Влияние цен строительных материалов на стоимость жилья в региональных инвестиционных программах

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Влияние цен строительных материалов на стоимость жилья в региональных инвестиционных программах

Адекватные методы оценки инвестиционной привлекательности отдельно взятой отрасли и, в частности, сравнительная оценка инвестиционной привлекательности данной отрасли по сравнению с другими отраслями более, чем актуальна для российской экономики. Эффективное обоснование стратегических инвестиций учитывает не только индивидуальные показатели динамики результатов хозяйственной деятельности и финансового состояния предприятия - объекта инвестиций, но и отраслевую специфику, в особенности при долгосрочном периоде окупаемости. Равным же образом, если портфельный инвестор формирует собственный портфель ценных бумаг, полагаясь только на конъюнктуру «голубых фишек» (т.е. ретроспективную динамику доходности биржевых ценных бумаг отдельных предприятий), он как бы «следует за рынком» вместо того, чтобы «предвосхищать» его тенденции. В конечном итоге, как показывает многолетний опыт, «последователь» всегда проигрывает «лидеру». Таким образом, не только в реальном инвестировании, но и в обосновании покупки ценных бумаг методологический подход к анализу состояния отрасли является одним из ключевых факторов успеха - портфельные вложения, основывающиеся на чисто эмпирическом мониторинге (отслеживании) рынка, в конце концов заканчиваются весьма печально для инвестора.

Можно выделить две основные методологические проблемы оценки инвестиционной привлекательности отрасли:

а) проблема формализации (количественного выражения результатов оценки). Любая оценка, по определению, должна в конечном итоге выражаться в числовом выражении (цифрах, баллах, рейтинговых таблицах и т.п.), иначе смысл этой оценки будет равен нулю. Особенно это актуально для сравнительного анализа инвестиционной привлекательности данной отрасли с другими отраслями. Чтобы проводить сравнение, нужны определенные, количественно выраженные критерии, унифицированные для отраслей - объектов сравнительного анализа;

б) проблема спецификации методологических подходов исходя из:

- типа инвестиций (прямые или портфельные), - вида инвестиций (в расширение производственных мощностей, в модернизацию производства и пр.), - срока инвестиционного периода (срока амортизации (или полезного срока действия) инвестиций) [10].

Традиционно инвестиционная привлекательность отрасли может быть оценена в координатах «риск - прибыль». Если степень риска - категория трудноуловимая и, обычно, оцениваемая экспертным путем, то в отношении нормы доходности по отрасли, казалось, можно было бы воспользоваться статистическими данными. Однако в условиях низкой достоверности статистической информации и тотального сокрытия доходов и в отношении данного параметра приходится полагаться на мнение экспертов [11].

Особый интерес представляет необходимость проведения сравнительного анализа инвестиционной привлекательности отраслей с так называемой «низкой мобильностью», то есть таких отраслей, на инвестиционную привлекательность которых может существенно повлиять региональная специфика. Одной из таких отраслей является строительство.

Жилищное строительство в Центральном регионе вот уже на протяжение ряда лет - достаточно привлекательная для инвесторов отрасль. При этом в данных регионах, имеющих, казалось бы, сходные географические и климатические условия, а так же приблизительно равный уровень развития производительных сил, доходов населения и соответственно спроса, наблюдается дифференциация уровня цен на жилье. Значительное влияние на стоимость строительства оказывает цена строительных материалов. Однако, как показывает дальнейший анализ, доля данных затрат в разных регионах далеко не одинакова. Проиллюстрируем это на основе сопоставления региональных рангов стоимости и стоимости строительных материалов.

При этом предполагается использование следующей модели: влияние фактора тем выше, чем больше коэффициент ранговой корреляции между этим фактором и уровнем инвестиционной привлекательности отрасли как в разрезе территорий, так и во временном разрезе.

Рынок жилья в России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Москве появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже.

К сожалению, до настоящего времени, какой-либо внятной общепризнанной экономической модели рынка российской недвижимости не предложено. Более того, если относительно таких городов как Москва и Санкт-Петербург имеются достаточно объемные мониторинговые наработки относительно динамики спроса, предложения и заключенных сделок, на основании которых проводятся анализ трендов и делаются соответствующие прогнозы, то в регионах, и в Орловской области, в частности, такие базы, как правило являются коммерческой тайной риэлтерских фирм и в свободном доступе отсутствуют.

Очевидно, что развитие строительной индустрии играет решающее значение во влиянии цен на рынке недвижимости

«Концепции стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации до 2010 года» [5], определяет цели и задачи развития отрасли для повышения уровня благосостояния населения, удовлетворения потребности внутреннего и внешнего рынка, роста эффективности производства и производительных сил, увеличения объемов строительной продукции и обеспечения национальной безопасности страны.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 2818,1 млн. кв. м., со следующей структурой: муниципальный жилищный фонд - 24,1%, государственный - 6,8%, частный - 67,7%, общественный - 0,1%, смешанной формы собственности - 1,3%.

В 2002 г. организациями всех форм собственности введено в действие 33.78 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 6.5% больше, чем за предыдущий год (для примера в 1986 году было введено 76 млн. кв. м.). Почти половина общего объема введенного жилья была построена населением за свой счет и с помощью кредитов. В тоже время наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70%) жилья. За период с 1990 по 2001 гг. площадь таких домов возросла с 32,2 до 87,8 млн. кв. м., т.е. более чем в 2,7 раза. В 2003 году ожидается его прирост еще на 35 млн. кв. м., 290 млн. кв. м. требуют неотложного капитального ремонта, 250 млн. кв. м. - реконструкции, около 400 млн. кв. м. фонда не благоустроено. Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный срок их планового ремонта - 20-25 лет.

Прослеживается тенденция потери жилищного фонда. Состояние ЖКХ еще более неудовлетворительно. Не менее 25% сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. Инженерная инфраструктура находится на стадии распада и едва удерживается от разрушения.

В результате осуществления данной стратегии планируется достижение следующих результатов:

1. темп роста инвестиций в основной капитал отрасли за счет всех источников финансирования - 8-10% в год;

2. темпы роста объемов строительно-монтажных работ по договорам строительного подряда - 6 - 8% в год;

3. ввод в действие жилых домов всех форм собственности - около 80 млн. кв. м в год;

4. рост объемов производства основных видов строительных материалов, изделий и конструкций от 1,3 до 2,8 раза;

5. доля предприятий, производящих инновационную продукцию в общем количестве предприятий промышленности строительных материалов - 12-15%, в общем числе строительных организаций - 8-10%

6. доля импортных строительных материалов в среднем по отрасли - 4-5%.

Как видим, о динамике цен на жилье в данном документе речи не идет. В проекте основных направлений развития градостроительства в Российской Федерации на 2004-2010 годы проект этот вопрос то же умалчивается [9].

К специфическим особенностям города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся [1, 2]:

экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств,

административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития,

демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем,

географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность),

структура и состояние недвижимого фонда города.

природно-климатические и экологические условия.

Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются:

политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей,

степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990-1994 гг.),

степень долларизации рынка (в какой валюте (рубли, доллары) объекты выставляются на продажу в листингах, рекламе). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998-1999 гг.,

степень снижения цен после кризиса (этот фактор в наибольшей степени определяет темпы роста цен в городах России в настоящее время),

конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых факторов),

взаимодействие и взаимовлияние вторичного и первичного рынков (этот фактор в отдельных городах и в отдельные периоды становится критически значимым).

К макроэкономическим факторам цен на недвижимость могут быть отнесены [3].

1. Мировые цены на нефть и рынок недвижимости.

Известно, что темпы роста ВВП в России напрямую зависят от мировых цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились с 5-5,5 до 2,5% годовых. После марта 2002 года цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк - прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития - прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Прогноз вклада «нефтяного» фактора в рост цен на жилье сегодня может быть определен в достаточно узком доверительном интервале. На 2003 год он составляет 20-24%, на 2004 и 2005 гг. - 9-11%.

2. Соотношение курса евро / доллар и рынок недвижимости.

В условиях двухвалютности российской экономики, долларизации рынка недвижимости, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002 году вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Особняком от проблемы анализа динамики рынков недвижимости региона и в то же время неразрывно с ней связанный, стоит вопрос корректной оценки нормативной стоимости недвижимости при строительстве, заключении договоров подряда с участием государства, при реализации различных социальных программ. Так, например, [6] норматив Госстроя относительно средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2004 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета по Москве - 17500 руб., Орлу - 8800 руб., что значительно ниже рыночной стоимости жилья и сильно снижает эффективность социальных программ.

Без разработки соответствующей нормативной базы вопрос о том, получают ли строительные компании сверхприбыль остается открытым. В этом плане интересно рассмотрение комплекса законодательных мер осуществляемых в г. Москве, которые так же неоднозначно оцениваются разными заинтересованными сторонами [7, 8].

На основе проведенного нами анализа по ценам на жилье в Центральном регионе выявлены следующие закономерности.

Расчет коэффициентов корреляции между показателями дал следующие результаты: «сметная - для субсидий» - 0,6; «цена стройматериалов - сметная» - 0,08; «цена стройматериалов - для субсидий» - 0,08. Это позволяет сделать вывод, что при относительной дешевизне ресурсов (коэффициент - 0,81) стоимость жилья в Орловской области связана с материальными затратами лишь частично (см. соответствующие корреляционные зависимости) и высока (коэффициент 1,01).

Средняя рыночная стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2004 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета (столбец «для субсидий») таблицы 4 и расчетная стоимость 1 кв. м общей площади жилых домов в Российской Федерации на основании данных региональных центров по ценообразованию в строительстве (с учетом НДС) (столбец «сметная»).

стратегический инвестиция строительный корреляция

Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2004 г.

Коэффициенты относительно среднего уровня по центральному региону

На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что стоимость жилья в региональных инвестиционных программах лишь частично обусловлена влиянием стоимости строительных материалов. Причем сила воздействия данного фактора сильно разнится по областям Центрального региона России, что позволяет предположить значительное влияние как производственного, так и административно управленческого монополизма.

Литература

1. Индикаторы рынка недвижимости // http://www.irn.ru/

2. Стерник Г.М. Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его изменения // http://www.realtymarket.ru/

3. Стерник Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости // http://www.realtymarket.ru/

4. Тенденции на рынке недвижимости http://www.appartment.ru/

5. Концепции стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации до 2010 года // http://www.gosstroy.gov.ru/

6. Постановление №196 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2004 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета» // http://www.gosstroy.gov.ru/

7. О едином порядке определения стоимости строительной продукции // http://www.gosstroy.gov.ru/

8. Об индексации стоимости строительно-монтажных работ, выполняемых в г. Москве с привлечением средств федерального бюджета // http://www.gosstroy.gov.ru/

9. Основные направления развития градостроительства в Российской Федерации на 2004-2010 годы проект // http://www.gosstroy.gov.ru/

10. Щиборщ К.В. Оценка инвестиционной привлекательности отрасли // Консультант директора, №12. 2003 // http://www.bkg.ru/

11. Мокров А. Между рисками и прибылью // http://navigator.nnov.ru/html/articles.html

Размещено на Allbest.ru