Оценка объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Оценка объектов недвижимости необходима для применения в оценочной практике показателей экономической эффективности инвестиционных проектов, что обусловлено целым рядом причин. Создается единое информационное пространство об объектах недвижимости. Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Оценщик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости. Работа с данными, необходимыми для решения задач ведения оценочной деятельности различными подходами, использующими сведения о рынке недвижимости, является основой оценки недвижимо.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимостью, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Факторы объединенные в 4 группы, которые наиболее существенно влияют на стоимость недвижимого имущества:

· физические - природные и созданные человеком;

· социальные - тенденции изменения численности населения, его возрастного состава, стиля и уровня жизни, размера семьи, уровня образования, уровня преступности, взаимосвязей с окружающим миром;

· экономические - кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, тенденции изменения уровня дохода, занятости, цены, процентной ставки, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство;

· политические (административные) - зонирование, строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Цель курсовой работы - определение рыночной стоимости жилого дома, расположенного в Республике Тыва.

Задачи для достижения поставленной цели:

- на основе анализа данных об объекте недвижимости и других данных осуществить сбор, систематизацию и обработку информации;

- на основе оценочной деятельности осуществить описание и анализ объекта оценки;

- провести анализ местоположения объекта оценки;

- определить рыночную стоимость объекта затратным и сравнительным подходами;

- согласовать результаты и вывести заключение о рыночной стоимости объекта.



1. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Анализ местоположения объекта оценки

Рассматриваемый жилой дом и земельный участок расположена в Республике Тыва, в Кызылском районе, в пгт.Каа - Хем.

Каа-Хем -- посёлок городского типа (сумон), административный центр Кызылского кожууна Республики Тыва.

История: недвижимость кадастровый стоимость земельный

Посёлок возник в 1978 году -- это один из самых молодых населённых пунктов республики. Своим возникновением он обязан бурному развитию Кызылской ТЭЦ, появлению Кызылской птицефабрики, рыб - завода, Каа-Хемскому угольному разрезу.

Географическое положение:

Расположен на реке Каа-Хем, непосредственно граничит с удалённой частью города Кызыла под одноимённым названием Кызыл, от которого его отделяет Кызылская ТЭЦ - самое крупное предприятие ТЭК республики. Через Каа-Хем проходит автодорога до Сарыг-Сепа.

Промышленность:

На территории посёлка была начата стройка самого крупного в республике комбината стройматериалов, прерванная в начале 1990-х гг. из-за развала экономики. В последние годы Каа - Хем быстро растёт в связи с близостью центра республики и более дешёвой само - застройке. За последние 4 года на восточной окраине выросли целые кварталы деревянной застройки с развитой инфраструктурой.

Таблица 1. Характеристика местоположения объекта

Характеристика объекта	Описание объекта
Сегмент рынка	рынок жилых помещений,
Текущее использование	односемейный дом.
Вид данных	Оценка
Юридическое описание	Собственность
Регион	Республика Тыва
Район	пгт. Каа-Хем
Адрес	ул. Фермерская, д. 17
Право собственности на здание	Собственность
Инвентарный номер объекта	27-219/17
Престижность и привлекательность района	Средняя
Местонахождения объекта	окраина п. Каа-Хем,
Время до центра на общественном транспорте	22 мин
Время до центра на личном транспорте	11 мин
Расстояние до остановок общественного транспорта	360 м
Ближайший город	г. Кызыл
Расстояние до ближайшего города	100 км
Расстояние до ближайшей автомагистрали	35 км
Расстояние до ж/д станции	-
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилое
Основной тип застройки	Уличная
Качество застройки	Новостройки
Полнота застройки	свыше 70%
Этажность застройки	Малоэтажная
Социальная инфраструктура	предприятия торговли
Объекты повышенной опасности	авто заправка
Благоустройство территории	зелёные насаждения
Состояние окружающей среды	Удовлетворительное
Запылённость и загазованность	Средняя
Уровень шума	Средний
Интенсивность движения	Средняя
Источники информации	СМИ, технический паспорт, визуальный осмотр объекта, интернет ресурс

Таблица 2. Земельный участок

Право собственности на земельный участок	Собственность
Предназначения для использования	для строительства жилого дома
Площадь участка, м2	873
Зона	Жилая
Сервитут	не зарегистрирован
Форма	Прямоугольная
Топография	ровный склон
Состояние участка	разработан, расчищен и спланирован, имеются посадки
Неблагоприятные условия	-
Транспортная доступность участка	второстепенная автодорога
Качество дорог	с асфальтовым покрытием.
Состояние дорог	удовлетворительно: большие трещины и не ровности, с небольшими ямами
Доступные инженерные коммуникации	электрические сети

Оцениваемый земельный участок с домом находится приблизительно в середине поселка, в окружении жилой индивидуальной застройки. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ИЖС.

Участок расположен к западу от Кызыла Покрытие местной дороги - асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайший город - Кызыл (около 20 км).

Рельеф рассматриваемого участка ровный, на участке растут небольшие декоративные деревья и кустарники, устроен газон, сделаны ландшафтные работы. Площадь участка -873 кв.м. Форма границ участка - прямоугольная.

По периметру участок огорожен забором (частично кирпичным, частично - металлическим). В темное время суток участок освещается светом уличных фонарей.

Некоторые дороги на территории пгт. асфальтированы. Жилые дома довольно сильно различаются по годам постройки, размеру и качеству. Инфраструктура пгт. Каа - Хем в основном, определяется инфраструктурой поселка (магазины, , кафе, поликлиника).

Пгт. имеет централизованную периметральную охрану.

Ближайшие поселки - Баян - Кол, Ээрбек, Шамбалыг.

В процессе осмотра земельного участка, а также изучения документации, чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект недвижимости, Оценщиком выявлено не было. В радиусе 1 км от участка нет промышленных зон или объектов, негативно влияющих на окружающую среду. Недалеко от участка находится горы (около 400 метров).

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации пгт. Каа -Хем, Кызылского района, Республики Тыва.

1.2 Описание объекта оценки - дома

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажный жилой дом из пенно - блоков, с мансардой, общей площадью 111,4 кв.м. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания. На окнах установлены пластиковые стеклопакеты. Входная дверь -- металлическая.

Коммуникации подведены и функционируют: электричество -- центральное, водоснабжение -- колодец, отопление -- печь, канализация -- септик.

Планировка жилого дома соответствует плану БТИ. Назначение дома - жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания.

Описание технических характеристик дома было составлено на основании документов БТИ и данных визуального осмотра. Полученные сведения обобщены в следующей таблице:

Таблица 3. Описание объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
Тип здания	одноэтажный деревянный дом
Год постройки	2010
Период владения	7 лет
Первоначальная (балансовая) стоимость	1 006 407 руб.
Год последнего капитального ремонта	-
Дата проведения косметического ремонта	-
Требуется ремонт	требуется косметический ремонт.
Количество этажей	1
Общая площадь, м2	111,4
Полезная площадь, м2	97,3
Строительный объём, м3	273
Площадь застройки, м2	136,7
Техническое состояние	хорошее (износ менее 20%)
Группа капитальности	III
Фундамент	Бетонный
Стены	деревянные
Перекрытия	деревянное
Высота потолков	2,45
Дополнительные постройки	2 сарая для хранения вещей, баня, летняя кухня, уборная, забор
Кровля	асбестоцементные листы
Степень огнестойкости	III
Коммунальные услуги	электроснабжение
Дополнительные удобства	-
Фактический возраст, лет	6
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок эксплуатации объекта, лет	94
Помещения
Размещения в здании	1 этаж
Отделка	улучшенная
Особенности планировки	Угловая
Вход	со двора
Вид из окон	во двор, на улицу
Количество телефонных линий	-
Внутренняя отделка помещения
Жилая комната	21,6 м2, потолок - покраска, побелка, стены - обои шелкография, пол - ламинат
Жилая комната	16,9 м2, потолок - побелка, стены - обои виниловые, пол - линолеум
Жилая комната	16,6 м2, потолок - покраска, стены - обои, пол - ламинат
Кухня	12,1 м2, потолок - побелка, стены - обои простые, пол - ламинат
Ванная комната	-
Туалет	-
Прихожая или коридор	15,9 м2 потолок - покраска, стены - обои, пол - линолеум
Веранда	14,2 м2, потолок - побелка, стены - покраска, пол - покраска
Сведения о доходах
Вид арендной платы	ежемесячный
Вид договора аренды по сроку	долгосрочный
Ставка аренды, руб.	12000
Число платежей в году	12 месяцев
Потери арендной платы	отсутствуют
Операционные расходы (всего), в том числе:	9100
Налоги на имущество, руб. за год	3500
Налог на землю за год, руб.	2600
Страховые взносы	не застрахован
Капитальный и текущий ремонт за месяц, руб.	-
Коммунальные услуги за месяц, руб.	3000
Содержание территории	-
Зарплата персонала	-
Расходы на управление	-
Обеспечение безопасности	огнетушители
Прочие расходы на замещение	-
Дата оценки	02.12.2016
Вид оцениваемой стоимости	рыночная
Стоимость	4 550 000 руб.
Дата предложения/продажи
Цена предложения	4100000 руб.
Цена продажи	4100000 руб.
Условие продажи	рыночное
Условия финансирования	собственные средства
Доля заемных средств	-
Сумма займа	-
Срок погашения	-
Норма процента	-

Из таблицы видно, что объект оценки одноэтажный бревенчатый дом, построенный в 2010 году, площадью 111,4 м² строительным объемом 273 м³ с хорошим качеством внутренней отделки.

1.3 Техническое состояние объекта оценки

Оценка технического состояния необходимо для установления степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно - оцениваемых признаков со значениями или нормативными документами.

Оценка технического состояния проводится в следующих случаях:

- при возникновении необходимости проведения реконструкции объекта;

- перед проведением капитального ремонта объекта;

- перед покупкой объекта;

- при формировании объекта как залога;

- при необходимости фиксации технического состояния зданий;

- при возникновении страхового случая для оценки степени повреждения объекта;

- другие случаи, в которых необходимо установить категорию технического состояния объекта.

Первым условием проведения исследования технического состояния объекта должно быть точное и четкое определение его функционального назначения и функциональных параметров (коэффициент запаса, перегрузки, интенсивность использования).

Вторым условием проводится исследования природно-климатических параметров расположения объектов и их изменения в процессе технологический деятельности

Обследования зданий должны включать следующие работы:

· обследование и анализ состояние оснований и фундаментов;

· обследования состояний несущих и ограждающих инструкций;

· исследование эксплуатационных средств и прогноз их изменения по условиям последующего объекта.

Таблица 4. Техническое состояние объекта оценки

Наименование конструктивного элемента	Описание элементов (материал, конструкция или система, отделки и прочее)	Признаки износа конструктивных элементов (деформация, осадки, трещины гниль)
1. Фундамент	бетонный	мелкие трещины в цоколе и под окнами
2. Наружные капитальные и внутренние стены	бревенчатые	сквозные трещины в перемычках и под оконными рамами
3. Перегородки	Деревянные	трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями
4.Перекрытия	чердачное	деревянные, утепленные	прогибы балок, усадочные трещины
	междуэтажное	отсутствует	-
	подвальное	деревянные	поражение гнилью
5. Кровля	асбоцементные листы	ослабление креплений отдельных листов к обрешётке

1.4 Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимостью, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

- строительство нового объекта;

- проведение ремонта или реконструкции;

- продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны.

Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: оцениваемый жилой дом недавно построен по современному проекту и сейчас его снос нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: оцениваемый жилой дом построен сравнительно недавно и вполне пригоден для прямого использования, то есть для проживания людей. Физический износ дома незначителен, ремонт не требуется. Дом соответствует современным требованиям к качеству индивидуального жилья в данном районе, поэтому реконструкция дома также не требуется.

Продолжение текущего варианта использования: продолжение текущего варианта использования объекта оценки в качестве жилого дома представляется наиболее эффективным использованием в связи с тем, что спрос на жилые дома в данном районе очень высок. Рассматриваемый объект можно использовать в качестве жилья без сноса существующих улучшений и без изменения целевого назначения земельного участка. Это использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

1.5 Анализ рынка жилой недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а так же предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального варианта, динамики спроса маркетинговых исследований по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а так же прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем.

Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки.

Республика Тыва расположена в центральной части Азиатского материка между 49 45 - 53 46 Северной широты и 88 49 - 98 56 восточной долготы. На западе граничит с Республикой Алтай, на северо-западе и севере - с Красноярским краем и Республикой Хакасия, на северо-востоке - с Иркутской областью и Республикой Бурятия, на юге и востоке - с Монголией. В соответствии с разнообразием природных условий и естественных ресурсов, характером экономического развития и транспортных связей Туву можно разделить на 4 части: центральную, западную, южную и восточную. С позиции природных условий географическое положение республики выгодное. Она расположена на стыке сибирских таёжных и центрально-азиатских пустынно-степных ландшафтов - в широкой полосе гор и межгорных равнин. На территории Тувы формируется основной сток самой многоводной реки Сибири - могучего Енисея.

Лечебно-оздоровительные ресурсы:

- термальные азотные и кремнисто-сероводородные воды (курорт Уш-Белдир);

- углекислые термы (источник Чойган);

- сульфатные натриевые воды с содержанием свободного азота (Тарысские источники).

Географическое положение:

Республика Тыва входит в Сибирский федеральный округ. Расположена на юге Восточной Сибири в географическом центре Азии. Это горная страна с чередованием высоких хребтов (г.Монгун - Тайга - 3970 м) и глубоких котловин (Тувинская, Тоджинская).

Площадь - 170,5 тыс. кв.км. Столица - г. Кызыл, расстояние до Москвы -4668 км.

На юге проходит государственная граница с Монголией.

Основной вид транспорта - автомобильный. Кызыл - конечный пункт Усинского тракта (Абакан-Кызыл), в 415 км от железнодорожной станции Абакан. Есть небольшой аэропорт, речной порт.

Климат: резко - континентальный. Зима морозная безветренная, в котловинах малоснежная. Средняя температура января от -28 до -35°С градусов. Лето умеренно тёплое в горах и жаркое в котловинах - в июле +15 - +20°С. Осадков в котловинах выпадает 150 - 400 мм в год - здесь много солнечных дней и зимой и летом, в горных районах до 800 - 1000 мм в год. Ветры зимой слабые, поэтому отрицательная температура переносится легко.

Время: GMT + 7

Население: 311,2 тыс. чел., из них городское - 46%. Национальный состав - тувинцы, русские, хакасы и др.

Природные особенности:

Республика Тыва находится на стыке южно-сибирской тайги и монгольских степей, есть даже полупустыни. Степи (равнинные и горные) занимают до 40 % территории республики, леса до 50 %. Ландшафты Тывы первозданны, экзотичны, суровы, можно встретить торчащие из песка кости доисторических животных.

При слиянии Бий-Хема и Ка-Хема образуется великая сибирская река Енисей (Улуг-Хем). На горных реках много водопадов, порогов.

В Тыве производится разработка россыпных месторождений золота.

На территории Тывы располагаются два заповедника -Азас и Убсунурская котловина. Перспективны курорты Уш-Бельдир и Чедер.

Большинство рек принадлежит бассейну Улуг-Хема (Верхнего Енисея) и лишь реки юга относятся к бессточным впадинам Центральной Азии. Улуг-Хем образован слиянием двух составляющих - Бии-Хема и Каа-Хема. Общая протяженность более 8 тысяч рек составляет около 7660 км, из них почти 92% приходится на бассейн реки Улуг-Хем.

Берёт начало на юго-западном склоне Восточного Саяна двумя ручьями и впадает в высокогорное озеро Кара-Балык. Площадь бассейна - 56000 кв.км., длина 560 км, впадает в р. Улуг-Хем. Её бассейн занимает всю Тоджинскую котловину. От озера до выхода в Тоджинскую котловину река носит горный характер, образуя несколько живописных порогов и водопадов. Один из них имеет высоту 11 м.

Каа-Хем ( площадь бассейна - 59849 кв.км, длина 680 км - левая составляющая реки Улуг-Хем. Она образована слиянием двух рек: Кызыл-Хем (площадь - 3454 кв.км, длина - 85 км и Балыктыг-Хем (площадь - 12252 кв.км). Первая начинается на территории Монголии и называется Шишхид-Гол. Вторая берёт начало с северных склонов нагорья Сенгтлен.

Улуг-Хем (Енисей, площадь бассейна - 16521 кв.км, длина 191 км - главная водная артерия Тувы. Образована слиянием рек Бий-Хем и Каа-Хем у г.Кызыла. Её бассейн занимает всю территорию Тувы.

Хемчик (площадь бассейна - 27315 кв.км, протяженность -323 км - самый крупный левый приток Улуг-Хема.

Тес-Хем (площадь бассейна - 29000 кв.км, длина - 770 км - одна из крупнейших рек бессточных бассейнов Центральной Азии.

Фауна Тувы разнообразна. Здесь по соседству живут северный олень и верблюд, тундровая куропатка и дрофа, бурый медведь и снежный барс, соболь, белка и другие пушные звери. Над бескрайними степями Тувы парит гордый орел, а над зеркалами озер стонет белокрылая чайка. На суровом высокогорье обитают удивительные животные -- сарлыки.

Фауна Тувы насчитывает 72 вида млекопитающих, 240 видов птиц и 7 видов пресмыкающихся. В водоемах Тувы обитает 18 видов рыб, среди которых: таймень, ленок, хариус, сиг, окунь, щука.

Исторические и культурные достопримечательности

Республика Тыва (в прошлом Тувинская Народная Республика) в состав РСФСР вошла в октябре 1944 г. в качестве автономной области. С декабря 1994 г. - Республика Тыва.

Кызыл основан в 1914 г. (в переводе с тувинского - красный). Здесь установлен обелиск «Центр Азии». В Тыве множество археологических памятников различных эпох.

Некоторые представители коренного населения до сих пор кочуют, живут в юртах. Интересны национальные праздники, обряды (в т.ч. шаманизм), тувинское горловое пение.

Республика Тыва относится к наименее экономически развитым регионам России, тем не менее, в последнее время наметились и положительные сдвиги, что удивительно в условиях всероссийской рецессии экономики. Рынок недвижимости как таковой есть в крупных городах таких как Кызыл и Ак- Довурак, в поселках же сделки с недвижимостью имеют разовый характер, рынок как таковой отсутствует. При подведении итогов 2015 года было подсчитано, что строители ввели в эксплуатацию 61 тысячу квадратных метров жилья, превысив ожидаемый показатель на 2 тысячи квадратных метров. В правительстве Республики отмечают, что за последние шесть лет количество возводимого жилья увеличилось на 55%. В правительстве Республики уверены, что 2017 год превысит предыдущие показатели, и рассчитывают закончить его с показателем в 66 тысяч квадратных метров жилья. Отмечается, что около трети всего возводимого жилья строится в столице Республики - городе Кызыл, на его долю пришлось 19 тысяч квадратных метров.



1.6 Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания

сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Порядок определения кадастровой стоимости:

- территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории;

- территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы;

- в списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть;

- Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м² земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования;

- для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ;

- после утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.

Расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м² (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

Кадастровая стоимость за 1 квадратный метр земельного участка составляет 212 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 873+/-кв. м., на котором расположен жилой дом, составляет: 184 918 руб.



2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым, а конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Основные этапы недвижимости сравнительным подходом:

1 этап. Изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2 этап. Собирается и проверяется информация по объектам - аналогам; анализирует собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектам.

3 этап. На выделенные различия в ценообразующий характеристиках сравниваемых объектах вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогах.

4 этап. Согласовываются скорректированные цены объектов - аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

- права собственности на недвижимость;

- условие финансирования;

- условия и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов и внесения корректировок на различие, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставим аналогам.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единиц сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понимающий коэффициент (например, поправки на местоположение, износ, время продажи).

Стоимость поправки:

- денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта - аналогов на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта;

- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта - аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта;

- расчеты внесения поправок.

Для расчета внесения поправок используются множество различных методов, среди которых можно выделить следующее:

Метод парных продаж - это продажа 2 объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположение), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Ограниченность применения данного метода объясняет сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и подборкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Составляет субъектное мнение о том, на сколько оцениваемый объект хорошо сопоставимого аналога.

Обозначим стоимости оценки объекта Х, а цену продажи сопоставимого аналога прием равной тогда:

Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%;

Экспертным методами расчета внесение поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Итоговое средневзвешенное значение стоимости 1м² =38 307 руб.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, составила: 38307 * 111,4 = 4 267 400 руб.

Итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом, составила 4 267 400 (четыре миллион двести шестьдесят семь четыреста) руб.

2.2 Определение стоимости объекта затратным подходом

Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход - это основной способ определения рыночной стоимости как движимого , так и недвижимого имущества.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе учета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

- учет износа (обесценивания) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- «Принцип замещения».

Основные этапы применения затратного подхода:

- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

- оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

- расчет выявленных видов износа;

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из - за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов.

Восстановительная стоимость - (ВС) строительства оцениваемого объекта рассчитывается в текущих как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки, зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценке, его физических характеристик.

Метод сравнительной единицы - предполагает расчет стоимости строительство сравнительной единицы (1 , 1 ) аналогичного здания.

Она должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

C_o = C1_M² * S_o * K_п * K_н * K_м * K_в * K_пз * K_ндс (2.1)

где, С_о - стоимость оцениваемого объекта;

С1м² - стоимость 1м² типичного сооружения на базовую дату;

S_o - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

K_п - коэффициент учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ и строительной площади;

K_н - коэффициент учитывающих имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

K_м - коэффициент учитывающий местоположение;

K_в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

K_з - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

K_ндс - коэффициент, учитывающий НДС.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта, для этого необходимо учитывать:

- единое функциональное значение;

- близость физических характеристик;

- сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов.

Порядок расчета затрат затратным подходам:

- расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получения полной стоимости замещения объекта;

- определение величины физического, функционального и внешнего износа здания;

- расчет стоимости здания, уменьшений на величину физического износа.

С_о = 38 307 * 111,4 * 1,1 * 1 * 0,95 * 14% * 18% = 5 998 830 руб.

38 307 * 111,4 * 1,1 * 1 * 0,95 = 4 459 433 руб.

4 459 433 * 14% = 624 321 руб.

(4 459 433 + 624 321) * 18% = 5 083 754 * 18% = 915 076 руб.

4 459 433 + 624321 + 915 076 = 5 998 830 руб.

Стоимость жилого дома, без учёта износа и кадастровой стоимости земельного участка, составила 5 998 800 (пять миллион девятьсот девяносто восемь восемьсот) руб.

Для расчета физического износа составляется таблица, в которую последовательно заносятся расчетные значения износа каждого конструктивного элемента, которые затем суммируются.

Как видим, величина физического износа объекта оценки, рассчитанная как средневзвешенная величина износа конструктивных элементов, составила 24,76%.

Стоимость замены конструктивных элементов (С_зук) принимается равной 47200 руб., так как инженерные коммуникации, смонтированные в момент ввода в эксплуатацию, требуют замены, т.е. не соответствуют современным требованиям. Тогда функциональный износ составит:

И_функц = С_зук / С_он * 100% (2.2)

И_функц = 47200 / 4 267 400 * 100% = 1,1%

где, С_ЗУК - стоимость замены конструктивных элементов, не отвечающих современным требованиям по функциональным характеристикам.

С_он - стоимость объекта недвижимости;

И_функц - функциональный износ.

И_сов = И_физ + И_функ (2.3)

где, И_сов - совокупный износ;

И_физ - физический износ.

И_сов = 24,76 + 1,1 =25,86%

5 998 830 - (5 998 830 * 25,86%) = 5 998 830 - 1 551 297 = 4 447 533 руб.

Стоимость жилого дома, без учёта кадастровой стоимости земельного участка, составила 4 447 533 рублей.

4 447 533 + 184 918 = 4 632 451 рублей

Итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная затратным подходом, составила 4 632 000 (четыре миллион шестьсот тридцать две тысяча) руб.



3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ИТОГОВАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использования подходов.

Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста - оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в здании на оценку.

Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Эти расхождение в полученных результатах являются следствием как объективных, так и субъективных причин.

Методы согласования стоимостных результатов оценки

Методика ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования критериям таких, как: способность учитывать цель оценки, способность учитывать конъюнктуру рынка, способность учитывать физические и экономические параметры объекта.

Метод распределения весовых коэффициентов. Расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям: достоверность информации; полнота информации; способность учитывать действительные намерения покупателей и продавца; способность учитывать конъюнктуру рынка; способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, допущение, принятых в расчетах.

Методика, разработанная компанией D&T.

В данном случае была принята методика компании D&T. Основу данной методики определения, удельного веса полученных результатов оценки, составляют ответы на вопросы последовательно, преобразуются в удельный вес подхода с использованием математического аппарата.

Согласование стоимостных результатов и расчет итоговой стоимости производится следующим образом:

Заполнение анкеты с присвоением использованным подходам соответствующих баллов.

На вопросы предлагаемой анкеты можно ответить:

- «Да» и присвоить фактору (+ 1) балл;

- «Нет» и присвоить фактору (- 1) балл;

- «Затрудняюсь ответить» и присвоить фактору 0 баллов.

Обработка полученной информации, а также расчет параметров согласования и удельного веса каждого стоимостного результата, полученных в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Таблица 5. Согласование результатов оценки и расчет удельного веса стоимостных результатов оценки

Показатель	Затратный подход	Сравнительный подход
Экспертная оценка фактора	- 3	+ 3
Число факторов	7	7
Смещение факторов	7 / 2 = 3,5 (округляем до 4)	7 / 2 = 3,5 (округляем до 4)
Весовая доля (обычная дробь)	Числитель: - 3 + 4 = 1; Знаменатель: 7 * 3 = 21 Результат: 7 / 21	Числитель: 3+ 4 = 7; Знаменатель: 7 * 3 = 21 Результат: 7 / 21
Весовая доля (десятичная дробь)	0,333	0,333
Сумма весовых долей	0,333 + 0,333 = 0,666
Удельный вес подхода
Взвешивание результатов, руб.	4 267 400 * 0,50=2 133 700	4 632 451 * 0,50 =2 316 225
Итоговая стоимость, руб.	4 550 000

Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки, определенная путем согласования стоимостных результатов, полученных методами сравнительных и затратных подходов, составляет 4 550 000 (четыре миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью курсовой работы было определение рыночной стоимости жилой недвижимости в республике Тыва

Оцениваемый объект расположен в республике Тыва в пгт. Каа - Хем, который находится в непривлекательном районе с малой интенсивностью движения и средним уровнем шума на окраине Каа - Хем, по адресу: Республика Тыва, Кызылский район, пгт. Каа - Хем, ул. Фермерская, д. 17. В данном районе неплохая социальная инфраструктура. Рядом находится, предприятие бытового обслуживания - магазин смешанных товаров, продуктовый магазин, уличное освещение, тротуары.

Оцениваемый объект находится в жилой зоне разработанного, расчищенного земельного участка площадью 873 м² с транспортной доступность и доступными инженерными коммуникациями.

Жилой дом площадью 111,4 м² состоит из трёх жилых комнат, кухни, прихожей, раздельного санузла, построенный в 2010 году, фактический возраст этого дома 5 лет.

Техническое состояние объекта, такого как наружные и внутренние стены, полы деревянные, а фундамент бетонный. Окна пластиковые, двери входные металлические, есть колодец, электричество.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру получения наиболее достоверной информации о цене объекта на текущий момент, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов. В результате заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости.

В данной работе было проведено:

- описание объекта, то есть выявление достоинства и недостатков оцениваемого объекта;

- определение технического состояния объекта, применяемый для установления степени повреждения;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, т.е. использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования;

- анализ рынка недвижимости в Республике Тыва, пгт. Каа - Хем.

В процессе проведения оценки было применено два подхода:

- сравнительный подход;

- затратный подход.

Подходы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости, является метод сравнения продаж.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - а налогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Он базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом, составила 4 267 400 (четыре миллион двести шестьдесят семь четыреста) рублей.

Затратный подход предусматривает оценку стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса путем определения стоимости затрат, необходимых для воссоздания всех аналогичных активов, входящих в состав имущества предприятия за вычетом величины их физического, морального и экономического износа.

Стоимость объекта недвижимости, полученная затратным подходом, составила 4 632 000 (четыре миллион шестьсот тридцать две тысяча) рублей.

Перечисленные выше методики оценки объекта не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Далее результаты, полученные с помощью различных методик, согласовываются между собой для определения окончательного уровня стоимости объекта оценки.

Цель такого согласования - получение итоговой величины стоимости объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта - эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов, стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.

В итоге стоимость жилого дома составило 4 550 000 (четыре миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный Стандарт Оценки № 3, утвержденный приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2016.

2. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. (изменения внесены 10 января 2016).

3. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

4. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» за 2015-2016.

5. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости (Н.Е.Симионова - 2006) - Серия: Экономика и управление

6. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2014.

7. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2013.

8. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. М.: Анкил, 2013.

9. Агранова И. В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Спб.: Питер, 2012.

10. Синянский И.А. Проектно-сметное дело. Учебник. М.: Академия, 2012.

11. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» за 2015-2016.

12. Журнал «Оценка недвижимости»; № 1-10, 2016

13. Форум «Недвижимость в России» - www.realty.dmir.ru;

14. Анализ местоположения объекта оценки «Администрация муниципального района Республики Тыва пгт. Каа-Хем» http://kyzyl-kojuun.ru/index.php/rajon/administratsii-sumonov/pgt-kaa-khem

Размещено на Allbest.ru