2. Оценка потерь от недогруженности (недоиспользования) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы. Определение действительного валового дохода определяется по следующей формуле:

ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи (18)

3. Определение величины операционных расходов. Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды жилой недвижимости, которые, как правило, включают только подоходный налог (13% от годового дохода) и налог на имущество (в расчетах принято 0,1% от стоимости, полученной по затратному подходу). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи, как правило, оплачивает арендатор.

4. Определение коэффициента капитализации. При оценке жилой недвижимости за основу установления величины коэффициента капитализации целесообразно использовать значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенного методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточно достоверной информации по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

(19)

где NOI - чистый операционный доход от квартиры, руб./год;

V - рыночная стоимость квартиры, руб.

Расчет коэффициента капитализации производится следующим образом (табл. 15).

Таблица 15

Расчет коэффициента капитализации

Аналог, местоположение	Цена предложения, V, руб.	Предполагаемый чистый операционный доход, NOI, руб./год	Коэффициент капитализации, R
1.
2.
3.
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации, R

5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле:

(20)

где NOI - чистый операционный доход от квартиры, руб./год;

V - рыночная стоимость квартиры, руб.;

R - коэффициент капитализации.

Результаты расчета сводятся в табл. 16.

Таблица 16

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Показатель	Значение
1. Ставка арендной платы, руб./месяц
2. Ставка арендной платы, руб./год (01 х 12)
3. Потери от недоиспользования, %
4. Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. [02 х (1-03/100)]
5. Операционные расходы - подоходный налог, руб. (04 х 13 %)
6. Операционные расходы - налог на имущество, руб. (затрат. подход х 0,1 %)
7. Чистый операционный доход, руб./год [04 - (05+06)]
Коэффициент капитализации R
Рыночная стоимость квартиры, руб. (07 / 08)

Полученный результат округляется.

Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

, (21)

где k - количество аналогов;

С_o - оценка рыночной стоимости объекта оценки;

C_oi - оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога;

W_i - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:

, (22)

где Ц_i - цена i-го аналога;

n - количество ценообразующих факторов;

Дц_ij - корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

После проведения анализа рынка необходимо отобрать аналоги, сопоставимые с объектом оценки, и данные свести в табл. 17.

Таблица17

Описание объектов - аналогов

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение
Условия продажи/предложения
Время продажи/предложения
Права собственности
Условия финансирования
Местоположение (район)
Адрес
Привлекательность местоположения
Транспортная доступность
Год постройки
Материалы стен дома
Этаж/этажность
Площадь общая, кв. м
Площадь жилая, кв. м
Высота потолка, м
Тип планировки
Балкон/лоджия
Отделка квартиры
Состояние квартиры
Коммуникации
Системы безопасности
Телефон
Цена, руб.
Цена за 1 кв. м, руб.
Источник информации
Контактный телефон

Корректировки вносятся по принципу «лучше/хуже», при этом они могут быть как абсолютные, то есть оцененные в рулях, так и относительные - в процентах, например, лучше на 1000 руб. или хуже на 10% (коэффициент 0,9). При корректировке целесообразно использовать удельные показатели стоимости, например, арендную плату за один квадратный метр общей площади квартиры. Каждая корректировка сопровождается пояснением, результаты сводятся в табл. 18.

Таблица18

Внесение корректировок цен аналогов

Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. Цена за 1 кв. м, руб.
3. Перевод цены предложения в цену сделки, коэфф.
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
4. Время прод./предл., коэф.
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
6. Имущественные права, коэф.
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
8. Условия финансирования, коэф.
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
10. Местоположение, коэф.
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
12. Транспортная доступность, коэф.
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
14. Материалы стен дома, коэф.
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
16. Этаж, коэф.
17. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
18. Площадь, коэф.
19. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
20. Высота потолка, коэф.
21. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
22. Планировка, коэф.
23. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
24. Балкон/лоджия, коэф.
25. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
26. Отделка, коэф.
27. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
28. Состояние, коэф.
29. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
30. Коммуникации, коэф.
31. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
32. Системы безопасности, коэф.
33. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
34. Телефон, коэф.
35. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
36. Суммарная корректировка [35/01]
37. Вес (от 1 до 3)
38. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб.

Ранжирование скорректированных цен 1 кв. м квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС определяется по формуле

С = С_{1 кв.м}Ч S_кв, (23)

где С_{1 кв.м} - средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры (строка 38 табл. 18);

S_кв - площадь оцениваемой квартиры.

Полученный результат округляется.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости. Применение трех подходов к оценке стоимости недвижимости дает три результата, которые, как правило, различны по численному значению. Абсолютная сходимость результатов стоимости возможна в том случае, если экономические условия таковы, что обеспечивается полная занятость и производство уравновешивается предложением. Такая ситуация практически не достижима, и поэтому возникает необходимость согласования стоимостей, определенных в рамках различных подходов.

Эксперты-оценщики обычно используют три основных способа согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стоимости объекта: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчете средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придании определенных весов результатам оценки, полученным различными методами, а также в выборе на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

Определение весов необходимо производить на основе многокритериальной оценки каждого из применяемых методов. В качестве критериев рассматриваются следующие: достоверность информации, полнота информации, способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, способность учитывать конъюнктуру рынка, способность учитывать местоположение, допущения, принятые в расчетах. При этом следует учитывать, что полное выполнение каждого критерия обеспечивает использование всех трех подходов. Таким образом, 100 % соответствия каждому критерию распределяются на основе экспертной оценки между тремя подходами, например, доходный подход - 30 %, затратный - 40 %, сравнительный - 30 % (в сумме 100 %).

Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 19.

Таблица 19

Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости

Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1. Достоверность информации
2. Полнота информации
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка
5. Способность учитывать местоположение
6. Допущения, принятые в расчетах
7. Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)
8. Удельные весовые показатели, % (07/600)

Итоговая стоимость объекта (табл. 20) оценки определяется по формуле

, (24)

где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃ - стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ - средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно.

Таблица 20

Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Наименование подхода	Стоимость, руб.	Весовой показатель	Доля в итоговой стоимости, руб.
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

По итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости (Приложение 5).

Каждый отчет об оценке стоимости должен сопровождаться приложениями, состав которых определяется оценщиком самостоятельно, исходя из целей и задач оценки, а также наличия информации. В состав приложений необходимо включить: выкопировку из плана города с месторасположением и фотографиями объекта (внешний и внутренний вид), технический паспорт объекта, таблицы с расчетами, не включенные в основной отчет, справочную информацию об оценщике (диплом, полис страхования ответственности), расширенный терминологический словарь и другие документы.

ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ

Задание 1

Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.

Характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 1500 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50Ч30 метров.

Общий вид



План первого этажа

План мансардного этажа

Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения

Вид права	Собственность
Существующие ограничения (обременения) права	Не имеется
Кадастровый (условный) номер объекта
Свидетельство о государственной регистрации права
Дата выдачи
ОКРУЖЕНИЕ
Адрес (местоположение) объекта	Определяется студентом
Административный район	Определяется студентом
Микрорайон	Определяется студентом
Плотность застройки	Определяется студентом
Престижность и привлекательность района	Определяется студентом
Расстояние от остановок общественного транспорта	Определяется студентом
Расстояние от основных магистралей города	Определяется студентом
Инфраструктура	Определяется студентом
Места отдыха, достопримечательности	Определяется студентом
Смог, грязь, шум - уровень	Определяется студентом
Наличие вблизи объектов промышленности	Определяется студентом
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб.	Определяется студентом
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе	Определяется студентом

Характеристика дома

Год постройки	2005	Газоснабжение	Централизованное
Материал стен дома:	Силикатный кирпич	Канализация	Септик
Число этажей	2	Отопление	Автономное от газового котла, камин
Лифт	--	Водоснабжение	Централизованное холодное
Мусоропровод	--	Состояние подвала	--
Электроосвещение	Централизованное	Состояниеподъезда	Хорошее

Характеристика квартиры

Количество комнат	4	Санузел	2 (совмещенные)
Этаж оцениваемой квартиры	1,2	Лоджия/балкон	--
Площадь общая, кв. м	169	Наличие систем безопасности	Укрепленные двери, видеофон, сигнализация
Площадь жилая, кв. м	75,3	Состояние вентиляционной шахты	Отличное
Площадь 1 комнаты, кв. м	40,5	Плита	Газ/электричество
Площадь 2 комнаты, кв. м	20,4	Телефон	Есть
Площадь 3 комнаты, кв. м	19,8	Ориентация окон	Разносторонняя
Площадь 4 комнаты, кв. м	18,5	Особенности планировки	Повышенной комфортности
Площадь кухни, кв. м	18,4	Отделка квартиры	Улучшенная
Площадь ванны, санузла, кв. м	8,9 и 5,0	Кабельное телевидение	Есть
Высота потолка, м	3,0	Прочие характеристики

Характеристика конструктивных элементов

Элементы	Описание	Состояние
Фундаменты	Сборный железобетон	Хорошее
Цоколь	Штукатурка	Хорошее
Перекрытия	Сборный железобетон	Хорошее
Полы	Ламинированный паркет, керамическая плитка	Хорошее
Стены	Силикатный кирпич	Хорошее
Кровля	Мансардная, металлочерепица	Хорошее
Потолок	Улучшенная штукатурка	Хорошее
Наружная отделка	Штукатурка, улучшенная окраска	Хорошее
Окна	Деревянные стеклопакеты	Хорошее
Двери	Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие	Хорошее
Сантехника	Керамическая	Хорошее
Отопление	Газовый котел «Дедитрих», камин	Хорошее
Водопровод	Холодное - централизованное Горячее - газовая колонка	Хорошее
Канализация	Септик на участке 20 куб. м	Хорошее
Электрооборудование	Централизованное	Хорошее

Задание 2

Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.

Характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 1500 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50Ч30 метров.

Общий вид

План первого этажа

План второго этажа

Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения

Вид права	Собственность
Существующие ограничения (обременения) права	Не имеется
Кадастровый (условный) номер объекта
Свидетельство о государственной регистрации права
Дата выдачи
ОКРУЖЕНИЕ
Адрес (местоположение) объекта	Определяется студентом
Административный район	Определяется студентом
Микрорайон	Определяется студентом
Плотность застройки	Определяется студентом
Престижность и привлекательность района	Определяется студентом
Расстояние от остановок общественного транспорта	Определяется студентом
Расстояние от основных магистралей города	Определяется студентом
Инфраструктура	Определяется студентом
Места отдыха, достопримечательности	Определяется студентом
Смог, грязь, шум - уровень	Определяется студентом
Наличие вблизи объектов промышленности	Определяется студентом
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб.	Определяется студентом
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе	Определяется студентом

Характеристика дома

Год постройки	2004	Газоснабжение	Централизованное
Материал стен дома:	Силикатный кирпич	Канализация	Центральная
Число этажей	2	Отопление	Автономное от газового котла, камин
Лифт	--	Водоснабжение	Централизованное холодное
Мусоропровод	--	Состояние подвала	--
Электроосвещение	Централизованное	Состояниеиподъезда	Хорошее

Характеристика квартиры

Количество комнат	6	Санузел	4 (раздельные)
Этаж оцениваемой квартиры	1,2	Лоджия/балкон	--
Площадь общая, кв. м	164,6	Наличие систем безопасности	Двери, видеофон, сигнализация
Площадь жилая, кв. м	91,7	Состояние вентиляционной шахты	Отличное
Площадь 1 комнаты, кв. м	24,8	Плита	Газ
Площадь 2 комнаты, кв. м	9,6	Телефон	Есть
Площадь 3 комнаты, кв. м	11,4	Ориентация окон	Разносторонняя
Площадь 4 комнаты, кв. м	12,5	Особенности планировки	Повышенной комфортности
Площадь 5 комнаты, кв. м	17,0
Площадь 6 комнаты, кв. м	16,4
Площадь, кухни, кв. м	11,4	Отделка квартиры	Улучшенная
Площадь ванны, санузла, кв. м	3,2/1,0 3,2/1,0	Кабельное телевидение	Спутниковое
Высота потолка, м	3,0	Прочие характеристики

Характеристика конструктивных элементов

Элементы	Описание	Состояние
Фундаменты	Сборный железобетон	Хорошее
Цоколь	Природный камень	Хорошее
Перекрытия	Сборный железобетон	Хорошее
Полы	Ламинированный паркет, керамическая плитка	Хорошее
Стены	Силикатный кирпич	Хорошее
Кровля	Чердачная, металлочерепица	Хорошее
Потолок	Улучшенная штукатурка	Хорошее
Наружная отделка	Штукатурка улучшенная окраска	Хорошее
Окна	Деревянные стеклопакеты	Хорошее
Двери	Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие	Хорошее
Сантехника	Керамическая	Хорошее
Отопление	Газовый котел «Дедитрих», камин	Хорошее
Водопровод	Холодное - централизованное; горячее - газовая колонка	Хорошее
Канализация	В центральную канализацию	Хорошее
Электрооборудование	Централизованное	Хорошее

Задание 3

Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.

Характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 2000 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50Ч40 метров.



Общий вид

План первого этажа

План второго этажа

Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения

Вид права	Собственность
Существующие ограничения (обременения) права	Не имеется
Кадастровый (условный) номер объекта
Свидетельство о государственной регистрации права
Дата выдачи
ОКРУЖЕНИЕ
Адрес (местоположение) объекта	Определяется студентом
Административный район	Определяется студентом
Микрорайон	Определяется студентом
Плотность застройки	Определяется студентом
Престижность и привлекательность района	Определяется студентом
Расстояние от остановок общественного транспорта	Определяется студентом
Расстояние от основных магистралей города	Определяется студентом
Инфраструктура	Определяется студентом
Места отдыха, достопримечательности	Определяется студентом
Смог, грязь, шум - уровень	Определяется студентом
Наличие вблизи объектов промышленности	Определяется студентом
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб.	Определяется студентом
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе	Определяется студентом

Характеристика дома

Год постройки	2004	Газоснабжение	Централизованное
Материал стен дома	Силикатный кирпич	Канализация	Центральная
Число этажей	2	Отопление	Автономное от газового котла
Лифт	--	Водоснабжение	Централизованное холодное
Мусоропровод	--	Состояние подвала	--
Электроосвещение	Централизованное	Состояние подъезда	Хорошее

Характеристика квартиры

Количество комнат	4	Санузел	2 (совмещенные)
Этаж квартиры	1,2	Лоджия/балкон	--
Площадь общая, кв. м	197,9	Наличие систем безопасности	Двери, видеофон, сигнализация
Площадь жилая, кв. м	78,6	Состояние вентиляционной шахты	Отличное
Площадь 1 комнаты, кв. м	26,8	Плита	Газ
Площадь 2 комнаты, кв. м	23,5	Телефон	Есть
Площадь 3 комнаты, кв. м	28,3	Ориентация окон	Разносторонняя
Площадь столовой, кв. м	14,6	Особенности планировки	Повышенной комфортности
Площадь холла, кв. м	9,8/9,5
Площадь гардеробной	6,0
Площадь, кухни, кв. м	8,3	Отделка квартиры	Улучшенная
Площадь ванны, санузла, кв. м	2,9/8,3	Кабельное телевидение	Спутниковое
Высота потолка, м	3,0	Прочие характеристики

Характеристика конструктивных элементов

Элементы	Описание	Состояние
Фундаменты	Сборный железобетон	Хорошее
Цоколь	Натуральный камень	Хорошее
Перекрытия	Сборный железобетон	Хорошее
Полы	Ламинированный паркет, керамическая плитка	Хорошее
Стены	Силикатный кирпич	Хорошее
Кровля	Чердачная, металлочерепица	Хорошее
Потолок	Улучшенная штукатурка	Хорошее
Наружная отделка	Штукатурка, улучшенная окраска	Хорошее
Окна	Деревянные стеклопакеты	Хорошее
Двери	Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие	Хорошее
Сантехника	Керамическая	Хорошее
Отопление	Газовый котел «Дедитрих»	Хорошее
Водопровод	Холодное - централизованное; горячее - газовая колонка	Хорошее
Канализация	В центральную канализацию	Хорошее
Электрооборудование	Централизованное	Хорошее

Задание 4

Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.

Характеристика земельного участка

Земельный участок площадью 1200 кв. м имеет прямоугольную форму размером 30Ч40 метров.

Общий вид



План первого этажа

План второго этажа

Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения

Вид права	Собственность
Существующие ограничения (обременения) права	Не имеется
Кадастровый (условный) номер объекта
Свидетельство о государственной регистрации права
Дата выдачи
ОКРУЖЕНИЕ
Адрес (местоположение) объекта	Определяется студентом
Административный район	Определяется студентом
Микрорайон	Определяется студентом
Плотность застройки	Определяется студентом
Престижность и привлекательность района	Определяется студентом
Расстояние от остановок общественного транспорта	Определяется студентом
Расстояние от основных магистралей города	Определяется студентом
Инфраструктура	Определяется студентом
Места отдыха, достопримечательности	Определяется студентом
Смог, грязь, шум - уровень	Определяется студентом
Наличие вблизи объектов промышленности	Определяется студентом
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб.	Определяется студентом
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе	Определяется студентом

Характеристика дома

Год постройки	2004	Газоснабжение	Централизованное
Материал стен дома:	Силикатный кирпич	Канализация	Центральная
Число этажей	2	Отопление	Автономное от газового котла
Лифт	--	Водоснабжение	Централизованное холодное
Мусоропровод	--	Состояние подвала	--
Электроосвещение	Централизованное	Состояние подъезда	Хорошее

Характеристика квартиры

Количество комнат	5	Санузел	2 (совмещенные)
Этаж оцениваемой квартиры	1,2	Лоджия/балкон	--
Площадь общая, кв. м	130,0	Наличие систем безопасности	Двери, видеофон, сигнализация
Площадь жилая, кв. м	64,8	Состояние вентиляционной шахты	Отличное
Площадь 1 комнаты, кв. м	18,6	Плита	Газ
Площадь 2 комнаты, кв. м	8,2	Телефон	Есть
Площадь 3 комнаты, кв. м	12,1	Ориентация окон	Разносторонняя
Площадь 4 комнаты, кв. м	16,1	Особенности планировки	Повышенной комфортности
Площадь 5 комнаты, кв. м	9,8
Площадь столовой, кв. м	19,6
Площадь, кухни, кв. м	6,0	Отделка квартиры	Улучшенная
Площадь ванны, санузла	3,3/6,0	Телевидение	Спутниковое
Высота потолка, м	3,0	Прочие характеристики

Характеристика конструктивных элементов

Элементы	Описание	Состояние
Фундаменты	Сборный железобетон	Хорошее
Цоколь	Штукатурка	Хорошее
Перекрытия	Железобетонные плиты	Хорошее
Полы	Ламинированный паркет, керамическая плитка	Хорошее
Стены	Силикатный кирпич	Хорошее
Кровля	Чердачная, металлочерепица	Хорошее
Потолок	Улучшенная штукатурка	Хорошее
Наружная отделка	Облицовочный кирпич	Хорошее
Окна	Деревянные стеклопакеты	Хорошее
Двери	Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие	Хорошее
Сантехника	Керамическая	Хорошее
Отопление	Газовый котел «Дедитрих»	Хорошее
Водопровод	Холодное - централизованное; горячее - газовая колонка	Хорошее
Канализация	В центральную канализацию	Хорошее
Электрооборудование	Централизованное	Хорошее

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Наша страна постепенно продвигается к цивилизованному рынку. Данный процесс связан с последовательным расширением всего спектра форм собственности, в том числе недвижимости, которая все чаще является объектом купли-продажи, становится все больше и собственников, которые характерны весьма широким диапазоном - от частных лиц до государства. Каждому, кто владеет той или иной недвижимостью, необходимо знать ее рыночную стоимость, которая постоянно меняется, в связи с трансформациями, происходящими на рынке под воздействием спроса и предложения.

Без точной рыночной оценки недвижимости невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки недвижимости волнуют не только отдельных граждан, но и юридических лиц. Любые действия на рынке, связанные с изменением собственника, обязательно начинаются с оценки объекта. В такой оценке оказываются кровно заинтересованными не только участники конкретной сделки, но и многие другие стороны. Так, в правильной оценке недвижимости прямо и непосредственно заинтересованы государственные органы, инвесторы, кредиторы, страховые компании, акционеры, партнеры по бизнесу, менеджеры и т. д. и т. п.

В пособии рассмотрены основные подходы к оценке стоимости недвижимости и предложена методика составления отчета об оценке. Изложенная методика позволяет студентам самостоятельно овладеть навыками оценки стоимости недвижимости и применить их при выполнении заданий для самостоятельной работы.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 16 июля 1998 г.

2. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.

3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.

4. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.

5. Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.

6. Федеральный стандарт оценки №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 № 328.

7. Федеральный стандарт оценки №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» утвержден приказом Минэкономразвития России № 628 от 07.11.2011 г.

8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости. Сб. № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. - М., 1970.

9. ВСН 53-86(р). «Правила оценки физического износа жилых зданий». - М.: Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова Минжилкомхоза РСФСР, 1987.

10. «Протокол об утверждении показателей по ценообразованию в строительстве на 2 квартал 2010 г.». ГАУ ВО «Региональный центр по ценообразованию в строительстве Волгоградской области

11. «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве». Государственный строительный комитет СССР. Письмо от 6 сентября 1990 г. № 14-д

12. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года.

13. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст] / Фридман Д., Ордуэй Н.: пер. с англ. - М.: Дело, 1997.

14. Воронцов, А.П. Кадастровая оценка земли [Текст]: учебное пособие / А.П. Воронцов. - ИКФ «ЭКСМОС», 2002. - 240 с.

15. Государственный земельный кадастр [Текст] / В.Л. Баденко, В.В. Гарманов, Г.К. Осипов. - СПб.: Питер, 2003. - 320 с.

16. Дамодаран, А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов [Текст] / А. Дамодаран; пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 1342 с.

17. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р).

18. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости [Текст] / М.А. Федотова, Г.М. Кондрашов, Р.Ф. Гинзбург, [и др.]. - Астрахань: ГУП «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2003. - 359 с.

19. Оценка земли [Текст]: учебное пособие / Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев [и др.]. - Нижний Новгород, 2003.

20. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005.

21. Оценочная деятельность в экономике [Текст]: учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. - 304 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке от 27 августа 2010 года, заключенным между ООО «Вымпел» и НЦЭС «Балтэкспертиза», нами произведена Оценка рыночной стоимости:

встроенного нежилого помещения, находящегося по адресу г. Калининград, бульвар Спокойствия, 102;

встроенного нежилого помещения, находящегося по адресу г. Калининград, ул. Лейтенанта Иванова, д. 29-37.

Предполагается, что проведенная нами оценка будет использоваться для сделки купли-продажи.

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Федеральных стандартов оценки.

При оценке мы исходили из предположения, что объекты не заложены и не обременены долговыми обязательствами. Обращаем внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

На основании информации, представленной в приведенном ниже Отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость по состоянию на 27.08.10 г. составляет:

Основная информация и анализ, использованные для оценки стоимости, отражены в соответствующих разделах Отчета. В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА

Настоящим Оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждают, что у них не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщики выступили в качестве беспристрастных консультантов.

С учетом наилучшего использования знаний и опыта Оценщиков, настоящим удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

Оценка произведена с учетом всех ограничивающих условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиками самостоятельно. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

Настоящая оценка произведена в соответствии с законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ с изм. и доп. и Федеральными стандартами оценки.

Настоящий отчет подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики, и привлеченный для выполнения работы по оценке персонал соответствует существующим требованиям.

Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости собственности, оцениваемой в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по заключенному договору.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

Следующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью данного исследования.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях и задачах.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Сведения, полученные Оценщиком от третьих сторон и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

Мнение Оценщиков относительно рыночной стоимости объектов оценки действительно на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Выписка из сборника № 28

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ

Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ 2. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

С МАЛОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ

Жилые здания пятиэтажные крупнопанельные,

с техническими подпольями

Группа капитальности I

Характеристика здания

Фундаменты железобетонные; стены _ из трехслойных панелей, утепленных минеральной ватой, заполненные дверными и оконными проемами; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; кровля рулонная по железобетонным плитам; полы линолеумовые.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон.

Таблица 49

Восстановительная стоимость 1 куб. м объема здания в рублях

Территориальные пояса	Объем здания в куб. м, до
	8000	12000	18000	24000
	а	б	в	г
1	26,5	25,4	25,3	24,9
2	27,8	26,7	26,6	26,1
3	29,2	27,9	27,8	27,4
4	30,5	29,2	29,1	28,6
5	33,1	31,8	31,6	31,1
6	53,0	50,8	50,6	49,8
7	64,9	62,2	62,0	61,0
8	68,9	66,0	65,8	64,7
9	74,2	71,1	70,8	69,7
10	83,7	80,3	79,9	78,7

Таблица 49А

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ пп	Конструкции	а	б	в	г
1	Фундаменты	3	3	2	2
2	Стены и перегородки	43	43	43	42
3	Перекрытия	10	11	11	11
4	Крыши	7	6	7	7
5	Полы	12	12	12	13
6	Проемы (в перегородках)	6	6	6	6
7	Отделочные работы	3	3	3	3
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13	12	12	12
9	Прочие работы	3	4	4	4
	ИТОГО	100	100	100	100

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

В результате проведенного анализа и расчетов, рыночная стоимость оцениваемых встроенных помещений составила (с учетом округления):

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными и согласно нашим профессиональным знаниям:

изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности;

произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими личными непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объектах собственности, являющимися предметом данного отчета. Мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

наше вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата;

задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

оценщики лично осмотрели оцениваемые объекты;

наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки;

рыночная стоимость признается действительной на дату оценки.

Размещено на Allbest.ru