Методологические основы рынка земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 338.1

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА ЗЕМЛИ

Н.Ж. Барыктабасова, А.Р. Рахматов

г. Каракол, ИГУ им. К. Тыныстанова

В данной статье рассматриваются методологические основы рынка земли. С этой целью дан анализ определения цены на землю.

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При выработке механизма приватизации земель, его методологии важно правильно определиться с формой собственности на землю.

Собственность-необходимое условие для экономической свободы и жизни отдельного человека и всего государства. В наиболее общем виде собственность означает власть правового государства или лица над земельным участком.

В экономическом смысле собственность- этот форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли. Именно собственнику принадлежит продукция, получаемая на земле, и доход от нее. Важнейшим условием выработки оптимальных методов организации рынка земли является формирование устойчивого и единственно верного в данный исторический отрезок времени цельного понятия “объект и субъект” собственности на землю, а также механизма реализации права собственности и отношений собственности.

Необходимо отметить, что и статус собственников земли- граждан, зависит от цели ее использования. Например; собственник фермер имеет право вести товарное хозяйство, в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства, Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер; изменение статуса местности, на которой расположен участок; возникновение общественной потребности в данном участке и другие.

Форма собственности- понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономическая собственность тогда, когда начинает приносить доход, то есть в процессе присвоения и отчуждения земли, как основного фактора производства и его результатов - дохода.

Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ; индивидуально обособленный - частных, и совместный, общий - публичный.

Соответственно, по признаку субъекта присвоения различают две основных формы собственности; частную и публичную (государственную).

Собственность на землю в сельском хозяйстве имеет существенную специфику, определяемую социально- экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной собственности на землю не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Нельзя, например, вносить удобрения в почву возле водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.д.;

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая не передана в частную и муниципальную собственность, то есть установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность ее бесхозного существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах;

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом. После того, как мы определились непосредственно с формами собственности на землю, наступает момент создания механизма функционирования непосредственно самого рынка земли. Для формирования методологических основ рынка земли важно знать, что рынок земли- это средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:

передачу прав на земельные участки от одного лица к другим;

установление равновесных цен на землю в различных регионах;

связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;

распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: спрос, предложение, цена, менеджмент, стоимость, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос - количество земельных участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.

Предложение - количество земли, которое собственники готовы продать при разных ценах.

Цена - количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

На рынке земли действует четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы. Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме может выполнять различные функции.

Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи специфические свойства, в частности, сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной и ирригационной инфраструктур, экологических условий, сегментации рынка по экономическим возможностям покупателей и др. Основные особенности рынка недвижимости определяются спецификой самого товара - земли. Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Одним из важнейших инструментов маркетинга рынка земли является его сегментирование. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка. Объектами сегментирования является покупатели, сам товар - земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели. Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка. Одним из них - признак сегментирования, фактор, по которому осуществляется сегментирование рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время используют множественное сегментирование, то есть сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится, в основном, по четырем признакам; демографическому, психологическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими признаками. Такой подход позволяет точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот иной тип земельных участков (см. схему).

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии; количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару - по земле позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их количество, удаленность от крупных рынков сбыта, размер участников, инвестиционная привлекательность, престижность и др. Так, в Чуйской области стали выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества;

- участки высокого качества - элитные. Приобретают их состоятельные граждане и крепкие крупные организации. Сюда относятся земли престижных западного и восточного от столицы направлений в пределах 20-километровой зоны.

- участки среднего и низкого качества приобретают люди и невысокими доходами по относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на покупателя. рынок земля маркетинг сегментирование

В каждом сегменте действуют индивидуальное факторы ценообразования, что ведет к неравномерному росту цен, уровень которых в зависимости от категории качества различается в несколько раз. Наибольшим спросом пользуются участки высокого качества в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой, предложение которых весьма ограничено, а цены непомерно завышены.

Следующий признак сегментирования - размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах незначительно ниже, чем мелких участков.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

высокими темпами прироста продаж участников;

высокой нормой прибыли, быстрым оборотом средств;

слабой конкуренцией.

Окончательное решение о выборе целевого сегмента рынка принимается после тщательного анализа целей, ресурсов и необходимых деловых предпосылок.

Одним из важнейших факторов эффективного управления и использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является методически корректное определение цены земли, обеспечивающей установление обоснованных размеров платежей за землю, в первую очередь, величины земельного налогообложения. При этом расчетная величина цены земли должна в полной мере соответствовать экономическим реалиям конкурентного этапа общественного развития, то есть быть соразмерной общественно необходимым затратам на производимую продукцию, платежа, способности населения и его потребительским предпочтениям, средней норме прибыли в разной хозяйственной деятельности и др.

Для проведения массовой оценки земли требуются новые подходы, предполагающие не только восполнение дефицита имеющейся информации, но и внесение соответствующих изменений в идеологию и содержание собственно методических процедур и расчетных операции. Заметим, что решить данную задачу для земель разного хозяйствования на базе единой универсальной методики нельзя. Состав и содержание операций любых расчетно-конструктивных методов будут дифференцироваться в зависимости от осуществляемого на том или ином земельном участке вида хозяйственной деятельности.

Литература

1. Булатова А. Экономика. - М.: БЕК., 1996.

2. Чепурин М.Н. Курс экономической теории. - Киров: АСА., 1994.

3. Закон «О земельной реформе». - Б., 1991.

4. Указ Президента от 13.10.98 г. «О концепции введения частной собственности на землю в КР».

Размещено на Allbest.ru