2. Каким может быть оборот магазина?

3. Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином?

4. Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?

5. Каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги?

6. Какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расходов и дохода владельца?

Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то этот фактор должен быть особенно тщательно исследован оценщиком. По результатам этого исследования он должен ответить на следующие вопросы:

* какова привлекательность района расположения магазина;

* каков тип улицы, на которой расположен магазин;

* каков демографический состав населения, живущего и работающего на этой улице;

* каково положение магазина на этой улице;

* имеются ли рядом объекты, привлекающие большое количество людей, например железнодорожные станции, большие супермаркеты и др.;

* как местоположение магазина соотносится с наилучшей позицией на улице и в городе?

При проведении анализа местоположения оценщик должен также спрогнозировать возможное изменение влияния местоположения в результате реконструкции района, строительства новых торговых центров, переселения жителей в другие районы и т.д.

Кроме местоположения на стоимость магазина оказывают влияние и многие другие факторы, например тип фронтальной части магазина, наличие или отсутствие двора и доступа для погрузо-разгрузочных работ в задней части магазина, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

При оценке магазина оценщик может использовать все три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, если имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно редко. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный.

Применяя доходный метод, оценщик должен учитывать не только действующую арендную плату, но и изучить рыночные ставки в оцениваемом сегменте рынка. При оценке очень важно учесть все поправки на обязательные расходы, которыми отягощен арендатор, и финансовую стабильность арендатора. Если анализ показывает нестабильность арендатора, то оценщик в своих расчетах должен отталкиваться не от реальной арендной платы, а от рыночных ее показателей.

В странах с рыночной экономикой утвердился определенный принцип зонирования при оценке магазинов. Суть его заключается в том, что площадь первого этажа, выходящая на улицу, ценится выше, чем площадь в глубине магазина. Первые 6 м глубины считаются наиболее ценными (зона А). Стоимость каждых последующих 6 м глубины уменьшается в 2 раза по сравнению с предыдущими.

В условиях развитых рыночных отношений торговые фирмы вынуждены конкурировать за право аренды помещений, поэтому данные по уровню арендной платы хорошо согласуются с рыночными условиями.

Очень часто помещения под магазины сдаются в аренду на условиях так называемой аренды на основе валового товарооборота. Суть такой аренды заключается в том, что арендная плата, составляющая примерно 80 % рыночной стоимости, дополняется частью годового дохода от товарооборота. Эта дополнительная часть зависит от уровня торговой наценки и объема ожидаемых продаж. Опыт стран с рыночной экономикой свидетельствует, что чем меньше торговая наценка, тем меньший процент с оборота идет на арендную плату, что компенсируется большим объемом продаж.

При применении доходного метода ставка капитализации может быть получена исходя из данных аренды предыдущего арендатора или из ожидаемого инвестором дохода на свои инвестиции, но наиболее точные значения ставки можно получить из анализа рыночных условий для данного сегмента рынка.

4.3.3 Оценка гостиниц

Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов, которые должны быть выяснены оценщиком при личной инспекции.

Как правило, гостиницы по своим техническим характеристикам очень трудно переоборудовать под объекты другого назначения, например офисы, оздоровительные центры, лечебные учреждения и т.д. Однако в нашей стране имеется большое количество ведомственных гостиниц, которые строились без учета требований рыночной экономики. Поэтому при оценке гостиниц, например для целей приватизации, оценщик должен провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, так как может оказаться, что сегодняшнее использование гостиницы не является наилучшим и наиболее выгодным.

Если в результате анализа выяснится, что текущее использование гостиницы является наилучшим и наиболее эффективным, то в процессе инспекции оценщик должен получить ответы на следующие вопросы.

1. Какие существуют юридические ограничения на использование гостиницы, кто является ее владельцем и каковы его права?

2. Каковы источники дохода гостиницы, т.е. каково соотношение дохода от сдачи номеров и эксплуатации баров, ресторанов, банкетных залов и других помещений?

3. Каков уровень комфорта и разрядность гостиницы?

4. Какова мебель в гостинице, не является ли она арендованной?

5. Какова дифференциация номеров гостиницы по уровню комфорта и уровню оплаты?

6. Каков уровень продаж аналогичных напитков в барах и ресторанах гостиницы?

7. Имеются ли комнаты для обслуживающего персонала?

8. Каков уровень затрат на текущий и капитальный ремонт здания и содержание прилегающей территории?

При проведении инспекции важно собрать как можно больше информации об объекте, чтобы затем использовать ее в процессе оценки. Необходимо изучить всю финансовую документацию за последние три года и любыми доступными путями получить информацию о потенциальных доходах от эксплуатации гостиницы. При этом необходимо валовой доход разбить по отдельным статьям: оплата номеров, банкетных и конференц-залов, арендная плата за помещения ресторанов и баров, прачечных, кафе, киосков и т.д. Расходы также должны быть разбиты на отдельные статьи: расходы на ремонт, зарплата, административные расходы, реклама и т.д. Необходимо также выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей как в будни, так и в выходные дни.

В процессе инспекции целесообразно рассчитать коэффициент занятости на койку и на номер в гостинице на недельной, месячной и годовой базе, а также достигнутый уровень ставки дохода за номер на базе показателя «номер в сутки» и сравнить его с тарифными ставками.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и прежде всего уяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница. После этого уточняется, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц и какова она будет в будущем.

4.3.4 Оценка неполных прав собственности

В условиях становления рыночных отношений в стране полным правом собственности в большинстве случаев обладает только государство. Для частных и юридических лиц, обладающих различной недвижимостью, существуют различные формы ограничений полного права. Эти ограничения включают финансовые требования к объектам собственности, ограничения на пользование собственностью, ограничения на время пользования объектом, а также ограничения, физически разделяющие объект.

Каждое из ограничений влияет на стоимость объекта недвижимости, и оценщик должен уметь оценить влияние ограничений на стоимость.

К финансовым ограничениям относятся закладные и долевое участие.

Закладная - это обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга для получения ипотечного кредита.

Для того чтобы оценить влияние закладной на стоимость недвижимости, оценщику необходимо детально изучить ее условия. Мировая практика свидетельствует, что закладные могут содержать различные финансовые условия, среди которых выплата кредитору определенного процента действительного валового дохода, чистого операционного дохода или денежных поступлений; выплата части дохода сверх определенной суммы; получение части прироста стоимости объекта или выручки от его перепродажи и т.д.

Оценщик должен составить прогноз сумм, которые должны быть выплачены в соответствии с закладной, и продисконтировать их в текущую стоимость.

Особенностью российских условий является то, что большинство предприятий находится в полном хозяйственном ведении, а не на праве собственности. Поэтому залог таких предприятий осуществляется с согласия собственника через орган управления государственным имуществом, порядок которого определен постановлением Госкомимущества от 21 апреля 1994 г. № 890-р. В соответствии с этим постановлением имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании должника, а залогодержатель имеет право пользоваться доходами от заложенной недвижимости, сдавать его в аренду, обременять его новыми долгами и т.п. При этом закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.

Оценщик должен знать, что на один и тот же объект может быть несколько закладных. Последующие, после первой, закладные носят название «младшие закладные», требования по которым удовлетворяются после удовлетворения требований по первой закладной. Младшие закладные из-за большего риска имеют больший процент ставки.

Мировая практика свидетельствует, что полное право собственности на недвижимость при продуманном налоговом и юридическом планировании может быть разделено таким образом, чтобы все владельцы различных прав получили выгоды, соответствующие их интересам. Такое разделение прав собственности носит название «гавайской техники Уильяма Зекендорфа». Например, полный собственник может продать строение и тут же взять его в аренду, оформить закладную только на землю, продать здание другой стороне, которая будет начислять износ в целях уменьшения налогов, и т.д. В этом случае речь идет об оценке долевого участия. Для этой оценки необходимо оценить ежегодный доход от объекта в целом, затем вычесть суммы по требованиям более высокого порядка и в итоге определить доход, приходящийся на оцениваемый интерес.

Существует также много других финансовых ограничений, влияющих на стоимость недвижимости, такие как: опцион (право купить определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока), контракт на титул, залоговые требования по налогу и т.д. Оценка влияния на стоимость недвижимости этих ограничений представляет собой значительные трудности, но в любом случае оценщик должен очень внимательно изучить все контракты и договоры на объект собственности и права его владения, прежде чем он приступит к непосредственной оценке.

В нашей стране оценщик чаще всего сталкивается с необходимостью определения стоимости прав, возникающих при аренде.

При сдаче какого-либо имущества в аренду возникают два новых имущественных права: право арендодателя и право арендатора. Оценщик должен уметь оценить стоимость этих прав.

Владелец сданной в аренду недвижимости, как правило, сохраняет за собой право возвратить ее снова в свое пользование по истечении срока аренды либо в случае невыполнения условий арендного договора, а также может распоряжаться недвижимостью, т.е. продавать ее, передавать по завещанию, дарить, закладывать под ипотечный кредит и т.д.

Стоимость прав арендодателя может быть равной, большей или меньшей, чем стоимость полного набора прав на неарендованное имущество. Все зависит от соотношения контрактной и рыночной арендных плат.

Если контрактная арендная плата равна величине рыночной арендной платы, то стоимость прав арендодателя составляет 100 %. Когда контрактная арендная плата ниже величины рыночной, то стоимость прав арендодателя уменьшается. Когда же величина арендной платы по контракту превышает рыночную величину, то стоимость прав арендодателя складывается из стоимости полного права владения и отрицательной стоимости прав арендатора.

Пример. Нежилое помещение сдано в аренду сроком на 5 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $15 тыс. в год (авансовый платеж). В последующем арендная плата уменьшается на $500 в год. Контрактная арендная плата отражает рыночную арендную плату в этом сегменте рынка. Рыночная ставка доходности составляет 18 %. Стоимость реверсии к концу аренды составит $150 тыс. Определить стоимость прав арендодателя.

1. Продисконтируем годовую арендную плату в текущую стоимость (таблица 6).

Таблица 6. Определение текущей стоимости

Год аренды	Годовая арендная плата	Процентная ставка	Текущая стоимость арендной платы
1	15000	18	15000
2	14500	18	12288
3	14000	18	9886
4	13500	18	8011
5	13000	18	6483
		Итого	51668

2. Определяем текущую стоимость реверсии:

150 000 при 18 % - 150 000 ? 0, 437109 = $65 566.

Определяем стоимость прав арендодателя:

51668 + 65 566 = $117234.

Для расчета стоимости прав арендатора необходимо определить разницу между величиной рыночной и контрактной арендных плат и продисконтировать ее с позиции единичного аннуитета.

Пример. Срок аренды офисного помещения общей площадью 50 м² составляет 5 лет. Величина контрактной арендной платы равна $120 за 1 м² в год. Величина рыночной арендной платы равна $250 за 1 м² в год. Расчетная рыночная процентная ставка - 12 %. Определить стоимость прав арендатора.

1. Определяем ежегодную разницу между рыночной и контрактной арендной платой:

50 ґ--(250 - 120) = $6500.

2. Определяем стоимость прав арендатора:

$6500 в год при 12 % в течение 5 лет = = $6500 ? 3, 60478 = $23431, 07.

При оценке стоимости прав арендатора оценщику следует иметь в виду, что условия аренды могут быть различны, а сами договоры аренды могут содержать многочисленные дополнительные условия, которые будут влиять на стоимость.

Основными типами аренды являются:

* полная аренда, когда все расходы по эксплуатации имущества оплачиваются арендатором;

* процентная аренда, когда арендная плата выплачивается в виде процента от продаж;

* ступенчатая аренда, когда арендная плата изменяется с течением времени.

В ряде случаев владельцы могут предлагать арендаторам концессии (уступки), например освобождения от уплаты арендных платежей на определенный период времени.

В договорах аренды могут быть установлены такие условия, как: реконструкция здания с предоставлением жильцам новой жилплощади, ремонт фасадов зданий, поддержание в надлежащем порядке прилегающей территории, прокладка дополнительных коммуникаций и т.д.

Оценщику необходимо внимательно проанализировать все эти условия и ограничения для того, чтобы правильно оценить доход от владения имуществом и определить стоимость определенных прав владения.

4.3.5 Оценка частичных прав собственности на недвижимость

Неполные права собственности предполагают меньший объем прав относительно полного права собственности. Неполные права появляются в ситуации, когда какую-либо группу правомочий, относящихся к имуществу, собственник может передать другим субъектам на неопределенный срок или ограниченный период времени. Наиболее распространенным неполным правом собственности, как показывает практика гражданского оборота, выступают арендные права, формирующиеся в договорах аренды. В соответствии со ст. 606 ГК РФ договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество, например объект недвижимости, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от конкретных условий их договоров.

Для оценщика наибольший интерес представляет определение рыночной величины арендной платы. Следует признать, что в российской оценочной среде не сложилось однозначного определения рыночной величины арендной платы. Многие российские оценщики не находят в составе объектов оценки, установленных ст. 5 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величину арендной платы. В действительности при проведении оценки арендной платы в качестве объекта оценки выступают арендные права, которые относятся к группе объектов оценки, установленных данным законом, - «право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества».

Наиболее удачное определение рыночной величины арендной платы указано в Международных стандартах оценки. В соответствии с МСО рыночная арендная плата - расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах имущества было бы сдано в аренду на дату оценки, в коммерческой сделке, на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором, после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Расчет арендной платы зависит от различных условий, среди которых особое место занимают риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. В зависимости от уровня риска международные стандарты финансовой отчетности выделяют следующие виды аренды.

Операционная аренда - это аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество.

Финансовая аренда - аренда, при которой к арендатору переходят главным образом все риски и вознаграждения, связанные с собственностью на актив; титул при этом может как передаваться, так и не передаваться.

В целом арендные права оцениваются на тех же самых принципах, что и право собственности, однако с учетом различий, создаваемых договором аренды, обременяющим право собственности. Так, при проведении оценки арендной платы объектов недвижимости, рынок аренды которых достаточно развит, т.е. у оценщика имеется информация о договорах аренды с объектами недвижимости, сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, наиболее корректная и точная оценка достигается в случае использования методов сравнительного подхода. Если же такая информация отсутствует, следует определять доходность объекта недвижимости, используемого в качестве реального актива (для производства товаров и услуг), что сделать явно сложнее. В этом случае следует отличать рентный доход объекта недвижимости от дохода, генерируемого бизнесом, связанным с данным объектом. Очевидно, что, рассматривая объект недвижимости в качестве реального актива, арендная плата будет составлять только часть дохода от бизнеса, а именно - денежную сумму, которая остается после оплаты всех иных факторов производства. Таким образом, расчет арендной платы объекта недвижимости как реального актива осуществляется методом остатка в рамках доходного подхода.

Объекты недвижимости практически никогда не теряют полностью свою стоимость за период, равный сроку договора аренды, обычно заключаемого на 1-3 года. В случае, когда объект недвижимости не полностью теряет свою стоимость за период договора аренды, арендная плата будет состоять из двух слагаемых:

платежа, равного величине, на которую возросла (уменьшилась) стоимость актива за период договора аренды, умноженной на фактор взноса на амортизацию (при авансовом взносе арендной платы используется фактор авансового взноса на амортизацию);

платежа, равного стоимости актива на дату окончания срока заключения договора аренды, умноженной на норму доходности (при авансовом взносе арендной платы данный платеж должен быть продисконтирован на начало периода).

Первое слагаемое - платеж, компенсирующий арендодателю снижение рыночной стоимости актива с учетом упущенной выгоды за период, равный сроку договора аренды. Второе слагаемое - платеж, компенсирующий арендодателю упущенную выгоду с величины стоимости арендуемого объекта недвижимости на дату окончания срока договора аренды.

ЗАДАНИЯ ПО ФОРМИРОВАНИЮ КОМПЕТЕНЦИЙ

ОК-5. Владение культурой мышления, способность к восприятию, обобщению и анализу информации, постановке цели и выбору путей ее достижения

Этап формирования ОК-5. Систематически овладевать культурой мышления, целенаправленно формировать в себе способности к восприятию, обобщению и анализу информации, вырабатывать навыки и умения постановки цели и выбора путей ее достижения

Задание 1 Ответьте самостоятельно на следующие вопросы:

1. Что представляет собой оценка бизнеса как деятельность?

2. Что такое «субъект» и «объект» оценки?

3. Что представляет собой оценка бизнеса как процесс?

4. Какие вы знаете формы нормативного регулирования в сфере оценки бизнеса?

5. Что регулирует Закон об оценочной деятельности в РФ?

6. Какие существуют федеральные стандарты оценки?

7. Какие вы знаете международные стандарты оценки?

8. Какие существуют региональные стандарты оценки?

9. Какие вы знаете организационно-правовые формы предприятия?

10. Каким образом происходит влияние вида управления на оценку бизнеса?

11. Какими характеристиками обладает бизнес в качестве инвестиционного товара?

12. Что такое оценочная стоимость и каковые ее особенности?

13. Какое содержание имеют общеэкономические понятия «цена» и «затраты»?

14. Какая существует классификация оценочных стоимостей по типам и видам?

15. Какие вы знаете основные виды стоимости, используемые в оценке бизнеса?

16. Что такое «стоимость предприятия как действующего»?

17. Какие вы знаете методы оценки стоимости предприятия в целях инвестирования?

18. Что представляют собой простые (статические) методы оценки стоимости предприятия в целях инвестирования?

19. Какие существуют особенности оценки отдельных объектов и прав собственности, используемых для бизнеса?

Задание 2 Соберите, используя соответствующие источники информации, учебную и научную литературу и современные информационные технологии, необходимый материал, обобщите и проанализируйте его и подготовьте доклад на тему «Нормативное регулирование в сфере оценки стоимости бизнеса»

Задание 3 Соберите, используя соответствующие источники информации, учебную и научную литературу и современные информационные технологии, необходимый материал, обобщите и проанализируйте его и подготовьте реферат на тему «Бизнес как объект собственности и объект оценки»

Задание 4 Соберите, используя соответствующие источники информации, учебную и научную литературу и современные информационные технологии, необходимый материал, обобщите и проанализируйте его и подготовьте эссе на тему «Иные виды стоимости, специфические только для бизнеса»

ПК-26. Способность к экономическому мышлению

Этап формирования ПК-26. Глубоко и всесторонне подходить к формированию в себе способности к экономическому мышлению, систематически овладевать концептуальными основами оценки бизнеса

Задание 1 Дайте обоснование, для чего необходимы оценки стоимости бизнеса

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Задание 2 Дайте сравнительную характеристику стандартизованных и нестандартизованных показателей стоимости бизнеса

_____________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Задание 3 Постройте алгоритм разработки темы «Измерение экономического эффекта и экономической эффективности деятельности предприятия в целях определения его стоимости».

Пояснение. Построение алгоритма предполагает следующие этапы:

1-й этап. Корректность постановки цели проблемы.

2-й этап. Выделение объекта и предмета исследования.

3-й этап. Формулировка задач и гипотез исследования.

4-й этап. Обоснование выбора методического обеспечения работы, его соответствия задачам исследования.

5-й этап. Использование современных методов обработки эмпирических данных, корректность статистического и качественного анализа данных.

6-й этап. Использование соответствующих методов получения, хранения, переработки информации.

7-й этап. Корректность авторских обобщений, содержательность и обоснованность выводов, предложений и рекомендаций.

ГЛОССАРИЙ

№ п/п	Новое понятие	Содержание
1	Актив	а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия
2	Бизнес	любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды
3	Бухгалтерская норма доходности	величина, которая показывает, сколько процентов в год в среднем зарабатывает фирма на свои инвестиции; ее можно вычислить, разделив среднюю годовую прибыль проекта на среднюю годовую величину инвестиций
4	Дата оценки	дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта
5	Денежные поток	совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств предприятия; денежный поток формируется за счет чистой прибыли, амортизационных отчислений и других периодических поступлений или выплат
6	Дисконтирование	одна из шести функций сложного процента, позволяющая привести ожидаемые будущие денежные потоки (поступления или платежи) к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и процентной ставке
7	Заказчики оценщиков	юридические и физические лица, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта
8	Закладная	обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга для получения ипотечного кредита
9	Имущественный комплекс предприятия	все виды имущества, предназначенного для достижения его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменные наименования, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки
10	Имущество	материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью
11	Инвестиционная стоимость	стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях
12	Инвестиционный анализ	изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, определяющее их соответствие специфическим потребностям и предпочтениям конкретного инвестора
13	Интеллектуальная собственность	право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т.п.)
14	Капитализация	процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта, позволяющий определить стоимость последнего
15	Ликвидационная стоимость	денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию
16	Налогооблагаемая стоимость	стоимость имущества, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов
17	Нематериальные активы	объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации
18	Ноу-хау	полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу
19	Оборотный капитал	часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и т.д.); разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия
20	Объект оценки	движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом
21	Операционная аренда	аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество
22	Операционные расходы	периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода
23	Организационная структура управления предприятием	упорядоченная совокупность взаимосвязанных элементов, находящихся в устойчивых отношениях и обеспечивающих функционирование и развитие предприятия как единого целого
24	Оценка стоимости бизнеса	целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка
25	Оценка стоимости предприятия как действующего	оценка продолжающего действовать предприятия, имеющего благоприятные перспективы развития с сохранением существующего использования активов (сохранение предприятия как системы без существенного сокращения деятельности и распродажи активов по отдельности, либо иной вариант наилучшего использования)
26	Оценочная деятельность	действия субъектов оценочной деятельности, направленные на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости
27	Оценщики	индивидуальные предприниматели или юридические лица, профессиональные объединения оценщиков
28	Переменные расходы	расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг
29	Плановая аренда	часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора; при ее расчете необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов, такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.
30	Постоянные расходы	расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта; обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания
31	Потребители оценочных услуг	юридические или физические лица, органы исполнительной власти, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке
32	Предмет оценки	вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой
33	Предприятие	имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ и услуг; является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках
34	Риск	вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых
35	Рыночная аренда	часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади; определяется на основе рыночных ставок арендной платы
36	Рыночная стоимость	наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
37	Собственность	отношения между различными субъектами (физическими и (или) юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования
38	Собственный капитал	уставный, учредительский или акционерный капитал предприятия (компании), включающий внесенный (оплаченный) капитал и нераспределенную прибыль
39	Специальная стоимость	стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки
40	Статические методы	методы оценки проектов, не учитывающие изменение ценности денег во времени
41	Стоимость воспроизводства	сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки
42	Стоимость для целей налогообложения	стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость)
43	Стоимость замещения	затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов
44	Стоимость предприятия как действующего	отдельный вид стоимости, который определяет стоимость предприятия для конкретного «пользователя» (собственника предприятия), что отражает ее нерыночный характер
45	Стоимость при существующем использовании	стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки
46	Субъекты оценочной деятельности	физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг
47	Утилизационная стоимость	стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки
48	Финансовая аренда	аренда, при которой к арендатору переходят главным образом все риски и вознаграждения, связанные с собственностью на актив; титул при этом может как передаваться, так и не передаваться
49	Цена	денежная форма проявления стоимости предприятия в конкретных условиях спроса и предложения на него
50	Чистая стоимость реализации	расчетная величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже
51	Этика оценочной деятельности	совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки
52	Эффективная стоимость	стоимость имущества, с точки зрения его настоящего владельца, равная большей из двух величин - потребительной стоимости имущества для данного владельца и стоимости реализации имущества

Размещено на Allbest.ru