Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Отчет об оценке квартиры в многоквартирном жилом доме

Введение

стоимость квартира рыночный затратный

Оценка стоимости квартиры в современных рыночных условиях требует многогранного подхода к процессу оценки. При проведении мероприятий, связанных с оценкой квартиры учитываются не только отличительные особенности объекта, который подвергается оценке, то есть удаленность от основных объектов инфраструктуры, площадь и планировка, но и объективную оценочную стоимость при оценке квартиры, которая определяется современными реалиями. Огромное значение играют некоторые внешние факторы: близость к остановке, удаленность от центра, экологическая чистота района.

Рынок недвижимости в разное время переживает периоды стагнации или роста, связанных с общемировым финансовым тенденциями. Поэтому на современном этапе необходимо учитывать реальную стоимость жилищного объекта при проведении процедур, связанных с оценкой квартиры.

Чтобы купить и продать жилье, необходимо предварительно провести оценку квартиры. Покупатели и продавцы заинтересованы в нахождении оптимальной равновесной цены при оценке квартиры, которая бы удовлетворяла обе стороны. Иногда для разрешения конфликтных вопросов, связанных со вступлением в права наследства требуется независимая оценка стоимости квартиры. Именно поэтому данная курсовая работа является актуальной.

Цель курсовой работы - определить рыночную стоимость жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе были определены следующие задачи:

1. получить минимум необходимых теоретических и практических знаний по теории оценки недвижимости;

2. привить практические навыки оценки недвижимости.

Предметом курсовой работы является изучение теории, методических подходов, а также практики оценочной деятельности.

Объект исследования - жилая недвижимость, 1-на комнатная квартира г. Улан-Удэ ул. Ключевская 70а.

Практическая значимость работы заключается в определении рыночной стоимости жилой недвижимости, 1-но комнатной квартиры г. Улан-Удэ ул. Ключевская 70а, которая может быть использована при купле-продаже, страховании имущества, передаче в качестве залога по закладной.

1. Описание объекта недвижимости

1.1 Сведения об объекте недвижимости

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная в четырех этажном кирпичном доме. Характеристики объекта оценки представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1. Описание характеристик оцениваемого объекта

Адрес объекта:	г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 70а-56
Тип объекта недвижимости:	Жилая квартира
Цель оценки:	Купля-продажа
Оцениваемые права: улучшения Земельный участок	1-ны комнатная квартира в 12-ти этажном многоквартирном доме
Юридическое описание:	-
Размер земельного участка:	Нет
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка Без улучшений:	Жилая застройка
С имеющимися улучшениями:	Использование в качестве жилой квартиры
Опасности, вызванные окружающей средой:	Не выявлены
Ценность в качестве природного, Культурного, развлекательного Или научного объекта:	Не выявлена
Зона градостроительной ценности:	Зона жилой застройки
Дата оценки: Курс доллара USA	5 ноября 2011 года 30 руб.
Оцененное маркетинговое время:	2 месяца
Рыночная стоимость, рассчитанная (руб.): · затратным методом; · методом прямого сравнительного анализа продаж; · доходным методом.	1813124 руб. 2188413 руб. 1448571 руб.
Окончательное заключение о Рыночной стоимости объекта

Описание объекта недвижимости произведено на основании визуального осмотра, а также технического паспорта жилого помещения. Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая из трех жилых комнат, кухни, прихожей, коридора, двух встроенных шкафов, ванной, санузла, общей полезной площадью 40,1 кв. м., в том числе жилой площадью 19,4 кв. м. Квартира расположена в двенадцати этажном кирпичном доме 2007 года постройки, на двенадцатом этаже.

Фотография объекта

1.2 История объекта

Жилой дом, находящийся на ул. Ключевская 70а был построен в 2007 г. Фактический возраст жизни здания составляет на 2011 г. 4 лет.

1.3 Анализ среды местоположения объекта

Бурятия расположена на юге Восточной Сибири, в Забайкалье, ее ближайшими соседями являются Иркутская область, республика Тыва и Монголия.

Площадь республики Бурятия - 351,3 тыс. км², г. Улан-Удэ расположен в Западном Забайкалье на расстоянии около 100 км восточнее озера Байкал, в пределах Иволгинско-Удинской межгорной впадины, у слияния рек Селенги и Уды.

Разнообразие форм рельефа создает значительную пестроту почвенного покрова Улан-Удэ. В нагорной части города преобладают почвы древесно-лесные супесчаные, низинные места (поймы пек Селенги и Уды) заняты лугово-аллювиальными почвами легкого механического состава.

Климат - резко-континентальный, зима продолжительная, морозная, безветренная, малоснежная, лето короткое и теплое. Средняя температура января -24С, июля +17С, среднегодовая температура -1,7С.

Осадки - около 300 мм в год. Число дней с осадками составляет 128 дней в году.

Преобладающие направления ветров - северо-западный, северо-восточный, восточный.

Бурятия располагает разработанными месторождениями вольфрама, молибдена, золота, полиметаллов, каменного и бурого угля, железных руд, бокситов, апатитов, асбеста, графита. Также богата водными ресурсами - пресными, минеральными и термальными водами.

На протяжении последних лет во всех социально-экономических сферах города наблюдается экономический рост основных показателей. Объемы промышленного производства за последние пять лет возросли в 1,5 раза. Основу экономического развития в городе составляют 770 предприятий (крупные и средние) промышленного комплекса. Ключевое положение занимают несколько направдений: производство транспортных средств и оборудования, готовых металлических изделий (ОАО «Улан-Удэнский Авиационный завод», ОАО «РЖД», ЗАО «Улан_Удэстальмост», ОАО «Улан-Удэнское приборостроительное производственное объединение» и др.), пищевых продуктов (ОАО «Байкалфарм», ОАО «Бурятхлебпром», ЗАО «Улан-Удэнская макаронная фабрика», ЗАО «Амта», ОАО «Молоко» и др.).

Большой вклад в рост экономических показателей вносят торговля и общественное питание.

В городе также развита пищевая промышленность (комбинаты: мясоконсервный, мельничный, молочный и др.), легкая (тонкосуконная мануфактура) и деревообрабатывающая промышленность. Предприятия промышленности стройматериалов.

Продукция, выпускаемая промышленными предприятиями: вертолеты; приборы контроля и средства автоматизации для систем теплоснабжения и теплопотребления; металлические конструкции; электродвигатели переменного тока; электроэнергия; теплоэнергия; мясопродукция: мясо, колбасные изделия, мясные консервы; хлеб и хлебобулочные; кондитерские изделия; строительные материалы: кирпич, сборный железобетон, столярные изделия; мебель; обувь валяная; ликероводочные изделия; пряжа; швейные изделия; посуда эмалированная; молочная продукция.

Существенную роль в жизни города играет муниципальный сектор экономики и его социальная сфера. Жилищно-коммунальное хозяйство - это многоотраслевой комплекс, обеспечивающий жизнедеятельность населения города, представленный 57 муниципальными предприятиями. В муниципальной собственности находится 373,5 км линий электропередач, 95125 квартир общей площадью 4566 тыс. кв. м. На сегодняшний день весь жилой фонд, за исключением частного жилья, передан на обслуживание в город.

Город Улан-Удэ является центром национального и культурного развития, научным центром тибетской медицины. В городе расположен Бурятский научный центр СО РАН с 4 институтами. Научные работы бурятских ученых в области тибетской медицины, биологии, истории, геологии, экологии широко известны не только в стране, но и далеко за ее пределами. В Улан-Удэ имеется 4 вуза: Восточно-Сибирский государственный университет технологии и управления, Бурятский государственный университет, Бурятская государственная сельскохозяйственная академия, Восточно-Сибирская государственная академия культуры и искусства, а также филиалы государственных и коммерческих вузов из других городов: Новосибирска, Томска, Москвы.

На протяжении нескольких последних лет Улан-Удэ претерпевает изменения в своем внешнем облике: производится ремонт и реконструкция многих зданий в центре города, и не только в центре, возводятся новые памятники, что улучшает его внешний вид.

Реальные располагаемые доходы населения РБ значительно возросли. Официально зарегистрированная безработица несколько уменьшилась, но уровень безработицы в республике остается довольно высоким. Около 40% населения находится за чертой бедности. Доходы населения продолжают оставаться низкими, несмотря на общее улучшение экономической ситуации.

Налогообложение объектов недвижимости регулируется нормативными актами РФ. Ставки налога устанавливаются законодательными органами субъектов РФ, но не могут превышать 2%. Этим налогом не облагается имущество бюджетных учреждений, коллегий адвокатов, общественных объединений, организаций инвалидов и прочее. Закон «О налогах на имущество физических лиц» от 9.12.1991 г. №2003-1 определяет объектами налогообложения жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения, сооружения, а также другое движимое имущество. Ставки налога на объекты недвижимости (строения, помещения, сооружения) устанавливаются органами местного самоуправления в пределах, ограниченных законом в зависимости от стоимости имущества. Налоговые льготы устанавливаются в отношении пенсионеров, граждан, уволенных с военной службы, родителей и супругов военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, героев СССР и РФ, инвалидов, участников ВОВ и других категорий граждан.

Большую долю в городской недвижимости занимает имущество, находящееся в муниципальной собственности.

Республика Бурятия обладает уникальными природными ресурсами, особенно привлекательно - озеро Байкал. Экономика Бурятии испытывает кризис становления, располагает огромными резервами развития. Экология Республики относительно других регионов страны весьма хорошая.

За последние годы можно отметить развитие рынка недвижимости, которое способствует формированию конкуренции. А наличие выбора содействует установлению оптимальной цены на объекты недвижимости.

Карта г. Улан-Удэ

1.4 Анализ местоположения объекта

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Октябрьском районе на ул. Ключевская 70а. Вблизи оцениваемого объекта находятся все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, образовательные учреждения, общепит, банк «Сбербанк», ТЦ «Титан», парикмахерская, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Застроенность окружения высокая.

Транспортная доступность оценивается как отличная: примерно 1-2 минуты пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом района оценивается как отличная: рядом проходят около 13 автобусных маршрутов. Отдаленность от центра города - 10 минут на автобусе. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте. Наблюдается развитая инженерная инфраструктура: наличие водоснабжения в хорошем состоянии, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные сети.

С точки зрения влияния на спрос и предложения, а, следовательно, и на процесс формирования стоимости, все вышеперечисленные аспекты местоположения являются положительными, кроме отдаленности от центра города.

Карта места расположения объекта

Местоположение объекта оценки

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества - это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки - квартира, расположенная на двенадцатом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1 Затратный подход

Стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

стоимость квартира рыночный затратный

С₂₀₁₁=Ц₁₉₇₁*К_попр*К_{сейсмич}*И_1982/1971*К_рег*И_2001/1982*И_2011/2001*К_1клим*V*НДС

Где Ц₁₉₇₁ - цена строительства в 1982 г. 1 м³ здания. 32,7

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,04.

И_1982/1971 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1982 г. по отношению к 1971 г. = 1,17;

К_рег - региональная поправка к Индексу_2000/1987 для Бурятии = 1,08.

И_2000/1987 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2000 г. по отношению к 1987 г. На 1.01.2000 г. этот индекс составил 10,111.

И_2011/2000 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2010 г. по отношению к 2000 г. На 1.01.2011 г. этот индекс составил 6.24

К_1клим - поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V - объем здания. V= 128,7 мі

НДС - налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость жилого дома по состоянию на 10.11.2011 г. будет равна:

С₂₀₁₁=32,7*1,04*1,17**1,08*10,111*5,24*6,24*128,7*1,18=2142464 руб.

Определение величины накопления износа.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Устранимый износ не учитывается, т.к. оцениваемый объект не нуждается в косметическом ремонте.

Расчет неустранимого физического износа

Основные конструктивные элементы	Уд. вес в общей стоимости, %	Срок эксплуатации, лет	Неустранимый износ, %
		Фактический	Нормативный	по сроку эксплуатац.	фактический
Фундамент	9	4	200	0,02	0,18
Стены и перегородки	20	4	150	0,026	0,52
Перекрытия	17	4	150	0,026	0,442
Кровля	2	4	150	0,026	0,052
Полы	7	4	50	0,08	0,56
Проемы (в перегородках)	9	4	80	0,05	0,45
Отделочные работы	14	-	80	-	-
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	16	2	40	0,05	0,8
Прочие работы	6	1	35	0,028	0,168
Всего	100				3,172

В результате произведенных расчетов физический износ составил 3,172%.

Расчет устранимого физического износа

Конструктивный элемент	Уд. вес в общей стоимости, %	Характер износа	Работы по устранению	% исправления
Фундамент	9	Небольшие трещины	Затирка трещин.	5
Стены	20	Отдельные трещины	Заделка трещин	30
Полы	17	Истертость в ходовых местах	Замена повреждённых полотен	15
Перекрытия	2	Трещины	Нанесение цементной штукатурки, покраска	25
Кровля	7	-	-	-
Проёмы	9	Щели в притворах	Замазка	30

Физический устранимый износ = 9*5%+20*30%+17*15%+2*25%+9*30%=12,2%

Физический устранимый износ составляет 2142464*12,2%= 261381 рублей.

Расчет накопленной суммы износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
устранимый,	12,2%*214246= 261381
неустранимый,	3,172%*2142464=67959
Функциональный износ:
устранимый,	-
неустранимый,	-
Экономический износ:	-
Накопленный износ:	329340

Все вышеуказанное позволяет, заполнить таблицу 2.5, в которой рассчитана рыночная стоимость затратным подходом:

Рыночная стоимость затратным подходом

Стоимость восстановления (замещения),	2142464
Накопленный износ,	329340
Стоимость объекта недвижимости,	1813124

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, равна 1813124 рублей.

2.2 Рыночный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Таблица 2.4 отражает алгоритм нахождения стоимости объекта недвижимости и включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Таблица корректировок по сравнимым продажам

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Адрес	Ключевская, 70а	Ключевская, 76а	Ключевская, 57	Ключевская, 70	Ключевская, 76а
Цена, руб.	-	1 100 000	1 300 000	2 050 000	2 100 000
Условия сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Строительные характеристики	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный
Время продажи	-	-	-	-	-
Кол-во кв. м.	40,1	12,5	26	40	43
Этаж	12	9	8	10	4
Балкон	+	+	+	+	+
Количество комнат	1	1	1	1	1
Сигнализация	- (+18 000 р.)	- (+18 000 р.)	- (+18 000 р.)	+	+
Кабельное TV	- (+1 000 р.)	- (+1 000 р.)	+	+	+
Стеклопакет	+	+	+	+	+
Скорректированная цена квартиры, руб.	-	1 119 000	1 318 000	2050000	2100000
Общее количество поправок	-	3	3	3	3
Количество внесенных поправок	-	2	1	0	0
Вес 1 квартиры	-	1	2	3	3
Цена 1 кв. м., руб.	-	89 520	50 692	51 250	48 837
Средняя взвешенная цена квартиры, руб.	((89520*1+50692*2+51250*3+48837*3)/1+2+3+3)*40,1=2188413

Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж, равна 2188413 руб.

В процессе нахождения стоимости методом сравнения продаж было учтено 10 различных корректировок для объектов - аналогов, а именно, корректировка на условия сделки, строительные характеристики, время продажи, количество кв. м., этаж, наличие балкона, количество комнат, наличие сигнализации, кабельного телевидения и стеклопакетов, так как именно эти факторы наиболее существенно влияют на стоимость объекта недвижимости.

Определение корректировки на сигнализацию и кабельное телевиденье, устанавливалась количественным методом издержек, который заключается в нахождении вклада корректируемого элемента в общую стоимость недвижимости. Средняя стоимость установки кабельного телевидения равна 1000 р., средняя стоимость установки сигнализации равна 18000 р..Следовательно, величина издержек по данным конструктивным элементам равна 1000 р. и 18000 р. соответственно. Величина корректировки на наличие такого конструктивного элемента как балкон, определялась на основе качественного метода относительного сравнительного анализа, который заключается в нахождении парной продажи, которая отличается от объекта оценки только одним конструктивным элементом, в данном случае отсутствием балкона.

2.3 Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Расчет чистого операционного дохода

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Данные о ставках арендной платы по сопоставимым объектам

Объект сравнения	Ед. сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Местоположение		Ул. Ключевская	Ул. Ключевская	Ул. Ключевская	Ул. Ключевская	Ул. Ключевская
Ставка арендной платы, руб.	Руб.		9000	8000	9500	10000
Коммунальные услуги		Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телефон, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телефон, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телефон, телевидение	Электроснабжение, холл. и гор. вода, канализация, отопление, телефон, телевидение
Условия аренды		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Вид арендной платы		Наличные	Наличные	Наличные	Наличные	Наличные
Срок действия договора		12 мес.	12 мес.	12 мес.	12 мес.	12 мес.
Источник информации		Газета «Из рук в руки»	Газета «Из рук в руки»	Газета «Из рук в руки»	Газета «Из рук в руки»	Газета «Из рук в руки»

Отчет о доходах и расходах на основании полученной информации

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Потенциальный валовый доход от аренды (ПВД), руб. в мес.	9000	9000	8000	9500	10000
Потенциальный валовый доход от аренды (ПВД), руб. в год	108000	108000	96000	114000	120000
Недогрузка (10%)	10800	10800	9600	11400	12000
Действительный валовый доход	97200	97200	86400	102600	108000
Операционные расходы	Жэу (600), э/э (230), отопление (1500), хол. Вода (120), гор. (230), интернет (350)=3 030 *12= 36 360	36360	36360	36360	36360
ЧОД	60840	60840	50040	66240	71640

Определение стоимости объекта недвижимости

Капитализация дохода - преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящие время стоимость.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость либо путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент дохода. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Определение коэффициента капитализации

Объект сравнения	Цена продажи	ЧОД	Коэффициент капитализации
Аналог 1	1 350 000	60840	0,045
Аналог 2	1 400 000	60840	0,043
Аналог 3	1 450 000	50040	0,034
Аналог 4	1 500 000	71640	0,047
Средневзвешенное значение			0,042

Коэффициент капитализации = ЧОД/ Цена продажи

Стоимость объекта недвижимости = ЧОД/К_{кап.ср.зн}. = 60840/0,042 = 1448571

Т.е. стоимость объекта оценки доходным подходом составила 1 448 571 (один миллион четыреста сорок восемь тысяч пятьсот семьдесят один рубль)

3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается сама цель оценки.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты (табл. 3.1).

Метод	Стоимость
Затратный подход, в руб.,	1813124 рублей.
Сравнительный подход, в руб.,	2188413 рублей.
Доходный подход, в руб.	1448571 рублей.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном и доходном подходе. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

3. Доходный метод считается надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.

Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты

Показатели		Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность и полнота информации	00,3	О0,25	0,50	0,25
Допущения, принятые в расчётах	00,15	00,20	0,30	0,50
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	00,2	00,20	0,50	0,30
Способность учитывать конъюнктуру рынка	00,15	00,35	0,25	0,40
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	00,2	00,20	0,30	0,50
Весовые показатели достоверности метода оценки	01	00,24	0,37	0,39

Метод	Весовой коэффициент
Затратный подход, в руб.,	0,24
Сравнительный подход, в руб.	0,39
Доходный подход, в руб.,	0,37

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (С, руб.) определяется по формуле:

С = C₁*Q₁ + C₂*Q₂ + C₃*Q₃

где C₁, C₂, C₃ - стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходным подходами, руб.; Q₁, Q₂, Q₃ - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

С =1813124* 0,24 + 2188413* 0,39 + 1448571* 0,37 = 1824602

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применение методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская 70а-56 по состоянию на 5 ноября 2011 г., с учетом округления составляет: 1824602 рублей (один миллион восемьсот двадцать четыре шестьсот два рубля).

Сертификат рыночной стоимости

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

- мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

- ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

- наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

- удостоверяем, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества Оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

- расчетная стоимость признается действительной на 5 ноября 2011 г.

Заключение

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.

Дисциплина «Оценка недвижимости» призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в частности, рынка недвижимости, и для студентов специальности «Финансы и Кредит» изучение этой дисциплины послужит хорошей основой для экономического и технического образования.

Написание курсовой работы по дисциплине «Оценка недвижимости» способствует закреплению теоретических положений, рассмотренных на лекциях, расширению знаний по отдельным вопросам и получению навыков организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике.

В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки была выбрана квартира моих родственников, и мы научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным и доходным подходами. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно-правовые акты, а также законы.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из проведения регрессионного анализа факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов.

Также научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов.

Полученные мной навыки по оценке жилой недвижимости очень пригодятся в моей дальнейшей учебе и работе.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации

2. ФЗ «Об оценочной деятельности Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 - ФЗ от 29 июля 1998 года (в редакциях Федеральных законов от 21.12.2001 года №178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 года №143-ФЗ, от 10.01.2003 года №15-ФЗ, от 27.02.2003 года №29-ФЗ, от 22.08.2004 года №122-ФЗ, от 05.01.2006 года №7-ФЗ, от 27.07.2006 года №157-ФЗ, от 05.02.2007 года №13-ФЗ; 13.07.2007 года №129-ФЗ, от 24.07.2007 года №220-ФЗ, от 30.06.2008 года №108-ФЗ, от 07.05.2009 года №91-ФЗ, от 17.07.2009 года №145-ФЗ, от 18.07.2009 года №181-ФЗ);

3. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

4. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255;

5. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254.

6. Джек Фридман. Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М. ДЕЛО 1997 461 с.

7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 1994. 230 с.

8. А.Г. Грязнова М.А. Фетодова. Оценка недвижимости М. Финансы и статистика 2008 557 с.

9. С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости М. Маросейка 2009 420 с.

10. Е.Н. Иванова. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие М. Кнорус 2009. 344 с.

11. В.И. Оценка стоимости земельных участков Учебное пособие. М Кнорус 2008 220 с.

12. Джозефа К. Эккерта. Оценка земельной собственности. «Красная гора». Красногорск. 1993.

13. Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации» Вопросы оценки земли Международная академия оценки и консалтинга. М. 2003

14. В.А. Прорвич. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие. М. Экономика 2004

15. А.В. Каминский Ю.И. Страхов Е.М. Трейгер Анализ практики оценки недвижимости. Международная академия оценки и консалтинга. М. 2004

16. Газета бесплатных объявлений «Из рук в руки» №35 от 10 мая 2010 г.

17. копии документов, предоставленные для оценки жилого здания.

§І§С§Щ§Ю§Ц§л§Ц§Я§а на Allbest.ru