Анализ рынка недвижимости Самарской области, г. Самары, Октябрьского района

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ рынка недвижимости Самарской области, г. Самары, Октябрьского района

Самара основана в 1586 году. Протяженность Самары вдоль реки Волги с севера на юг составляет 50 км. На восток от Волги город раскинулся на 20 км. Площадь земель, находящихся в черте города около 50000 га.

Самара находится в зоне континентального климата умеренных широт. Среднегодовая температура составляет +6,1С°. Средняя температура января - минус 7,2 С°. Средняя температура июля +22,9 С°. Среднегодовое количество осадков составляет 583 мм.

Численность населения Самары на 2014 г. составляет 1, 172 млн. человек (таблица 1).

Таблица 1. Численность населения г. Самара по годам

Самара является административным центром Самарской области. По численности населения двухцентровая агломерация Самара-Тольятти является третьей крупнейшей в России после Московской и Санкт-Петербургской, в ней проживают около 2,4 млн. человек. Безусловным преимуществом города является его транспортная система - крупнейшая в Приволжском федеральном округе.

Самара является одним из крупнейших центров промышленности с развитыми машиностроением, металлургией, космической и авиационной промышленностью, химической промышленностью. В городе функционируют более 190 крупных и средних предприятий. Самара находится на пересечении международных транспортных коридоров Север-Юг и Запад-Восток. В городе функционируют крупнейшие в Поволжье аэропорт и речной порт.

На протяжении последних лет в Самарской области наблюдается стабильный экономический рост. По ключевым индикаторам социально-экономического развития регион демонстрирует высокие темпы роста. В частности прирост валового регионального продукта по итогам 2013 г. в сопоставимых ценах в Самарской области составил 103,5%, хотя по России в целом он равен 101,8%. Но темпы экономического роста замедлились, по сравнению с прошлым годом с 105,5% до 103,5%.

Объем промышленного производства составил 105,0 млрд. руб., что на 7,5% выше, чем в предыдущем году.

Оборот розничной торговли 53,3 млрд. руб., что на 9,5 выше предыдущего года.

Среднемесячная начисленная заработанная плата в январе-феврале 2014 года составила 21 602 руб., по сравнению с соответствующим периодом 2013 года сократились на 27,2 процента.

Октябрьский район был переименован из Сталинского района в январе 1962 года. Сегодня район занимает центральное положение в городской застройке. Район занимает площадь 1610 га. Численность населения составляет 136,3 тыс. человек.

В таблице 2 представлены данные по аренде торгового помещения за 1 квартал по годам.

Таблица 2. Данные по аренде торговых помещений за 1 квартал по годам.

Как видно из таблицы 2, по состоянию на 1 квартал 2014 года на рынке аренды торговой недвижимости представлено 126 объектов суммарной площадью 20548 кв. м., что на 40% выше, чем в предыдущем году. Самое высокое количество объектов было представлено в 2012 г. - 154, суммарная площадь которых составляет 72132 кв. м. Самые низкие показатели по аренде торговых помещений в 2013 г. - 75, суммарная площадь которых составляет 19889 кв. м.

В таблице 4 представлены данные по продаже торговых помещений за 1 квартал по годам.

Таблица 3. Данные по продаже торговых помещений в г. Самара за 1 квартал по годам

Как видно из таблицы 3, по состоянию на 1 квартал 2014 года на рынке продажи торговой недвижимости представлено 260 объектов суммарной площадью 63479 кв. м., что на 30% выше, чем в предыдущем году. Самое высокое количество объектов было представлено в 2014 г. Самые низкие показатели по продаже торговых помещений в 2013 г. - 181, суммарная площадь которых составляет 62742 кв. м.

Таким образом, количество предложений о продаже торговой недвижимости на 50% превышает количество предложений об аренде.

Проанализируем долю аренды и долю продажи торговой недвижимости в общем объеме коммерческой недвижимости (рис. 1, рис. 2).

Рисунок 1. Доля продажи объектов торговой недвижимости в общем объеме продажи коммерческой недвижимости в г. Самара за 1 квартал 2012-2014 гг., %

Как видно из диаграммы 1, доля продажи в общем объеме коммерческой недвижимости в 2014 г. составила 17,33%, что на 5, % выше предыдущего.

Рисунок 2. Доля аренды торговой площади в общем объеме аренды коммерческой недвижимости г. Самара за 1 квартал 2012-2014 гг., %

В соответствии с рисунком 6, видно, что доля аренды торговых помещений в общем объеме коммерческой недвижимости низкая и в 2014 г. составила 12,37%, что на 3,25% выше предыдущего года, но на 3% ниже 2012 г.

Рассмотрим данные о средних ценах продажи и аренды торговой недвижимости (рис. 3, рис. 4.

Рисунок 3. Средняя цена продажи объектов торговой недвижимости за 1 квартал 2012-2014 гг. в г. Самара, руб./кв. м

Цена предложения 1 кв. м торговой недвижимости в 2014 г. в среднем по городу составляет 58 тыс. руб./кв. м на условиях продажи. С 2013 г. наблюдается тенденция увеличения средней цены продажи на 4%.

Рисунок 4. Средняя ставка аренды объектов торговой недвижимости за 1 квартал 2012-2014 гг. в г. Самара, руб./кв. м/мес.

Цена предложения 1 кв. м торговой недвижимости в 2014 г. в среднем по городу составляет 800 руб./кв. м на условиях аренды. С 2013 г. наблюдается тенденция увеличения средней цены аренды на 9,5%.

Рассмотрим средние ставки аренды объектов торговой недвижимости за 1 квартал 2012-2014 гг. по районам г. Самара (рис. 5).

Рисунок 5. Средняя ставка аренды объектов торговой недвижимости за 1 квартал 2012-2014 гг. по районам г. Самара, руб./кв. м/мес.

Максимальные ставки аренды 1 кв. м общей площади объектов торговой недвижимости отмечены в Октябрьском (850 руб./кв. м), Ленинском (840 руб./кв. м), Советском (790 руб./кв. м), Самарском (780 руб./кв. м), Промышленном (780 руб./кв. м).

В течение последних 3 лет ставка аренды в основном имеет тенденцию роста. Значительный рост арендных ставок произошел в Ленинском, Октябрьском и Промышленном районах.

Упадок ставки аренды выявлен в Красноглинском районе.

На рис. 6 представлены средние цены продаж объектов торговой недвижимости за 1 квартал 2012-2014 гг. по районам г. Самара.

Рисунок 6. Средняя цена продажи объектов торговой недвижимости за 1 квартал 2012-2014 гг. по районам г. Самара, руб./кв. м

Максимальные цены продаж торговой недвижимости наблюдаются в Ленинском (86 тыс. руб./кв. м), Октябрьском (80 тыс. руб./кв. м) и Самарском (71 тыс. руб./кв. м) районах, Советском (70 тыс. руб./кв. м) а минимальные - в Куйбышевском (40 тыс. руб./кв. м) и Красноглинском (38 тыс. руб./кв. м).

Значительный рост цен продажи торговой недвижимости за последние 3 года произошел в Ленинском, Октябрьском, Советском районах. Однако в Красноглинском районе наблюдается тенденция снижения цены продажи.

Как можно отметить, что значительный рост арендных ставок и цен продаж происходит не только в центральных районах города. Это объясняется тем, что рынок торговой недвижимости насыщен и сегодня ТЦ уже не является просто совокупностью арендаторов: первостепенные позиции начинает занимать концепция проекта, его будущий ценовой сегмент и символы, которые население потребляет наравне с товарами и услугами, то есть так называемое «символическое потребление». Девелоперы начинают ориентироваться преимущественно на качественную характеристику объекта и с целью привлечь большее число потребителей к торговой составляющей проекта все чаще добавляют развлекательную.

По данным за 1 кв. 2014 года арендная ставка в Октябрьском районе имеет тенденцию роста. Что касается изменения по годам, то в сравнении с 1 кв. 2012 арендная ставка выросла на 24%. По сравнению с 1 кв. 2013 г., арендная ставка на 1 кв. 2014 г. выросла на 16%.

Рисунок 7. Динамика изменения арендной ставки для торговых помещений по Октябрьскому району по годам, руб./кв. м/мес.

Рассмотрим динамику изменения цены продажи для торговых помещений по Октябрьскому району по годам (рис. 8).

Рисунок 8. Динамика изменения цены продажи для торговых помещений по Октябрьскому району по годам, руб./кв. м

Проанализировав данные, можно сделать вывод, что стоимость торговой недвижимости Октябрьского района г. Самара сохраняется на высоком уровне. Средняя ставка аренды в Октябрьском районе составляет 800 руб./кв. м. Средняя цена продажи составляет 80 тыс. руб./кв. м. Это обуславливается тем, что Октябрьский район занимает центральное положение в городской застройке.

Выбор наиболее эффективного использования оцениваемого объекта оценки

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроком осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

В качестве возможного варианта использования помещения были выбраны аптека и магазин игрушек.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

1. Законодательная разрешённость.

В соответствие с Постановлением Самарской городской Думы №61 от 26 апреля 2001 года (с изм. от 04 августа 2015 года №591г) «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре», территория на которой расположен наш объект относиться к жилой зоне Ж-4 зона многоэтажной жилой застройки 5 - 16 этажей, что соответствует категории нашего объекта (приложение 1).

В зоне Ж-4 к основным разрешенным видам использования земельных участков относят:

- многоквартирные дома свыше 5 этажей за пределами исторической части города;

- аптеки;

- магазин товаров первой необходимости на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь магазина не превышает 250 кв. м;

- предприятия бытового обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов, на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв. м.

Так как объект оценки на 1 этаже десятиэтажного дома, площадь которого 80 кв. м, расположен в зоне Ж-4. Следовательно, объект относится к разрешенным видам использования земельного участка в зоне Ж-4.

Проанализировав данные, можно сделать вывод, что использование данного объекта юридически допустимо.

2. Физическая осуществимость.

Объект оценки находится в Октябрьском районе г. Самара по адресу ул. 5 просека, 108.

Помещение находится на 1 этаже десятиэтажного жилого дома.

Материал стен - кирпич. Здание в хорошем состоянии. Помещение полностью оснащено всеми коммуникациями. Форма участка ровная.

Транспортная обеспеченность хорошая.

Неплохо развито движение общественного транспорта. До объекта можно доехать из любой части города. Рядом расположены остановки общественного транспорта. В 375 м от объекта находится остановка «Шверника». Здесь проходит такой транспорт, как: автобус №61; маршрутное такси №89, 226. В 949 м от объекта находится остановка «Детская больница». Здесь проходит такой транспорт, как автобус №50; трамваи: №5, 20,20к, 22, 24; маршрутное такси №21 м, 50, 61д, 97, 206, 232, 261, 297, 429.

По данным карты «сейсмическое районирование территории РФ» г. Самара находится в зоне минимального риска возможности сейсмической активности (приложение 2)

По данным карты «Опасность наводнений в мире» г. Самара находится в районе минимального риска (приложение 3).

По данным карты «Опасность засухи в мире» г. Самара находится в районе минимального риска (приложение 4).

Проанализировав данные, можно сделать вывод, что использование данного помещения в качестве аптеки и цветочного магазина физически возможно.

3. Финансовая осуществимость.

Торговое помещение находится на пересечении улиц 5 просека и Солнечная. Помещение находится в густозаселенном районе. Инфраструктура находится в развитии, небольшое число школ и детских садов. Отсутствуют крупные магазины. Имеются салоны красоты, детский клуб, частная клиника, стоматология, агентство недвижимости, психолог и магазины первой необходимости.

Исследовав инфраструктуру Октябрьского района, выяснилось, что вблизи оцениваемого объекта отсутствуют аптека и магазин игрушек, поэтому именно данные виды использования были выбраны для проведения анализа финансовой осуществимости. Рассмотрим суммарные затраты на открытие аптеки (таблица 4).

Таблица 4. Суммарные затраты на открытие аптеки

Для открытия аптеки необходимо закупить торговое оборудование, которое было выбрано в магазине Glass Torg.

Далее для профессиональной работы необходимы: специальное программное обеспечение «1С: Бухгалтерия предприятия 8» - ЛексТрейд.

Необходимо учитывать, что для многих лекарственных препаратов необходимо холодильное оборудование. На основании данных компании «Протэк» средняя цена продажи холодильного оборудования составляет 200 тыс. руб.

Таким образом, примерные затраты на открытие аптеки составят 1 679 100 руб.

Рассмотрим ежемесячные затраты на содержание аптеки (таблица 5).

Таблица 5. Ежемесячные затраты аптеки