Влияние факторов внешней среды на стоимость объекта незавершенного строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Влияние факторов внешней среды на стоимость объекта незавершенного строительства

В управлении собственностью основополагающим является принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства (рис. 1). Стоимость объектов определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры строительства.

Качественным показателем развития экономики строительства и стимулирования инвестиций в основной капитал является состояние незавершенных строительством объектов [1,2].

Оценка незавершенных строительством объектов по стоимости учетной (расчет затрат) не выявляет интерес участников капитального строительства и реальную стоимость в условиях неопределенности.

незавершенный строительство среда

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Существующие определения понятия объекта незавершенного строительства

Моделирование факторного анализа влияния внешней среды предполагает учет характеристик факторов без критериев, определяемых состояние внешней среды рынка в целом [3, 4]. В методической базе неопределенны взаимосвязи между рынком и средой. Отсутствие регистрации факторов внешней среды обуславливает невозможность применения для определенной оценки объектов незавершенного строительства, исходя из того, что традиционные подходы к оценке предполагают расчет поправок, учитывающих качественные особенности оцениваемых объектов [5].

Регистрация выявленных факторов внешней среды к оценке, определение степень влияния каждого фактора на традиционный подход к оценке поспособствует учесть показатель поправки и совершенствовать традиционные методики оценки для точного отражения особенностей объектов незавершенного строительства[6]. В зависимости от влияющих факторов внешней среды этапы по определению показателей для выявления обоснованной методики по оценке объектов незавершенного строительства, включают:

- оптимальное определение для незавершенных строительством объектов параметров внешнего, физического и функционального износов;

- в зависимости от степени готовности определение обоснованных методик расчета стоимости объектов незавершенного строительства;

- разработку методики определения стоимости объектов незавершенного строительства, обуславливающую сопоставление с введенных в эксплуатацию объектами-аналогами и определение стоимости с использованием корректировок, предполагающих учет особенностей оцениваемого объекта;

- введение параметров определения критериев сопоставления объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование;

- строительства с учетом уровня готовности объекта при исключении изменения планируемых сроков завершения строительства или при не соблюдении определение методики расчета фактического времени, необходимого для завершения;

- разработка методического аппарата об условной завершенности объекта оценки и последующая корректировка традиционных методов стоимости оценки незавершенного строительством объекта.

В соответствия с разработанными стандартами оценки стоимости применяют при определении рыночной стоимости объектов незавершенных строительством традиционные методические подходы оценки сданных в эксплуатацию объектов [6,7,8].

Низкий уровень методологии оценки объектов незавершенного строительства обусловлен сложной концептуальной структурой: прозрачным и содержательным алгоритм оценки объектов недвижимости и адаптацией инструментария с учетом специфики объектов оценки [9].

Исключение применения полностью традиционных подходов к оценке недвижимости предопределяет методология оценки объектов незавершенного строительства [10]. Рассмотрение предпосылок и необходимость совершенствования традиционной методики оценки объектов незавершенного строительства дают возможность изучать инструменты, используемые для определения показателей, необходимых для применения усовершенствованной методики. Такой инструментарий включает:

-показатель для оптимального определения параметров внешнего, физического и функционального износов незавершенных строительством объектов;

-показатель определения методики расчета корректной стоимости оцениваемого объекта в зависимости от уровня завершения строительства объекта;

-показатель определения сопоставления сравниваемого объекта незавершенного строительства с объектами-аналогами и их обоснование;

-показатель, обуславливающие предпосылки определения величины доходов от использования после ввода в эксплуатацию незавершенного строительством объекта.

Определение набора рассмотренных показателей позволит, во-первых, наиболее своевременно отразить характеристики оцениваемого объекта, а во-вторых, определить наиболее точный метод расчета в пределах каждого подхода к оценке. При применении системного подхода необходимо определить взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства [11].

Основополагающими критериями определения обстоятельств на позицию, обусловленную внешней средой к незавершенным строительством объектам, рассматривается система факторов, основанная на ограничениях показателей:

- реагирование на более высокий уровень износа;

- уровень готовности объекта, с учетом риска выполнения строительства, прогнозирование завершения в результате влияния факторов внешней среды;

-выявление на рынке прямых аналогов для сопоставления;

- период завершения строительства;

- выявления прогноза потоков, в результате использования объектом незавершенного строительства после ввода в эксплуатацию незавершенного строительством объекта.

При методике расчета влияния факторов необходимо определение веса каждого фактора на основе их ранжирования.

Дополнение факторов внешней среды способствует определение уровня риска капитальных вложений в незавершенном строительстве объекте и расчет эффективности при прогнозируемом финансирования или приобретения.

Литература

1. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости. М. Финансы и статистика, 2009. -496 c.

2. Резниченко, B.C. Системные подходы к определению цен и управление стоимостью в строительстве: справочное пособие с методиками и примерами расчетов / Резниченко B.C., Ленинцев Н.Н.. -2-е изд. - М., 2005. -516 с.

3. Филь О. А. Особенности оценки объекта, незавершенного строительством // Научное обозрение. 2014. № 7- 2. С. 734-736.

4. Филь О.А. Учет и оценки предприятия как имущественного комплекса //Совершенствование учетно-аналитического обеспечения управления в современных условиях хозяйствования: Сборник научных статей. - Ростов-на-Дону: РГСУ.- 2007.-С. 71-77.

5. Майкл Э. Г.: Малый бизнес. От иллюзий к успеху. Возвращение к мифу предпринимательства М.: Олимп-Бизнес, 2012. - 458 с.

6. Петренко Л.К., Побегайлов О.А., Петренко С.Е. Организация работ и управление реконструкцией. Ростов-на-Дону: Рост. гос. стр. ун-т, 2013. - 76 с.

7. Sorensen, H `World's first offshore wave energy converter - Wave Dragon - connected to the grid'. 19^th World Energy Congress, Sydney, 2004. pp.65-71

8. Зильберова И.Ю. Анализ научных основ организационно-технологического проектирования и современных методов и моделей оценки организационно-технологических решений // Научное обозрение. 2013. № 9. С. 582-585.

Размещено на Allbest.ru