Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Введение

недвижимость рыночный стоимость оценка

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

В настоящее время, когда все объекты недвижимости, несмотря на четко выраженное в их названии статическое положение, находятся в состоянии постоянного изменения (зарождение, старение, отмирание, воспроизводство), их оценка является крайне необходимым условием для эффективного управления на протяжении всего их жизненного цикла. Это обусловлено тем, что лишь располагая достоверной, полной и актуальной по времени и содержанию информацией о стоимости объекта недвижимости в денежном выражении, о наилучшем способе его использования и т.д., владелец недвижимости может обосновано принять рациональное управленческое решение.

Различают массовую оценку и оценку единичных объектов собственности.

Проведение оценки может быть как обязательным, так и необязательным. Обязательность проведения оценки трактуется Федеральным законом об оценке. Проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям в целях его приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, передачи в качестве залога, при продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств и передаче в качестве вклада в уставный капитал. Также оценка требует при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов, при разделе имущества, при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятия имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд. Оценка необходима при реализации процедуры несостоятельности или банкротства и при определении налогооблагаемой базы.

Оценочную деятельность необходимо осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменением от 21 декабря 2001г., 21 марта, 14 ноября 2002г, 10 января 2001г, 22 августа 2004г, 5 января, 27 июля 2006г, 5 февраля, 13,24 июля 2007г, 30 июня 2008г, 7 мая,17 июля, 27 декабря 2009г, 22 июля,28 декабря 2010г, 1,11 июля,21,30 ноября 2011г, 07 июня, 02,23 июля 2013г,), и Федеральными стандартами оценки и Стандартами оценки, принятыми Российским обществом оценщиков:

· федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256;

· федеральный стандарт оценки «Цель оценки и вида стоимости (ФСО№2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №255;

· федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №254;

· стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», Единые Стандарты Профессиональной Практики Оценки и национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации.

Подходы к оценке описаны в Федеральном Стандарте Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)».

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов (затратный, сравнительный, доходный);

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

1.Основные факты и выводы

1.1 Общая информация об объекте оценки

В данной курсовой работе объектом оценки является здание по ул. Парижской Коммуны, 14, г. Казань. Полезная площадь объекта равна 600,1 м². Объем равен 2275м³.

Тип объекта - Модуль по техн.обсл. автомашин и склад.

Площадь земельного участка: 2200кв.м.

Кадастровый номер земельного участка: 16:50:011703:2

Кадастровая стоимость земельного участка: 29434592,00 руб.

Дата оценки июнь 2016 г.

Модуль по техническому обслуживанию автомашин и склад
Адрес	РТ г. Казань, ул. Парижской Коммуны, 14
Год постройки	2002
Группа капитальности	1
Количество этажей	1
Строительный объем, куб.м.	2345
Площадь общая ,кв.м.	600,10
Площадь общая (полезная) ,кв.м.	586,10
Земельный участок
Местоположение	РТ г. Казань, ул. Парижской Коммуны, 14
Категория земель	Земли населенных пунктов
Кадастровый номер	16:50:011703:2
Кадастровая стоимость за 1 кв.м. руб.	13379,36
Кадастровая стоимость за участок, руб.	29 434 592.00
Дата проведения оценки	Июнь, 2016г.

1.2 Результаты по подходам

Таблица 1. Стоимость объекта оценки по результатам подходов

	Ед.изм.	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Общая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	13 765 109,79	24 451 578,26	330 029,34
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта	Руб.	22938,03	40745,849	549,96

Таблица 2 Итоговая рыночная стоимость

Итоговая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	15 182 730
Итоговая стоимость 1кв.м. оцениваемого объекта	Руб/кв.м.	25 300

2. Описание объекта оценки

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Таблица 3. Описание склада

Характеристика	Показатель
Наименование объекта оценки	Модуль по техн.обсл. автомашин и склад, г.Казань, Парижской Коммуны, 14
Правоподтверждающие документы	Свидетельство о государственной регистрации
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики	Технический паспорт
Кадастровый номер	16:50:011703:2
Текущее использование	Модуль по техн.обсл. автомашин и склад
Предполагаемое использование	Модуль по техн.обсл. автомашин и склад
Описание в соответствие с данными паспорта и данными визуального осмотра	Фундаменты - бетонный, стены и их наружная отделка - кирпичные, перекрытие - ж\б плиты, кровля - железная, полы - бетонные, проемы - металлические ворота. Электроснабжение.
Общая площадь	600,10 кв.м.
Строительный объем	2345 куб.м.
Год постройки	2002 г.
Группа капитальности	1
Число этажей в здании	1
Физический износ на основании технического паспорта БТИ	58%
Имущественные права на объект	Собственность
Обременения	Отсутствуют

Таблица 4. Описание земельного участка

Характеристика	Показатель
Правопотверждающие документы	Свидетельство о государственной регистрации
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта (зем.участок)	Кадастровый паспорт
Местоположение	г.Казань, Парижской Коммуны, 14
Категория земель	Земля населенных пунктов
Кадастровый номер	16:50:011703:2
Разрешенное использование	Для объектов общественно-делового назначения
Площадь	2200 кв.м.
Кадастровая стоимость за 1 кв.м.	13 379,39 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка	29 434 592,00 руб.
Конфигурация участка	Сложная(многоугольник)
Рельеф	Ровный

3. Этапы процесса оценки

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Основная цель оценки недвижимости -- определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку задания на оценку;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

недвижимости;

4. Выбор уместных методов оценки и их применение;

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

4.Анализ рынка недвижимости

4.1 Анализ рынка продажи земельных участков

Таблица 5. Мониторинг цен на незастроенные земельные участки (земли населенных пунктов).

№ п/п	Местоположение	Площадь, м2	Цена предложения, руб	Цена предложения за м2, руб
1	г.Казань ул. Олонецкая 18	2000	20400000	10200
2	г.Казань ул. Мамадышский тракт	1500	5950000	3967
3	г.Казань ул. Комиссара Габишева	1050	4200000	4000
4	г.Казань ул. Мамадышский тракт	1250	9800000	7840
5	г.Казань ул. Ноксинский спуск	1390	5800000	4173
6	г.Казань ул. Михаила Миля	2080	12000000	5769
7	г.Казань ул. Крутовская	2500	12000000	4800
8	г.Казань ул. Мамадышский тракт	1100	9990000	9081
9	г.Казань ул. Кленовая, 86	4300	16900000	3930
10	г.Казань ул. Мамадышский тракт/ул. Зеленая	1500	6200000	4133
11	г.Казань ул. Кленовая	4300	13000000	3023
12	г.Казань ул. Модельная	5000	26500000	5300
13	Среднее значение: 11620500 руб.	Среднее арифметическое за 1 м2: 5518

4.2 Анализ рынка продажи коммерческой недвижимости

Таблица 6. Мониторинг цен объектов недвижимости

№ п/п Местоположение Площадь, м2 Цена предложения, руб Цена предложения за м2, руб 1 г.Казань ул. Восстания, 100к62 2036 46000000 22593 2 г.Казань ул. Ясеневая, 62 730 23000000 31507 3 г.Казань ул. Адмиралтейская, 3 2929 55000000 18333

4.3 Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости

Таблица 7. Мониторинг арендной ставки складских помещений

№ п/п	Местоположение	Арендная ставка, руб/кв.м мес
1	г.Казань, Проспект Победы 50б	711
2	г.Казань, ул. Деловая, 13	380
3	г.Казань, ул. Шоссейная, 21	550
4	г.Казань, ул.Техническая 120А	300
5	г.Казань, ул.Гассара, 14	563
6	г.Казань, ул.Короленко,120	350
7	г.Казань, ул.Меховщиков	430
8	г.Казань, ул.Учительская, 10	330
9	г.Казань, ул. Аделя Кутуя, 86	420
10	г.Казань, ул. Аделя Кутуя, 161	327
11	г.Казань, ул. Мамадышский тракт, 35	317
12	г.Казань, ул. Техническая, 9	300
13	г.Казань, ул. Даурская 12А	466
14	г.Казань, ул. Мамадышский тракт, 44	400
15	г.Казань, ул. Аделя Кутуя 116/2	300
Среднее значение	409,6

5. Расчет стоимости объекта затратным подходом

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для реализации затратного подхода используется следующая формула:

,

где:

С_зу- стоимость земельного участка.

С_в - стоимость восстановления или замещения данного объекта недвижимости новым.

- величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний.

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1. Метод количественного анализа. Наиболее точный, но требует больших затрат времени на поиск информации и в расчете.

2. Метод разбивки по компонентам. Стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.

3. Метод сравнительной единицы . Используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках “Укрупненных показателей восстановительной стоимости”.

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

, где:

- восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. из сборника УПВС, тыс.руб.;

- суммарный поправочный коэффициент в ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.д.;

- строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания), ;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;

- коэффициент уорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1,18- налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи.

5.1 Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж

В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади земельного участка.

При расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, расположенные в г. Казань. Перечень предложений по продаже земельных участков, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.

Таблица 8. Информация по земельным участкам: объекты аналоги

1	Земельный участок S=1500 кв.м.(уточненные данные из Росреестра) г.Казань ул. Мамадышский тракт/ул. Зеленая находится в собственности, 6200000 руб. (кадастровый номер 16:50:260101:31).
2	Земельный участок S=4314 кв.м. (уточненные данные из Росреестра) г.Казань ул. Кленовая, находится в собственности, 13000000 руб. (кадастровый номер 16:50:260108:3).
3	Земельный участок S=5250 кв.м. г. Казань, ул.Модельная, находится в собственности, 26500000 руб. (кадастровый номер 16:50:080406:2).

Таблица 9. Характеристики земельных участков.

Наименование показателя	Объект оценки	Объекты аналоги
		1	2	3
Цена продажи (предложения), руб.		6 200 000	13 000 000	26 500 000
Площадь участка, кв.м.	2200	1500	4314	5250
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	под объект производственного назначения	под объект производственного назначения	под объект производственного назначения	под объект производственного назначения
Оцениваемые права	Собст-ность	Собст-ность	Собст-ность	Собст-ность
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Сделка/предложение	продажа	предложение	предложение	предложение
Кадастровая стоимость	29 434 592	5 611 540	17 010 533,40	15 739 500
Дата оценки(Дата продажи)	01.06.2016	01.05.2016	01.04.2016	01.06.2016
Наличие коммуникации	Электричество ТП 50	Электричество ТП150	Электричество ТП0	Электричество ТП80
Рельеф	горизональный	Овраг V=150м3	горизонтальный	горизонтальный
Отношение сторон	100:60	100:40	100:35	100:25

Таблица 10. Расчет стоимости земельного участка.

Корректировки	Объекты-аналоги
	А1	А2	А3
Цена продажи, руб	6 200 000	13 000 000	26 500 000
Площадь, м2	1500	4314	5250
Цена за 1 м2, руб	4133	3013	5047
Поправка на дату продажи	51,66	37,7	0
Скорректированная цена, руб.	4081,34	3050,7	5047
Поправка на местоположение	3183,45	2166	3936,66
Скорректированная цена, руб.	7264,79	5216,7	8983,66
Поправка на рельеф	-20,76	0	0
Скорректированная цена, руб.	7244,03	5216,7	8983,66
Поправка на конфигурацию ЗУ	-821,42	-787,08	-2181,66
Скорректированная цена, руб.	6422,61	4429,62	6802
Поправка на размер	0	-305,64	-680,2
Скорректированная цена, руб.	6422,61	4123,98	6121,8
Поправка на наличие инженерных коммуникаций	36,32	-6,13	3,27
Скорректированная цена, руб.	6458,93	4117,85	6125,07
Ср. арифметическое значение	5567,28
Абсолютное значение поправки	4113,61	3302,55	6801,59
Согласованная стоимость, руб	5567,28
Стоимость оцениваемого земельного участка, руб	12 248 016

1) Корректировка на оцениваемое право

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Важно чтобы все аналоги и объекты оценки относились к одному и тому же виду права (аренда, собственность).

В нашем случае все объекты предлагаются в собственность, данной корректировки не требует ни один аналог.

2) Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные, безналичные средства, бартер, уступка прав требования, кредитование. При выборе аналогов с отличными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. В частности расчет текущей стоимости льгот при кредитовании. При одинаковых условиях финансирования корректировка не требуется.

3) Корректировка на условия продажи

Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях. Сделка может быть произведена между продавцом и покупателем, имеющим родственные отношения между головной и дочерней фирмой в рамках процедуры банкротства (ограниченность времени на реализацию). Корректировка не проводилась, так как оцениваемый земельный участок и сравниваемые участки имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

4) Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование уровня инфляции. Рассчитываем количественную характеристику поправки при уровне среднемесячной инфляции 1,25%

Таблица 11.

Показатель	Объект-аналог
	А1	А2	А3
Величина поправки, %	0	1,25	-1,25
Стоимостная поправка	0	37,66	63,05

5) Поправка на местоположение.

Корректировка производилась на основе соотношения кадастровых стоимостей.

Таблица 12.

Показатель	Объект-аналог
	А1	А2	А3
Соотношение кадастровых стоимостей	0,28	0,29	0,22
Величина поправки, %	72	71	78
Стоимостная поправка	3183,45	2166	3936,66

Корректировка на рельеф

Поправка определяется затратным методом, т.е. путем определения стоимости работ по разработке земельных масс в объеме, необходимом для вертикальной планировки и иных работ пере началом основных.

У объекта А1 имеется овраг (150м³)

V₁=150*1,1=165 м³

1,1 - коэффициент уплотняемости.

Определим стоимость выполнения необходимых работ.

Таблица 13.

Объект	Объем, м3	Обоснование	Цена ед, руб	Переводной коэфициент	Стоимость работ, руб.
А1	165	СПЦ 3-3-15-1 ТЕР 01-01-014-2 ТЕР 01-01-030-2 ТЕР 01-02-005-1	38,77 10,05 1,74 6,28	3,32 Итого:	21238,21 5505,39 953,17 3440,18 31 136,95
Поправка на рельеф:	20,76

6) Корректировка на форму участка

Как правило, при прочих равных условиях, чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете за единицу площади становится участок. Для определения величины поправок при развитом рынке земельных участков разрабатывают таблицы глубины участков, которые показывают, что стоимость 1 метра протяженности фронтальной границы (длины) растет с увеличением глубины участка (но медленнее, чем при простой линейной зависимости).

Таблица 14. Коэффициенты стоимости земельного участка в зависимости от отношения его ширины к длине

Отношение ширины к длине	Коэффициент стоимости, Кст	Отношение ширины к длине	Коэффициент стоимости, Кст
10/100	0,25	60/100	0,8
15/100	0,35	65/100	0,83
20/100	0,43	70/100	0,86
25/100	0,5	75/100	0,89
30/100	0,55	80/100	0,91
35/100	0,6	85/100	0,94
40/100	0,65	90/100	0,96
45/100	0,69	95/100	0,98
50/100	0,73	100/100	1
55/100	0,77

Таблица 15.

Показатель	ОО	Объект-аналог
		А1	А2	А3
Значение коэффициента	0,8	0,65	0,6	0,5
Величина поправки, %		15	20	30
Стоимостная поправка		-821,42	787,08	2181,66

7) Корректировка на площадь земельного участка

Анализ парных продаж земельного участка в крупных городах выявил следующее:

-при различиях площади менее чем в 1,5 раза поправка на размер не вводится

в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (ср. 2,25) корректировка составляет от 5-15% (ср. 10%). Корректировка должна вводиться из указанных условий и если площадь аналога больше чем площадь объекта оценки, то поправка имеет положительное значение и наоборот.

Исходя из данных закономерностей, произведем регрессионно-корреляционное моделирование с последующим составлением модели

y=7,2x-7,2

x - различие в площадях объектов.

y - поправка в %

Таблица 16.

Показатель	Объект-аналог
	А1	А2	А3
Коэффициент различия	1,46	1,96	2,39
Величина поправки, %	0	6,9%	10%
Стоимостная поправка	0	-305,64	-680,2

8) Поправка на наличие инженерных коммуникаций

Наибольшую степень влияния на формирование рыночной стоимости земельного участка имеют следующие:

1) Электричество

2) Водоснабжение

3) Водоотведение

4) Газоснабжение

5) Системы отопления.

Поправка определяется затратным методом.

Затраты определяются методом сметного разложения

Таблица 17.

Наименование	Ед. изм	Цена за ед., руб	Переводной коэффициент из 2001 - т.в	Стоимость работ, руб
Электроснабжение	п.м.	189,83	2,87	544,81

Определяем поправку

Таблица 18.

Показатель	А1	А2	А3
Различие по инженерным коммуникациям: Электричество	100	-50	30
Стоимостная поправка Электричество	54481	-27241	16344
Поправка на м2	36,32	-6,13	3,27

5.2 Определение восстановительной стоимости объекта оценки

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок:

1. Строительный объем здания составит 2345 м3. На основании сборника УПВС (здесь №18 «Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства», таблица №41 «Здания обслуживающего назначения») восстановительная стоимость 1 м. куб. здания составит: 18,9руб (1-ый территориальный пояс).

2. Введем поправочные коэффициенты:

1) В отличие от объекта-аналога в оцениваемом объекте отсутствует отделка (-3%): К2=(100-3)/100=0,97

Восстановительная стоимость 1 куб. м объекта в ценах 1969 года составит:

С₆₉ = 18,9*0,97 руб./м³ * 2345 м³ = 42990,89 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984г.) составит:

С₈₄ == 42990,89 руб.* 1,18*1,03 = 52251,13 руб,

где 1,18- это индекс пересчета строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1-ое января 1984 года для складов из Постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.83;

1,03 - это территориальный коэффициент к индексам.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1991г.) составит:

С₉₁ = 52251,13 руб.* 1,56*0,97 = 79066,41 руб.

где 1,56 - индекс СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.91 из Постановления Госстроя сфер №14-Д от 6.09.90;

0,97-территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ в ценах 1991 г., где удельный вес данных работ по сб.18 УПВС табл.41 среднее значение составляет 21% ( по техпаспорту 26%).

Выделяем стоимость специальных работ (в ценах 1991 года):

С_спец. =79066,41* 0,26 = 20557,27 руб.

С_{общестроит.} = 79066,41-20557,27 = 58509,14 руб.

Восстановительная стоимость общестроительных работ в ценах 2001 года составит:

С_{общестроит.2001} = 58509,14 *7,9= 462222,21 руб,

где 7,9 - индекс СМР к ценам 2001 года из Постановления КМ РТ №830 от 20.12.99

Таблица 19 Раздельная индексация специальных видов работ

Виды спец. работ	% к восстановительной стоимости специальных работ	Стоимости спец. работ в ценах 91 г.	Индексы удорожания к 2001 г.	Стоимость специальных работ в ценах 2001 года.
Электроснабжение	100	20557,27	11	226129,97

Стоимость общестроительных работ в ценах 2015 года:

(226129,97+462222,21)* 5,25 = 3613848,95 руб.

где 5,25 -- индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства из Постановления КМ РТ №183 от 24.03.15.

5.3 Оценка физического износа объекта недвижимости по нормативным срокам службы конструктивных элементов

Таблица 20. Расчет физического износа объекта недвижимости по нормативным срокам службы конструктивных элементов.

Наименование элемента	Удельн вес, % По сб.18.,таб.41.	Наличие или отсутств.	С учетом коррект.	Норматив срок службы	Износ элемента, Тфак=10 лет	Средневзв. доля износа, %
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	5	1	5	150	10*100/150=6,67	5*6,67/100=33,35
Стены, перегородки	26	1	26	125	8	2,08
Кровля	6	1	6	25	40	2,4
Перекрытия	15	1	15	75	13,33	1,99
Полы	7	1	7	40	25	1,75
Проемы	11	1	11	40	25	2,75
Отделочные работы	5	1	5	25	40	2
Внутренний сан.тех.,электротехнические и слаботочные устройства	21	1	21	20	50	10,5
Прочие	3	1	3	25	40	1,2
	100					58,02

Таблица 21. Нормативные усредненные сроки службы конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий

Наименование конструктивных элементов	Типы зданий по назначению
	Жилые и общественные
1. Фундамент	150-125
2. Стены	150-125
3. Перекрытие	75
4. Кровля	25
5. Полы	40-60
6. Проемы	40-50
7. Электроосвещение	20
8. Прочие работы	25

Объект сдан в эксплуатацию в 2006 году. Следовательно, Тфакт=10 лет.

Общий физический износ составляет 9,98%

С_ост = 3613848,95 *(1 - 0,5802) = 1517093,79 руб.

Стоимость 1м²= 1517093,79 /600,10м²= 2528,07 руб./кв.м.

5.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу

Таким образом, определив стоимость земельного участка, восстановительную стоимость, а также физический износ объекта недвижимости, можно рассчитать итоговую стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу.

Таблица 22

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Согласованная стоимость земельного участка, руб	12248016
Согласованная стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб	5567,28
Площадь здания, кв.м.	600,1
Восстановительная стоимость, руб	3613848,95
Восстановительная стоимость 1 кв.м. , руб/кв.м.	6027,08
Физический износ здания, %	58,02%
Физический износ здания, руб	2096755,16
Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб	1517093,79
Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб/кв.м.	2528,07
Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб	13765109,79
Стоимость 1 кв.м. объекта оценки по затратному подходу, руб	22938,03

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода по состоянию на дату оценки, составляет:

13765109,79 рублей

6. Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки, как в денежном, так и в процентном выражении. В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

Таблица 23 Данные об аналогах

1	Площадь объекта S=2036 кв.м., г.Казань, Восстания, 100 к 62, производственно-складское помещение, находится в собственности, 46000000 руб.(площадь земельного участка 5134 кв.м., кадастровый номер 16:50:200106:790)
2	Площадь объекта S=730 кв.м., г.Казань, ул. Ясеневая,62, производственно-складское помещение, в собственности, 23000000 руб. (площадь земельного участка 2369 кв.м., кадастровый номер 16:50:260108:543)
3	Площадь объекта S=2929 кв.м, г.Казань, Адмиралтейская, 3, под производственно-складское помещение, в собственности, 55000000 руб. (площадь земельного участка 6700 кв.м., кадастровый номер 16:50:280101:643).

Таблица 24. Расчет стоимости объекта недвижимости

Показатель	Объект оценки	Сопоставимые объекты
	ОО	А1	А2	А3
Цена продажи, руб.		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Площадь здания, кв.м.	600,10	2036	730	2929
Площадь участка, кв.м.	2200	5134	2369	6700
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Сделка/предло-жение	продажа	предложение	предложение	предложение
Дата сделки/пред-ложения	01.06.2016	01.04.2016	01.05.2016	01.06.2016
Месторасположе-ние	г.Казань, Парижской коммуны, 14	г.Казань, Восстания 100 к62	г. Казань, ул. Ясеневая, 62	г. Казань, ул. Адмиралтейская 3
Кадастровая стоимость ЗУ	13379,36	23264,62	9417,01	31814,01
Год постройки	2002	2015	2014	2009
Физический износ, %	58,02%	2%	2,5%	7%

Таблица 25.

Вид поправки	ОО	ОА1	ОА2	ОА3
Вид оцениваемого права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена с поправкой		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Цена с поправкой		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Цена с поправкой		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Перевод цен предложений в цену сделки		-13%	-13%	-13%
Величина поправки		5 980 000	2 990 000	7 150 000
Скорректированная цена, руб		40 020 000	20 010 000	47 850 000
Дата продажи	06.16	04.16	05.16	06.16
Поправка на дату, %		+1,34	+0,67	0
Величина поправки		536 268	134 067	0
Скорректированная цена, руб		40 556 268	20 144 067	47 850 000
Поправка на местоположение	ул. Парижской Коммуны	ул. Восстания	ул. Ясеневая	ул. Адмиралтейская
Кадастровая стоимость, руб.	13 379,36	4532	3975	4748
Соотношение кадастровых стоимостей		2,95	3,36	2,81
Поправка в %		+195	+236	+181
Поправка на местоположение		79 084 722,6	47 539 998,12	86 608 500
Скорректированная цена, руб		119 640 990,6	67 684 065,12	134 458 500
Корректировка на стоимость ЗУ	2200	5134	2369	6700
Стоимость 1кв.м. ЗУ	5567,28	5567,28	5567,28	5567,28
Стоимость ЗУ	12 248 016	28 582 415,52	13 188 886,32	37 300 776
Стоимость здания без учета зу		91 058 575,08	54 495 178,8	97 157 724
Стоимость здания за 1кв.м.		17 736,38	23 003,45	14 501,15
Поправка на площадь помещений	600,10	2 036	730	2 929
Соотношение ОО к ОА		0,29	0,82	0,21
Поправка в %		+20	+10	+25
Стоимостная поправка		3547,28	2300,35	3625,29
Скорректированная цена, руб		21 283,66	25 303,78	18 126,44
Корректировка на износ	58,02	2	2,5	7
Поправка на износ		0,91	0,92	0,95
Поправка в %		-9	-8	-5
Стоимостная поправка		-1915,53	-2024,3	-906,32
Скорректированная цена, руб		19 368,13	23 279,48	17 220,12
Абсолютная попр.		5462,81	4324,65	4531,61
Рейтинговая оценка		3	5	4
Удельный вес		0,25	0,42	0,33
Вклад в итоговую стоимость		4842,03	9777,38	5682,64
Стоимость здания за 1 кв.м.	20 302,05
Стоимость здания.	12 203 562,26
Стоимость единого объекта недвижимости	24 451 578,26

1) Корректировка на имущественные права. Сравнение объектов рекомендуется проводить при передаче одинаковых прав собственности. В нашем случае все объекты предлагаются в собственность, данной корректировки не требует ни один аналог.

2)Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные, безналичные средства, бартер, уступка прав требования, кредитование. При выборе аналогов с отличными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. В частности расчет текущей стоимости льгот при кредитовании. При одинаковых условиях финансирования корректировка не требуется.

3)Корректировка на условия продажи

Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях. Сделка может быть произведена между продавцом и покупателем, имеющим родственные отношения между головной и дочерней фирмой в рамках процедуры банкротства (ограниченность времени на реализацию). Корректировка не проводилась, так как оцениваемый земельный участок и сравниваемые участки имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

4) Корректировка на торг. В качестве аналогов были выбраны объекты предложения. В процессе реализации происходит снижение первоначальной цены на 5-15%. Принимается поправка -13% на основании справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты».(Лейфер Л.А.)

5)Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование уровня инфляции. Для аналогов корректировка не требуется, т.к. все объекты предложены в мае месяце.

6)Корректировка на местоположение. Значение данной корректировки можно определить путем сопоставления кадастровой стоимости земельных участков объекта оценки и объекта аналога. Возможно использование метода парных продаж и путем сопоставления арендной платы. В нашем случае, данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровой стоимости 1 м² земельных участков объекта оценки и объектов аналогов.

1. 13379,36/4532=2,95(+195%)

2. 13379,36/3975=3,36(+236%)

3. 13379,36/4748=2,8(+181%)

7)Корректировка на стоимость земельного участка

Согласованная стоимость земельного участка составляет 5567,98 руб./кв.м. Таким образом, общие площади земельных участков равны:

Для объекта-аналога №1: 5134 кв.м. * 5567,28 руб./кв.м. = 28582415,52 руб.

Для объекта-аналога №2: 2369 кв.м. * 5567,28 руб./кв.м. = 13188886,32 руб.

Для объекта-аналога №3:6700 кв.м, * 5567,28 руб./кв.м. = 37300776 руб.

8)Корректировка на площадь объекта недвижимости

Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.

Корректировка на разницу в площади

Таблица 26

So/Sa	Ko
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

Для объекта-аналога А1: 600,1/2036=0,29, поправка 1,2.

Для объекта-аналога А2: 600,1/730=0,82, поправка 1,1.

Для объекта-аналога А3: 600,1/2929=0,21, поправка 1,25.

9)Корректировка на износ

При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа.

При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 - И объекта)/(100-И аналога)

С объекта = С аналога * П износ

Ориентировочные оценки физического износа здания косвенным методом.

Для объекта №1: поправка (100-9,3)/(100-0,7)=0,91

Для объекта №2: поправка (100-9,3)/(100-1,3)=0,92

Для объекта №3: поправка (100-9,3)/(100-4,7)=0,95

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания. После согласования скорректированных цен аналогов производится добавление стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки составляет:

24 451 578,26 руб.

7. Расчет стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. То есть, стоимость недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, который не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов.

Основное достоинство доходного подхода заключается в его нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он позволяет учесть все будущие выгоды. Но из-за того, что при его использовании приходится оперировать в основном прогнозными данными, подход достаточно сложен для корректного применения.

Оценка любого объекта зависит, прежде всего, от ожидающих его перспектив. Очень важно, когда собственник будет получать доходы, и с каким риском они связаны. При расчете величины стоимости объекта методами доходного подхода эти факторы учитываются.

Наиболее приемлем к оценке доходный подход при наличии у какого-либо субъекта отношений инвестиционных мотивов. Ведь при вложении денег, например, в объект коммерческой недвижимости или в предприятие, инвестор покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, оборудования и т.д., а поток будущих доходов, который позволит окупить вложенные средства и получить прибыль.

В рамках доходного подхода стоимость объектов была рассчитана в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков.

Потенциальный валовый доход

ПВД=409,6*600,1*12 = 2949611,52руб.

Определение операционных расходов.

К операционным расходам относятся налоги на землю, имущество, страховые выплаты, расходы на ремонт, на управление, коммуникационные расходы.

Расчет резерва на замещение улучшений земельного участка.

Таблица27

№ п/п	Конструктивные элементы с коротким сроком использования	Срок использования	Восстанови-тельная стоимость,руб.	Резерв на замещение, руб.
1	Полы	40	88081,2	2202,025
2	Крыши	25	66060,9	2642,44
3	Проемы	50	77071,05	1541,42
4	Электроснабжение	20	22020,3	1101,02

Таблица 28 Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	Ранг
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Систематические риски
1.Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный					1
2.Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный		1
3.Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный		1
	Несистематические риски
1.Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	Статичный		1
2.Ускоренный износ зданий	Статичный				1
3.Недозагрузка площадей	Динамичный			1
4.Неэффективный менеджмент	Динамичный		1
5.Криминогенные факторы	Динамичный				1
6.Финансовые проверки	Динамичный		1
7.Недополучение денег от покупателей услуг	Динамичный					1
Количество наблюдений		0	5	1	2	2	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	10	3	8	10	0	0	0	0	0
Сумма		31
Количество факторов		10
Средневзвешенное значение риска		3,1

Таблица 29. Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента

Вид и наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические риски
Потери при сборе арендной платы			1
Потери от недозагруженности объекта оценки			1
Качество управления		1
Количество наблюдений		1	2
Взвешенный итог		2	6
Сумма	8
Количество факторов	3
Средневзвешенное значение риска	2,67

Таблица 30

№ п/п	Показатели	Ед.изм.	Значение
1	Безрисковая ставка	%	10,04 (на 29.05.16, ставка рынка ГКО-ОФЗ ЦБ РФ)
2	Вероятный срок экспонирования объекта на рынке	Месяц	6
3	Поправка на неликвидность (п.1*п.2/12)	%	5,145
4	Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость	%	3,1
5	Поправка на риск инвестиционного менеджмента	%	2,67
6	Ставка дисконтирования (п.1+п.3+п.4+п.5)	%	29,96

8. Согласование результатов

Определение удельных весовых показателей затратного, сравнительного и доходного подходов

Таблица 32

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
	Величина стоимости по подходу	13 765 109,79	24 451 578,26	330029,34
1	Достоверность информации	2	3	1
2	Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов	1	3	2
3	Способность подхода отражать мотивацию и намерения покупателя и продавца	1	3	2
4	Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	1	3	2
	Сумма баллов для подхода	5	12	7
	Применение подхода	да	да	да
	Общая сумма баллов	24
	Удельные весовые показатели, %	20,83	50	29,17
		2 867 272,37	12 225 789,13	89668,97
	Согласованная величина стоимости	15 182 730,47

Обобщение результатов процесса оценки - сведение в единое значение нескольких значений стоимости объекта оценки, полученных разными подходами. При обобщении результатов традиционно используется средняя арифметическая взвешенная величина.

где Ci - стоимость объекта недвижимости, полученная i-м подходом,

di - вес i-ro подхода.

Таким образом, в результате произведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет: 16280696,25 руб

Заключение

Таким образом, в курсовой работе мы рассчитали стоимость объекта оценки 3 методами (затратным, сравнительным, доходным):

С_зат= 13765109,79 руб.

С_сравн= 24451578,26 руб.

С_дох= 330029,34руб.

Окончательно назначаем стоимость данного объекта в размере 15182730,47 руб., стоимость 1м² объекта недвижимости - 25300,03 руб., а стоимость 1м² земли - 5567,28 руб.

Список использованных источников

1. Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для спец. 270115/ КазГАСУ.- Казань: 2007. - 40 с.

2. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972

Приложение

Аналог по ЗУ №1

Аналог по ЗУ №2

Аналог по ЗУ №3

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Размещено на Allbest.ru