Експертна грошова оцінка земельної ділянки в Голосіївському районі міста Києва

Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Національний авіаційний університет

Навчально-науковий інститут Екологічної безпеки

Кафедра землеустрою та кадастру

ДОМАШНЯ РОБОТА

з дисципліни «Оцінка земельних ресурсів та нерухомого майна»

на тему: «Експертна грошова оцінка земельної ділянки в Голосіївському районі м. Києва»

Студентки Маслій Маргарити Олександрівни

напряму підготовки 6.080101

«Землеустрій та кадастр»

Керівник курсової роботи:

Новаковська Ірина Олексіївна

Київ 2016



ЗМІСТ

Вступ

Розділ 1. Передумови оцінки

1.1 Підстава для проведення робіт з оцінки

1.2 Законодавчо-нормативна та методична база

Розділ 2. Характеристика об'єкту оцінки та його оточення

2.1 Загальні відомості про місто та огляд ринку нерухомості міста

2.2 Характеристика району розташування земельної ділянки

2.3 Опис земельної ділянки

2.4 Наявні земельні поліпшення

2.5 Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки

Розділ 3. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки

3.1 Вибір та обгрунтування методичних підходів

3.2 Обгрунтування вихідних даних

3.3 Визначення вартості об'єкту за допомогою порівняльного методу

3.4 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки

3.5 Узгодження результатів оцінки та прийняття рішення про вартість земельної ділянки

Висновки

Список використаних джерел



ВСТУП

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження різних форм власності на землю, формування ринку земельних ділянок потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, важливим елементом якого є оцінка землі.

Приватна власність на землю в будь-якій країні стимулює її економічне зростання завдяки ефективному використанню наявних земельних ресурсів. Переваги приватної власності на землю стають очевидними, коли існує діючий ринок землі. нерухомість вартість порівняльний місто

Сьогодні купівля-продаж земельних ділянок дозволена основним Законом України, проте земля є унікальним товаром, відносно якого завжди існує суперечність щодо його вартості:між власником землі та місцевими органами влади - коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем - коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землекористувачем - коли визначається розмір компенсації тощо.

Саме тому чи не найголовніше місце в економічному регулюванні земельних відносин посідає земельнооціночна діяльність. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність. В багатьох країнах існують загальновизнані принципи та методи оцінки, а з поширенням діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграції національних ринків були створені єдині міжнародні стандарти оцінки.

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не тільки для оподаткування міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов'язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоритичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована саме на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.

На сьогоднішній день недостатньо розвинуті фінансово-правові механізми придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операції із земельними ділянками на вторинному ринку. Не ефективно функціонують ринкові інституції (земельні біржі, земельні банки, земельні аукціони тощо) через відсутність чітких організаційно-правових умов забезпечення їх діяльності, що унеможливлює розвиток і функціонування вторинного ринку землі. Недосконалим є інформаційне забезпечення для проведення експертної оцінки земельних ділянок: відсутня достовірна та доступна інформація про земельні ділянки,їхню вартість, ринкову історію й обмеження щодо їх використання. Недосконалою є організація проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.



РОЗДІЛ 1. ПЕРЕДУМОВИ ОЦІНКИ

1.1 Підстави для проведення робіт з оцінки

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом. Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

1.2 Законодавчо-нормативна та методична база

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

Законодавчо-нормативна база оцінки

· Цивільний кодекс України (ЦКУ) -- основний нормативно-правовий акт цивільного законодавства України, яким регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), учасниками яких є фізичні та юридичні особи, Держава Україна, територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права. Прийнятий Верховною Радою України 16 січня 2003 року.

· Земельний кодекс України (ЗКУ) -- основний нормативно-правовий акт земельного законодавства України, ухвалений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Земельний кодекс України є кодифікованим нормативним актом (законом) яким регулюються земельні відносини з метою забезпечення раціонального використання земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю, збереження та відтворення родючості ґрунтів, поліпшення природного середовища, охорони прав фізичних і юридичних осіб на землю.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

· Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна .

· Закон України “ Про оцінку землі” прийнятий 11 грудня 2003 року визначає правові засади здійснення оцінки землі .

· Закон України "Про плату за землю", прийнятий 3 липня 1992 року. У 1996-1999 роках до нього були внесені зміни і доповнення. Цей закон є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі грошової оцінки земель.

· Грошова оцінка земель населеного пункту проводиться відповідно до «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» затвердженого наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150.

· Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 30.05.97. №525, визначає мету та функції грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), інформаційну базу для грошової оцінки земель.

· Національний стандарт N 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440.

· Національний стандарт N 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442.

Методична база

Експертна грошова оцінка здійснюється на основі дотримання вимог спеціальних процедур, які відображають наступні методичні підходи:

- зіставлення цін продажу (оренди) аналогічних об'єктів;

- капіталізації чистого доходу;

- врахування витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

Вибір методичних підходів, які застосовуються при проведенні оцінки, зумовлюється завданням оцінювання, наявністю та якістю вихідних даних, що є в розпорядженні для аналізу.

Вихідними даними для проведення експертної грошової оцінки є:

- документи, які посвідчують права, зобов'язання та обмеження щодо використання земельної ділянки;

- матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість грунтів, характер та стан її забудови, рівень інженерного облаштування, юридично дозволене використання;

- відомості про особливості місця розташування земельної ділянки

- дані грошової оцінки земель;

- інформація про ціни продажу (оренди) аналогічних об'єктів;

- дані про витрати на поліпшення та забудову земельної ділянки, а також витрати, пов'язані з утриманням та експлуатацією будівель та споруд.

Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажів, використовується в умовах розвинутого й активного ринку землі та нерухомості, коли достовірна інформація про продаж об'єктів оцінки є об'єктивною та доступною.

За цим підходом оціночна вартість об'єкта оцінки визначається на рівні ціни продажу об'єктів, аналогічних тому, що оцінюється, з урахуванням відмінностей правового стану, конкретних умов та дат їх продажу. місць розташування земельних ділянок, їх фізичних та екологічних характеристик, характеру використання прилеглої території та необхідності дотримання встановлених вимог забудови земельної ділянки.

Оціночна вартість об'єкта оцінки відносно ціни продажу об'єкта-аналога визначається за формулою:

Цсп=Ца + дельта Цаj, ( 1.2.1 )

де Цсп - оціночна вартість об'єкта оцінки, ви значена шляхом зіставлення продажів;

Ца - фактична ціна продажу об'єкта-аналога;

m - кількість факторів порівняння;

дельта Цaj - різниця (поправка) в ціні (+.- ) продажу об'єкта-аналога відносно об'єкта оцінки j-м фактором порівняння.

При визначенні оціночної вартості за цим підходом передбачається зіставлення продажів декількох об'єктів-аналогів, тому остаточна величина визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів,

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих зобов'язань та обмежень щодо її використання.

За цим підходом оціночна вартість об'єкта оцінки визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації за формулою:

Цк = До / Ск,( 1.2.2 )



де Цк - оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом капіталізації чистого доходу;

До - річний чистий доход;

Ск - ставка (норма) капіталізації.

Ставка (норма) капіталізації визначається переважним співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів земельної власності.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на облаштування та забудову земельної ділянки, використовується при оцінці забудованих земельних ділянок або ділянок, забудова яких прогнозується при умові найбільш ефективного їх використання.

За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим доходом від її використання) та усіма витратами на зведення будівель і споруд за формулою:

Цз = Цо-Воз,( 1.2.3 )

де Цз - оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом врахування витрат на зведення будівель та споруд;

Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий доход від забудованої земельної ділянки);

Воз- витрати на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

При здійсненні оцінки Оцінювачем виконуються наступні роботи:

-огляд земельної ділянки;

-збір та обробка вихідної інформації;

-аналіз ринку нерухомості;

проведення розрахунків;

-оформлення звіту.

Результуючим документом процесу оцінки є Звіт про оцінку, у якому відображаються передумови та підсумки діяльності оцінювача з визначення вартості об'єкта оцінки.

Звіт про оцінку землі може мати наступні структурні елементи:

-характеристику об'єкту оцінки та його оточення: аналіз соціально-економічної ситуації в регіоні; аналіз місця розташування об'єкта оцінки; опис земельної ділянки; опис земельних поліпшень;

-аналіз найбільш ефективного використання;

-визначення ринкової вартості об'єкта оцінки: вибір та обґрунтування методичних підходів;

-обґрунтування вихідних даних;

-визначення вартості земельної ділянки з поліпшеннями;

-визначення вартості земельних поліпшень;

-визначення вартості землі;

-узгодження результатів розрахунку і формування остаточного висновку щодо вартості об'єкта оцінки.



РОЗДІЛ 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ'ЄКТУ ОЦІНКИ ТА ЙОГО ОТОЧЕННЯ

2.1 Загальні відомості про місто та огляд ринку нерухомості міста

Київ -- столиця України, місто-герой, одне з найбільших і найстаріших міст Європи. Розташований у середній течії Дніпра, у північній Наддніпрянщині. Політичний, соціально-економічний, транспортний та освітньо-науковий центр країни.

Місто розташоване на півночі України, на межі Полісся і лісостепу по обидва береги Дніпра в його середній течії. Площа міста 836 кмІ. Довжина вздовж берега -- понад 20 км. Київ здавна знаходився на перетині важливих шляхів.

Рельєф Києва сформувався на межі Придніпровської височини, а також Поліської та Придніпровської низовин. Більша частина міста лежить на високому (до 196 метрів над рівнем моря) правому березі Дніпра -- Київському плато, порізаному густою сіткою ярів на окремі височини: Печерські пагорби, гори Щекавицю, Хоревицю, Батиєву та інші. Менша частина лежить на низинному лівому березі Дніпра. Житлові квартали міста оточує суцільне кільце лісових масивів.

Клімат помірно континентальний, із м'якою зимою і теплим літом. Середньомісячні температури січня ?3,5 °C, липня +20,5 °C.

Ліси, парки і сади становлять більш ніж половину площі Києва з майже 80 000 гектарів.

Київ є найбільшим транспортним вузлом України. До транспортних магістралей міста Києва належать автотранспортні магістралі, залізничне сполучення та водні шляхи сполучення. Важливу роль у транспортному сполученні відіграють мости через річку Дніпро, а у внутрішньоміських пасажирських перевезеннях -- метро. Розвинена також автобусна, тролейбусна і трамвайні мережі, працює фунікулер. У міжнародному сполучені найважливішу роль відіграють міжнародні аеропорти «Бориспіль» та«Жуляни».

Київ -- один із найбільших індустріальних центрів України. У структурі реалізованої продукції за основними видами промислової діяльності за січень-жовтень 2009 року найбільша питома вага припадає на виробництво харчових продуктів, напоїв та тютюнових виробів (24,4 %) та на виробництво й розподілення електроенергії, газу та води (22,1 %)^[31]. Місто є великим центром машинобудування, зокрема важкого-, енергомашинобудування, верстато-, судно-, приладобудування; чорної і кольорової металургії, хімічної, легкої, поліграфічної промисловостей.

Питаннями діяльності культурно-освітніх, мистецьких закладів міського підпорядкування займається Головне управління культури Київської міської державної адміністрації, у веденні якого нараховується 18 театрів міського та 4 театри районного підпорядкування, 6 концертних організацій.

Широкий спектр регулярних аналітичних звітів про ситуацію на ринку нерухомості Києва представлений на інформаційно-аналітичному порталі «Столична нерухомість» на підставі інформації агентств нерухомості “Благовіст” і Park Lane.

Згідно аналітичних даних порталу існує така динаміка вартості виставлених на продаж будинків у Києві : з грудня 2013 по грудень 2015 року, середня вартість 1 кв. м будинків у гривнях збільшилася на 115,2%, а в доларах зменшилися на 25,7%.

Динаміка кількості пропозиції будинків у Києві: порівняно з груднем 2013 р. кількість виставлених на продаж приватних будинків зменшилася на 30,5% до 967 одиниць. Обсяг пропозиції у загальній площі і грошовому вираженні зменшився відповідно на 24,9% і на 46,5%.

В березні 2016 року середня ціна виставлених на продаж будинків в Києві склала 28555 грн. за 1 кв. м. У порівнянні з груднем 2015 року, середня ціна будинків збільшилася на 8,7%. У доларовому еквіваленті середня ціна пропозиції зменшилася на 4,3% до 1087 дол. США / кв. м. (±3%)

Найбільша кількість будинків у Києві в березні пропонувалася в Дарницькому районі (36%). У Солом'янському - 14%, в Голосіївському - 13%, у Дніпровському - 9%. Найменша кількість будинків виставлено на продаж в Оболонському та Шевченківському (по 7%), в Подільському і Святошинському (по 6%), в Деснянському і Печерському (по 1%) районах.

2.2 Характеристика району розташування земельної ділянки

Земельна ділянка, що оцінюється розташована на Сквірському пер., 14 в Голосіївському районі м. Києва. Голосімївський райомн -- найбільший за площею міста Києва (15,62 тис. гектарів) утворено у жовтні 2001 року в результаті адміністративно-територіальної реформи на базі Московського району (створений у 1921 році). Розташований у південно-західній частині міста Києва, межує з Шевченківським,Солом'янським, Печерським і Дарницьким (по акваторії Дніпра) районами міста, Києво Святошинським, Обухівським і Бориспільським районами Київської області.

Голосіївський ліс знаходиться в межах Київського плато. ґрунти тут відносно багаті, сформовані на лесових відкладах. У Голосіївському лісі знаходиться дві системи балок -- Дідорівська у його північно-західній частині і Китаївська у східній частині. По днищах головних балок протікають струмки, на яких створено каскади ставків.

Згідно з класифікацією території, на якій знаходиться земельна ділянка, що оцінюється, відноситься до серединної зони.

Об'єкт оцінки розміщений на відстані від :

1) центру міст - 8,3 км

2) центрального автовокзалу - 2,9 км.

3) Центрального залізничного вокзалу - 6,8 км.

4) Станції метрополітену «Деміївська» - 2,9 км.

5) Станції метрополітену «Голосіївська» - 1,4 км.

2.3 Опис земельної ділянки

Кадастровий номер земельної ділянки: 8000000000:79:219:0019

Тип власності: Приватна власність.

Цільове призначення: Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Адреса : м. Київ, Свирський пер. 14, Голосієво, Голосіївський район.

Площа: 600 м²

Площа будівлі: 115 м².

Земельна ділянка має форму прямокутника, що забезпечує раціональне використання її за цільовим призначенням. Рельеф ділянки рівний .

Під'їзд до земельної ділянки рівний асфальтований. Знаходиться в зоні пішохідної доступності до швидкого міського транспорту.

Відповідно до ст.19 Земельного кодексу України відноситься до категорії житлової та громадської забудови.

2.4 Наявні земельні поліпшення

Під час обстеження встановлені такі земельні поліпшення:

Будинок - одноповерховий 115 м². 2009 року побудови.( Рис. 2.1.)

· Опис основних конструкцій елементів будинку:

· Стіни - цегляні

· Підлога - бетонна

· Ремонт - косметичний

Рис 2.1. План приміщень на поверсі 1.

Споруди - гараж,цегляна прибудова 100 м².

Багаторічні насадження - фруктовий сад.

2.5 Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки

Найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде або максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання.

Фактори які враховують найкраще і найбільш ефективне використання даної земельної ділянки, тобто її споживчі властивості:

1) місцеположення земельної ділянки на території садибної житлової забудови;

2) за типом містобудівних орієнтирів - будинок на земельній ділянці нового типу;

3) залежно від тривалості і характеру використання - житло вторинне;

4) матеріал стін - цегла.

Фізична придатність ділянки: прямокутна форма, фронтальна протяжність 20 метрів, схилу поверхні немає.

Враховуючи фізичні характеристики земельної ділянки, можна зробити висновок про те що, розміщення ділянки для садибної житлової забудови, приймаються, як «Фізичнопридатний варіант використання».

Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки шляхом перевірки відповідності альтернативних варіантів використання земельної ділянки показує, що вона відповідає своєму функціональному і цільовому призначенню оскільки: наявна юридична забезпеченість на земельній ділянці (приватна власність на землю); правила забудови та використання земельної ділянки не порушені; відсутні правові обмеження та обтяження; споживчі властивості раціонально поєднуються з використанням земельної ділянки; а також з урахуванням фізичних характеристик земельної ділянки і інженерно-інфраструктурних умов, можна зробити висновок, що найбільш ефективне використання земельної ділянки - садибної житлової забудови.



РОЗДІЛ 3. ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

3.1 Вибір та обгрунтування методичних підходів

Згідно з Методикою експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі трьох методичних підходів:

1) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

2) капіталізація чистого операційного або рентного доходу;

3) підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Проаналізувавши ринок нерухомості та матеріали, які характеризують об'єкт оцінки, враховуючи найбільш ефективне використання земельної ділянки ми обрали методичний підхід, що базується зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Безпосередньо для розрахунку буде використовуватись метод порівняння.

Крім того проведено нормативну грошову оцінку об'єкту для порівняння результату з даними отриманими після проведення експертної грошової оцінки.

3.2 Обгрунтування вихідних даних

Оцінювальна земельна ділянка, призначеня для індивідуальної житлової забудови знаходиться в Голосіївському районі. Загальна площа земельної ділянки 600 кв. м. форма земельної ділянки прямокутна , рел'єф місцевості рівнинний. Земельна ділянка розташована в зоні магістралей підвищеного місто формуючого значення (Червонозоряний просп..), в зоні пішхідної доступності громадських центрів та швидкісного міського транспорту ( станція метрополітену «Деміїівська»).



3.3 Визначення вартості об'єкту за допомогою порівняльного метода

Для порівняння ми відібрали 4 земельник ділянок, які продаються чи продавалися на ринку нерухомості м. Києва останнім часом для індивідуального будівництва житлового будинку із схожими характеристиками будівель, які розташовані на них та будівлею, що розташована на оцінювальній земельній ділянці.

Ділянка №1 площею 400 м² , розташована в зоні регулювання забудови була продана місяць тому за 3752000 грн.

Ділянка № 2 площею 800 м² , розташована в зоні сельбіщно-виробничих утворень,в зоні пішохідної доступності громадських центрів та швидкісного міського транспорту,була примусово продана 2 місяця тому за 4288000 грн.

Ділянка № 3 площею 1000 м² , розташована в загальноміському центрі охорони культурної спадщини, має конфігурацію трапеція, була продана 3 місяці тому за 7236000 грн.

Ділянка № 4 площею 400 м² , розташована в ядрі міського центру міста,має кутове розміщення, знаходиться в зоні підвищенного місто формуючого значення, була продана 4 місяця тома за 344600 грн.

Оціночна вартість нашої оцінюваної земельної делянки відносно ціни продажу об'єкта-аналога визначається за формулою:

Цсп=Ца + дельта Цаj, ( 1.2.1 )

де Цсп - оціночна вартість об'єкта оцінки, ви значена шляхом зіставлення продажів;

Ца - фактична ціна продажу об'єкта-аналога;

m - кількість факторів порівняння;

дельта Цaj - різниця (поправка) в ціні (+.- ) продажу об'єкта-аналога відносно об'єкта оцінки j-м фактором порівняння.

Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий доход від забудованої земельної ділянки);

Воз- витрати на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

Визначаємо скільки коштує 1 м² подібних земельних ділянок та поправки щодо правового відношення, умов продажу, дати продажу, місцеположення, фізичних характеристик та використання прилеглої території подібних земельних ділянок по відношенню до оцінюваної. Дані заносимо в таблицю

Таблиця 3.3.1.

№ п/п	Фактори порівняння земельних ділянок	Пропозиція
		Об'єкт оцінки	1	2	3	4
Площа земельної ділянки, кв.м	600	400	800	1000	400
Ціна пропозиції грн/ кв.м		9380	5360	7236	8615
Поправки
Правове відношення
1	Значення	Власність	Подібне	Подібне	Подібне	Подібне
	Коригуючий коефіцієнт	х	0%	0%	0%	0%
	Скоригована ціна		9380	5360	7236	8615
Умови продажу
2	Значення	Типові	Подібне	Ліквідац	Подібне	Подібне
	Коригуючий коефіцієнт	х	0%	+20%	0%	0%
	Скоригована ціна		9380	5896	7236	8615
Дата продажу
3	Значення	12.01.16	05.12.15	13.11.15	19.09.15	11.10.15
	Коригуючий коефіцієнт	х	+1%	+2,34%	+3,08%	+2,85%
	Скоригована ціна		9473,8	6033,97	7458,87	8860,53
Місце розташування земельної ділянки
4	Значення	Серединна зона	подібне	Зона сельбищно-виробничих утворень	центр	Ядро центру
	Коригуючий коефіцієнт	х	0%	+12,7%	-5,5%	-7,3%
	Скоригована ціна		9473,8	6800,28	7048,63	8213,71
Фізичні характеристики
5	Значення	Рельєф рівнинний	Подібне	подібне	Конфігурація трапеція	Кутове розміщення
	Коригуючий коефіцієнт	х	0%	0%	+3%	-15
	Скоригована ціна		9478,8	6800,28	7260,09	6981,65
Використання прилеглої території
6	Значення	В зонах пішохідної доступності громадських центрів та швидкісного міського транспорту	Різняться інженерно-гігієнічні, інженерно-геологічні параметри.	подібне	Різняться історико-культурні, природно-ланшафтні параметри	подібне
	Коригуючий коефіцієнт	х	-10%	0%	-7%	0%
	Скоригована ціна		8526,42	6800,28	6751,88	6981,65
Сума	13071,17
Ринкова вартість, грн/кв.м	6890,97грн.	Розмір земельної ділянки,600 м2
Ринкова вартість, грн/га	4134579 грн

Врахувавши всі поправку, ми знайшли ціна за 1 м² подібних земельних ділянок, побудували ранжований ряд значень цін та визначили медіанне значення : 6751,88; 6800,28; 6981,65; 8526,42. Знаходимо середнє значення 6800,28/6981,65= 6860,97 грн, а вартість всієї земельної ділянки складає 4134579 грн.



3.4 Нормативно грошова оцінка земельної ділянки

Місце розташування: м. Київ, Голосіївський район, Сквірський пер, 14.

Функціональне використання: землі індивідуального будівництва і господарських будівель (Кф=1).

Розрахунки і показники нормативної грошової оцінки земельної ділянки наведені в таблиці 3.3.2

Таблиця 3.3.2

Показники	Підстава	Значення
Загальна площа земельної ділянки	Договір оренди земельної ділянки	600 кв.м.
Економіко-планувальна зона	Рішення Київської міської ради 03.07.2014 №23/23 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва»	Зона №137
Базова вартість 1 кв. м. землі	Рішення Київської міської ради 03.07.2014 №23/23 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва»	981.64грн./кв.м.
Коефіцієнт на функціональне використання землі	Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. (Зареєстр. в Мін. юстиції України 5.04.2006 за №388/12262	1
Локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельних ділянок у межах економіко-планувальної зони	Рішення Київської міської ради 03.07. 2014 №23/23 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва» - в зоні пішохідної доступності громадських центрів; -в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення;	1,09 1,11
Узагальнюючий локальний коефіцієнт	1,11*1,09	1,21
Коефіцієнт індексації грошової оцінки	Постанова Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 р. №783 «Про проведення індексації грошової оцінки землі» Лист Держгеокадастру від 14.01.2015 року №6-28-022-215/2-15	1,059
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки	981,64*1,21*1,059*600	754718,21грн

3.5 Узгодження результатів оцінки та прийняття рішення про вартість земельної ділянки

Визначивши вартість земельної ділянки 2 способами: провівши експертну грошову оцінку та нормативну грошову оцінку. Ми отримали таку вартість досліджуваної земельної ділянки:

-методом зіставлення цін продажу земельної ділянки - 4134579 грн;

-нормативна грошова оцінка земельної ділянки -.754718,21грн

Для остаточного визначення вартості земельної ділянки візьмемо медіанне значення вартості 2 методів отримаємо 2444617,42 грн.



ВИСНОВКИ

Такі процедури як податок на землю, орендна плата за користування землею, приватизація, купівля-продаж земельних ділянок, земельні аукціони та інші, потребують проведення грошової оцінки землі. Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.

Згідно з Методикою експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі трьох методичних підходів:

1) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

2) капіталізація чистого операційного або рентного доходу;

3) підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Нами було використано метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок для якого було знайдено 4 аналога оцінювальній земельній ділянці. В результаті якого ми отримали ринкову вартість землі 4134579 грн.

Розрахувавши нормативно грошову оцінку за допомогою базової вартості, функціонального і локальних коефіцієнтів ми отримали 754718,21грн.

Для визначення остаточної вартості ми розрахували медіанне значення вартості і отримали 2444617,42 грн.

При правильному проведені експертної і нормативної грошової оцінки в бюджет України надходять додаткові кошти. Крім того, експертна оцінка змушує власника чи користувача дивитися на земельну ділянку як на об'єкт, який може і повинен приносити максимальні прибутки, звичайно за умови забезпечення сприятливої екологічної обстановки та дотримання положень діючого законодавства.



СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV.

2. Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок».

3. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні » від 12.07.2001 № 2658-III.

4. Наказ від 27.01.2006 «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» .

5. Рішення від 03.07.2014 № 23/23 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва» II сесії VI скликання Київської Міської ради.

6. Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" Кабінет Міністрів України; Постанова, Стандарт від 10.09.2003 № 1440

7. Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна" . Кабінет Міністрів України; Постанова, Стандарт від 28.10.2004 № 1442

Размещено на Allbest.ru