2

Договор купли-продажи объекта приватизации АИ № 2158 от 23 августа 2010 г. (копия)

3

Справка БТИ о состоянии здания (копия)

4

Выписка из технического паспорта на здание (строение) (копия)

5

Информационное письмо о балансовой стоимости (копия)

6

Информационное письмо о коммунальных платежах (копия)

· нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

· справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

· методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

· Internet - ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

2.6.2 Юридическое описание объекта

Таблица 5.

Нежилое помещение общей площадью 185,0 кв. м
Адрес объекта оценки	г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2, номера на поэтажном плане: этаж I, помещение IV - комнаты с 1 по 14; помещение V - комнаты с 1 по 10.
Форма собственности	Собственность
Субъект права	Закрытое акционерное общество «Специализированное автомобильное хозяйство района Новокосино» ОГРН 1057748746230, дата присвоения 19.07.1995 г.; ИНН 7720537970; КПП 772001001
Правоустанавливающие документы	Договор купли-продажи объекта приватизации АИ № 2158 от 23 августа 2010 г.
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы
Текущее использование	Офисное
Балансовая стоимость, руб.	10 802 542,38
Остаточная стоимость, руб.	10 562 485,90

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

I. Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке.

II. Юридическая экспертиза прав на объект не производилась.

2.6.3 Строительно-техническое описание объекта оценки Информация взята из кадастровоо и технического паспортов.

Объект оценки расположен на первом этаже жилого дома, который представляет собой 14-ти этажное здание, построенное в 1987 году, и находится по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2.

Здание находится на первой линии домов, в 10-ти минутах транспортной доступности от станции Московского метрополитена «Новогиреево».

Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Доступ к объекту на автомобиле осуществляется по Новосихинскому шоссе. Имеется стихийная парковка во дворе. Подъездные пути - асфальтированы.

Фотографии объекта оценки см. в Приложении к Диплому.

Оцениваемое помещение находится на первом этаже жилого дома.

Внутренняя отделка помещений объекта оценки соответствует назначению помещений, общее состояние хорошее. Ремонтные работы по отделке не требуются. Стены - обои. Потолок окрашен краской. Пол - ламинат, линолеум, керамическая плитка. Оконные проемы - пластиковые. Двери внутренних помещений деревянные.

На этаже, где располагаются оцениваемое помещение, располагаются санитарно-гигиенические помещения.

Здание оборудовано сетями теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения, системой притяжно-вытяжной вентиляции, пожаротушения.

При проведении оценки объекта в стоимости были учтены конструктивные особенности основных элементов, объемно-планировочные решения, а также уровень и состояние внутренней отделки помещений, в которых располагаются нежилые помещения - это типичные здания класса «В» (хорошее местоположение, доступность основных магистралей, близость ко МКАД; свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы); принудительная вентиляция, возможно использование сплит-систем кондиционирования; оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров).

Таблица 6.Объемно-планировочные решения оцениваемых помещений.

Параметры	Характеристики
Общая площадь оцениваемых помещений, кв. м	185
Средняя высота помещений по внутреннему объему, м	2,65

Вывод: По состоянию на дату проведения оценки объект недвижимости находится в хорошем состоянии. Внутренняя отделка помещений - соответствует их функциональному назначению, нормативный усредненный срок службы - 125 лет. Здание класса «В».

2.7 Анализ рынка коммерческой недвижимости Источник информации: http://www.blackwood.ru

Предложение.

За 3 квартал 2011 г. рынок офисной недвижимости Московского региона пополнился на 140 тыс. кв. м новых качественных площадей. Всего же с начала 2011 г. на рынок вышло порядка 450 тыс. кв. м.

Таким образом, на конец 3 кв. 2011 г. совокупный объем качественного предложения на рынке офисной недвижимости достиг показателя 11,2 млн. кв. м. При этом тенденция существенного замедления темпов ввода нового предложения сохранятся: показатели 2011 г. значимо ниже прошлогодних, крупные новые проекты в сегменте офисной недвижимости не заявляются.

Активность арендаторов и покупателей сохраняется на высоком уровне в течение всего 2011 г., объемы поглощения превышают показатели ввода нового предложения, что отражается на дальнейшем снижении уровня вакантного предложения: на конец 3 кв. 2011 г. доля вакантных помещений в классе «А» составляет порядка 12-15%, в классе «В» - 12-13%.



Диаграмма 1. Динамика объемов предложения, млн. кв.м. Источник: данные компании Blackwood

Темпы восстановления субрынка Центрального делового района по-прежнему выше среднерыночных: здесь уровень вакантного предложения и ценовые показатели максимально приблизились к докризисным.

Высокие показатели деловой активности на рынке офисной недвижимости стимулируют возращение интереса девелоперов в этот сегмент: за 3 кв. 2011 г. было объявлено о разморозке нескольких крупных проектов:

* возобновлено строительство башни «Восток» в составе комплекса «Федерация» в «Москва-Сити»;

* здание недостроенного комплекса Eurasia Tower (общая площадь более 200 тыс. кв. м) в «Москва-Сити» может перейти компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, структуры которой выкупили у Сбербанка права по кредиту на 5 млрд. руб., выданного ЗАО «Техинвест» (входит в MosCityGroup Павла Фукса) под залог башни;

* компания Coalco Development Василия Анисимова ведет переговоры с банком ВТБ о выделении кредитной линии в $350 млн. на возобновление строительства офисного комплекса «Искра» площадью более 208 тыс. кв. м, расположенного на Ленинградском проспекте.

Спрос

Спрос на аренду и покупку качественных офисных помещений оставался достаточно высоким за весь период с начала 2011 г. Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood за 3 кв. 2011 г. доля запросов на аренду составила 68% против 32% заявок на покупку. Наибольшим спросом и в аренду, и на покупку в 3 кв. 2011 г. пользовались помещения классов «А» и В+».

Тенденция постепенного роста средней арендуемой площади сохраняется, при этом доля заявок на самые маленькие блоки по-прежнему сохраняется на достаточно высоком уровне - на блоки до 200 кв. м приходится 43% всех заявок на аренду и 27% - на покупку.

Общие тенденции в спросе на рынке качественной офисной недвижимости в 3 кв. 2011 г.:

* спрос на аренду и покупку помещений остается достаточно высоким, постепенно децентрализируясь: ряд крупных сделок были заключены с объектами за пределами ТТК;

* средняя арендуемая площадь и срок заключения договоров аренды увеличиваются;

* сохраняется высокий спрос на покупку качественных объектов.

Диаграмма 2Структура спроса на аренду офисных помещений Источник: данные, поступившие в компанию Blackwood в 3 квартале 2011 г.

Диаграмма 3Структура спроса на покупку офисных помещений

Арендные ставки и цены продажи

За 3 квартал 2011 г. ставки аренды качественной офисной недвижимости существенно не изменились. Несмотря на достаточно высокую активность арендаторов и покупателей высоких темпов роста ценовых показателей пока не наблюдается, даже с учетом существенного замедления темпов ввода нового предложения. С начала 2011 г. Рост ставок аренды в целом по рынку составил порядка 10-15%, при этом он по-прежнему существенно дифференцирован в зависимости от качества и местоположения проектов.

На конец 3 кв. 2011 г. средневзвешенные ставки аренды на офисные помещения в зависимости от класса составляют: 760$/кв. м в год в классе «А», 530$/кв. м в год в классе «В+», 380$/ в год в классе «В-» (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75-$120 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $35-$60 - для класса «В-».

В сегменте купли-продажи качественных помещений ценовая ситуация следующая: для офисов класса «А» цена варьируется от $5 000 до $12 000 за кв. м, для класса «В+» - $3 500-$6 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $2 500-$4 000 за кв. м.

График 1Динамика средневзвешенной по площади ставки аренды офисов долл./кв.м. в год

Значимые события и сделки 3 кв.2011 г.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости Московского региона остается достаточно высокой в течение всего 2011 г. Тем не менее, основными игроками на рынке качественных офисов являются российские компании, а наиболее ликвидными остаются полностью готовые объекты. Также велика доля покупок довольно крупных объектов «под себя». В 3 кв. 2011 г. были закрыты следующие сделки:

* «Промсвязьнедвижимость» приобрела штаб-квартиру ТНК-BP «Альфа Арбат Центр» (47,2 тыс. кв. м, $238 млн.);

* фонд Heitman купил одно из трех офисных зданий в многофункциональном комплексе «Метрополис» (общая площадь офисной части «Метрополиса»115 тыс. кв. м);

* Фонд UFG Real Estate приобрел 2 объекта у Capital Group: БЦ «Пушкинский дом» (19 тыс. кв. м) и МФК «Конкорд» (27 тыс. кв. м);

* Банк Unicredit приобрел более 10 тыс. кв. м в проекте Nagatino-iland;

Таблица 7Некоторые сделки аренды, совершенные в 3 квартале 2011 г. Источник: данные компании Blackwood

В ближайшее время ожидаются продажи:

* Покупка структурами Алишера Усманова 75 000 кв. м в строящемся БЦ «Оружейный» на Садовом кольце (девелопер - «ДС-Девелопмент», общая площадь 152 тыс. кв. м, офисная - 90 тыс. кв. м);

* девелопер МТЗ «Рубин», уже реализовавший в этом году часть активов («Горбушкин двор» и ТЦ «Филион»), выставил на продажу строящийся МФК «Парк Победы» (136 500 кв. м) на ул. Василисы Кожиной;

* фонд Wells Real Estate Investment Trust II выставил на продажу свой единственный актив за пределами США - одну из башен комплекса БЦ «Двинцев» (арендная площадь - 13 300 кв. м).

2.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

* жилое;

* офисное;

* торговое;

* производственное;

* складское.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ

Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.

ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

· Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;

· Объект находится на 1 этаже;

· Имеется кабинетная планировка;

· Перепланировка помещения не требуется;

· Спрос на офисные помещения относительно велик в данной части города;

· Совпадает с текущим использованием.

ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

· Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

· Объект оценки расположен в районе жилой застройки;

· Расположение объекта на 1 этаже здания.

Таблица 8. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Факторы	Производственное и складское назначения	Офисные помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	-	+	-
Рыночный спрос	-	+	-
Правовая обоснованность	-	+	+
Физическая возможность	-	+	+
Финансовая оправданность	-	+	+
Максимальная эффективность	-	+	-
Итого	0	6	3

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения.

2.9 Выбор методов и подходов к оценке

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход является невозможным для оценки рыночной стоимости объекта оценки по следующим причинам:

1. Оцениваемые объекты являются встроенными помещениями, поэтому с позиции затратного подхода невозможно воссоздать аналогичный объект путем учета затрат на приобретение земельного участка и строительство данных помещений. Требуется оценить все здание и вычленить оцениваемый объект, что может привести к некорректным результатам в рамках данного подхода.

2. При расчете по затратному подходу одной из основных составляющих его величин является прибыль предпринимателя, числовое значение которой индивидуально для различных объектов. Как правило, подрядчики не склонны разглашать реальные цифры восстановительной стоимости строительства, так и размера фактической прибыли, поскольку варьирование именно этими показателями позволяет предпринимателю поддерживать разумный баланс цен и регулировать собственное присутствие в строительном бизнесе. Таким образом, реальное значение прибыли предпринимателя невозможно учесть в расчетах.

Таким образом, применить затратный подход нецелесообразно, поскольку он не отражает реалии рынка коммерческой недвижимости и в частности рынка площадей торгового назначения. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел невозможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход.

Имеющаяся в распоряжении Оценщика информация позволяет применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимого имущества.

Доходный подход.

Анализ дохода от сдачи оцениваемого объекта в аренду делает наиболее качественный анализ особенностей оцениваемого объекта. Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить доходный подход при оценке рыночной стоимости Объекта оценки. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», в данной работе Оценщик счел возможным применение методов доходного подхода к оценке рыночной стоимости Объекта оценки.

2.10 Определение рыночной стоимости доходным подходом

2.10.1 Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки

В результате исследования рынка аренды офисных помещений были выявлены 3 объекта, сопоставимых по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом оценки. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Данные по арендным ставкам офисных помещений подобных объекту оценки в г. Москве:

Таблица 9. Описание объектов-аналогов

Параметры объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Источник информации	Заказчик оценки	http://www.cian.ru	База Winner	http://www.cian.ru
Контактная информация		(906) 036 0454	(916) 552 6684	(903) 750 2766
Цена продажи/ предложения, руб.	Определяется	115 000	200 000	85 000
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи/ предложения	31 октября 2011	11 ноября 2011	30 октября 2011	07 октября 2011
Общая площадь, кв. м	185	133	200	94
Местоположение	г.Москва, ул.Суздальская, д.34, корп.2, 10 мин транспортом от ст. м. "Новогиреево"	г.Москва, Октябрьский проспект, д.10, 20 мин. транспортом от ст. м. "Выхино"	г.Москва, ул.Суздальская, д.20, корп.2, 10 мин. транспортом от ст. м. "Новогиреево"	г Москва, ул.Cвятоозерская, д.26, 15 мин. транспортом от ст. м. "Выхино"
Назначение	офисное здание	офисное здание	офисное помещение	офисное здание
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Описание объекта	Помещение на 1 этаже жилого дома	Помещение на 1 этаже жилого дома	Помещение на 1 этаже жилого дома	Помещение на 1 этаже жилого дома

Расчёт величины арендной платы за 1 кв. м в год офисных помещений для объекта недвижимости, представлен в приложении 4.

Обоснование вносимых корректировок Подробная информация по объектам-аналогам была получена в результате обзвона.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и транспортной доступностью объектов.

По данным аналитического сайта www.arn.ru, были выявлены средние цены предложений на рынке недвижимости в Восточном административном округе г. Москвы.



Рисунок 2 - Средние цены предложений аренды на рынке недвижимости в ВАО г.Москвы Данные взяты с сайта www.arn.ru

Таким образом, для объекта-аналога №2, расположенного в том же районе, что и объект оценки (район Новокосино) корректировка не вводится.

Для объектов-аналогов №1 и №3, расположенных в районе Косино-Ухтомский, оценщик счел возможным и наиболее правильным поставить корректировку, равную 1,09, так как разница в средней цене сделок этих районов равна 9%.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки определяется путем умножения его общей площади на ставку арендной платы.

ПВД = А S,

где: А - рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S - площадь, сдаваемая в аренду.

Величина потенциального валового дохода приведен таблице 10.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Таблица 10Расчет величины потенциального валового дохода от объекта оценки

Наименование объекта	Общая площадь, кв. м.	Арендная ставка без учета НДС (18%), руб./кв. м в год	Потенциальный валовой доход, руб.
Нежилое помещение общей площадью 185,0 кв. м	185,00	8 846	1 636 510

Анализ рынка показал, что в среднем, коэффициент недоиспользования объекта оценки арендаторами можно принять равным 3% Рассчитано по формуле № 4.4, представленной на странице 60 учебника Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005..

На основе данных, представленным Заказчиком, величина эксплуатационных расходов на содержание объекта-оценки составляет 250,5 руб. за 1 кв. м в год Информация получена из Информационного письма о коммунальных платежах, предоставленной Заказчиком оценки (см. Приложение к Отчету).

Расчёты величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведены в таблице 11.

Таблица 11. Реконструированный отчет о доходах для нежилого помещения общей площадью 185,0 кв. м

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов	Ед. изм.	Показатели
Общая площадь объекта оценки	кв.м	185,0
Годовая арендная ставка (без учета НДС)	руб./кв. м	9604,66
Коэффициент недоиспользования	%	3,00
Коэффициент неуплаты	%	0,00
Норма амортизационных отчислений Норма амортизационных отчислений = 1 / срок жизни сдания (125 лет) * 100	%	0,80
Первоначальная стоимость По данным, предоставленным Заказчиком	руб.	10 802 542,38
Остаточная стоимость объекта оценки По данным, предоставленным Заказчиком	руб.	10 562 485,90
Потенциальный валовой доход	руб.	1 776 862
Потери от недоиспользования Рассчитано по формуле № 4.6, представленной на странице 61 учебника Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005.	руб.	53 306
Потери от неплатежей Рассчитано по формуле № 4.5, представленной на странице 60 учебника Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005.	руб.	0
Действительный валовой доход ДВД = ПВД - Потери	руб.	1 723 556
Операционные расходы:	руб.	365 137
Условно-постоянные расходы	руб.	232 375
-налог на имущество Налог на имущество равен 2,2 %	руб.	232 375
-затраты на страхование	руб.	0
Условно-переменные расходы По данным, предоставленным Заказчиком	руб.	46 342
Расходы на замещение Расходы на замещение = Норма аморт.отчислений * Первонач. Стоимость / 100	руб.	86 420
Чистый операционный доход Рассчитано по формуле № 4.7, представленной на странице 61 учебника Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005.	руб.	1 358 419

2.10.2 Расчет общего коэффициента капитализации

Ставка капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем. И.В.Косорукова Оценочная деятельность/оценка стоимости имущества Кн 2/2009 Оценка ставки капитализации проводилась методом кумулятивного построения, поскольку актуальные статистические данные относительно нормы прибыли на аналогичные капиталовложения имеют укрупненную форму.

R_o = Y_on + Y_of,

Y_on - норма дохода на капитал, являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями

Y_of - норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.

Согласно методу кумулятивного построения, ставка дохода на инвестиции определяется по следующей формуле:

Y_on =Y_rf +Y_fm +Y_L +Y_r,

Y_on - норма дохода на капитал;

Y_rf - безрисковая ставка;

Y_fm - премия за риск рынка недвижимости;

Y_r - премия за пакет рисков, характерных для оцениваемого объекта недвижимости (премия за риск ликвидности, премия за риск управления недвижимостью; премия за техногенные риски).

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Безрисковая ставка дохода соответствующая эффективной доходности к погашению облигаций РФ ОФЗ типа SU46005RMFS3со сроком погашения через 2 627 дней, сложившаяся на дату проведения оценки равна 7,4% годовых Источник: cbr.ru.

Как правило, в практике оценочной деятельности премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем, поскольку в настоящее время актуальных разработок факторного анализа премии за инвестирования в недвижимость не производилась.

В целом риск вложения средств в данный объект недвижимости составляет от 1% до 6%.

В данном случае экспертным путем можно принять уровень рисков в размере 1,1%.

Премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.

Поправка на низкую ликвидность рассчитывается исходя из рыночного срока ликвидности объекта (предполагаемое количество месяцев экспозиции объекта при продаже) и безрисковой нормы прибыли по формуле И.В.Косорукова Оценочная деятельность/оценка стоимости имущества Кн 2/2009:

Y_L= rf *Tэксп, где

Y_L -премия за низкую ликвидность недвижимости

Y_rf - безрисковая ставка дохода

Тэксп- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости.

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, премия за низкую ликвидность составляет:

Y_L = 7,4% * 4 / 12 = 2,47%

Премия за инвестиционный менеджмент. Премия за инвестиционный менеджмент отражает риски управления недвижимостью большой площади. Премия за инвестиционный менеджмент увеличивается с ростом площади объекта недвижимости. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости И.В.Косорукова Оценочная деятельность/оценка стоимости имущества Кн 2/2009.

Таблица 15. Зависимость премии за инвестиционный менеджмент в зависимости от площади объекта недвижимости

Параметр	Площадь объекта недвижимости
	До 100 м2	100-500 м2	500 - 2 000 м2	2 000 - 5 000 м2	Свыше 5 000 м2
Премия за инвестиционный менеджмент	0%	1%	2%	3%	4%

Исходя из таблицы, премия за инвестиционный менеджмент для оцениваемых помещений принята равной 1% соответственно.

Для оцениваемого объекта недвижимости величина ставки дохода на инвестиции принята равной округленно 16,47% исходя из расчета:

Y_on =Y_rf +Y_fm +Y_L +Y_r = 7,4% + 1,1% + 2,47% + 1,0% =11,9 %.

R_o - норму возврата капитала (погашение первоначальных вложений), рассчитывается методом Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

, где

т - оставшийся срок экономической жизни, в годах (125 - (2011 - 1987) = 101 год)

R_o = 11,9 + 1/101 *100% = 12,89 %

2.10.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода

Подставляем найденные значения в формулу для расчета стоимости объекта недвижимости (V), получим:

Рыночная стоимость объекта оценки составит:

V = 1 358 419/ 12,89 %= 10 538 549 руб. (без учета НДС)

Таким образом, рыночная стоимость представленного к оценке нежилого помещения, площадью 185,0 кв. м, полученная на основе применения доходного подхода, по состоянию на 31 октября 2011 года составляет

10 538 549 руб.

2.11 Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

В силу того, что представленные объекты имеют свои качественные особенности, для обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого объекта объектам - аналогам при нахождении средней величины цены продажи необходимы корректировки.

Перечень корректировок назначается экспертно, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий и помещений.

Таблица 13. Основные требования к аналогам

Группа факторов	Элементы группы для сравнительного анализа
Условия рынка	Изменение цен во времени
	Отличие цены предложения от цены сделки
Местоположение	Престижность района
	Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
	Транспортная доступность
Физические характеристики	Характеристики земельного участка
	Размеры и материалы строений
	Окружающая застройка
	Износ и потребность в ремонте
Экономические характеристики	Соответствие объекта принципу ННЭИ
Этажность	Расположение объектов в подвальных/цокольных этажах или в надземной части

Таблица 14. Описание объектов-аналогов

№	Местоположение	Цена руб.	Общая площадь, кв.м.	Описание
1	г. Москва, ул. Суздальская, д. 10, 10 мин транспортом от ст. м. "Новогиреево"	19 000 000	202	Помещение общей площадью 202 кв. м. Функциональное назначение: офисное, этаж расположения: 1 этаж 9-ти этажного жилого дома. Местоположение: г. Москва, ул. Суздальская, д. 10, 10 мин. транспортом от ст. м. "Новогиреево". Относительно основных магистралей - на 1-ой линии домов. Состояние отделки: простая отделка, ремонт не требуется. Здание оборудовано: телефон, интернет, пожарная сигнализация, стихийная парковка. Инженерные коммуникации: водоснабжение, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее. Дата предложения: октябрь 2011 г. Цена предложения: 94 059 долл. за кв. м. Источник информации: База WinNER, тел. 8-495-228-0030
2	г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 17, 15 мин транспортом от ст. м. "Выхино"	12 300 000	152	Помещение общей площадью 152 кв. м. Функциональное назначение: офисное, этаж расположения: 1 этаж 14-ти этажного жилого дома. Местоположение: г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 17, 15 мин. транспортом от ст. м. "Выхино". Относительно основных магистралей - на 1-ой линии домов. Состояние отделки: простая отделка, ремонт не требуется. Здание оборудовано: телефон, интернет, пожарная сигнализация, стихийная парковка. Инженерные коммуникации: водоснабжение, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее. Дата предложения: октябрь 2011 г. Цена предложения: 80 921 руб. за кв.м. Источник информации: База WinNER, тел. 8-495-232-0073, 8-926-188-3951
3	г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 23, 15 мин транспортом от ст. м. "Выхино"	10 700 000	133	Помещение общей площадью 133 кв. м. Функциональное назначение: офисное, этаж расположения: 1 этаж 17-ти этажного жилого здания. Местоположение: г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 23, 15 мин. транспортом от ст. м. "Выхино". Относительно основных магистралей - на 1-ой линии домов. Состояние отделки: простая отделка, ремонт не требуется. Здание оборудовано: телефон, интернет, пожарная сигнализация, стихийная парковка. Инженерные коммуникации: водоснабжение, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее. Дата предложения: октябрь 2011 г. Цена предложения: 80 451 руб. за кв. м. Источник информации: База WinNER, тел. 8-985-244-5630.

Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом приведен в приложении 5.

Обоснование вносимых корректировок

Местоположение.

Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и транспортной доступностью объектов.

По данным аналитического сайта www.arn.ru, были выявлены средние цены предложений на рынке недвижимости в Восточном административном округе г. Москвы (рисунок 3).

Рисунок 3 - Средние цены предложений продажи на рынке недвижимости в ВАО г.Москвы

Таким образом, для объекта-аналога №1, расположенного в том же районе, что и объект оценки (район Новокосино) корректировка не вводится.

Для объектов-аналогов №2 и №3, расположенных в районе Косино-Ухтомский корректировка составила 1,09, так как разница в средней цене сделок этих районов равна 9 %.

Рыночная стоимость представленного к оценке нежилого помещения общей площадью 185,0 кв. м, полученная на основе применения сравнительного подхода, по состоянию на 31 октября 2011 года составляет

13 650 730 руб.

2.12 Согласование результатов

При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты:

Таблица 16. Результаты, полученные при применении трех подходов

Подход	Рыночная стоимость объекта в рамках подхода к оценке, руб.
Затратный подход	-
Сравнительный подход	13 650 730
Доходный подход	10 538 549

На основании всех имеющихся данных, профессионального опыта Оценщик произвел следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.

Таблица 17Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода

№	Критерий согласования	Сравнительный	Доходный
1	Степень соответствия каждого из применен-ных подходов:
1.1	назначению оценки	Абсолютно соответствует	В меньшей степени соответствует
1.2	цели оценки
1.3	функциональному назначению объекта оценки
1.4	оцениваемым правам
2	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по продаже офисов в Москве	Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по аренде офисов в Москве
3	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	Цены аналогов складываются на рынке предложения с учетом всех положительных и отрицательных характеристик объекта (отдаленность, отсутствие коммуникаций, ухоженность земли)	Стоимость аренды объекта искусственно завышается на рынке, т.к. изначально ориентирована на арендаторов из Москвы и Московской области
4	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам	Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам
5	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов	есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов

Таблица 18. Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода

№п/п	Критерий согласования	Доходный	Сравнительный
1	Степень соответствия каждого из примененных подходов:
1.1	назначению оценки	60	40
1.2	цели оценки	60	40
1.3	функциональному назначению объекта оценки	60	40
1.4	оцениваемым правам	60	40
2	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	70	30
3	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	60	40
4	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	50	50
5	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	60	40
Средний ранг, баллы	60	40
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед	0,6	0,4
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	10 538 549	13 650 730
Согласованная рыночная стоимость, руб.	11 783 422

После согласования результатов Оценщик получил рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 11 783 422 рублей.

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость представленного к оценке недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 185,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2 без учета НДС (18%) составляет:

Таблица 19. Итоговая стоимость объекта оценки

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость
	руб.	долл. США
Нежилое помещение общей площадью 185,0 кв. м	11 783 422 (Одиннадцать миллионов семьсот восемьдесят три тысячи четыреста двадцать два)	394 124 (Триста девяносто четыре тысячи сто двадцать четыре)

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

- метод прямой капитализации доходов;

- метод сравнения продаж;

- метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам. Вследсвии вышеперечисленного данный метод не применялся в дипломной работе.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

Так же во второй главе данной работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 31.10.2011 г. составляет округленно 11 783 422 (Одиннадцать миллионов семьсот восемьдесят три тысячи четыреста двадцать два) руб. без учета НДС.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ

2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

4. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

5. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

6. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.- М.: , Маркет ДС, 2009.

7. Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». / Под ред. к.э.н., доцента Косоруковой И.В. - М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005.

8. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005.

9. База WINNER.

10. www.cian.ru

11. www.blackwood.ru

12. http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/2.html

13. http://gradconsult.ru

14. http://www.ceae.ru/ocenka-ofisa.htm

15. http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/4.html

16. http://proocenka.com/ocenka-ofisa.html

17. www.cbr.ru

Приложение 1

Фотографии объекта оценки.

Фото 1. Прилегающая территория	Фото 2. Прилегающая территория
Фото 3. Фасад здания	Фото 4. Вход (помещение IV)
Фото 5. Вестибюль (помещение IV)	Фото 6. Помещение IV
Фото 7. Помещение IV	Фото 8. Помещение IV
Фото 9. Помещение IV	Фото 10. Помещение IV
Фото 11. Санузел (помещение IV)	Фото 12. Вход (помещение V)
Фото 13. Вестибюль (помещение V)	Фото 14. Помещение V
Фото 15. Помещение V	Фото 16. Помещение V
Фото 17. Помещение V	Фото 18. Помещение V
Фото 19. Помещение V	Фото 20. Санузел (помещение V)

Приложение 2

Документы информационно-аналитического характера.

Объект	Метро, адрес	Этаж	Min.пл.	Max.пл.	Цена	Дата	Источник	Телефоны	Прим.
ПСН	Новогиреево м., Суздальская ул., д.10	1/9	202	202	19000000 руб., 612903$ 441860€	30.10.2011	WinNER	8-495-228-0030	ПОМЕЩЕНИЕ СВОБОДНОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА ПРОДАЖУ .м. Новогиреево, 5 минут транспортом, ул. Суздальская д 10. Продается нежилое помещение общей площадью 202 кв.м. на 1 этаже девятиэтажного жилого дома. Два отдельных входа. Планировка кабинетная, в каждом кабинете есть окно, имеется оборудованная кухня, 2 с/у, душевая, электическая мощность 19 кВт. На расстоянии 700 метров в 2012 году будет открыта новая станция метро. Возможное использование: офис, аптека, салон красоты, детский развивающий центр и другое. Стоимость: 19 000 000 руб. БЕЗ КОМИССИИ. Дополнительная информация - телефон: 228-00-30. Эксперт Марковская Алла. Отделение "Новослободское" http://www.incom-realty.ru/sale-realty/commercesell/?lot=EAED2D30303030363234&ir=winner, фото: http://foto.1014103.ru/ufp.php?init=g;;829613
Офис	Выхино м., Дмитриевского ул.,17	1/?	152	152	12300000 руб., 396774$ 286047€	30.10.11	WinNER	8-495-232-0073, 8-926-188-3951	Помещение отлично подходит под все виды деятельности! Идеально под нотариальную контору, отдельный вход, 8 кабинетов, отличный ремонт! Проходное место, первая линия домов, центр микрорайона. Скоро открытие метро Кожухово- 7 минут пешком! Свободная продажа!, фото: http://foto.1014103.ru/ufp.php?init=;;3182643;;3182644;;3182645;;3182646;;3182647;;3182650;;3182652;;3182654
ПСН	Выхино м. Дмитриевского ул.,23	1/17	133	133	10700000 руб. 45161$ 248837€	31.10.11	WinNER	8-985-244-5630	2 отдельных входа, 4 изол. комнаты (17+18+12+12), сделан хороший ремонт. Проходное место, первая линия домов, готовый арендный бизнес. Оформлено в собственность.Цена: 10 700 000 руб. Торг. тел.: 8-985-244-56-30, фото: http://foto.1014103.ru/ufp.php?init=;;3379357

Объект	Метро, адрес	Min пл.	Max пл.	Парк	Охр	Цена	Дата	Телефоны	Примечание
Офис	Новогиреево м. Суздальская ул.,20К2	100	200	-	+	200 000р. 6 451,6$ 4 651,2€	30.10.11	8-916-552-6684	Сдается нежилое помещение в Новокосино, ул. Суздальская 20 корп.2. в хорошем состоянии, телефон, интернет, фото: http://foto.1014103.ru/ufp.php?init=;;2118052;;2118053;;2118054;;2118057;;2118059;;2118061;;2118063;;2118067



Приложение 3

Копии документов предоставленных заказчиком оценки

ДОГОВОР

купли-продажи объекта приватизации

23.08.2010 г. АИ № 2158

Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества г. Москвы, именуемое в дальнейшем „Продавец“, и Закрытое акционерное общество « Специализированное автомобильное хозяйство района Новокосино», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Общие положения

При заключении настоящего договора стороны руководствуются Федеральным законом Российской Федерации „О приватизации государственного и муниципального имущества“ от 21.12.01 N 178-ФЗ, Гражданским кодексом РФ и другими нормативными актами РФ и города Москвы, регулирующими процесс приватизации, действующим на момент заключения договора.

2. Предмет договора

2.1. Предметом настоящего договора является приватизация помещения нежилого назначения общей площадью 185 кв. м, кадастровый номер 77-77-03/089/2010-776, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2, являющегося собственностью города Москвы и находящегося в арендном пользовании у „Покупателя“ на основании договора аренды от 01 июня 1995 года и дополнения к договору аренды от 22.04.99.

2.2. Состав выкупаемого помещения приведен в выписке из технического паспорта на здание N 3886/13, выданной ТБТИ Восточное до 29.12.2010 на одном листе, экспликация к поэтажному плану дома N 34, корп. 2 по улице Суздальская ВАО г. Москвы на двух листах, поэтажном плане дома N 34, корп. 2 по улице Суздальская ВАО г. Москвы на одном листе (далее -- объект).

2.3. Объект не является предметом долга и на него не обращено взыскание.

3. Способ приватизации

3.1. Приватизация объекта осуществляется путем его выкупа у „Продавца“ на основании договора аренды от 01.06.95 и пп. 1 п. 12 ст. 43 ФЗ „О приватизации государственного и муниципального имущества“.

3.2. Взаимоотношения по поводу использования земельного участка, на котором располагается здание, регламентируются действующим законодательством.

4. Цена приватизируемого имущества

4.1. Окончательная цена приватизируемого Здания определена в сумме 10 802 542,38 рубля (десять миллионов восемьсот две тысячи пятьсот сорок два) руб., 38 коп.

5. Порядок и сроки расчетов

5.1. Форма платежа -- безналичный расчет.

5.2 „Покупатель“ в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания настоящего договора обязан выплатить „Продавцу“ всю сумму договора единовременно, что составляет 100% от окончательной цены приватизируемого Здания, установленной в разделе 4 настоящего договора.

5.3. Днем оплаты считается день поступления указанной суммы на расчетный счет «Продавца“.

6. Момент возникновения права собственности.

6.1. Право собственности на здание возникает у «Покупателя“ с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание.

7. Обязанности и права «Продавца“. В соответствии с настоящим договором Продавец“:

7.1. Передает «Покупателю» в его собственность здание в соответствии с п. 2.1 настоящего договора. Поскольку здание находится в пользовании«Покупателя», акт передачи не составляется. Здание считается переданным в момент подписания договора.

7.2. Выдает «Покупателю» необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы и справки.

7.3. Осуществляет контроль за соблюдением «Покупателем» обязательств по настоящему договору.

8. Обязанности и права «Покупателя».

В соответствии с настоящим договором «Покупатель»:

8.1. Оплачивает приватизируемое здание в сроки, указанные в настоящем договоре.

8.2. Осуществляет свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, утвержденным уставом и настоящим договором.

8.3. Соблюдает утвержденные органами исполнительной власти правила, регламентирующие деятельность предприятий гостиничного обслуживания.