Оценка недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

Введение

недвижимость оценка помещение

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинженеринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка - инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учётом конкретных условий. Оценочная деятельность за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности». Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки - приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и т.д. и т.п.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин, и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятия подобная оценка приобретает особое значение.

Профессиональная оценка необходима:

- при выдаче и получении кредитов под залог имущества;

- для принятия обоснованного решения о партнёрстве;

- при преобразовании и ликвидации предприятий;

- для принятия инвестиционных решений;

- для принятия решений о санации или банкротстве предприятия;

- при страховании имущества;

- при оптимизации налогообложения;

- в целях переоценки основных фондов и др.

Так что же представляет из себя современная оценка недвижимости в России и какими качествами должен обладать российский оценщик?

Давая общее определение, можно сказать, что сегодня оценка - это искусство или наука определения стоимости для специфических целей.

Фактически оценка является совокупностью науки и искусства, причём пропорция их зависит от множества факторов. К научной части оценки относятся анализ данных и математические расчеты стоимости. К искусству относятся способности получения нужной информации для анализа, прогнозирование будущей ситуации на рынке и процесс формирования мнения о стоимости.

Как бы её ни называли, оценка не является просто процессом подстановки исходных данных в формулы, хотя так может показаться когда работает опытный оценщик, имеющий достаточную практику работы на рынке.

В силу вышесказанного, оценка также может быть определена как искусство выражать мнение в математической форме для обоснования стоимости частного интереса в определённой доле собственности на заданный момент времени.

Хотя, на первый взгляд, для определения стоимости недвижимости достаточно быть в курсе событий местного значения, фактически работа на современном рынке недвижимости требует специально подготовленного профессионала-оценщика, обладающего широким кругозором и синтетическими познаниями в целом ряде специального набора инженерных и экономических дисциплин. Именно по причине высокой ответственности за результаты работы, прямо влияющие на финансовые итоги деятельности участников рыночных отношений, современный российский оценщик обязан владеть всем современным теоретическим и методологическим инструментарием оценки.

В заключение следует отметить, что перспективы и успех использования оценки недвижимости для решения государственных задач неразрывно связаны с учётом национальных российских особенностей. Без учёта уроков развития русской оценочной статистики, формирование государственной политики в области недвижимости, скорее всего, будет повторять ошибки, уже имевшие место в истории Российского государства.

1.История оценки недвижимости

Впервые национальное богатство было исчислено английским экономистом У. Петти в 1664, во Франции первая оценка национального богатства относится к 1789, в США -- к 1805, в России -- к 1864. С 1853 методологические проблемы измерения национального богатства становятся темой международных статистических конгрессов. В 1947 создана Международная ассоциация исследования проблем национального дохода и богатства, которая с 1966 выпускает журнал «TheReviewofIncomeandWealth». Наиболее значительные исследования национального богатства в 20 в. за рубежом проведены Р. Голдсмитом, рассчитавшим величину национального богатства в США за 1898--1948, 1905--50, 1945--58, и П. Редферном, который определил объём национального богатства в Великобритании за 1938--1953. В 30-х гг. советский статистик А. Л. Вайнштейн исчислил величину национального богатства в России по состоянию на 1 января 1914, показав его распределение по отраслям хозяйства и социальным группам.

Сегодня все более распространенной и регулярной становится практика оценок национального богатства (а внутри него -- оценка недвижимости) стран. Динамические ряды показателей по недвижимости становятся одними из важнейших количественных показателей динамики национального богатства, благополучия стран, в известном смысле подводя регулярные итоги качества государственного управления (использования, сохранения, развития и т.д.) национальным недвижимым имуществом. Действительно, в любом государстве не будет лишним иметь количественную оценку следующих моментов: с каким имуществом государственное, региональное руководство вступило в период своего правления и с каким имуществом завершает его; что из богатства, а главное насколько, приумножено, что утеряно или целенаправленным образом реализовано, по каким причинам и т. д. Именно такие регулярные (раз в пять лет) оценки недвижимости в национальном богатстве страны стали проводиться, начиная с 1985 г. в Великобритании.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости, которая применялась в основном для целей налогообложения, относятся к XVIII веку - оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). В начале XIX века кадастровые работы, выполняющие описания, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции(1790-1854), Австрии(1817-1883), Саксонии (1835-1843), Вюртемберга (1820-1873), Пруссии (1861-1868).

Наука об оценке недвижимости в России и Беларуси имеет общие исторические корни.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в середине XIX века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникла предпосылка проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых явилась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году “Положение о земских учреждениях” предусматривало изменение базы налогообложения имущества граждан. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились “земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимое имущество в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли”. Размер налогообложения определялся “доходностью и ценностью облагаемых имуществ”. К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд.

С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показателей владельцев.

В 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях, однако, специально для целей оценки работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.

В 1874 г. было издано «Исследование земских раскладок Вятской губернии», написанное русским статистиком Н.Н. Романовым. Работа Романова послужила основой для выделения новой отрасли -- оценочной статистики.

Первая программа для статистической обработки данных, необходимых для оценочной деятельности, разработана в 1876 г. в Черниговской губернии. Результаты работы по вышеназванной программе были опубликованы в 15-ти томах. В них были приведены как необходимые для оценки сведения, так и карты земельных участков.

Земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости и в 1888 г. году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у правительства появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества - недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.

Недвижимость в городах начала оцениваться с 1871 г., хотя с момента первых оценок до выхода закона об оценке недвижимого имущества прошло еще 22 года. Имея в виду будущую реформу земельного налогообложения, 8 июня 1893 года был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом утверждены “Правила оценки недвижественных имуществ”, а 4 июня 1894 года утверждена инструкция по разъяснению закона.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие представители дворянства.

Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удалось, т.к. закон привел к децентрализации земского кадастра и сделал невозможным установление оценочных норм даже в пределах одной губернии.. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

Главным изменением в организации оценки стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям, а также финансирование оценочных работ за счет земств.

Более чем тридцатилетний опыт по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок.

К 1913 г. методологические подходы в оценочной деятельности были уже хорошо развиты. Их анализ показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в разных странах рыночной экономики, повторяют во многих позициях основные концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики.

К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России и Беларуси, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. В то же время, нельзя сказать, что оценка недвижимости, как система, работающая в интересах государства, была совершенна.

К основным причинам, сдерживающим успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.

Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала ХХ века - крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902 годах. Русско-японская война, революционные события 1905-1906 годов и т.д.

Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом. К таким причинам можно отнести: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования; отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой; неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий; отсутствие единообразия в методических подходах к оценке; конфликты оценочных комиссий с земствами; неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ; отсутствие заинтересованности земств в оценке недвижимости.

С начала Первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования было остановлено.

Государство с 1917 по 1991 г. владело всей недвижимостью. Министерства и ведомства управляли недвижимостью от имени государства. Система оценки включала только оценку зданий и сооружений на двух этапах: I этап - строительство объекта, II этап - эксплуатация объекта.

Стоимость строительства объекта определялась по единичным расценкам или укрупненным показателям на основании проектно-сметной документации.

После ввода в эксплуатацию объект принимался на баланс министерствами, ведомствами или исполнительными органами власти по первоначальной стоимости.

На стадии эксплуатации оценка проводилась в нескольких случаях: всеобщей инвентаризации, страховании, налогообложении, в аварийных ситуациях, необходимости обследования в судебных целях.

Методы и подходы, используемые для оценки, учитывали затраты на строительство и физический износ недвижимости.

И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики Беларуси на рыночные принципы, появилась реальная потребность в оценочной деятельности.

Рыночные оценки капитала (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, нематериальных активов) совершенно необходимы в формирующейся рыночной экономике Беларуси. Оценка объектов недвижимости необходима при совершении практически всех операций, связанных с имуществом и имущественными правами (купля-продажа, дарение, наследование, аренда, залог, внесение имущества в уставный капитал предприятия, страхование, определение стоимости имущества для налогообложения, при акционировании предприятий, установление стоимости недвижимости при судебных процессах и т. д.). Кроме того, в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки ее имущества. Отсюда возникает потребность в специалистах, владеющих вопросами оценки имущества. Еще более важно снабдить оценочную деятельность необходимой методологией.

2. Оценка недвижимого имущества

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости- это определение рыночной стоимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценкии требованиями этики оценщика.недвижимых объектов (земли, земельных участков, зданий, сооружений, квартир и незавершенного строительства), производимое независимыми оценщиками.

Массовая оценка недвижимости-- это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

При расчете рыночной стоимости объекта определяется стоимость прав на собственность, прав на аренду и иных прав в отношении данного объекта.

Оценочная деятельность - это сфера предпринимательской деятельности, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества.

В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности являются специалисты, занимающиеся оценкой, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти, например, с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота.

Различают несколько основных направлений в оценочной деятельности - оценка земли, природных ресурсов, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и бизнеса.

Зачем нужна оценка недвижимости

Данный вид услуг необходим в следующих случаях:

купля-продажа, обмен недвижимости;

вложения в уставный капитал;

кредитование под залог (ипотека);

оценка арендной ставки при сдаче недвижимости в аренду;

определение стоимости неотделимых улучшений при выкупе или расторжении договора аренды;

минимизация налогообложения предприятия;

постановка на баланс подаренного или найденного в процессе инвентаризации имущества;

регистрация прав собственности;

оценка недвижимости в целях страхования.

В целях оценки объектами недвижимости могут являться:

здания, предназначенные для общественного, промышленного и социального использования;

производственные комплексы;

квартиры, дома, отдельные комнаты, коттеджи и т. д.;

складские, офисные и производственные помещения;

участки земли;

различные сооружения - мосты, дороги, ограждения, подъездные пути и пр.;

объекты незавершенного строительства, в том числе приостановленного, законсервированного либо прекращенного.

Клиент может заказать оценку объекта недвижимости, объединяющего, по сути, несколько объектов. Заказчик работ получит объективный, достоверный результат, что может стать весомым аргументом в ходе принятия управленческих решений.

Цели оценки

При проведении оценочных работ первоочередным вопросом является цель оценки. Заказчик должен четко сформулировать цель оценки, и объяснить специалисту-оценщику, как он планирует воспользоваться итогами оценки.

Необходимо понимать, что цели оценки могут быть самыми разнообразными, при этом они обуславливают и тип устанавливаемой стоимости: рыночная, ликвидационная, специализированная и так далее. Это, в свою очередь, влияет на выбор Оценщиком конкретных подходов и методов оценки. Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в практике оценки.

Оценка для кредитования

Оценка для страхования

Оценка для купли/продажи

Оценка для определения арендных ставок

Оценка для внесения в уставной капитал

Оценка для таможенного оформления

Оценка для бухгалтерского учета

Оценка для принятия управленческих решений

Оценка для судебных разбирательств

Оценка дляопределение арендных ставок

Потребность в расчете стоимости аренды зачастую возникает в тех случаях, когда собственник или его уполномоченное лицо не могут самостоятельно определить размер арендной ставки. Примером такого случая может выступать сдача в аренду нестандартной жилой недвижимости. Более того, без оценки стоимости аренды трудно обойтись при сдаче в аренду имущества, требующего капитального ремонта. Не менее актуальной является оценка арендной платы, проводимая в отношении недвижимого имущества (склады, офисы, земельные участки), находящегося в государственной собственности, позволяя определить справедливую компенсацию за пользование имуществом.

Высоким спросом на рынке нежилой недвижимости сегодня пользуется оценка стоимости аренды офиса, позволяющая определить наиболее вероятную стоимость аренды помещения, которая, в свою очередь, зависит от технических характеристик помещения, средней рыночной стоимости аренды, а также ситуации на рынке московской недвижимости.

Оценка стоимости аренды земельного участка проводится при заключении или пролонгации договора аренды земли под коммерческое использование, помогая определить обоснованную величину платежей и избежать возможных конфликтов интересов между арендатором и арендодателем.

Оценка для кредитования

Развитие бизнеса без привлечения заемных средств, практически невозможно. Наиболее распространенным механизмом привлечения является кредитование. Сегодня в практике отечественных банков наиболее распространенным видом обеспечения возврата выданного кредита заемщиком является залог. Вопрос о соответствии запрашиваемых средств стоимости залога определяется независимой оценкой рыночной стоимости имущества, предоставляемого в залог.

Одним из видов кредитования является ипотека. Специфика е? в том, что объектом залога становится приобретаемый объект недвижимости. Ипотека для физических лиц, при приобретении жилых помещений, уже является привычным и достаточно доступным инструментом. Юридические лица и индивидуальные предприниматели только начинают е? осваивать.

Отчет независимого оценщика (будь то оценка недвижимости при ипотечном кредитовании, оценка акций или имущества организации) является основой, на которую опирается банк при решении вопроса о выдаче кредита.

Оценка для страхования

Обычно оценка имущества для страхования предшествует стадии подписания страхового договора или же осуществляется при фиксировании страхового случая. Согласно существующему законодательству, страховая сумма не должна быть больше рыночной цены застрахованного имущества, установленной на дату оформления страхового договора.

Как правило, оценка при страховании имеет большую актуальность в тех случаях, когда необходимо установить рыночную цену на дорогостоящую собственность. К таким объектам относится недвижимость, транспортные средства, оборудование и пр. В последние годы все чаще производится и оценка для страхования эксклюзивных и раритетных вещей, интеллектуальной собственности. Такая оценка при страховании должна быть исключительно точной и грамотной, так как каждая мелочь при оценке объекта подобного вида может значительно изменить стоимость имущества.

Независимая оценка при страховании - это наиболее эффективный метод разрешения в цивилизованных рамках любых споров, которые могут возникнуть при наступлении случая, предусмотренного страховым договором.

Оценка для купли/продажи

При проведении сделки по купле-продаже имущества в условиях недостатка информации об аналогичных сделках всегда возникают проблемы между продающей и покупающей стороной, связанные с установлением конечной суммы сделки. Именно поэтому при заключении серьезных сделок е? стороны обращаются в независимую оценочную компанию и заказывают услугу оценки для купли/продажи.

При проведении оценки для купли продажи имущества эксперт принимает во внимание все параметры и характеристики оцениваемого объекта, учитывает тенденции на рынке на момент совершения сделки, использует различные подходы и методы для определения рыночной стоимости имущества.

Оценка для внесения в уставный капитал

Уставный капитал - это один из ключевых показателей компании, говорящий о е? финансовом состоянии и о самом размере организации. При этом оценка для взноса в уставный капитал необходима и при создании общества, и в ряде других случаев.

Согласно законодательству, в уставный капитал могут вноситься как денежные средства, так и неденежные, а также любые права (например, имущественные), которые можно выразить в денежном эквиваленте. Именно для определения этого денежного эквивалента и осуществляется оценка для взноса в уставный капитал. Оценке для взноса в уставный капитал, подлежат следующие неденежные взносы:

взнос в уставный капитал оборудования, машин, зданий и других объектов, причисляемых к основным средствам;

взнос в уставный капитал ценных бумаг;

взнос в уставный капитал прав на итоги интеллектуальной деятельности (ноу-хау, изобретения, патенты, лицензии, программы для электронных вычислительных машин);

взнос в уставный капитал имущественных прав.

Также оценка для уставного капитала может понадобиться и в тех ситуациях, когда лицензирующий орган требует его увеличения для получения лицензии на выполнение какой-либо деятельности.

Оценка для таможенного оформления

Одна из задач предпринимателя, осуществляющего внешнеэкономическую деятельность - установление адекватной таможенная стоимости на товары, ввозимые в России из-за рубежа.

Независимая оценка для подтверждения таможенной стоимости товара позволяет существенно уменьшить налоги и таможенные пошлины. Кроме того, подтверждение заявленной таможенной стоимости для таможни дает возможность устанавливать цены на экспортируемую и импортируемую продукцию. Как показала практика, оценка для подтверждения таможенной стоимости товара (подтверждение стоимости материалов, ввозимых из-за границы) сводит к минимуму все возможные споры и разногласия с таможенными органами по поводу их цены.

Оценка для бухгалтерского учета

В практике бухгалтерского учета регулярно возникает потребность в проведении оценки имущества для целей переоценки, списания или постановки на баланс.

Грамотная оценка для бухгалтерского учета позволяет получить общие показатели всех имеющихся на предприятии средствах, а также тех источников, откуда эти средства поступают. Сразу же отметим, что оценка для бухгалтерского учета, например, оценка для списания имущества, либо оценка при постановке на баланс производится согласно действующему законодательству по специально разработанным методикам.

Обычно, основные средства предприятия составляют большую часть активов, поэтому их стоимость и состав представляют немалый интерес для акционеров, учредителей, инвесторов и руководителей компании. Именно поэтому оценка и переоценка основных фондов организации всегда пользуется спросом. Результаты инвентаризация и переоценка основных средств предприятия позволяют четко представить себе реальное финансовое положение компании, что, в свою очередь, дает возможность повысить эффективность хозяйственной деятельности предприятия.

Кроме того, переоценка основных средств является идеальной основой для расчета амортизационных отчислений и налога на имущество.

Порядок и правила оценки для списания имущества (постановки его на баланс) подчиняются регламенту о ведении бухгалтерской отчетности и учета России и разнообразными ПБУ (положениями о бухучете). При этом оценка при постановке на баланс (снятии с него) осуществляется по фактической цене объектов.

Оценка для принятия управленческих решений

В любом бизнесе для принятия управленческих решений необходима достоверная и актуальная информация о ситуации на рынке и о стоимости активов предприятия.

Именно в этом вопросе могут быть полезны услуги независимых оценщиков.

Перед тем, как начинать определенные бизнес-действия, менеджмент организации обязан четко представлять себе их цели. Грамотная оценка для управленческих решений позволяет руководству компании определить тактическую цель для какого-либо определенного действия, и стратегическую - на длительную перспективу. При этом, например, оценка для реструктуризации бизнеса должна иметь измеримые и конкретные цели. Другими словами, для каждой цели должен быть определенный критерий, с помощью которого есть возможность оценить уровень достижения этой цели. Если подобный критерий отсутствует, то осуществить контроль, являющийся ключевой управленческой функцией, невозможно. Оценка для управленческих решений, а видов е? может быть несколько - оценка для передачи в доверительное управление компании или оценка при реструктуризации бизнеса, и дает возможность четко определиться с целями предпринимательских действий, направленными на улучшение работы организации.

Оценка для судебных разбирательств

Оценка для суда необходима в ходе рассмотрения судебных исков по имуществу. В судебном заседании всегда возникают вопросы о конкретной стоимости требований, и только независимая оценка для суда способна стать тем фактором, который поставит точку в судебном споре.

Любой суд требует точную стоимость предъявленного иска, поэтому необходима конкретная цена дома, квартиры, земельного участка или другого имущества рассматриваемого в суде.

Данная цена обязана быть обоснованной. Таким обоснованием является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости данного имущества.

Оценка для суда обычно требуется в таких ситуациях:

оценка в случае возникновения споров с налоговыми органами о правильности начисления и уплаты налогов;

оценка при определении размера ущерба (или упущенной выгоды);

оценка при разделе имущества;

оценка при изъятии имущества для муниципальных и государственных нужд;

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости.п.5 ФСО №2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

? Сравнительный подход

? Затратный подход

? Доходный подход

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.Основные подходы оценки недвижимости

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маргинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маргинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "DueDiligence" (дью-димлидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирование денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

3. Основные методы оценки недвижимости

Основным наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж

Метод сравнения продаж

базируется на статистическом мониторинге и фактором анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:

- позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;

- анализ рынка;

- факторный анализ;

- выбор аналогов;

- расчет стоимости.

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

где

-- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

-- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net Operations income (NOI))

-- Коэффициенткапитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Размещено на http://allbest.ru

где

-- коэффициент капитализации

-- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

-- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод ХоскольдаИспользуется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость -- крупный многофункциональный коммерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков -- наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

4. Стандарты оценочной деятельности

1. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»;

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)». Со дня вступления в силу Приказов Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, N 298, N 299 вступают в силу: 1. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО N 8)»; 2. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО N 9)»; 3. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)»; 4. Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)»

5. Понятие и виды производственной оценки недвижимости

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- для страхования объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Понятие производственной недвижимости

Оценка производственной недвижимости

- это исследования, целью которой является определение стоимости зданий, сооружений, иных объектов недвижимости и земельных участков, необходимых для выпуска продукции, размещения технологических мощностей. Оценка производственных объектов основывается на их доходности. Любая коммерческая недвижимость приносит прибыль и поэтому, в процессе оценочной деятельности этот фактор учитывается в обязательном порядке.

На стоимость производственной недвижимости влияют многие факторы: наличие или отсутствие удобных путей подъезда (железная дорога или автомобильная трасса), наличие и состояние канализационной системы, а также электричества и воды, соответствие всем требованиям, предъявляемых службой пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической станцией.

Для химического предприятия обязательно наличие особой канализации для отходов вредного производства.

Состояние промышленных помещений оценивается визуально, а также по документации от застройщика. Кроме того, учитывается соответствие требования пожарной безопасности, санитарным нормам. Принимаются во внимание архитектурные особенности, степень износа и давность проведения планово-предупредительного или восстановительного ремонта.

Производственная недвижимость может подвергаться оценке для следующих целей:

- Сделка купли-продажи

- Страхование производственных помещений

- Передача производственных помещений в аренду

- Постановка на баланс компании

- Проведение инвестирования

- Получение кредита под залог производственных помещений

- Кадастровая оценка для пересмотра налогообложения

- Разрешение имущественных споров в суде

- Ликвидация объекта

Для того, чтобы грамотно оценить производственное здание, оценщик должен сопоставить и проанализировать целый комплекс параметров и факторов, которые имеют огромное значение для получения достоверного результата оценочных мероприятий. Поэтому оценить промышленное здание взвешенно может лишь настоящий профессионал оценочной деятельности, обладающий необходимыми знаниями и немалым опытом оценки именно таких объектов. При оценке промышленного здания специалист оценочной компании учитывает и тот факт, что все интегрированные в него административные или иные помещения, а также все инженерные системы, сети и оборудование считаются неотъемлемой частью производственного здания.

В процессе проведения оценки наши специалисты принимают во внимание все основные факторы, оказывающие влияние на стоимость, а также используют методы, необходимые для качественного анализа при определении стоимости объекта производственной недвижимости.

Виды производственной недвижимости - один из востребованных видов оценочной деятельности. Отличительная черта такого имущества - ярко выраженная направленность на получение дохода путем продажи или сдачи в аренду.

Большое значение на величину стоимости оцениваемых объектов оказывает качество строительства, уровень инженерно-технического оснащения, функциональное назначение, площадь, качество отделки, расположение. Главное внимание уделяется перспективности данного имущества как бизнес-инструмента, то есть его способности приносить доход.

Виды производственных помещений

Промышленные помещения в общем разделяются на несколько групп: административные, складские, а также непосредственно производственные. Также такой тип недвижимости можно классифицировать более детально: по назначению и отрасли производства.

1. Назначение:

o производственные помещения - именно здесь выполняется весь цикл работ, это могут быть цеха на заводе или рабочие участки;

Выбор производственного помещения

Любой бизнес начинается с поиска соответствующего помещения. Именно оно в определенной степени гарантирует успех деятельности. Большим спросом пользуется аренда производственных помещений. При выборе помещения нужно обратить внимание на массу факторов.

Специфика бизнеса: что именно будет производиться.

* Конструктивные требования к зданию, вытекающие из специфики производственного процесса: ширина дверных проемов, высота потолков,необходимые коммуникации, наличие погрузо-разгрузочных площадок и лифтов.

* Общие потребности в производственных площадях с учетом возможного роста.

* Местоположение здания: наличие подъездных путей, транспортная доступность, наличие парковочных мест вокруг здания.

* Состояние здания и внутренних коммуникаций.

* Соответствие производственных помещений требованиям пожарной безопасности, а также требованиям законодательства в области и охраны здоровья.

* Условия и сроки аренды.

* Необходимость получения дополнительных разрешений и согласований на размещение в данном здании конкретного производства. В том случае, если такие согласования могут потребоваться, - сроки и стоимость их оформления.

Все эти составляющие имеют важное значение, но наибольшее внимание при подборе производственных помещений следует обратить на оболочку здания, внутренние системы обеспечения и дополнительные элементы, позволяющие приспособить здания и помещения под конкретное производство.

1. Оболочка здания включает в себя основные элементы, такие как каркас здания, наружная облицовка, внутренние несущие конструкции. В среднем срок службы таких элементов составляет до 75 лет. Оболочка должна полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к конкретному производству, поскольку конструктивные изменения требуют значительных материальных затрат и многочисленных согласований.

2. Внутренние системы обеспечения состоят из противопожарных систем, вентиляции и кондиционирования, отопления, освещения, водо- и газоснабжения. Срок службы подобных систем варьируется от 2 до 15 лет. Конструктивные изменения в данном случае возможны, но работы по их изменению довольно дороги.

3. Дополнительные элементы, которые включают в себя отделочные работы, звукоизоляцию, перегородки, осветительные установки, мебель, фурнитуру, телекоммуникационные каналы.

Отдельные группы производственных помещений отличаются арендной ставкой. Наиболее комфортными для работы считаются офисные помещения, потому стоимость их аренды будет намного выше, чем цена квадратного метра складского помещения. Именно поэтому некоторые предприниматели хотят сэкономить. Они берут в аренду производственное помещение, предназначенное для другого типа работ. Однако в реальности такие действия наказуемы.

Список использованной литературы

недвижимость оценка стандарт

Федеральный закон от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».