Учет факторов рынка при планировании размещения объектов коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Уральский Федеральный университет им Б.Н. Ельцина

Учет факторов рынка при планировании размещения объектов коммерческой недвижимости

Ульянов Антон Дмитриевич

Аннотация

В данной статье основной целью являлась демонстрация особенностей учета факторов размещения коммерческой недвижимости, которые могут повлиять на ее окончательную стоимость. В статье соотнесены особенности планирования реализации коммерческой недвижимости с процессом развития малого предпринимательства. В частности, в статье показана необходимость планирования маркетинговых мероприятий с учетом местоположения недвижимости и иных факторов, которые могут повлиять на формирование спроса.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, рынок коммерческой недвижимости, малое предпринимательство

Abstract

In this article a main objective was demonstration of features of the accounting of factors of placement of the commercial real estate which can affect its final price. In article features of planning of realization of the commercial real estate are correlated to development of small business. In particular, need of planning of marketing actions taking into account location of the real estate and other factors which can influence demand formation is shown in article.

Keywords: commercial real estate, market of the commercial real estate, small business

Проблема планирования конечной стоимости реализации коммерческой недвижимости на этапе планирования места ее размещения достаточно актуальна, ввиду того, что уже на этапе планирования строительства позволит оценить соотношение затрат и выгоды при последующей реализации объекта недвижимости. В этой связи особую значимость приобретает учет различных факторов, которые могут повлиять на установление конечной стоимости объекта недвижимости[4, c. 82].

Немаловажным в данном ключе является то, что на состояние рынка коммерческой недвижимости достаточно существенно влияет развитие малого и среднего предпринимательство. Это обусловлено тем, что именно малые и средние предприятия являются основными арендаторами и покупателями коммерческой недвижимости, поскольку крупномасштабные предприятия изначально проектируют подобную недвижимость под конкретные нужды и по индивидуальным запросам.

Ввиду этого, при оценке основных факторов эффективности реализации будущей коммерческой недвижимости особое внимание необходимо обратить на развитие в регионе либо населенном пункте малого и среднего бизнеса[3, c. 76].

Ключевые цели различных региональных программ развития малого предпринимательства выдвигают следующие общие требования к строительству коммерческой недвижимости как к инфраструктурной поддержки малого бизнеса[5, c. 56]:

· расширение территорий, охваченных малыми предприятиями, что предполагает расширение «географических границ» размещения коммерческой недвижимости в отдельно взятом регионе;

· соблюдение экономических и социальных стандартов обеспеченности торговыми площадями;

· создание объектов недвижимости в региональных программах застройки;

· пересмотр и упрощение процедур предоставления земельных участков под коммерческие объекты, повышение их привлекательности;

· формирование системы учета объектов коммерческой недвижимости и мониторинга её использования[4, c. 34];

· поддержка строительства недвижимости.

Перечисленные цели развития малого бизнеса, касающиеся коммерческой недвижимости, в отдельных аспектах, безусловно, способствуют эффективности реализации коммерческой недвижимости. Однако, к примеру, такие цели, как расширение географических границ строительства объектов коммерческой недвижимости, негативно скажутся на реализации объектов коммерческой недвижимости, ввиду того, что не учитывают особенностей «территориального распределения» спроса на ее аренду со стороны субъектов малого предпринимательства.

Учитывая тот факт, что основными арендаторами и покупателями коммерческой недвижимости являются организации малого и среднего бизнеса, спрос на такую недвижимость и, следовательно, эффективность ее реализации будет определяться, в первую очередь, финансовым положением таких предприятий в регионе (населенном пункте) и их инвестиционным потенциалом [3, с.15].

Ввиду этого, факторы, влияющие на конечную стоимость коммерческой недвижимости, которые целесообразно участь на этапе планирования строительства, включают в себя:

· представления о полезности недвижимости, возможности ее замещения иными объектами;

· факторы, рыночной среды (соответствия спроса и предложения, конкуренции, возможного изменения стоимости;

· факторы, эксплуатации недвижимости (остаточной продуктивности земельного участка, производства, вклада, лучшего и эффективного использования).

При планировании размещения коммерческой недвижимости необходимо обратить внимание также на «правовые факторы», в первую очередь, это[3, c. 36]:

· целевое назначение земель, на которых будет расположена недвижимость, отсутствие ограничений по ее использованию;

· наличие/отсутствие в непосредственной близости от объектов недвижимости охраняемых природных зон, которые мог ограничить потенциального пользователя недвижимости в его хозяйственной деятельности;

· особенности эксплуатации близлежащих участков земли и объектом недвижимости, воздействие процесса их эксплуатации на будущую хозяйственную деятельность[4, c. 47];

· отсутствие/наличие ограничений, обременений или сервитутов при пользовании землей под строительство коммерческой недвижимости;

· законность выделения земель под строительство.

В случае, если при планировании размещения объектом коммерческой недвижимости не учтены правовые основы использования земель, при эксплуатации объектов недвижимости могут возникнуть спорные вопросы, вплоть до сноса или ограничения (лишения) права пользования объектом.

Немаловажную группу факторов составляют факторы потенциального спроса, это в первую очередь:

· местоположение недвижимости, наличие потенциальных возможностей организации деятельности малых предпринимателей (например, в центре населенных пунктов, где предпринимателям гарантирован спрос на их продукты/услуги);

· транспортная доступность (в случае крупных городов - местоположение возле станций метрополитена и т.д.);

· наличие предприятий малого бизнеса и их виды деятельности, как фактор потенциальной конкуренции для будущих арендодателей;

· плотность жилой застройки на территории размещения коммерческой недвижимости[1, c. 73].

Таким образом, планирование размещения коммерческой недвижимости можно свести к следующим шагам (рис.1):

Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что комплексный учет перечисленных условий, позволит, в первую очередь, предсказать соотношение издержек/прибыли при планировании размещения коммерческой недвижимости, во-вторых, выделить потенциальные риски - правовые и финансовые, в третьих определиться в общем приближении с «целевой аудиторией» потенциальных арендаторов (покупателей) коммерческой недвижимости, и следовательно, заблаговременно учесть их особенности и интересы.

коммерческий недвижимость стоимость спрос

Библиографический список

1. Соловьев М. М., Гровер Р. Управление недвижимостью. М: ВШПП, 2015

2. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2014

3. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. - СПб, 2016

4. Управление недвижимым имуществом. Учебник / И. А. Бузова, Н. В. Васильева, С. Н. Максимов и др. Под ред. С. Н. Максимова. - СПб, 2015

5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2015. - 480 с.

6. Экономика недвижимости: Учебное пособие / под ред. проф. В. И. Ресина. - М: Дело, 2014.

Размещено на Allbest.ru