Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок земли: особенности ценообразования

Содержание

Введение

1. Характеристики рынка земли

1.1 Сущность, функции, особенности рынка земли

1.2 Предложение и спрос на рынке земли

2. Особенности рынка земли

2.1 Современные рентные отношения России

2.2 Формирование цены и арендной платы земли

Заключение

Список литературы

Введение

В экономической науке понятие «земля» объединяет в себе все природные ресурсы: почвенный покров, животных, леса, месторождения полезных ископаемых, водные ресурсы, благоприятные климатические условия и т. д.

При этом чаще всего, понятие земле неразрывно с использование ее в сельском хозяйстве.

Рынок земли - неотъемлемая часть экономики любого развитого государства.

Земля является природным ресурсов, что дает возможность судить об иррациональном характере ее стоимости. Не смотря на это, земля выступает в роли объектом купли-продажи, а также объектом временного пользования. В зависимости природно-климатических условий и географического местонахождения ценность земли также возрастает либо убывает. В основе этого разделения лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Также улучшения возможны в результате дополнительных вложений труда и капитала. В виду фиксированности земельных площадей, для предложения земли характерно в общественном масштабе совершенная неэластичность. При этом для конкретного пользователя землей предложение земли обладает некой эластичностью, поскольку пользователь имеет шанс увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов.

Ограниченность предложения земельных ресурсов усилено закрепленностью земли в частной собственности. В рыночных условиях земельные собственники не всегда предпочитают продажу права собственности на землю, более склоняясь к сдаче земли. В случае аренды у них есть возможность получения стабильного дохода, по этой причине каждый определенный момент продается незначительная часть земельного фонда, в этом заключается характерная особенность рынка земли.

Рынок земли это сфера товарного оборота земельных наделов, которые позволяется воспользоваться или в целях земледелия, либо с целью возведения строений, зданий, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком подразумевается оборот земли, включающий как конкретную ее куплю продажу, так и другие операции с землей (лизинг аграрных зон).

Владение землей связано с определенными выгодами и расходами, сопоставление которых и решит рациональность сохранения собственности либо ее отчуждения. К примеру, максимальной прибыль землевладения сопряжена с получаемой рентой, а предельные издержки -- с рыночной ставкой ссудного процента.

Основной целью данной курсовой работы является изучение особенностей ценообразования на земельном рынке.

При исследовании данной цели необходимо определить конкретный круг задач:

исследовать свойства рынка земли;

изучить современные рентные отношения;

рассмотреть стоимости земли и арендной платы.

Решение перечисленных выше вопросов потребовало использования разных способов экономического исследования и анализа.

1. Характеристики рынка земли

Земля является основным богатством, которым обладают люди на протяжении всей истории человечества. Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает исключительное и основное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она наделена особой ценностью для всего человечества, поскольку является единственным местом проживания, а также определяющим и естественным фактором в любой сфере бизнеса, напрямую или косвенно участвующим в производстве других товаров, а также благ.

Помимо этого, земля - это почва, верхний слой планеты, поверхность являющаяся объектов хозяйствования, в связи с чем, отражает экономические отношения. Социальная роль земли заключается в том, что она является местом обитания и условием жизни людей. Земля, как территория государства определяет и политическую функцию, в связи с чем, осуществление сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, также и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

Земля, как невосполнимый природный ресурс различного значения, имеет особый правовой статус. Распоряжение землей и реализация, а также приобретение земельных участков на современном этапе имеет свою специфику. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками регулируется при помощи некоторых ограничений и норм.

Совершение сделок на земельном рынке требует глубоких и систематических знаний его особенностей, которые присуще такому специфическому товару как земля.

Рынок земли неразделим с экономикой любого развитого государства. Земля - главный ресурс, занимающий исключительную роль в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли специфичен и наделен рядом особенностей.

Во-первых, земля является природным ресурсом, соответственно это бесплатный дар, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. При все при этом, земля является объектом рыночных отношений.

Во-вторых, в зависимости природно-климатических и географических условий, качества земли можно подразделить, что соответственно, окажет непосредственное влияние на ее стоимость. В основе этого деления будет лежат естественное плодородие почвы, которое влияет на продуктивность земли. Однако, ее можно улучшить в результате дополнительных вложений труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы можно назвать экономическим. Повышение экономического плодородия почвы возможно на любых ее участках. При этом имеются определенные границы, связанные с законом убывающего плодородия почвы, т.к. при определенной технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую отдачу.

В-третьих, в связи с тем, что земельные площади угодий зафиксированы природой, предложение земли в общественном масштабе неэластично, но, при этом, для конкретного пользователя земли предложение обладает определенной эластичностью. Это связанно прежде всего с тем, что пользователь имеет шанс увеличить имеющуюся земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов обусловлено закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка собственники не всегда охотно продают земельные участки, отдавая предпочтение аренде.

Рынок земли не смотря на его долгую историю несовершенен и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка земли - важнейшая задача государства. Государству необходимо создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда, однако, политика государства должна основываться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Фундамент любой государственной система управления должен базироваться на земельном кадастре - официально составленном, систематизированном своде сведений, касающихся земельного фонда страны. Отсутствие у государства банка данных о земле лишает его возможности разрешения проблем аграрного сектора.

Под рынком земли необходимо понимать также и предоставление ее в аренду и рынок сельскохозяйственной продукции, на котором в той или иной форме реализуются отношения собственности на землю.

Предложение земли ограничено как на макро, так и на микроуровне. Для рынков сельскохозяйственной продукции основными влияющими факторами, на предложение земли, являются плодородие и положение. Ограниченности земельных ресурсов заключается именно в определенном их качестве, зависящее, как правило, от географического расположения. Количество хорошей земли около конкретного города или даже отдельной местности ограниченно как по качеству, так и по количеству.

Плодородие, к пример, зависит от качества почвы, климата, применяемой техники, трудового и производственного опыта работников и т.д. Отдельные факторы являются переменными, в силу особенностей применяемого труда и капитала в сельском хозяйстве, соответственно они изменяются лишь по истечении значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминирующую роль играют семейные фермы. Род занятий, жилье, собственность на землю «привязывают» членов семьи к определенной местности, что сильно ограничивает их мобильность.

1.2 Предложение и спрос на рынке земли

Совокупное предложение земли в каждый момент времени увеличить невозможно. Соответственно это приведет к тому, что кривая предложения земли становится абсолютно неэластичной. Это обозначает лишь то, что предложение земли невозможно увеличить даже в условиях значительного роста цен на землю. Однако в долгосрочном периоде предложение земли может изменяться. К примеру, в результате нерационального природопользования возможна потеря части сельскохозяйственных земель. Таким образом, если на оси абсцисс это - цену за акр земли, а на оси ординат отложить количество акров земли, то кривая предложения будет представлять собой линию, параллельную оси абцисс (рис. 1.1).

Рис. 1.1 - Предложение земли Разработано по материалам Маршалл А. Принципы экономической науки. - М.: Прогресс, 2012. - 745 с.

Однако в долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном, но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное горизонтальное. Временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда или участием капитала в улучшении качества земельных участков, а именно расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном месте.

Это значит, что предложение земли невозможно увеличить даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, реальную рыночную цену, необходимо проанализировать спрос, который будет играет активную роль и только от него зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю содержит два ключевых элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = D_сх + D_несх,

Формула 1. Спрос на землю Райхлин В.П. Основы экономической теории: Макроэкономическая теория рынков продукции. - М.: Наука, 2012. - 413 с.

где D - совокупный спрос; D_сх - сельскохозяйственный спрос; D_несх - несельскохозяйственный спрос.

Сельскохозяйственные потребители кто используют только плодородие почв для производства своей продукции любого типа.

Для такого рода потребителей цена земли определяется лишь одним фактором - ее плодородием и в меньшей степени ее местопорасположением, который также имеет свое значение, поскольку от этого зависят климатические условия, а также доставка ресурсов и готовой продукции.

Кривая сельскохозяйственного спроса на землю как правило имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере увеличения сельскохозяйственных площадей ее пользователи будут постепенно уходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшую цену. Это явление обусловлено законом уменьшающегося плодородия. Идея уменьшающегося плодородия почв впервые встречается у А.Серра в 1963 г., дальнейшее свое развитие эта идея в качестве закона получила у А.Тюрго (1727 - 1781) в 1766 - 1768 гг. И Джеймса Андерсона (1739 - 1808) в 1775 - 1777 гг.¹Закон уменьшающегося плодородия почвы свое широкое распространение получил в учениях о политической экономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772 - 1823).

В отличие от сельскохозяйственных потребителей, несельскохозяйственным земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не взаимосвязанных с использованием плодородия.

Для таких потребителей есть лишь два основных фактора формирования цены: подготовленность земельного участка к использованию (наличие инфраструктуры) и местоположение земельного участка.

Рисунок 1.2 Совокупный спрос на землю Нуреев Р.М. Основы экономических теорий: Микроэкономика. - М.: Высшая школа, 2012. - 447 с.

На рисунке видно, что кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, но также существуют свои ограничения. Потребителям приходится использовать не только земли в центре города, но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, при этом по более низким ценам. Совокупный спрос на землю складывается кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса по горизонтали (рис. 1.2).

Сельскохозяйственный спрос на землю характеризуется наличием спроса на продовольственную продукцию. Производству продовольствия более типична совершенная конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах не ограничивает права граждан на земли и практически не влияет на ее цену.

Сельскохозяйственный спрос на землю подвержен влиянию постепенного уменьшения доли продовольствия в бюджете потребителя. Это приводит к сокращению его в национальном доходе. При этом, если население, участвующее в аграрном секторе, не будет сокращаться теми же темпами, что и снижение расходов на продукцию, то доходы этой части населения будут падать что это, в конечном итоге, отразится на сельскохозяйственном спросе на землю и предложении.

2. Особенности рынка земли

Арендная плата является вознаграждением за использование, как самой земли, так и находящимися на ней постройками, оборудованием, инвентарем. Использование дополнительных факторов, можно рассматривать как процент за применение в производстве не только земля.

Арендная плата - это рыночная стоимость передачи права пользования землей, которое решающим образом влияет на объемы спроса и предложения на землю.

Цена земельного участка формируется за счет двух факторов. Во-первых, цена земли прямо пропорциональна получаемой за нее арендной платы. Во-вторых, цена земли обратно пропорциональна норме ссудного процента. Применение ставки ссудного процента обусловлено тем, что приобретается право на получение регулярного дохода в течение длительного периода времени. Цена земли определяется как дисконтированная стоимость, рассчитываемая как приобретение физического капитала, приносящего доход. Цену земли можно рассчитать по формуле для определения сегодняшней стоимости будущих доходов:

Формула 2. Сегодняшняя стоимость будущей цены земли Максимова В.Н. Шишов А.В. Рыночная экономика. Учебник. -  М.: СОМИНТЕК, 2013. - 950 с.

где PV - настоящая стоимость, FV - будущая стоимость земли, r -ставка ссудного процента, t- период.

Будущая стоимость стремится к бесконечности, в связи с чем, коэффициент дисконтирования становится меньше с ростом . Исходя из этого, цену земли как дисконтированную стоимость можно определить по формуле:

Формула 3. Стоимость земли

где R- это земельная рента, а r- ставка ссудного процента.

Экономический смысл этой формулы состоит в том, что собственник, продав землю, получит доход в виде банковского процента, равный земельной ренте.

Арендная плата помимо ренты может также включать и амортизацию строений, сооружений и процент вложенного капитала. Отсюда следует, что при проведении каких-либо улучшения, собственнику необходимо возместить стоимость затрат и получить процент на затраченный капитал. Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры в конечно счете приводят к тому, что большую часть арендной платы включается амортизация и процент на капитальные вложения. Таким образом, рента увеличивается, т.к. земельный собственник стремится снизить свои затраты, повышая арендную плату.

В мировой практике принято подразделять земельную ренту на три вида: абсолютную, монопольную и дифференциальную (рис. 2.1).

Рис. 2.1 Виды земельной ренты.Разработано по материалам Нуреев Р.М. Основы экономических теорий: Микроэкономика. - М.: Высшая школа, 2012. - 447 с.

Абсолютная земельная рента характеризуется, как плата собственнику за возможность применять капитал к земле, а также платится арендатором практически со всех участков земли вне зависимости от их плодородия.

Противоположное значение имеет дифференциальная рента. Она формируется как дополнительный доход, получаемый за счет использования наиболее плодородных земель и с более высокой производительностью труда. Дифференциальную ренту подразделяют на формы. Для первой характерен более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также отличия в местоположении участков земли по отношению к инфраструктуре. Вторая дифференцированная плата ассоциируется с дополнительными вливаниями капитала в один участок, что дает шанс получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла в результате ограниченности земли, поэтому образуется дополнительная прибавочная стоимость, как разность между ценами производства на разных по плодородию участках земли.

Монопольная рента формируется при продаже некоторых видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.

Для современных мира характерна тенденция уменьшения предложения земли за счет непрерывного усиления процесс урбанизации и использования ее для несельскохозяйственных целей. По этим причинам государство становится на путь на национализации части земель, прибегая к созданию национальных парков и заповедников, в которых пытаются сохранить в неприкосновенности природная среда, преследуя экологические цели.

Все это, способствует естественному ограничению предложения на рынке земли.

При этом происходит увеличение спроса на землю. Этот спрос характерен для крупных сельскохозяйственных предприятий, стремящихся к расширению свою деятельность. Активными покупателями могут выступать и строительные компании, ориентированные на загородное строительство и потребители, преследующие иные несельскохозяйственные нужды. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю характерна ситуация, изображенная на рис. 2.2

Рис. 2.2 Изменение цены земли при изменении соотношения предложения и спроса Нуреев Р.М. Основы экономических теорий: Микроэкономика. - М.: Высшая школа, 2012. - 447 с.

На рисунке отражено, что происходит с ценой при уменьшении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. В большинстве случаев, кривая предложения становится строго фиксированной и принимает вертикальное положение, т.к. не меняется под воздействием спроса. Изначально это кривая (П1 -- П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1, что и приводит к формированию цены Ц1. При сокращении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересечется с кривой спроса в равновесной точке Р2, в связи с чем, цена земли возрастет с уровня Ц1 до уровня Ц2.

В России существуют предпосылки для развития рынка земли сельхозназначения. Запущен процесс формирование крупных агрохолдингов, значительная часть которых являются игроками федерального масштаба и возможностей, соответственно, эти компании в меньшей степени зависимы от «благоприятного режима» со стороны властей отдельных российских субъектов. Следующим этапом может стать возникновение отдельного рынка для инвесторов земли сельскохозяйственного назначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а станут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. в среднесрочной перспективе сельскохозяйственные земли смогут сформировать отдельный и емкий рынок, на котором будут представлены как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, приобретающие земельные участки и передающие их в управление или «эксплуатацию» специализированным агропромышленным операторам. Данный процесс уже запущен в развитых странах мира. Данный рынок сможет приобрести федеральный масштаб и появится возможность интеграции в международный финансовый рынок.

Эффективное использование права собственности на землю и извлечь выгоду можно при разных формах землепользования, к примеру, взятие в аренду земельного участка, сдача земли или собственное распоряжение землей. Это означает, что сельское хозяйство и несельскохозяйственное использование земель имеет возможность успешного развития при плюрализме форм собственности. Важную роль в получении нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Несомненно, небольшим фермерским хозяйством необходима поддержка государства как в форме финансовой помощи (к примеру, в нашей стране, в последние годы получило распространение субсидирование фермерских хозяйств), так и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую может обеспечить агропромышленный комплекс. В нем необходимо эффективно соединить создание необходимых средств производства для сельского хозяйства, само хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции, а также сохранения и эффективной реализации.

Заключение

Наибольшая ценность, государства заключается в обладании такого природного ресурса как земля. Земля является основой общественной и экономической деятельности человека, в то же время, выступает как товар и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и центральное положение в экономической жизни общества, она является тем фактором производства, который напрямую или косвенно необходим при изготовлении любых товаров. Выступая как базовый ресурс, земля становится источником всех других благ.

Стоимостная ценность земли формируется благодаря ее основным характеристикам:

· участки земли являются уникальными по географическому местоположению и внешнему окружению;

· земля недвижимой в вещественном отношении;

· земля долговечна, а ее стоимость со временем возрастает;

· предложение земли ограничено природой и с течением времени не увеличивается;

· использование земли возможно для удовлетворения различных целей.

С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов стало возможно расширение гражданский оборот земельных участков, земля все выступает в роли товара и объектом хозяйственного оборота.

Мировая практика показывает, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства становится немаловажным источником наполнения бюджетов различных уровней денежными средствами, что позволяет финансировать социально-значимые расходы государства на образование, формирование инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение кадастра недвижимости, экологические мероприятия и для других целей.

Объективная оценка стоимости земли приводит к принятию эффективных решений в области земельных отношений как в государственном, так и в частном секторе.

Список литературы

1. Земельный кодекс РФ.

2. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения"

4. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"

5. Азрилян А.Н. Большой экономический словарь. - М.: Институт новой экономики, 2010. - 1206 с.

6. Бартенев С.А. История экономических учений. - М.: Юристъ, 2011. - 824 с.

7. Максимова В.Н. Шишов А.В. Рыночная экономика. Учебник. - М.: СОМИНТЕК, 2013. - 950 с.

8. Маршалл А. Принципы экономической науки. - М.: Прогресс, 2012. - 745 с.

9. Мэнкью Н. Принципы экономики. - М.: АСТ, 2011. - 714 с.

10. Нуреев Р.М. Основы экономических теорий: Микроэкономика. - М.: Высшая школа, 2012. - 447 с.

11. Райхлин В.П. Основы экономической теории: Макроэкономическая теория рынков продукции. - М.: Наука, 2012. - 413 с.

12. КонсультантПлюс, 1992-2016. http://www.consultant.ru

Размещено на Allbest.ru