Определение стоимости земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Аспекты кадастровой оценки недвижимости: индустриальный опыт зарубежных стран. Изучение мирового опыта в области оценки недвижимости начинается с изучения подходов к оценке и методов, применяемых в зарубежной практике. Массовая оценка объектов недвижимого имущества используется во всем мире и является экономической материально-технической необходимостью. Несмотря на все разнообразие методов массовой оценки, применяемых во всем мире, концепция, основанная на рыночной стоимости земли, остается неизменной. Во многих странах мира приняты методики оценки недвижимости и определены ее стандарты. В мировом сообществе существуют две основные системы определения стоимости объектов для формирования налогооблагаемой базы: стоимость земля капитализация доход

1) система определения фиксированной заданной стоимости, устанавливаемой государством, - нормативная стоимость, устанавливаемая нормативными правовыми актами органов различных ветвей власти: от государственной до муниципальной;

2) система массовой оценки объектов налогообложения, основанная на определении кадастровой стоимости, исходя из рыночной ситуации земельного рынка.

С точки зрения, простоты порядка определения стоимости объекта недвижимости, устойчивости к колебаниям рынков и экономического удешевления самогом процесса расчет нормативной стоимости объекта налогообложения является для государств наиболее выгодным. Однако такая система нивелирует объекты с разной рыночной стоимостью и приводит к их усреднению, что несправедливо по отношению к собственникам недвижимого имущества, в том числе к участникам рынка.

Альтернативу такому положению создает система, основанная на определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходя из рыночной ситуации рынка недвижимости. Такая система оценки наиболее гибко реагирует на колебания рынки и позволяет рассчитать стоимость объекта недвижимого имущества, приближенную к рыночной. Экономическая целесообразность заключается в привлечении инвестиций в наиболее выгодный для инвестора сектор, следовательно, в последующее развитие территорий, что отвечает задачам государства в целом, так как при этом улучшается состояние экономики и повышается уровень жизни граждан.

Таким образом, изменение систем оценки для целей налогообложения приводит к освоению принципов, основанных на транспарентности, справедливости и реальности экономических факторов.

При проведении исследований в области массовой оценки зарубежные ученые применяют значительное количество наработанных методик, которые могут быть использованы при практическом применении методов оценки.

При анализе международных достижений методологии массовой оценки можно выделить работы Р. Борста (США), У. Маккласки (Великобритания), Н. Синяк (Белоруссия), Д. Вельда (Нидерланды), Д. Томпсона(США), Ф. Розье (Канада), М. Терио (Канада), Т. Кауко (Финляндия) и другие. Исследователями разрабатываются и предлагаются новые неортодоксальные подходы к массовой оценке, основанные на образах и суждениях (Т. Кауко), сопоставлении полученных результатов с постоянной геостатистической матрицей (Р. Борст, У. Маккласки).

В различных странах мира система массовой оценки, основанная на рыночной стоимости, начала применяться еще до начала XX века:

* до 1900 года - в Бельгии, Германии, Швейцарии, Великобритании;

* в 1900-1950 годы - в Дании, на Кипре;

* в 1950-1990 годы - в Австрии, Финляндии, Франции, Исландии, Швеции;

* после 1990-х годов - в Армении, Азербайджане, Белоруссии, Эстонии, Грузии, Латвии, Литве, Голландии, Румынии, России, Словении.

Почти все страны, за исключением Австрии, Белоруссии, России, Эстонии и Грузии, проводят комплексную оценку земель с неразрывно связанными с ними улучшениями (расположенными на них объектами капитального строительства), что является немаловажным при оценке объективности результатов работ.

В Германской системе оценки определяется средняя стоимость квадратного метра объекта недвижимости, зависящая от его месторасположения. Такая стоимость устанавливается независимой комиссией экспертов, в которую входят работники различных сфер деятельности смежных профессий (оценщики, торговые агенты недвижимости, кадастровые инженеры и другие

специалисты), путем простого определения необходимого индексирования. Задачами комиссии являются:

* ежегодный сбор информации о сделках с недвижимостью из различных источников;

* обобщение полученной информации;

* составление отчета о рыночной стоимости недвижимости;

* представление отчета в парламент.

Правительством посредством опубликования результатов оценки средней стоимости объектов недвижимости, определенной комиссией на основе собранной информации, представляется населению «типичная стоимость объекта недвижимости» (Bodenrichtwert). Допускается, что результаты оценки могут быть обжалованы в суде, но происходит это крайне редко в связи с тем, что профессиональная компетентность и авторитетность членов комиссии, процессы аккумулирования и систематизации исходной информации находятся на высоком уровне. Кроме того, находящаяся на рассмотрении в суде жалоба не является причиной отсрочки начисления и уплаты налогов.

В Нидерландах оценка стоимости жилья проводится с использованием следующих методов:

* сравнение с ценами последних сделок купли-продажи на аналогичную собственность;

* сравнение с собственностью, относящейся к аналогичной группе.

Для оценки недвижимости, не относящейся к жилищной собственности, применяются следующие методы:

* капитализация валовой ренты;

* сравнение с аналогичными объектами собственности;

* оценка дисконтированных значений потока наличности.

Законодательство Нидерландов предусматривает проведение муниципалитетами оценки стоимости недвижимости один раз в четыре года. Для осуществления оценки муниципалитетами заключаются контракты с частными оценочными фирмами. Частные компании, имеющие в своем штате лицензированных оценщиков, проводят исследования в области методов (массовой) оценки с применением информационных технологий. Компаниями создаются базы данных оценки и цифровые карты подлежащих налогообложению экономических единиц. Контроль над правильностью демаркации и определения подлежащих налогообложению объектов, рыночными показателями, надлежащими отношениями между различными видами собственности, наличием докладов об оценке, установлением соот-ветствующих сроков осуществляет Национальный совет по оценке недвижимости.

Система массовой оценки, применяемая в штате Новый Южный Уэльс Австралии, - одна из самых признанных и широко используемых систем массовой оценки во всем мире. Ее используют и в других штатах Австралии, а также в таких странах, как США, Великобритания, Новая Зеландия, Гонконг и Канада3. Основой этой системы оценки является постоянный и непрерывный сбор рыночной информации независимыми квалифицированными оценщиками, осуществляющими свою деятельность посредством заключения контракта с Генеральным оценщиком Правительства штата Нового Южного Уэльса Австралии. К компетенции Генерального оценщика относятся:

* контроль соответствия отчетов о результатах оценки международно-признанным стандартам оценки;

* анализ состояния рынка недвижимости, включая мониторинг сделок с недвижимостью, в том числе аренду;

* работа по дальнейшему усовершенствованию системы.

Особенностью системы массовой оценки, использующейся в штате Нового Южного Уэльса Австралии, является доведение результатов оценки земель до титульного владельца путем рассылки уведомлений о стоимости их объектов недвижимости. В этом уведомлении содержатся сведения о возможной подаче в трехмесячный срок возражений о результатах оценки. Причины для обжалования результатов достаточно ограничены:

1) ошибки в характеристиках объекта недвижимости, таких как тип, размер или месторасположение;

2) ошибки в пустых математических вычислениях.

В связи с тем, что используемая утвержденная для кадастровой оценки недвижимости методология всесторонне изучена и доступна пользователю, обращения по обжалованию результатов крайне редко касаются непосредственно методики или результатов, полученных при ее применении.

Кроме того, гражданам постоянно разъясняется, как работает система и получаются результаты массовой оценки, которые являются открытыми, доступными и подконтрольны независимой комиссии представителей промышленности.

В Испании система массовой оценки -это часть всеобъемлющей системы кадастровой информации (текстовой и графической), которая образует крупную базу данных обо всей городской и сельской собственности. Закон о финансовой деятельности на местах от 1988 года определяет концепции оценки и налогообложения. Кадастровые стоимостные показатели определяются по рыночной стоимости в соответствии с данными анализа рынка. Для получения сопоставимых кадастровых стоимостных значений осуществляется координация деятельности по анализу рынков в пределах всей страны.

Результаты кадастровой оценки повсеместно применяются при налогообложении и определении расходов, связанных с недвижимым имуществом:

* налог на недвижимость - 0,5-2 процента от кадастровой стоимости объекта в год;

* страховка объекта - 0,35 процента отоценочной стоимости объекта в год;

* муниципальный налог (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles - IBI), который платится один раз в год (ставка зависит от расположения объекта и рассчитывается относительно ее кадастровой стоимости);

* налог на доходы, полученные от сдачи в аренду недвижимости (Declaraciуn de la renta), - 0,5 процента от кадастровой стоимости.

В Дании с 1903 по 1998 год переоценка всей собственности проводилась один раз в четыре года. В период между двумя оценками стоимость имущества определялась в соответствии с уровнем цен на дату предыдущей оценки. Владелец собственности в любое время мог обратиться с просьбой о проведении переоценки за вознаграждение. В 1981 году была введена практика автоматизированной ежегодной корректировки оценочной стоимости. С 1998 года переоценка всей недвижимости проводится ежегодно. Учреждены комитеты по оценке в составе председателя и двух членов. Члены комитетов назначаются Министерством по вопросам налогообложения. Они получают указания и заработную плату от Центрального таможенного и налогового управления. Какие-либо профессиональные требования к ним не предъявляются; они работают на основе неполной занятости. Члены комите-тов могут пройти недельную подготовку по вопросам оценки и должны присутствовать на брифингах. Каждый комитет отвечает за оценку недвижимости в определенном районе, называемом «оценочным округом», и принимает официальные решения, касающиеся оценки. Дания состоит из 224 оценочных округов, которые могут охватывать от одного до трех муниципалитетов или часть муниципалитета. Муниципалитеты оказывают помощь комитетам в их работе по оценке, они обеспечивают сбор исходных данных и обновление рыночной информации, необходимой для оценки. Контроль над процедурами и результатами оценки осуществляют 27 надзорных комитетов. В состав надзорных комитетов входят председатели комитетов по оценке.

В Швеции процедура стоимостной оценки собственности определяется законом об оценке недвижимости. В законодательстве упоминаются общие методы оценки. Наиболее часто использующимся методом является метод сопоставления продаж, однако в отношении некоторых видов недвижимости может применяться метод, основанный на доходах, или метод, основанный на издержках производства. Вопросами, касающимися налогообложения собственности, занимается специальное подразделение Министерства финансов. Входящий в его состав Национальный совет по налогообложению несет основную ответственность за практическую деятельность по обложению налогом недвижимого имущества. Национальное управление картографии Швеции - правительственное учреждение, подведомственное Министерству охраны окружающей среды, согласно законодательству несет ответственность за корректировку моделей оценки, а также ведет базу данных о ценах сделок купли-продажи, являющуюся частью системы банка земельных данных.

В Латвии ответственность за оценку и налогообложение недвижимости несут муниципалитеты, Государственная земельная служба и Служба государственных доходов. Государственная земельная служба ведает вопросами сбора данных об облагаемом налогами имуществе, о сделках купли-продажи недвижимости, владельцах недвижимости и массовой оценке. Налогообложение осуществляется на основе кадастровых значений стоимости земли. Ответственность за расчет и сбор налогов несут муниципалитеты. Надзор за этой работой осуществляет Служба государственных доходов. Принципы оценки недвижимости для целей налогообложения определены за-коном о налоге на недвижимость, который был принят 4 июня 1997 года. Массовая (кадастровая) оценка осуществляется на основе анализа уровней цен на рынке недвижимости. Земля и сооружения оцениваются раздельно. Массовая оценка должна проводиться не реже одного раза в пять лет.

В Греции существуют три системы массовой оценки стоимости:

1) система объективной массовой оценки стоимости недвижимости, принятая в1985 году, которая применяется в отношении всех территорий, признанных по закону относящимися к городским районам;

2) система объективной массовой оценки стоимости зданий, принятая в 1985 году, которая применяется к «зданиям специального назначения» в городских районах (гостиницы, заправочные станции, промышленные здания, спортивные центры и т. д.);

3) система объективной массовой оценки стоимости земли, которая применяется ко всем другим видам земельной собственности и зданий.

В Беларуси методы массовой (кадастровой) оценки стоимости были разработаны в 1998 году. Принцип оценки заключается в том, что кадастровая стоимость должна определяться на основе рыночной стоимости земли. Основа модели массовой оценки - деление земли на ценовые зоны. Деление на ценовые зоны проводится исходя из оценки всех основных факторов, влияющих на стоимость земли (назначение, наличие инфраструктуры и т. д.). Зональная стоимость устанавливается либо экспертами (индивидуальная оценка), либо с использованием нормативного метода. Выбор зависит от наличия информации о рыночных ценах. Экспертная оценка имеет преимущественную силу по сравнению с нормативной оценкой. Зональная стоимость определяется с помощью нормативного метода лишь в тех случаях, когда информация о рыночных ценах отсутствует. Результаты массовой оценки стоимости указываются в стоимостной карте, стоимостных таблицах и докладах об оценке. Заключительные доклады о массовой оценке стоимости утверждаются местными органами власти.

В Китае сравнительно новая, действующая с 2003 года, налогово-имущественная реформа направлена на создание системы налоговых поступлений от существующей недвижимости (включая земельные и жилищные сооружения). Налоги устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, оценка которой проводится ежегодно. В этой системе используются различные методы оценки, такие как метод сравнения объектов-аналогов, методом затратного и доходного подходов. Она применима к деловой и промышленной собственности, а также к жилищной собственности, включая занятое собственником жилье.

Различные методы автоматизированной массовой оценки (CAMA) были изучены и впоследствии применены некоторыми экспериментальными городами, такими как Ханчжоу, Дандун и Чунцин. В каждой провинции Государственным налоговым управлением (SAT) была проведена подготовка должностных лиц местных налоговых бюро в целях применения автоматизированных систем и ее приложений. SAT также попыталось установить технологические стандарты для каждого подхода к оценке.

В 2005 году Государственное налоговое управление Китая впервые подготовило отчет об оценке недвижимого имущества, состоящий из 12 глав и 40 положений, касающихся порядка сбора данных, стандартов оценки и автоматизированной системы массовой оценки (во всех пилотных городах были завершены процессы моделирования ,оценки и определения налоговых поступлений при применении различных ставок налога). В 2011 году в целях осуществления сбора налогов по крайней мере один город в каждой провинции был выбран для проведения оценка стоимости недвижимости по сделкам на рынке собственности.

В Исландии в законе о земельном кадастре указывается, что оценка стоимости должна осуществляться на основе рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость уточняется в конце каждого года , и новое уточненное значение становится основой для налогообложения в последующий год. Налоги взимаются государством и муниципалитетами. Налоги на муниципальную стоимость рассчитываются пропорционально их рыночной стоимости. Государственный поимущественный налог определяется на основе чистой стоимости активов согласно данным налоговых деклараций. Также проводится стоимостная оценка имущества для целей страхования от пожара в соответствии с законом о страховании от пожара.

В Словении система налогообложения и оценки стоимости имущества создавалась с целью разработки методологии массовой оценки недвижимости на основе моделей рыночной стоимости. В моделях, используемых в рамках системы массовой оценки, учитываются различные виды недвижимости: квартиры, жилые дома, гаражи, свободные земли, сельскохозяйственные земли, офисы, коммерческие помещения и производственные предприятия. Для всех моделей наиболее важным стоимостным фактором является местонахождение. В этих моделях вес фактора местонахождения указывается с помощью стоимостных зон на стоимостных картах.

Рассматриваемые модели массовой оценки, применяемые в разных государствах, имеют характерные различия в практике проведения, но все они строятся на определении результатов, при которых стоимость различных объектов недвижимости закономерно и справедливо различается и соответствует сложившейся рыночной ситуации. При изучении опыта зарубежных стран становится очевидным, что, несмотря на единую концепцию, основанную на рыночной ситуации, методы определения кадастровой стоимости в разных странах остаются различными. Построение систем массовой оценки основывается на принципах определения справедливой стоимости земли для справедливого налогообложения ее собственника и принятия простых и эффективных административных решений в области управления земельными ресурсами.

Обобщая накопленный опыт зарубежных стран, можно сделать следующие выводы:

1) массовая оценка базируется на трех традиционных подходах:

• сравнение рыночной стоимости;

• капитализация дохода;

• определение издержек.

Основным при проведении массовой оценки стоимости является метод, основанный на сравнении сделок купли-продажи. Необходимы постоянный статистический контроль и фиксация цен сделок купли-продажи для анализа влияния факторов. Результаты исследований учитываются в таблицах, матрицах, используемых для индивидуального расчета стоимости объекта налогообложения. В случае отсутствия достаточной информации о рыночных сделках купли-продажи конкретного вида собственности можно применить подход, основанный на доходах, при этом используются показатели дохода от аренды или сметной прибыли от имущества. В случае отсутствия информации о доходах можно использовать метод, основанный на издержках;

2) основную ответственность за массовую оценку несут государственные органы власти:

• налоговые органы (Австралия, Дания, Германия);

• органы по управлению земельными ресурсами (Бельгия, Франция, Италия, Испания, Швеция);

• иные органы, такие как бюро по оценке, исследовательские институты, муниципалитеты (Нидерланды), а также частный сектор (Финляндия);

3) в одних странах оценщики, занимающиеся вопросами поимущественных налогов, являются квалифицированными специалистами по налогообложению и оценке, в то время как в других странах они не имеют специальную подготовку или же проходят обучение лишь на краткосрочных курсах;

4) оценка (переоценка) проводится систематически: один раз в восемь - двад-

цать лет (Австралия, Бельгия, Италия, Испания), один раз в пять-шесть лет (Финляндия, Франция, Швеция). Кроме того, во всех станах предусмотрена актуализация последних результатов массовой оценки в зависимости от состояния рыночной ситуации или по инициативе местных властей;

5) во всех случаях использования методов массовой оценки применяются современные автоматизированные технологии. Компьютерная оценка с успехом проводится в Соединенных Штатах Америки, Дании, Нидерландах и Швеции. При использовании программно-аппаратных средств повы-шается точность результатов и существенно снижаются издержки по проведению стоимостной оценки.

Таблица 1. Особенности проведения массовых работ по кадастровой оценке в различных странах

Для российской экономической системы массовой оценки целесообразно и необходимо применение положительного глобального опыта. Учитывая, что в некоторых странах имеется солидный многолетний опыт кадастровой оценки и применение ее результатов в практике почти неоспоримо, в целях повышения качества земельно-оценочных работ, связанных с определением кадастровой стоимости, можно предложить применение в российской практике массовой оценки практических и эффективных приемов , направленных на повышение достоверности результатов оценки (см. табл. 2).

Принимая во внимание изложенное, и экстраполируя зарубежный опыт к российской практике, следует учесть, что необходимо проводить различия между массовой и индивидуальной оценкой, поскольку, несмотря на схожесть принципов, методы оценки могут различаться, что обусловлено проведением индивидуальной оценки для частных случаев в целях инвестирования, ипотечного кредитования, бухгалтерского учета или проведения обычной сделки гражданско-правового оборота.

Таблица 2. Предложения по применению зарубежного опыта при проведении кадастровой оценки в Российской Федерации

Размещено на Allbest.ru