16

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка эффективности финансирования строительства в России

Н.С. Чудновская

Строительная отрасль в рыночной экономике является одним из катализаторов роста и генератором национального богатства. В связи с этим вопрос эффективности финансирования строительства в наши дни является актуальным. Финансирование строительства представляет собой взаимодействие субъектов финансово-кредитной сферы и заемщиков строительной отрасли. Субъектами финансово-кредитной сферы выступают:

1. Субъекты государственного управления. При этом государство оказывает непосредственное влияние на управление проектом недвижимости, т.к.:

ѕ устанавливает районирование и обязательность получения разрешения на строительство, регулирует вопросы зонирования и регистрации прав собственности на объект недвижимости;

ѕ устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость (налоги);

ѕ влияет на условия реализации проекта недвижимости через регулирование экономики страны.

2. Саморегулируемые организации (далее - СРО). Строительные компании, вступившие в СРО, имеют дополнительные финансовые гарантии от страхования своей деятельности. Основополагающими целями системы саморегулирования в строительстве являются усиление ответственности строительных фирм за выполняемые строительные работы путем установления субсидиарной имущественной ответственности СРО за вред, причиненный членом такой организации посредством принятия СРО стандартов и правил саморегулирования.

3. Финансово-кредитные институты (банки, небанковские кредитные организации и др.) Взаимодействие осуществляется в результате кредитования строительных организаций и финансировании инвестиционных проектов на условиях спонсорства [1]. Оба случая имеют свои отличительные особенности, но, тем не менее, при финансировании проектов и предоставлении кредита обязательно проверяется кредитоспособность заемщика и жизнеспособность строительного проекта. Таким образом, предметом анализа со стороны финансово-кредитных институтов является конкретная кредитная сделка [2].

4. Инвестиционные институты (страховые компании, пенсионные фонды, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) и проч.). Инвестор осуществляет финансирование уже с самого начала проекта, что снижает долговую нагрузку девелопера, избавляя от необходимости обращаться за кредитом в коммерческие банки. В этом случае девелопер и инвестор уже на стадии принятия решения об инвестиционном проекте заключают соглашение об условиях распределения будущих доходов [3].

Зависимость субъектов строительного сектора от заемных источников указывает на их подчиненное положение относительно финансовых (чаще всего банковских) институтов [1]. Финансовая устойчивость строительных организаций - предмет пристального внимания субъектов финансово-кредитной сферы из-за (i) высокорискового финансирования строительной отрасли с одной стороны, и (ii) получения сверхдоходов - с другой. В этой связи необходимо детально рассмотреть концепции об исследовании контрактных взаимоотношений между двумя сторонами (в данном случае между строительными организациями и кредиторами - коммерческими банками), и выявить параметры, оценивающие эффективность финансирования заемщиков строительного сектора.

О. Уильямсон, занимаясь исследованием контрактной теории, выдвигает положение о том, что контракты способны исчерпывающе предусмотреть все действия, связанные с реализацией достигнутых договоренностей [4]. Иными словами, на предварительном (ex ante) и последующем (ex post) этапах, соответственно, подписания и реализации кредитного договора, кредиторы заинтересованы в предотвращении оппортунистического поведения у заемщиков строительного сектора. Поэтому кредиторы подвергают глубокому анализу компетентность и опытность заемщика, жизнеспособность его строительного проекта на этапе заключения кредитного договора, и в последующем проводят постоянный мониторинг строительства. В результате, возводимый объект недвижимости не только должен представлять собой прочную основу для ожиданий получения доходов, как кредиторов, так и девелоперов, но и выступать гарантом транспарентности сделки [5]. Другими словами, строительный проект объекта недвижимости формирует реальные источники возврата кредита (cash flow), обеспечивающие выполнение срока его погашения [6]. Финансирование проектов недвижимости со стороны банков осуществляется отдельными траншами в рамках одной или нескольких кредитных линий или поэтапно (вначале приобретение земельного участка, а затем его освоение) [7]. Для кредиторов потенциальная прибыль девелопера гораздо менее важна, чем потенциальный убыток. Полагаясь на знание своей сферы деятельности, кредиторы сравнивают потенциальные возможности девелопера и его способность добиться успеха в проекте, а также собственные доходы и риски, возникающие на этапах:

ѕ проектирования и строительства (project conceptual design & construction), когда риск достигает своего наивысшего значения, т.к. выделенные средства перетекают от кредитора заемщику. Кредиторы более уязвимы, поскольку финансовые средства уже выбираются, а доходные денежные потоки пока не появились;

ѕ ввода в эксплуатацию (execution). Потенциальный конфликт интересов и, следовательно, риск возникает из потребности как можно скорее приступить к коммерческому использованию проекта, с одной стороны, и желания довести проект до состояния долгосрочной жизнеспособности, с другой;

ѕ эксплуатации (handover stage). Риск связан с погашением задолженности субъекта строительного сектора. Необходимо, чтобы объект недвижимости генерировал достаточный cash flow для погашения кредита и обеспечения доходности строительной организации [8].

финансирование строительство кредитный заемный

Кредиторов также интересует, насколько способен нести риски сам девелопер. Более подробно риски девелопера приведены в табл. 1.

Таблица № 1. Риски финансирования проектов недвижимости

Для того чтобы определиться с показателями, оценивающими эффективность финансирования строительства в РФ, необходимо рассмотреть динамику показателей, характеризующих строительную отрасль РФ за период 2007-2012 гг., (табл. 2).

Таблица № 2. Динамика показателей строительной отрасли РФ за 2007-2012 гг.,%

По данным табл. 2, 2009 г. стал кризисным для всей строительной отрасли РФ: резко сократился темп роста объема работ по виду "Строительство" (на 26%), увеличилась доля убыточных строительных организаций (2009 г. - на 3,6%), и как следствие, в 2010 г. на 2,8% сократился объем выполненных строительных работ в ВРП. Тем не менее, на 2008-2009 гг. отмечается пик цен на первичном рынке жилья в РФ. Этот момент можно охарактеризовать как "фикция" на рынке недвижимости, когда кризисное положение строительной отрасли не оправдывает столь завышенные цены на первичном рынке жилья в РФ (в 2009г. - 47715 руб. за 1м²). В дальнейшем, уровень цен частично нормализовался (в 2010г. - 31877 руб. за 1м²; в 2012 г. - 34192 руб. за 1м²).

В 2010-2012 гг. положение строительной отрасли начинает постепенно восстанавливаться. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2012 г. составил 113% к уровню 2011 г. При этом показатель отношения объема выполненных строительно-монтажных работ к ВРП достигает больших значений, так как в региональных экономиках (локальных рынках) сосредоточены основные производственные ресурсы строительной отрасли. Показатель объема выполненных строительных работ в ВВП демонстрирует на протяжении рассматриваемого периода (2007-2012 гг.) значение 9-10%. Это характерно для стран с развивающейся экономикой (данный показатель должен быть 10-12%, для развитых стран 5-8%), данный показатель демонстрирует долю продукции строительной отрасли в общем объеме внутреннего производства.

Положение строительной отрасли РФ (табл. 2) зависит от ее эффективного финансирования. Эффективность финансирования строительной отрасли выражается в объемах денежных средств, направляемых на кредитование строительных организаций, в дальнейших результатах их использования, а также в объемах задолженности, обременяющей заемщиков строительного сектора. Поэтому при оценке эффективности финансирования строительной отрасли в РФ использованы следующие показатели:

1. Удельный вес кредитов, выданных по виду деятельности "Строительство" в общем объеме выданных кредитов в РФ = Объем кредитования по виду деятельности "Строительство" в рублях и иностранной валюте / Всего объем кредитования в рублях и иностранной валюте в РФ;

2. Удельный вес просроченной задолженности по виду "Строительство" в общем объеме просроченной задолженности в РФ = Объем просроченной задолженности по виду деятельности "Строительство" в рублях и иностранной валюте в РФ / Всего объем просроченной задолженности в рублях и иностранной валюте в РФ;

3. Удельный вес задолженности по виду деятельности "Строительство" в объеме работ, выполненных по договорам строительного подряда = Объем задолженности по виду деятельности "Строительство" в рублях и иностранной валюте в РФ / Объем выполненных работ по виду деятельности "Строительство" в РФ;

4. Удельный вес задолженности по виду деятельности "Строительство" в общем объеме задолженности по РФ = Объем задолженности по виду деятельности "Строительство" в рублях и иностранной валюте в РФ / Всего объем задолженности в рублях и иностранной валюте в РФ.

Показатели приведены в табл. 3.

Таблица № 3. Относительные показатели кредитования строительной отрасли РФ в 2007-2013 гг., %

Показатели табл. 3 к 2013 г. демонстрируют снижение доли срочной и просроченной задолженности строительных организаций в общем объеме срочной и просроченной задолженности по всем видам экономической деятельности соответственно. Кризисный период 2009-2010 гг. демонстрирует наивысшие значения этих показателей в динамике за рассматриваемый интервал 2009-2013 гг. Показатель же кредитования строительного сектора в 2009-2010 гг. демонстрирует наименьшие значения в динамике за 2009-2013 гг., но к 2013 г. постепенно возрастает. Эта положительная тенденция 2012-2013 гг., когда кредитование строительства неуклонно возрастает, а задолженность снижается, говорит о повышении эффективности кредитования строительной отрасли в конце рассматриваемого периода. Тем мне менее, необходимо также обратить внимание на показатель задолженности строительных организаций в общем объеме выполненных строительных работ: за 2009-2012 гг. его значение незначительно изменяется, а к концу 2013 г. стремительно возрастает. Другими словами, в условиях снижения задолженности строительных организаций, объемы выполненных работ хоть и растут (табл. 2), но не настолько быстро, чтобы относительный показатель удельного веса задолженности по виду "Строительство" в общем объеме задолженности по РФ демонстрировал возрастающие значения к концу 2013 г. Несмотря на это, за исследуемый период 2009-2013 гг., наблюдается улучшение эффективности финансирования строительной отрасли, отмечается неуклонный рост объемов выполненных строительных работ, как и объемов кредитования строительной отрасли. Для того чтобы определить какие параметры влияют на эффективность финансирования строительства в РФ необходимо провести корреляционный анализ.

В табл. 4 приведена полученная корреляционная матрица показателей эффективности финансирования строительной отрасли РФ на период 2009-2013 гг. В качестве признак-фактора выбрана просроченная задолженность строительных организаций за 2009-2013 гг., параметрами выступают показатели табл. 2 и данные сайта ФСГС. Далее с помощью рассчитанных коэффициентов корреляции определена зависимость (прямая/обратная, сильная/слабая) выбранного признак-фактора от параметров. Для оценки силы связи в теории корреляции применяется шкала английского статистика Чеддока: слабая - от 0,1 до 0,3; умеренная - от 0,3 до 0,5; заметная - от 0,5 до 0,7; высокая - от 0,7 до 0,9; весьма высокая (сильная) - от 0,9 до 1,0.

Таблица № 4. Корреляционная матрица показателей эффективности кредитования строительной отрасли на 2009-2013 гг.

Подводя итоги исследования эффективности кредитования строительной отрасли РФ можно сделать следующие выводы:

1. Банки принимают активное участие в кредитовании субъектов строительного сектора, что, прежде всего, объясняется с одной стороны интересами банка по поводу предоставления кредита и получения дохода, а с другой стороны - острой потребностью строительных организаций в заемном финансировании (собственных средств которых хватает, в лучшем случае, на осуществление 30% строительного проекта) [12]. Строительная компания использует долг потому, что не располагает достаточным собственным капиталом для строительства объекта недвижимости [13]. Между тем, прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые существенно повышают его роль и значимость в развитии рынка строительства. Среди них можно выделить следующие преимущества:

ѕ выдерживаются нормативные сроки строительства;

ѕ дается возможность предлагать подрядным организациям и поставщикам строительных материалов выгодные договора с гарантией их безусловной оплаты.

2. По итогам 2012-2013 гг. кредитование строительного сектора улучшилось, показатели выполненного объема строительно-монтажных работ демонстрируют положительную динамику и превысили предкризисный уровень (темп роста в 2012 г. - 113%, в 2008 г. - 112%). Увеличение итоговых показателей за год - результат завершения проектов, начатых до кризиса, и ускоренный ввод в эксплуатацию домов, которые были построены позднее.

3. Строительная отрасль РФ незначительно зависима финансового состояния, обусловленного влиянием макро-показателей (ВВП, объем выданных кредитов). В доказательство этому можно привести невысокие показатели коэффициентов корреляции (табл. 4), демонстрирующие слабую зависимость. На деятельность заемщиков строительного сектора гораздо большее влияние оказывают рыночные параметры, такие как:

ѕ уровень цен на рынке жилья;

ѕ объем выполненных работ по виду деятельности "Строительство";

ѕ инвестиции в основной капитал по виду деятельности "Строительство".

Влияние этих параметров на функционирование строительной отрасли высокое и весьма высокое (табл. 4).

4. По результатам проведенного корреляционного анализа можно сделать вывод о "локальном" характере финансирования строительной отрасли, функционирование которой происходит благодаря местным, территориально-закрепленным факторам, а также влиянию местных рыночных условий.

5. Таким образом, финансирование строительной отрасли будет наиболее эффективно при взаимодействии заемщиков строительного сектора с местными субъектами финансово-кредитной сферы, которые наиболее лучшим образом осведомлены о состоянии местного рынка.

6. Субъекты строительного сектора в кризисный период 2008-2009 гг. зарекомендовали себя как "ненадежные заемщики", тем самым не оправдав завышенные ожидания банков. Сегодня банки продолжают кредитовать строительство, предъявляя к заемщикам новые требования и оценивая при этом конкретную кредитную сделку.

Литература

1. Полховская Т.Ю. Финансовые ковенанты как инструмент риск-менеджмента специализированного кредитования. // Финансовые исследования. - 2013. - №1 (38). - С. 38-45;

2. Цветкова Е.А. Оценка отраслевого риска на примере строительной отрасли. // Финансы и кредит. - 2010. - №37 (421). - С. 44-47;

3. Лигай Г.А. Рынок недвижимости и ипотека [Электронный ресурс] // Информационно-аналитический портал агентства недвижимости "Пока все дома" - Режим доступа: http://www.edinlipetsk.ru/books/ga-ligai/43-istochniki-i-sposoby-finansirovaniya-razvitiya-nedvi - Загл. с экрана. - Яз. рус.;

4. Уильямсон О. Сравнение альтернативных подходов к анализу экономической организации // Уроки организации бизнеса. /Под. общ. ред. А. А. Демина, В.С. Катькало. - СПб.: Лениздат, 1994. - С. 51-63;

5. Aguinaldo dos Santos, James Powell, and Carlos Torres Formoso. Evaluation of Current Use of Production Management Principles in Construction Practice // Proceedings IGLC-7, University of California, Berkeley, CA, USA, 26-28 July 1999, p.73-84;

6. Гаджиев А. А и др. Оценка качества выданных коммерческими банками ссуд. // Финансы и кредит. - 2010. - №44. - С. 35-44;

7. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В. Формы кредитования реального сектора экономики региона. // Финансы и кредит. - 2008. - №44. - С. 7-18;

8. Sukulpat Khumpaisal, Zhen Chen. Risks assessment in real estate development: an application of analytic network process // Journal of Architectural Research and Studies 2010, Vol.7 (1), p.103-116;

9. Полховская Т.Ю. Шевченко А.А. Классификация рисков проектного финансирования и стратегии их минимизации [Электронный ресурс] // "Инженерный вестник Дона", 2012, №3. - Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/991 (доступ свободный) - Загл. с экрана. - Яз. рус.;

10. Информационно-аналитический портал ФСГС: http://www.gks.ru;

11. Информационно-аналитический портал ЦБ РФ: http://www.cbr.ru;

12. Полховская Т.Ю. Чудновская Н.С. Особенности оценки и мониторинга кредитоспособности заемщиков строительного сектора (по материалам Юго-Западного банка Сбербанка России) [Электронный ресурс] // "Инженерный вестник Дона", 2012, №3. - Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/990 (доступ свободный) - Загл. с экрана. - Яз. рус.;

13. Полховская Т.Ю., Роменский А.В. Ковенанты строительного кредитования [Электронный ресурс] // "Инженерный вестник Дона", 2012, №4 (часть 2). - Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n4p2y2012/1251 (доступ свободный) - Загл. с экрана. - Яз. рус.

Размещено на Allbest.ru