Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

Недвижимость и отношения по ее реализации в современной рыночной экономике

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

кандидата экономических наук

Хасанова Гузель Иватовна

Казань - 2007

Диссертационная работа выполнена на кафедре экономической теории Казанского государственного технического университета имени А.Н.Туполева.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Мазитова Роза Кадыровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Кокурин Дмитрий Иванович (г.Москва)

кандидат экономических наук, доцент Абдуллин Ильдар Икрамович

Ведущая организация: ГОУ ВПО Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Защита диссертации состоится 30 октября 2007 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.079.08 при Казанском государственном техническом университете имени А.Н.Туполева по адресу: 420111, Казань, ул.К.Маркса, д.10, ауд.310

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Казанского государственного технического университета имени А.Н.Туполева, с авторефератом диссертации - на официальном сайте Казанского государственного технического университета имени А.Н.Туполева www.kai.ru

Автореферат разослан 30 сентября 2007 года

Ученый секретарь

Диссертационного совета

Кандидат экономических наук, доцент Ш.И.Еникеев

Общая характеристика работы

недвижимость рынок государственный

Актуальность и значимость темы исследования. В настоящее время в российской экономике осуществляется сложный и противоречивый процесс ее трансформации, ориентированной на рыночные механизмы регулирования.

К числу трудностей реформирования отечественной экономики следует отнести негативные последствия функционирования командно-административной системы хозяйствования. Они общеизвестны, однако, считаем необходимым отметить те из них, которые имеют непосредственное отношение к исследуемой проблеме: существование моносистемы отношений собственности (государственной) на объекты недвижимости и отсутствие на этой основе реального рынка недвижимости.

Серьезно осложнили процесс реформирования и ошибки в его проведении. Одной из основных причин затянувшегося кризиса явились ошибки в приватизации, связанные с нарушением сущности и соотношения темпов разгосударствления и демонополизации в сфере недвижимости. Следует отметить, что разрыв этих процессов во времени приводит к воспроизводству множественных частных монополий и на этой основе к формированию олигархической структуры экономики.

Не может не влиять на современное экономическое положение в стране слабая разработанность теоретических и методологических основ недвижимости в системе экономических отношений и форм их проявления в хозяйственной практике. Изучение этой категории носило, в основном, односторонний характер и ограничивалось, как правило, оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости. Подобный подход обнаружил значительные просчеты, которые выразились в реальной хозяйственной практике в необоснованном занижении стоимости объектов недвижимости, что повлияло, как на финансовое благополучие государства, так и на значительное социальное расслоение российского общества.

Отсутствие экономически обоснованных государственных механизмов формирования и регулирования форм реализации недвижимости, а также противоречивая законодательно-правовая база не в состоянии продвинуть, а тем более ускорить становление и развитие эффективной системы отношений в сфере недвижимости.

Степень исследования проблемы. До недавнего времени вопросы недвижимости и отношений по ее реализации в отечественной экономической науке почти не исследовались как самостоятельные. Недвижимость в контексте общеметодологических подходов наиболее полно представлена в работах отечественных ученых Л.Абалкина, Т.Игнатовой, Н.Колесова, В.Куликова, Д.Львова, В.Медведева, С.Максимова, Ю.Ольсевича, В.Радаева, Ф.Рыбакова, Е.Спиридоновой, С.Шарапова, Ю.Яковца и др.

В зарубежной экономической литературе проблемам недвижимости посвящено немало работ ученых-экономистов, в которых с различных методологических позиций анализируются указанные вопросы. Наиболее значительными, на наш взгляд, являются исследования Д.Фридмена, И.Ордуэя, Ч.Акерсона, Л.Элвуда, Г.Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкеля, А.Ринга, Б.Бойса и других. В указанных работах недвижимость анализируется, как объект оценки ее рыночной стоимости, с точки зрения технологии и методов ее оценки, как объект юридического права.

Отсутствие серьезных работ по политэкономическим проблемам недвижимости в отечественной экономической литературе связано со вступлением страны на путь сознательного уничтожения основ рыночной экономики, с чрезмерной идеологизацией отечественной экономической науки и, как следствие, отсутствием реальных экономических отношений по формированию и реализации недвижимости. Только со второй половины 80-х годов стали появляться, в основном, в периодической печати публикации, посвященные вопросам недвижимости. Однако, отмеченные проблемы рассматриваются исследователями в прикладном аспекте, не затрагивают основ формирования и развития отношений недвижимости, либо исследуются в связи с анализом иных фундаментальных экономических процессов и отношений. В этой связи следует назвать работы В.Рутгайзера, К.Тарасевича, Н.Артеменкова, В.Есипова, А.Крутика, Г.Стерника, Д.Кузнецова, С.Грибовского, А.Ильина, А.Каракоза, Г.Микерина, В.Федорова, О.Пахомовой и др.

В связи с базисными изменениями в экономике страны, с формированием полисистемы отношений собственности (прежде всего, частной) в качестве основы производственно-хозяйственной деятельности категория недвижимости приобретает реальную экономическую основу. Отношения по реализации и развитию недвижимости становятся фактором, существенно влияющим на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше вовлекается в рыночный оборот.

Формирование отношений недвижимости Под отношениями недвижимости здесь и далее в автореферате мы имеем в виду отношения по реализации и развитию недвижимости., расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (жилая и производственная коммерческая недвижимость, земельные участки), расширение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (посреднические операции, оценочная деятельность, управление недвижимостью), появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что отношения недвижимости постепенно интегрируются в структуру отечественной экономики и приобретают вектор, характерный для стран с развитой рыночной системой.

Несмотря на возрастающее внимание экономистов, особенно зарубежных, к исследованию проблем недвижимости, в трактовке содержания, форм проявления, организационно-экономических структур отношений недвижимости, а также их взаимосвязей с научно-техническим прогрессом, государственным регулированием и другими факторами остается немало дискуссионных вопросов и противоречивых толкований, требующих дальнейшего анализа. Существенно отличаются методологические подходы к исследованию поставленных, казалось бы, идентичных, вопросов и делаются различные, порой, противоположные выводы.

Итак, выбор темы диссертационной работы предопределен слабой теоретико-методологической разработанностью проблем отношений недвижимости в отечественной экономической науке и остротой ее практической значимости в процессе трансформации российской экономики в рыночную. Вышеизложенное позволяет сделать вывод об актуальности избранной темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом аспектах. Актуальность и недостаточная научная разработанность проблем недвижимости в экономической системе становления рыночного хозяйства определили выбор темы, цели и задачи исследования.

Цель диссертационной работы состоит, во-первых, в исследовании недвижимости в системе экономических отношений становления рыночной экономики, а также в теоретическом и методологическом обосновании недвижимости как совокупности адекватных ей процессов и отношений; во-вторых, в анализе форм реализации недвижимости в реальной экономике и исследовании их взаимосвязей; в-третьих, в выработке конкретных направлений реализации теоретических и практических предложений по формированию и регулированию отношений недвижимости в переходной экономике.

Реализация поставленной цели определила задачи исследования:

- на основе существующей научной базы теории и практики недвижимости исследовать процессы формирования отношений недвижимости;

- исследовать сущность и структурные элементы отношений по недвижимости и их взаимосвязи;

- обосновать авторскую концепцию содержания и форм реализации отношений недвижимости;

- исследовать отношения собственности на объекты недвижимости;

- осуществить анализ формирования рынка недвижимости;

- выявить и исследовать сущность, структуру и специфику рынка недвижимости;

- проанализировать необходимость государственного регулирования отношений недвижимости и определить его основные направления.

Предметом исследования является система отношений по реализации и развитию недвижимости в переходной экономике.

Объектом исследования являются организационно-экономические формы объектов и субъектов недвижимости в процессе их развития (на примере Республики Татарстан).

Методология исследования. Результативность исследования определяется в значительной мере методологическим подходом. В силу направленности диссертационной работы на многоаспектный анализ отношений по реализации недвижимости, возникла необходимость использования как общих, так и ряда специфических методов, взаимно дополняющих друг друга и позволяющих раскрыть сложную экономическую категорию недвижимости и выражаемые ею отношения. В процессе исследования нами используется системный метод анализа, а также функциональный, структурный, генетический методы и некоторые другие, способствующие всестороннему теоретическому изучению анализируемой проблемы.

Теоретическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, включая монографии и научные статьи, материалы международных научно-теоретических симпозиумов и конференций. Для теоретического и практического обоснования ряда конкретных вопросов исследуемой проблемы использованы законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и Республики Татарстан.

Информационной базой исследования послужили справочные материалы Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Республики Татарстан, Указы Президентов Российской Федерации и Республики Татарстан, Постановления РФ и РТ, нормативные документы, результаты собственных исследований в качестве специалиста по оценке объектов недвижимости на основе проведения самостоятельной оценочной деятельности объектов недвижимости в Республике Татарстан в период с 1998-2001 гг.

Вклад автора в проведенное исследование и степень новизны полученных результатов. В диссертации определено и обосновано исследование недвижимости как совокупности отношений по ее формированию, развитию и реализации, состоящее в обосновании сущности, структуры и функциональной роли, которые она выполняет в экономической системе становления рыночных отношений.

Новизна полученных результатов состоит в том, что в диссертации впервые представлено комплексное исследование отношений недвижимости, включающих в себя взаимодействия категории недвижимости с рынком недвижимости и его спецификой в переходной экономике, с необходимостью и направлениями государственного регулирования отношений недвижимости, с выделением структурных элементов анализируемых отношений. Это позволяет утверждать, что теоретически разработана научная проблема, имеющая народнохозяйственное значение на этапе становления и развития рыночной экономики.

Конкретные новые научные результаты состоят в следующем:

1. В диссертации дано обоснование недвижимости как экономической категории, определяемое как отношения субъектов хозяйствования по поводу земли и имущества, созданного в результате человеческой деятельности, длительное время сохраняющего свою натурально-вещественную форму и неотделимо связанного с землей.

2. Недвижимость обоснована как товар, обладающий классическими свойствами. Автор дополнил анализ недвижимости с позиции ее стоимостной оценки обоснованием ее потребительной стоимости. При этом исследованы изменения в потребительной стоимости недвижимости в части ее физического и морального износа и доказана необходимость учета этого фактора в амортизационной политике субъектов хозяйствования в переходной экономике.

3. Дана теоретически обоснованная характеристика категории недвижимости как капитала.

4. Проанализированы, определены и раскрыты функции категории недвижимости: функция формирования и роста национального богатства общества и социальная.

5. На основе анализа причин и условий функционирования недвижимости обоснованы особенности формирования и развития совокупности отношений недвижимости в переходной экономике. Автор доказал определяющую роль в инициировании указанных процессов - становление полисистемы отношений собственности и формирование многообразия форм собственности на объекты недвижимости.

6. Дана авторская трактовка категории рынка недвижимости - сегмент национального рынка, представляющий совокупность экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него - и определено его место в совокупности отношений недвижимости. Автор исследует и обосновывает динамику недвижимости в воспроизводственном процессе, включающем наряду с отношениями обмена также отношения производства, распределения и потребления. Выявлена специфика рынка недвижимости в переходной экономике, включающая территориальный характер рынка; особый контроль со стороны государства; специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее; высокий уровень трансакционных издержек; низкая ликвидность объектов недвижимости и др.

7. Раскрыты отношения потребления недвижимости в производственной сфере. Автором аргументированы новые подходы к формированию концепции долгосрочной промышленной политики в условиях становления рыночной экономики, предполагающей эффективное использование производственной недвижимости, сохранившей достаточный эксплуатационный ресурс.

8. Определено место отношений непроизводственной недвижимости как фактора социально-экономического роста общества.

9. Обоснована необходимость государственного регулирования совокупностью отношений недвижимости и возрастание его регулирующей роли в период трансформации экономики. Определены основные направления государственного вмешательства в сферу недвижимости.

Научно-практическая значимость диссертационной работы. Новые научные результаты, полученные автором, могут послужить:

1. Теоретико-методологической базой для дальнейшего исследования данной проблемы;

2. Основой для формирования и теоретического обоснования современной государственной политики в области:

- совершенствования деятельности субъектов хозяйствования на рынке недвижимости;

- разработки и реализации промышленной политики;

- разработки республиканской программы социально-экономического развития Республики Татарстан.

3. В совершенствовании экономической практики субъектов хозяйствования (предприятий, банков, страховых компаний и т.п.) в системе экономических отношений недвижимости.

4. В практической деятельности Министерства имущественных и земельных отношений на всех уровнях управления.

5. Для использования в учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Микроэкономика», «Макроэкономика», «Отношения собственности», «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Управление собственностью», а также спецкурсов по проблемам недвижимости.

В процессе исследования были сформулированы практические рекомендации в области функционирования рынка недвижимости, разработки промышленной политики, реформы жилищно-коммунального хозяйства. Они получили одобрение в соответствующих государственных и хозяйственных структурах Республики Татарстан, а также при разработке республиканской программы социально-экономического развития.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы доложены, обсуждены и получили одобрение на международных научно-теоретических и научно-практических конференциях и симпозиумах в гг. Москва (2001, 2002), Нижний Новгород (2001) и Казань (1999, 2000, 2001), а также на всероссийских, региональных, республиканских, городских, межвузовских конференциях и семинарах.

Ряд положений и рекомендаций, содержащихся в диссертации и опубликованных работах, внедрены в практику работы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Татарстан.

Основные положения диссертации опубликованы автором в 11 работах, общим объемом 4,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, двух глав, содержащих шесть параграфов, заключения, изложенных на 145 страницах, 6 таблиц, 3 приложений и библиографии, включающей 166 наименований.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяется степень ее разработанности, формулируются цели и задачи диссертационной работы, ее методологическая, теоретическая и информационная база, раскрывается новизна, теоретическая и практическая значимость, даются сведения об апробации и структуре диссертации.

Первая глава «Экономические основы исследования недвижимости в современных условиях» посвящена анализу экономических основ недвижимости и отношениям по ее реализации, а также исследуется рынок недвижимости, специфика становления и функционирования его в переходной экономике.

Переход от административно-командной экономики к экономике нового типа вызвал базисные изменения в отношениях собственности, что привело к появлению в российской хозяйственной практике такой категории как недвижимость, которая нуждается в глубоком и всестороннем изучении. В последнее время быстрыми темпами стали развиваться рыночные отношения, связанные с недвижимостью, и возник рынок недвижимости. Однако, в процессе изучения этой категории обнаружился значительный перекос в сторону познания правовых, а не экономических отношений.

Говоря о работах, известных научной общественности, следует подчеркнуть, что при анализе категории недвижимости в значительной степени делался акцент на ее материально-вещественное содержание. Право, по существу, отражает и закрепляет те экономические отношения, которые возникают по поводу недвижимости, что раздвигает наше представление о недвижимости, выходя за рамки ее натурально-вещественной составляющей.

Недвижимость - это объект, на основе которого развиваются не только правовые, но и экономические отношения. Достаточно весомым аргументом в этом отношении является то, что во всех правовых документах говорится о собственности, доходах, получаемых от недвижимости.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия) делает весьма сложной характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи этого товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в этот процесс. Весьма своеобразной является оценка полезности и стоимости товара.

Недвижимость как товар обладает большей долговечностью, он стационарен, его нельзя перемещать, чрезмерно накапливать, он поддается меньшему моральному износу, по сравнению, со многими средствами производства и предметами потребления. Кроме того, некоторые объекты недвижимости, которые не могут быть больше использованы по своему назначению (жилье, и т.д.) превращаются в памятники архитектуры, и их стоимость возрастает.

Хотя недвижимость в физическом смысле полностью соответствует значению этого слова, но, как воплощение стоимости, она находится в постоянном движении, что связано со спецификой реализации отношений собственности - изменениями во владении, распоряжении и пользовании недвижимостью. Эти изменения обусловлены сменой форм собственности, переходом недвижимости от одного субъекта к другому, характером использования этой недвижимости.

Когда недвижимость выступает как капитал, то происходит приращение стоимости. Интенсивность денежных потоков, их частота особенно становятся заметными, когда имеет место аренда с постоянно меняющимися условиями функционирования недвижимости и субъектами этих отношений.

Как известно, утечка капитала из России превратилась в настоящее время в острейшую проблему. За последние 10 лет в зарубежную жилую недвижимость российские граждане вкладывали, в среднем, не менее 5 млрд. долларов в год. Больше на приобретение жилья за границей тратили только граждане ФРГ. Жители США, Англии, Японии и всех богатых нефтедобывающих государств Персидского залива инвестировали в недвижимость заметно меньшие суммы. Суммарные объемы вывезенного российского капитала на конец 2000 г., по самым скромным оценкам, составляют, примерно, 150 млрд. долларов (в печати зачастую фигурируют цифры в 200 и 300 млрд.). Из них, около 30% направляется на приобретение земли под застройку домов, квартир. Поток российского частного капитала за рубеж не иссякает, превышая совокупные поступления иностранных государственных кредитов и частных инвестиций в нашу страну . См.: Мировая экономика и международные отношения.2001, № 4,с. 33.

Отношения собственности обычно анализируют с точки зрения субъекта собственности. Не отрицая такой подход, следует отметить, что эти отношения можно рассматривать и с позиции тех отношений, которые возникают между различными субъектами частной и государственной собственности по поводу владения, распоряжения и использования объектов недвижимости. Это становится особенно актуальным, когда речь идет о формировании и реализации градостроительной политики ввиду того, что земля и объекты, находящиеся на ней, находятся у разных собственников и неизбежно возникает проблема согласования экономических и социальных интересов.

Отношения собственности на объекты недвижимости обусловливают также и распределение дохода, получаемого от использования недвижимости, как между различными физическими, так и юридическими лицами. В этом случае также могут возникать противоречия, и право призвано находить способы их разрешения.

Родовыми признаками категории недвижимости нами определены: неподвижность объекта и его связь с землей; многократное участие в процессе воспроизводства, или длительное существование как предмета личного потребления; сохранение объектом в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы и медленная потеря потребительной стоимости по мере износа.

В диссертации предпринята попытка дать определение категории рынка недвижимости: рынок недвижимости - подсистема национального рынка, представляющая собой совокупность конкретных экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него. В силу специфики российского законодательства эти сделки под контролем государства между продавцами, покупателями и агентами инфраструктуры данного сегмента рынка обеспечивают оборот недвижимого имущества или прав на него.

К особенностям рынка недвижимости относятся: территориальный характер; особый контроль со стороны государства за экономико-правовым оборотом и использованием недвижимого имущества; специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее и необходимость системы единой государственной регистрации прав на недвижимость; высокий уровень трансакционных издержек; низкая ликвидность товаров; ограниченная возможность саморегулирования посредством механизма ценообразования.

Инфраструктуру рынка недвижимости составляют риэлтерские организации, независимые риэлтеры и их объединения; организации -оценщики, независимые оценщики и их объединения; девелоперские, управляющие и эксплуатирующие компании; юридические фирмы; финансово-кредитные институты, рекламные и информационные агентства, консалтинговые компании. В число участников, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости также можно, на наш взгляд, включить аукционные организации, тендерные комитеты, комитеты (комиссии) по приватизации, конкурсные комиссии и т.п.

Различают первичный и вторичный рынки недвижимости. На первичном рынке осуществляется создание объектов недвижимого имущества и переход прав собственности от инвестора к покупателю. На вторичном рынке обращаются права собственности на уже используемые объекты недвижимости.

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков, относится к числу молодых. Если рынки потребительских и производственных товаров имеют продолжительную историю, здесь накоплен большой опыт, используются различные формы взаимоотношений между покупателями и продавцами, то рынок недвижимости малоисследован. Многочисленные фирмы по покупке и продаже недвижимости, которые возникли в последнее время в стране, не могут быть примером цивилизованных отношений между покупателем и продавцом. Несовершенная организационная структура этих фирм, отсутствие должной специализации, универсализм, слабая профессиональная подготовка агентов по продаже недвижимости приводят к многочисленным отрицательным последствиям при осуществлении сделок.

Особенностью рынка недвижимости является также сложность и трудность стоимостной оценки объектов недвижимости.

Под оценочной деятельностью, обычно, понимается деятельность субъектов (оценщиков), направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Наиболее разработанной в теоретическом и практическом аспекте является, по общему мнению Гильдии оценщиков России, зарубежная теория оценки недвижимости, имеющая международное значение. Наибольший вклад в развитие концептуальных основ оценки недвижимости внесли западные экономисты Д.Фридмен, Н. Ордвейн, Д.Хайман, С. Фишер, Г. Харрисон и др.

Однако специфика трансформационной экономики России в целом, а также отечественного рынка недвижимости, в частности, позволяют использовать накопленный зарубежный опыт лишь в известных пределах. В этой связи, на наш взгляд, есть необходимость формировать и развивать отечественную теорию и практику оценки недвижимости.

Помимо рыночной стоимости в экономической литературе можно встретить и такие категории, как восстановительная стоимость, стоимость замещения, страховая, залоговая, ликвидационная стоимость и стоимость для налогообложения. Мы считаем, что идеально, в каждом случае, речь должна идти о разработке конкретных методических рекомендаций, учитывающих, совокупную характеристику объекта - жилая или нежилая недвижимость с более глубокой конкретизацией каждого объекта. К сожалению, на практике не всегда проводится разграничение между различными видами стоимости.

Все способы оценки недвижимости классифицируются экономистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Особое внимание в диссертации уделено такому сегменту рынка недвижимости как рынок жилья. Специфика и противоречия его функционирования в России определяют и будут, на наш взгляд, определять на длительную перспективу тенденции и закономерности развития рынка недвижимости в целом. Следует отметить соотношение между объемами продаж на первичном и вторичном рынках в пользу последнего ввиду еще высокой стоимости нового жилья. Вместе с тем, обращает на себя внимание тенденция на рост числа застройщиков. Исследования, проведенные нами в городах Республики Татарстан (гг.Казань, Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск) показали, что за период с 1996 года по 2000 год включительно число застройщиков увеличилось соответственно в 1.8; 1,6; 1,4; 1,9 раза.

На формирование рынка недвижимости оказывает большое воздействие информационный фактор. Современная ситуация характеризуется следующим положением: с одной стороны, развивается рынок печатной продукции о недвижимости, обмен электронными базами данных между риэлтерскими структурами, создаются специализированные информационные справочники. С другой, - информация о рынке недвижимости, находящаяся в ведении государственных структур, по-прежнему, остается недоступной для широкого потребителя.

Развитие рынка недвижимости в России происходило под мощным влиянием процессов приватизации. Это привело к нерациональному распределению недвижимости с учетом лишь экономических интересов покупателей. Так, обследования проектных организаций гг. Казани, Набережных Челнов, Альметьевска, проведенные автором, показали, что значительная часть объектов недвижимости, которая была реализована или передана в аренду, используется в целях размещения торговых предприятий, офисов, складов, банковских и страховых компаний. Если предположить некоторый подъем экономики через 2-3 года, который будет связан с активизацией строительного комплекса, то проектные организации столкнутся с нехваткой помещений. Численность работников проектных организаций составляет в настоящее время не более 1/5 того состава, который был в начале девяностых годов. Даже если учесть, что применение компьютерной техники ведет к сокращению числа проектировщиков, это не снимает вопроса о возвращении указанных площадей проектным организациям.

Аналогичная ситуация сложилась и в научных организациях фундаментального, прикладного профиля, конструкторских организациях, где значительная часть площадей отдана коммерческим организациям. Целесообразно, на наш взгляд, установление контроля за проведением сделок со стороны муниципальных органов власти для предотвращения еще большего крена в сторону увеличения объектов недвижимости в пользу коммерческих организаций в ущерб учреждениям научно-технического профиля.

В этой связи целесообразно проанализировать результаты приватизации и усилить контроль за ходом ее дальнейшего проведения.

В сфере недвижимости все еще низок организационный и управленческий уровень, отсутствуют товарные биржи, меньше задействовано банковских учреждений, консультационных фирм, уровень профессиональной подготовки работников уступает уровню работников промышленности, торговли. Обследование фирм, занятых на рынке недвижимости в гг. Казань, Набережные Челны, Альметьевск показывает, что от 70 до 85 %% работников этих организаций не обладают достаточными профессиональными знаниями, в частности, по оценке объектов недвижимости.

Вторая глава «Государственное регулирование недвижимости и экономических отношений по ее реализации и развитию» посвящена исследованию реализации недвижимости в экономической системе. Определены и исследованы место и функции производственной недвижимости, а также специфика государственного регулирования недвижимости в трансформируемой экономике.

Реализация недвижимости предполагает анализ, в первую очередь, организационно-экономических отношений.

Применительно к объектам недвижимости об организационно-экономических отношениях можно говорить с различных точек зрения: форма собственности; характер объекта (производственная или непроизводственная недвижимость); сложность; инфраструктура, без наличия которой данный объект не может быть использован; уровень использования научно-технических достижений.

Система организационно-экономических отношений, связанных с функционированием недвижимости, может дифференцироваться не только по отдельным объектам, но и территориям (район, город, поселок и т.д.). В каждом из этих случаев имеет место создание таких организационных и управленческих структур, которые могли бы обеспечивать развитие сферы недвижимости, ее объектов в границах, отвечающим интересам подавляющего большинства населения. К сожалению, развитие городского строительства изобилует фактами нарушения этого требования. Это проявляется, в частности, в увеличении числа городов с населением, превышающим 3-5 млн. человек. В таких городах, наряду, с районами новостроек существуют старые районы, где население лишено порой элементарных удобств.

В современных условиях значимость организационно-экономических отношений возрастает в связи с необходимостью экономичного производительного потребления вещественных факторов производства. Прогрессирующее истощение природных ресурсов Земли усиливает необходимость рачительного использования, как самих ресурсов, так и создаваемых на их основе объектов недвижимости.

Таблица 1. Предположительный срок до полного истощения на Земле запасов некоторых видов ископаемых ресурсов. Таблица составлена по данным: В мире науки, № 11, 1999

Сырье	При современных темпах потребления, лет	При темпах потребления в 2030 году, лет
	Резервы	Запасы	Резервы	Запасы
Алюминий	256	805	124	407
Медь	41	277	4	26
Кобальт	109	429	10	40
Молибден	67	256	8	33
Никель	66	163	7	16
Платина	225	412	21	39
Уголь	206	3226	29	457
Нефть	35	83	3	7

Острой остается проблема рационального использования недвижимости как фактора экономического роста. Эксплуатация пассивной части производственных фондов ведет к их физическому износу, старению. Однако степень физического износа зависит не только от воздействия природных факторов (кстати, о нейтрализации их влияния должен заботиться человек), но и от того, как организован труд по их эксплуатации, рациональному использованию.

Весьма сложной и неразработанной является проблема морального износа объектов недвижимости (здания, сооружения). Моральный износ рассматривался применительно к активной части производственных фондов, почти не анализировалось моральное старение пассивной части основных производственных фондов (доля последней в 70-90 гг. была достаточно внушительной и составляла от 45 до 52-54% от общей стоимости фондов).

Моральный износ пассивной части непроизводственных фондов (здания школ, больниц, учреждений социально-культурного назначения) также остается проблемой, хотя общество к этому процессу относится более терпимо, так как последствия этого износа не могут отражаться столь остро на развитии экономики, как результаты морального износа на предприятиях сферы производства.

Вместе с тем, моральный износ жилого фонда и его учет в проектировании, строительстве, эксплуатации имеет большое значение. Это обусловлено самой спецификой жилья, динамизмом роста и изменения системы потребностей тех лиц, которые используют это жилье.

Происходящий физический износ зданий и сооружений, которые еще могут эксплуатироваться, делает необходимым осуществление их ремонта. По расчетам специалистов, износ основных фондов в 2000 г. превысил 40%, в промышленности - 50%, в том числе по машинам и оборудованию - 66-68%, в строительстве - около 40%. Доля оборудования в возрасте более 20 лет увеличилась по сравнению с 1991 г. почти в два раза и составляет более трети. Функция ремонта - обеспечение долговечности и эффективности используемых объектов. Он может быть профилактическим и капитальным.

Проблема ремонта имеет большое значение и в связи с происходящим старением жилого фонда страны, что отрицательно сказывается на удовлетворении социальных потребностей населения.

Большое значение имеет состояние и развитие основных фондов в сфере образования и медицины.

Проблема социального роста является достаточно многогранной. В реферируемом исследовании мы раскрыли лишь некоторые ее аспекты в связи с инвестициями в создание объектов недвижимости.

Таблица 2. Строительство объектов социальной сферы в 1990-2000 гг. Таблица составлена по материалам Госкомстат России. Отдел капитального строительства.

Наименование объектов	1990	1995	1998	1999	2000	2000г в % к 1990г
Общеобразовательные	515	218	150	150	119	23
Школы (тыс. уч. мест)
Больницы (тыс. коек)	22	9.7	8.7	7	6.4	29
Поликлиники (тыс.	86	36	21	26	19	22
посещений в смену)
Детские дошкольные	225	28	20	10	7	3
учреждения (тыс. мест)

Происходило постоянное сокращение финансирования учреждений образования и медицины. Так, объемы финансирования из госбюджета на образование сократилось с 1,2% от ВВП в 1992 г. до 0,6% в 1999 г. В целом же финансирование образования сократилось в девяностых годах в 4 раза, по ВУЗам - в 3 раза, по ПТУ - в 7 раз. Аналогичный процесс происходил и в сфере медицины.

Итак, нарастал небывалый для нашей страны кризис социальной сферы. Он шел одновременно с прогрессивно развивающимся процессом физического износа помещений, используемых в социальной сфере.

Форсированное сжатие сферы объектов непроизводственной недвижимости обусловливалось и другими причинами. Произошедшая приватизация объектов недвижимости привела к хищническому использованию многих объектов, постоянной смене собственников, которые не всегда были заинтересованы в рачительном отношении к приобретаемым и арендуемым объектам. Изъятие у собственников определенных помещений, строений оборачивалось изменением профиля самого учреждения, превращением социального объекта в объект коммерческий.

Россия значительно отстала и продолжает отставать от ведущих держав Запада, как в экономическом, так и в социальном отношении. Преодоление этого отставания во многом зависит от того, как будут формироваться необходимые финансовые ресурсы, используемые для воспроизводства непроизводственных фондов.

В связи с происходящим старением фондов в производственной и непроизводственной сфере, необходимостью их воспроизводства приобретает особую актуальность вопрос о формировании научно обоснованной амортизационной политики.

Промышленная политика обладает приоритетом по отношению ко всем другим воздействиям государства на отдельные отрасли и сферы деятельности, так как она нацелена на оптимизацию такой отрасли экономики, от развития которой зависит развитие всех других отраслей.

Научно обоснованная промышленная политика обеспечивает повышение конкурентоспособности национальной экономики.

Несмотря на актуальность проблемы современной промышленной политики, степень разработки ее теоретических основ нельзя признать удовлетворительной. Это в определенной степени объяснимо тем обстоятельством, что правительство России до сих пор не имеет достаточно ясного представления о том, какой должна быть экономическая политика.

Для производственной базы промышленности современной России характерны: высокий уровень износа активной части основных фондов (за 1995-2000 гг. степень износа машин и оборудования увеличилась на 5,7% и составила 67,8%); вытеснение продукции пятого технологического уклада изделиями четвертого и третьего укладов (автомобилестроение, электротехническое машиностроение, производство стали и проката и др.); снижение в структуре машиностроительного производства в 1991-2000 гг. доли наукоемкой продукции, выпускаемой с использованием преимущественно технологий пятого уклада. Электроника, компьютеры, оптико-волоконная техника, математическое обеспечение, телекоммуникации, роботостроение, информационные услуги понизились с 45,3% до 27,5%, тогда как удельный вес изделий автомобильной и подшипниковой промышленности (четвертый технологический уклад) возрос за тот же период с 16,8% до 32,3%; низкая инновационная активность, что препятствует технологическому обновлению промышленности, росту производительности машин и оборудования.

По имеющимся расчетам, общая потребность в инвестициях для обновления физически изношенных мощностей составляет 2900-3200 млрд. руб. (в ценах 1998 г.), в том числе, на замену устаревшей активной части основных фондов - 2300-2500 млрд. руб., при годовой инвестиционной программе страны (в 2000 г.), предусматривающей лишь 402 млрд. руб. Иными словами, модернизация неконкурентоспособных мощностей займет не менее 9 лет, но сравнительно новое оборудование в этот период будет интенсивно устаревать, и потребуются дополнительные инвестиции См.: Материалы заседания общественного экспертного совета по промышленной политике информационно-аналитического управления Совета Федерации.// Экономист.- 1999, № 4..

Разработка промышленной политики предполагает формирование необходимой и достаточной информационной базы. При разработке промышленной политики предлагается учитывать систему приоритетов, определяя цели промышленной политики в их взаимосвязи с целями экономическими, политическими, социальными.

Особо следует выделить цели промышленной политики, заключающиеся в усилении конкурентоспособности нашей промышленности, увеличении доли экспорта, уменьшении импорта. Эти проблемы особенно актуальны сегодня в силу дефицита валютных средств, большой задолженности страны перед Западом и вследствие небывалой открытости нашего внутреннего рынка.

Установление приоритета весьма сложная задача. Принятие управленческого решения по выбору приоритетов промышленного развития следует отнести к числу стратегических, и это диктует необходимость использования экспертного заключения.

Формирование промышленной политики должно основываться не только на принципах приоритета. В этой связи возрастает значение государства в разработке промышленной политики. Она должна быть направлена на усиление роли отечественных производителей на внутреннем рынке страны, на котором доля импортируемых товаров потребления составляет в настоящее время от 60% до 80%. Такое положение ведет к тому, что Россия, страдая сегодня от безработицы, выступает в роли "спонсора" многих государств, обеспечивая им сохранение занятости и увеличения числа рабочих мест. Если же говорить об экономической стороне вопроса, то это означает, что Россия теряет колоссальные ресурсы, которые составляют заработную плату, прибыль корпораций и уходят за рубеж. Это одна из причин тяжелого финансового положения страны. В этой связи при разработке концепции промышленной политики следует, на наш взгляд, особое внимание уделить вопросу о соотношении нового строительства и реконструкции действующих предприятий.

Анализ места и функций производственной недвижимости, ядром которой являются современная промышленность и адекватная рыночным отношениям государственная промышленная политика, свидетельствует о необходимости ускоренного обновления и реконструкции действующих предприятий в производственной и непроизводственной сферах экономики посредством их государственного регулирования.

Актуальность проблем регулирования недвижимостью обусловлена ее сущностью и ролью в национальной экономике.

Недвижимость представляет собой основу национального богатства, однако в условиях транзитивной экономики России эта функция является скорее номинальной, нежели реальной.

Некоторые традиционные функции государственного регулирования традиционно влияют на развитие и функционирование сферы недвижимости. На наш взгляд, для рынка недвижимости наиболее важными следует назвать следующие: функция защиты экономических интересов собственника и социальная функция государства.

Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на сферу недвижимости преследует следующие цели: содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности; обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов; проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

Особенно важным в настоящее время является решение проблемы управления недвижимостью в жилищной сфере. Возможно, целесообразно возродить отечественные традиции, существовавшие до 1917 года. Институт домоуправляющих был развитым и уважаемым, а сам управляющий - первым лицом после собственника.

Одним из наиболее существенных моментов системного управления недвижимостью является, по нашему мнению, обеспечение ее эффективного пространственно-экономического развития. Общепризнанным фактом является отсутствие в настоящее время в России всего комплекса условий, необходимых для полноценного и широкомасштабного использования ипотеки. Главным тормозом является отсутствие доходов и сбережений населения.

Вместе с тем следует отметить, что наличие негативных тенденций не отменяет саму насущную необходимость формирования системы ипотечного кредитования.

Следует особо выделить роль и значение профессиональной оценочной деятельности. Оценку следует принимать в качестве основной экономической экспертизы недвижимости, поскольку все конкретные показатели эффективности имеют своей базовой основой рыночную стоимость объекта. Однако без подготовки специалистов, соответствующих современным требованиям, решение задач управления и регулирования сферой недвижимости в принципе невозможно.

Одной из приоритетных задач регулирования и управления сферой недвижимости в России является определение обоснованных подходов к формированию цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране с использованием широкого и заинтересованного участия представителей различных государственных, научных, практических организаций, а также специалистов-практиков.

В заключении диссертации обобщены основные выводы, результаты и рекомендации проведенного исследования.

Публикации по теме диссертации

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ для опубликования основных положений кандидатских и докторских диссертаций:

1. Хасанова Г.И. Особенности экономического механизма реализации недвижимости в современной рыночной экономике//Научно-аналитический журнал «Экономические науки», 2007, № 8, 0,5 п.л.

Другие публикации:

2. Хасанова Г.И. Актуальные направления развития оценочной деятельности в современных экономических условиях.- В сб. Совершенствование гуманитарного образования в высшей школе. Казань: Карпол, 1999. - 0,5 п.л.

3. Хасанова Г.И. Содержание рынка недвижимости в условиях становления рыночных отношений. В сб. Совершенствование методики преподавания в высшей школе. Казань: Карпол, 2000. - 0,5 п.л.

4 .Хасанова Г.И. Правовые аспекты оценки недвижимости. В сб. Проблемы высшего технического образования. Казань: изд-во Казан.гос.технич.ун-та, 1999. - 0,2 п.л.

5. Хасанова Г.И. Экономические проблемы управления рынком недвижимости. В сб. Управление бизнесом. Нижний Новгород: изд-во Нижег.гос.ун-та, 2001. - 0,5 п.л.

6. Хасанова Г.И. Роль государства в функционировании рынка недвижимости. В сб. Совершенствование преподавания гуманитарных наук в высшей школе. Казань: изд-во Казан.гос.техн.ун-та, 1998. - 0,5 п.л.

7. ХасановА Г.И. Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования //Вестник КГТУ, № 1, 2002. - 0,5 п.л.

8. Хасанова Г.И. Экономические основы недвижимости как экономической категории. 14-е международные Плехановские чтения. М.: изд-во РЭА им. Г.В.Плеханова, 2001. - 0,2 п.л.

9. Хасанова Г.И. Специфика производственной недвижимости. 15-е международные Плехановские чтения. М.: изд-во РЭА им. Г.В.Плеханова, 2002. - 0,2 п.л.

10. Хасанова Г.И. Рынок недвижимости: проблемы и перспективы дальнейшего развития. В сб. Современные вопросы экономики. Казань: изд-во Казан.гос.технич.ун-та,2001. - 0,5 п.л.

11. Хасанова Г.И. Некоторые вопросы экономики недвижимости в трансформационной экономике. В сб. Актуальные проблемы самодостаточности региона. Казань: изд-во Казан.гос.технолог.ун-та,2001. - 0,4 п.л.

12. Хасанова Г.И. Приватизация и формирование отношений по недвижимости в переходной экономике. В сб. Интеграция образования, науки и производства - главный фактор повышения эффективности инженерного образования. Казань: изд-во Казан.гос.технич.ун-та, 2000. - 0,2 п.л

Размещено на Allbest.ru