Оценка стоимости недвижимости: теория и практика

наличие препятствий для движения (реки, водохранилища, каналы, железная дорога и т.д.);

в) уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала:

уровень пешеходной доступности городского центра;

уровень доступности общественным транспортом городского центра;

уровень доступности автомобильным транспортом городского центра.

2. Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории:

а) обеспеченность территории кадастрового квартала инженерными системами:

наличие централизованных сетей теплоснабжения;

наличие централизованных сетей водоснабжения;

наличие централизованных сетей газоснабжения;

наличие и достаточность телефонных линий;

наличие централизованных сетей канализации;

наличие сетей энергоснабжения;

б) состояние общего благоустройства территории кадастрового квартала:

наличие уличного освещения;

наличие ливневой канализации;

наличие дорог с твердым покрытием;

наличие парковок (автостоянки) для автотранспорта.

3. Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения:

а) наличие и доступность локальных объектов соцкультбыта на территории кадастрового квартала:

детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ;

стационарных объектов общественного питания (столовые, кафе и т.п.), объектов бытового обслуживания населения (ателье, парикмахерские, мастерские по ремонту и т.п.), учреждений связи (почта, телеграф и т.п.);

детских и взрослых поликлиник;

капитальных объектов розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т.п.);

спортивных площадок;

б) доступность объектов соцкультбыта городского значения с территории кадастрового квартала:

объектов здравоохранения;

головных инженерных сооружений транспортных сетей (вокзалы и т.п.);

учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений, образовательных и научных учреждений (выставочный зал, художественная галерея, дворец спорта, университет, научная библиотека и т.п.);

объектов индустрии отдыха и развлечений (казино, концертный зал и т.п.);

объектов стационарной торговли (центральный универсальный магазин, центральный рынок, ярмарочный центр и т.п.);

малопривлекательных социальных объектов (психиатрическая больница, тюрьма, лагерь беженцев и т.п.).

4. Состояние окружающей среды на территории кадастрового квартала:

а) загрязнение воздуха, почвы и почвенных вод;

б) шумовое, электромагнитное, радиационное загрязнения окружающей среды.

5. Эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории:

а) архитектурно-эстетическая и историческая ценность застройки территории кадастрового квартала:

архитектурно-эстетическая ценность застройки;

наличие исторических комплексов или отдельных памятников истории и культуры;

наличие старых и ветхих строений;

нахождение кадастрового квартала в исторической части города;

б) рекреационная и ландшафтная ценность территории кадастрового квартала:

доступность общегородских объектов рекреации (парки культуры и отдыха, заповедники, лесопарки) общественным транспортом;

доступность общегородским транспортом общегородских сезонных объектов рекреации (пляжи, горнолыжные базы и т.д.);

наличие озеленения (аллеи, бульвары скверы и т.д.);

наличие ценных ландшафтов;

наличие природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон.

6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера:

а) инженерно-геологические условия строительства на территории кадастрового квартала:

наличие мест с высоким уровнем залегания грунтовых вод;

нарушенность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями;

наличие скальных пород среди грунтов;

б) степень подверженности территории кадастрового квартала воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера:

возможность затопления и подтопление паводками и наличие заболоченных мест;

нарушенность грунтов карстовыми явлениями, возможность оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов;

подверженность территории кадастрового квартала разрушительным природным и стихийным воздействиям.

Описание земельного участка (местоположения объекта оценки) целесообразно излагать письменно, а некоторые данные необходимо представить в табличном виде, например, как в табл. 4.

Таблица 4

Описание объекта оценки, оцениваемых прав и окружения

Параметры характеристики	Описание
Вид права
Существующие ограничения (обременения) права
Кадастровый (условный) номер объекта
Свидетельство о государственной регистрации права
Дата выдачи
Адрес (местоположение) объекта
Административный район
Микрорайон
Плотность застройки
Престижность и привлекательность района
Расстояние от остановок общественного транспорта
Расстояние от основных магистралей города
Инфраструктура
Места отдыха, достопримечательности
Смог, грязь, шум - уровень
Наличие вблизи объектов промышленности
Средняя стоимость 1 кв.м общей площади в районе, руб.
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе:

4.2. Описание улучшений представляет собой подробное описание находящихся на земельном участке зданий и сооружений, а также имеющихся коммуникационных сетей, многолетних насаждений, водоемов и др.

Описание улучшений должно содержать характеристики дома, характеристики квартиры (офиса) (табл. 5, 6), а также характеристику конструктивных элементов (табл. 7).

Таблица 5

Характеристика дома

Год постройки		Газоснабжение
Материал стен дома		Канализация
Число этажей		Отопление
Лифт		Водоснабжение
Мусоропровод		Состояние подвала
Электроосвещение		Состояние подъезда

Таблица 6

Характеристика квартиры

Количество комнат		Санузел
Этаж оцениваемой квартиры		Лоджия/балкон
Площадь общая, кв. м		Наличие систем безопасности
Площадь жилая, кв. м		Состояние вентиляционной шахты
Площадь 1 комнаты, кв. м		Плита
Площадь 2 комнаты, кв. м		Телефон
Площадь 3 комнаты, кв. м		Ориентация окон
Площадь 4 комнаты, кв. м		Особенности планировки
Площадь, кухни, кв. м		Отделка квартиры
Площадь ванны, санузла, кв. м		Кабельное телевидение
Высота потолка, м		Прочие характеристики

Таблица 7

Характеристика конструктивных элементов

Элементы	Описание	Состояние
Полы
Стены
Потолок
Окна
Дверь
Сантехника
Центральное отопление
Водопровод
Канализация
Электрооборудование

Кроме того, описание улучшений должно содержать сведения о проводимых капитальных ремонтах и требуемых ремонтных работах.

Характеристика улучшений проводится на основе визуального осмотра и технической документации объекта оценки (технические паспорта, проекты и пр.).

4.3. Общая характеристика региона

Данный раздел содержит информацию, характеризующую географическое, природно-климатическое, социально-экономическое положение региона. В частности, в отчете необходимо привести следующие данные: географическое месторасположение, рельеф, ландшафт и наличие природных ископаемых в регионе. Занимаемая площадь и границы. Климат, осадки, преобладающие направления ветров. Исторический аспект развития региона и прочие характеристики.

Характеристика социально-экономического положения региона содержит сведения об отраслях экономики, развивающихся в регионе, количестве населения, в том числе трудоспособного, объеме валового регионального продукта, темпах строительства и другие характеристики. Примерный перечень характеристик социально-экономического развития региона приведен в табл. 8.

Таблица 8

Обзор социально-экономической ситуации региона

Показатели	Волгоградская область	Для сравнения
	на текущий период	к предыдущему периоду, в %	РФ	ЮФО
Объем промышленной продукции, млн. руб.
Валовая продукция сельского хозяйства, млн. руб.
Инвестиции в основной капитал, млн. руб.
Иностранные инвестиции, млн. долл. США
Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, млн. руб.
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м
Грузооборот предприятий транспорта, млн. т-км
Объем переработки грузов, млн. т
Оборот розничной торговли, млн. руб.
Объем платных услуг населению, млн. руб.
Внешнеторговый оборот (товары), млн. долл. в том числе:
экспорт
импорт
Вывоз продукции на остальную территорию России, млн. руб.
Индекс потребительских цен, %
Индекс цен производителей промышленной продукции, %
Индекс тарифов на грузовые перевозки, %
Численность зарегистрированных безработных, тыс. чел.
Среднедушевые денежные доходы населения:
номинальные, руб.
реальные, %
Начисленная среднемесячная заработная плата на 1 работника:
номинальная, руб.
реальная, %
Валовой региональный продукт, млн. руб.

Кроме того, в отчете необходимо отразить сведения о налогообложении недвижимости и доходов от ее использования в регионе, степени налогового изъятия и собираемости налогов; криминогенной ситуации и прочие сведения. Анализ общей характеристики региона завершается выводами.

4.4. Анализ рынка недвижимости города

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями: для выработки риэлтерским сообществом, руководителями риэлтерских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой - свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

Рынок недвижимости по назначению можно разделить на четыре сегмента: жилой, коммерческий, общественный и специальный. Наиболее часто рассматриваются экспертами жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. В свою очередь, коммерческая недвижимость делится на офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную, «развлекательную», объекты сферы услуг, рестораны.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основой определения стоимости. В том случае, если улучшения, находящиеся на земельном участке, имеют высокую степень физического, функционального и внешнего износа либо подлежат ликвидации наилучшее и наиболее эффективное использование рассматривается только для земельного участка как не застроенного. Если улучшения находятся в хорошем состоянии, то ННЭИ рассматривается для улучшения (объекта недвижимости), так как здание находится в хорошем состоянии, и его не предполагается сносить.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика по этому вопросу, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость оцениваемого объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1) законодательно разрешенное использование - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект;

2) физически возможные варианты использования - рассматриваются физически реальные на данной площади способы использования. Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений;

3) финансово осуществимые варианты использования - рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу;

4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

6. Определение стоимости объекта оценки

6.1. Определение стоимости земли

Включение данного раздела в настоящее учебное пособие предопределено логикой и последовательностью составления отчета об оценке объекта недвижимости. Однако детальное рассмотрение подходов и методов оценки земли неоправданно увеличило бы объем настоящей работы и не позволило бы автору сконцентрироваться на вопросах, в большей степени касающихся оценки улучшений объектов недвижимости - зданий. Ввиду этого, при рассмотрении вопросов определения стоимости земли, авторы отсылают читателя к другим источникам, достаточно подробно освещающим вышеназванные вопросы [14; 15; 17; 19].

6.2. Определение стоимости улучшений

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Основу затратного подхода составляет определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости. Существует несколько основных методов определения восстановительной стоимости, метод сравнительной единицы, метод разбиения по компонентам и метод количественного обоснования.

Метод количественного обоснования является самым трудоемким, поскольку предполагает составление сметной документации на возведение объекта недвижимости, как если бы он строился заново.

Метод разбиения по компонентам менее сложен и основан на том, что строительство объекта недвижимости можно условно разбить на определенные этапы (земляные работы, фундаменты, стены и т.д.), а затем, применяя укрупненные показатели сметной стоимости строительства и удельные веса каждого компонента в стоимости объекта недвижимости, определить его восстановительную стоимость.

В настоящем пособии будет рассмотрено определение восстановительной стоимости объекта недвижимости на основе метода сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Первым этапом определения восстановительной стоимости является выбор единицы сравнения. Ею, как правило, выступает квадратный метр общей площади здания или кубический метр строительного объема здания.

В сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости за единицу сравнения принят один кубический метр строительного объема здания [8]. В этой связи часто возникает необходимость перевода единиц сравнения из кубических метров в квадратные, поскольку при оценке стоимости недвижимости в основном оперируют последними. Для перехода от кубических метров к квадратным достаточно перемножить стоимостные показатели первых на коэффициент перевода:

, (4)

где K - коэффициент перевода;

V - строительный объем здания;

S - общая (полезная) площадь здания.

Следует отметить, что в некоторой технической документации данный коэффициент бывает рассчитанным, что упрощает задачу оценщика.

После выбора единицы сравнения следует определить характеристики типичного оцениваемому объекту здания. Очень часто возникает заблуждение, что на первом этапе процесса оценки определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Это не так. Исходя из определения восстановительной стоимости как затрат в текущих ценах на воспроизводство здания, являющегося точной копией оцениваемого объекта, т.е. возведенного с применением тех же технологий, конструктивно-планировочных решений, материалов, качества рабочей силы и т.п., необходимо определить восстановительную стоимость аналогичного типичного объекта, а затем произвести корректировку полученной величины с учетом особенностей оцениваемого объекта.

В сборниках УПВС даны подробные технические характеристики большинства типичных объектов. Рассмотрим следующий пример. Двухкомнатная квартира в пятиэтажном крупнопанельном доме с техническим подпольем, общей площадью 48 кв. м, высотой потолка 2,7 м, имеет все благоустройства, предусмотренные описанием аналога (Сб. 28 УПВС, табл. 49) (см. Приложение 4).

В сборнике 28 УПВС рассмотрены характеристики типичного пятиэтажного крупнопанельного здания. Группа капитальности определяется исходя из характеристик основных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий). Для жилых зданий принимается, как правило, капитальность первой и второй групп (см. табл. 2) со сроком эксплуатации 150 и 120 лет соответственно.

Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.

Территориальный пояс определяется согласно Приложению 2 Общей части сборников УПВС «Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов». Например, Волгоградская область - 2 территориальный пояс, II климатический район.

Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов Сборника УПВС.

На следующем этапе работы с таблицей УПВС необходимо определить строительный объем здания для определения его стоимостных характеристик. При определении строительного объема здания необходимо руководствоваться следующим:

1. Площадь здания определяется путем умножения его длины на ширину; длина и ширина здания принимаются по внешнему очертанию стен на уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки.

В тех случаях, когда здание в плане представляет сложную геометрическую фигуру, последнюю при измерении надлежит разбить на простые геометрические фигуры (прямоугольники, треугольники и т.д.), а площадь здания определять как сумму площадей этих фигур.

2. Объем здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади на высоту здания, причем высоту здания следует считать от уровня чистых полов первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

3. Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину здания. Площадь вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания - путем замера расстояния между наружными поверхностями торцовых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

4. Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.

5. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.

6. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или конструктивному решению, например, здание цеха, в котором имеются одноэтажная часть с железобетонным каркасом и бытовые помещения с кирпичными стенами и т.д.

В случае раздельного исчисления объема здания стена, разграничивающая части здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.

Определение восстановительной стоимости пристроенного здания, которое не имеет четвертой стены в месте примыкания к основному зданию, производится следующим образом: пристройка, имеющая одинаковое с основным зданием хозяйственное назначение, принадлежащая одной организации и не отличающаяся от него по конструктивной характеристике, переоценивается вместе с основным зданием как единый инвентарный объект. При этом отсутствие у пристройки четвертой стены в месте примыкания к основному зданию во внимание не принимается. Если же пристройка имеет другое хозяйственное назначение и отличается от основной части здания по конструктивной характеристике или принадлежит другой организации, она переоценивается отдельно. В этом случае при отсутствии у пристроенного здания четвертой стены в месте примыкания к другому зданию восстановительная стоимость такой пристройки уменьшается. Определение восстановительной стоимости пристройки производится по следующей формуле:

В_П = В_У О_П (1 - У_СФ Ч l_СТ / П_СТ), (5)

где В_П - восстановительная стоимость пристроенного здания;

В_У - восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м) данного типа здания (пристройки);

О_П - объем пристройки;

У_СФ - удельный вес стен и фундамента, приведенный в соответствующем сборнике (для пристройки);

l_СТ - длина стены (участка стены) основного здания, к которому примыкает пристройка;

П_СТ - полный периметр стен пристройки (включая стену основного здания).

В тех случаях, когда надворные постройки, ограждения и другие объекты числятся в бухгалтерском учете как один инвентарный объект с основным зданием, восстановительная стоимость здания определяется раздельно по основному зданию и по надворным постройкам и сооружениям. Восстановительная стоимость надворных построек определяется путем умножения стоимости 1 куб. м (1 кв. м, 1 пог. м и т.д.), взятой по соответствующему типу постройки, ограждения и так далее по сборнику, на объем (площадь или протяженность) каждой надворной постройки, ограждения и т. д. Рассчитанная таким образом восстановительная стоимость надворных построек, ограждений и т.д. прибавляется к восстановительной стоимости основного здания.

7. В общий объем здания должны также включаться:

объем эркеров, тамбуров, закрытых веранд, ниш, лоджий и других частей зданий, увеличивающих их полезный объем;

объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши;

объем мансард, светелок и мезонинов, определяемый умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.

8. При определении строительного объема жилых и общественных зданий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем зданий.

9. В объем зданий не включаются: объем портиков, крылец, открытых балконов, проездов, чердаков, используемых для технических целей.

10. Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м. Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.

Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.

Мезонином называется надстройка, которая по площади менее площади нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение.

Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.

При определении объемов зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра. Например, объем здания составляет 9564 куб. м, следовательно, стоимость одного кубического метра объема здания для Волгоградской области составит 26,7 руб. в ценах 1969 г. (колонка б, строка 2 табл. 49 прил. 4).

Далее необходимо определить все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием по техническим частям к сборнику УПВС в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент. Все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента.

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания получается путем умножения его цены на общий повышающий коэффициент.

По техническим частям к сборнику УПВС и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания.

Фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной с учетом повышающего коэффициента, на общий понижающий коэффициент.

Поскольку сборники УПВС содержат информацию в ценах 1969 г., для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произвести индексацию по следующей формуле:

, (6)

где ВС_тек - восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах;

ВС₆₉ - восстановительная стоимость 1 куб. м здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС;

K_69-84 - коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.;

K_84-91 - коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.;

K_91-N - коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.

Значения коэффициента перевода цен K_91-N публикуются периодически раз в квартал в «Строительной газете» и других специализированных изданиях. Данные коэффициенты различны для разных регионов Российской Федерации. Например, на II квартал 2010 г. значение этого коэффициента для Волгоградской области составляло 68,15 [10].

Значения коэффициентов K_69-84 и K_84-91 определены постановлениями Госстроя СССР [11; 12]. Например, для Волгоградской области по городскому жилищному крупнопанельному строительству они составляют:

K_69-84 = 1,20 Ч 1,03 = 1,236 (1,2 - коэффициент для РСФСР;

1,03 - коэффициент для Волгоградской области).

K_84-91 = 1,59 Ч 1,06 = 1,6854 (1,59 - коэффициент для РСФСР;

1,06 - коэффициент для Волгоградской области).

Таким образом, для нашего примера стоимость воспроизводства 1 куб. м строительного объема типичного здания в ценах II квартала 2010 г. составит:

ВС₂₀₀₇ = 27,6 Ч 1,236 Ч 1,6854 Ч 68,15 = 3918,29 рублей.

Внесение корректировок с учетом отличия оцениваемого объекта от типичного, прибыли застройщика и НДС

Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:

, (7)

где ВС_{тек. скор.} - восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах с учетом корректировок;

ВС_тек - восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах 1969 г. без учета корректировок;

K_Н - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

K_ПЗ - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

K_НДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Расчет поправочного коэффициента K_Н учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам, как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет целесообразно вести в табличном виде (табл. 9).

Таблица 9

Расчет поправочных коэффициентов стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта

Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (-)	K	Справочно
Характеристика местоположения
1. СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
а) социальные услуги удалены;			0,95
б) частичное присутствие;			1,00
в) присутствие всех социальных услуг			1,02
2. УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
а) удаленные от центра районы;			0,95
б) районы, примыкающие к центру;			1,05
в) центр			1,10
3. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
а) трамвай;			1,00
б) троллейбус;			1,00
в) автобус;			1,00
г) все виды транспорта			1,05
4. РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м
а) далее 500;			0,97
б) в пределах 500;			1,00
в) в пределах 100			1,02
5. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
а) загазованность выше нормы;			0,95
б) загазованность в норме			1,00
6. ШУМОВОЙ МЕШОК
а) выше уровня ПДУ;			0,95
б) в пределах нормы ПДУ			1,00
7. РАССТОЯНИЕ ДО АВТОСТОЯНКИ, м
а) далее 500;			0,98
б) в пределах 500;			1,00
в) в пределах 100			1,02
Характеристика дома
8. ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
а) более 25;			0,83
б) 15-25;			0,87
в) 10-15;			0,90
г) 5-10;			0,93
д) 5;			1,00
е) на момент оценки			1,05
9. МАТЕРИАЛ СТЕН
а) панельный (крупноблочный);			0,98
б) кирпич			1,00
10. СЕРИЯ ДОМА
а) «хрущевка»;			0,95
б) обычная;			1,00
в) улучшенная			1,05
11. МУСОРОПРОВОД
а) есть;			1,02
б) нет			1,00
12. ОТОПЛЕНИЕ
а) центральное;			1,00
б) индивидуальное			1,02
13. ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
а) центральное;			1,00
б) титан;			0,95
в) колонка;			0,98
г) центральное и колонка			1,02
14. ГАЗОСНАБЖЕНИЕ
а) природный;			1,00
б) баллонный			0,95
15. СОСТОЯНИЕ ВЕНТИЛЯЦИИ
а) хорошее;			1,00
б) удовлетворительное;			0,98
в) неудовлетворительное			0,96
16. СОСТОЯНИЕ ПОДВАЛА
а) хорошее;			1,00
б) удовлетворительное;			0,98
в) неудовлетворительное			0,96
СОСТОЯНИЕ ЧЕРДАКА
а) хорошее;			1,00
б) удовлетворительное;			0,98
в) неудовлетворительное			0,96
17. СОСТОЯНИЕ ДВОРА
а) хорошее;			1,00
б) удовлетворительное;			0,98
в) неудовлетворительное			0,96
Характеристика квартиры
18. ЭТАЖ
а) цокольный;			0,85
б) первый;			0,90
в) последний;			0,92
г) 2-й и 3-й этажи;			1,02
д) остальные			1,00
19. ПЛАНИРОВКА КОМНАТ
а) изолированные;			1,03
б) смешанные;			1,00
в) смежные			0,98
20. ВЫСОТА ПОТОЛКА, м
а) до 3;			1,00
б) свыше 3			1,02
21. ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв. м
а) до 5;			0,98
б) 5-8;			1,00
в) свыше 8			1,02
22. САНУЗЕЛ
а) смежный;			0,98
б) раздельный			1,01
3. ВАННАЯ
а) в кафеле;			1,02
б) покрашена			1,00
24. БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
а) отсутствие балкона (лоджии);			0,97
б) балкон;			1,00
в) лоджия 3 м;			1,01
г) лоджия 6 м;			1,03
д) лоджия 9 м			1,05
25. ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
а) деревянные;			0,95
б) дерматин, утепленные;			1,00
в) металлические			1,02
26. ОСВЕЩЕННОСТЬ, %
а) 100;			1,00
б) затененность до 30;			0,98
в) затененность до 50			0,95
27. НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
а) есть;			1,00
б) нет			0,98
28. ОКНА ВЫХОДЯТ
а) на улицу;			0,95
б) во двор;			1,00
в) на улицу и во двор			1,01
29. ПОЛЫ
а) дощатые;			0,97
б) линолеум;			0,98
в) паркет			1,00
30. СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
а) новая;			1,03
б) хорошее;			1,00
в) требуется косметический ремонт;			0,95
г) требуется капитальный ремонт			0,90
31. ПРЕСТИЖНОСТЬ
а) художественная отделка;			1,03
б) стандартная;			1,00
Итоговый коэффициент

Значение итогового коэффициента получается путем перемножения значений третьей колонки таблицы.

Значение коэффициента, учитывающего прибыль застройщика, определяется в процентах к прямым затратам. В качестве прямых затрат допустимо рассматривать восстановительную стоимость строительства. Ее числовое значение определяется на основе анализа отчетности строительных организаций в целом по региону или же с помощью усредненных данных органов статистики.

Значение коэффициента, учитывающего налог на добавленную стоимость, соответствует ставке НДС (K_НДС = 1,18).

Принимая условные значения коэффициентов в отношении рассматриваемого примера, получаем следующий расчет:

ВС_{тек. скор.} = 3918,29Ч1,06Ч1,08Ч1,18 = 5293,07 (значения коэффициентов K_Н и K_ПЗ взяты условно). Таким образом, скорректированная стоимость 1 куб. м строительного объема оцениваемого объекта составляет 5293 руб. 07 коп.

Оценке в большинстве случаев подлежат квартиры, поэтому использование в качестве сравнительной единицы кубических метров неудобно, необходимо произвести перевод стоимостных значений в соответствии с формулой (4). ( К = 3,78 - взято условно).

Таким образом, стоимость 1 кв. м общей площади оцениваемого объекта составит:

ВС_{тек. скор.} = 3206,14 Ч 3,78 = 20007,82.

Завершающим этапом определения восстановительной стоимости объекта недвижимости является соотнесение стоимости сравнительной единицы с площадью оцениваемого объекта:

ВС = BC_{тек.скор.} S, (8)

где ВС - восстановительная стоимость объекта недвижимости;

ВС_{тек.скор.} - восстановительная стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта;

S - площадь оцениваемого объекта.

Принимая условно площадь оцениваемого объекта - квартиры в пятиэтажном крупнопанельном доме, равной 48 кв. м, получаем восстановительную стоимость равную:

ВС = 20007,82 Ч 48 = 960375 руб. 49 коп.

или с учетом разумного округления 960500 рублей.

Определение износа оцениваемого объекта.

1. Физический износ. В соответствии с [9] под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается отношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71 ВСН 53-86(р).

Физический износ здания следует определять по формуле

(9)

где Ф_з - физический износ здания, %;

Ф_ki - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, в %, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

При определении износа внутренних санитарно-технических и электрических устройств следует воспользоваться табл. 10.

Таблица 10

Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам

Наименование элемента	Доля элемента в удельном весе, %
Центральное отопление	25
Вентиляция	2
Водопровод	10
Горячее водоснабжение	12
Канализация	14
Газоснабжение	7
Электроосвещение и электрооборудование	30
в том числе: радио;	2
телефон;	4
телевидение	2
ИТОГО	100

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии с [8], а удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сборнике № 28, принимаются по таблице рекомендуемого прил. 2 [9].

В рассматриваемом примере износ будет определяться следующим образом: при обследовании крупнопанельного пятиэтажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, которая проводилась специализированной организацией. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 11.

Таблица 11

Расчет физического износа здания

хъъжх	Удельные веса конструктивных элементов по [8], %	Удельные веса каждого элемента по таблице [9], %	Расчетный удельный вес элемента, li Ч 100 %	Физический износ элементов здания, %
				По результатам оценки ФК	Средневзвеш. значение физического износа
Фундаменты	3		3	10	0,3
Стены	43	86	37	15	5,55
Перегородки	43	14	6	20	1,2
Перекрытия	11		11	10	1,1
Крыши	6	75	4,5	35	1,6
Кровля	6	25	1,5	40	0,6
Полы	12		12	30	3,6
Окна	6	48	2,88	15	0,4
Двери	6	52	3,12	20	0,6
Отделочные работы	3		3	50	1,5
Внутренние сантехнические и электрические устройства,	12		0
в том числе:			0
отопление	4		4	40	1,6
вентиляция	0,24		0,24	25	0,06
водопровод	1,2		1,2	25	0,4
горячее водоснабжение	1,44		1,44	40	0,36
канализация	1,68		1,68	30	0,5
газоснабжение	0,84		0,84	15	0,13
электроосвещение и электрооборудование	3,6		3,6	15	0,54
Прочие работы	4		0
лестницы		31	1,24	20	0,25
балконы		24	0,96	20	0,19
остальное		45	1,8	45	0,81
ИТОГО					21,29

Полученный результат округляем до 1%, физический износ составляет 21%.

2. Функциональный (моральный) износ. Кроме физического износа происходит и моральное старение жилых зданий. Моральным износом называют несоответствие зданий существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Причины, обусловливающие сам процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. На всех этапах развития человеческого общества жилища отражали и отражают социальный и экономический уровни развития производительных сил, духовный и технический потенциалы, эстетические принципы общества. Жилище является местом отдыха и бытовой деятельности людей. Именно с этих позиций и рассматривается уровень комфортабельности жилых зданий.

Критерием уровня комфортабельности являются гигиенические факторы (температурно-влажностный режим, качество воздушной среды, зрительный, световой и шумовой режимы) и функциональные факторы (объемно-планировочные и конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства). Представления о критериях оценки уровня комфортабельности жилых зданий постоянно меняются наряду с поступательным развитием человеческого общества, поэтому жилые здания, возведенные на должном уровне комфортабельности, спустя какой-то промежуток времени перестают соответствовать трансформируемым критериям оценки. Так происходит моральное старение (износ) жилых зданий, наступающее обычно значительно раньше, чем их физический износ. Как показывает отечественный и зарубежный опыт, требования людей к планировке квартир только в течение пятидесяти лет меняются от пяти до восьми раз. недвижимость оценка стоимость земля

На практике для определения размера морального износа жилых зданий используют один из трех методов: расчетный метод, метод приблизительной оценки, объективный метод.

Расчетным методом определяют две формы морального износа (первую и вторую формы). Под моральным износом первой формы понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы М₁, %, определяют по формуле

М₁ = (а - В)100/а, (10)

где а - первоначальная стоимость здания, руб.;

В - балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.

Моральным износом второй формы называют старение здания ввиду его несоответствия на момент оценки нормативным требованиям, действительным в данный период времени. Стоимостное выражение морального износа второй формы М₂, %, определяют по формуле

М₂ = С/В, (11)

где С - стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий (в действующих ценах), направленных на устранение морального износа второй формы, руб.

Метод приблизительной оценки основан на использовании для определения морального износа жилых зданий шкал и таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального износа. Примером данного подхода к оценке износа может служить следующая табл.12.

Таблица 12

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий (разработана МосжилНИИпроектом)

Краткая характеристика жилого здания	Износ, %
Планировка во всех секциях, удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие	0-15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют: горячее водоснабжение, мусоропровод, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметке 14 м и более)	16-25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения, средняя жилая площадь квартир до 65 м2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропровод, телефонная связь, лифт, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные	26-35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные	36-45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, посемейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные	45 и более

Объективный метод определения морального износа базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений К_А; показатели санитарно-гигиенической оценки К_С; показатели оценки уровня инженерного благоустройства К_Б. Значения данных показателей определяются по десятибалльной шкале по специальным таблицам.

В этом случае моральный износ определяют по формуле

М = (К_О^max - К_О/К_О^max)100, (12)

где К_О^max - максимальные значения общего показателя оценки фактической комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от типа города по специальной таблице); К_О = К_А + К_С + К_Б - общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий.

Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость жилого здания по формуле:

С_ОСТ. = В - (В Ч М/100), (13)

где С_ОСТ. - остаточная стоимость здания с учетом морального износа, руб.;

В - балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.;

М - моральный износ здания, %.

Оценка износа жилищного фонда может осуществляться на основании показателя общего износа, представляющего собой математическую увязку размеров физического и морального износа:

И_О = И_Ф + М - (И_Ф Ч М/100), (14)

где И_О - общий износ;

И_Ф - физический износ;

М - моральный износ.

Внедрение в практику жилищно-коммунального хозяйства электронно-вычислительной техники позволяет в настоящее время создавать банки данных о состоянии жилищного фонда, которые включают в себя:

постоянную информацию, объединяющую технические и экономические показатели и характеристики, являющиеся условно постоянными (площадь, количество квартир, количество и виды конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и др.);

переменную информацию, содержащую данные о техническом состоянии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования на момент обследования.

После определения всех видов износа производится определение стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода по следующей формуле:

С_ЗП = ВС - И + С_ЗУ, (15)

где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;

ВС - восстановительная стоимость зданий;

И - стоимостное выражение накопленного износа;

С_ЗУ - стоимость земельного участка.

Примечание. При выполнении расчетно-графической работы в качестве стоимости земельного участка возможно использование кадастровой стоимости земли. Значения кадастровой стоимости для Волгоградской области приведены на сайте администрации г. Волгограда www.volgadmin.ru. Расчет стоимости земельного участка производится по формуле

С_ЗУ = КСЗ Ч S_ЗУ, (16)

где КСЗ - кадастровая стоимость земли;

S_ЗУ - площадь земельного участка.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход - это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода в большинстве случаев используют методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.

Выбор того или иного метода обусловливается характером получаемого от объекта недвижимости дохода. Если величина получаемого от использования объекта недвижимости дохода постоянная за ряд лет либо изменяется равномерно, то в таком случае для оценки используется метод капитализации дохода. Если доход не имеет постоянной тенденции (изменяется не равномерно, скачкообразно), применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Следует отметить, что применение доходного подхода к оценке недвижимости целесообразно и правомерно в том случае, если недвижимость приносит доход, т. е. является коммерческой (магазины, офисы, рестораны и т.п.). Жилая недвижимость не является коммерческой, и для ее оценки доходный подход, как правило, не применяется. Однако сдаваемая в аренду жилая недвижимость может быть отнесена к коммерческой, и применение для ее оценки доходного подхода в этом случае будет обоснованно.

Расчеты по методу дисконтирования денежных потоков можно разделить на три основных этапа:

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Реализация метода капитализации дохода сводится к следующим основным этапам:

1. Оценка потенциального валового дохода.

2. Оценка потерь от недогруженности объекта недвижимости и неуплат.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств.

При оценке жилой недвижимости в качестве денежного потока рассматривается поток арендных платежей. Как показывает практика, изменение арендных ставок по жилой недвижимости происходит не чаще чем один раз в полугодие и имеет равномерный характер. Изменение эксплуатационных расходов (коммунальные платежи) также носит равномерный, прогнозируемый характер. В связи с этим при оценке жилой недвижимости в рамках доходного подхода целесообразно использовать метод капитализации дохода. Рассмотрим применение этого метода на примере.

1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Для этого необходимо проанализировать рыночные данные по меньшей мере по трем аналогам, при этом аналоги должны отвечать критериям сопоставимости (площадь, этажность, отделка, месторасположение и т.п.). Полученные данные целесообразно представить в табличном виде (табл. 13).

Таблица 13

Определение арендной платы по объектам-аналогам

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение (район)
Адрес
Материалы стен дома
Этаж/этажность
Площадь общая, кв.м
Тип планировки
Отделка и состояние квартиры
Телефон
Ставка арендной платы, руб./месяц
Источник информации
Контактный телефон

Полученные данные подлежат корректировке по критериям несоответствия оцениваемого объекта и объектов-аналогов. При этом используется следующее правило внесения корректировок: если объект-аналог по данному критерию лучше оцениваемого объекта, то к арендной ставке объекта-аналога применяется отрицательная корректировка и, наоборот, если объект-аналог по данному критерию хуже оцениваемого объекта, то вносится положительная корректировка (табл. 14).

Корректировки вносятся по принципу «лучше/хуже», при этом они могут быть как абсолютные, т. е. оцененные в рулях, так и относительные - в процентах, например: лучше на 1000 руб. или хуже на 10% (коэффициент 0,9). При корректировке целесообразно использовать удельные показатели стоимости, например арендную плату за один квадратный метр общей площади квартиры. Каждая корректировка сопровождается пояснением.

Таблица 14

Внесение корректировок ставки арендной платы

Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. Ставка арендной платы, руб.
2. Местоположение (коэффициент)
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
4. Материалы стен дома (коэффициент)
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
6. Этаж (коэффициент)
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
8. Площадь (коэффициент)
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
10. Планировка (коэффициент)
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
12. Отделка, состояние (коэффициент)
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
14. Телефон (коэффициент)
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
Суммарная корректировка (15/01)
Вес (от 1 до 3)
Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц

Ранжирование скорректированной арендной ставки производится по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

Определение валового потенциального дохода определяется по следующей формуле:

ПВД = S Ч С_а, (17)

где S - площадь в кв. м, сдаваемая в аренду;

С_а - средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв. м.