Підхід до оцінки рівня ефективності інвестування житлової нерухомості через фонди фінансування будівництва

Размещено на http://www.allbest.ru/

Харківський національний економічний університету імені Семена Кузнеця

Підхід до оцінки рівня ефективності інвестування житлової нерухомості через фонди фінансування будівництва

Давиденко Д.О.

аспірант кафедри управління фінансовими послугами

Анотація. У статі розглянуто всі сучасні варіанти отримання вигоди в процесі інвестування житлової нерухомості через фонди фінансування будівництва. Відповідно до цілей, що реалізує фінансова послуга, сформовано підхід до оцінки рівня ефективності інвестицій в житло для інвестора.

Ключові слова: підхід, ефективність, житлова нерухомість, фонд фінансування нерухомості, інвестування.

Аннотация. В статье рассмотрены все современные варианты получения выгоды в процессе инвестирования жилой недвижимости через фонды финансирования строительства. В соответствии с целями, которые реализует финансовая услуга, сформирован подход к оценке уровня эффективности инвестиций в жилье для инвестора.

Ключевые слова: подход, эффективность, жилая недвижимость, фонд финансирования недвижимости, инвестирование.

Summary. In the article describes all the latest versions to benefit in the process of investing in residential property through the fund of financing of real estate. In accordance with the objectives, implements financial service formed the approach to the assessment of the level of efficiency of investment in housing for the investor.

Key words: approach, efficiency, residential property, fund of financing of real estate, investment.

Вступ та постановка проблеми. В процесі фінансування житлової нерухомості в новобудові інвестор є головним отримувачем вигоди, а тому для упередження ризиків інвестування необхідно проводити попередню оцінку його матеріальних втрат або набутків. Процедура оцінки ефективності інвестиційних вкладень на ринку житлової нерухомості потребує чітко сформованого підходу, який враховує особливості фінансового механізму - фонд фінансування будівництва (ФФБ) та різнобічні цілі, що реалізує фінансова послуга - отримання прибутку та / або збереження реальної вартості житла.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Дослідженню проблем оцінки ефективності інвестування житлової нерухомості та перспектив розвитку галузі присвятили свої наукові праці ряд вітчизняних та зарубіжних вчених, такі як, зокрема, А.Д. Хмельницький [1], Н.А. Щербакова [2], В.А. Горемикін [3], Т.В. Майорова [4], Р.В. Грінченко [5], які зробили вагомий внесок у розвиток науки у сфері економіки нерухомості.

Але недостатньо розробленим питанням залишається процедура визначення вигоди інвестора, щ овкладає в житло через один з популярних фінансових механізмів - ФФБ.

Метою статті є розробка підходу до оцінки рівня ефективності інвестування житлової нерухомості через ФФБ для інвестора.

Результати дослідження. Фінансова послуга здійснюється на ринку житлової нерухомості з метою отримання прибутку та/або збереження реальної вартості фінансових активів [6]. Фінансово-кредитні механізми, що реалізують надання фінансової послуги обмежені переліком, який зазначений в Законах України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» [7] та «Про інвестиційну діяльність» [8]. Одним з популярних механізмів надання фінансової послуги в Україні є фонд фінансування будівництва (ФФБ), застосування якого дає змогу інвестору отримати вигоду, враховуючи витратну складову фінансової операції.

Оцінка вартісної складової функціонування механізму дає змогу визначити доцільність здійснення операції загалом та вибору об'єкта зокрема. Таким чином, для оцінки рівня ефективності процесу фінансування в житло необхідно сформувати підхід, що визначає привабливість вкладень інвестора.

У сучасній літературі підходом вважається напрям досягнення мети, що дає змогу визначити якісний або відносний показник [9]. У разі підходу до оцінки рівня ефективності автором враховано дохідну та / або витратну насиченість фінансової операції, відповідно до яких визначають ставку доходності. Підхід щодо визначення рівня ефективності інвестування в житлову нерухомість наведено на рис. 1.

Як видно на рис. 1, коли об'єкт інвестування - житло, доходом є майбутня вартість житла, тобто кінцева вартість квартири в новобудові після її введення в експлуатацію. А витрати за операціями з нерухомістю реалізуються в контексті визначення ринкової вартості житла і тих витрат, які необхідні, щоб здійснити операцію (супутні витрати).

Отже, формування прибутку для інвестора відбувається шляхом визначення різниці між покупкою в недобудованому комплексі та перепродажем її після закінчення будівництва. Обсяг вигоди інвестора включає в себе його витрати та доходи, які змінюються залежно від мети фінансової послуги (рис. 2).

Рис. 1. Підхід до оцінки рівня ефективності інвестування житлової нерухомості

Джерело: власна розробка

На рис. 2 представлено процес вигодонабуття інвестором відповідно до цілей, що включає фінансова послуга на ринку житлової нерухомості. Результат у вигляді збереження реальної вартості житла спрямований на забезпечення потреби інвестора у цьому активі, що є економічно ліквідним на теперішній час та дає змогу інвестувати, уникаючи ризиків втрати вкладених коштів.

Процес отримання прибутку відповідає балансовому розумінню результативності. Але існує вигодонабуття, що поєднує в собі дві мети, які реалізуються в процесі надання фінансової послуги. Це орендне користування придбаної квартири, яке дає змогу і отримувати щомісячний платіж, і зберегти реальну вартість житла.

Загалом етап вигодонабуття має представлений вигляд, але сутнісне наповнення цього процесу ширше. розмір різниці, що є еквівалентом отриманого прибутку, складає від 10% до 20%, але об'єктивно, тобто з точки зору реальної сфери обслуговування, прибуток залишається невизначеним, бо розміри витрат не означені в розмірі цих відсотків. Отже, чітко сформований підхід дає змогу проінформувати інвестора про ефективність його вкладень.

За підходом першими етапами, що мають безпосереднє відношення до рівня ефективності, є визначення обов'язкових витрат та супутніх.

Обов'язкові витрати - це витрати, що пов'язані з оплатою послуг за тарифами ФФБ. Супутні витрати - витрати, що пов'язані з наданням додаткових послуг ФФБ (зміна власника сертифіката, поновлення сертифіката про участь у ФФБ після втрати) та оформленням документів на власність. Середня величина таких витрат складає 5% від вартості об'єкта інвестування, визначення якої є наступним етапом підходу.

Для визначення наявного вартісного результату за фінансовою операцією проведено аналіз 9 об'єктів інвестування, що розміщені в пропозиції ФФБ м. Харкова [10; 11], а саме взято однокімнатні квартири, забудовниками яких є «Житлобуд-2»та «С-Інвест».

Спочатку розраховано прибуток інвестора, що обрав фінансування житла через ФФБ за метою отримання прибутку, враховуючи той факт, що механізм фінансових послуг для здійснення операцій на ринку житлової нерухомості через ФФБ допускає платну зміну володаря сертифіката ФФБ на користь третьої особи у розмірі 2% від вартості вимірної одиниці (м²). Якщо інвестор фінансує нерухомість з метою її перепродажу, логічним є шлях переуступки права власності покупцю на етапі технічних умов механізму, що є найбільш наближеною процедурою до оформлення документів (табл. 1).

Як видно з табл. 2, витрати на процес купівлі-продажу квартири взагалі не мають значення для прибутковості інвестора, а розмір прибутку максимально виросте до 10% від суми вкладень. Також перевагою такої процедури є невиплата зайвих податків, які фактично зменшують прибуток інвестора.

Ще одним варіантом результативності за механізмом фінансових послуг на ринку житлової нерухомості є збереження реальної вартості житла. Цей варіант дає змогу інвестору задовольнити власну потребу в житлі або зберегти вкладені грошові кошти від ризиків втрати цінності їх через певний проміжок часу.

Нині грошове знецінення є актуальним питанням українських інвесторів всіх галузей. Згідно з даними Держкомстатистики, що представляє Міністерство фінансів України, лише за останні три роки національна валюта знецінилась на 23% [12].

Рис. 2. Процес вигодонабуття інвестором за витратною складовою вибору об'єкта інвестування

Джерело: власна розробка

Припущено, що інвестор, який планує профінансувати житлове будівництво, цього не здійснить, тоді ці грошові кошти можуть змінити свою фактичну вартість, хоча номінально вона залишається незмінною. Розмір втрат у такому випадку представлено в табл. 2.

Як показано в табл. 2, грошові кошти знецінені на 23%, що знайшло своє вираження в грошовій формі, а саме у суттєвому розмірі втрат. Інвестор, що прагне збереження власних доходів, повинен інвестувати кошти в прибуткові активи. Через те, що один з оптимальних шляхів інвестування - це житлова нерухомість, визначено, що втрати, які представлені в табл. 2, в разі здійснення операції перетворюються на доходи, які інвестор зберігає.

Вигоди, що притаманні житловим активам, не лише зберігають вартість у вигляді вкладених коштів інвестором, але й мають можливість підвищити ціну з часом. За останні три роки ситуація на ринку житлової нерухомості досить стабільна. Зміни, які на ньому відбуваються, виражені незначним здешевленням або подорожчанням в межах 1% [13]. У будь-якому разі житло є стабільним активом, який за змін курсів іноземної валюти, наприклад, що дуже актуально в сучасній економіці, буде утримувати вартість або підвищувати її. Можливість зберегти вартість житла дає переваги інвестору, що фінансує житло з цією метою.

Два визначені варіанти вигодонабуття інвестора в процесі здійснення операцій на ринку житлової нерухомості дають змогу оцінити матеріальні переваги фінансової послуги, що надається. До того ж дві основні цілі, які ці варіанти реалізують, допомагають інвестору вибрати ФФБ як спосіб фінансування, а вигоди, що він отримає, збільшують надійність ринку та його забезпеченість стабільними пропозиціями.

Хоча в структуру фінансової послуги закладено досягнення однієї з двох цілей, ще однією можливою метою є поєднання двох цілей водночас - орендне користування житлом. Орендне користування житлом (рис. 2) має переваги двох попередніх варіантів - збереження реальної вартості житла та можливість його продажу в будь-який момент часу за вигідних для інвестора умов. Але цей варіант має не лише той прибуток, який зазначався в табл. 1, але й додатковий прибуток у вигляді щомісячного платежу інвестору. Оцінка вигод за цією метою розрахована в табл. 3.

У табл. 3 розраховано прибуток інвестора, якщо він реалізує житло після п'яти років орендного користування. Як видно з табл. 3, за вісьмома з дев'яти новобудованих квартир інвестор отримає прибуток. Лише за об'єктом «На Мінській» інвестор отримає збитковий результат, але розмір втрат складе 0,01% від обсягу інвестицій.

Для визначення пріоритету між вигодонабуттям за різними цілями розраховано рівень ефективності, який подано у табл. 4, де представлено порівняння обсягів прибутку від продажу після введення житла в експлуатацію і продажу після п'ятирічної оренди. Процес порівняння представлений у вигляді різниці між двома прибутками за метою «отримання прибутку» та прибутком інвестора за метою «орендне користування».

Такий розрахунок дає змогу оцінити загальну доцільність процесу фінансування через ФФБ та прийняти остаточне рішення інвестором щодо ефективності вибору об'єкта інвестування житла та всієї фінансової операції. Обсяг прибутку свідчить про вигідність фінансування новобудівель з різними за вартістю об'єктами, що дає можливість вибору інвестору індивідуального плану для інвестування.

Таблиця 1

Прибуток інвестора за першим варіантом вигодонабуття інвестора

Таблиця 2

Розмір грошових інфляційних втрат інвестора

Згідно з результатами, що отримані в табл. 4, варіант вигодонабуття, що передбачає п'ятирічну оренду, перевищує прибутковість варіанту продажу після введення в експлуатацію лише за житлом, вартість якого відповідає економ-класу (Одеський, Садовий, Садовий 2, Молодіжний, Схід-Захід) і у випадку реалізації за офіційним договором. Для житлової нерухомості бізнес-класу (Подольський, Павловський квартал, Оптима, На Мінській) подібна альтернатива не є ефективною. обсяг прибутку не відповідає інвестиційному навантаженню фінансової операції. Більш того, для отримання такого прибутку інвестору необхідно чекати п'ять років. Орендне користування житлом більше 5 років як варіант підвищення розміру вигоди є ризиковим в сучасних нестабільних економічних умовах ведення бізнесу.

Дійсно прибутковим варіантом отримання вигоди є зміна власника сертифікату про участь у ФФБ до отримання права власності на житло. Такий продаж квартири є найбільш вигідним за витратами, а тому і обсяг прибутку більший за всі інші варіанти отримання вигоди. Зміна власника фінансового активу дійсна для житла як економ-класу, так і бізнес-класу. Щоб надати загальну оцінку рівня ефективності фінансових операцій за представленим підходом, визначили відносний рівень співвідношення вартості житла й обсягу вигоди для інвесторів (табл. 5).

житловий нерухомість інвестування вигода

Таблиця 3

Прибуток інвестора за умов орендного користування житлом та продажу

Таблиця 4

Прибуток за різними цілями вигодонабуття інвестором

Таблиця 5

Рівень співвідношення вартості житла і прибутку інвестора

Як показано в табл. 5, залежність прибутку за будь-яким обраним інвестором об'єктом знаходиться в межах 20% (від 18,86% до 19,97%). Такий результат дає змогу інвестору, що бажає отримати прибуток від здійснення операції на ринку житлової нерухомості, обрати варіант реалізації через механізм ФФБ з певною часткою впевненості, що він отримає прибуток у розмірі 20% від вартості житла та всіх витрат, що є супутніми під час надання фінансової послуги.

Отримана залежність формує матеріальну вигоду інвестора від операції на ринку житлової нерухомості. Підхід до оцінки рівня ефективності інвестування в житло, що опирається на витратну складову, є важливим, бо відсутність матеріальної забезпеченості інвестора поступається естетичним характеристикам житла, його територіальному розташуванню тощо. Підхід до інвестування будівництва дає змогу оцінити матеріальну базу інвестора та спонукати його до співпраці з ФФБ отриманням прибутку у 20% прибутку або збереження реальної вартості грошових коштів та житла. Будь-який інвестор залежно від обраної вигоди має можливість реалізувати стратегічні плани на ринку житлової нерухомості.

Список використаних джерел

1. Хмельницький А.Д. Економіка нерухомості: теоретичні аспекти : [навч. посіб.] /А.Д. Хмельницький. - М. : МАДИ (ГТУ), 2000. - 182 с.

2. Щербакова Н.А. Економіка нерухомості : [навч. посіб.] / Н.А. Щербакова. - Ростов-на-Дону : Фенікс, 2002. - 320 с.

3. Горемикін В.А. Економіка нерухомості : [підручник] / В.А. Горемикін. - М. : Маркетинг, 2002. - 804 с.

4. Майорова ТВ. Інвестиційна діяльність : [навч. посіб.] / ТВ. Майорова. - К. : Центр навчальної літератури, 2009. - 472 с.

5. Грінченко Р.В. Відмінні особливості залучення інвестицій у будівництво житла в Україні через фонди фінансування будівництва (ФФБ) / Р.В. Грінченко // Галицький економічний вісник. - 2009. - № 1. - С. 87-90.

6. Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг : Закон України від 15 січня 2015 року № 123-УПІ // Відомості Верховної Ради. - 2015. - № 10. - С. 64.

7. Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю : Закон України від 4 липня 2013 року № 402-УІІ // Відомості Верховної Ради. - 2013. № 48. - С. 682.

8. Про інвестиційну діяльність :Закон України від 15 квітня 2014 року № 1206-УІІ // Відомості Верховної Ради. - 2014. № 24. - С. 885.

9. Терминологический словарь / авт.-сост. Дж.М. Розенберг. - М. : ИНФРА-М, 1997. - 400 с.

10. Сайт забудовника «Житлобуд-2» [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.zhilstroj-2.ua/objects

11. Сайт забудовника «С-Інвест» [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.zhilstroj-2.ua/objects

12. Індекс інфляції в Україні [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://index.minfin.com.ua/index/infl

13. Новини нерухомості України [Електронний ресурс]. - Режим доступу : https://www.biznews.com.ua/za-yakimi-kriteriyami- mozhna-vidrizniti-zhitlo-ekonom-i-elit-klasu

Размещено на Allbest.ru