Роль государства в развитии ипотечного кредитования как интегрированной экономической системы в современной экономике России

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В РАЗВИТИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНТЕГРИРОВАННОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ РОССИИ

СИГАЛ ИНЕССА МОЙШЕВНА

Казань 2009

Работа выполнена на кафедре экономической теории ГОУ ВПО «Казанский государственный технический университет им. А.Н.Туполева».

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Хасанова Асия Шамилевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Журавлева Галина Петровна (г. Москва)

кандидат экономических наук, доцент Мирзагалямова Зульфия Нурулловна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Казанский государственный финансово-экономический институт»

Защита диссертации состоится 17 февраля 2009 года в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.079.08 при ГОУ ВПО «Казанский государственный технический университет им. А.Н.Туполева» по адресу: 420111, г. Казань, ул. К.Маркса, д.10, аудитория 310.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Казанский государственный технический университет им. А.Н.Туполева», с авторефератом диссертации - на официальном сайте Казанского государственного технического университета им. А.Н.Туполева www.kai.ru.

Автореферат разослан 17 января 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент Ш.И.Еникеев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях проводимых в России социально-экономических преобразований, формирование рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства, является первоочередной задачей государства.

Макроэкономические факторы, сложившиеся в России в результате мирового экономического кризиса 2007-2008гг. усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения как целостной экономической системы при непосредственной реализации механизмов государственной поддержки. Глобальный кризис ликвидности способствовал приостановке ряда ипотечных программ, ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов со стороны банков, ухудшению финансового состояния застройщиков, сокращению объемов строящегося жилья и снижению платежеспособного спроса населения вследствие временного сокращения темпов роста доходов населения и роста безработицы.

В сложившихся условиях возникает необходимость реализации государством комплексной программы организационных, правовых и финансовых мер для поддержки и восстановления конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования, развития инвестиционно-строительной деятельности, оказания адресной государственной поддержки населения, поддержки банковского сектора, расширения механизмов рефинансирования ипотечных кредитов и формирования рынка ипотечных ценных бумаг. При правильной организации комплексной системы мер государственной поддержки, ипотечное кредитование сможет обеспечить и в значительной степени определить функционирование рынка жилья.

Актуальность исследования, обусловленная значимостью развития системы ипотечного кредитования и необходимостью реализации эффективных механизмов участия государства в формировании рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения, а также недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария в рамках данного направления, определили выбор темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Степень изученности проблемы. Теоретические и практические вопросы, связанные с функционированием механизма ипотечного жилищного кредитования, являются новым направлением в российской экономической науке.

Основой теоретического исследования вопросов, посвященных теории и практике функционирования действующих систем ипотечного жилищного кредитования послужили труды зарубежных специалистов Дж. Кука, Н. Ордуэя, Г. Саймона, М. Тейлора, С. Хадсона-Вильсона, Г. Харисона, Р. Страйка, Ф.Дж. Фабоцци, Д. Фридмана и др.

Мировая практика ипотечного жилищного кредитования была исследована в работах российских ученых М.Г. Камынкиной, В.В. Меркулова, Н.С. Пастуховой.

Проблемам развития ипотечного кредитования в России посвящены работы ученых С.В. Барулина, В.И. Бусова, Н.И. Валенцевой, И.Д. Грачева, И.В. Довдиенко, B.C. Ема, Н.Б. Косаревой, В.А Кудрявцева, А.Н. Ларионова, В.И. Лимаренко, В.А. Лялина, В.Г. Полякова, В.Н. Рыбина, Л.И. Рябченко, В.В. Смирнова, Д.А. Сергеева, А.Н. Ужегова, Г.А. Цылиной и др.

При написании диссертационной работы были использованы результаты исследований известных ученых-экономистов: В.М. Агапкина, И.В. Довдиенко, М.И. Каменецкого, В.А. Кудрявцева, Н.Б. Косаревой, О.И. Лаврушина, В.М. Ланцова, В.И. Лимаренко, М.П. Логинова, И.А. Разумовой, Г.А. Цылиной, А.В. Толкушкина, В.В. Меркулова, Н.С. Пастуховой, А.Ю. Шарипова, А.И.Щербакова.

Однако в современной отечественной литературе еще не нашли должного отражения проблемы комплексного исследования направлений и подходов государственного регулирования, ориентированных на развитие эффективной системы долгосрочного ипотечного кредитования населения, кредитования жилищного строительства, государственной бюджетной поддержки населения, а также практические рекомендации по совершенствованию используемых механизмов и инструментов комплексного решения жилищной проблемы. Недостаточно проанализирован российский опыт по формированию институциональных основ и согласованию интересов участников рынка ипотечного кредитования.

Цель диссертационной работы. Целью диссертационной работы является комплексное теоретическое исследование совокупности экономических процессов, оказывающих воздействие на формирование и функционирование системы ипотечного жилищного кредитования в современной экономике России, и определение механизмов государственного регулирования, способствующих оптимизации деятельности экономических субъектов рынка ипотечного кредитования и взаимозависимых рынков.

В соответствии с поставленной целью при проведении диссертационного исследования предполагается решить следующие основные задачи:

- изучить теоретические основы ипотечного кредитования, раскрыть экономическую сущность ипотечного кредита, выявить его специфические особенности; экономический ипотечный жилищный кредитование

- сформулировать и классифицировать функции ипотечного жилищного кредитования, связанные с повышением доступности жилья и другими макроэкономическими задачами;

- исследовать принципы построения систем ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике;

- изучить инструментарий государственного регулирования ипотечного кредитования как интегрированной экономической системы с учетом максимально возможного согласования интересов участников ипотечного рынка;

- определить основные механизмы и методы государственной экономической поддержки, направленной на развитие ипотечного кредитования и решение жилищных проблем населения.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе развития системы ипотечного кредитования, и механизмы участия государства в функционировании рынка ипотечного кредитования.

Объектом исследования является процесс развития системы ипотечного жилищного кредитования в условиях рыночных преобразований экономики России.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области государственного регулирования экономики, организации ипотечного кредитования и опыта построения систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой. В процессе работы были изучены российские и зарубежные законодательные и нормативные акты, монографические работы и статьи в специальной периодической литературе, современные исследования, данные государственной статистики, материалы международных и всероссийских научно-практических конференций и семинаров и непосредственные наблюдения диссертанта в исследуемых сферах экономики.

При проведении исследования были применены методы систематического анализа, системный подход в качестве общего метода познания, информационно-экономический анализ, методы логического моделирования, структуризации целей, статистического анализа и экспертных оценок.

Информационной базой исследования явились законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации, справочные материалы Государственного комитета по статистике Российской Федерации, а также фактические и статистические материалы Центрального Банка России, Всемирного Банка, Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Комитета ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию.

Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1. Общая экономическая теория: 1.1. Политическая экономия: роль и функции государства и гражданского общества в функционировании экономических систем; формирование экономической политики (стратегии) государства Паспорта ВАК России специальности 08.00.01 - «Экономическая теория».

Новые научные результаты, полученные в ходе исследования, заключаются в следующем:

1. Уточнен понятийно-категориальный аппарат и предложены новые концептуальные подходы, связанные с теоретическим осмыслением развития ипотечного жилищного кредитования как интегрированной экономической системы. Дано определение ипотечного кредитования как интегрированной экономической категории, в которой синтезируются все воспроизводственные отношения, включающие процесс выдачи ипотечного кредита, операции на рынке недвижимости и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов. Система ипотечного жилищного кредитования исследована автором как система социально-экономических отношений, институциональная система и совокупность функциональных связей в экономике.

2. Выявлена экономическая сущность ипотечного кредитования как инвестиционного механизма, способствующего расширению совокупного спроса, привлечению инвестиций в жилищное строительство и определены факторы, воздействующие на проявление мультипликативного эффекта вследствие увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.

3. Введено в научный оборот определение системы ипотечного кредитования как информационной категории, внутренним содержанием которой выступает информационная деятельность и информационное взаимодействие участников рынка в условиях развития информационной экономики и вовлечения в систему ипотечного кредитования многочисленных банковских структур, региональных операторов, ипотечных брокерских компаний, сервисных агентов, агентств недвижимости, компаний - застройщиков.

4. Дано научное обоснование целесообразности реализации в современной экономике России комбинированной модели ипотечного кредитования, использующей основные принципы функционирования институциональных моделей ипотечного кредитования, применяемых в мировой практике. Определено, что создание институциональной среды, способствующей развитию институтов коммерческих банков, ипотечных банков, ссудо-сберегательных институтов и институтов вторичного рынка ипотечных кредитов, позволит диверсифицировать источники привлечения инвестиций в систему ипотечного кредитования и оптимизировать институциональные риски субъектов системы ипотечного кредитования в условиях кризиса.

5. Определена роль государства в развитии ипотечного кредитования как интегрированной экономической системы в современной экономике России, изучен инструментарий государственного регулирования ипотечной системы с учетом максимально возможного согласования интересов участников ипотечного рынка, рассмотрены основные механизмы и методы участия государства в развитии системы ипотечного жилищного кредитования и формировании рынка доступного жилья. Выявлены и проанализированы основные тенденции рынка, обоснована необходимость реализации комплексной программы государственной поддержки по развитию ипотечного кредитования и жилищного сектора.

6. Обоснована необходимость развития системы целевых накопительных институтов и обеспечения механизмов надежных и прозрачных в финансовом отношении сбережений граждан в целях приобретения жилья. Определены преимущества и даны рекомендации по развитию депозитарно-ипотечной схемы кредитования в условиях кризиса.

7. Определены основные направления и подходы реализации государственной поддержки в сфере субсидирования жилья, ориентированные на развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения, кредитования жилищного строительства, государственной бюджетной поддержки населения. Даны практические рекомендации по совершенствованию используемых механизмов и инструментов комплексного решения жилищной проблемы.

Теоретическая и практическая значимость работы. Содержащиеся в диссертации теоретические положения, практические рекомендации и научные результаты, полученные автором, могут послужить:

1. Теоретико-методологической базой для дальнейшего исследования данной проблемы.

2. Для использования в учебном процессе при написании учебных и практических пособий и преподавании общих лекционных и специальных курсов «Экономическая теория», «Микроэкономика», «Макроэкономика», «Институциональная экономика», «Теория экономики переходного периода», «Государственное регулирование экономики», а также спецкурсов по проблемам ипотечного кредитования.

Апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования изложены, обсуждены и получили одобрение на заседаниях кафедры экономической теории Казанского государственного технического университета им. А.Н.Туполева, на профессиональных форумах участников рынка ипотечного кредитования, на международных региональных, республиканских, межвузовских научно-практических и научно-методических конференциях в 2007-2008 гг.: Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы современной экономики России. VI Спиридоновские чтения» (Казань, 2008 г.); I Региональном Форуме профессиональных участников рынка ипотечного кредитования (Казань, 2008г.) и др. Разработанные практические рекомендации внедрены и используются в учебном процессе в ГОУ ВПО «Академия государственного и муниципального управления при Президенте Республики Татарстан» и в ГОУ ВПО «Казанский государственный технический университете им. А.Н.Туполева».

Основные положения исследования изложены в сборниках научных трудов и периодических изданиях экономической тематики в общей сложности в 8 публикациях общим объемом 3,71 п.л, в том числе статьи в Евразийском международном научно-аналитическом журнале «Проблемы современной экономики», рекомендованном ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.

Структура и объем диссертации. Диссертация включает введение, две главы, шесть параграфов, заключение, библиографический список использованной литературы. Основное содержание работы изложено на 135 страницах, иллюстрировано 10 таблицами и 8 рисунками. Список использованной литературы включает в себя 155 наименований.

Во введении обоснована актуальность диссертационной работы. Определены цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрыта теоретическая и информационная база исследования, обоснованы научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретико-методологические основы формирования и развития системы ипотечного кредитования» исследованы экономическая сущность, основные понятия и инфраструктура системы ипотечного кредитования, классифицированы и сформулированы функции ипотечного жилищного кредитования, предложены новые концептуальные подходы, связанные с теоретическим осмыслением развития ипотечного жилищного кредитования как интегрированной экономической и информационной категории.

Во второй главе «Специфика государственного регулирования в развитии ипотечного кредитования как интегрированной экономической системы в современной экономике России» проанализированы и выявлены основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в современной экономике России. Определена роль государства в формировании рынка доступного жилья и обоснована необходимость реализации комплексной программы государственной поддержки ипотечного кредитования и жилищного сектора, рассмотрены ключевые экономические методы и механизмы управления рынком ипотечного жилищного кредитования.

В заключении изложены основные теоретические и практические выводы диссертационного исследования, выносимые на защиту.

основные положения, выносимые на защиту

1. Уточнен понятийно-категориальный аппарат и предложены новые концептуальные подходы, связанные с теоретическим осмыслением развития ипотечного жилищного кредитования как интегрированной экономической системы.

Система ипотечного жилищного кредитования исследована автором как интегрированная экономическая категория, в которой синтезируются все воспроизводственные отношения, включающие процесс выдачи ипотечного кредита, операции на рынке недвижимости и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов. Система ипотечного жилищного кредитования интегрирует комплекс субъектов и объектов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе. Механизм ипотечного жилищного кредитования реализуется через функционирование совокупности институтов рынка жилищного строительства, банковских кредитов и ценных бумаг, государства, институциональных инвесторов, а также институтов участников, обеспечивающих поддержание рынка жилья: риэлтеров, оценочных компаний, страховых компаний, нотариусов, регистраторов.

Ипотечное кредитование представляет собой систему определенных функциональных связей, складывающихся в процессе движения товарных, денежных и ресурсных потоков в экономике. Функционирование рынка ипотечного кредитования должно обеспечивать взаимодействие, эффективную согласованность интересов и транспарентность функций всех участников взаимозависимых рынков, объединяя их в единую систему, регулируемую финансово-экономическими методами. Рынок ипотечного кредитования в соответствии с присущим ему интегративным содержанием выполняет различные общерыночные и специальные функции (см. Таблица 1).

Таблица 1 - Функции рынка ипотечного кредитования

В экономическом понимании ипотечное кредитование представляет собой систему социально-экономических отношений, в рамках которой реализуются отношения собственности, кредитные и финансовые отношения. Ипотека является формой имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение долга за счет реализации данного имущества. Отношения собственности выражаются в передаче титула и права собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по ипотечному кредиту или на реализацию обязательств, в случае отказа заемщика от платежа. Процессы предоставления ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества формируют кредитные отношения между субъектами системы ипотечного кредитования. В данном случае, залог недвижимости выступает в качестве инструмента по привлечению необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

Финансовые отношения заключаются в рефинансировании ипотечных кредитов, в том числе закладных, являющихся именными ценными бумагами, удостоверяющими права залогодержателя на недвижимое имущество. При этом при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала. Ипотечное кредитование имеет огромное значение для развития финансового сектора страны, повышения стабильности и эффективности его функционирования с точки зрения минимизации рисков и обеспечения надежности кредитных организаций при выдаче ипотечных кредитов. Предоставление кредитов под залог недвижимости, при условии грамотной ее оценки и наличия ликвидного рынка недвижимости, обеспечивает возвратность вложений. Безопасность банковских вложений также обеспечивается обязательным страхованием закладываемых объектов недвижимости.

2. Выявлена экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования как инвестиционного механизма, способствующего расширению совокупного спроса, привлечению инвестиций в жилищное строительство и проанализированы факторы, воздействующие на проявление мультипликативного эффекта вследствие увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование, выполняя функцию по привлечению инвестиций в сферу материального производства, способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, и, таким образом, стимулирует развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство, способствует снижению издержек производства. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.

Воздействие ипотечного жилищного кредитования на экономику страны на макроэкономическом уровне заключается в расширении совокупного спроса, при этом даже незначительный рост инвестиций в жилищное строительство, как правило, дает мощный мультипликативный эффект. Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования способствует развитию жилищного сектора и приводит к мультипликативному эффекту вследствие воздействия следующих факторов:

Во-первых, используя инвестиционный механизм ипотечного жилищного кредитования, в строительную отрасль можно привлечь значительный объем средств населения. Финансово-кредитная база ипотечного жилищного кредитования предусматривает комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов. С помощью ипотечного кредитования в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных участков и другого недвижимого имущества. Таким образом, повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы и в инвестиционный процесс вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

Во-вторых, мультипликативный эффект в жилищном секторе возникает вследствие его высокой капиталоемкости и тесной взаимосвязи с другими отраслями экономики. Так, строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики, в частности, строительное и дорожное машиностроение, производство строительных материалов и конструкций, деревообработка и производство мебели, электрооборудования, металлоизделий и др.

В-третьих, на потребительском рынке ипотечные кредиты могут выступать катализатором для мобилизации средств населения с целью приобретения жилья. Таким образом, ипотечный жилищный кредит реализует функцию потребления, так как стимулирует потребление населения. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Потребители, которые оценивают свою текущую возможность потребления как достаточно высокую, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Макроэкономическое влияние ипотечного жилищного кредита заключается в вовлечении в хозяйственный оборот неиспользуемых средств, находящихся «на руках» у населения. Ипотечное кредитование дает возможность мобилизовать и направить в важнейшие отрасли хозяйства значительную часть привлекаемых инвестиционных ресурсов и сбережений граждан. При развертывании системы ипотечного кредитования сбережения граждан, которые выведены из хозяйственного оборота, превращаются в инвестиции.

В-четвертых, приобретая жилую недвижимость в собственность, потребитель заинтересован не только в поддержании ее текущего состояния, но и в создании комфортных условий проживания. Поэтому, приобретение жилья приводит к значительному увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику, дополнительные предметы интерьера и др.), таким образом, происходит рост предельной склонности к потреблению (в соответствии с теорией Дж.М. Кейнса).

В-пятых, расходы собственника жилья становятся доходами других участников экономических отношений, что способствует распространению цепной реакции увеличения национального дохода.

Таким образом, мультипликатор жилищного сектора оценивает прирост ВВП вследствие увеличения расходов на строительство жилой недвижимости и улучшение жилищных условий граждан. Величина мультипликатора жилищного сектора и скорость ретрансляции инвестиций в соответствующее изменение национального дохода является одним из ключевых аспектов при принятии решений о государственной политике развития жилищного сектора.

Эффект мультипликации, увеличивающий объемы реального производства, позволяет также достичь аналогичного эффекта в налоговой сфере. Органы государственной власти и местного самоуправления могут направлять через специализированные некоммерческие организации часть возникающих дополнительных налогов на ипотечное кредитование, осуществляя при этом государственное воздействие на расширение потребительского спроса, рост инвестиций, рост производства товаров и услуг, а также прирост национального дохода.

3. Введено в научный оборот определение системы ипотечного кредитования как информационной категории, внутренним содержанием которой выступает информационная деятельность и информационное взаимодействие участников рынка.

В современных условиях развития информационной экономики и вовлечения в систему ипотечного кредитования многочисленных банковских структур, региональных операторов, ипотечных брокерских компаний, сервисных агентов, агентств недвижимости, компаний - застройщиков, ипотечное кредитование определяется автором как информационная категория, внутренним содержанием которой является информационная деятельность и информационное взаимодействие участников рынка.

Одним из критериев эффективности функционирования рынка ипотечного кредитования является наличие правильно выбранной или созданной информационной системы, которая должна оптимизировать бизнес-процессы, связанные с выдачей, рефинансированием и сопровождением ипотечных кредитов и в условиях ипотечного кризиса способствовать оперативной оценке рисков. При этом информационная система также должна в режиме реального времени отслеживать процесс выдачи и сопровождения кредита и выдавать предупреждения в случае наступления каких-либо сбоев (просрочки платежей, отсутствия страхования и т.д.).

В настоящее время, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в целях накопления информации по сопровождению и рефинансированию ипотечных кредитов, а также совершенствования средств ее обмена и использования, предложило единое информационное пространство (ЕИС АИЖК) для всех участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающих по Федеральным ипотечным стандартам. Возможности единой информационной системы позволили оптимизировать функции АИЖК по работе и взаимодействию с региональными операторами, сервисными агентами и первичными кредиторами. Развитие рынка и привлечение в систему ипотечного кредитования многочисленных ипотечных брокерских компаний, сервисных агентов в виде ипотечных фондов, агентств и корпораций на отраслевом, региональном или муниципальном уровнях, требует реализации оптимизированных информационных систем, которые должны быть совмещены с ЕИС АИЖК, а также информационными системами других рефинансирующих организаций. Создание единой информационно-коммуникационной системы является важной задачей, решение которой будет способствовать качественным изменениям в развитии ипотечного кредитования.

4. Дано научное обоснование целесообразности реализации в современной экономике России комбинированной модели ипотечного кредитования, использующей основные принципы функционирования институциональных моделей ипотечного кредитования, применяемых в мировой практике.

Организационно-финансовая сущность основных институциональных моделей ипотечного кредитования, применяемых в мировой практике, сбалансировано-автономной, усеченно-открытой, расширенно открытой, заключается в формировании экономических механизмов, обеспечивающих привлечение инвестиционных ресурсов в систему ипотечного кредитования. Отличительной особенностью сбалансировано-автономной модели является ссудо-сберегательный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы формируются за счет привлечения сбережений заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. По данному принципу функционируют ссудосберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества. Вторая усеченно-открытая модель ипотечного кредитования характеризуется тем, что закладные, полученные ипотечными банками от клиентов по выданным ипотечным кредитам, не используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. В рамках усеченно-открытой модели ипотечного кредитования совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные кредиты может обеспечиваться банком из разных источников, в том числе за счет собственного капитала, средств клиентуры, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д.

В рамках третьей, расширенно-открытой модели ипотечного кредитования, одноуровневой либо двухуровневой, основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для данной цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Одноуровневая модель представляет собой механизм, при которой кредитор самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки и специализированные кредитные организации. Выбор механизмов мобилизации кредитных ресурсов определяется спецификой построения финансово-кредитной системы, особенностями юридической базы, а также условиями функционирования субъектов на рынке ипотечного кредитования.

Опыт функционирования моделей ипотечного кредитования в мировой практике свидетельствует о том, что построение эффективной системы ипотечного кредитования невозможно без реализации механизмов государственной поддержки как на внешнем государственном (федеральном, региональном, муниципальном) макроэкономическом уровне, так и на внутреннем микроэкономическом уровне субъектов экономической деятельности. Важнейшей задачей государства является реализация мер, направленных на обеспечение стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и создания в каждом из сегментов системы отработанных инвестиционных механизмов.

В современной экономике России, по мнению автора, целесообразно применение комбинированной модели ипотечного кредитования и создание институциональной среды, способствующей развитию институтов коммерческих банков, ипотечных банков, ссудо-сберегательных институтов и институтов вторичного рынка ипотечных кредитов, позволит диверсифицировать источники привлечения инвестиций в систему ипотечного кредитования и оптимизировать институциональные риски субъектов системы ипотечного кредитования в условиях кризиса. Объединение возможностей существующих моделей ипотечного кредитования в единую согласованно действующую систему будет способствовать нивелированию недостатков каждой из систем и обеспечению притока инвестиций на рынок ипотечного кредитования. По мнению автора, механизм секьюритизации ипотечных активов, трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги, остается эффективным источником финансирования при условии, что будут применяться альтернативные механизмы привлечения инвестиций. Кризисные процессы на международных рынках должны мотивировать формирование в России эффективного первичного рынка, создание системы сбережений, развитие механизмов внутрироссийской секьюритизации ипотечных активов, совершенствование соответствующей юридической базы и приемлемой инфраструктуры.

5. Определена роль государства в развитии ипотечного кредитования как интегрированной экономической системы в современной экономике России и обоснована необходимость реализации комплексной программы государственной поддержки по развитию ипотечного кредитования и жилищного сектора. Выявлены и проанализированы основные тенденции рынка.

В проведенном исследовании теоретических основ и практических аспектов формирования и функционирования ипотечного кредитования как интегрированной экономической системы определяется необходимость реализации комплексной программы государственной поддержки по развитию ипотечного кредитования и жилищного сектора.

Создание эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, требует реализации государством системного подхода к решению проблем в рамках ключевых взаимосвязанных блоков:

- развитие института долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, как механизма повышения платежеспособного спроса населения и привлечения инвестиционных ресурсов на рынок жилья;

- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства;

- формирование и развитие основных моделей привлечения инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования;

- внедрение системы целевых накопительных институтов и обеспечение механизмов сбережений граждан в целях приобретения жилья;

- реализация государственной поддержки в сфере субсидирования жилья.

В современных условиях реализация мер, направленных на повышение платежеспособного спроса населения на жилье через развитие различных форм жилищного кредитования и увеличение объемов предложения жилья через развитие жилищного строительства, является одной из приоритетных задач государства. Результаты анализа сложившихся тенденций на рынке жилья показывают, что проблема доступности жилья остается в России глобальной социальной проблемой. По данным исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России», выполненного Фондом «Институт экономики города», жилищная проблема стоит перед 61% российских граждан. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. кв. м. Удовлетворение данной потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%.

Возможности граждан по улучшению жилищных условий существенно ограничены объемами предложения качественного жилья на рынке жилищного строительства. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики РФ, общая площадь введенного жилья в январе-сентябре 2008 г. составила 35,2 млн. кв.м. (в январе-сентябре 2007г. было введено 33,9 млн.кв. метров). Прирост показателя темпов ввода жилья за январь-сентябрь 2008г. к аналогичному периоду 2007 г. составил только 3,9% (в 2007 г. данный показатель составлял 30,9%). При значительных объемах жилищного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае в 2008 г. произошло снижение ввода жилья по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, которое оказало значительное влияние на темп роста ввода жилья в целом по России. В январе-сентябре 2008г. в Москве снижение составило 54,4%, Санкт-Петербурге - 4,4%, Московской области - 2,7% и Краснодарском крае - 1,1%. При этом рост цен на жилье в среднем по Российской Федерации за январь-сентябрь 2008г. на первичном рынке жилья составил 15,67%, на вторичном рынке - 13,63%.

Уменьшение ликвидности банковской системы вследствие мирового финансового кризиса привело к снижению возможности банков по кредитованию застройщиков и затруднению финансирования строительства. Многие строительные компании при привлечении финансовых ресурсов для реализации инвестиционно-строительных проектов сталкиваются с серьезными ограничениями на привлечение средств, что в свою очередь приводит к значительному удорожанию себестоимости строительства жилья. В настоящее время важно стимулировать улучшение условий для привлечения инвестиций в строительство, создание эффективной конкурентной среды в сфере жилищного строительства, обеспечение свободного доступа к земельным участкам, создание условий для возможности получения строительных кредитов под залог создаваемой жилой недвижимости и т.д.

Следует отметить, что высокий инвестиционный потенциал развития ипотечного кредитования в России в условиях кризиса остается незадействованным. Задолженность по ипотечным кредитам в России составляет 1,8% от ВВП. Для примера, в Европе данный показатель составляет 40-50%, в США он еще выше - от 70 до 90%. В 2008 г. рынок ипотечного кредитования в России характеризовался ужесточением условий предоставления кредитов для заемщиков, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, повышением требований по первоначальному взносу, тенденциями к отказу кредитования первичного рынка жилья. По данным ЦБ РФ за январь-сентябрь 2008 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 537,5 млрд. руб., что в 1,5 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года. Однако в результате кризиса наблюдалось снижение темпов прироста кредитов на 6 % по отношению к аналогичному периоду 2007 г.

При этом объем рефинансирования (сделок купли-продажи ипотечных кредитов) за 9 месяцев 2008 г., по данным ЦБ РФ и первоисточников сайта www.rusipoteka.ru, составил 45,1 млрд. руб., что составляет 8,4% от объема выдачи ипотечных кредитов в год. Объемы выдачи ипотечных кредитов и объемы рефинансирования ипотечных кредитов отражены на Рис.1.

Рис.1 Объем выдачи ипотечных кредитов и объем рефинансирования ипотечных кредитов, млн. руб./год (данные ЦБ РФ, данные www.rusipoteka.ru)

В связи с сокращением возможностей секьюритизации ипотечных кредитов в России и за рубежом, в 3 квартале 2008 г. объемы рефинансирования снизились по сравнению со 2 кварталом 2008г. на 24%. В 3 кв. 2008 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» рефинансировало 7,2 млрд. руб., ЗАО «ВТБ-24» - 3,6 млрд. руб., ЗАО АБ «ГПБ-Ипотека» - 2,5 млрд. руб., ООО «Русский ипотечный банк» - 0,6 млрд. руб. Таким образом, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» остается ключевой рефинансирующей компанией на рынке приобретения пулов ипотечных кредитов, в 3 кв. 2008г. доля агентства на рынке рефинансирования составила 53%.

Мировой финансовый кризис способствовал ухудшению социально-экономического положения граждан России. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики РФ, темпы роста реальной заработной платы в 2008 г. составили 11,8%, что на 3,1% меньше чем, в 2007г. В октябре 2008 г. произошло увеличение темпов роста безработицы на 8,7% и сокращение реальных доходов населения на 0,5% к сентябрю 2008 г. Численность экономически активного населения к концу октября 2008 г. составила 76,2 млн. человек, из них 4,6 млн. человек, или 6,1%, классифицировались как безработные (по методологии Международной организации труда). Рост безработных в октябре 2008 г. к октябрю 2007 г. составил 108,7%.

В сложившихся условиях требуется реализация комплексной программы развития ипотечного кредитования, ориентированной на приведение в соответствие спроса и предложения на рынке жилья. Формирование рынка доступного жилья будет определяться результативностью применяемых государством ключевых экономических методов и механизмов, направленных на повышение благосостояния населения, нормализацию ситуации на рынке недвижимости, снижение цен на жилье, продвижение ипотечного кредитования на региональные рынки, развитие социальной ипотеки, расширение механизмов рефинансирования ипотечных кредитов, создание предпосылок для формирования рынка ипотечных ценных бумаг.

6. Обоснована необходимость развития системы целевых накопительных институтов и обеспечения механизмов надежных и прозрачных в финансовом отношении сбережений граждан в целях приобретения жилья. Определены преимущества и даны рекомендации по развитию депозитарно-ипотечной схемы кредитования в условиях кризиса.

В условиях кризиса ликвидности, увеличения рисков кредитных организаций и ужесточения условий выдачи кредитов для заемщиков необходима разработка новых схем накопления сбережений граждан и реализация программ по предоставлению долгосрочных жилищных кредитов, выгодных как банкам, так и заемщикам. Определяющим фактором развития системы ипотечного жилищного кредитования является внедрение целевых накопительных институтов и обеспечение надежных и прозрачных в финансовом отношении механизмов сбережений средств гражданами в целях приобретения жилья.

Развитие рынка ипотечного кредитования требует реализации системного подхода по предоставлению государственной поддержки, направленной на развитие специализированных кредитных организаций: ипотечных банков, ссудосберегательных ассоциаций, стройсберкасс. Создание условий, стимулирующих направление средств населения, не вовлеченных в экономический оборот, на внедрение ссудо-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования, может оказать интенсифицирующее воздействие на развитие ипотечного рынка в России.

При создании стройсберкасс и реализации жилищных сберегательных программ достигается несколько важных социально-экономических целей:

- решение проблемы взаимного недоверия между населением, банками и государством, снижение кредитных рисков и вовлечение в систему ипотечного кредитования широких слоев населения за счет узкой специализации, встроенной системе контроля и государственной премии на сбережения;

- развитие сберегательной дисциплины и обеспечение эффективного инструмента обучения и отбора надежных заемщиков для банковского сектора;

- обеспечение эффективности государственных жилищных субсидий, направленных на поддержку преобразования краткосрочных накоплений в долгосрочные сбережения и инвестиции в жилищный сектор.

Необходимым условием успешного развития института строительно-сберегательных касс является реализация государственной поддержки и предложение населению значительных бонусов в рамках накопительных жилищных программ. При наличии продуманной стратегии государственные расходы на развитие строительно-сберегательных касс будут оправданы с социальной и экономической точки зрения, так как смогут преобразовать сберегательный, кредитный и строительный рынки, вовлекая в них, не участвовавшие ранее слои населения с низкими и средними доходами.

На современном этапе представляется целесообразным разработка и реализация кредитными институтами депозитно-ипотечных систем кредитования, предполагающих предоставление ипотечных кредитов по льготным процентным ставках заемщикам, выполняющим условия по накоплению первоначального взноса. В качестве положительного фактора жилищных накопительных программ можно отметить роль долгосрочных жилищных накопительных счетов, позволяющих кредитным институтам на этапе накопления денежных средств, анализировать источники получения доходов и показатели платежеспособности клиента.

Внедрение системы строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных кооперативов, реализация комбинированных ипотечных и накопительных программ является необходимым этапом в развитии рынка ипотечного кредитования в России. В строительно-сберегательных кассах клиенты могут получать кредиты по более низкой процентной ставке, и в связи с этим, спрос на услуги строительно-сберегательных касс в России мог бы быть достаточно высоким. С другой стороны, по мнению автора, благоприятным результатом становления в России различных форм и видов ипотечных кредитных институтов, будет являться развитие конкурентной среды, что послужит мотивацией для совершенствования технологий кредитования, механизмов финансирования и рефинансирования ипотечных кредитов, оценки кредитоспособности заемщика, а также процедур обслуживания кредита, и, в целом, станет дополнительным фактором развития ипотечного жилищного кредитования.

7. Определены основные направления и подходы реализации государственной поддержки в сфере субсидирования жилья, ориентированные на развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения, кредитования жилищного строительства, государственной бюджетной поддержки населения. Даны практические рекомендации по совершенствованию используемых механизмов и инструментов комплексного решения жилищной проблемы.

Важнейшей задачей для государства в период экономического кризиса является своевременное оказание государственной поддержки посредством создания эффективных механизмов субсидирования жилья. Рассматривая существующие системы финансирования жилья, применяемые для достижения социальной стабильности и целей экономического развития, автор выделяет два вида субсидий:

1) Системные субсидии - это субсидии, которые могут быть использованы для преодоления несостоятельности и недостаточной развитости систем финансирования жилья, для повышения их эффективности и достижения социальных целей.

2) Субсидии, предоставляемые населению, - это субсидии, которые могут выделяться непосредственно населению в форме авансирующих безвозмездных ссуд, например субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, налоговые льготы, связанные с ипотечными кредитами, субсидирование первоначального взноса.

Основным фактором, препятствующим своевременному обеспечению жильем населения с различным уровнем доходов, является несостоятельность рынка финансирования жилья. В условиях, когда системы финансирования жилья оказываются несостоятельными и остаются достаточно дорогими, необходима реализация программ по размещению системных или институциональных субсидий, направленных на развитие системы ипотечного кредитования, либо иных систем финансирования жилья (не ипотечных). Системные субсидии могут способствовать как росту предложения, так и спроса на жилье. Основные направления государственной поддержки в сфере системного субсидирования включают в себя прямые государственные кредиты, финансируемые и гарантированные государственным бюджетом, налоговые льготы по сбережениям и кредитам, гарантии займов средствами ликвидности, гарантии по кредитным рискам со стороны государственных кредитных учреждений.

Так, в текущих условиях для поддержания социальной стабильности в обществе важной задачей является разработка комплекса системных мер и механизмов государственной поддержки заемщиков, лишившихся работы в силу экономического кризиса и реализация специальных программ по реструктуризации ипотечных кредитов. В рамках реализации мер по решению данной проблемы, правительство выделило Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) средства из государственного бюджета, которые пойдут на оказание государственной поддержки ипотечным заемщикам, оказавшимся неплатежеспособными. В результате, граждане, которые приобрели жилье в кредит, но утратили работу в силу экономического кризиса, либо утратили значительную часть своего заработка в связи с сокращением объемов деятельности их предприятия, смогут получить отсрочку от уплаты процентов по ипотечным кредитам, либо по выплате основного долга. В данном случае механизм предоставления государственных гарантий предусматривает предоставление заемщику времени для восстановления платежеспособности и не является безвозмездным. После восстановления платежеспособности, заемщик будет погашать кредит по новому графику, измененному с учетом необходимости оплаты долга за поддержку государства.

Субсидии должны быть разработаны таким образом, чтобы стимулировать участие частных ссудодателей и компаний, производящих жилье, и способствовать использованию сбережений населением, а также, ограничить риски государства по будущим обязательствам. По мнению автора, в той мере, в какой субсидии могут быть критически необходимы, более эффективно предоставлять их в виде единовременной суммы, денежных платежей начального периода, в частности в виде субсидирования первоначального взноса или страхования кредитов с целью повышения доли ипотечного кредита в общей стоимости покупаемого жилья. В ходе разработки социальных жилищных ипотечных программ целесообразно выделять различные категории населения, обладающие различными материальными возможностями, а также специфическими потребностями, и выработать для каждой группы дифференцированные меры государственной поддержки. При решении задач, связанных с развитием систем финансирования жилья или с проблемами улучшения жилищных условий отдельных семей, необходимо понимание определенных сдерживающих факторов и рисков, которые могут возникнуть в результате применения конкретных субсидий. При этом государственная поддержка ипотеки должна способствовать созданию именно рыночной ипотечной системы, отвечающей потребностям всех участников рынка.