Финансовое обеспечение коммерческой деятельности предприятия в ресторанном бизнесе

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего образования

«Иркутский государственный университет»

(ФГБОУ ВО «ИГУ»)

Кафедра экономики и торговой политики

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Организация коммерческой деятельности в инфраструктуре рынка»

на тему «Финансовое обеспечение коммерческой деятельности предприятия в ресторанном бизнесе»

Выполнила:

Русецкая Е. Д.

Проверил:

канд. тех. наук, доцент

Сафронов Д. А.

Иркутск 2017



Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты коммерческой деятельности в ресторанном бизнесе

1.1 Понятие и основные виды предприятий общественного питания

1.2 Экономические показатели коммерческой деятельности предприятия общественного питания

1.3 Развитие и современные проблемы ресторанного бизнеса в России

Глава 2. Организация и характеристика коммерческой деятельности ООО «Клинч»

2.1 Общая характеристика предприятия

2.2Анализ основных технико-экономических показателей

2.3 Анализ основных финансово-экономических показателей

Заключение

Список использованных источников



Введение

Рыночная экономика имеет сложную структуру, одним из важных видов рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность.

Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей. Невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, так и для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса. Из этого можно сделать вывод об актуальности данной работы.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Основная цель исследования моей работы - особенности формирования коммерческой деятельности строительной компании на примере ФСК (далее - финансово-строительная компания) “Новый город”.

Объектом исследования выступает организация коммерческой деятельности.

Субъектом исследования выступает финансово-строительная компания “Новый город”.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть теоретические основы особенностей коммерческой деятельности строительной компании;

- провести анализ финансово-экономических показателей коммерческой работы ФСК “Новый город”;

В первой главе рассмотрен вопрос проблем формирования рынка недвижимости в России, рассмотрено понятие недвижимости, дана классификация и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Во второй главе проведен анализ коммерческой деятельности ОАО ФСК “Новый город”, дана характеристика данной строительной компании, проведен анализ технико-экономических и финансовых показателей деятельности данной компании.



Глава 1. Теоретические аспекты коммерческой деятельности строительной компании

1.1 Проблемы формирования рынка недвижимости в России

В бытовом и профессиональном смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, крепко связанные с землей, их перемещение в пространстве практически невозможно без разрушения или утраты своих функций. Движимые вещи при смене владельца перемещаются в пространстве, следуя за правом собственности на них (например, из магазина в квартиру покупателя). Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами. [2]

Имущество подразделялось на движимое и недвижимое уже в законах Древнего Рима. В России термин "недвижимое имущество" ввел Петр I в 1714 г. в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. [9]

В 1920-х годах, после Октябрьской революции, деление имущества на движимое и недвижимое в Советском Союзе упразднили (в связи с отменой частной собственности на землю). Понятие недвижимого имущества было исключено из юридического оборота. В России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено в ходе рыночных экономических реформ последних лет. И только с началом реформ стало очевидно, что без развития рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно. [15]

После ведения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.[15]

Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст.130 записано: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также относятся к недвижимым вещам. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом". [2]

В более позднем Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (1997) понятие недвижимого имущества дополняется упоминанием также таких объектов, как земельные доли, кондоминиумы как обособленные имущественные комплексы, различные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов. [3]

Поскольку в законах различных стран (или в одной стране в различные периоды) возможны несколько различные определения недвижимости, на практике исходят обычно из того, что недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону.

В США различают понятия недвижимости как физического объекта (Real Estate) и правовых отношений, связанных с недвижимостью (Real Property). В русскоязычной литературе это разделение обычно не столь четко. Но всё же "право собственности на недвижимость" является важным отдельным понятием. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию. [15]

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля, которая имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан и в России: в общероссийском классификаторе видов экономической деятельности "операции с недвижимым имуществом" выделены в самостоятельную сферу деятельности. [5]

Развитие рыночных отношений в России (особенно в Москве) способствовало формированию рынка недвижимости. Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. На рынок представлены объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.



1.2 Основные понятия, особенности и функции рынка недвижимости

Объекты недвижимости имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов недвижимости по однородным группам. [6]

Таблица 1.2 Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые)
1	Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процесс или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
8	Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Формирование рыночной стоимости недвижимости возможно только в процессе функционирования соответствующего рынка. Говоря о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, другими словами, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики, это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Основное свойство недвижимости - неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля. [10]

Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. [12]

Каждый покупатель имеет специфический набор требований к нужным ему объектам, что определяет индивидуальный характер объектов недвижимости. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени.

Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка. [8] Большая часть сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Недвижимость - это товар, теряющий свои потребительские качества в процессе эксплуатации значительно медленнее других товаров. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода и прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую ее перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.[7]????

Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. [15] В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что помимо обязательных субъектов любого рынка - продавцов и покупателей - на нем оперируют также государство и профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. [8] Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

- Проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

- Зонирование территорий;

- Архитектурно-строительный контроль;

- Лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости;

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Значительное развитие арендных отношений также характерно для рынка недвижимости наряду с куплей-продажей. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны. [14]

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. [11] ресторанный бизнес коммерческий лицензирование

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточное предложение. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. [10]

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. [7]

Коммерческая функция состоит в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. [7]

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. [11]

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок недвижимости выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. [12]

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. [7]

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники, использующие в своей деятельности специальнве показатели:

- Ценовая ситуация на рынке. Она определяется средними за период ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.

- Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.

- Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).

- Экспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной компании и т.д.

- Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, обратно пропорциональная среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность и наоборот.

Эти показатели, которые обычно определяются и описываются статистическими методами, обычно используются для описания состояния рынка недвижимости.[8]

1.3 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости и методы ее оценки

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла не только с необходимостью определения цены недвижимости на рынке, но и разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос соответственно породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научно-методическое направление экономической науки. [10] Разрабатывались методологические подходы, совершенствовалась теория, появлялись научные труды и публикации. Увеличивалось количество квалифицированных экспертов-оценщиков, профессия которых в настоящий момент приравнивается по престижности к профессиям адвоката, аудитора, финансового консультанта и т.д.

Потребность в профессиональной оценке усугубилась еще и тем, что вещи в современном хозяйстве поражают своей неоднородностью и загадками, возникающими перед теми, кто хочет узнать их истинную стоимость. Вещи, имущество изначально создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей людей, а также для получения выгод от владения и использования. От возможности того или иного вида имущества удовлетворить имеющиеся потребности, от преимуществ или благ, которые принесет обладание им в дальнейшем, зависит их ценность и, безусловно, стоимость. [7]

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. [11]

Таблица 1.3 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1-й уровень (страна)
Экономические
Налоги в области недвижимости Обеспеченность населения объектами общественного назначения Финансирование строительства Уровень жизни населения	Состояние и перспективы строительства и реконструкции Предложение Спрос Рынок недвижимости
Социальные
Свободное время Структура населения Уровень образования и культуры населения, потребности	Семейность Плотность заселения Рынок недвижимости
Физические
Экология Природные ресурсы Географические Сейсмические	Технологические решения в области землепользования Геодезические Топографические
Политические
Законодательство об ипотеке Законодательство в области строительства Налоговое законодательство Законы о собственности Законы об операциях с недвижимостью Законы в области экологии	Зонирование территорий Закон о залоге Закон о кредитной политике Кадастры Лицензирование риэлторской и оценочной деятельности Политическая стабильность
2-й уровень (город, район)
Местоположение
Транспортная доступность Наличие объектов соцкульта Пешеходная доступность	Размещение объектов в плане города (района) Наличие и состояние коммуникации Примыкающее окружение
Физические характеристики
Физические параметры Функциональная пригодность и использование	Состояние недвижимости Привлекательность, комфорт Качество строительства и эксплуатации
Условия продаж
Залоги и заклады Особые условия сделок	Мотивы продавцов и покупателей
Временные факторы
Дата оценки	Даты известных сделок по аналогам
Условия финансирования
Сроки кредитования Процентные ставки	Условия выделения средств
3-й уровень (здание)
Архитектурно-строительные
Объемно-планировочные показатели
Финансово-эксплутационные
Доходы	Эксплутационные расходы Стоимость строительства

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. [11]

Второй уровень-уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. [11]

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплутационные. [11]

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Любой оценщик, даже начинающий, на вопрос об основных подходах к оценке без запинки ответит: доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный). Это отражает определенный процесс не только в понимании фундаментальных законов рыночной экономики, но и уже достаточно серьезный практический опыт жизни и работы в условиях реального рынка, ведения оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки. [10]

Любой участник рыночных отношений должен не только знать рыночную стоимость какого-либо товара, но и представлять себе величину затрат на его создание. Разница между затратами на создание товара и его стоимостью несет в себе самую важную информацию для принятия решений. Если эта разность отрицательная, то участник рыночных отношений разоряется. В такой ситуации он должен выяснить ее причины и принять определенные управленческие решения. Например, снизить свои издержки либо принять меры по повышению рыночной привлекательности своей продукции и ее цены. [7]

Безусловно, и для того, чтобы принять решение о продаже или приобретении объекта недвижимости, владельцы недвижимости должны провести аналогичные исследования рынка (маркетинг) и проанализировать объем и структуру своих затрат. При этом широко используются и данные об аналогичных объектах и сделках с ними: продавец не хочет продешевить по сравнению с другими продавцами аналогичных объектов, а покупатель не хочет переплачивать. А кроме этого, владелец недвижимости хочет получать от нее длительный и стабильный доход с минимальными рисками, и иметь соответствующие долгосрочные и краткосрочные прогнозы.

Ситуация на практике значительно сложнее, и при использовании описанных подходов для оценки недвижимости оценщику приходится учитывать множество особенностей реальных объектов. И очень часто эти подходы используются не в чистом виде, а в их определенной комбинации.



Глава 2. Организация и характеристика коммерческой деятельности ОАО ФСК “Новый город”

2.1 Общая характеристика предприятия

Финансово-строительная компания «Новый город» создана в ноябре 1996 года. За время своей деятельности компания стала успешным предприятием на строительном рынке города Иркутска. ФСК «Новый город» занимает лидирующие позиции по объемам жилищного строительства и качеству возводимого жилья.

ФСК “Новый город” сотрудничает с ведущими банками, что свидетельствует о надежности и стабильности компании. За 20 лет ОАО ФСК “Новый город” построила и сдала более 644 тыс. кв. метров жилья, расселила из ветхого и аварийного жилья без участия государственного финансирования 790 семей. На сегодня ведется строительство крупного жилого квартала "Новый" по ул.Депутатская, жилого комплекса "Символ" в микрорайоне Солнечный и жилого комплекса "Рекорд" на Синюшиной горе.

Жилые комплексы: Новый город»-1, «Новый город- 2», «Светлый», «Кузьминки», «Новый город-7», «Новый город-3», «Прибайкальский», «Новый город-8», Мкр.-он «СОЮЗ», жилой квартал «Новый» построены ОАО ФСК “Новый город”.

Уставный капитал общества равен 155 000 000 (Сто пятьдесят пять миллионов) рублей и разделен на 155 000 (Сто пятьдесят пять тысяч) штук обыкновенных акций номиналом 1 000 (Одна тысяча)т рублей каждая.

Эмитент самостоятельно осуществляет ведение реестра акционеров.

Обществом официально не утвержден кодекс корпоративного поведения или иной аналогичный документ, однако ОАО “ФСК “Новый город”обеспечивает акционерам все возможности по участию в управлении обществом и ознакомлению с информацией о деятельности общества в соответствии с Федеральным Законом “Об акционерных обществах”, Федеральном Законом “О рынке ценных бумаг” и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Основным принципом построения обществом взаимоотношений с акционерами и инвесторами является разумный баланс интересов общества как хозяйствующего субъекта и как акционерного общества, заинтересованного в защите прав и законных интересов своих акционеров.

В 2015 году, в соответствии с решением годового общего собрания акционеров от 11 июня 2015 г., в совет директоров было избрано 5 человек.

В соответсвии с Уставом общества, полномочия единоличного исполнительного органа осуществляет генеральный директор.

Коллегиальный исполнительный орган не предусмотрен.

2.2 Анализ структуры выполняемых работ

Объём выполненных работ неоднороден по своему составу и требует в статистике самостоятельного изучения с помощью ряда группировок. Цель данного подраздела заключается в исследовании структуры работ, выполненных строительной организацией, по видам и источникам финансирования и выявлении структурных сдвигов, вызванных проводимыми в экономике страны и отрасли рыночными реформами.

Исходные данные и результаты расчётов представлены в таблице 2.1.



Таблица 2.1 Выполненные работы по видам и источникам финансирования

Показатели	Год
	2014	2015	2016
	Руб.	%	Руб.	%	Руб.	%
Объем выполненных работ, в том числе: Объекты производственного строительства; Объекты непроизводственного строительства;	2 227 644 670 520,84 1 557 123,16	100 30,1 69,9	2 397 918 712 181, 65 1 685 736,35	100 29,7 70,3	2 578 575 760 679, 63 1 817 895,38	100 29,5 70,5
Из общего объема работ выполнено за счет: Централизованных капитальных вложений; Средств предприятий, хозяйств и других источников;	343 057,18 1 884 586,82	15,4 84,6	395 656,47 2 002 261,53	16,5 83,5	456 407,78 2 122 167,22	17,7 82,3

Структура выполненных работ по видам на данные периоды существенно не изменилась, то есть в 2014, 2015 и 2016 годах на объекты непроизводственного строительства приходилось 69,9%, 70,3% и 70,5% из общего объёма выполненных работ. На объекты производственного строительства за те же годы соответственно 30,1%, 29,7% и 29,5%.

Показатель объёма выполненных работ по объектам непроизводственного строительства в 2016 году по сравнению с 2014 годом увеличился на 0,6%. Соответственно объём выполненных работ по объектам производственного строительства в 2016 году по сравнению с 2014 годом снизился на 0,6%.

Структура выполненных работ по источникам финансирования также существенно не изменилась, то есть в 2014, 2015 и 2016 годах за счёт централизованных капитальных вложений было выполнено 15,4%, 16,5,% и 17,7% работ. За счёт средств предприятий, хозяйств и других нецентрализованных источников финансирования за те же годы соответственно 84,6%, 83,5% и 82,3% работ.

Централизованные капитальные вложения в 2016 году по сравнению с 2014 годом увеличились на 2,3%. Финансирование работ за счёт нецентрализованных источников в 2016 году по сравнению с 2014 годом повысилось на 2,3%.

2.3 Анализ основных технико-экономических показателей

Оценим эффективность использования фонда основных средств с помощью показателей фондоемкости, фондоотдачи и фондовооруженности. На основе расчетных данных таблицы 2.2-1.

Таблица 2.2-1 Анализ эффективности использования основных средств 2014 - 2016 гг.

Наименование показателя	Годы	Изменение	Темп роста, %
	2013	2014	2015	2014/2013	2015/2014	2014/2013	2015/2014
Выручка от реализации продукции	285 196	146 875	214 087	138 321	67 212	51,49	145,76
Количество списочных работников, чел	1000	1000	1000	0	0	100	100
Основные средства	242 339	192 678	142 478	-49 661	-50 200	79,51	73,95
Фондоотдача	1,18	0,76	1,5	-0,42	0,74	64,4	197,37
Фондоемкость	0,85	1,32	0,67	0,47	-0,65	155,29	50,76
Фондовооруженность	242,3	192,7	142,5	-49,6	-50,2	79,5	73,95

По данным таблицы 2.2-1 можно сделать выводы о повышении показателя фондоотдачи в период с 2014 по 2015 г., что является положительным показателем, и говорит о эффективном использовании фондов основных средств в период с 2014 по 2015г. Наблюдается снижение роста фондоворуженности за счет снижения фонда основных средств в период с 2013 по 2015г.

Для повышения эффективности использования основных фондов Новый город должен повышать фондоотдачу и снижать фондоемкость продукции, что должно достигаеться путем принятия следующих мероприятий:

- ввод в действие не установленного оборудования, замена и модернизация его;

- сокращение целодневных и внутрисменных простоев.

- повышение коэффициента сменности, которое достигается применением оптимального графика работы предприятия

- более интенсивное использование оборудование;

- внедрение мероприятий НТП;

- повышение квалификации рабочего персонала;

- экономическое стимулирование основных и вспомогательных рабочих;

- повышение уровня организации ухода за фондами;

- повышение качества трудовой дисциплины;

- обеспеченность материалами и инвентарем;

Таблица 2.2-2 Расчет основных показателей рентабельности ФСК «Новый город» за 2013-2015 гг. в тыс.руб.

Показатели	Годы	Абс. Изм
	2013	2014	2015	2014/2013	2015/2014
Выручка	285 196	146 875	214 087	-138 321	67 212
Прибыль до налогообложения	58 659	81 910	14 057	23 251	-67 853
Актив	2 934 094	2 824 196	2 671 426	-109 898	-152 770
Внеоборотные активы	1 567 425	1 300 175	1 272 212	-267 250	-27 963
Собственный капитал	155 000	155 000	155 000	0	0
Долгосрочные обязательства	115 608	212 422	600 000	96 814	387 578
Нематериальные активы	-	-	-	-	-
Основные фонды	242 339	192 678	142 478	-49 661	-50 200
Запасы	239 522	219 341	110 210	-20 181	-109 131
Чистая прибыль	41 515	64 002	10 582	22 487	-53 420
Общая рентабельность,%	17,1	44,22	5,49	27,12	-38,73
Экономическая рентабельность,%	1,99	2,91	0,53	0,92	-2,38
Фондорентабельность,%	3,74	6,29	1,104	2,55	-5,19
Рентабельность производственных фондов,%	8,62	15,53	4,19	6,91	-11,34
Рентабельность всех активов,%	1,41	2,27	0,39	0,86	-1,88

Как видно из таблицы 2.2-2 все показатели рентабельности в период с 2014 по 2015 г. имеют отрицательную динамику, за исключением показателей выручка и долгосрочные обязательства.

Показатель общей рентабельности снизился с 17,1% в 2013 г. до 5,49% в 2015г. и достиг самой высокой отметки в 2014г. 44,2%.

Экономическая рентабельность за анализируемый период достаточно низкая: в 2013 г. - 1,99%, в 2014 г. - 2,91%, а в 2015 г. - 0,53%, и за 2 года она снизилась на 1,46%.

Фондорентабельность имеет чуть более высокие показатели, чем экономическая рентабельность и составила 3,74% в 2013 г. и 1,104% в 2015 г., в период с 2013г. до 2015г. она снизилась на 2,64%.

Также низкими являются показатели рентабельности производственных фондов, которые снизились на 4,43% за 2 года и на конец 2015 г. она стала равна 4,19%.

Низкие показатели экономической рентабельности, фондорентабельности, рентабельности производственных фондов и рентабельности всех активов получены в результате превышения имеющихся активов и основных фондов над прибылью до налогообложения.



2.4 Анализ основных финансово-экономических показателей

На основе бухгалтерского баланса за 2013, 2014, 2015 года и отчета о прибылях и убытках рассмотрим основные финансовые показатели финансово-строительной компании “Новый город”.

На основе построенной таблицы 2.3-1 проведем анализ состава и структуры актива и пассива бухгалтерского баланса финансово-строительной компании “Новый город” за 2013, 2014, 2015 года.

Валюта баланса сократилась за 2015 г. к 2014 г. на 152 770 тыс. руб. или на 5,4 %. Это произошло из-за снижения внеоборотных активов на 2,2 % или на 27 963 тыс. руб. и снижения оборотных активов на 124 808 тыс. руб.

На снижение валюты баланса в 2015 году наибольшее влияние оказало снижение оборотных активов. Доля оборотных активов снизилась на 1,6%, её доля составляет на конец 2015 г. 47,6%. Снижение в 2015 году наблюдется как по абсолютному значению так и в удельном весе.

Оборотные активы на конец 2015 г. представлены запасами (4,1%), краткосрочной дебиторской задолженностью (36,7%), краткосрочными финансовыми вложениями (10,8 %) и денежными средствами (0,7 %), что отражает рисунок 2.1. Из всех статей оборотных средств выросли доли только у дебеторской задолженности на 6,1 % и денежных средств на 0,6 %, остальные доли снизились. При этом темпы роста раздела «Оборотные активы» в 2015 году уступают темпам роста раздела «Внеоборотные активы» на 6,2%, что не является благоприятным моментом в хозяйственной деятельности предприятия, свидетельствующим о снижении предприятием мобильной части активов, которая непосредственно оказывает влияние на его платежеспособность.



Таблица 2.3-1 Анализ состава и структуры актива бухгалтерского баланса, тыс.руб.

Показатели	Годы	Изменение	Темп роста, %	Структура, %	Изменение
	2013	2014	2015	2014/2013	2015/2014	2014/2013	2015/2014	2013	2014	2015	2014/2013	2015/2014
I Внеоборотные активы
Основнные средства	242 339	192 678	142 478	-49 661	-50 100	80	74	8,26	6,82	5,33	-1,44	-1,49
Доходные вложения в материальные ценности	226 319	232 064	202 978	5 745	-29 086	102,5	87,5	7,71	8,22	7,59	0,51	-0,63
Финансовые вложения	13 673	13 623	25 594	-50	11 971	99,6	187,9	0,5	0,5	0,9	0,01	0,4
Отложенные налоговые активы	762	750	608	-12	-142	98,4	81,0	0,03	0,03	0,02	0,01	-0,01
Прочие внеоборотные активы	1 084 333	861 061	900 554	-223 272	39 493	79,4	104,6	36,9	30,5	33,7	-6,4	3,2
Итог по разделу I	1 567 425	1 300 175	1 272 212	-267 250	-27 963	83	98	53,4	46,0	47,6	-7,4	1,6
II Оборотные активы
Запасы	239 522	219 341	110 210	-20 181	-109 131	91,6	50,2	8,2	7,8	4,1	-0,4	-3,7
Дебиторская задолженность	909 260	865 378	980 063	-43 873	114 678	95,1	113,1	30,9	30,6	36,7	-0,3	6,1
Финансовые вложения	184 945	433 421	289 291	248 476	-144 130	234,4	66,7	6,3	15,3	10,8	9	-4,5
Денежные средства	31 099	3 632	18 777	-27 467	15 145	11,7	516,9	1,05	0,1	0,7	-0,95	0,6
Прочие оборотные активы	2 842	2 241	873	-601	-1 368	78,8	38,9	0,09	0,08	0,03	-0,01	-0,05
Итого по разделу II	1 367 668	1 524 022	1 399 214	156 334	-124 808	111,4	91,8	46,6	53,9	52,3	7,3	-1,6
БАЛАНС	2 935 094	2 824 426	2 671 426	-110 898	-152 770	96,2	94,6	100,0	100,0	100,0	0	0

Рис. 2.1 Структура актива баланса на конец 2015 года

Динамика изменения пассива баланса представлена в таблице 2.4-1 Структура пассива предприятия представлена на конец 2015 г. капиталом и резервами (9,6%), заемные средства долгосрочного периода (22,5 %), в т.ч. кредиторская задолженность (22,5 %) и заемные средсва краткосрочного периода (67,9%), в т.ч. краткосрочные обязательства (51,7%), кредиторская задолженность (15,8%) и оценочные обязательства (0,4%), что отражает рисунок 2.2. Причём положение по долгосрочным обязательствам в 2015 году по отношению к 2014 году стало хуже из-за появления заемных средств в размере 22,5%. Положение по краткосрочным обязательствам в 2015 году по отношению к 2014 году улучшилось, так как заемные средства уменьшились на 15,9% и составляли 67,9%, а собственный капитал повысился вырос на 0,9%.

Из чего можно сделать вывод, что финансовое состояние строительной компании “Новый город” стало более устойчивым.

Таблица 2.4-1 Анализ состава и структуры пассива бухгалтерского баланса, тыс.руб.

Показатели	Года	Изменение	Темп роста, %	Структура, %	Изменение, %
	2013	2014	2015	2014/2013	2015/2014	2014/2013	2015/2014	2013	2014	2015	2014/2013	2015/2014
III Капитал и резервы
Уставный капитал	155000	155000	155000	0	0	100	100	5,3	5,5	5,8	0,2	0,3
Переоценка внеоборотных активов	1 621	1 621	1 621	0	0	100	100	0,006	0,06	0,06	0	0
Резервный капитал	3 599	5 675	7 750	2 076	2 075	157,7	136,6	0,12	0,2	0,29	0,08	0,09
Нераспределенная прибыль	52 201	83 127	91 634	30 926	8 507	159,2	110,2	1,8	2,9	3,4	1,1	0,5
Итог по III разделу	212 420	245 422	256 005	33 002	10 583	115,5	104,3	7,2	8,7	9,6	1,5	0,9
IV Долгосрочные обязательства
Заемные средства	115 608	212 422	-	96 814	-	183,7	-	3,94	7,5	-	3,56	-
Прочие обязательства	-	-	600 000	-	600 000	-	-	-	-	22,5	-	22,5
Итог по IV разделу	115 608	212 422	600 000	96 814	387 578	136,5	282,5	3,94	7,5	22,5	3,56	15
V Краткосрочные обязательства
Заемные средсва	1 443 320	1 635 845	1 381 540	192 525	-254 305	113,3	95,7	49,2	57,9	51,7	8,7	-6,2
Кредиторская задолженность	357 164	418 377	422 336	61 213	3 959	117,1	100,9	12,2	14,8	15,8	2,6	1
Оценочные обязательсва	14 812	15 210	11 546	398	-3 6664	102,7	75,9	0,5	0,53	0,4	0,03	-0,1
Прочие обязательства	791 771	296 921	-	-494 850	-	37,5	-	26,9	10,5	-	-16,4	-
Итог по V разделу	2 607 066	2 366 352	1 815 421	-240 714	-550 931	90,7	76,7	88,8	83,8	67,9	-5	-15,9
Баланс	2 935 094	2 824 196	2 671 426	-110 898	-152 770	96,2	94,6	100,0	100,0	100,0	0	0

Рис. 2.2 Структура пассива баланса на конец 2015 года

Анализ платежеспособности и ликвидности ФСК «Новый город» проведём в таблице 2.4-2.

Таблица 2.4-2 Анализ ликвидности ФСК “Новый город”

Показатели	2013	2014	2015	Отклонение к 2015
				2013	2014
Коэффициент текущей ликвидности	0,52	0,64	0,77	0,25	0,13
Коэффициент быстрой ликвидности	0,36	0,37	0,55	0,19	0,18
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,08	0,18	0,17	0,09	-0,01

Как видно из таблицы 2.4-2 коэффициент текущей ликвидности не соответствует нормативам, но имеет положительную динамику.

Коэффициент быстрой ликвидности соответствует границам норматива (0,5-1) только в 2015 году и также имеет положительную динамику. Коэффициент абсолютной ликвидности тоже достигает норматива в 2014 и 2015 годах, и здесь динамика положительная. Таким образом, строительная компания “Новый город” является неликвидной и неплатежеспособной организацией, а значит она не может рассчитывать на кредиты для развития деятельности. Таким образом, строительной компании “Новый город” должна поддерживать положительную динамику коэффициентов для повышения уровня ликвидности и платежеспособности.



Заключение

На основе проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства.

Рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.

В настоящее время развитие рынка недвижимости в России отличается неравномерностью: наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах. (оформленпие).

Коммерческая деятельность характеризуется прежде всего тем, что определяющую роль в ней играют товарно-денежные, торгово-обменные операции. Они выражают основное содержание коммерческого предпринимательства. Суть этого вида предпринимательства представляют операции по купле-продаже, т.е. перепродаже товаров и услуг.

При этом акцент делается не на максимизации прибыли, а на потребителе, на его потребностях, удовлетворение которых благодаря высокому уровню организации коммерческой деятельности и может принести максимальную прибыль.

Коммерческие компании вплотную сталкиваются с необходимостью самостоятельного решения многих сложных задач по реализации финансового обеспечения коммерческой деятельности. Знание основ коммерческой деятельности должно обеспечить любого предпринимателя - кем бы он ни был по специальности и какое служебное место ни занимал - умением сопоставлять потребности рынка с результатами собственной работы и достигать при этом коммерческого успеха.

ОАО ФСК «Новый город» на строительном рынке работает с 1996 года. За период деятельности организация зарекомендовала себя как застройщик самого качественного жилья на территории Иркутской области, и занимает лидирующие позиции на рынке строящегося жилья.

Для повышения спроса на услуги компании проводится активная рекламная компания в социальных сетях, целесообразно провести более активную рекламную компанию в средствах массовой информации.

По итогам исследований был сделан вывод, что баланс организации является удовлетворительным, но ряд финансовых показателей свидетельствуют о снижении активности организации. Выявлены тенденции эффективности использования основных средств и представлены возможные пути их снижения. Проведен анализ ликвидности и финансовой устойчивости организации, в ходе которого было выявлено, ОАО ФСК «Новый город» должна поддерживать положительную динамику коэффициентов для повышения уровня ликвидности и платежеспособности.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс] : [принята всенародным голосованием 12.12.1993] : с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ - Доступ из справ. Правовой системы КонсультантПлюс в локальной сети Науч. Б-ки Иркут. Гос. Ун-та.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : [принят Гос. Думой 1 ноября 2001 г. : одобрен Советом Федерации 14 ноября 2001 г.] : по состоянию на 28 марта 2017 г. - Доступ из справ. Правовой системы КонсультантПлюс в локальной сети Науч. Б-ки Иркут. Гос. Ун-та.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон : [принят Гос. Думой 17 июня 1997 г. : одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.] : по состоянию на 3 июля 2016 г. - Доступ из справ. Правовой системы КонсультантПлюс в локальной сети Науч. Б-ки Иркут. Гос. Ун-та.

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон : [принят Гос. Думой 16 июля 1998 г. : одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г. ] : по состоянию на 5 июля 2016 г. - Доступ из справ. Правовой системы КонсультантПлюс в локальной сети Науч. Б-ки Иркут. Гос. Ун-та.

5. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) [Электронный ресурс] : [дата введения 2 января 2014 г. с правом досрочного применения в правоотношениях, возникших с 1 января 2014 г. : утв. Приказом Росстандарта от 31 января 2014 N 14-ст] : по состоянию на 07 октября 2016 - Доступ из справ. Правовой системы КонсультантПлюс в локальной сети Науч. Б-ки Иркут. Гос. Ун-та.

6. Алешко А.В. Недвижимость Inside : учебно-метод. Пособие / А. В. Алешко - М : Омега-Л, 2016. - 224 с.

7. Бунеева Р. И. Коммерческая деятельность организация и управление : учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности "Экономика и управление на предприятии" / Р. И. Бунеева. - Иркутск : Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2015. - 129с.

8. Бреславцева Н. А., Рябоконь С. В. // Рынок недвижимости - основа формирования рынка риэлтерских услуг / под ред. Н. А. Бреславцева, С. В. Рябоконь - Москва, 2016. - Т. 15. - С. 526-539.

9. Гущина А. А. Классификация факторов, влияющих на рынок недвижимости [Электронный ресурс] / А. А. Гущина // Актуальные вопросы в научной работе и образовательной деятельности: сб. науч. тр. по материалам Международной научно-практической конференции 30 апреля 2014 г. - Тамбов, 2014. С. 52-54.

10. Егоров А. Н. Регулирование цен на рынке жилой недвижимости / А. Н. Егоров // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика - 2012. - № 5. - С. 45-50.

11. Елкина Н. Е. Рынок жилой недвижимости: структура, этапы и тенденции / Н. Е. Елкина // Московская наука. - 2013. - № 11. - С. 115-120.

12. Малкина М. Ю., Щулепникова Е. А. Особенности формирования спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости России / М. Ю. Малкина, Е. А. Щулепникова // Дайджест-финансы. - 2013. - № 6. - С. 18-29.

13. Мингазова Л. М. Ценообразующие факторы на региональных рынках жилой недвижимости / Л. М. Мингазова // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 4. - С. 356

14. Саблин М. Т. Покупка квартиры в России : учеб.-метод. Пособие / М. Т. Саблин. - М.: Изд-во Кронус, 2015. - 360 с.

15. Радченко Илья Сергеевич // Недвижимость. Практическая энциклопедия / М.: ГроссМедиа, 2012 - Т.1. - Стб. 148-149

16. Эльдаров Р. З. Условия и механизм развития рынка жилья : учеб.-метод. Пособие / Р. З. Эльдаров - М.: Издательский центр «Академия», 2012. - 240 с. Размещено на Allbest.ru