Особенности и перспективы развития рынка недвижимости в Казахстане

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности и перспективы развития рынка недвижимости в Казахстане

Пак А.С. ,Динасылова С.А.

Рынок недвижимости по своей специфике не поддается единой систематизации, особенности формирования и его взаимосвязь с другими сферами экономической деятельности мало изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. В казахстанских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере. рынок недвижимость казахстан инвестиционный

Интенсивное формирование рынка недвижимости в Казахстане характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, слабой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости, необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способствующих становлению и развитию новой области знаний со своей методологией, терминологией и приемами исследований.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Несмотря на то, что само понятие «недвижимость» в современном Казахстане было введено в активный практический оборот совсем недавно, его значение выходит далеко за пределы терминологии. Именно недвижимость является центральным звеном всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - это не просто товар, который удовлетворяет личные потребности людей, это одновременно и капитал в вещной форме, который приносит прибыль. Вложения в недвижимость обычно представляют собой инвестирования с целью получения дохода. Недвижимость - основа национального богатства любой страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Поэтому знание экономики недвижимости крайне важно и необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в бизнесе, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, потому что собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

На сегодняшний день под рынком недвижимости понимают сложную систему экономических отношений продавца и покупателя, в которой также осуществляется передача прав собственности либо непосредственно, либо через институт посредничества (риэлтор, девелопер и др.).

Развитие рынка недвижимости в Казахстане можно разделить на несколько этапов. Первый этап, начало 90-х, когда открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, а спрос намного опережал предложение. Второй этап характеризуется ростом цен на жилье, возникли новые формы обслуживания клиентов, распространилась продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. На третьем этапе объем спроса превысил объем предложения, ужесточилась законодательная база и конкуренция на рынке. Затем со второго полугодия 2001 года, начался этап стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации тенге к доллару [8].

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях отсутствия в стране какого-либо опыта ее проведения. Суверенный Казахстан первым из стран бывшего социалистического лагеря создал законодательную базу, которая направлена на регулирование правоотношений в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рынок недвижимости в течение нескольких лет переживал бурный рост, что было обусловлено недостаточной обеспеченностью горожан жильем, высокими темпами роста экономики и доходов населения, относительной доступностью ипотечного кредитования и отсутствием альтернативы для вложения свободных средств отечественных инвесторов из-за неразвитости фондового рынка.

После обвала американской ипотечной системы быстрорастущая казахстанская экономика оказалась в тисках дефицита ликвидности отечественных банков, что незамедлительно сказалось на доступности кредитов вообще и ипотечных кредитов в частности и в целом на рынке жилой недвижимости крупных городов республики. Экономика в какой-то степени преодолела первичное состояние шока, но каков будет путь дальнейшего развития рынка жилой недвижимости, исследуется многими аналитиками и экспертами.

В связи с принятием Закона РК « О приватизации жилищного фонда в РК», рядовой наниматель жилья стал собственником. С другой стороны, разгосударствление предприятий, создание обществ таких как ТОО, АО, ТДО и т.д. тоже накладывает определенный отпечаток на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости в РК только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т. д. После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

История развития оценки в Казахстане имеет очень маленький временной период. И за столь короткое время мы добились больших успехов в этом немаловажном для всех нас деле. Становление и развитие оценочной деятельности шло параллельно со становлением экономики Казахстана в целом. Большое значение имели такие факторы как закрепление национальной валюты. А это как следствие стало возможно только благодаря определению справедливой цены на недвижимое имущество внутри страны. Достоверность и правильность оценки недвижимости в большой мере влияет на становление экономики страны в целом.

Европейский опыт, несомненно, имеет большое значение и мы многое почерпнули из него, однако зачастую методики, используемые на Американском и Европейском рынке отчасти непригодны к Казахстанским реалиям. Недостаток профессиональных кадров, способных проводить качественную и достоверную оценку также один из вопросов, требующих повышения квалификации наших специалистов, что в свою очередь невозможно будет достигнуть без планомерной и систематичной подготовки кадров.

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.

Последовательное развитие рынка недвижимости в Казахстане закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству оценки недвижимости. Участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность оценки, целиком зависит от обоснованности и правильности применения методологической базы оценки.

На рынке недвижимости в Казахстане выявлены следующие проблемы:

Подавляющая часть объектов недвижимости Казахстана обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа

· Проблема интенсивного введения рыночных отношений

· Проблема на рынке жилой недвижимости.

· Проблема развития ипотечного кредитования.

· Это незаконное предоставление площадок под строительство

· Проблемы, связанные с выкупом земельных участков.

· Проблемы регистрации прав на недвижимость

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Размещено на Allbest.ru