Определение рыночной стоимости троллейбусного управления г. Абакан

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Красноярского края

Краевое государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение

«Шушенский сельскохозяйственный колледж»

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Курсовая работа

По дисциплине: «Оценка недвижимого имущества»

На тему: «Определение рыночной стоимости троллейбусного управления г. Абакан»

Выполнил студент группы ЗИО-51

Толмашова Ю.И.

Руководитель: преподаватель Копцева Т.В.

2017

Содержание

Введение

1. Описание и анализ объекта оценки - административного здания

1.1 Анализ местоположения объекта оценки

1.2 Описание объекта оценки

1.3 Техническое состояние объекта оценки

1.4 Анализ рынка недвижимости муниципальной собственности

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

1.6 Кадастровая стоимость земельного участка

2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Заключение

Список используемых источников и литературы

Приложение

Введение

Оценка производится для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и направлена на официальное установление цены в целях налогообложения, продажи и установления базовой арендной ставки.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Проведение оценки связано, прежде всего, с определением общего технического состояния объекта, выраженного через согласованную рыночную стоимость, которая определяется посредством применения классических подходов к оценке (сравнительный, доходный и затратный).

При проведении сделок с имуществом, находящимся в собственности государства или муниципальных образований, оценка является обязательной. Российское законодательство требует обязательного проведения оценочной экспертизы с привлечением независимого оценщика при любых сделках с государственной или муниципальной собственностью- при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог, и т.д.

Наиболее востребованной является услуга определения стоимости муниципального или государственного имущества при его передаче в аренду. В этом случае цель проведения оценки - установить справедливый рыночный размер арендной платы за пользование недвижимостью.

Результаты работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке государственного имущества, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой государственное имущество может быть продано на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В ходе проведения оценки, оценщик имеет права в самостоятельном выборе методов оценки, наличии доступа к документации необходимой для оценки и возможности отказа от проведения оценки объекта в случаях, если заказчик нарушил условия договора.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является заинтересованным лицом или имеет какие-либо права в отношении оцениваемого объекта. Также не допускается наличие родственных связей с заказчиком услуг.

Цель курсовой - определение рыночной стоимости троллейбусного управления, г. Абакан

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

- провести предварительное обследование объекта;

- изучить информацию о состоянии рынка муниципальной недвижимости;

- рассчитать полную восстановительную стоимость (ПВД) и совокупные затраты на ремонт, реконструкцию и восстановление функционального состояния;

- подобрать необходимые объекты-аналоги по оцениваемому объекту;

- вывести согласованную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

1. Описание и анализ объекта оценки - административного здания

1.1 Анализ местоположения объекта оценки

Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Именно оно в первую очередь определяет использование объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, сам участок в своих главных характеристиках неизменен.

Местоположение объекта недвижимости является важным фактором, влияющим на его привлекательность для потенциальных посетителей.

Управление коммунального хозяйства и транспорта Администрации города Абакана должен находиться на окраине севера города вблизи пересечении пешеходных путей и размещено в специально предназначенном или приспособленном здании и помещении, доступном для населения.

Также должны обеспечиваться удобные подъезды и подходы, наличие электрического освещения в вечернее и ночное время. Прилегающая территория оборудуется открытыми стоянками для транспорта.

Абакан находится на юге Сибири, в самом центре азиатского материка, примерно на одной параллели с Магнитогорском, Минском и Гамбургом. Город расположен в центре Минусинской котловины, а сама котловина - это огромная чаша, гранями которой служат на западе - горы Кузнецкого Алатау, на юге и востоке - скальные образования Западного Саяна, а на севере - хребты Восточного Саяна. Абакан находится в климатическом районе IВ, в сухой зоне. Климат г. Абакана, по данным многолетних метеорологических наблюдений, резко-континентальный. Территория находится в сейсмической зоне, возможны землетрясения 7-8 баллов.

Таблица 1.1. Характеристика местоположения объекта.

Характеристика объекта	Описание объекта
Сегмент рынка	рынок муниципальной собственности
Текущее использование	административное здание
Вид данных	Оценка
Юридическое описание	муниципальная собственность
Регион	Республика Хакасия
Район	г. Абакан
Адрес	ул. советская, д. 150
Право собственности на здание	собственность
Инвентарный номер объекта	0704030014
Престижность и привлекательность района	малопривлекательный
Местонахождения объекта	северная окраина г. Абакана
Время до центра на общественном транспорте	25 мин.
Время до центра на личном транспорте	15 мин.
Расстояние до остановок общественного транспорта	200 м
Ближайший город	Черногорск
Расстояние до ближайшего города	18 км
Расстояние до ближайшей автомагистрали	4,5 км
Расстояние до ж/д станции	3,1 км
Ближайшее окружение
Типичное использование здания	для линейно-функциональной структуры управления
Основной тип застройки	блокированного типа
Качество застройки	здание постройки 1968 г.
Полнота застройки	свыше 75%
Этажность застройки	малоэтажная
Социальная инфраструктура	Предприятия бытового обслуживания, электрические магазины.
Объекты повышенной опасности	имеется на территории троллейбусного парка
Благоустройство территории	зеленые насаждения, автостоянка, троллейбусный парк, уличное освещение, тротуар.
Состояние окружающей среды	хорошее
Запыленность и загазованность	средняя
Уровень шума	высокая
Интенсивность движения	высокая
Источники информации	СМИ, технический паспорт, визуальный осмотр объекта, интернет ресурсы.

Объект находится в непосредственной близости от центра деловой активности. Транспортная доступность здания 200-600м до остановок общественного транспорта.

Интенсивность движения транспорта - высокая.

Улицы города Абакан делятся на несколько районов. Троллейбусное управление относится к центральному району города. Это деловой центр Абакана. Здесь находятся все наиболее значимые организации города. Большой плюс -- общественный транспорт рядом, проблем с передвижением по городу не возникает.

Прилегающая к городскому административному учреждению территория способствует формированию привлекательного образа. Основные ее характеристики включают наличие подъездных путей и пешеходных дорожек с твердым покрытием, зелеными насаждениями, газонами, цветочными клумбами. Имеются две автостоянки, одна при здании троллейбусного управления - открытого типа, вторая - при троллейбусном депо, закрытого типа. Так же к зданию троллейбусного управления прилагается троллейбусное депо.(Приложение 1)

1.2 Описание объекта оценки

МУП «Троллейбусное управление» имеет четырех этажное здание с офисом на третьем этаже, с прямым коридором и шестью кабинетами. Первый кабинет - начальника по БД, второй кабинет - отдела кадров, третий кабинет - экономического отдела, четвертый кабинет разделен на 2 комнаты - кабинет бухгалтерии и соседний кабинет главного бухгалтера, и 5 кабинет также состоит из двух комнат - это кабинет директора и приемная секретаря. Так же к офису прилагается троллейбусный парк, гаражи и двухэтажное здание диспетчерской. Общая площадь парка составляет 634 м/кв. Все помещения оснащены системой указателей в обязательном порядке (указателями «Пожарный выход», «Туалет» и др.).

Таблица 1.2. Описание объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	панельное здание
Год постройки	1979
Период владения	38
Первоначальная(балансовая) стоимость, руб.	3876000
Год последнего капитального ремонта	2017
Дата проведения косметического ремонта	2017
Требуется ремонт	не требуется
Количество этажей	3/4
Общая площадь, мІ	634
Полезная площадь, мІ	614
Строительный объем, мі	1217,2
Площадь застройки, м2	658
Техническое состояние	отличное
Фундамент	бетонный
Стены	крупнопанельные
Перекрытия	Сборные плиты
Высота потолков, м2	4,7
Дополнительные постройки	троллейбусное депо(парк)
Кровля	из асбоцементных листов(шифер)
Степень огнестойкости	2
Коммунальные услуги	электроснабжение, вода холодная, автономное отопление, телефон, подключенный канал интернет
Дополнительные удобства	нет
Фактический возраст, лет	38
Нормативный срок службы	115
Остаточный срок эксплуатации объекта	77
Помещения
Размещения в здании	подъезд при входе
Отделка	простая
Особенности планировки	простая
Вход	с улицы
Вид из окон	на улицу, на троллейбусный парк
Количество телефонных линий	ростелеком
Внутренняя отделка помещения	стандартная
Ставка аренды, руб.	место-15000
Операционные расходы (всего), в том числе, руб	1800
Налоги на имущество, руб. за год	1200
Налог на землю за год, руб.	245
Страховые взносы, руб.	355
Капитальный и текущий ремонт за месяц, руб.	за счет бюджета 2330
Коммунальные услуги за месяц, руб.	за счет бюджета 4470

В соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП) в здании имеется противопожарный инвентарь, огнетушители, а также план эвакуации.

Здание оснащено электрическим освещением в вечернее и ночное время.

Основанием использования помещений служит право оперативного управления муниципальной собственности (собственник - Муниципальное учреждение Администрация города Абакан).

1.3 Техническое состояние объекта оценки

Согласно техническим нормативам в состав документов, регламентирующих деятельность управления коммунального хозяйства и транспорта, троллейбусного управления должны входить учредительные документы:

­ устав учреждения (положение);

­ технический паспорт учреждения;

­ планы и отчеты учреждения.

Устав учреждения зарегистрирован 7 апреля 2014 года, он включает в себя описание правил текущего использования помещений и правила ведения проектно-сметной документации.

В троллейбусном управлении следует осуществлять регулярный (не реже 1 раз в год) пересмотр документов, регламентирующих деятельность троллейбусного управления.

Пересмотр подразумевает включение в документы, регламентирующие деятельность троллейбусного управления, необходимых изменений и изъятие из обращения устаревших.

Согласно общепринятым нормативам предусмотрено наличие приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, а также подключенный канал интернет (проводной): оператор связи Ростелеком.

Несущие конструкции имеют хорошее состояние и пригодны для дальнейшего использования. Фундамент бетонный, дефектов нет. Двери деревянные и железные, окна пластиковые. Состояние полов хорошее, со спец. покрытием (линолеум).

Здание имеет 2 степень огнестойкости, так как основной материал несущих стен и перегородок - крупнопанельный. Предусмотрены места для пожарного инвентаря и пожарного оборудования (см.табл.1.3).

Таблица 1.3. Противопожарное оборудование

Наименование	Характеристика норм	Количество
кабинет начальника по БД.Огнетушитель.Аптечка.	Один	1
кабинет отдела кадров	___	___
кабинет экономического отдела	Один	1
кабинет бухгалтерии	Один	1
кабинет главного бухгалтера	___	____
кабинет директора	___	____
приемная секретаря	Один	1

Состояние кровли хорошее, материал покрытия - асбестоцементные листы. Отделка внешних стен панельная.

Последний ремонт проводился в 2017 году за счет средств федерального бюджета.

1.4 Анализ рынка недвижимости муниципальной собственности

В Республике Хакасия насчитывается одно троллейбусное управление, а по России всего насчитывается 95 городов в которых они есть.

На услуги троллейбусных перевозок наблюдается растущий спрос. Данный вид транспорта присутствует только в городах с населением не менее 300 тысяч человек. В основном это областные центры. Рынок этого сегмента транспортных услуг в каждом городе монополизирован муниципальным троллейбусным управлением, под руководством которого находится весь подвижной состав троллейбусного парка. Соответственно внутри сегмента конкурентов нет. Конкуренцию составляют перевозчики из других сегментов рынка и основным среди них является маршрутное такси.

В настоящее время российский троллейбусный парк состоит на 90% из отечественных троллейбусов. «Энгельсский троллейбусный завод», который в советское время был единственным профильным предприятием, занимает 80% этого специфического рынка. Оставшуюся часть делят между собой Башкирский, Вологодский, Волгоградский и другие троллейбусные заводы, которые ранее занимались ремонтом электротранспорта. За 2004 год «Энгельсский троллейбусный завод» произвел 134 машины, за 2005 год - 500 машин. Освоен выпуск новых моделей (по материалам статьи Влада Соболева, журнал «Новые времена» №32(144) от 23 -29 сентября 2005 г.).

Согласно расчетам экспертов, оптимальный вариант распределения транспорта в городе может быть представлен следующим соотношением: 300 троллейбусов / 650 автобусов. Высказывается точка зрения, согласно которой доля электротранспорта в городе должна быть выше, в качестве основного аргумента выступает улучшение состояния окружающей среды.

Отличительной особенностью рынка троллейбусов является то, что более 95% потребителей на данном рынке являются либо муниципальными, либо созданными с участием муниципального капитала компаниями.

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Основной вид деятельности предприятия - пассажироперевозка населения города электротранспортом, а также осуществление хозяйственной деятельности, направленной на получение прибыли.

Имущество предприятия, является муниципальной собственностью города Абакан, закрепляется Учредителем за Предприятием на праве хозяйственного ведения. Имущество предприятия является неделимым и не может быть разделено по долям (вкладам, паям) в том числе и между работниками Предприятия. Предприятие обязано использовать муниципальное имущество только по прямому назначению и в соответствии с видами деятельности. Предприятие имеет уставный фонд в размере 100000 рублей, сформированный за счёт передачи в установленном порядке имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Основной вид деятельности: перевозка пассажиров городского населения электротранспортом. Для достижения поставленных целей предприятие обеспечивает организацию транспортного процесса по всем видам перевозок в соответствии с действующими нормативами, графиками и расписаниями движения троллейбусов; обеспечивает эффективную эксплуатацию подвижного состава, контроль, за его работой на линии; обеспечивает культуру обслуживания и безопасность перевозки пассажиров осуществлении пассажирских перевозок.

Троллейбусное управление может устанавливать следующие цены (тарифы) на оплату муниципальных услуг:

муниципальный кадастровый собственность земельный

Таблица 1.4. Цены (тарифы) на оплату муниципальных услуг

Оказываемая услуга	Цены, руб.
прокат рекламы на бортах троллейбуса	13483
прокат рекламы в салоне троллейбуса	674,16
аренда троллейбуса	3000
стоянка автотранспорта со смотровой ямой	131,83
шиномонтажные работы	349
ремонт механических узлов и агрегатов	400
электромонтажные работы	400
предоставление места для крепления на опоре контактной сети	159,97

Предприятие создано в целях удовлетворения общественных потребностей в результате его деятельности и получения прибыли.

1.6 Кадастровая стоимость земельного участка

Земельный участок имеет металлические ограждающие конструкции, а также необходимый уровень благоустройства. Участок расположен на землях общественно-деловой застройки.

Расчет отдельных показателей позволяет определить обоснованную рыночную стоимость земельного участка, исходя из установленной арендной ставки с учетом применения общепринятых весовых коэффициентов, таких как:

К? - коэффициент категории арендатора.

К? - коэффициент разрешенного использования.

Таблица 1.5 Расчет арендной платы на объект муниципальной собственности

Показатели	Единица измерения	2016 год
Оценочная зона		Общественно-деловая
Разрешенное использование		Для пассажироперевозок пассажиров и осуществление хозяйственной деятельности
Площадь земельного участка	кв.м.	4 000
Базовая ставка арендной платы, руб. за 1 кв.м. в год	руб./кв.м.	5,81
Коэффициент К?	%	0,0071
Коэффициент К?	%	1
Арендная плата, руб. в год (А=Кс*0,0017*1)		165,0

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по следующей формуле:

Кс = S * Ca (1.1)

где, Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

S - площадь земельного участка;

Ca - базовая ставка арендной платы.

Кс = 4 000*165 = 660000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная с применением общепринятых коэффициентов, составила 3566705 (Три миллиона пятьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот пять) рублей.

2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Определим восстановительную стоимость объекта оценки с использованием поэлементного метода, т.е. посредством разбиения здания на отдельные конструктивные элементы.

Результаты расчета восстановительной стоимости отдельных элементов здания сведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Определение стоимости элементов здания

Элементы здания	Восстановительная стоимость, руб
Подготовка территории	100 000
Фундамент	200 000
Наружные стены	600 000
Перекрытия	150 000
Кровля	80 000
Перегородки	40 000
Крытый двор	?
Полы	90 000
Отделочные работы	30 000
Водопровод и канализация	50 000
Электроснабжение	20 000
Прочие затраты	50 000
Итого:	1420 000

Полная стоимость воспроизводства здания в текущих ценах составила 1 1420 000 (Один миллион четыреста двадцать тысяч) рублей.

Определение совокупного износа.

Совокупный износ - потери стоимости имущества, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

В соответствии с этим определением следует различать следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

По характеру степень физического износа подразделяют на устранимый и неустранимый.

Мерой устранимого износа являются издержки на восстановление изношенного элемента имущества. Сравнение издержек на ремонт и восстановление с вкладом в суммарную величину стоимости имущества и дает возможность определить - устраним износ или не устраним.

Таким образом, износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше чем добавленная стоимость имущества за счет его устранения.

Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавленную стоимость имущества за счет его устранения.

Определение физического износа.

Оцениваемый объект нуждается в ремонте:

- замена окон;

- замена дверей.

Используя полученную информацию из разных источников ( реклама в СМИ, личные переговоры с подрядными организациями, данные единых норм и расценок и т.д) определяем затраты на ремонт, которые составляют 160000 рублей. Физ.И уст. = 160000 рублей.

Экспертым путем определяем неустранимый физический износ, который составит 60000 рублей.

Общая величина физического износа составляет:

ФизИзнос = ФизИнеустр + ФизИустр (2.1)

60000 + 160000 = 220000 рублей.

Расчет функционального износа.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну и др.

Устранимый функциональный износ рассчитан как затраты на частичное переоснащение жилого дома с целью соответствия современным требованиям, а именно, необходимость внешней отделки дома и т.д.

Величина устранимого функционального износа для данного здания определена в 20000 рублей.

Экспертным путем определяем функциональный неустранимый износ, который составил 5000 рублей.

Общий функциональный износ составляет:

ФункцИзн = ФункИустр + ФункИнеустр (2.2)

20000 + 5000 = 25000 рублей.

Расчет внешнего износа.

Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменением ситуации на рынке; неблагоприятным окружением; экологическими условиями; ухудшением финансовых и законодательных условий и т.д.

Внешний износ является неустранимым, так как затраты на покупку окружающих объектов и устранения соответствующих вредных элементов ради увеличения стоимости одного оцениваемого объекта нерационально.

Внешний износ оцениваемого здания определен экспертным путем, который составил 50000 рублей.

Для расчета текущей стоимости жилого дома, необходимо заполнить сводную таблицу по произведенным расчетам и исходным данным.

Таблица 2.2. Определение стоимости здания затратным подходом

Наименование показателей	Значение, руб.
Восстановительная стоимость объекта	1420 000
Устранимый физический износ	160 000
Неустранимый физический износ	60 000
Устранимый функциональный износ	20 000
Неустранимый функциональный износ	5 000
Внешний износ	50 000
Совокупный износ	284 000
Стоимость объекта недвижимости на дату оценки	1136 000
Стоимость с учетом земельного участка	1796 000

Совокупный износ здания определяем по формуле:

СИ = 1-(1 -ФизИзнос/СтВосп)*(1- ФункцИзнос/СтВосп)*(1-ВнешИзнос/СтВосп) (2.3)

СИ = 0.20*1420000 = 284000 рублей

Текущая стоимость (ТС) = Восстановительная стоимость - совокупный износ

ТС = 1420000 - 284000 = 1136000 рублей

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого здания, рассчитанная затратным подходом, составила: 1796000 ( Один миллион семьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использования подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом. При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы два подхода к определению стоимости объекта недвижимости.

Различные методики определения удельного веса каждого из применяемых подходов представляют собой преобразование факторов, повлиявших на стоимость, в весовой коэффициент по каждому критерию.

При согласовании результатов оценки мной была выбрана методика ранжированной оценки критериев стоимости, т.к обоснование исходных данных по оцениваемому объекту оценки являлось наиболее подходящим под доказательную базу и экономическую среду города.

Таблица 3.1 Расчет удельного веса применяемых подходов методом ранжированной оценки критериев стоимости

Рассматриваемые критерии	Затратный подход (балл)	Сравнительный подход (балл)
Способность учитывать цель оценки	2	1
Способность учитывать коньюктуру рынка	1	2
Способность учитывать физические и экономические параметры объекта	2	1
Качество информации	2	1
Итого в баллах	7	5
Удельный вес показателя, в %	0,6	0,4

Результаты расчетов вышеуказанным методом с весовыми коэффициентами для согласования рыночной стоимости здания записаны в таблице 3.2.

Таблица 3.2. Согласование результатов оценок

Вид подхода к оценке	Величина стоимости имущественного комплекса, рублей	Удельный вес подхода	Скорректированная стоимость жилого дома, рублей
Затратный	1796 000	0,6	1077 500
Сравнительный	1971 800	0,4	788 500
Согласованная рыночная стоимость здания	1866 000

Рыночная стоимость четырехэтажного Троллейбусного управления, находящегося по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Советская, д.150, определенная по состоянию на сентябрь 2017 г., составляет 1866000 (Один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Также при определении рыночной стоимости учитывалась ранее рассчитанная стоимость земельного участка, на котором расположено Троллейбусное управление.

Заключение

Обработка собранной информации являлась подготовительным этапом для определения согласованной рыночной стоимости и внесения сопутствующих корректировок. В основу рыночных данных было включено сопоставление необходимой информации об особенностях объекта оценки, его местоположении, окружении и описание конструктивных элементов.

Объект находится в непосредственной близости от центра деловой активности. Транспортная доступность Троллейбусного управления 360 м до остановок общественного транспорта.

Населенный пункт находится в центре и связан с железнодорожными станциями Красноярска, Ачинска и Минусинска асфальтовыми дорогами. Имеется доступ к торговым заведениям, больницам и местам культурно-массовой деятельности населения. Также имеется троллейбусное депо и места для остановки автотранспорта.

Последний ремонт проводился в 2017 году за счет средств федерального бюджета, и включал проведение основных и косметических ремонтных работ.

Наиболее эффективным использованием управления коммунального хозяйства и транспорта является пассажироперевозка населения города электротранспортом, а также осуществление хозяйственной деятельности, что позволяет в полной мере использовать перечень муниципальных услуг, повышающих доходность данного учреждения.

При расчете кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки была использована стандартная схема расчета с применением повышающего коэффициента для земель общественно-деловой застройки. Рыночная стоимость участка с учетом текущей арендной ставки составила 660000 рублей.

На основе технического паспорта, проектно-сметной документации и стоимость строительства здания по состоянию на 2017 год экспертным путем определена полная восстановительная стоимость здания, которая составила 1420000 (Один миллион четыреста двадцать тысяч) рублей.

Затем, на основе затратного подхода с использованием поэлементного метода, т.е посредством разбиения здания на отдельные конструктивные элементы, были определены потери стоимости имущества, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

В ходе визуального осмотра объекта оценки и изучения затрат на ремонтные и восстановительные работы были выявлены характерные признаки, повлиявшие на степень износа.

Посредством применения специальной формулы расчета был определен совокупный износ. Он составил 284000 рублей, или 20 % от первоначальной стоимости строительства. Стоимость Троллейбусного управления, определенная с учетом степени износа и стоимости земельного участка под объектом оценки, рассчитанная на основании затратного подхода составила 1796000 (Один миллион семьсот девяноста шесть тысяч) рублей.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости определил ряд наиболее существенных различий и влияние разнообразных факторов социально-экономического, государственного и экологического характера.

Учет специфики рынка недвижимости позволил более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости. Кроме того, стало необходимо прогнозирование тенденций развития рынка недвижимости, так как цена является результатом спроса и предложений и изменений рыночной активности.

Таким образом, рынок муниципальной собственности по городу Абакану является востребованным.

Рыночная цена оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила 1971000 (Один миллион девятьсот семьдесят одну тысячу) рублей.

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы два подхода к определению стоимости объекта недвижимости и рассчитан удельный вес подходов методом ранжированной оценки критериев стоимости. Для затратного подхода он составил 0,6, а для сравнительного 0,4.

В итоге экспертным путем была определена согласованная рыночная стоимость четырехэтажного крупно панельного Троллейбусного управления, находящегося по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Советская, д. 150, определенная по состоянию на сентябрь 2017 г. Она составила 1866000 (Один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Список используемых источников и литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июня 1998г. № 135 ФЗ (изменения внесены 27 июля 2016).

2. Федеральный стандарт

Приложение

Фотоотчет по Троллейбусному управлению, находящегося по адресу Республика Хакасия, город Абакан, ул. Советская, д. 150

Гараж, троллейбусное депо на фото позади троллейбуса здание троллейбусного управления



Географическое местоположение территории

Абакан находится на юге Сибири, в самом центре азиатского материка, примерно на одной параллели с Магнитогорском, Минском и Гамбургом. Город расположен в центре Минусинской котловины, а сама котловина - это огромная чаша, гранями которой служат на западе - горы Кузнецкого Алатау, на юге и востоке - скальные образования Западного Саяна, а на севере - хребты Восточного Саяна. Абакан находится в климатическом районе IВ, в сухой зоне. Климат г. Абакана, по данным многолетних метеорологических наблюдений, резко-континентальный. Территория находится в сейсмической зоне, возможны землетрясения 7-8 баллов.

Размещено на Allbest.ru