Оценка объекта недвижимости вторичного жилого фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка объекта недвижимости вторичного жилого фонда



Введение

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.

Рынок недвижимости - совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними на рынке.

Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а также тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Если говорить о рынке недвижимости в России, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня, очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

* отдельные материальные объекты (вещи);

* совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

* право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

* права требования, обязательства (долги);

* работы, услуги, информация;

* иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Целью данной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов, проведение расчетов по определению стоимости объекта и составление отчёта об оценке объекта недвижимости.

Задачами работы являются: основные положения об оценке объекта; описание объекта оценки; анализ рынка; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования; расчет стоимости объекта оценки; определение износа.



1. Основные положения об оценке объекта

1.1 Задание на оценку

В соответствии с Договором оказаны услуги по оценке Объекта, при этом Оценщик придерживалась положений, указанных в таблице "Задание на оценку Объекта оценки".

Таблица 1. Задание на оценку объекта оценки

Положение	Значение
Основание для проведения оценки Объекта:	Договор №77 от 13.12.2017г.
Вид отчета об оценки:	Полный повествовательный отчет
Объект оценки, его описание и месторасположение	- однокомнатная квартира общей площадью 31,3 кв.м., расположенная на 4-ом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома в кирпичном исполнении по адресу: г. Пушкино, ул. Коммунистическая, д. 31 кв. 9
Имущественные права на Объект оценки (оцениваемое право):	полное
Ограничения, обременения правами третьих лиц	Не зарегистрированы
Признанный Оценщиком вариант наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки	текущее использование
Сегмент рынка, к которому относиться Объект оценки:	вторичный рынок объектов жилого фонда
Собственник(Правообладатель) Объекта оценки:
Заказчик по проведению оценки Объекта оценки:
Вид определяемой стоимости Объекта:	Рыночная стоимость
Дата проведения осмотра Объекта	13.12.2017 г.
Дата оценки Объекта (дата определения стоимости, дата проведения оценки):	13.12.2017
Срок проведения оценки:	13.12.2017
Дата составления отчета:	13.12.2017
Задачи проведения оценки Объекта (предполагаемое использование результатов оценки):	- установление величины стоимости объекта оценки
Цели проведения оценки Объекта:	Результатом оценки является итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для принятия Банком управленческого решения о целесообразности заключения залоговой сделки и её стоимостных параметрах. Допущения и ограничивающие условия к результату оценки 1. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки. 2. Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки. 3. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых параметров, используемых для расчета результата оценки. Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки 1. Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимости), указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для целей принятия решения и может быть признана рекомендуемой для вышеуказанных целей, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. 2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.
Предполагаемое использование результата оценки и связанные с этим ограничения	установление величины стоимости объекта оценки
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Представлены в главе 1.3

1.2 Сведения о Заказчике оценки и об оценщике

Сведения о Заказчике оценки представлены в нижеследующей таблице.

Таблица 2. Сведения о Заказчике оценки

Реквизит	Значение
Фамилия, имя, отчество	Андрей Владимирович Яров
Серия и номер документа удостоверяющего личность	4612 7766
Дата выдачи и орган выдавший документ удостоверяющий личность	О-НИЕМ по городу Пушкино

Сведения об Оценщике, выступающим исполнителем по оказанию услуг.

Таблица 3. Сведения об Оценщике

Реквизит	Значение
Полное наименование:	ИП Кузилина А.А.
Место нахождения:	167000 г. Москва, ул. Петрозаводская, д.38, кв.67
Юридический адрес:	167005 г. Москва, ул. Петрозаводская, д.38, кв.67
Телефон, факс:	(8212) 55-38-19
Электронная почта:	katushka.bti@mail.ru
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН)	110111916052
Основной государственный регистрационный номер	311110111600027
Дата присвоения ОГРНИП	26.04.2011г.
Банковские реквизиты:	В ОСБ 8617 г. Москва; р/сч 40802810728000009418 ИНН 110111916052 ОГРН 311110111600027
Членство и сведения о саморегулируемой организации	Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", свидетельство № 0000491 от 08.11.2012г.
Оценщик	Кузилина Анастасия Александровна (87 04 994 031 УВД г. Москва, 23.06.04г.)



Таблица 4. Сведения об Оценщике

Имя	Должность (специальность)
Кузилина Анастасия Александровна	оценщик	- Московская - Финансово промышленная академия Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 876948 от 27.04.06 г., - свидетельство о повышении квалификации регистрационный номер МИПК-10/244, дата выдачи 04.04.2009 г. - член саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков", свидетельство № 0000491 от 24.07.2007 г. - полис № 11220В 4006663 обязательного страхования ответственности оценщика от 28.06.11г., страховая компания "Страховое открытое акционерное общество "ВСК". Размер страхового покрытия 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей. (Срок действия договора с 01.07.2011 г. до 30.06.2012 г., - стаж работы в оценочной деятельности - 5 лет.

1.3 Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке сторонних организациях и специалистах

Непосредственно к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке никакие сторонние организации и специалисты (в том числе оценщики) не привлекались. Обращение к сторонним организациям или специалистам происходило лишь в рамках использования их баз данных и знаний в качестве источников информации. Сведения обо всех специалистах (организациях), информация от которых была получена и использована в настоящем Отчете (в качестве консультирования), указаны далее по тексту. Квалификация привлекаемых специалистов (работников организаций), используемая только в целях получения открытой информации, признается достаточной - соответственно, данные специалисты (работники организаций) могут быть привлечены в качестве источников информации, обладающих необходимой степенью достоверности.



1.4 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

1. Заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. Установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

3. Правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

4. Информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

5. Иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;

6. Осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);

7. Анализ рынка и сегмента, к которому относится Объект;

8. Применение подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

9. Согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;

10. Составление и передача Заказчику настоящего Отчета.



1.5 Используемые стандарты оценочной деятельности

Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями, установленными следующими нормативными документами:

- Конституция РФ.

- Гражданский кодекс РФ.

- Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

- Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г., разработанные в целях реализации положений Федерального закона от 27.07.2006г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

- Стандарты и Правила оценочной деятельности СРО, утвержденные Советом директоров СРО от 2005 года.

1.6 Перечень документов, используемых оценщиками

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в таблице "Опись полученных от Заказчика документов".

Таблица 5. Опись полученных от Заказчика документов

Наименование, вид документа	Дата
1	Технический паспорт помещения	09.09.2015г.
2	Свидетельство о ГРП 11АА 358914	11.10.2010г.
3	Договор купли-продажи	20.09.2010г.



2. Описание объекта оценки

Описание Объекта оценки составлено на основании "Описи полученных от Заказчика документов. Полученные данные об Объекте оценке были сведены в представленную ниже табличную форму.

Таблица 6. Описание Объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки

Характеристика местоположения
Адрес	г. Пушкино, ул. Коммунистическая, д.31, кв. 9
Ближайшая остановка	по ул. Коммунистическая.
Расстояние от ближайшей остановки	50 м.
Характеристика расположения
Окружающая застройка	Рядом расположены жилые дома, магазины, школа, детский сад, торговые центры, Коми государственный педагогический институт
Наличие и описание улучшений	На первом этаже встроены магазины
Близость к объектам социальной сферы	школа, детский сад. поликлиники
Общая характеристика
Материал фундамента здания	Железобетонный
Материал стен здания	Кирпичный
Материал межэтажных перекрытий здания	Железобетонные плиты
Год постройки здания	1973
Группа капитальности здания (тип здания)	I
Процент износа здания (согласно данным БТИ /по данным визуального осмотра), %	10 %-по данным БТИ, 26 % по данным визуального осмотра
Количество комнат в квартире (изолированность)	- по БТИ - 1; - по результатам осмотра - 1
Количество и тип санузла	- по БТИ - совмещенный, 1; - по результатам осмотра - совмещенный, 1.
Общая площадь квартиры, кв. м	31,3
Жилая площадь, кв. м	17.4
Площадь кухни, кв.м.	6,5
Наличие балкона,	+
Высота потолков, м.	2,6
Этаж расположения в здании/этажность здания	4/5
Наличие технического этажа/ подвала	Подвал
Наличие лифта в доме	-
Наличие мусоропровода в доме	-
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок, видеонаблюдение)	домофон
Инженерное оборудование дома
Холодное водоснабжение	+
Горячее водоснабжение	+
Канализация	+
Электроснабжение	+
Газоснабжение	+
Теплоснабжение	+
Электрические плиты	-
Описание внутренней отделки помещений по состоянию на дату проведения оценки
Напольное покрытие	линолеум, в санузле - кафель
Потолочное покрытие	Плитка полистероль
Настенное покрытие	Обои, в санузле - кафель
Оконные и дверные блоки	Окна - простые, деревянные двери - щитовые, входная дверь - металлическая.
Наличие факторов, приведших к ухудшению качества отделки	Не обнаружены
Выводы по состоянию квартиры	Состояние хорошее
Юридический статус, согласно представленной документации
Вид права	Полный
Обременения	Не зарегистрированы
Соответствие планировочных решений объекта оценки указанным решениям в технической документации	соответсвует
Описание произведенного переоборудования (перепланировки)	-



3. Анализ рынка

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

1. Объекты недвижимости

2. Субъекты рынка

3. Процессы функционирования рынка

4. Механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Сегменты рынка недвижимости:

1. Земельные участки;

2. Жилье (жилые здания и помещения);

3. Нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

Вторичный рынок типовых квартир. В настоящее время общая ситуация на рынке жилья в Республике Коми аналогична ситуации сложившейся во многих субъектах Российской Федерации. Наиболее крупным сегментом рынка является рынок жилой недвижимости. Общепринято поделенным на первичный и вторичный рынок.

Источником информации для анализа рынка жилой недвижимости выступали данные о выставленных на продажу объектах жилой недвижимости в РК опубликованные агентствами недвижимости в открытых источниках 167000.ру, КомиМу.ру, газета ВДВ-Недвижимость.

Вторичный рынок является доминирующим сегментом на рынке жилой недвижимости. В первую очередь это связано с тем, что объекты первичного рынка жилой недвижимости представляют собой жилые объекты незавершенные строительством и жилье, которое введено в эксплуатацию, но еще не использовалось, а таких объектов существенно меньше, чем объектов вторичного рынка. Кроме того, на вторичном рынке, в отличие от первичного, приобретается объект жилой недвижимости наиболее пригодный для проживания и первоначально не требующий значительных капитальных вложений.

Объектами продажи на вторичном рынке жилья выступают в основном квартиры, индивидуальные жилые дома, а также комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях.

Наибольший объем предложения (около 79 %) на вторичном рынке жилой недвижимости приходится на квартиры и, как следствие, с квартирами проводится большая часть сделок на вторичном рынке жилой недвижимости, поэтому в рамках настоящего анализа данный сегмент рынка будет рассмотрен более подробно.

Вторичный рынок Пушкино представлен квартирами, расположенными в "хрущевках", "сталинках", "брежневках", в домах с улучшенной планировкой. При этом основную долю предложений составляют 1-о, 2-х, 3-х комнатные квартиры, доля квартир с большим количеством комнат (четыре и более) мала, поэтому в дальнейшем анализе они не будут учтены.

Средняя стоимость кв.м. жилья в Пушкино в октябре месяце составила 45190 рублей. При этом стоимость кв.м. варьируется от многих фактор, которые будут рассмотрены ниже.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов.

Выделяют следующие группы внешних факторов: макроэкономические (ВВП, уровень инфляции, доходы населения, индекс потребительских цен на товары и услуги), микроэкономические (общая экономическая ситуация в регионе, темпы развития региона, инвестиционный поток), социальные (доля трудоспособного населения, миграционные потоки, демографическая ситуация, уровень безработицы). К внутренним факторам рынка недвижимости относят: институциональные факторы (государственное регулирование, налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью);

В таблице 7 представленные данные по основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость оцениваемой квартиры, эти данные могут быть использованы для корректировки цен аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Таблица 7. Ценообразующие факторы и их влияние на стоимость жилой недвижимости

Ценообразующий фактор	Диапазон значений	Источник суждений
Торг: при совершении сделки при рыночных условиях в большинстве случаев присутствует торг на цену предложения объекта продажи	от 1 до 5 %	Собственная база оценщика, исследование и мониторинг рынка жилой недвижимости в течение пяти лет. Консультации представителей риэлтерских агентств.
Тип дома: квартиры в кирпичных домах ценятся выше аналогичных в панельных домах	от 1 до 3 %
Этаж: Квартиры на крайних этажах пользуются меньшим спросом, чем на средних этажах.	от 1 до 5 %
Площадь: Чем больше площадь объекта, тем меньше цена 1 кв.м.	Каждые 2 кв.м. разницы влияют на стоимость кв.м. в среднем на 1 %
Балкон: Квартиры с балконом ценятся выше аналогичных без балкона	от 1 до 5 %
Состояние: При прочих равных условиях стоимость 1 кв.м. квартиры с хорошим ремонтом будет выше квартиры в состоянии, требующем ремонта	от 3 до 10 %

В таблице 8 представлена статистика цен по состоянию на декабрь 2017 г.

Таблица 8. Мониторинг цен за 1 кв.м. жилья по типам квартир в зависимости от местоположения

Район	Кол-во предл.	Цена 1 кв.м.	1-к. кв.	2-к. кв.	3-к. кв.	МСО	НОВ
НЧ Центра	512	53,6	56,2	53,1	52	56,6	54,3
Центр	494	53,2	58,8	50,5	48,2	57,8	47,3
ВЧ Центра	366	51,3	56,7	50	46	54,6	51,4
Строитель	224	45,7	52,3	44,3	37,5	46,6	43,4
Октябрьский	289	51,1	59	50,1	45,3	52,8	46,5
Морозова	305	50,4	54,4	52,8	46,2	51,7	45,5
Давпон	10	51,3	-	51,5	-	53,6	-
Ближняя Орбита	116	45,1	54,9	46,3	42,1	36,7	-
Эжва 1 мкрн	170	46,9	49,2	45,6	39,8	47,4	-
Эжва 2 мкрн	112	46,0	50,7	45,9	40,7	46,2	-
Эжва 3 мкрн	115	49,9	52,7	47,7	48,6	-	52,1
Эжва 3а мкрн	92	48,3	54,5	46,3	42,4	46,6	51,3
Эжва 4 мкрн	33	42,7	48,8	39,7	38,8	43,6	-
Эжва 5 мкрн	87	43,7	46,8	43,5	39,1	44,8	-
Эжва 5а мкрн	19	46,6	48,0	45,3	47,5	-	-
Эжва Строитель	90	30,6	30,0	23,6	31,1	33,1	-

В целом за период с начала 2017 года в большинстве районов города Пушкино наблюдается рост средней стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости.

Основными факторами, влияющими на формирование величины рыночной стоимости: рыночная стоимость оценка квартира

Физические:

- местоположение;

- состояние квартиры;

- архитектурно-конструктивные решения;

- наличие коммунальных услуг: водоснабжение, канализация, газ, горячее водоснабжение;

- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры;

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

- объективные недостатки объекта;

- престижность района;

- характер сделки ("прямая" или "встречная" продажа).



4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшего и наиболее эффективное использование", подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки критерий:

Законодательная разрешенность: определение на соответствие вариантов использования действующему законодательству, имеются ли ограничения, в том числе негативное настроение местного населения.

Физическая осуществимость: рассмотрение физических характеристик собственности, доступности для транспортных средств и коммунальных удобств, реальных в данной местности способов использования.

Финансовая целесообразность: рассмотрение из физически осуществимых и законодательно разрешенных использований того, которое будет давать положительный возврат инвестированного капитала.

Максимальная продуктивность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.



5. Расчет стоимости объекта оценки

5.1 Расчет стоимости Объекта методами затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, не располагает.

В свою очередь, расчёт по "типовым" сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычленения" стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, принято решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.



5.2 Расчет стоимости Объекта методами сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с "непрозрачностью" российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Расчет стоимости приведен ниже в таблице.

Основные характеристики по продажам сопоставимых объектов
Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Продажи сопоставимых объектов
		1	2	3	4	5
Передаваемые права	полное	полное	полное	полное	полное	полное
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Время продажи		Декабрь,2017	Декабрь,2017	Декабрь,2017	Декабрь,2017	Декабрь,2017
Местоположение	ул. Коммунистическая,31	ул. Коммунистическая,36	ул. Коммунистическая, 31	ул. Октябрьский,26	ул. Коммунистическая, 35	ул. Октябрьский,45
Район	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Престижность местоположения	высокая	высокая	высокая	высокая	высокая	высокая
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Физические характеристики
-площадь, кв.м.	31,3	31	30	31	31	30
-тип	благоустр.	благоустр.	благоустр.	благоустр.	благоустр.	благоустр.
-состояние	обычное	обычное	обычное	обычное	обычное	обычное
-этаж	4/5	3/5	2/5	4/5	2/5	1/5
-материал стен дома	кирпич	кирпич	кирпич	панель	панель	панель
Источник информации		167000.ру	167000.ру	167000.ру	167000.ру	167000.ру
Цена продажи		2080000	2130000	2050000	2050000	2100000
Цена, р/кв.м.		67097	71000	66129	66129	70000
Корректировка цен аналогов
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Цена, руб./кв.м.		67097	71000	66129	66129	70000
Право собственности		полное	полное	полное	полное	полное
Поправка		1	1	1	1	1
Корректировка учитывает качество прав, приобретаемых при заключении сделки купли-продажи в рамках определенной Оценщиком выборки сходных объектов; передаваемые права представляют собой право собственности, поэтому никаких корректировок не применялось.
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	70000
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Поправка		1	1	1	1	1
Проведенный анализ рынка купли-продажи и подбор сходных объектов осуществляется по данным агентств недвижимости города. Сходные объекты представлены в виде открытых продаж. Поэтому корректировки не применялись.
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	70000
Время продажи		Декабрь, 2017	Декабрь, 2017	Декабрь,2017	Декабрь, 2017	Декабрь, 2017
Поправка		1	1	1	1	1
Учитывая, что аналоги выставлены на продажу в одно время корректировка не применялась
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	70000
Местоположение	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Поправка		1	1	1	1	1
Все представленные квартиры находятся в домах расположенных в одном районе города, поэтому поправки не применяем.
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	70000
Физические характеристики:
-площадь квартиры	31,3	31	30	31	31	30
Поправка		1	1	1	1	1
Проведя анализ рынка жилой недвижимости, Оценщик пришел к выводу, что квадратный метр жилого помещения с большей площадью стоит меньше, чем в жилом помещении с меньшей площадью. В данном случае представлены квартиры с примерно одинаковой площадью, поэтому корректировку не вводим.
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	70000
-этаж	4/5	3/5	2/5	4/5	2/5	1/5
Поправка		1	1	1	1	+2 %
При прочих равных условиях этаж расположения играет первостепенное значение. К аналогу №5 применяем повышающую корректировку в размере 2 %, так как его расположение менее привлекательно для покупателя.
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	71400
Материал стен дома	кирпич	кирпич	кирпич	панель	панель	панель
Поправка		1	1	1	1	1
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	71400
В "хрущевках" влияние стоимости кв.м. от материала стен не наблюдается - корректировку не применяем.
-Состояние помещения	обычное	обычное	обычное	обычное	обычное	обычное
Поправка		1	1	1	1	1
Все объекты в одинаковом состоянии-с обычным ремонтом, с простыми окнами. Корректировку не применяем.
Скорректированная цена		67097	71000	66129	66129	71400
Стоимость 1 кв.м. объекта оценки (среднеарифмитеческое значение), руб.		68351
Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости	2 139 386

5.3 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.



5.4 Согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Таблица 9. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта

Подходы оценки	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент, в долях	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный	-
Доходный	-
Сравнительный	2139386	1	2139386
Итоговая величина рыночной стоимости:	2139386

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчетов, на дату проведения оценки (13.12.2017 г.), составляет:

2 139 000 (два миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей.



Заключение

При выполнении данной работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

При выполнении данной работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя затратный, сравнительный или доходным подходом определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Заключение об определении рыночной стоимости объекта оценки - однокомнатная квартира общей площадью 31,3 кв.м., расположенная на 4-ом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома в кирпичном исполнении по адресу: г. Пушкино, ул. Коммунистическая, д. 31 кв. 9

Определение величины рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного Отчета было проведено с применением сравнительного подхода.

Полученные в ходе проведения оценки результаты: рыночная стоимость Объекта оценки на дату проведения оценки 13.12.2017 г. составляет 2 139 000 (два миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей.

Список используемых источников

1. Конституция Российской Федерации

2. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ "Гражданский кодекс РФ"

3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

4. Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэкономразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России

5. Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/ Пер.с англ. И.Л. Артеменкова и др - М.: Российское общество оценщиков, 2016. - 414 с.

6. Е.Н. Иванова. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2014. - 344 с.

7. Л.Н. Тепман Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 463 с.

8. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко и др. - М.: КНОРУС, 2015.

Размещено на Allbest.ru