Критерії ефективності об’єктів нерухомого майна в концепції оцінки життєвого циклу
Дослідження й характеристика генезису концепції життєвого циклу об’єктів капітального будівництва. Аналіз процесу впровадження в Україні оцінки вартості життєвого циклу при створенні та експлуатації об’єктів. Ознайомлення зі схемою інвестиційного циклу.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | статья |
| Язык | украинский |
| Дата добавления | 02.03.2018 |
| Размер файла | 136,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Національний університет державної податкової служби України
Критерії ефективності об'єктів нерухомого майна в концепції оцінки життєвого циклу
Т.В. Ніколаєва, к.е.н., докторант
Анотації
Розглядається генезис концепції життєвого циклу об'єктів капітального будівництва. Показується принципова зміна підходів до оцінювання ефективності нерухомого майна для власника, що пов'язано з урахуванням витрат на проектування, спорудження, утримання та експлуатацію об'єктів, включно з їхньою утилізацією, а також отриманих вигод чи доходів. Наводяться приклади аналізу вартості життєвого циклу об'єктів. Показуються нормативно-правові та інформаційно-методичні проблеми та пропонуються шляхи їхнього вирішення стосовно впровадження в Україні оцінки вартості життєвого циклу при створенні та експлуатації об'єктів, передусім - державної власності.
Ключові слова: об'єкт, нерухомість, життєвий цикл, оцінка, вартість, експлуатація, ефективність.
ТВ. НИКОЛАЕВА, к.з.н., докторант, Национальный университет государственной налоговой службы Украины
Критерии эффективности объектов недвижимого имущества в концепции оценки жизненного цикла
Рассматривается генезис концепции жизненного цикла объектов капитального строительства. Показывается принципиальное изменение подходов к оценке зффективности недвижимого имущества для собственника, что связано с учетом затрат на проектирование, строительство, содержание и эксплуатацию объектов, включая их утилизацию, а также полученных выгод или доходов. Приводятся примеры анализа стоимости жизненного цикла объектов. Показываются нормативно-правовые и информационно-методические проблемы и предлагаются пути их решения по внедрению в Украине оценки стоимости жизненного цикла при создании и эксплуатации объектов, прежде всего - государственной собственности.
Ключевые слова: объект, недвижимость, жизненный цикл, оценка, стоимость, эксплуатация, эффективность.
T.V. NIKOLAIEVA, Ph.D. (economics), doctorant, National University of State Tax Administration
Real estate performance criterria in life-cycle assessment concept
The genesis of the life cycle concept of capital assets like buildings and facilitiesis consideredin the article showing a fundamental changes in approach to the assessment of the efficiency of real property items for the owner, due to the total costs of design, construction, maintenance and operation including their utilization and received benefits or income. Some examples of life cycle cost analysis are demonstrated. The regulatory and information-methodological problems and the ways of their decision on the implementation in Ukraine the life cycle assessment in the creation and operation of facilities, first of all - public property - is shown.
Keywords: facility, real estate, life cycle, assessment, cost, operation, efficiency.
Вступ
Постановка проблеми. Об'єкти нерухомості за відсутності природних та військових руйнацій можуть експлуатуватися упродовж відносно тривалого періоду - 100 і більше років. Нові будівлі та споруди постійно додаються до існуючого фонду. Відтак все більша частка інвестицій власників капіталізується у нерухомості, спрямовується не на нове будівництво, а на утримання об'єктів - їхній ремонт, модернізацію та реконструкцію, а також на технічне обслуговування. Сутнісні економічні відмінності між цими формами відтворення (реновації) об'єктів та витрат розкриті нами у роботі [1]. Зауважимо лише, що всі капітальні та поточні витрати ми розуміємо як інвестиції, а всі результати (доходи, власні вигоди тощо) - як відповідні складові окупності.
На довгому часовому проміжку з точки зору власників окремих об'єктів часто виявляється, що інвестиційні, проектні та будівельні рішення, прийняті при спорудженні, можливо, правильні на той момент, перестають відповідати новим умовам або потребам експлуатації. Так, у періоди низьких цін на енергоносії важко було б економічно виправдати подвійне або потрійне скління вікон; з подорожчанням праці почала домінувати тенденція використання оздоблювальних матеріалів, які зручніші та ефективніші в обслуговуванні тощо. Тому в управлінні будівельними об'єктами стала очевидною і актуальною доцільність розширення періоду їхнього вартісного аналізу з обґрунтування будівництва чи придбання об'єктів до тривалого процесу моніторингу і контролю вартості їхнього життєвого або, принаймні, будівельно-експлуатаційного циклу, упродовж якого здійснювані капітальні інвестиції скеровуються не на просте відтворення споживчих якостей, а пов'язуються зі скороченням наступних поточних витрат, збільшенням наступних доходів або вигод власника [2].
Аналіз досліджень та публікацій з проблеми. Тематиці вартості життєвого циклу (Life Cycle Costing - LCC) продукції різних галузей та сфер застосування присвячено чимало робіт зарубіжних авторів, у тому числі оглядова робота Д. Герднера [3].
Різні автори давали своє, як правило, однобічне, визначення життєвому циклу. Наприклад, поширеним стало маркетингове його визначення як періоду існування продукту на ринку, не розглядаючи етапи його створення та утилізації. І навпаки, з точки зору підприємства-виробника визначення життєвого циклу охоплює період, доки продукт виробляється, а з позиції споживача - доки продукт використовується.
Г. Херві визначив LCC як загальну вартість володіння системою упродовж її терміну служби. Ця вартість включає у себе всі витрати, пов'язані з підготовчим етапом, створенням системи, ремонтом, заміною та утилізацією, а також утриманням, навчанням персоналу та експлуатаційними витратами. Основні процедури управління у концепції Г. Херві наступні: визначення вартості елементів системи; визначення структури витрат по елементах; створення кошторисної бази; розробка методів визначення та аналізу вартості життєвого циклу [4].
Як бачимо, стосовно об'єктів нерухомості структура вартості спорудження (наприклад, прямі і накладні витрати) виявляються недостатніми для LCC. Більш широке охоплення елементів вартості полягає в урахуванні послідовності формування витрат: підготовка (обґрунтування) - капітальні інвестиції у спорудження - витрати на утримання та експлуатацію. Щодо самої кошторисної вартості спорудження, то її визначення базується на трьох методах: обробки статистичних даних по виконаних проектах, застосуванні кореляційно-регресивного аналізу, визначенні вартості в залежності від низки незалежних параметрів. Усі ці методи об'єднує те, що, на відміну від вітчизняної практики збір даних для прийняття рішень починається на ранніх, концептуальних стадіях процесу проектування [5].
Розглядаючи LCC з позицій аналізу вартості (Life Cycle Costing Analysis - LCCA), Д. Хеворт не тільки запропонував враховувати всі витрати упродовж життєвого циклу певного управлінського рішення власника, а керуватись такими принципами: показники вартості життєвого циклу повинні застосовуватися на всіх рівнях прийняття рішень у процесі проектування (тактичному і стратегічному, рівні об'єкта та портфелю нерухомості власника);вартість життєвого циклу повинна включати в себе всі функціональні витрати в межах об'єкта;аналітичний процес повинен брати до уваги всі фактори впливу;аналітичні процедури і результати мають бути сумісні з системами фінансового планування і контролю, що особливо актуально для вітчизняних умов [6]. Більше того, інформаційне забезпечення має підпорядковуватись завданням ефективного менеджменту.
Наступним етапом розвитку концепції стало зміщення акцентів на урахування доходів від експлуатації об'єктів. Так, Г. Сасмен довів вважає, що скорочення витрат і максимізація доходів на кожному етапі життєвого циклу продукту не обов'язково приведе до максимального прибутку протягом всього терміну служби [7]. Основний внесок Г. Сасме- на у концепцію життєвого циклу полягає в інтеграції двох точок зору: маркетингової (формування доходів) та виробничої (скорочення витрат).
Таким чином, переваги концепції життєвого циклу щодо об'єктів нерухомості можна резюмувати таким чином:
- концепція визначає вплив результатів попередніх дій на отримання у перспективі менших витрат, допомагає знаходити правильний баланс між початковими інвестиціями і експлуатаційними (поточними) витратами;
- концепція стверджує, що краще рішення можливо отримати лише при оцінці відповідної точності;
- мислення категоріями життєвого циклу може сприяти довгостроковій економії, на відміну від короткострокової економії чи прибутковості.
У вітчизняній науці ідея використання методу LCC (LCCA) у капітальному будівництві була вперше викладена на початку 90-х років В.П. Ніколаєвим, зокрема у роботі [8, с. 29-40], в останні роки отримала розвиток у статті [9], а також у дослідженнях ряду інших російських і українських авторів, але досі, на жаль, так і не знайшла широкого застосування у практиці інвестиційно-будівельної діяльності та при експлуатації об'єктів нерухомого майна.
Автор [8] уперше розглянув інвестиційний цикл як сукупні витрати (від'ємний грошовий потік) упродовж усього життєвого циклу і доходи (додатній грошовий потік) інвестора після введення об'єкта в експлуатацію. Цей підхід принципово відрізнявся від визначення капітальних вкладень як одночасних початкових витрат та їхнього порівняння з наступними середньорічними поточними доходами, як це відбувалося згідно з теорією ефективності капітальних вкладень соціалістичної економіки. У розглянутій моделі на підготовчій стадії у інвестора виникають витрати, пов'язані з купівлею землі, потім (або паралельно) - з передпроектними і проектними роботами; далі - з будівельними і монтажними роботами. Після цього настає період експлуатаційних витрат і доходів, формування чистого доходу і прибутку (рис. 1).
Джерело: складено автором.
На цій стадії можливий продаж об'єкта та ділянки. За такою схемою прибуток обраховується за допомогою звичайних методів проектного аналізу. Але якщо інвестор має намір використовувати об'єкт у власних цілях, слід розглядати очікувані протягом усього періоду експлуатаційні витрати (або собівартість виробництва продукції та послуг на даному об'єкті), а також втрачений прибуток, викликаний вилученням з обороту коштів на будівництво, інфляцію, податки.
Як бачимо з моделі, автор передбачав окупність капітальних інвестицій за рахунок доходів від виробництва, не розглядаючи окремо експлуатаційні витрати, пов'язані саме з нерухомим майном - об'єктом та інші виробничі витрати. Крім того, в аналізі витрат життєвого циклу він не розрізняв витрати на експлуатацію та утримання об'єктів.
Основні ідеї концепції LCA були розвинені і опубліковані в останній зарубіжній монографічній літературі різної спеціалізації та різного ступеню узагальнення, наприклад [10].
Розглянутий вище генезис ідеї вартості життєвого циклу призвів у результаті до появи новітньої концепції, так званої повної оцінки життєвого циклу об'єкта (англ. - Whole Life Appraisal - WLA) - систематичного обліку зацікавленими суб'єктами не тільки всіх витрат, а й доходів, вигод і результатів, пов'язаних із набуттям у власність активу протягом його фізичного, економічного або функціонального терміну служби з метою зведення до мінімуму загальних витрат по об'єкту, максимізації результатів, а загалом - забезпечення максимального ефекту.
WLA можна розглядати як сучасну модифікацію LCC та LCCA. Так, Р. Фленеген, К. Джевел та Д. Нормен [10] вказують і на генезис відповідних понять: «вартість використання» - «вартість життєвого циклу» - «повна оцінка життєвого циклу». У першому випадку йдеться про витрати на вже створеному об'єкті, у другому - про суму витрат на будівництво та утримання об'єкта, в останньому - акцент робиться на співвідношення усіх витрат життєвого циклу і експлуатаційних якостей як вигод. Це показує зміну підходів до вибору економічно оптимальних рішень - забезпечення придатності об'єкта для конкретної мети протягом усього періоду його існування, забезпечення оптимальної комбінації початкових інвестицій, витрат на утримання та експлуатацію. Щодо ліквідаційної вартості об'єкта, то концепція WLA говорить, що на цій стадії можуть бути як доходи від реалізації, підвищення ціни на землю, так і витрати від зносу або нематеріальні витрати (штрафи тощо). При цьому важливо, що не завжди йдеться про обов'язкове збільшення початкових капітальних інвестицій заради наступного скорочення поточних та капітальних витрат упродовж певного часу. Бажаною є ситуація скорочення тих і інших витрат та збільшення терміну експлуатації в результаті застосування підходів WLC.
Як вказують автори [10], раніше девелопери, які здавали об'єкти в оренду на умовах повного відшкодування експлуатаційних витрат стосовно орендованого майна, зосереджувались на капітальних витратах та їхній окупності, бо орендарі брали на себе відповідальність за прибирання, технічне обслуговування, оплату за електроенергію, опалення та інші комунальні послуги. В останні роки ситуація змінилася: орендна плата стала залежати від ефективності об'єкта при експлуатації. Це потягло за собою зміни у стратегіях власників, а також виробників матеріалів та обладнання, підрядників, врешті - у проектувальників.
Мета статті - розглянувши генезис концепції життєвого циклу об'єктів капітального будівництва, показати принципову зміну підходів, методів і засобів оцінювання власником ефективності об'єктів нерухомого майна, продемонструвати приклади із зарубіжної практики аналізу вартості життєвого циклу на низці об'єктів, визначити проблеми і перспективи впровадження управління вартістю життєвого циклу в умовах України, зокрема на об'єктах державної власності.
Виклад основного матеріалу
Концепція LCC-LCCA- WLA була успішно реалізована у державному управлінні у розвинених країнах. Так, вона стала обов'язковою для об'єктів державного сектору Швеції, Японії, Австралії, США [10, c. 7]. На шляху до впровадження концепції знаходяться деякі країни Південної Америки.
Сьогодні концепція оцінки життєвого циклу успішно використовується у Великобританії в рамках так званої приватної фінансової ініціативи (Private Financial Initiative - PFI), близького аналогу нашого державно-приватного партнерства у реалізації довгострокових проектів, таких як школи, лікарні, дороги. Держава виступає у таких проектах співінвестором, контрагентом при оподаткуванні, кредитором. Створюваний інвесторами консорціум здійснює комплекс робіт та послуг ніби в обмін на потік доходів протягом ряду років. Аби схема була привабливою для приватних учасників, держава, наприклад у випадку будівництва школи чи лікарні, сплачує консорціуму регулярну плату за користування об'єктом, що покриває витрати на будівництво, оренду будівлі (експлуатаційні витрати протягом терміну, наприклад, концесії), витрати на допоміжні послуги та гарантує прийнятний прибуток. Таким чином, усі витрати упродовж терміну служби і експлуатаційні якості стають важливими у подібних угодах і вимагають попередньої оцінки.
Це привело до розвитку відповідного інформаційного та програмного забезпечення [9].
Останні тенденції у розвитку WLA пов'язані також з концепцією сталого розвитку (Sustainable Development), прийняттям у різних країнах відповідних будівельних норм. Розширення концепції WLA пов'язане також із так званою інтегрованою логістичною підтримкою (Integrated Logistic
Support) - методикою, що використовується, наприклад, в аерокосмічній галузі для гарантії безвідказного функціонування активів, включаючи забезпечення запасними частинами, інструментами, ремонтним персоналом тощо.
Нормативно-методичне та інформаційне забезпечення. Загальним міжнародним документом, який забезпечує використання LCC-LCCA-WLA в управлінні експлуатацією об'єктів (Facility Management), є стандарт ISO 14040 [11]. Прогнозування термінів служби, обслуговування та заміни об'єктів та елементів з метою безпеки регулюються стандартом ISO 15686 [12]. Більш засадничим, базовим документом є стандарт з менеджменту активів ISO 55000 [13].
Виходячи зі стандартних вимог вельми актуальним, як вказували ще розробники LCCА, і значимим для підприємств і організацій є перехід до оцінки в повному обсязі всіх витрат по можливих альтернативах проекту і виборі того варіанту, який забезпечить мінімальну загальну вартість об'єкта власності за умови його належної якості і функціональності. Тому LCC-LCCA-WLA повинен виконуватися на якомога ранньому етапі проектування, коли ще існує можливість мінімізації витрат при зміні проектних рішень.
Застосування методу основане на наступній класифікації основних видів витрат протягом життєвого циклу: первинні капітальні витрати, енерговитрати, інші експлуатаційні і фінансові витрати. Первинні витрати можуть включати капіталовкладення в будівництво або реконструкцію будівель і споруд, придбання обладнання.
Детальна оцінка кошторисної вартості будівництва не є необхідною для попередніх економічних розрахунків альтернативних проектів технічних систем. Спочатку вартість проектів оцінюється за статистичними даними об'єктів-аналогів або визначається по державних або недержавних збірниках і базах даних.
Згідно з [9] для цього у США, наприклад, використовуються модель Tri-services Parametric Estimating System - TPES, що розроблена в Національному інституті будівельних наук (National Institute of Building Sciences - NIBS) і міститься в базі Construction Criteria Base, - CCBhttp://www.wbdg.org/. Модель передбачає оцінку вартості різних типів будівель, визначаючи основні їх параметри (поверховість, площу і об'єм, периметр). Для цих же цілей може бути також використана система Success Estimator компанії US Costhttp://www.uscost.com/.
У ході подальшого проектування LCCА може бути навіть кілька разів повторений у міру того, як з'являється детальніша інформація про проектні рішення та вартість об'єкта. Детальніші вартісні оцінки виробляються на різних стадіях розробки проекту (30, 60 і 90% готовності). Ці розрахунки у США виконуються за допомогою збірників одиничних розцінок Commercial Unit PriceBook-CUPB або бази даних R.S. Means Building Construction Cost Databasehttp://rsmeans.reedconstructiondata.com/.
Що стосується вартості матеріалів і обладнання, то їх можна отримати у базах даних Американського товариства з випробування матеріалів - ASTM Internationalhttp://www.astm.org/ або інших. Експлуатаційні витрати споруд на енергію, воду тощо визначаються на підставі поточних норм витрат і цінових прогнозів. Оскільки витрати енергії і, до деякої міри - води, залежать від конфігурації споруди і конструкцій, ці витрати зазвичай оцінюються для будівлі в цілому, а не для окремих її компонентів.
На початковій стадії проекту дані відносно енергоспоживання можна знайти в комп'ютерних програмах Energy-10http://www.wbdg.org/tools/, Equesthttp://doe2.com/equest/ та інших. Програми ENERGY PLUS (DOE), Doe-2.1e, BLAST вимагають детальнішої вхідної інформації, доступної на пізніх стадіях проектування. Інші пакети програм, призначені для вибору обладнання, розповсюджуються його виробниками.
Прогнозні ціни на енергію можуть бути отримані безпосередньо від постачальника або з бази даних прогнозу зростання цін на енергію. Витрати на водопостачання визначаються аналогічно. Інші експлуатаційні витрати - на утримання і ремонт - нормувати важче. Тому для розрахунків часто використовуються інженерні експертні оцінки. Проте у США можна знайти і статистичну інформацію та методики її використання і здійснювати розрахунки середньої вартості експлуатації на одиницю площі залежно від віку, місця розташування, поверховості, площі будівлі. А ось система Whitestone Research Building Maintenance and Repair Cost Reference надає річні витрати по елементах будівлі, як і витрати на повний експлуатаційний термін.
Фінансові витрати пов'язані переважно з процентними ставками і податками. Для бюджетних проектів процентних ставок або немає, або використовуються так звані соціальні норми дисконту, хоча це дискусійне питання. При фінансуванні через спеціальні фонди - ставки можуть бути пільговими.
У недержавному секторі фінансові витрати слід планувати на загальних підставах. Крім того, у процесі ухвалення інвестиційного рішення слід враховувати і негрошові витрати, а особливо - вигоди. Для цього пропонується використовувати методику Cost-effective-consider Non-monetary Benefitshttps://secure.whitestoneresearch.com/
Bchttp://www.wbdg.org/design/consider_benefits.php/.
Параметри, використовувані при аналізі теперішньої вартості (Present Value), наступні. Ставка дисконту, як відомо, є мінімальною прийнятною нормою прибутку інвестора. Для проектів, що фінансуються з держбюджету, держава визначає і публікує нормативне значення ставки дисконтування без урахування інфляци'8. Горизонт проекту, наприклад, у федеральній програмі енергоменеджменту (FEMP) обмежений 40 роками. У проектах по контрактах на енергозбереження горизонт визначається терміном повернення кредиту. Інфляція враховується шляхом вживання в розрахунках постійного або змінного курсу. Причому перший підхід рекомендується для державних проектів.
Визначення теперішньої вартості життєвого циклу здійснюється за формулою:
LCC = I + E + W + O + R - S, (1)
де LCC - теперішня вартість життєвого циклу; I - початкові інвестиції; E - енерговитрати; W - витрати на водопостачання; O - неенергетичні експлуатаційні витрати; R - вартість капітальних ремонтів тощо; S - залишкова вартість.
При виборі варіантів проекту використовуються і додаткові показники: чиста економія (Net Savings - NS) - економія при експлуатації мінус різниця в капітальних інвестиціях; відношення економії до інвестицій (Savings-to-investment Ratio - SIR) - відношення економії до різниці в капітальних інвестиціях; приведена внутрішня норма прибутку (Adjusted Internal Rate of Return - AIRR) - річна прибутковість альтернативного проекту протягом аналізованого періоду, включаючи внутрішні реінвестиції з дисконтуванням; проста і дисконтована окупність (SPB і DPB).
Використання тих чи інших показників також регламентується державними нормативними документами. Наприклад, Федеральним регулятивним кодексом 10 CFR 436a9 передбачене використання показника SIR або AIRR для ран- жування проектів в умовах обмеженого фінансування. Показники NS, SIR і AIRR використовуються при порівнянні проектів на однаковому горизонті. Показники окупності порівнянні, якщо вони розраховані на весь період аналізу, а не лише протягом періоду окупності.
Критерії оцінки за названими показниками наступні: мінімум LCC, NS > 0 (для визначення ефективності проекту; SIR > 1, AIRR > ставки дисконту (для ранжування проектів); SPB, DPB < періоду аналізу проекту.
Крім того, здійснюється аналіз невизначеності, чутливості і використовується низка інших підходів, щоб уникнути ризиків. Вони описані детально в Techniques for Treating Uncertainty and Riskin the Economic Evaluation of Building Investments, що видається Національним інститутом стандартів і технології (NIST).
Використання комп'ютерних програм значно полегшує процедуру LCCA, допомагає готувати документацію. Нижче наведено декілька поширених програм, що рекомендуються у США: Building Life-cycle Cost (BLCC) Program - розроблена NIST для Міністерства енергетики, програми FEMP, ECONPACK -- розроблені для проектів, що фінансуються Міністерством оборони США, а також Success Estimator і Energy-10. У цілому нормативне регулювання застосування процедури LCCA регламентоване цілим рядом державних документів США.
Як ми зазначали вище, у розвиток описаного загального підходу на основі аналізу останніх зарубіжних методик можна побачити застосовування у проектуванні критерію сестейна- більності як стійкої (сталої) ефективності, який додатково розглядає не тільки енергетичні витрати, а й інші показники:
LCCs = I + Re + С + М + П, (2)
де LCCs - вартість експлуатації об'єкта упродовж життєвого циклу з аналізом сестейнабільності; I - початкові інвестиції у створення об'єкта (можливо по конструктивних елементах); Re - вартість капітальних ремонтів по конструктивних елементах; С - інші експлуатаційні витрати при «споживанні» властивостей об'єкта власником або користувачами; М - витрати на утримання об'єкта; N - витрати на відновлення природного середовища.
Попри очевидну складність такого підходу і віддалену перспективу його застосування для України, ми вважаємо, що в іншому випадку ринкова вартість об'єкта не може бути економічно і науково обґрунтована, відтак - витрати на спорудження та утримання об'єктів апріорі не можуть бути оптимальними.
Емпіричні результати, приклади та моделі. Моделі визначення кількісно нормалізованих грошових потоків в управлінні вартістю життєвого циклу вперше були запропоновані Д. Рінком та Дж. Свеном [14]. Хоча не всі вони були емпірично підтверджені, це дало можливість отримати укрупнені пропорції і принципово обговорювати можливості впливу менеджменту на грошові потоки, особливо коли йдеться про розподіл обмежених ресурсів компанії на різні проекти або про різні проектні рішення.
Так, наприклад, було помічено, що за 25-річний період експлуатації звичайна офісна будівля вимагає приблизно утричі більших витрат, ніж вартість її будівництва. Типові витрати життєвого циклу виробничої будівлі складаються у співвідношенні 1:5 (будівництво: утримання та експлуатація] [10, с. 12]. Конкретний приклад пропорцій між витратами на будівництво шкільної будівлі та експлуатацію упродовж 30 років до першого капітального ремонту (з дисконтом 4%) показав співвідношення, близьке до 1:1 (рис. 2].
Усереднені витрати життєвого циклу об'єктів інфраструктури подані на рис 2.
Є й інші переконливі дані, які дозволяють встановити, що вартість будівництва порівняна з подальшими витратами на утримання та експлуатацію об'єктів нерухомості. Більш конкретні висновки залежать від типу об'єкта, плану його ремонтів, допустимого рівня зносу порівняно з початковим станом, а також від методики розрахунків.
Джерело: [10].
Джерело: [10].
|
Підготовка і проектування |
Будівництво |
Початкове облаштування |
Утримання, % від вартості будівництва |
|||||||
|
Роки |
1 - 10 |
11 - 20 |
го1 соо |
31 - 40 |
41 - 50 |
51 - 60 |
||||
|
Види робіт та конструктивні елементи |
Фарбування, ремонт підлоги |
Внутрішні мережі |
Механічне та електрообладнання |
Перегородки, вікна і двері |
Ремонт, заміна покрівлі, фасаду |
|||||
|
Вартість |
3 |
6 |
9 |
12 |
15 |
15 |
||||
|
Сума |
3 |
12 |
24 |
45 |
63 |
81 |
||||
|
20 |
100 |
20 |
143 |
152 |
164 |
185 |
203 |
221 |
||
|
Вартість активів |
140 |
130 |
120 |
100 |
80 |
70 |
||||
|
Різниця |
-3 |
-22 |
-44 |
-85 |
-123 |
- 151 |
Рисунок 4. Раціональні пропорції у вартості життєвого циклу домоволодіння
Джерело: складено автором.
|
Вартість активів |
||||
|
Вартість_ м * |
* |
|||
|
* -- - -- ^ Ч V *4 Час 5г |
||||
|
5 5 |
5 |
5 |
5 5 |
5 5 |
5 |
5 |
5 5 |
5 5 |
5 |
5 |
5 5 |
5 5 |
5 |
5 |
5 5 |
|
|
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|||||
|
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
|||||||||
|
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|||||||||||
|
30 |
30 |
30 |
30 |
|||||||||||||
|
40 |
40 |
40 |
Рисунок 5. Динаміка вартості домоволодіння за 120 років
Джерело: [15].
Нами у роботі [15] були розраховані наведені на рис. 4 нормалізовані показники вартості життєвого циклу на прикладі житлових об'єктів у Великобританії. будівництво інвестиційний вартість
Виходячи із наведеного вище на рис. 4 як приклад ситуації для прийняття рішень показано, що, враховуючи частоту оновлення окремих елементів, ринкова вартість житлової нерухомості починаючи приблизно з 20-го року від початку експлуатації об'єкта починає не відповідати здійснюваним капітальним витратам, а після 40-го року, незважаючи на здійснені поліпшення, починає падати аж до проведення капітального ремонту. Частково на вартість впливає капітальний ремонт стінових конструкцій, який продовжує життєвий цикл на наступні 60 років, але зі значними витратами і постійним падінням вартості об'єкта.
Частота ремонту та оновлення, років: фарбування - 5, підлога - до 10, внутрішні мережі - 15, механічне обладнання - до 20, електрообладнання - 30, стінові перегородки, вікна і двері - 40, покрівля, фасад - 40-60, стінові конструкції - 60, фундаменти - 120. Загальне падіння вартості зумовлене її «невідновлювальною» часткою - вартістю фундаментів, а також і стінових конструкцій, які не підлягали капітальному ремонту.
Висновки
Застосування ідеї оцінки життєвого циклу починається з процесу проектування. Завжди існує необхідність вибору між альтернативними методами досягнення поставленої мети, наприклад, вибору між двома різними видами обладнання для виконання конкретного процесу, або між двома різними конструкціями будівель, що призведе до різних капітальних і поточних витрат. Підхід може бути поширений і на частини об'єктів: обладнання, системи опалення, покрівлі, дорожнє покриття тощо. Ідея справедлива і для періоду експлуатації.
Тож концепція LCC-LCCA-WLA повинна бути на нормативному та методичному рівні впроваджена у процес проектування, починаючи з його ранніх стадій, щоб забезпечити найкраще співвідношення ціни і якості шляхом розгляду та обґрунтування варіантів проектних рішень з орієнтацією на експлуатаційні якості. Це ж стосується проектів капітального ремонту та реконструкції.
Таким чином, концептуальний підхід для прийняття економічно ефективного рішення при виборі варіанту проекту нового будівництва чи оновлення об'єктів не повинен обмежуватися однією тільки оцінкою кошторисної вартості будівельних робіт, тим більше, її мінімізацією.
Як не дивно, у країнах, що розвиваються, в тому числі в Україні, незважаючи на дефіцит бюджетних коштів, концепція та інструментарій LCC-LCCA-WLA у державному управлінні не поширені. Лише у міжнародних проектах такі країни змушені відповідним чином обґрунтовувати капітальні інвестиції.
Є кілька причин, чому оцінка життєвого циклу використовується, на жаль, не так широко. Це - відсутність накопичуваної відкритої інформації про здійснені попередні капітальні та поточні витрати на об'єктах; відсутність достовірних і актуальних даних про поточні витрати і експлуатаційні якості (вигоди); недостатня інформованість про рівень майбутніх витрат з експлуатації об'єктів; відсутність зручного формату представлення комплексної інформації, а відтак - відсутність мотивації у застосуванні концепції [16].
Відтак ми пропонуємо запроваджувати обов'язкове визначення вартості життєвого циклу у проектуванні будівництва, капітального ремонту і реконструкції об'єктів у державному і комунальному секторах, для чого необхідно започаткувати:
- ведення баз даних щодо структури і вартості будівельних контрактів, формування на цій основі нової кошторисно-нормативної бази у будівництві;
- створення бази даних управителями і нормування експлуатаційних витрат, у тому числі на утримання будинків;
- створення національних або адаптацію зарубіжних програмних комплексів для інформаційного моделювання аналізу вартості життєвого циклу.
Список використаних джерел
1. Ніколаєв В.П., Ніколаєва Т.В. Відтворення житлового фонду як економічний процес / В.П. Ніколаєв, Т.В. Ніколаєва // Вісник Кам'янець-Подільського національного університету імені Івана Огієнка. Економічні науки. Вип. 4. - Кам'янець-Подільський, 2011. - С. 12-15.
2. Ніколаєва Т.В. Управління інвестиціями у комунальні об'єкти на засадах аналізу вартості життєвого циклу / Т.В. Ніколаєва, В.В. Медведовський // Коммунальное хозяйство городов: науч.-техн. сб. - Київ: Техніка, 2011. - Вып. 100. - С. 45-53.
3. Gardner D. The product life cycle: A critical look at the literature // Reviewof marketing, 1987. - Р. 162-195.
4. Harvey G. Life-cycle costing: a review of the technique // Management accounting, October, 1976. - Р. 343-347.
5. Ніколаєв В.П. Нові засади ціноутворення в інвестиційно-будівельному процесі / В.П. Ніколаев // Формування ринкових відносин в Україні: Зб. наук. праць / Наук. ред. І.Г. Манцуров. - К.: НДЕІ Мінекономрозвитку і торгівлі, 2010. - №4.- С. 71-77.
6. Haworth D. Theprinciplesof life-cyclecosting // Industrialforum, 1975. - Vol. 6. - Р. 13-20.
7. Susman G. Product life cycle management // Journal of cost management, Vol. 3, Summer, 1989. - Р. 8-22.
8. Николаев В.П. Введение в рыночную экономику строительства / В.П. Николаев. - К.: Будівельник, 1991. - 88 с.
9. Николаев В.П. Информационное и нормативно-методическое обеспечение анализа жизненного цикла капитальных инвестиций / В.П. Николаев // Формування ринкових відносин в Україні: Зб. наук. праць / Наук. ред. І.Г. Манцуров. - К.: НДЕІ Мінекономрозвитку і торгівлі, 2011. - №9. - С. 88-93.
10. Flanagan R., Jewell C., Norman G. Whole life appraisa lfor construction / John Wiley and Sons, 2005. - 182 р.
11. ISO 14040: 2006. Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Принципы и структурная схема. [Електрон. ресурс]. - Режим доступу: http://www.iso.org/iso/ru/catalogue
12. ISO 15686-4: 2014. Строительство зданий. Планирование срока службы с использованием информационного моделирования зданий. [Електрон. ресурс]. - Режим доступу: http://www.iso.org/ iso/ru/iso_catalogue
13. ISO 55000: 2014. Менеджмент активов. Обзор, принципы и технология. [Електрон. ресурс]. - Режим доступу: http://www.iso. org/iso/ru/home/store/catalogue_tc
14. Rink D. Swan. J. Product life cycle research: A Literature review // Journal of business Research, Vol 40, 1979. - Р. 219-243.
15. НІіколаєва Т.В. Науково-методичні основи управління господарськими системами домоволодіння. Дис. ...канд. екон. наук: 08.00.04 / Ніколаєва Тетяна Володимирівна. - К.: НДЕІ, 2013. - 175 с.
16. Николаев В. Международные классификации и нормы в управлении стоимостью жизненного цикла объектов / В. Николаев, П. Пантелеев, М. Жураковская // Международное право и проблемы интеграции: научно-аналитический и практический журнал. - Баку: Бакинский государственный университет. - 2014. - №3. - С. 391-398.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Концепція життєвого циклу підприємства, характеристика етапів його розвитку. Аналіз управління підприємством на етапах життєвого циклу на прикладі ЗАТ "Бакалія". Застосування реклами на даному етапі життєвого циклу. Методи стимулювання продажів.
курсовая работа [770,8 K], добавлен 07.07.2011Якісний аналіз ризиків експлуатаційної фази життєвого циклу інвестиційного проекту. Визначення впливу ризику на вхідні параметри. Розрахунки можливих значень критерію ефективності проекту - чистої сучасної вартості. Чутливість критеріїв ефективності.
курсовая работа [344,7 K], добавлен 31.10.2014Сутність і ідейне рішення моделі життєвого циклу Франко Модільяні, історія її створення та розвитку, значення в усуненні суперечностей між теоріями споживання Кейнса та Фішера. Застосування моделі циклу для дослідження поведінки людей похилого віку.
доклад [10,5 K], добавлен 04.05.2009Розрахунок вартісної оцінки персоналу. Аналіз потенціалу підприємства графоаналітичним методом "Квадрат потенціалу". Визначення довжини векторів виробничого, організаційного та маркетингового потенціалу. Характеристика стадій життєвого циклу організації.
контрольная работа [447,7 K], добавлен 15.07.2010Календарний план робіт проекту: доінвестиційна, інвестиційна та експлуатаційна фази життєвого циклу. Сітьовий графік передування та діаграма Ганта. Розрахунок показників економічної ефективності на основі даних про капітальні витрати та грошові потоки.
курсовая работа [576,2 K], добавлен 31.12.2013Загальна характеристика підприємства, що вивчається, його організаційна та виробнича структур, сильні та слабкі сторони, можливості та загрози. Аналіз фінансово-економічного стану та використання людського потенціалу. Визначення стадії життєвого циклу.
отчет по практике [72,7 K], добавлен 14.06.2014Структура виробничого циклу. Способи поєднання операцій технологічного процесу. Методи поєднання операцій та їх впив на операційний цикл. Обчислення виробничого циклу. Організація непотокового виробництва. Загальна характеристика потокового виробництва.
дипломная работа [30,5 K], добавлен 21.07.2008Розробка функції споживання та її основна ідея, модель поведінки споживача Франко Модильяні. Гіпотеза життєвого циклу споживання і заощадження. Вплиі різних чинників на споживання. Структура і аналіз витрат та заощаджень населення України в 2008 р.
реферат [363,0 K], добавлен 07.07.2009Основні показники оцінки та інформаційне забезпечення оцінки ліквідності та платоспроможності підприємства. Аналіз платоспроможності підприємств. Вдосконалення сучасного державного регулювання платоспроможності суб'єктів господарювання в Україні.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 13.05.2017Технологія оцінки об'єктів нерухомості, класифікація методів, основні підходи: витратний, дохідний та порівняльний, на основі яких визначаються різні види вартості об'єкта - ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення. Етапи оцінки нерухомості.
лекция [1,1 M], добавлен 09.12.2009
