Теоретические основы экономики недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические основы экономики недвижимости

1.1 Основные понятия и определения

1.2 Законодательная база

1.3 Источники информации

1.4 Виды цен

1.5 Виды стоимостей

1.6 Принципы оценки

1.7 Процедура оценки

1.8 Классификация подходов

2. Практические расчеты по определению рыночной стоимости объекта

2.1 Оценка объекта недвижимости методами доходного подхода

2.2 Оценка объекта недвижимости методами сравнительным подхода

2.3 Оценка объекта недвижимости методами затратного подхода

Согласование результатов оценки

Заключение

Список используемой литературы

Приложение



Введение

Целью данной курсовой работы является оценка некоторого объекта недвижимости стандартными методами. Для проведения данной процедуры необходимо было освоить основные понятия и термины экономики недвижимости, и выполнить практические расчеты.

Услуга по оценке недвижимости очень актуальна и достаточно востребована сейчас. Отчет оценщика является необходимым доказательством при решении любых вопросов на рынке недвижимости.

Недвижимость, как вид имущества, является базой существования любого развитого общества и государства. В России понятия «недвижимое и движимое имущество» впервые появляются при Петре I. Под недвижимым имуществом подразумевается вся земельная и материальная собственность, прикрепленная к земле.

Для определения точной стоимости объекта недвижимости необходимо проводить тщательный анализ факторов объекта, как местоположение, тип застройки, инфраструктура, планировка, площадь, этажность, состояние объекта и наличие коммуникаций.

Оценка недвижимости - это процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

Все действия по оценке недвижимости соответствуют юридической базе РФ, то есть регламентированы действующими законами, стандартами и другими нормативными актами.



1. Теоретические основы экономики недвижимости

1.1 Основные понятия, термины и определения

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму - в профессиональной литературе к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами.

Недвижимость - это земельные участки, физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций, в том числе леса, насаждения, здания, сооружения. По закону к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ, недвижимостью признается «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности».

-К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Участники рынка недвижимости:

-государство (органы управления);

-агенты;

-продавцы (собственники);

-покупатели;

-девелоперы-организации, занимающие развитием территории;

-инвесторы;

-заказчики рынка недвижимости;

-страховые компании, оценщики;

-банки (ипотеки, кредиты).

Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в этом секторе за определенный период времени.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества - дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

1.2 Законодательная база расчета в экономике недвижимости

Закон об оценке установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Логическим развитием положений, заложенных в Закон об оценке, являются стандарты оценки.

Федеральные стандарты оценки

Федеральный стандарт оценки 1 (ФСО 1) общие понятия

Федеральный стандарт оценки 2 (ФСО 2) цели оценки и виды стоимости

Федеральный стандарт оценки 3 (ФСО 3) требования к отчету об оценке

Федеральный стандарт оценки 4 (ФСО 4) кадастровая оценка

Федеральный стандарт оценки 5 (ФСО 5) экспертиза отчетов

Федеральный стандарт оценки 6 (ФСО 6) требования к уровню знаний эксперта

Федеральный стандарт оценки 7 (ФСО 7) оценка недвижимости

Федеральный стандарт оценки 8 (ФСО 8) оценка бизнеса

Федеральный стандарт оценки 9 (ФСО 9) оценка для целей залога

Федеральный стандарт оценки 10 (ФСО 10 ) оценка стоимости машин и оборудования

Федеральный стандарт оценки 11 (ФСО 11) оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Федеральный стандарт оценки 12 (ФСО 12) определение ликвидационной стоимости

Федеральный стандарт оценки 13 (ФСО 13) определение инвестиционной стоимости

В статье 5 Закона об оценке описаны объекты, которые могут выступать в качестве объектов оценки:

-отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

-права требования, обязательства (долги);

-работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав.

Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты. Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствии с компонентами законодательной базы для объектов недвижимости. Законодательную базу РФ составляют:

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) - понятие недвижимости, обозначаются различные виды стоимости. Понятие собственность, классификация видов собственности и гражданских прав. Возможные ограничения и обременения.

Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)-основные понятия и требования в части владения земельным участком, приводится классификация земель и принципы зонирования территорий.

Уголовный Кодекс Российской Федерации (УК РФ)-неприкосновенность жилища без решения суда.

Водный Кодекс Российской Федерации (ВК РФ)-классификация водных ресурсов, основные понятия и требования в части пользования и распоряжения ими.

Семейный Кодекс Российской Федерации (СК РФ)-все, что нажито в браке делиться пополам, кроме дарения.

Жилищный Кодекс Российской Федерации (ЖК РФ)-защита интересов несовершеннолетних детей в части владения и пользования недвижимости.

Федеральный Закон Российской Федерации (ФЗ РФ)-об оценочной деятельности в РФ.

ФСО-федеральные стандарты оценки.



1.3 Источники информации

1.Средство массовой информации (СМИ) печатные, электронные ресурсы, ресурсы доступные, но не надежные, арендные ставки, проценты по кредитам.

2.Профессиональные участники рынка -- оценщики-это информация более достоверна.

3.Органы государственного управления

-земельный комитет, отдел;

-налоговые органы;

-ГУЖА.

Для определения общего объема информации требующейся для проведения оценки стоимости объекта необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3.Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

-данные о юридическом положении объекта;

-данные о физических характеристиках объекта;

-данные о состоянии земельного участка;

-данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

-данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

-данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

-интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

-внутренняя документация;

-осмотр и техническая экспертиза объекта.

-Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

-Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

-юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

-технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

-данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

1.4 Виды цен

Цена - это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Виды цен делятся:

1. По числу раннее совершенных сделок. Соотношение цен зависит от состояния объекта и уровня подрядных рисков:

-цены первичного рынка

-цены вторичного рынка

1.2. По источнику информации

-цены спроса;

-цены предложения;

-цены фактические.

3.По степени регулируемости

-свободные цены;

-регулируемые цены.

4.По степени инвестиционного цикла

-сметные цены на стадии строительства;

-на стадии эксплуатации рыночные цены.

1.5 Виды стоимостей

1.Рыночная стоимость-это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке и в условиях конкуренции.

2.Стоимость воспроизводства-величина затрат на создание точной копии оцениваемого объекта с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки.

3.Стоимость замещения-величина затрат на создание объекта аналогично оценимого, но с использованием новых технологий и новых материалов.

4.Ликвидационная стоимость;

5.Страховая стоимость;

6.Налоговая стоимость;

7.Залоговая стоимость;

8.Балансовая стоимость;

9.Таможенная стоимость;

10.Сметная стоимость;

11.Кадастровая стоимость (для земельных участков (налог, земельные ставки)).

12.Утилизационная стоимость

13.Инвистиционная стоимость и другие.

1.6 Принципы оценки

Принципы оценки -- это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Виды принципов:

1.Принцип спроса и предложения;

2.Принцип конкуренции;

3.Принцип соответствия (Рыночная стоимость зависит от качества окружающей среды;)

4.Принцип замещения (Рыночная стоимость недвижимости определяется наименьшими из цен сделок с аналогичными объектами, зафиксированными в недавнем прошлом;)

5.Принцип ожидания (Рыночная стоимость недвижимости определяется предполагаемой ожидаемой полезностью этого объекта)

6.Принцип полезной продуктивность (Для каждого объекта недвижимости существует оптимальный объем инвестиций ведущий к максимальной стоимости объекта;)

6.1. Оптимальный объем инвестиций;

6.2. Удельная рыночной стоимости для малых объектов всегда выше, чем для больших;

7.Принцип изменяющихся пропорций (Различные элементы недвижимости вносят непропорциональный вклад сметной стоимости в рыночную;)

8.Принцип изменения (Т. к. на рынке недвижимости постоянно происходят изменения, то оценку необходимо производить на определенную дату)

9.Принцип наиболее эффективного использования объект

Это такой вариант использования объекта, который одновременно является: законным, технически осуществимым, финансово реализуемым, приводящим к максимальной стоимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

4. Принципы наилучшего и эффективного использования объекта недвижимости.

1.7 Процедура оценки

Процедура оценки-последовательность действий, направленных на сбор и анализ данных для проведения расчетов стоимости имущества и формирования выводов

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап.: Постановка задания на оценку.

2й этап.: Составление плана и договора на проведение оценки.

3й этап.: Сбор и анализ информации.

4й этап.: Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

5й этап.: Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

6й этап.: Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

7й этап.: Составление отчета об оценке.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

Таблица подходов и методов.

Доходный	Сравнительный	Затратный
Рыночная стоимость недвижимости определяется на основании будущих предполагаемых доходах.	Рыночная стоимость недвижимости определяется путем сравнения оцениваемого объекта и объектов аналогов и проведение процедуры корректировок	Рыночная стоимость недвижимости определяется на основе затрат на создание
1.Метод прямой капитализации	1.Метод рыночных сравнений	1.Метод балансовой оценки
2.Метод дисконтирования денежного потока(ДДП);	2.Метод квалиметрии;	2. Метод сметного ценообразования;
3.Метод ипотечно-инвестиционного анализа(ИИА);	3.Метод аналогии.	3.Метод вычитания;
4. Анализа(ИИА);		4.Затратный метод;
		5.Метод дисконтирования сметной стоимости

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

1.8 Классификация подходов

Подход-это совокупность методов оценки, основанных на одном общем признаке(критерии).

Метод-это конкретная последовательность расчетов, формул, применяемых для определения рыночной стоимости недвижимости.

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).

Затратный - подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный - подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Сравнительный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.

2. Практические расчеты по определению рыночной стоимости объекта

2.1 Оценка объекта недвижимости методами доходного подхода

Метод прямой капитализации.

Что бы приступить к расчету Оцениваемого Объекта доходным подходом нам надо рассчитать РМТ (серия равномерных платежей).

1.Амортизационный расчёт погашения кредита.

Произвели расчёт погашения кредита, оформленного на 9 лет в размере 42000 у.е. выданный под 13 % годовых. Определить величину годового платежа и обосновать наиболее выгодный, погашения кредита, если:

1. Кредит погашается равномерно.

2. По годам гасится %, а основная часть долга в конце расчетного периода.

3. По годам гасится %, а основная часть долга двумя равномерными долями.

PV- текущая или настоящая стоимость

Е - норма дисконта.

n- расчетный период.

РМТ - серия равномерных платежей.

Решение.

PV = 42000 у.е.

n = 9 лет.

Е = 13 %

_______________

РМТ=?

РМТ=PV x F6 {E; n}

PMT= 42000 х 0,194869{E=13%; n=9лет} =8185(у.е./год)

Таблица расчета платежей

период	Сумма на начало года	Годовой платёж	Погашенный % процент	Погашенная часть долга	Сумма на конец года
0-1	42000	8185	5460	2725	39275
1-2	39275	8185	5106	3079	36196
2-3	36196	8185	4705	3480	32716
3-4	32716	8185	4253	3932	28784
4-5	28784	8185	3742	4443	24341
5-6	24341	8185	3164	5021	19320
6-7	19320	8185	2512	5673	13647
7-8	13647	8185	1774	6411	7236
8-9	7236	8185	949	7236	0
итого		73665	31665	42000

Для сравнения разновременных величин, необходимо привести их к одному моменту времени.

1. PV1=PMT x F5{E; n}

PV1=8185 х 5.1316551=42000 у.е. (График № 1)

2. PV2=? FV1 x F4{E; n=1}

PV2 =5460 х 0,884956+5106 х0,783147+4705 х 0,693050+4253 х 0,613319+3742 х 0,542760+3164 х 0,480319+2512 х 0,425061+1774 х 0,376160+(949+42000) х 0,332885=34283 у.е. (график № 2)

3. PV3=? FV1 x F4{E; n=1}

PV3=5460 х 0,884956+5106 х 0,783147+4705 х 0,693050+(4253+21000) х 0,613319+3742 х 0,542760+3164 х 0,480319+2512 х 0,425061+1774 х 0,376160+(949+21000) х 0,332885=40172 у.е. ( График № 3)

Вывод: для заёмщика выгоднее II вариант погашения кредита т.к. PV2 минимальное.

Для Банка же выгоднее I вариант погашения кредита т.к. PV1 максимальное.

Графики платежей.

График № 1.

График № 2.

График № 3.

Метод дисконтирования.

2.Расчет Чисто-Операционного дохода (ЧОД)

Практическое применение подхода.

На примере метода прямой капитализации.

	Наименование показателя (единицы измерения)	Значение показателя
1.	Общая площадь здания, мІ	1520
2.	Коэффициент арендной площади, %	0,7
3.	Площадь здания, мІ: - занимаемая собственником, мІ. - свободная на дату оценки, мІ	120 190
4.	Контрактная арендная ставка у.е./мІ в год (без НДС)	125
5.	То же, рыночная арендная ставка	150
6.	Потери от недозагрузки, %	15
7.	Потери от неплатежей, %	15
8.	Дополнительные доходы, %	4
9.	Затраты на страхование объекта, у.е. год	15500
10.	Величина налогов на недвижимость, % в год	9
11.	Расходы на управление собственностью, %	7
12.	Величина операционных расходов, % в год	30
13.	Данные для расчета резерва на замещение: - стоимость будущей замены быстроизнашивающихся элементов объекта, у.е. - расчетный период, лет -депозитная ставка в надежном Банке, % годовых	37000 5 15
14.	Объект обременен кредитом, выданным на следующих условиях: -величина, у.е. -срок, лет -плата за пользование, % годовых -периодичность платежей, раз в год -с момента выдачи кредита до даты оценки прошло лет	42000 9 13 1 3

1. ПВД - это максимальный доход, который можно получить от объекта недвижимости при его 100% сдачи в аренду, это теоретическая величина определяется как сумма

- плановой аренды (Пл.ар)

Пл.ар -- это доходы заключенных от арендных договоров

Пл.ар = Sсдан.*Контр.ар.ст.

- рыночной аренды (Рын.ар)

Рын.ар - определяется по свободным и занятым площадям с учетом рыночной вставки на дату оценки

Рын.ар.=(Sсвоб. + Sсобств.)*Рын.ар.ст.

- прочих доходов (Доп.дох)

Доп.доходы=% (Пл.ар.+Рын.ар.)

Sсдан. = S общ.*Коэф.пл. - Sсоб. - Sсвоб.

ПВД=Пл.ар.+Рын.ар. + Доп .дох.

Пл.ар.=Sсдан х Контр.ар.ст.=754х125=94250(у.е. в год)

Sсдан.=Sобщ.х Кар.пл.-Sсобств.-Sсвоб.

Sсдан=1520 х 0,7-120-190=754

Рын.ар.=(Sсвоб. + Sсобств.) х Рын.ар.ст.

Рын.ар.=(190+120)х150=46500(у.е. в год)

Доп.доходы =% (Пл.ар.+Рын.ар.)=0,04 х (94250+46500)=5630(у.е. в год)

ПВД=94250+46500+5630=146380(у.е. в год).

2. ДВД- Потери от неплатежей.

Потеря от недозагрузки происходят из-за незаключенных договоров или смены арендаторов

Потери от недозагр=% Рын.ар.

ДВД=ПВД-Потери от недозагр. -Потери от неплатежей.

Потеря от неплатежей возникают из-за своевременного или полностью отсутствия оплаты оказанных услуг

Потери от недозагр=% Рын.ар.=0,15 х 46500=6975(у.е. в год)

Потери от неплатежей=%(ПВД- Потери от недозагр)=0,15 х (146380-6975)=20910(у.е. в год)

ДВД=146380-6975-20910=118495(у.е. в год)

3. ЧОД - определяется уменьшением ДВД на 5 степеней затрат:

1.Затраты на страхование объекта;

2.Управление;

3.Операционные расходы;

4.Налоги на недвижимость;

5.Резерв на замещение.

Резерв на замещение, быстро изнашивающие элементы недвижимости-это элементы срок службы, которых гораздо меньше, чем всего строения в целом (все кроме фундамента, крыши и стен).

ЧОД=ДВД - Страх.- Управ.- Опер.расходы.-Налоги - Резерв на замещение

Страх.=15500

Управ. =% от ДВД=0,07 х 118495=8295 (у.е. в год)

Опер.расходы.=% от ДВД=0,30 х 118495=35548(у.е. в год)

Налоги на недвиж.=% от ДВД=0,09 х 118495=10664(у.е. в год)

Резерв на замещение.=РМТ=FV*F3{ E=15%, n=5лет}=

= 37000 х 0.148316=5488(у.е. в год)

ЧОД=118495-15500-8295-35548-10664-5488=43000(у.е. в год)

Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации

КК - коэффициент капитализации (%).

Кк = ставка рефинансирования ЦБ * коэффициент возможных рисков

Кк - определяем методом кумулятивного построения

Кк = d0+??p



d0 - ставка депозита по долгосрочным вкладам в надежном банке (ставка рефинансирования в ЦБ России)

d0 = 8,50% (приложение № 1)

??p - сумма рисков, характеризующая сделку с оцениваемым объектом. Выделяет следующие риски:

- риск низкой ликвидности (от 0% - 5%).

- риск инвестиционного менеджмента (от 0% - 5%).

- риск подрядный (от 0% - 5%).

Кк = d0 +?? p = 8,50% + (5% + 2% + 3%) = 18,50%

Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации. 2 вариант.

Рыночная стоимость (Ср).

Ср = ===188189,18 у.е.

2.2 Оценка объекта недвижимости методами сравнительного подхода

Определение рыночной стоимости объекта оценки подходом сравнительного анализа продаж.

Исходные данные для определения рыночной стоимости объекта оценки подходом сравнительного анализа продаж.

Характеристика объектов сравнения.

Наименование показателя	Оцениваемый объект	I	II	III	IV
Цена прода-жи, тыс. у.е.		460,0	832,0	500,0	570,0
Арендная площадь, м2	Sобщая х К аренд.платы = 1520х0,7= 1064	980	1000	1060	2000
Обремене-ние договором аренды	есть	есть	нет	есть	есть
Время, про-шедшее от даты продажи до даты оценки, месяцев		7 месяцев	2 месяца	4 месяца	6 месяца
Состояние конструкций	удов.	хор .	удов.	удов.	удов.
Вид из окна		хуже	лучше.	хуже	хуже
Наличие парковки	нет	есть	есть	нет	нет
Местополо-жение, км		2,0 СЕВ.	1,0 ЮЖ.	1,5 СЕВ.	3,5 СЕВ
Наличие системы безопасности	нет	есть	нет	есть	есть

Общая рыночная информация для внесения корректировки:

? качество и состояния конструкций изменяет цену Объекта на 10%

? вид из окна - на 20 %

? цены на аналогичные объекты изменилась на 2% в месяц

? каждый 1 км. Удаления меняет цену продажи на 0,5%

	Наименование показателя	Оцениваемый объект	№1	№2	№3	№4
			n	k	n	k	n	k	n	k
1.	Цена продажи, тыс.у.е.		460		832		500		570
2.	Арендная площадь,м2	Sобщая х Каренд.платы = 1520х0,7= 798	980		1000		1060		2000
3.	Цена за мІ		469		832		472		285
4.	Обременение договором аренды	есть	Есть	0	Нет	F5{E=14%,n=2года} = (150-125) х1,6466605= - 41	Есть	0	Есть	0
5.	Итого скорректированная цена		469		791		472		285
6.	Время после продажи, месяцев		7	2%х7х469=+66	2	2%х2х791=+32	4	2%х510= +102	6	2%х6х285= +34
7.	Итого скорректированная цена		535		823		510	1,5х0,5%х510= +4	319
8.	Состояние конструкции	Удов.	Хорошее	10%х535= -54	Удов.	0	Удов.	0	Удов.	0
9.	Вид из окна		Хуже	20%х535= +107	Лучше	20%х823= -165	Хуже		Хуже	20%х319= +64
10.	Местоположение, км.		2,0 севернее	2,0х0,5%х535=+5	1,0 южнее	1,0х0,5%х823= -4	1,5 севернее		3,5 севернее	3,5х0,5%х319= +6
	итого		593		654		616		389

III IV I II

20% 20% 30% 30%

Ц1=593 у.е./мІ

Ц2=654 у.е./мІ

Ц3=616 у.е./мІ

Ц4=389 у.е./мІ

_____________

Ц = 563 у.е./мІ

Ц=616 х 30%+389 х 30% + 593 х 20% +654 х 20% =551 у.е./мІ

Ср=ЦмІ х S= 551х1064=586264 у.е.

2.3 Оценка объекта недвижимости методами затратного подхода

(Оценка объекта недвижимости методом затратного подхода)

Оценка объекта недвижимости методом затратного подхода.

Сз=Синв.- Ин+Сзем.уч.+ППР

Исходные данные для определения рыночной стоимости объекта оценки

затратным подходом

1.Характеристика объекта недвижимости

Наименование показателя	Объект оценки	Объект аналог
1.Тип здания	жилое	жилое
2.Число этажей	9	9
3.Материал стен	ж/б	кирпич
4.Группа капитал	II	I
5.Тип отделки	улучш.	повышенная
6.Наличие инженерных сетей:
*горячий водопровод	+	+
*холодный водопровод	+	+
*канализация	+	+
*электроэнергия	+	+
*центральное отопление	+	+
*телефон	-	+
*радио	+	+
*телевидение	+	+
*печное отопление	-	-
*газ	-	+
*лифт	+	+
7.Высота этажа,м	2,7	2,7
8.Площадь застройки,мІ	360	360
9.Высота подвала,м	2,4	2,4
10.Объем чердака,мі	нет	нет

V= Sз х h х n +0,5 (Sз х hn+Vч)

V= 360 х 2,7 х 9 + 0,5 (360 х 2,4) = 8748 + 432= 9180 мі

Kт=К1 х К2 х К3

К1=1

К2=0,93

K3=0,98

Кт = 0,911

Свост = Суд * V * Kт * И1 * И2

Свост = 29,4 * 9180 * 0,911 * 1,17 * 220,35 = 633880387,3 руб.

Синв = Свост + КИ (20% Свост) = 633880387,3 * (633880387,3 * 0,2) = 633880387,3 + 12677607,5 = 646557994,8 руб.

Элемент	Удельный вес, %	Износ, %	Физ. Износ, %
Фундаменты	18	4	0,72
Стены и перегородки	23	25	5,75
Перекрытия	14	10	1,4
Крыши	1	30	0,3
Полы	9	40	3,6
Проемы	8	25	2
Отделочные работы	12	50	6
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13	20	2,6
Прочие работы	2	30	0,6
Итого			? 22,97

рыночный стоимость недвижимость

Физ.износ = Синв * 22,97% = 646557994,8 * 0,2297 = 148514371,40 руб

Функциональный износ = 2200000 - 1800000 = 400000 руб

Износ = 148514371,40 + 400000 = 148914371,4 руб

Сзем.уч = 10% * Сдох.под. = 306855 * 0,1 = 30685,5 у.е.

Сзем.уч. * ЦБ РФ = 30685,5 *

Ппр = 10% * Синв = 646557994,8 * 0,1 = 64655799,48 руб.

Сз = 646557994,8 - 148914371,4 + 64655799,48 +

Согласование результатов оценки.

Разные методы оценки при использовании разных подходов могут дать неодинаковые результаты определения стоимости бизнеса. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). В связи с этим Федеральные стандарты оценки России и Международные стандарты выдвигают требования сведения разных результатов в рамках «итоговой величины стоимости объекта оценки».

Итоговая величина стоимости объекта оценки -- величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки -- это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Выполненные выше расчеты дали следующие результаты оценки рыночной стоимости объекта:

Доходный подход 188189 у.е.

188189 х 57.60 (по ЦБ на 01.01.2018 г) = 10839686,4 руб.

Курс доллара согласно ЦБ на 01.01.2018 г. (приложение №1).

Сравнительным подходом 586264 у.е.

586264 у.е. х 57.60 (по ЦБ на 01.01.2018 г) =33768806,4 руб.

Курс доллара согласно ЦБ на 01.01.2018 г. (приложение №1).

2. Затратным подходом 30012282,59 руб.

По моему мнению исходные данные во всех трех применяемых подходах обладают одинаковой степенью надежности.

На дату оценки не было чрезвычайных ситуаций в экономике способных кардинальным образом на выводы оценки- следовательно согласования результата оценки целесообразно выполнить в виде средней арифметической величины.

Ср=

Ср==24873591,8 руб.



Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости».

В данной работе были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости.

Недвижимое имущество -- это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Таким образом, выбор того или иного метода для оценки объекта недвижимости -- сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора в большой степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта -- оценщика. Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет.



Список используемой литературы

1. Конспект.

2. Конституция РФ. - М., 2017

3. Гражданский кодекс РФ - М., 2017.

4. Налоговый кодекс РФ (часть 1,2) - М., 2017.

5. Жилищный кодекс РФ. - М., 2017

6. https://studfiles.net

7. https://studopedia.su

8. https://studwood.ru

9. http://works.doklad.ru

10. http://www.aup.ru/books/m76/

11. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ

12. С. Сивец, Л. Баширова, статья «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика», 2009

13. А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. 2015

14. «Экономика недвижимости» - Горемыкин В. А. 2012год

Приложение № 1



Приложение № 2



Приложение № 3



Приложение № 4



Приложение № 5



Приложение № 6



Приложение № 7



Приложение № 8

Размещено на Allbest.ru