Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова

Факультет землеустройства и кадастра

Кафедра земельного кадастра

Курсовая работа

по специальности «Городской кадастр»

Экономическая оценка объектов недвижимости

Выполнил студент 41 группы

Т.Н. Кокшарова

Проверил преподаватель

Н.Н. Поносова

Пермь 2009

Содержание

Введение

1. Функции сложного процента

1.1 Накопленная сумма денежной единицы

1.2 Текущая стоимость единицы

1.3 Накопление денежной единицы за период

1.4 Формирование фонда возмещения

1.5 Взнос на амортизацию

1.6 Текущая стоимость аннуитета

2. Анализ рынка вторичного жилья в городе Чусовой

3. Применение методических подходов к оценке недвижимости

3.1 Доходный подход оценки недвижимости

3.1.1 Прямая капитализация дохода

3.1.2 Дисконтирование денежных потоков за период

3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

3.2.1 Метод сравнения продаж

3.2.2 Валовой рентный мультипликатор

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта

использования недвижимости

4.1 Свободный земельный участок

4.2 Застроенный земельный участок

5. Ипотечно-инвестиционный анализ

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств

5.2 Оценка кредитуемой недвижимости

5.3 Расчет стоимости кредита

5.3.1 Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизирующегося кредита)

5.3.2 Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга

6. Методы определения стоимости земельных участков

6.1 Метод сравнения продаж

6.2 Метод соотнесения (переноса)

6.3 Метод разбивки на участки

6.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода)

6.5 Метод остатка дохода для земли

Заключение

Список литературы

Введение

В настоящее время возросла необходимость оценки недвижимости, к которой относятся не только здания, строения и сооружения, но и земельные участки. Статья 130 Гражданского Кодекса: « К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»

Закон "Об оценочной деятельности" был принят в октябре 1996 года, предпосылкой для принятия которого послужила статья 71 Конституции Российской Федерации. В законе определены хозяйственные отношения, связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены все объекты и субъекты недвижимости, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности.

Понятие оценка тесно связано с понятиями "цена" и "стоимость".

Стоимость в пользовании - это стоимость с точки зрения конкретного человека, который использует или собирается использовать объект недвижимости определенным образом для собственных целей.

Стоимость в обмене - это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене этой вещи на другую (другие) или деньги.

Цена - это определенная денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке.

Рыночная стоимость - это самая твердая стоимость, цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную информацию о степени имущества и не обязан его приобретать, был бы согласен его купить.

Существуют подходы к оценке недвижимости:

1. Доходный подход;

2. Рыночный подход;

3. Затратный подход.

1. Функции сложного процента

Теория стоимости денег во времени

По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стоит дороже, чем полученная в будущем.

Весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль или новую стоимость. Сумма денег приписываемая к определенному моменту времени называется денежными потоками. Основной операцией позволяющей сопоставить разновременные деньги являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление - это процесс определения будущей стоимости.

Дисконтирование - это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

На этих двух операциях строится весь финансовый анализ, так как денежная единица рассматривается как капитал.

Задачи накопления наиболее наглядно показаны примерами из области кредитных отношений, при этом используется формула начисления сложного процента.

Одним из основных критериев является процентная ставка (i) - это отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае операции накопления - эта ставка называется ставкой дохода на капитал. При дисконтировании называется ставкой дисконта или ставкой дисконтирования.

Суммы денег, получаемые (отдаваемые) регулярно (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) называются аннуитетом - они бывают простые и авансовые, в зависимости от того, в конце или в начале периода они выплачиваются.

Риск - это неопределенность, связанная с инвестициями, т. е. вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций окажутся больше или меньше предполагаемых величин.

Финансовые расчеты могут основываться на простом и сложном проценте.

Простой процент - приращение дохода на вложенную сумму денег по единой процентной ставке в течение всего срока.

Сложный процент - приращение дохода на вложенную сумму денег по сумме остатка предыдущего периода времени в течение срока инвестиций или кредита.

Расчет простого процента:

экономический стоимость недвижимость земельный

(1)

Расчет сложного процента:

FV=PVЧ (1+i)n (2)

PV - текущая стоимость, руб (у.е.); FV - будущая стоимость, руб (у.е.);

i - ставка процента (далее - i; в долях 5,5%=0,055), %;

n - период (срок) вклада, лет (мес.).

Таблица 1 - Получение простого и сложного процента

Год	Операции	Процент
		простой	сложный
0	Депозит	100,00	100,00
1	Получен процент	5,50	5,50
	Остаток на конец года	105,50	105,50
2	Получен процент	5,50	5,80
	Остаток на конец года	111,00	111,30
3	Получен процент	5,50	6,12
	Остаток на конец года	116,50	117,42
4	Получен процент	5,50	6,46
	Остаток на конец года	122,00	123,88
5	Получен процент	5,50	6,81
	Остаток на конец года	127,5	130,70

Разница в расчетах по простому и сложному проценту заключается в том, что при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально - вложенный капитал, при сложном проценте каждое последующие начисление ставки осуществляется в предшествующий период суммы, т. е. идет начисления процента на процент.

Правило 72-х:

Применяется для примерного расчета количества лет, необходимых для увеличения денежной суммы в 2 раза:

n=72 / i (3)

Выделяют шесть функций сложного процента:

Накопленная сумма денежной единицы

Текущая стоимость единицы (реверсии)

Накопление денежной единицы за период

Фонд возмещения

Взнос на амортизацию единицы

Текущая стоимость аннуитета (платежа)

Теперь рассмотрим каждую функцию по отдельности.

1.1 Накопленная сумма денежной единицы

Экономический смысл - показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет одну денежную единицу.

При начислении процентов 1 раз в год:

FV=PVЧ (1+i)n (4)

При начислении процентов чаще, чем 1 раз в год:

FV=PVЧ (1+i/k)nЧk (5)

i - ставка дисконта, %

n - период ( срок ) вклада, лет ( месяц )

k - число начислений процентов в год

(1+i)n - фактор накопленной суммы единицы при ежегодном начислении процентов

(1+i/k)n*k - фактор накопленной суммы денежной единицы при начислении процентов чаще, чем раз в 1 год.

Задача 1: Определить какая сумма будет накоплена на счете к концу 28,5 года, если сегодня положить на счет, приносящий 26 % годовых, 4450 руб. Начисление процентов осуществляется в конце каждого полугодия.

Решение: FV = 4 450Ч(1+0,26/2) 28,5Ч2 = 4 718 796,94 руб.

1.2 Текущая стоимость единицы

Экономический смысл - показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы, получаемой в конце определенного периода времени.

Определяется по формулам:

(6)

(7)

1/(1+i)n - фактор текущей стоимости единицы при ежегодном начислении процентов;

1/(1+i/k)nЧk - фактор текущей стоимости единицы при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов.

Задача 2: Определить текущую стоимость 3100 руб., которые будут получены в конце 9-го года при ставке дисконта 9%. Начисление процентов каждый день.

Решение:

PV= 3 100Ч1/(1+0,09/365)9Ч365 = 1 379,20 руб

1.3 Накопление денежной единицы за период

Экономический смысл - показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в течение определенного срока откладывать на счет одну денежную единицу.

Будущая стоимость обычного аннуитета:

(8)

(9)

Будущая стоимость авансового аннуитета:

(10)

(11)

PMT - равновеликие периодические платежи, руб;

((1+i)n - 1) / i - фактор накопления денежной единицы за период

Задача 3: Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 34 % годовых к концу 49 месяца, если ежемесячно откладывать на счет 6300 руб. платежи осуществляются: а) в начале месяца; б) в конце месяца.

Решение:

а)

б)

1.4 Формирование фонда возмещения

Экономический смысл - показывает, сколько нужно откладывать на счет регулярно в течение определенного времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу этого срока одну денежную единицу.

Определяется по формулам:

 (12)

(13)

i / (1+i)n -1 - фактор фонда возмещения.

Задача 4: Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 9-го года иметь на счете, приносящем 8% годовых, 78 000 руб. платежи осуществляются : а) в конце каждого полугодия; б) в конце каждого квартала.

Решение:

а)

б)

1.5 Взнос на амортизацию

Экономический смысл - показывает, какими должны быть аннуитетные платежи в счет погашения кредита в одну денежную единицу, выданного при заданной процентной ставке на определенный срок.

Определяется по формулам:

 (14)

(15)

- фактор взноса на амортизацию;

Задача 5: Кредит в размере 345 000 рублей выдан на 29 лет под 18% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Погашение кредита осуществляется в конце каждого месяца.

Решение:

1.6 Текущая стоимость аннуитета

Экономический смысл - показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в одну денежную единицу, поступающих в течение определенного срока.

Определяется по формулам:

1. Обычный аннуитет:

(16)

 (17)

2. Авансовый аннуитет:

(18)

(19)

PV - настоящий платеж, руб;

PMT - регулярный периодический платеж, руб;

i - ставка дисконта, %;

k - количество начислений в год (период);

n - период ( срок ) вклада, лет ( месяц );

- фактор текущей стоимости обычного аннуитета;

- фактор текущей стоимости авансового аннуитета

Задача 6: Договор аренды квартиры составлен на 24 месяца. Определить текущую стоимость арендных платежей при 8% ставке дисконтирования. Арендная плата 2550 руб / мес. При условиях:

а) Арендная плата выплачивается в начале квартала;

б) Арендная плата выплачивается в конце каждого квартала.

Решение:

а)

б)

2. Анализ рынка вторичного жилья в городе Чусовой

На 25 декабря 2008 года на вторичном рынке жилья города Чусового сложилась следующая ситуация.

Мной были рассмотрены спрос и предложение на 2-х и 3-хкомнатные квартиры в панельных и кирпичных домах.

Соотношение спроса и предложения отражено на рисунке 1.

Рисунок 1 - Соотношение спроса и предложения

Соотношение количества предлагаемых квартир отражено на рисунке 2.

Рисунок 2 - Соотношение количества предлагаемых квартир.

Стоимость 1м2 жилья в панельных и кирпичных домах различается несущественно.

Ценовую ситуацию отразить невозможно, так как информация о ней отсутствует (в СМИ до декабря 2008 года цены не печатались).

3. Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости

Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки.

Определение оценочной стоимости недвижимости подразумевает, прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент.

При оценке недвижимого имущества применяют три общеизвестных подхода:

ь Доходный

ь Рыночный

ь Затратный

В рамках каждого подхода оценки выделяют ряд методов оценки.

3.1 Доходный подход оценки недвижимости

Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Принципы, лежащие в основе данного подхода, - ожидания, замещения.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1) метод прямой капитализации дохода;

2) метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

3.1.1 Прямая капитализация дохода

Прямая капитализация позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости.

V=NOI/R (20)

V - стоимость объекта недвижимости

NOI - чистый операционный доход, приносимый недвижимостью

R - коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода готового дохода в стоимость объекта оценки.

Общий коэффициент капитализации включает две составляющие (R=on+of):

· on - ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

· of - норма возврата (возмещения) капитала.

В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала.

Задача 7: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществлении предпринимательской деятельности. Планируемый доход 21% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 9%. Ожидаемый доход арендной платы 730000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Решение:

Метод Ринга:

Метод Инвуда:

Метод Хоскольда:

В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка):

или (21)

где Rо - общий коэффициент (ставка) капитализации;

М - доля заемного капитала;

Rk - ставка доходности на заемный капитал (кредит);

Е - доля собственного капитала;

Rе - ставка доходности на собственный капитал.

Задача 8: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 59%. Стоимость собственных вложенных средств равна 645000 руб., которые приносят 150000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

Метод остатка применяется также для физических составляющих (земельный участок и улучшения - здания, сооружения). Соответственно выделяют:

Ш метод остатка для земли (используется, когда здания еще не построены или сравнительно новые), формула 22;

Ш метод остатка для зданий, сооружений (для давно построенных и устаревших зданий, сооружений), формула 23.

(22)

(23)

Задача 9: Свободный земельный участок под магазином оценен в 559000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 19%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 867000 рублей. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

3.1.2 Дисконтирование денежных потоков за период

При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:

(24)

где V - стоимость объекта недвижимости;

NOI - чистый операционный доход за период;

FVB - выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i - ставка дисконтирования;

n - число периодов (порядковый номер);

m - период владения объектом до момента продажи.

Представляет собой сумму текущих стоимостей доходов за каждый период, плюс выручка от продажи объекта недвижимости в конце периода владения. Определяется через ставку дисконтирования.

Данный метод наиболее предпочтителен по сравнению с методом капитализации, т.к. учитывает показатели дохода за весь инвестиционный период.

Ставка дисконтирования - ставка, используемая для пересчета будущих доходов текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.

Задача 10: В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,7 млн. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице 2. установить:

1. Какова величина текущей стоимости доходов?

2. Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 25% годовых?

Таблица 2 - Годовой доход объекта недвижимости, тыс. руб.

Годы	1	2	3	4	5
Доход	375	460	790	1010	1200

Решение:

1805,8-1700=105,8 тыс. руб. => проект рентабелен

Задача 11: На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го года, 5 млн. руб. - на конец 1-го года и 3млн. руб. на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход, в виде чистой аренды, начиная с конца второго года, в соответствии с данными, приведенными в таблице 3, и будет продан через 6 лет после начальной инвестиции за 42,5 млн. руб. Ставка дисконтирования определена в 18%, для объекта недвижимости 16%.

Таблица 3 - Итоговый поток денежных средств, тыс.руб.

Статьи	Периоды (годы)
	0	1	2	3	4	5	6
Первоначальные инвестиции	-12000
Дополнительные затраты		-5000	-3000
Чистый операционный доход			6300	6800	7300	7800	8300
Чистая реверсия от продажи							42500
Поток денежных средств	-12000	-5000	3300	6800	7300	7800	50800

3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Подход базируется на трех принципах:

· спроса и предложения;

· вклада;

· замещения.

Рыночный подход представлен двумя методами:

1) метод сравнения продаж;

2) валовой рентный мультипликатор.

3.2.1 Метод сравнения продаж

(25)

V - рыночная стоимость объекта недвижимости;

Pi - цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);

Ki - корректировка (поправка) цены продажи i-го объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.

Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используется 3-5 объектов-аналогов.

Единица сравнения - физическая или экономическая единица, в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектах. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.

Элемент сравнения - характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс. руб. и т.д.), так и в относительных (процентах) величинах.

Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:

Ё скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее количество поправок, или их абсолютное значение минимально;

Ё статистические величины (мода, медиана).

Задача 12: Требуется оценить дачу общей площадью 60 м2. Дача имеет 3 комнаты. Площадь садового участка, на котором расположена дача, составляет 11 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом за городом районе. Четвертый и пятый объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 5.

Решение:

Устанавливаем единицу сравнения. Цена продажи объектов сравнения за весь объект недвижимости не может рассматриваться в качестве единицы сравнения, т.к. общая площадь дома для аналогов различается от 58 до 68 м2. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м2 общей площади дома, расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 6.

Таблица 5 - Информация для проведения оценки

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения(аналоги)
		I	II	III	IV	V
Цена продажи, руб.	?	63700	68400	70300	61800	65600
Площадь дома, м2	60	58	64	66	65	68
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные (цена завышена на 6 тыс. руб.)	Нерыночные (цена завышена на 5,6 тыс. руб.)
Площадь садового участка, соток	11	11	10	10	11	10
Число комнат	3	4	4	3	3	4
Местоположение (относительно города)		Дальше	Аналог	Аналог	Ближе к городу	Аналог
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Хуже
Водопровод	Нет	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть

Таблица 6 - Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения(аналоги)
		I	II	III	IV	V
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи 1 м2, руб.		1098	1069	1065	951	965
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные	Нерыночные
Поправка на условия финансового расчета					92 (6000/50)	82 (5600/68)
Скорректированная цена		1098	1069	1065 время	859	883 время
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Поправка на дату продажи, % (руб.)		10,3% (+113)	10,3% (+110)	1,7% (+18)	0	20,6% (+182)
Скорректированная цена		1211 мест.	1179 мест.	1083	859	1065
Местоположение		Дальше	Аналог	Аналог	Ближе	Аналог
Поправка на местоположение		+32	0	0	32	0
Скорректированная цена		1243 разм.	1179 разм. водопр. комн.	1083 комн.	827 трансп.	1065 трансп. водопр.
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Хуже
Поправка на транспортную доступность		238	0	0	0	+238
Размер участка, соток	11	11	10	10	11	10
Поправка на размер участка		0	+64	+64	0	+64
Число комнат	3	4	4	3	3	4
Поправка на число комнат		96	96	0	0	96
Водопровод	Нет	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Поправка на наличие водопровода		0	0	0	114	114
Скорректированная цена продажи		909	1147	1147	713	1157
Количество внесенных поправок, ед.		4	3	2	3	6
Абсолютное значение поправок, руб		189	78	82	238	192
Стоимость 1 м2 оцениваемой дачи, руб.	1147

Вывод: В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по II и III объектам-аналогам, в размере 1147 руб. за кв. м (мода - величина, встречающаяся наибольшее количество раз). Правильность выбора подтверждается также тем, что в III объект сравнения внесено наименьшее количество поправок.

Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет (1147Ч60) 68820 рублей.

3.2.2 Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

(26)

где Рi - цена продажи i-го аналогичного объекта;

Ii - валовой доход i-го аналогичного объекта;

n - количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

 (27)

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости;

I - валовой доход от оцениваемого объекта.

Задача 13: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 7,7 тыс. руб. в месяц.

Таблица 7 - Расчет валового рентного мультипликатора

Объекты-аналоги	Рыночная цена, тыс. руб.	Арендная плата в месяц, тыс. руб.	Расчетный ВРМ
Квартира 1	3100	8,0	387, 5
Квартира 2	2900	8,1	358,0
Квартира 3	3250	8,8	369,3
ВРМсредний			371,6

Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры составляет:

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

(28)

V - стоимость объекта недвижимости;

VL - стоимость земельного участка;

Vвосст. - стоимость восстановления (замещения) здания;

D - накопленный износ оцениваемого здания.

Общие ситуации применения метода:

оценка недвижимости специального назначения

технико-экономический анализ для нового строительства

определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

цели поимущественного налогообложения

наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

цели подоходного налогообложения

при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:

износ сооружения в процессе эксплуатации;

неблагоприятные воздействия окружающей среды;

изменения в технологии строительства;

воздействие внешних факторов.

Износ - утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает:

1. Физический /снижение стоимости из-за утраты заданных потребительских свойств с течением времени/

2. Функциональный /уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным архитектурно-эстетическим, планировочным решениям, комфортности/

3. Внешний /устаревание стоимости из-за изменения внешней среды; факторы не воздействуют напрямую на само здание/

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Способы определения износа здания:

Способ разбивки по компонентам.

Заключается в том, что отдельно рассматривается износ конструкций зданий с учетом их удельного веса в общей стоимости объекта, с учетом удельных весов конструктивных элементов и их значений износа определяется совокупный физический износ.

Способ эффективного возраста.

Основан на экспертизе строений оцениваемого объекта. Гласит, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к восстановительной стоимости (ВС).

(29)

Способ сравнения продаж.

Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Последовательность:

1) Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому.

2) Определение восстановительной стоимости здания.

3) Определение текущей рыночной стоимости здания.

4) Определение среднего значения величины накопленного износа путем разности (Vнов.-Vтек.).

Срок экономической жизни (СЭЖ) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используется для увеличения прибыли.

Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.

Задача 14: Восстановительная стоимость здания построенного 45 лет назад определена в 14725 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

1 Определяется величина накопленного износа.

2 Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости

Задача 15: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:

площадь земельного участка 2 917 м2

кадастровая стоимость земли 248 руб./м2

полезная площадь здания 2 000 м2

стоимость строительства здания по смете 31262 тыс. руб.

косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства

ежегодные потери арендой платы помещения составляют 59 руб./м2

валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта равен 4,2.

В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

замена кровли 150 тыс. руб.

отделка интерьера 430 тыс. руб.

демонтаж и модернизация отопительной системы 195 тыс. руб.

Решение:

1. Определяется стоимость земельного участка (VL)

где SL - площадь земельного участка

СК - кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования

2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания

3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавлива-ется на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

К физическому износу (Dфиз.) относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.

Dфиз.=150+430=580 тыс.руб.

К функциональному - модернизация отопительной системы.

Dфунк.=195 тыс.руб.

Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.

Dфиз.=2000Ч59Ч4,2=495,6 тыс.руб.

4 Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 28)

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта исполь-зования недвижимости

Факторы:

1. Местоположение.

2. Рыночный спрос.

3. Наличие долгосрочных договоров аренды земельногоучастка.

4. Ресурсное качество участка.

5. Инвестиционная привлекательность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в двух случаях:

1. Не застроенный участок.

2. Участок с застройкой (существующие улучшения).

Методы:

Остатка для земли

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

Vo = VL + VB (30)

где Vo - общая стоимость

VL - стоимость земли

VB - стоимость зданий и сооружений

VL = (NOI - VB ЧRB)/RL (31)

где NOI - чистый операционный доход

RL - ставка капитализации для земли

VBЧRB - доход относящийся к зданиям и сооружениям

Метод используется для объектов с новыми зданиями.

Остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

VB = (NOI - VLЧRL)/RB (32)

VLЧRL - доход относящийся к земле

4.1 Свободный земельный участок

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.

Задача 16: Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,8 млн.руб., 54,6 млн.руб., 70,0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 90, 50, 50 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 11%.

Решение:

1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)

Rж.зд. = 12%+100%/90 = 13,1%

Rоф.зд. = 12%+100%/50 = 14,0%

Rт.ц. = 12%+100%/50 = 14,0%

2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям

NOIж.зд. = 45,8Ч0,131 = 6,0 млн.руб.

NOIоф.зд.=54,6Ч0,14 = 7,644 млн.руб.

NOIт.ц. = 70,0Ч0,14 = 9,8 млн.руб.

3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли

Таблица 8 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель-ного участка, тыс. руб.

№ п/п	Показатели	Жилое здание	Офисное здание	Торговый центр
1	Годовой валовой доход	11320	17130	27210
2	Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)	-500	-2000	-2500
3	Прочий доход (салон красоты, бар и т.п.)	+300	+500	+1000
4	Действительный валовой доход	11120	15630	25710
5	Операционные расходы (эксплуатация объектов)	-3000	-5000	-12000
6	Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.)	-300	-500	-1000
7	Чистый операционный доход (общий), NOIО	7820	10130	12710
8	Доход, относимый к зданиям, NOIВ	-6000	-7650	-9800
9	Чистый операционный доход от земли, NOIL	1820	2480	2910
10	Стоимость земли, VL	16500	22500	26500

Вывод: Наилучший вариант использования земельного участка - это освоение застройкой торгового центра, т.к. стоимость земли выше и доход от земли больше.

4.2 Застроенный земельный участок

При анализе рассматривается необходимость и возможность следующих действий:

- сохранение существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

- проведение строительных работ по расширению (сокращению) площадей для сдачи в аренду.

Задача 17: Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляют в среднем 13200 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных и 10% для меблированных квартир. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 6000 руб. в месяц, меблированной - 8800 руб. расчеты представлены в таблице 9.

Решение:

Таблица 9 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования квартир, руб.

Показатели	Квартиры без мебели	Квартиры с мебелью
Валовой доход (в год)	72000	105600
Убытки от простоя и неуплаты	3600	10560
Действительный валовой доход	68400	95040
Расходы на приобретение и обслуживание мебели и бытовой техники	0	-13200
Эксплуатационные расходы	28800	42240
Чистый операционный доход	39600	39600

Вывод: Чистый операционный доход в обоих варианта составляет 39600 руб., значит оба они равноценны.

5. Ипотечно-инвестиционный анализ

Процесс кредитования под залог имущества называется ипотека, если обеспечение долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога заемщика, то такой кредит называется ипотечным, т.е. закладываемое имущество не передается в руки кредитора, т.е. залогодержателя, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется следующим образом:

V=Vm+Ve (33)

где V - стоимость недвижимости;

Vm - стоимость заемных средств;

Vе - стоимость собственного капитала инвестора.

Ie=NOI-DS (34)

где Ie - денежные поступления на собственный капитал;

NOI - чистый операционный доход;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов).

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

(35)

где Rm - ипотечная постоянная;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

Vm - величина первоначально полученного ипотечного кредита.

Финансовый левередж

Финансовый левередж - это возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе, бывает положительный и отрицательный.

Rv=NOI/V (36)

Re=Ie/Ve (37)

Rv - ставка доходности недвижимости.

Re - ставка доходности на собственный капитал.

Rv = Re (нейтральный)

Rv > Re (отрицательный)

Rv < Re (положительный)

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

Кm=Vm/V (38)

Задача 18: Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 9100 тыс.руб. Предполагается, что инвестор вложит 18300 тыс.руб. собственных средств и 37200 тыс.руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Инвестор предполагает получить 15 % дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал.

Решение:

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал

Iе=18300Ч0,15=2745 тыс.руб.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга

DS=VmЧRm=372000,1722=6405,8 тыс.руб.

Rm=(iaof, ежемес., 12%, 10 лет)Ч12=0,1722

3. Минимальная величина чистого операционного дохода

NOI=Ie+DS=2745+6405,8=9150,8 тыс.руб.

Вывод: величина дохода обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком.

При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (DCR), сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход(NOI), приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку(DS).

DCR=NOI/DS (39)

Задача 19: Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR?2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости приносящих ежегодно 680 тыс.руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 1810 тыс.руб. на 17 лет под 14% с ежемесячным погашением.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

Rm=(iaof, ежемес., 14%, 17 лет)Ч12=0,012875Ч12=0,1545

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS=VmЧRm=1810000Ч0,1545=279645 руб.

3. Коэффициент покрытия долга DCR=680000/279645=2,4<2,5

Вывод: Банк не предоставит кредит, т.к. DCR=2,4 ,что не удовлетворяет условиям банка.

5.2 Оценка кредитуемой недвижимости

Метод капитализации дохода

R=ReЧ(1-Km)+RkЧKm (40)

где R - коэффициент капитализации;

Re - ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

Rk - процентная ставка по кредиту;

Km - коэффициент ипотечной задолженности.

Задача 20: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12160 тыс.руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 15 лет под 16% с коэффициентом ипотечной задолженности - 65%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал - 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. Коэффициент капитализации

R=0,12Ч(1-0,68)+0,2121Ч0,68=0,1826

Rm=(iaof, ежемес., 19%, 12 лет)Ч12=0,017674Ч12=0,2121

2. Стоимость кредитуемой недвижимости

V=NOI/R=12220/0,1826=66912 тыс.руб.

Метод дисконтирования денежных потоков

Задача 21: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год - 160 тыс.руб., во 2-й - 300 тыс.руб., в 3-й - 500 тыс.руб., в 4-й - 800 тыс.руб., в 5-й - 1000 тыс.руб.

Цена продажи объекта в конце 5-го года ожидается в размере 3100 тыс.руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 600 тыс.руб. на 29 лет под 9% с ежегодной выплатой равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (таблица 10).

Таблица 10 - Расчет доходов по обслуживанию долга

№ п/п	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Сумма погашаемого кредита, тыс.руб. (600/29)	20,7	20,7	20,7	20,7	20,7
2	Остаток долга на конец года, тыс.руб.	579,3	558,6	537,9	517,2	496,5
3	Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 9%)	54,0	52,1	50,3	48,4	46,6
4	Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб.	74,7	72,8	71,0	69,1	67,3

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (таблица 11). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf).

Таблица 11 - Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№ п/п	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Чистый операционный доход, тыс.руб.	160	300	500	800	1000
2	Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб.	74,7	72,8	71,0	69,1	67,3
3	Денежные поступления, тыс.руб.	85,3	227,2	429,0	730,9	932,7
4	Фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf, ежег., 15%, 1-5 лет)	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
5	Дисконтированные денежные поступ-ления, тыс.руб.	74,2	171,8	282,1	417,9	463,7
6	Сумма дисконтированных поступле-ний, тыс.руб.	1409,7

3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:

· цена продажи = 3100 тыс.руб.

· остаток долга на конец 5-го года = 600-20,7Ч5=496,5 тыс.руб.

· выручка от продажи = 3100-496,5=2603,5 тыс.руб.

· текущая стоимость выручки от продажи = 2603,5Ч0,4972=1294,5 тыс.руб.

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора

Ve=1409,7+1294,5=2704,2 тыс.руб.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости

V=600+2704,2=3304,2 тыс.руб.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

(41)

где V - стоимость недвижимости;

Vm - ипотечный кредит;

NOI - чистый операционный доход;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf - фактор текущей стоимости аннуитета;

FVB - цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

Vmn - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf - фактор текущей стоимости денежной единицы;

Re - ставка дохода на собственный капитал;

n - анализируемый период.

Задача 22: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 13 лет составит 1820 тыс.руб. В конце 13-го года объект планируется продать за 12740 тыс.руб. инвестор получает ипотечный кредит в сумме 9260 тыс.руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал - 19%.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

Rm=(iaof, ежемес., 12%, 30 лет)Ч12=0,010286Ч12=0,1234

2. годвые расходы по обслуживанию долга

DS=9260Ч0,1234=1142,7 тыс.руб.

3. остаток долга на конец 13-го года (конец анализируемого периода)

· ежемесячный платеж

РМТ=VmЧ(iaof, ежемес., 12%, 30 лет)=9260Ч0,010286=95,2 тыс.руб.

· остаточный срок кредитования после продажи объекта=30-13=17 лет

· остаток долга на дату продажи

Vmn=РМТЧ(pvaf, ежемес., 12%, 17 лет)= =95,2Ч86,86=8269,5 тыс.руб.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

PVО=(NOI-DS)Ч(pvaf, ежегод., 19%, 13 лет)=(1820-1142,7)Ч4,7147=3193,1 тыс.руб.

5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта

PVВО=(FVB-Vmn)Ч(pvf, ежегод., 19%, 13 лет)=(12740-8269,5)Ч0,1042=459,6 тыс.руб.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

Ve=PVO+PVBO=3193,3+459,6=3652,9 тыс.руб.

7. Стоимость недвижимости

V=Vm+Ve=9260+3652,9=12912,9 тыс.руб.

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

(42)

где Vmo - остаток долга на дату оценки;

Vmnk - остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Задача 23: Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задачи 22. Ипотечный кредит получен за 6 лет до даты продажи.

Решение:

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

Vmo=РМТЧ(pvaf, ежемес., 12%, 24 лет)=95,2Ч94,30565=8977,9 тыс.руб.

2. Остаток задолженности на дату продажи

· остаточный срок кредитования после продажи объекта=30-13-6=11 лет

· остаток долга на дату продажи

Vmnk=РМТЧ(pvaf, ежемес., 12%, 11 лет)=95,2Ч73,11075=6960,1 тыс.руб.

3. Текущая стоимость денежных поступлений (не меняется)

РVo=3193,3 тыс.руб.

4. Текущая стоимость выручки от продажи

PVВО=(FVB-Vmnk)Ч(pvf, ежегод., 19%, 13лет)=(12740-6960,1)Ч0,1042=602,3 тыс.руб.

5. Рыночная стоимость собственного капитала

Ve=PVO+PVBO=3193,3+602,3=3795,6 тыс.руб.

6. Стоимость недвижимости

V=Vmо+Ve=8977,9+3795,6=12773,5 тыс.руб.

5.3 Расчет стоимости кредита

Андеррайтинг - оценка кредитором (банком) вероятности погашения кредита путем определения надежности и платежеспособности заемщика, результатом которой является положительное решение или отказ в предоставлении ссуды.

5.3.1 Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизи-рующегося кредита)

Задача 24: Кредит в размере 580 тыс.руб. выдан на 2,5 года (30 мес.) под 17% годовых. Срок действия договора с 01.01.2008 года по 01.07.2010 года. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами.

Решение:

1. Расчет ежемесячного равновеликого (аннуитетного) платежа

2. Расчет величины ежегодного платежа по кредиту

РМТгод=РМТЧ12=23866,4Ч12=286396,8 руб.

3. Определение стоимости кредита (суммы платежей в конце срока действия договора).

Vкред.=РМТгод.Ч2,5=286396,8Ч2,5=715992,0 руб. или

Vкред.=РМТЧ30=23866,4Ч30=715992,0 руб.

5.3.2 Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга

Задача 25: Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются условия задачи 24.

Решение:

1) Сумма платежа=Платеж по кредиту+Проценты по кредиту

2) Платеж по кредиту=Сумма кредита/Кол-во месяцев, на которые оформлен кредит

Таблица 12 - Расчет характеристик и стоимости кредита с фиксированным платежом

№ п/п	Дата платежа	Остаток задолженности по кредиту, руб.	Количество дней с даты последнего платежа	Погашения основной суммы кредита, руб.	Проценты по кредиту, руб.	Сумма платежа, руб.
0	01.01.2008	580000	-	-	-	-
1	01.02.2008	560666,7	31	19333,33	8351,366	27684,7
2	01.03.2008	541333,3	29	19333,33	7552,149	26885,48
3	01.04.2008	522000	31	19333,33	7794,608	27127,94
4	01.05.2008	502666,7	30	19333,33	7273,771	26607,1
5	01.06.2008	483333,4	31	19333,33	7237,851	26571,18
6	01.07.2008	464000	30	19333,33	6734,973	26068,3
7	01.08.2008	444666,7	31	19333,33	6681,093	26014,42
8	01.09.2008	425333,4	31	19333,33	6420,256	25753,59
9	01.10.2008	406000	30	19333,33	5943,014	25276,34
10	01.11.2008	386666,7	31	19333,33	5861,973	25195,3
11	01.12.2008	367333,4	30	19333,33	5402,74	24736,07
12	01.01.2009	348000	31	19333,33	5303,69	24637,02
13	01.02.2009	328666,7	31	19333,33	5024,549	24357,88
14	01.03.2009	309333,4	28	19333,33	4286,174	23619,5
15	01.04.2009	290000,1	31	19333,33	4466,266	23799,6
16	01.05.2009	270666,7	30	19333,33	4052,055	23385,39
17	01.06.2009	251333,4	31	19333,33	3907,983	23241,31
18	01.07.2009	232000,1	30	19333,33	3511,782	22845,11
19	01.08.2009	212666,7	31	19333,33	3349,699	22683,03
20	01.09.2009	193333,4	31	19333,33	3070,558	22403,89
21	01.10.2009	174000,1	30	19333,33	2701,371	22034,7
22	01.11.2009	154666,7	31	19333,33	2512,275	21845,6
23	01.12.2009	135333,4	30	19333,33	2161,097	21494,43
24	01.01.2010	116000,1	31	19333,33	1953,992	21287,32
25	01.02.2010	96666,75	31	19333,33	1674,85	21008,18
26	01.03.2010	77333,42	28	19333,33	1260,64	20593,97
27	01.04.2010	58000,09	31	19333,33	1116,567	20449,9
28	01.05.2010	38666,76	30	19333,33	810,4122	20143,74
29	01.06.2010	19333,43	31	19333,33	558,2845	19891,61
30	01.07.2010	0	30	19333,43	270,1383	19603,57
	Итого			580000	127246,2	707246,2

Вывод: Стоимость кредита при возмещении дифференцированными платежами составит 707246,2 руб.

6. Методы определения стоимости земельных участков

6.1 Метод сравнения продаж

Состоит из выявления рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости к текущим ценам продаж аналогичных объектов. Последовательность:

1. отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому

2. определение стоимости участка для каждого из отображаемых объектов

3. определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участка земли и цен продаж сопоставимых объектов

4. расчет текущей восстановительной стоимости для каждого сопоставимого объекта

5. определение величины накопленного износа сопоставлением зданий, вычитанием из них цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости

6. определение среднего процента износа сопоставимых зданий для перенесения на оцениваемый объект.

Задача 26: Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка равна 200 м2. Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 13.

В качестве единицы сравнения принимается цена 1 кв.м. Расчеты представлены в таблице 14.

Таблица 13 - Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения

Характеристики	Оценив. объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.	?	32250	46000	39000	31500	51250
Площадь, кв.м.	200	150	200	200	150	250
Вид права	аренда	собств-ть	собств-ть	собств-ть	аренда	аренда
Расчет с продавцом	б/нал.	б/нал.	б/нал.	б/нал.	нал.	б/нал.
Условия продажи	рын.	рын.	рын.	нерын. (продажа в теч. 1 месяца)	рын.	рын.
Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
Местоположение	зона 1	зона 1	зона 1	зона 2	зона 2	зона 2
Обременение	есть	нет	есть	нет	есть	есть

Таблица 14 - Корректировка цен продаж объектов сравнения, руб.

Характеристика	Объект оценки	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена м2		235	230 П	195	210	205 П
1	Вид права	аренда	собств-ть	собств-ть	собств-ть	аренда	аренда
	Коррект.		-25	-25	-25	0	0
	Скор. цена		210	205	170	210 Ф	205 Ф
2	Усл. финанс.	б/нал	б/нал	б/нал	б/нал	нал.	б/нал.
	Коррект.		0	0	0	+5	0
	Скор. цена		210 Пр	205	170 Пр	215	205
3	Услов. продаж.	рын.	рын.	рын.	нерын.	рын.	рын.
	Коррект.		0	0	+40	0	0
	Скор. цена		210	205	210	215	205
4	Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
	Коррект.		+19,2	+15,0	+7,7	0	+9,4
	Скор. цена		229,2	220,0	217,7	215,0	214,4
5	Местоположен.	зона 1	зона 1	зона 1	зона 2	зона 2	зона 2
	Коррект.		0	0	+21,8	+21,5	+21,4
	Скор. цена		229,2 Пл	220,0 Пл	239,5	236,5	235,8
6	Площ. зем.уч.	200	150	200	200	150	250
	Коррект.		+0,8	0	0	+0,8	-0,8
	Скор. цена		230,0 О	220,0 О	239,5	237,3	236,6
7	Обременение	есть	нет	есть	нет	есть	есть
	Коррект.		+10,0	0	+10,0	0	0
	Скор. цена		240,0	220,0	249,5	237,3	236,6
Рын. стоимость	236,8

Скорректированную цену продажи берем как среднее арифметическое цен продаж объектов сравнения.

Цена за весь участок будет 236,8Ч200=47360 руб.

6.2 Метод соотнесения (переноса)

Заключается в определении соотношений в общем объекте недвижимости, стоимости земельных участков и улучшений.

Задача 27: Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2020 тыс.руб. Характеристики цен продаж типичных объектов недвижимости в данном районе приведены в таблице15.

Решение:

Таблица 15 - цены продаж объектов недвижимости

№ объекта-аналога	Цена с постройками, Vi тыс.руб.	Стоимость улучшений с учетом износа, Vв, тыс.руб.	Отношение стоимости улучшения к цене продажи, КВi
1	2060	1290	0,626
2	2030	1240	0,611
3	2000	1210	0,605
Среднее:			0,614

KL=1,00-КВ=1,00-0,614=0,386 или 38,6%

VL=VЧKL=2020Ч0,386=779,7 тыс.руб.

6.3 Метод разбивки на участки

Применяется для определения стоимости больших земельных массивов у которых нет аналогов продаж.

Последовательность метода:

Определяется количество и размеры участка, исход из рыночного спроса, физических возможностей. Юридических норм и экономической целесообразности.

Определяется потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков.

Определение чистого операционного дохода, как разницы между потенциальным доходом и суммарными издержками.

Будущие доходы от продаж дисконтируются в текущую стоимость.