Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"

Размещено на http://allbest.ru

Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса «Орбита»

Введение

финансирование недвижимость доходность

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

Затраты на приобретение недвижимости, реализацию проектов по ее развитию и реконструкции высоки, часто требуют привлечения заемных средств. Поэтому необходим обоснованный выбор приемлемых методов финансирования сделок купли-продажи по коммерческому использованию недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли.

Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и, следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой производственно-складского комплекса.

Объектом исследования является прибыль от сдачи в аренду помещений в производственно-складском комплексе «Орбита» и как следствие ее рыночная стоимость, предметом - выступает методика оценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости для дальнейшего определения его текущей рыночной стоимости.

Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. При оценке объекта используется доходный подход, позволяющий рассчитать денежные потоки, чистую операционную прибыль и коэффициенты доходности.

Целью курсовой работы является определение целесообразности приобретения инвестором доходной недвижимости. Для этого определяется предполагаемая доходность объекта и целесообразность привлечения заемного капитала.

Анализ коэффициентов и денежных потоков позволяет сделать выводы о прибыльности коммерческой деятельности.

Источниками финансирования сделки по приобретению объекта являются заемный и собственный капиталы.

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит. Который составляет большую часть инвестируемых средств.

Эффективность привлечения заемного капитала характеризуется положительным финансовым левериджем.

Завершающим этапом при оценке доходности объекта является расчет предполагаемой суммы реверсии, получаемой по истечении срока погашения кредита.

1.Характеристика рынка коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, складские комплексы и объекты стрит-ритейла. Чтобы определить уровень цен на объекты коммерческой недвижимости города Красноярска мы исследовали предложения о продаже и аренде офисов, торговых центров, складов, объектов стрит-ритейла, которые были представлены продавцами на открытом рынке города. Коммерческая недвижимость Красноярска и Красноярского края активно развивается. Сегодня на тысячу красноярцев приходится более 200 кв. м коммерческих площадей. Один из наиболее развитых сегментов рынка нежилой недвижимости в Красноярске является рынок производственно-складских комплексов.

Производственный комплекс - это совокупность предприятий, связанных между собой общим технологическим процессом и работающих с целью получения максимального экономического результата. Кроме производственных корпусов (цехов) в состав комплекса входят складские помещения, административные здания, объекты инфраструктуры, например, электрические подстанции, котельные, подъездные пути, насосные станции, помещения для отдыха работников и другие сооружения.

На апрель 2016 г. средняя арендная ставка производственно-складских комплексов колеблется в пределах 200-500 руб. за 1 кв. м в месяц. В зависимости от расположения и класса комплекса (Таб.№1).

Таблица 1. Средний диапазон предлагаемых арендных ставок объектов складской недвижимости на 4 квартал 2015 года, руб./кв.м

Местоположение	Уровень минимальных цен	Диапазон средних цен	Уровень максимальных цен
Советский район	90	150-300	830
Центральный район	150	200 - 450	500
Железнодорожный район	144	200 - 300	792
Октябрьский район	100	170 - 300	400
Ленинский район	20	100 - 200	300
Кировский район	20	150 - 277	278
Свердловский район	150	170 - 300	550

В отношении производственно-складских помещений административный район расположения оказывает существенно меньшее влияние на стоимость объекта, нежели на стоимость торговых и офисных помещений. Самую высокую стоимость имеют помещения, обеспеченные инженерно-техническими коммуникациями - отопление, электроснабжение, водопровод, канализация, охраной, расположенные рядом с железнодорожным тупиком. Также на рынке имеют место предложения производственно-складских помещений вместе с необходимым оборудованием, предназначенным для конкретного вида производства (деревообрабатывающие цеха, пищевое производство, автосервисы и т.п.).

Площадь производственно-складских комплексов в Красноярске варьируется от 600 кв.м. и выше. Существенная доля рынка производственно-складских помещений представлена такими объектами как: ПСК «Крастяжмаш», СК «КрасноярскКрайСнабСбыт», СК «Тетра-Логистик» и др.

В настоящее время на рынке аренды коммерческой недвижимости имеется достаточно большой объем предложений по зданиям и помещениям складского назначения, но чаще всего такие объекты обладают низкой коммерческой привлекательностью для потенциального арендатора по причине того, что вследствие длительного периода эксплуатации являются сильно изношенными, не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к объектам аналогичного назначения и мало подходят для ведения бизнеса.

2.Ипотечное кредитование объектов недвижимости

Бизнес-ипотека для малого и среднего бизнеса под залог приобретаемой коммерческой недвижимости - это специализированный долгосрочный инструмент. Коммерческая ипотека используется представителям малого и среднего бизнеса для покупки нежилых зданий и помещений, используемых в дальнейшем под торговые площади, склады, офисы и т.д. Таким образом, предприниматели могут, не изымая средств из оборота, получать еще большую прибыль в результате использования производственных помещений или земельных участков.

По своей сути коммерческая ипотека очень схода с ипотечным кредитованием в жилом фонде недвижимости. Но существуют и некоторые нюансы. Так, заемщиком по коммерческой может быть как юридическое, так и физическое лицо. Сроки ипотеки, выдаваемой на приобретение коммерческой недвижимости, могут составлять от 5 до 10 лет. Первоначальный взнос может достигать 40% (в последнее время идет тенденция снижения первоначального взноса и уже некоторые банки устанавливают от 20%), а проценты по кредиту замечены в диапазоне от 15-20% годовых. К тому же, заявка на предоставление ипотечного кредитования применительно к коммерческой недвижимостью может рассматриваться сроком от недели до месяца.

На условия кредита в коммерческой ипотеке влияет не только благосостоятельность заемщика, но и состояние самого объекта. Например, покупая доходное и ликвидное офисное здание, где существует устоявшийся пул якорных арендаторов, можно ожидать ставку, стремящуюся к 12-14% и срок выплаты кредита вплоть до 15 лет.

Очень немногие российские банки позиционируют такой кредитный продукт, как коммерческая ипотека. В Красноярске выдают ипотечные кредиты такие банки как: ПАО «ВТБ24», ОАО «Газпромбанк», ПАОя«Россельхозбанк», ПАО «РОСБАНК», ПАО «БАНК УРАЛСИБ», ОАО АКБ «Банк Москвы», ПАО «АК БАРС» БАНК, ПАО «Сбербанк России» и несколько других кредитных организаций.

Как и любой другой кредитный продукт, коммерческая ипотека обладает своими преимуществами и недостатками. Если рассматривать недостатки, то в первую очередь выделим то, что первоначальный взнос для коммерческой ипотеки обычно редко бывает меньше 30%, что является довольно значительной суммой. Это обусловлено тем, что к юридическим лицам отношение более требовательное, чем к физическим. Также, чтобы воспользоваться ипотекой, заемщика, сперва, нужно перевести покупаемую недвижимость себе в собственность, затем передать банку в залог, а уже только после этого кредитор сможет перечислить средства продавцу за объект. Это довольно длительный и сложный процесс. Кроме того, ипотека коммерческой недвижимости является невозможной для большинства компаний по той причине, что для заключения договора суммарная задолженность заемщика не должна превышать трех или четырех месячных оборотов по счету.

А достоинством является тот факт, что схема выдачи ипотечных кредитов уже давно существует на рынке и является знакомым продуктом, мало чем отличающимся от кредита на жилье. А значит компания, решившая приобрести недвижимость в ипотеку, пройдет те же этапы, что и частное лицо, решившее приобрести жилье в кредит. Кредитор в обязательном порядке оценит недвижимость, проверит заемщика и застрахует ответственность. Для стабильного бизнеса кредит на коммерческую недвижимость - реальный способ получить уверенность в завтрашнем дне, начать вкладывать дополнительные средства уже в Собственный объект, не опасаясь потерять помещение или склад из-за расторжения договора аренды.

3. Определение доходности объекта недвижимости

3.1Участники процесса финансирования недвижимости

В курсовой работе производиться оценка кредитуемой коммерческой недвижимости, приобретаемой с целью увеличения доходности собственного капитала. Объект недвижимости предполагается сдавать в аренду, которая служит источником периодического дохода в виде арендных платежей.

Объектом инвестирования служит производственно-складской комплекс «Орбита». В качестве заемного капитала, привлекаемого для покупки объекта, используется ипотечный кредит.

Таблица 1- Характеристика инвестиционного проекта

Показатель	Значение показателя
1.Цель проекта	Получение прибыли от деятельности предприятия
2.Задачи проекта	Формирование функционирующего арендного бизнеса и последующая его продажа
3.Источники инвестиций	Собственный и заемный капитал
4.Участники проекта
4.1 Инвестор	ООО «Стройсервис-Инвест»
4.2 Продавец	ЗАО «Культбытстрой»
4.3 Банк-кредитор	ПАО «Россельхозбанк»
4.4 Арендаторы	· ООО «Трансторгмаркет», оптовая компания · ООО «Красноярочка», оптово-розничная компания · ООО «СВАРОГ», производственно-коммерческая фирма · ООО «СМП-Агро», торговая компания

Целью инвестиционного проекта является ввод в эксплуатацию производственно-складского комплекса для формирования арендного бизнеса и последующая его продажа.

Основными арендаторами помещений комплекса являются компании, осуществляющие свою деятельность в сфере торговли товарами и услугами народного потребления.

Источником финансирования проекта выступает ипотечный кредит, предоставляет ПАО «Россельхозбанк», с которым заключается кредитный договор и договор залога.

3.2 Задание на оценку объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта и его доходности осуществляется оценочной компанией ООО «Оценка» на основании договора на оказание услуг.

В соответствии с договором целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для совершения сделки купли-продажи.

Оценка выполняется в соответствии с требованиями Сводных Стандартов Оценки РОО (введены Протоколом Правления РОО №56 от 15.12.2004г.), Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ (с изменениями от 21.12.01г., 21.03.02г., 14.11.02г., 10.01.03г.), «Стандартов оценки» (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519). Процедура оценки проводится в соответствии с заданием на оценку.

Таблица 2 - Задание на оценку

Объект оценки	Комплекс нежилых малоэтажных зданий (1-3 этажа). Общая площадь зданиий - 16500 м2.
Местоположение	Оцениваемое здание расположено по адресу г.Красноярск, Центральный район, ул. 2ая Брянская, д.12 на земельном участке, общей площадью 34375м2.; категория земель - земли населенных пунктов.
Тип недвижимости	Коммерческая недвижимость
Имущественные права на объект оценки	Право собственности на нежилое здание и земельный участок.
Основание для проведения оценки	Договор № 145 от 04 апреля 2016 года между ООО «Оценка» и ЗАО «Культбытстрой»
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Назначение оценки	Для совершения сделки купли-продажи объекта оценки
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата осмотра	04 апреля 2016 года
Срок проведения оценки	с 04 по 30 апреля 2016 года
Дата составления отчета	30 апреля 2016 года

3.3 Характеристика объекта недвижимости

Инвестор приобретает нежилое здание у ЗАО «Культбытстрой» по договору купли-продажи с целью дальнейшего использования в качестве доходной недвижимости. Для выявления наиболее эффективного варианта использования недвижимости анализируются количественные и качественные характеристики объекта, его месторасположение.

Таблица 3- Характеристика назначения и месторасположения здания

Показатель	Значение показателя
1.Сегмент рынка	Рынок коммерческой недвижимости
2.Функциональное назначение	Производственно-складской комплекс
3.Район расположения	Центральный
4.Адрес	г. Красноярск, ул. 2ая Брянская, 12
5. Вид сделки	Купля - продажа
6. Приобретаемое право на здание	Право собственности
7 .Тип общественного здания	Коммерческая недвижимость
8.Класс/тип	С
9. Тип окружающей застройки	Отдельно стоящее здание
10. Состояние здания	Хорошее
11. Техническое обеспечение	Имеется центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение, коммерческий интернет провайдер, круглосуточный мониторинг службы охраны, телефоны ГТС, приточно-вытяжная вентиляция, кондиционирование.
12.Наличие организованной стоянки для автотранспорта	Имеется наземная парковка на 100 м/мест
13.Фактический возраст здания, лет	15
14. Общая площадь здания ,м2	16500
15. Свободная площадь,%	19
16.Коэффициент плотности застройки	0,24
17. Количество этажей	2
18. Строительный материал	Железобетонные плиты
19. Фундаменты	Железобетонные
20. Состояние окружающей среды	Хорошее
21. Транспортная доступность	Вблизи автомагистрали, вблизи от остановок общественного транспорта
22.Состояние прилегающей территории	Хорошее

Таблица 4 - Описание земельного участка

Показатель	Значение показателя
1. Сегмент рынка	Рынок коммерческой недвижимости
2. Территориальная зона	Общественно-деловая
3. Оценочная зона	Земли населённых пунктов
4. Сервитуты	Отсутствуют
5. Вид сделки	Купля-продажа
6. Приобретаемое право на землю	Право собственности
7. Назначение участка	Территория под нежилым зданием
8. Форма участка	Прямоугольная
9. Топография участка	Ровное место

Объект недвижимости представляет собой комплекс одно- и многоэтажных зданий, занимающих значительный по площади земельный участок. Объект расположен в Центральном районе города, в общественно - деловой зоне, вблизи автомагистралей, что обеспечивает беспрепятственный подъезды к зданию. На территории имеется организованная парковка для стоянки автотранспорта. Здание оснащено коммунальными и телекоммуникационными сетями, обслуживается здание жилищной управляющей компанией. Внешний износ здания незначительный.

3.4 Анализ эффективного использования и развития объекта недвижимости.

Приобретаемый инвестором объект недвижимости допускает

альтернативные варианты его использования.

В нем могут размещаться, как торговые, так и офисные, промышленные, складские и жилые помещения. Каждому из альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых будущих выгод, а значит определенная стоимость объекта.

Собственник будет распоряжаться объектом недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного и наилучшего использования (НиНЭИ), т.е. таким образом, чтобы объект приносил максимальный доход или имел наибольшую рыночную стоимость.

При этом рыночная стоимость объекта определяется не только на основе продолжения его сегодняшнего использования, но и с учетом всех возможных вариантов его использования.

При выборе альтернативного варианта развития объекта недвижимости используются следующие критерии: правовая обоснованность, физическая и технологическая осуществимость, финансовая обеспеченность сделки.

Правовая обоснованность означает, что проекты развития недвижимости отвечают правилам зонирования территорий, закону об охране окружающей среды, Строительному и Жилищному кодексам, учитывают установленные для территории нормы энергопотребления, имеющиеся сервитуты, контрактные соглашения.

Физическая и технологическая осуществимость означает, что учитывается размер и форма участка, наличие склонов и затопляемых зон, несущая способность грунтов и их дренажные свойства. Последнее предопределяет тип фундамента, возможность многоэтажной застройки. Учитывается наличие или отсутствие коммунальных сетей и предельный объем оказываемых коммунальных услуг, назначение соседней зоны.

Финансовое обеспечение предполагает, что поток денежных средств от объекта недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, чтобы вернуть вложенный капитал и получить желаемую ставку доходности.

При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и началом отдачи от них, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка для каждого альтернативного варианта.

Для выявления наиболее эффективного использования недвижимости необходимо проанализировать количественные и качественные характеристики объекта, его месторасположение.

Объект оценки как нежилое многоэтажное здание, расположенное в густонаселенном микрорайоне города, в общественно - деловой зоне, может использоваться в качестве складского комплекса, автотехцентра или производственного цеха. Этому способствует наличие вблизи автомагистралей, организованная перед зданием парковка для автомобилей.

Вблизи объекта оценки располагаются производственные здания, гаражные комплексы, складские помещения. Использование здания в данном микрорайоне в качестве производственно-складского комплекса будет являться наиболее целесообразным.

Окончательный выбор из возможных альтернатив опирается на критерий экономической (или финансовой) целесообразности - максимум рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для этого определяется выручка, текущие затраты и прибыль по выбранному варианту. Получаемая прибыль подразделяется на прибыль, относящуюся к зданию (целостному имущественному комплексу) и прибыль, относящуюся к земельному участку. Это разделение выполняется на основе расчета коэффициента капитализации для земли и улучшений.

Коэффициенты учитывают специфические риски, структуру финансирования, допустимый для инвестора срок окупаемости вложенного капитала, ожидаемое со временем повышение или снижение стоимости здания и прочие условия.

4. Обоснование доходности объекта недвижимости

Наиболее весомым аргументом при выборе варианта использования объекта является его доходность.

Финансовое обеспечение сделки предполагает, что поток денежных средств от недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, чтобы вернуть вложенный капитал и получить желаемую ставку доходности. При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и началом отдачи от них, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка. Для приобретения нежилого здания и дальнейшего его использования в качестве торгового

центра инвестор использует собственные и заемные денежные средства.

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит, который представляет собой долгосрочный заем с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов.

Ипотечный кредит предоставляется инвестору для приобретения здания торгового центра под его залог в качестве обеспечения обязательства.

Предполагается приобретаемый объект сдавать в аренду для торговых помещений. Ставка арендной платы устанавливается на уровне рыночной величины. Доходы от аренды торгового центра позволят осуществлять платежи по кредиту, а также возмещать расходы, связанные с эксплуатацией объекта. Предстоящие доходы и расходы представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Условия ипотеки и аренды

Показатели	Условные обозначения	Значение показателей
1. Ставка аренды для арендованных площадей, руб./м2 за месяц.	А	300
2. Операционные расходы, %.	ОР	55
3. Срок выдачи ипотечного кредита, лет	n	20
4. Ставка ипотечного кредита, %	Сип	15
5.Коэффицинет покрытия долга,	DSR	0,6
6. Коэффициент ипотечной задолженности,%	m	70
7. Стоимость 1м2 земельного участка, руб.	Ц м2з.уч.	2000

Ипотечный кредит представляется инвестору на 20 лет под 15% годовых под залог производственно-складского комплекса.

Расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, представлены операционными расходами, величина которых составляет 60% от получаемого дохода.

Доходы инвестора формируются за счет арендных платежей, получаемых от сдачи свободных площадей в аренду по ставке 300 руб. за 1м². Величина привлекаемого заемного капитала составляет 70 % от стоимости объекта.

Расходы, связанные с ипотекой, равны сумме годовых платежей по обслуживанию долга (DS) и зависят от величины кредита, ставки процента по кредиту и коэффициента покрытия долга(DSR).

5.Определение финансовых составляющих

5.1 Инструменты ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочный займ с обязательством его возврата, обозначенный договором срок, с выплатой процента.

Такой вид кредита представляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Ипотечные кредиты используются для финансирования покупки, постройки или перепланировки как жилых, так и производственных помещений, также для освоения земельных участков.

Ипотечное кредитование выполняет три основные экономические функции:

1. является финансовым механизмом привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства;

2. обеспечивает благоприятные условия гарантированного возврата заемных средств;

3. стимулирует оборот и перераспределение недвижимости.

Долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью называется постоянным ипотечным кредитом. Он предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных ежемесячных взносов. Такие платежи называются аннуететными.

В силу того, что схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также называют самоамортизирующимся.

В случае такого кредита кредитор предлагает:

1. максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости собственности;

2. максимальный срок кредита, который всегда короче, чем срок оцененной экономической жизни объекта;

3. процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий;

4. периодические выплаты по ипотеке, которые рассчитываются по приведенным выше данным.

Для приобретения помещений торгового центра инвестор привлекает заемный капитал в форме ипотечного кредита под 15% годовых на 20 лет.

Годовые платежи по обслуживанию ипотечного кредита (DS) зависят от величины кредита, ставки процента по кредиту и коэффициента покрытия долга(DSR).

Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга, рассчитываемого из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному доходу:

DSR= DS/ЧОД (1)

где DS- ежегодное обслуживание долга,

ЧОД - чистый операционный доход.

Годовые платежи по обслуживанию ипотечной задолженности рассчитываются по формуле:

DS = DSR * ЧОД (2)

Коэффициент DSR используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DSR минимально допустимым значением.

Ставка капитализации заемного капитала или ипотечная постоянная (R_m,) определяется как отношение обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита:

R_m =DS / V_m (3)

где V_m - величина ипотечного кредита, руб.;

Ипотечную постоянную определяем по таблице через функцию сложного процента (взнос за амортизацию денежной единицы). Она составит 0,1597, то есть 16 %. Это означает, что ежегодные выплаты по обслуживанию долга осуществляются в виде равных ежемесячных платежей, которые включают выплаты процентов по кредиту и части основного долга.

5.2 Расчет чистого операционного дохода

Для расчета эффективности использования собственного капитала необходимо рассчитать коэффициент капитализации дохода от собственных инвестиций.

Для этого необходимо определить чистый операционный доход от аренды торгового центра.

Расчет потока доходов состоит из следующих этапов:

1. Определение потенциального валового дохода;

2. Определение поправки на уровень загрузки площадей;

3. Определение действительного валового дохода;

4. Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД, руб.) от аренды недвижимости определяется в зависимости от общей площади торгового центра(S_о) и ставки арендной платы (А) за 1 м² площади:

ПВД = S_о *А*12 (4)

ПВД = 16500*0,3*12= 59 400 тыс.руб.

При расчете действительного валового дохода (ДВД руб.) рассчитывается поправка на уровень загрузки площадей. Величина площади, не сдаваемой в аренду (S_своб. м² ) равна 19% от общей площади и составляет:

S_своб. = 19% *S_общ. (5)

S_своб. = (19%*16500)/100= 3135 м²

Убытки из-за недоиспользования помещений (У_нед, руб.) составят:

У_нед= S_своб*А*12 (6)

У_нед= 3135*0,3 *12 = 11286 тыс.руб.

Действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД-У_нед (7)

ДВД = 59400-11286 = 48114 тыс.руб.

Чистый операционный доход (ЧОД, руб.) определяется вычитанием из него операционных расходов (ОР,руб.), которые представляют собой затраты для поддержания функциональной пригодности объекта.

ОР = 55%* ДВД (8)

ОР = 55%*48114= 26463 тыс.руб.

ЧОД = ДВД - ОР (9)

ЧОД = 48114-26463 = 21651 тыс.руб.

Денежный поток до налогообложения (ДП,руб.) определяется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга (DS,руб.):

DS = DSR * ЧОД (10)

где DSR - коэффициент покрытия долга.

DS = 0,6*21651 = 12991 тыс.руб.

ДП = ЧОД - DS (11)

ДП = 21651-12991 = 8660 тыс.руб.

Анализ способности объекта приносить доход про водится путем сопоставления потоков доходов и расходов от недвижимости, данные о которых приведены в таблице.

Таблица 6 - Отчет о движении денежных средств

Показатель	Условные обозначения	Значение показателя (тыс.руб.)
1.Потенциальный валовой доход	ПВД	59400
2.Минус: недоиспользование	Унед	11286
3.Действительный валовой доход	ДВД	48114
4.Минус: операционные расходы	ОР	26463
5.Чистый операционный доход	ЧОД	21651
6.Минус: затраты по обслуживанию долга	DS	12991
7.Денежный поток до налогообложения	ДП	8660

Денежный поток до налогообложения является положительной величиной, следовательно, установленная арендная плата позволяет возмещать операционные расходы и платежи по ипотечному кредиту.

5.3 Определение величины собственного и заемного капитала

Величина инвестиций, необходимых для приобретения торгового центра формируются из собственного и заемного капитала.

В качестве заемного капитала выступает ипотечный кредит, который рассматривается, как средство увеличения инвестируемых средств.

Величина ипотечного кредита устанавливается в процентах к залоговой сумме недвижимости в размере от 60 % до 80 %.

Отношение величины ипотечного кредита к залоговой стоимости имущества называется ипотечной задолженностью (m) и определяется по формуле:

m =Vm / PV (12)

где V_m - величина ипотечного кредита, руб.

PV - стоимость объекта недвижимости, руб.

В случае приобретения под залог торгового центра величина ипотечного кредита составит 70% ( m=0,7 ) от стоимости недвижимости. Оставшаяся часть стоимости - 30% финансируется инвестором.

Величина ипотечного кредита (Vm, руб.) определяется на основе данных об ипотечной постоянной и составляет:

Vm = DS / Rm (13)

Vm= 12991/0,1597 = 81346 тыс.руб.

Стоимость объекта недвижимости (PV, руб.) может быть рассчитана следующим образом:

PV = Vm / m (14)

PV = 81346 /0,7 = 116208 тыс.руб.

Величина собственного капитала (Ve, руб.) составит:

Ve= PV - Vm (15)

Ve= 116208-81346 = 34862тыс.руб.

Величина собственного капитала составит 34862 тыс.руб.,

заемного -81346 тыс.руб.

6.Определение стоимости здания и земельного участка

Стоимость здания торгового центра (V_b,руб.) определяется по формуле:

V_b = PV - V_L (16)

где V_L- стоимость земельного участка, руб.

V_L = Sз.уч. *Цм² з.уч. (17)

где S з.уч.-площадь земельного участка;

Ц м² з.уч.- цена одного м² участка.

Площадь земельного участка определяется в зависимости от площади застройки (S застр) и коэффициента плотности застройки (Кплот.заст.).

Площадь застройки рассчитывается по формуле:

S застр. = Sобщ. /Nэтаж. (18)

где Sобщ.- общая площадь здания;

Nэтаж.- количество этажей.

S застр. = 16500/2 = 8250 м²

S з.уч.= S застр.* Кплот.заст (19)

S з.уч.= 8250/0,24 = 34375 м²

Стоимость земельного участка составит:

V_L = 34375*2 = 68750 тыс.руб.

Стоимость здания торгового центра равна:

V_b= 116208-68750 = 47458 тыс.руб.

7.Характеристика доходности объекта

7.1 Расчет коэффициентов доходности

На основе данных отчета о движении денежных средств определяются финансовые коэффициенты, характеризующие эффективность использования арендованных площадей, собственного и заемного капитала, самоокупаемость инвестиций и операционных расходов.

Коэффициент улучшений (К_ул) показывает долю улучшений в общей цены объекта недвижимости:

К_ул =Vb/PV (20)

К_ул = 47458/116208 = 0,41

Чем больше коэффициент улучшений, тем больше стоимость улучшений, значит износ здания не значительный, следовательно, оно построено недавно и играет значительную роль в стоимости имущества.Определение коэффициента недоиспользования (К_нед) осуществляется по формуле:

К_нед = У_нед / ПВД (21)

К_нед = 11286/59400 = 0,19

Коэффициент показывает, какой процент площади недоиспользован.

Определение коэффициента загрузки (К_загр) осуществляется по формуле:

К_загр = 1 - К_нед (22)

К_загр = 1-0,19 = 0,81

Коэффициент загрузки показывают, насколько загружен объект. В данном случае коэффициент недоиспользования 19%, а загрузки 81%, то есть небольшая часть не используется, что положительно сказывается на доходности объекта.

Можно попытаться увеличить загрузку, следствием этого станет увеличение прибыли или увеличение его стоимости.

Определение коэффициента самоокупаемости (К_саок) осуществляется по формуле:

К_саок = (ОР + DS)/ПВД (23)

К_саок = (26463+12991)/59400 = 0,66

Коэффициент самоокупаемости означает минимальный уровень загрузки, необходимый для покрытия всех расходов.

В данном случае он равен 66%, то есть расходы, которые несет собственник на операционные расходы и обслуживание долга, очень высоки, и это является явным недостатком.

Определение коэффициента операционных расходов (К_опер) осуществляется по формуле:

К_опер = ОР/ПВД (24)

К_опер = 26463/59400 = 0,44

Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу. В данном случае он равен 44%.

Определение коэффициента покрытия долга (К_{пок.долга}) осуществляется по формуле:

К_{пок.долга} = ЧОД / DS (25)

К_{пок.долга} = 21651/12991 = 1,66

Коэффициент дает информацию о величине превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. В данном случае он равен 166%, то есть доходы превышают расходы по обслуживанию долга.

Определение мультипликатора валовых рентных платежей (ВРМ) осуществляется по формуле:

ВРМ = PV/ПВД (26)

ВРМ = 116208/59400 = 1,95

Показывает отношение имущественного комплекса к валовому рентному доходу.

Определение общего коэффициента рентабельности (R_o, %) осуществляется по формуле:

R_o = ЧОД/PV (27)

R_o = 21651/116208 = 0,18

Чем выше коэффициент рентабельности, тем выше доходность недвижимости. Общий коэффициент рентабельности равен 18%. Это небольшой показатель. Следовательно, собственник получает низкий доход.

Определение коэффициента дивидендов (R_e) осуществляется по формуле:

R_e = (ЧОД - DS)/ V_e (28)

R_e = (21651-12991)/34862 = 0,24

Характеризует доходность собственных средств.

7.2 Оценка эффективности привлечения заемного капитала

Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения заемного капитала. Для определения эффективности привлечения заемного капитала используется понятие финансового левериджа, как фактора, изменения которого может привлечь к существующему изменению результатов.

Уровень финансового левериджа зависит от соотношения заемного и собственного капитала.

Различают положительный леверидж, который увеличивает отдачу от собственного капитала, и отрицательный, когда доход на собственный капитал ниже дохода на смешанный капитал.

Тип левериджа определяется на основе общей нормы рентабельности (R_o), коэффициента капитализации доходов от собственного капитала (R_e), и ипотечной постоянной (R_m).

Знак левериджа связан с уровнем риска инвестиций. При положительном леверидже R_e>R_o или R_o>R_m, а при отрицательном - R_e>R_o или R_o>R_m.

Для определения знака финансового левериджа рассчитывается общий коэффициент капитализации доходов методом инвестиционной группы:

R_о = m* R_m + (1- m)* R_e (29)

Коэффициент ипотечной задолженности (m) определяем на основе расчетных данных, он равен 0,7.

Коэффициенты R_m, R_е определяем на основе расчетных данных, приведенных ранее, они равны соответственно 16% и 24%

R_о= 0,7*0,16+(1-0,7)*0,24=0,18

Условие отрицательного левериджа выполняется, если R_е<R_о<R_m.

В нашем случае имеет место положительный леверидж:

24%>18 % >16 %

Следовательно, платежи по кредиту превышают доходность собственного капитала.

7.3 Определение стоимости объекта по истечении срока погашения кредита

Стоимость предполагаемой продажи объекта рассчитаем при условии, что стоимость в конце периода владения уменьшается.

При этом коэффициент капитализации должен учитывать не только норму отдачи от инвестиций, но и норму возврата первоначального капитала.

Возмещение первоначального капитала осуществляется за счет потока доходов от аренды недвижимости.

Используем для определения общего коэффициента капитализации метод Инвуда, который предполагает равномерно-аннуететное возмещение капитала.

При расчете определяется сумма возврата капитала из фонда возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции.

В случае 100% амортизации капитала, часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет до первоначальной суммы.

Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.

Рассчитаем коэффициент капитализации, при условии возврата капитала по истечению срока погашения ипотечного кредита, то есть через 20 лет, при неизменной арендной ставке:

R_о = on + of = on + SFF (n, on = У_р) (30)

где SFF - фактор фонда возмещения;

n - период возврата капитала, лет;

У_р - рисковая ставка процента, %.

Рисковая ставка дисконтирования равна общей ставке дохода на инвестиции, то есть:

У_р = R_о

В нашем случае общий коэффициент капитализации составит:

R_о = 0,18 +;

R_о = 0,18 + 0,0068= 0,19

Предлагаемая стоимость(PV, руб.) объекта определяется следующим образом:

PV = ЧОД / R_о (31)

PV = 21651/0,19 = 120283 тыс.руб.

Стоимость продажи объекта через 20 лет его эксплуатации составит меньшую сумму, по сравнению с первоначальным капиталом, затраченным на приобретение недвижимости.

Это является результатом разного рода износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ предполагает потерю с течением времени прочности, устойчивости, тепло- и звукоизоляционных свойств.

Функциональный износ - вид морального износа, учитывающий несоответствие объекта современным представлениям и стандартам.

Внешний износ предполагает внешнее устаревание, экономическое устаревание, устаревание по местоположению, а также устаревание из-за влияния окружающей среды.

Заключение

Текущая стоимость приобретения торгового центра составила

116208 тыс.руб. Из них 81346 тыс.руб. - заемный капитал, и

34862 тыс.руб. - величина собственного капитала.

При анализе доходности собственного и заемного капиталов был выявлен положительный тип финансового левериджа, при котором R_е>R_о (24% > 19 %), что способствует увеличению нормы отдачи на собственный капитал.

Следовательно, привлечение заемных средств является эффективным.

По истечении срока погашения кредита объект может быть продан за

120283 тыс.руб.

Анализ финансовых коэффициентов позволяет сделать вывод об уровне доходности, достаточном для покрытия издержек, связанных с эксплуатацией объекта и выплатой платежей по ипотечному кредиту.

Инвестор получит ежегодную чистую прибыль в размере

8660 тыс.руб.

Ставка доходности собственного капитала равна 24 %.

Выводы:

Приобретение торгового центра является целесообразным, так как доходность данного объекта с учетом привлечения заемного капитала приемлема для инвестора из-за высокого дохода.

Список используемых источников

Нормативно - правовые акты

1.Гражданский кодекс Российской Федерации - г. Новосибирск: Сибирское университетское издательство, 2009.

2.Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон Российской федерации №190-ФЗ от 29.12.2004г., Москва.

3.ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Москва.

4.Ф.З. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями) № 102-ФЗ от 16 .06.1998 г., Москва

Основные источники

1.Ардзинов В. Д., Ардзинов Д. В. Ценообразование и оценка недвижимости:Учебник.- СПб: Питер, 2010 г.

2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. - М: Юрайт-Издат, 2012 г.

3. Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Туманов А. А. Основы ипотечного кредитования в России: Учебник.- М: Институт экономики города, 2007 .

4. Мурзин А. Д. Недвижимость: Экономика, оценка и девелопмент - М: Феникс, 2013.

5. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008.

6. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.-Ростов-Н/Д., 2010.

7. Щербакова Н. А. Оценка недвижимости: Учебник. - М: Омега-Л, 2012.

8. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости - М: Техносфера, 2011.

Размещено на Allbest.ru