Главная Коллекция "Otherreferats" Экономика и экономическая теория Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения

Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения

Количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка продажи и аренды складов в г. Хабаровск. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 25.04.2016
Размер файла 101,2 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

2. Анализ рынка

2.1 Специфика развития строительной отрасли в 2015 году

2.2. Анализ рынка продажи и аренды складов в г. Хабаровск

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

3.1 Алгоритм реализации затратного подхода

3.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

3.3 Расчет накопленного износа здания

3.4 Оценка рыночной стоимости участка земли

4. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

4.1 Алгоритм реализации доходного подхода

4.2 Реконструкция отчета о доходах

4.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

5. Сравнительный подход

6. Согласование результатов оценки

7.Анализ наилучшего наиболее эффективного использования объекта оценки

8. Заключение

1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Оценка производится на дату 1 октября 2015 года

Объектом оценки является недвижимое имущество - Склад, назначение: склад, 1-этажный, общая площадь 156 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под складское помещение, квартал № 315, инвентарный №3085, адрес (местонахождение) объекта: Хабаровский край, город Хабаровск, Индустриальный р-н, ул. Флегонтова, д.11.

Объект принадлежит предприятию ООО «КРИМ-ДВ». Компания "КРИМ-ДВ" зарегистрирована 20 декабря 2002 года, регистратор -- Инспекция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМУ району г. ХАБАРОВСКА. Полное наименование -- ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРИМ-ДВ". Компания находится по адресу: 680023, г. ХАБАРОВСК, ул. ФЛЕГОНТОВА, д. 11. Основным видом деятельности является: "Аренда грузового автомобильного транспорта с водителем". Юридическое лицо также зарегистрировано в таких категориях ОКВЭД как: "Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества". Основная отрасль компании: "Оптовая торговля". Должность руководителя компании -- генеральный директор. Организационно-правовая форма (ОПФ) -- общества с ограниченной ответственностью. Тип собственности -- частная собственность.

Климатический район - 1;

Правовая зона - Ц-2-1 - зона коммерческой активности районного уровня.

Оценочная зона - 32

Группа капитальности - II

Таблица 1 - Состав оцениваемого недвижимого имущества с указанием правоустанавливающих (подтверждающих) документов

Наименование

объекта

Площадь, кв.м.

Правоустанавливающие документы

Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 156 кв. м., инв.№315, лит. К

156

Передаточный акт от 21.08.2003 г. Решение участника ООО «Крим-ДВ» от 20.08.2003 г. №5. Решение участника ООО «Мелкооптовая база» от 20.08.2003 г. №11. Договор присоединения от 20.08.2003

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов,

н/д

Таблица 2 - Технические характеристики объекта оценки

Наименование объекта оценки

Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 156 кв. м., инв.№315, лит. К и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местонахождение) объекта: Хабаровский край, город Хабаровск, ул. Флегонтова, д.11

Месторасположение

Хабаровский край, город Хабаровск, ул. Флегонтова, д.11

Имущественные права

Здание - право собственности; земельный участок - право собственности

Существующие ограничения (обременения) права

Не зарегистрировано

Собственник объекта оценки

ООО «Крим-ДВ»

Балансовая стоимость

Общая стоимость в ценах 2005 года: восстановительная - 328117, действительная - 229682

Отраслевая принадлежность

Оптовая торговля

Назначение

Нежилое помещение, склад

Физические свойства объекта оценки:

Год постройки

1991

Число этажей в здании

1

Не отапливаемый

Конструктивные элементы объекта оценки:

Фундамент

Бетонный ленточный

Стены и из наружная отделка, стойки, колонны

Металлические

Перекрытия (чердачное)

Металлический балки

Крыша

Кровельное железо

Полы

Бетонные

Проемы (дверные)

Металлические ворота

Инженерное обеспечение:

Электроосвещение

Открытая проводка

Объемно-планировочные параметры:

Объем, куб.м.

967

Общая площадь, кв.м.

156

Высота, м

6,20

Наличие, тип и характеристики спец. оборудования

-

оценка недвижимость склад доходный

Более подробно технические характеристики оцениваемого объекта, данные о физических свойствах объекта оценки, износе и устареваниях указаны в Приложении 1 «Технический паспорт».

Расположение оцениваемого объекта на карте города г. Хабаровска приведено в Приложении 2. Фотографии оцениваемого объекта приведены в Приложении 3.

Сведения об износе:

Техническое состояние оцениваемого объекта в целом характеризуется как «хорошее», расчетное значение величины совокупного физического износа составило 30% (расчет физического износа объекта оценки представлен в Приложении 1).

Сведения об устаревании:

Объектом оценки является отдельно стоящий склад, площадью 156 кв.м. На момент оценки здание используется по своему прямому назначению.

Планировка и отделка выполнена исходя из предполагаемого использования объекта.

Объект оборудован всеми необходимыми для работы по предполагаемому использованию коммуникациями.

Оцениваемое здание и прилегающая территория оснащены пожарной сигнализацией, огорожены забором. Имеется контрольно-пропускной пункт на территорию, прилежащую объекту. Дороги, ведущие к объекту оценки, находятся в хорошем состоянии.

Здание построено в 1991 г. На момент оценки здание соответствует всем критериям, предъявляемым к объектам такого рода, и обладает всеми необходимыми для эксплуатации его по назначению инженерными системами. Ввиду чего, Оценщик пришел к выводу, что у объекта оценки отсутствует функциональное устаревание.

Экономическое устаревание (внешний износ):

Оцениваемый объект, согласно карте правового зонирования (см. Анализ наиболее эффективного использования) находится в границах зоны Ц-2-1 - зона коммерческой активности районного уровня.

Территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий использования земельных участков и объектов капитального строительства (в том числе федерального, регионального и местного значения) с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования.

Объект расположен в промышленном узле Индустриального микрорайона, доступность объекта оценки - отличная. Дороги, ведущие к объекту оценки, находятся в хорошем состоянии. Помимо вышеизложенного район окружения оцениваемого объекта характеризуется развитой инфраструктурой и высокой плотностью коммерческой и жилой застройки. Экономическое устаревание у оцениваемого объекта отсутствует.

- местоположение объекта: объект оценки расположен в районе с отлично развитой инфраструктурой и отличным уровнем развития деловой активности, в районе с высокой плотностью коммерческой застройки;

- здание находится в хорошем техническом состоянии;

- удобная доступность на общественном и личном транспорте (объект оценки расположен в 200 метрах от ул. Краснореченская, что обеспечивает отличную транспортную доступность;

- наличие необходимых инженерных коммуникаций.

На момент осмотра объект оценки находится в хорошем техническом состоянии и используетcя по своему прямому назначению, в качестве административного здания.

2. Анализ рынка

2.1 Специфика развития строительной отрасли в 2015 году

В начале года Министерство строительства Российской Федерации в лице директора департамента жилищной политики Минстроя и ЖКХ России Гаянэ Кизарьянц признало, что объем жилищного строительства в России в 2015 году может сократиться на 10-15%.

По итогам 2014 года, в России было построено 81 млн кв. м жилой недвижимости.

Значительно более серьезное падение ожидалось на рынке ипотеки. Он, по прогнозам чиновника Минстроя, сократится вдвое - до 800 млрд руб. (в 2014 году объем выдачи ипотеки составил 1,7 трлн руб.). Из этой суммы половина, по словам Гаянэ Кизарьянц, может быть выдана в рамках программы субсидирования ставки (на первичном рынке). По мнению Гаянэ Кизарьянц, на объемах строительства ситуация, связанная с сокращением платежеспособного спроса населения и с повышением ипотечных ставок, отразится чуть позже.

Негативные сценарии прогнозировали и участники рынка недвижимости. Проблемы с кредитованием строительной отрасли в России и сокращение поступлений средств от дольщиков могут нанести удар по небольшим локальным застройщикам. Часть из них будет вынуждена приостановить строительство текущих проектов. Вместе с первым фактором это приведет к падению общего объема предложения до 20-25% к концу 2015 года, а в перспективе двух-трех лет объем нового строительства может снизиться на 30-40% при условии сохранения тяжелой ситуации в экономике.

В понедельник, 24 августа, курс рубля по отношению к доллару поставил рекорд последних 17 лет: Центробанк оценил $1 в 70,7 руб. Так дешево рубль не стоил с 1 января 1998 года, когда в России произошла деноминация национальной валюты. В последний раз доллар приближался к сопоставимому уровню 3 февраля 2015 года: в этот день российская валюта торговалась на отметке в 69,7 за $1.

Рекордный обвал российской валюты в последнюю неделю августа вынудил девелоперов задуматься о повышении цен на жилье. В декабре 2014 года девелоперы уже поднимали цены на новостройки. Тогда рост был спровоцирован ажиотажным спросом на недвижимость, который возник также после резкого падения курса рубля.

Анализируя опросы редакции «РБК-Недвижимость» ключевых игроков рынка недвижимости о том, собираются ли они поднимать стоимость сейчас, можно сделать вывод, что мнения в равной степени разделились. Часть респондентов заявляет, что, цена на квартиры из-за падения курса рубля они поднимать не намерены. Многие ждут небольшой коррекции курса. Другая же часть опрошенных говорит о том, что повышение цен возможно, но в большинстве случает, это плановые повышения, никак не связные с экономической ситуацией. Основанием для этого будет служить рост себестоимости, стадии строительной готовности проектов и максимальный спрос на определенные категории недвижимости.

2.2 Анализ рынка продажи и аренды складов в г. Хабаровск

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Средняя стоимость аренды холодных складских площадей и ангаров составляет примерно от 3 000 до 3 500 руб. за м2 в год, включая коммунальные услуги и НДС. Складские помещения с отоплением сдаются в аренду несколько дороже - от 4 500 руб. до 6 500 руб., включая коммунальные услуги и НДС.. Учитывая такие расценки, наибольшим спросом пользуются складские помещения площадью до 100-200 м2. Средний срок экспозиции складских объектов составляет 3,5 месяца.

Среди просмотренных объявлений самая высокая арендная ставка на складскую недвижимость - 6 500 руб. за м2 в год, такова арендная плата за помещение в районе ул. Ленинградская. Склад находится недалеко от вокзала, территория склада огорожена и охраняется. Помещение сухое и чистое, высота потолков составляет 6 м, коммуникации подведены.

Самый низкий показатель арендной платы составляет 3 000 руб. за м2 в год, включая коммунальные услуги, НДС и эксплуатационные расходы. За такую сумму можно снять холодный ангар за пределами третьего транспортного кольца в любом от центра направлении.

Текущий объем предложения представляет собой объекты старой постройки, которые расположены на территориях оборонных предприятий и в промышленных зонах. Доля чистых профессиональных складских комплексов очень мала. Многие помещения требуют дополнительного ремонта и вложений со стороны арендаторов. Однако на ставку аренды эти обстоятельства не влияют в силу ограниченности предложения.

Соотношение спроса и предложения по складам сейчас находится почти на одном уровне. Однако соразмерность спроса зависит от направления. К примеру, помещения в Индустриальном и Центральном микрорайонах пользуются наибольшим спросом, а помещения в Краснофлотском микрорайоне менее востребованы.

Таблица 3. Объявления о продаже складов в г. Хабаровск

Объявления были выбрали на сайте avito.ru с учетом среднего срока экспозиции ( 2 месяца) объектов типа «Складское помещение» до момента оценки на дату 1 октября 2015 года.

Площадь

Стоимость

Центральный

Индустриальный

Краснофлотский

Кировский

Железнодорожный

Складские помещения площадью до 200 кв.м

1

складское помещение 6 мІв здании класса A

6 м кв

70 т.р.

Демьъяна бедного

2

16-и метровый алюминиевый контейнер, переоборудованный в бытовые помещения. Три утепленные бытовки.

32 мІ

300 т.р.

ул. Богачёва, 3

3

Капитальный холодный склад .

50 мІ

1,3 млн

Лазо 3

отдельно стоящее здание склада общей площадью 53 кв.м. расположено по адресу город Хабаровск, ул. Юности д.34б.

Земельный участок под зданием склада площадью 0.010580 Га Или 105.8 кв.м. назначение участка под здание склада, в собственности.

Возможно использовать под пошивочное ателье, приемный пункт прачечной, стеклопосуды, ремонтная мастерская.

Через участок проходит тепло сеть, возможно подключение к теплу. Материал стен кирпич. Двое железных ворот.

53 кв м

1,8 млн

ул. Юности д.34б

4

Отдельностоящее 1-ноэтажное здание, общей площадью 93,2 кв.м;

назначение: нежилое, 1995 г.п. Стены - кирпичные. Коммуникации: электроосвещение.

Находится в состоянии, требующем капитального ремонта.

Земельный участок в аренде.

93 мІ

500 т.р

шоссе Фёдоровское, д.12а

5

складское помещение 100 мІ

Земля в собственности.

100 кв.м

2,5 млн

ул. Бойко Павлова

6

подвальное помещение на п. Горького 117 кв.м.В 5ти этажке (весь 1й этаж нежилой), 10-15 минут до центра в любое время суток.

Отдельный вход, высота потолков 2,2 метра, 2 окна, подвал сухой.

Все коммуникации центральные, подведено электричество 220/380В 15 КВт., туалет, телефон.

Удобный подъезд и большая парковка.

Удобно расположение под склад, прачечную, небольшое произодство.

117 мІ

1,6 млн

Гагарина 13

7

утепленный кирпичный склад 1995 года постройки, общей площадью - 160,5 кв. м. Склад обеспечен электроснабжением, находится в удовлетворительном состоянии.

Земельный участок в аренде

160 мІ

089 т.р

8

нежилое помещение, сухой подвал в кирпичном доме, возможно под склад, вход через подъезд. Готовятся документы (проект и разрешение) на устройство отдельного входа со стороны дороги - имеется на техплане.

168 мІ

1,7 млн

Бойко-Павлова 20

9

большой гараж на 4 машиноместа, есть второй этаж. Можно использовать под автосервис, или под склад. Удобное расположение- район краевого ГАИ.

180 мІ

1,5 млн

ул. Нефтяная, 1

10

186 мІв здании класса C

Офисное здание 186,7 кв.м.,в здании действующий магазин с товаром( интстументы и подшипники)+ холодный склад 1461,4 кв.м.,+ земельный участок в собственности 1381,55 кв.м.,(под зданием склада)

186 кв.м.

ул. Световая,д.9а

11

не жилое подземное помещение 190м.кв по адресу Дикопольцева 26а,гост. Олимпик. под гараж, автосервис, производство, склад, потолки 6метров, более 3х лет в собственности.

190 мІ

5 млн

Дикопольцева 26а

12

складское помещение 200 мІ продам овощехранилище подземное используется как стоянка

200 мІ

1,5 млн

, архангельская 27

Складские помещения площадью до 800 кв.м

13

складское помещение 208 мІ

Продам склад холодный капитальный

208 мІ

6 млн

Лазо 3

14

складское помещение

Капитальный холодный склад .

208 мІ

6,2 млн

Лазо 3

15

складское помещение в здании класса C склад и гараж, все коммуникации теплый охрана кирпичный

260 м кв

2,4 млн

пер. Индустриальный

16

складское помещение 385 мІ

Электронный аукцион, с повышением начальной цены лота!

Имущество ОАО "Сбербанк России".

385 мІ

5,6 млн

Советская, д.7

17

Кирпичное 3-этажное здание Можно использовать под производство, склад. Состояние - требуется ремонт.

473 мІ

7,3 млн

Суворова

18

металлический холодный склад 1995 года постройки, общей площадью 465,0 кв. м. Склад обеспечен электроснабжением.

Земельный участок в аренде.

465 мІ

2,2 млн

шоссе Федоровское, д.10

19

Склад в собственности, участок 29 соток в аренде на 49 лет (до 2058 года), арендная плата 210000рублей в год.

Склад 490 кв.м. + офисы 110 кв.м. (кирпич, отопление: калориферы, бойлерная на жидком топливе, скважина 10 метров, свет на 100квт, высота потолков более 4метров).

Отдельная огороженная территория. Возможно подключение к центральной канализации и водопроводу. Зона Ж4.

490 мІ

13,5 млн

ул.Радищева

20

Площадь земельного участка 2900 кв.м, аренда на 49 лет, возможен выкуп в собственность. Кирпич (обшит металлическим профлистом), высота потолков 4,65 м.

Заезд на территорию склада осуществляется с улицы Радищева.

Свет на 100 кВт (возможность увеличения мощности)

Канализация - шамбо (возможность подключения центрального водоотведения)

Отопление: калориферы, бойлерная на жидком топливе.

Вода: скважина 10 м. (возможность подключения центрального водопровода). Возможность потребления объема воды до 90 кубов в сутки.

490 мІ

16,5 млн

улица Радищева

21

в здании класса A

кирпич ремонт, свет, вода, канализация, охрана, высота 5м. - большие ворота, два варианта отопления , территория под строительство офиса или автостоянки -- 13,5 соток

СОБСТВЕННОСТЬ

500 мІ

9,5 млн

Пер. Облачный,62

22

складское помещение 500 мІ

большой склад 500 кв. м., рядом офисные помещения, сторожка, шамбо, скважина, возможно подключить центральные коммуникации. 100 кВт выделено. 39 соток в долгосрочной аренде (есть возможность оформить в собственность)

500 м кв

12,6 млн

Радищева

23

складское помещение

одна часть помещения - теплый склад с бытовыми помещениями: отопление автономное, вода и канализация центральные, имеется токарное оборудование, другая часть помещения - холодный склад. Высота потолков 6,8 м

560 мІ

8 млн

24

( все строения в собственности) Склады - 265 кв.м.,,260 кв.м. (тёплые),130 кв.м. - холодное и офисное 110 кв.м. 24 сот. в собственности. Автономное отопление, свет.

765 мІ

13 млн

ул. Волочаевская

25

Продается база с офисными 270 кв м и производственными помещениями 300 кв м.

Так же на территории есть склад 600 кв м.

Земля и помещения все в собственности.

600 мІ

Восточный семофор

26

множество кирпичных построек, территория огорожена, коммуникации, близко к центру, окна пластиковые. Все в собственности

800 мІ

12,9 млн

Волочаевская, 8а

27

Земельный участок 40 соток в долгосрочной аренде. Офисное помещение + склад 800 кв.м.

800 мІ

8 млн

ул. Строительная, 24

28

в здании класса A

2 кирпичных здания общей площадью 765 кв.м., есть холодный металлический склад,офисные помещения. Участок 23 состки в собственности, есть возможность пользования центральными коммуникациями.Охранная и пожарная сигнализации.Автономное отопление обоих зданий.

800 мІ

12,5 млн

ул.Волочаевская 8

29

складское помещение 800 мІв здании класса A

Складское. производственное помещение 800м. отличное состояние. центральные коммуникации.

800 мІ

13 млн

Строительная 28

Складские помещения площадью до 1500 кв.м

30

Земельный участок 1,13 га.(собственность), ж/д тупик 430 кв.м.(собственность), здание кирпич 331 кв. м.; здание 477 кв.м., высота потолков 10 м., здание (металлический склад) 844 кв.м.

844 мІ

40 млн

ул. Световая,28

31

Земельный участок S-1 га. (собственность). Асфальтная дорога: общая протяженность 600 п.м. средняя ширина 24 м. Склад с цоколем S-882,6 кв.м. Подкрановые пути: протяженность 50,00 п.м. Железнодорожный тупик 92 м. Угольная эстакада мостового типа S-298,4 кв.м. протяженность 54,86 м.

882,6 кв м

33 млн

ул. Тихоокеанская, 73

32

Земельный участок S-2 га. (собственность). Одноэтажный склад S-883,7 кв.м. Одноэтажное административное здание S-85,3 кв.м. Канализация шамбо, отопление местное, скважина, свет 100 кВ.

883.7 мІ

35 млн

ул,Целинная,8

33

складское помещение, 1000 м2 , земли 2,6 га.

1000 кв м

18 млн

ул.Целинная 8

34

Склад кирпичный 380 кв.мІ., Производственный 2-х эт. кирпичный корпус 430 кв.м., гараж металлический на 10 автомашин 460 кв.м., здание кирпичное ТП 40кв.м..

Площадь территории земельного участка 6500 кв.м.

1270 мІ

13,5

ул.Производственная

35

Земельный участок 2 га в собственности. 2 складских помещения: 1 склад 1500 тыс. кв.м., 2 склад 2600 тыс. кв.м., офисное помещение 400 кв.м. (Можно продать частями от 1 га) Вода - скважина; Отопление - бойлер и котельная; Канализация - централизованная. Возможна продажа частями.

1500 мІ

75 млн

ул. Строительная, 23

Складские помещения площадью до 2000 кв.м

36

Высота до низа несущих конструкций 6м

1650 мІ

3, 25 млн

ул. Фрунзе, д. 92

37

под размещение складских помещений и магазина. Участок в аренде на не определенный срок согласно договора аренды номер 1953 от 02.09.2004 года. Месячный размер арендой платы 31 тыс.рублей.

На участке расположены 8 капитальных складских строения общей площадью 1671.1 кв.м., три из них - рефрижераторы, а также 6 не капитальных объекта (холодильники) типа контейнер. На все капитальные объекты имеются свидетельства о государстсвенной регистрации права собственности.
Строения используются для хранения и мелко оптового сбыта продуктов питания. Можно купить как готовый бизнес.

На участке централизованное водоснабжение и своя ТП.

Вся территория продуктовой базы охраняется. Высокий забор.

1671 мІ

110 млн

ул. Индустриальная д. 4

38

Возможно использовать как производственное, гаражное либо складское помещение. Площадь склада (гаража) 1300 кв.м., высота потолков 6 метров, АБК - 400 кв.м., 100 КВт. Земельный участок 2 Га в собственности.

1700 мІ

100 млн

Окружная

39

склад 1700 м2, земельный участок 6500 м2 в аренде.

Отопление, электричество, водоснабжение центральное.

Очень удобное расположение напротив мебельного центра "Мегаполис".

Асфальтированная стоянка на 50 автомобилей.

несколько вьездов.

Подходит также под автосервис или производство.

1700 мІ

25 млн

Строительная 23с4

40

База 2га, бессрочная аренда, агригатный цех, гараж площадью 1789кв.м., высота первого этажа 5.90 метров, на втором офисы, высота потолков 3.20 метров, подъездные пути асфальт, коммуникации все центральные.

1790 мІ

31 млн

с.Тополево ул. Центральная 2

41

склад холодный, 1800 кв.м (два помещения по 900 кв.м с 2 отдельными воротами),капитальный, высота потолка 8 м

1800 мІ

19,5 млн

Суворова 73

42

комплексное здание, - общее, офисные помещения - 250 м2(выполнен ремонт под чистовую отделку), складские помещения - 1500 м2,комната охраны, полностью отапливаемое здание, два грузовых лифта, туалет+душевые в комнате перед складскими помещениями, большая рампа для подъезда еврофур, Земля в бессрочной аренде, возможен выкуп в собственность. Идеально подходит под производство, склад, свободного назначения

1935 м2

12 млн

ул. Мельничная, 39А

43

складское помещение 2200 мІ

Продам склад по ул. Строительной 23, 2200 м2 высокие потолки, несколько входов, центральные сети, отличное состояние. Земельный участок 7000 м2 в аренде.

2200 м кв

48 млн

ул. Строительная 23

44

Склад теплый площадь 2 600 кв.м. Склад централизованный. Собственность.

2600 мІ

25 млн

ул. Строительная,21

Складские помещения площадью до 5000 кв.м

45

база в центре города, участок 1,2 га в собственности, прорабское помещение 180 кв.м., Гараж 800 кв.м., Мастерские 700 кв.м., Функциональное помещение 1200 кв.м. Все коммуникации центральные. База расположена за торговым центром бубльгум.

3000 мІ

150 млн

Воронежская 41

46

причал, Склады 454 кв.м., 1203 кв.м., 1454 кв.м., офисное 82 кв.м., кирпичное строение 400 кв.м. - незавершённое строительство.Гаражи. Свет, вода.Земли 0,827 га. Охрана.

3200 мІ

ул. Правобережная

47

Общая площадь помещений 3580 кв м:

1. Теплый склад с гаражом (кирпичный, отапливаемый - административные офисные помещения) - 397,8 кв.м.

2. Склад (металлический) - 290,1 кв.м.

3. Теплый склад (кирпичный) - 467,5 кв.м.

4. Склад (кирпичный) - 638,9 кв.м.

5. Цех комплектаций (склад металлический) - 1786 кв.м.

3580 кв м

Осиповка 1

48

Литер Р, назначение - нежилое, общей площадью 1309,50 кв.м.; Литер Ч, назначение - нежилое, общей площадью 2765,30 кв.м., в том числе офисное 2-х этажное здание. Земельный участок - 7993,6 кв.м. На земельном участке имеются железнодорожные подъездные пути. Есть возможность причала судов. Имеются автоподъезные пути.

4074.8 мІ

50,5 млн

Алеутская, 29

49

складское помещение. расположены склады на земле оформленной в собственности

Литер Р, назначение - нежилое, общей площадью 1309,50 кв.м.; Литер Ч, назначение - нежилое, общей площадью 2765,30 кв.м., в том числе офисное 2-х этажное здание.

На земельном участке имеются железнодорожные подъездные пути. Есть возможность причала судов. Имеются автоподъезные пути. Все коммунальные услуги подключены.

4074 мІ

45 млн

ул. Алеутская 29

50

Несколько капитальных зданий, большой участок земли в собственности.Удобное месторасположение.

2100 кв. м. -овощехранилище, склады, магазин.

72кв. м. сторожка на въезде

здание: 550-подвал+1000-1й этаж(магазин, склад, кафе, +1000-2й этаж (офисы)
1.9 га/собственность 300 кВт вода

4600 мІ

Руднева 71

51

производственная база. Имеются подъездные пути, ограждение, охрана, свет.

5000 мІ

25 млн

ул.Руднева, 71

52

теплый складской комплекс с офисными помещениями. Все в собственности.

2/3 складов оборудованы палетными стелажами, имеются электро и дизельные погрузчики и штабелеры.

Имеются ж/д пути.

5000 м.кв

60 млн

Складские помещения площадью от 5000 кв.м

53

складское помещение 6634 мІ

Используется под склад.

6634 м кв

30 млн

Суворова

54

складское помещение

12000 мІ

41 млн

ул. Световая

55

складское помещение 13000 мІ

База, железнодорожный пупик

13000 мІ

41 млн

ул. Индустриальная - ул. Световая

56

Нежилое помещение площадью 17523,5 кв.м. и земельный участок площадью 17524 кв.м. Расположен склад и 2-х,3-х этажные помещения рядом. Из коммуникаций имеется только электричество, внутри склада повышенная влажность, ранее склад использовался для хранения товаров в обороте кабельного завода ООО ТД Амурский кабельный завод, а именно, кабельной продукции. Требуется ремонт.

17523 мІ

116, 35 млн

Артемовская д.87

57

ОХРАНЯЕМУЮ БАЗУ, которая расположена в непосредственной близости от трассы (100 м.), по которой пойдут груза. Территория базы около 20 тыс. кв.м. Земля в собственности со складскими помещениями, собственными весовыми холодильниками, ангарами и т.п.

Можно долго перечислять достоинства и выгоду от приобретения базы.

20000 кв м

16,5 млн

ул. Юбилейная

Таким образом, в городе Хабаровск ежедневно обновляются объявления о продаже подобного типа помещений. Стартовая стоимость одного квадратного метра площади складского помещения варьируется от 60 до 150 р./м2. По численности преобладают помещения, площадью до 200 кв.м. Большинство складов находится в Индустриальном районе г. Хабаровска.

Таблица 4. Объявления об аренде

Объявления были выбрали на сайте avito.ru с учетом среднего срока экспозиции (2 месяца) объектов типа «Складское помещение» до момента оценки на дату 1 октября 2015 года.

Площадь

Стоимость

Центральный

Индустриальный

Краснофлотский

Кировский

Железнодорожный

Заезд с Карла-Маркса поворот на гостиннице Зарина 100 метров от дороги первые 6гаражей . 380/220 электричество . В первом помещении твердотопливный кател в нем электро тены в системе тосол на фото нет только установили на двух воротах теплые шторы Ямы с водой . Рядом ОХРАНА.Плюс свет к оплате .

140 мІ

15 т.р.

пер.промышленный

производственная база, неотапливаемая. Имеются подъездные пути, ограждение.

160 кв.м.

80 т.р.

Узловая, 9б

Помещение под склад или производство расположено на 1 этаже двухэтажного отдельно стоящего нежилого здания на территории производственной базы в районе остановки Топографический техникум.

Подъездные пути со стороны улиц Шелеста и Тихоокеанской.

Помещение общей площадью 215 мІ, в том числе офисное помещение 15,5 мІ.

Плитка на полу и стенах, пластиковые окна, автоматические поднимающиеся ворота Hormann. Габаритный проем ворот 3,5*4м.

В арендную плату включено: отопление, охрана, вывоз мусора

215 мІ

88,2 т.р.

ул. Сибирская, д.6

В здании класса B

Оказываем складские услуги, услуги ответственного хранения, в холодных складах (130 руб./кв.м/мес.) и на открытых площадках (97 руб.кв.м/мес.), прием и размещение штучного, коробочного и паллетного товара, а также выполнение погрузо-разгрузочных работ спецтехникой. Охраняемая территория, въезд по пропускам, охранно-пожарная сигнализация, видеонаблюдение на территории. Выгодное местоположение

300 мІ

39 т.р.

Флегонтова

Холодный склад 400м2

200р за 1 м2 (включая электроэнергию,центральное водоснабжение,отопление и охрану)

400 кв м

80 т.р

Пер. Гаражный 28а

Рядом с центром города, удобная транспортная доступность.

Двое въездных ворот.

Полы - бетонные ровные, высота потолков 5м.

Вода, санузел.

Парковка для легковых авто, площадка для маневрирования фур.

470 кв м

150,4 т.р

Шевчука 22

Сдам открытый склад от 500 до 7000кв.м с козловым краном(подкрановый путь 130м), разгрузка с ЖД вагонов и автотранспортом, свой ЖД тупик, своя мощная подстанция(300 кВт), все коммуникации, есть офисные помещения от 10 кв.м и более с офисным ремонтом. Охраняемая огороженная территория с проходной и шлагбаумом.

500 мІ

30 т.р.

Производственная 12А

Холодный склад. Капитальное кирпичное строение. Помещение сухое, пол бетонный, ровный

637 мІ

95,5 т.р.

ул. Калараша, 38

Капитальное строение(кирпич), все коммуникации, в этом же помещении есть офисы от 10 кв.м потолки 8 м. Кран-балка 3 тонны

700 мІ

105 т.р.

Суворова,73

Склад железный. 2 ворот на две стороны. Высота помещения 8 метров. Сухой. Круглосуточное видеонаблюдение. Удобный подъезд для транспорта.

1000 мІ

Горького, 59

Оказываем услуги ответственного хранения.

Имеется открытая площадка. Высокоскоростной интернет, охрана.

3000 кв м

900 т.р.

Гаражный 22г

дается в аренду холодный склад-цех на территории завода "дальдизель", ХАРАКТЕРИСТИКИ:

- потолки до 10 метров

- 90 % склад, 10 % офисы

- двое сквозных ворот

- мощность 250 кВт

- центральные сети теплоснабжения, холодной и горячей воды, канализации

- здание расположено на территории участка 2 га

- фундамент и полы бетонные, стены до 50 см шириной

4300 кв м

640 т.р.

Тихоокеанская 73

На территории имеются склады, эстакада, рампа, бытовые помещения

6800 кв м

Суворова 77а

Окружная 8

Таким образом, в городе Хабаровск ежедневно обновляются объявления об аренде складов. По численности преобладают помещения, площадью до 200 кв.м. Средняя стоимость аренды 1 кв. м площади составляет 5,7 тыс. руб. Большинство складов находится в Индустриальном районе города.

Значительное количество предложений к продаже коммерческой недвижимости в Железнодорожном и Индустриальном районах, прежде всего, связано с территориальной протяженностью районов.

Анализ структуры рынка коммерческой недвижимости в зависимости от типа сделки и местоположения позволяет сделать вывод о том, что в настоящий момент самым развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости является рынок купли-продажи в Центральном районе. В свою очередь, рынок аренды недвижимости данного типа в Краснофлотском районе, очень ограничен.

Таблица 5. Структура рынка коммерческой недвижимости в зависимости от типа сделки

Район/Показатели

Объем рынка купли-продажи

Объем рынка аренды

Соотношение аренды и купли/продажи

кол-во предложений

доля в общем объеме

кол-во предложений

доля в общем объеме

Железнодорожный район

10

18%

2

14%

0,2

Индустриальный район

24

44%

6

42,86%

0,25

Кировский район

5

9%

2

14,29%

0,4

Краснофлотский район

7

13%

0

Центральный район

9

16%

4

29%

0,444444

Всего

55

100%

14

100%

0,254545

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

3.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа (п.1 - п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4. + п.3). при этом учитывается подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства - стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е без учета износа.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения - стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1м3 строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав свободного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (из прил. 2), подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

- Назначение здания (административное, производственное или складское);

- Общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- Расчетный (строительный) объем здания;

Характеристика объекта - аналога

ПОРТОВЫЕ СКЛАДЫ

Склады одноэтажные.

Характеристика зданий и сооружений:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Полы асфальтовые и бетонные, кровля рулонная.

Имеются противопожарный водопровод и электроосвещение.

Группа капитальности 2.

Таблица 6. Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

Территориальный пояс

Строительный объем здания, м3

До 1000

5

22,5

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (Q ) здания определяется по формуле:

Q = S*H, м3 (1)

где S - площадь объекта оценки, м;

H - высота объекта оценки, м.

Q = 156*6,2= 967 м3

3. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога (руб/м3) непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки. Для расчета по укрупненным показателям восстановительной стоимости используется метод сравнительной единицы:

Сн.с.=С1куб.м*Q*Kн*Км*Квр*Кпз*Кндс,

где С1куб.м. - стоимость аналогичного объекта в базовых ценах;

Q - объем оцениваемого объекта;

Кн - коэффициент несоответствия, учитывающий различия между оцениваемым объектом и выбранным типичным аналогом;

Км - коэффициент местоположения, учитывающий переход из 2-го климатического района в 1-ый.

Квр - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой оценки

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС.

Таким образом,

С1куб.м.==22,5 руб.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (Q ) здания определяется по формуле: Q = S*H, м3, где S - площадь объекта оценки, м; H - высота объекта оценки, м.

Q = 156*6,2= 967 м3

Кн - 1

Км - 1,09 (согласно технической части УПВС)

Квр = I69-84*Kтер69-84 * I84-91*Kтер84-91*91-15, где

I69-84 и Kтер69-84 берем из Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 N 94. Таким образом, I69-84=1,16 (Торговля, склады общетоварные), Kтер69-84=1,01.

I84-91 и Kтер84-91 берем из Письма № 14-Д от 06.09.1990 Госстроя СССР. Таким образом, I84-91=1,56 (Торговля, склады общетоварные), Kтер84-91=0,95.

I91-15 рассчитываем по данным "РегиоСтройИнформ» - 77

Таким образом, Квр = 1,16*1,01*1,56*0,95*77 = 133.98

Кпз=1

Кндс=1,18

Сн.с. =22,5*967*1*1,09*133.98 *1*1,18=3749362,841

Ппр (прибыль предпринимателя) - учитывает какой размер прибыли на вложенный капитал должен получить инвестор исходя из сроков строительства и уровней доходности объекта.

Ппр = [1+у*+Cо(1+у3n3)]у,

где у - ставка капитализации;

n - нормативный срок строительства объекта;

Со - доля авансового капитала.

Прибыль предпринимателя формируется методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=СУММА( R) + R безриск,

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

СУММА( R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

у=Rd+Rv;

где Rd- ставка доходности; Rv- ставка возврата.
Ставка доходности рассчитывается как безрисковая ставка + надбавка за риск + надбавка за инвестиционный менеджмент + надбавка за низкую ликвидность.

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице.

Таблица 7 Расчет рисков.

№ п/п

Ранг

Факторы риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Экономические и политические факторы

1

Общеэкономические тенденции

х

2

Внешнеэкономическая деятельность

3

Инфляция

х

4

Инвестиции

5

Доходы и сбережения населения

6

Система налогообложения

х

7

Угроза передела собственности

8

Внутриполитическая стабильность

х

9

Внешнеполитическая деятельность

х

10

Угроза террористических актов

Количество наблюдений

0

1

0

1

2

0

0

0

0

0

Количество наблюдений * ранг фактора

0

2

0

4

15

0

0

0

0

0

Сумма произведений

16

Количество факторов

5

Взвешенное значение

3,2%

Социальные и региональные факторы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Социальная стабильность в стране

2

Социальная обеспеченность граждан

Х

3

Тенденции развития экономики в регионе

х

4

Социальная стабильность в регионе

х

Количество наблюдений

0

0

1

2

0

0

0

0

0

0

Количество наблюдений * ранг фактора

0

0

3

8

0

0

0

0

0

Сумма произведений

11

Количество факторов

3

Взвешенное значение

3,16%

Предпринимательский фактор

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Ликвидность актива

Х

2

Уровень конкуренции в отрасли

х

3

Инвестиционная привлекательность района

х

4

Тенденции развития отрасли

х

Количество наблюдений

0

1

1

2

0

0

0

0

Количество наблюдений * ранг фактора

0

2

3

8

0

0

0

0

Сумма произведений

13

Количество факторов

4

Взвешенное значение

3,2%

Фактор условий строительства

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Сейсмичность района

2

Затопляемость, смерчи и прочие

3

Климатические условия района строительства

Х

4

Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства

5

Уровень развития отрасли строительных материалов

х

6

Наличие трудовых ресурсов

х

7

Наличие высококвалифицированного персонала в регионе

Х

8

Геологические особенности строительной площадки

х

Количество наблюдений

0

1

2

1

1

0

0

0

0

0

Количество наблюдений * ранг фактора

0

2

6

4

5

0

0

0

0

0

Сумма произведений

16

Количество факторов

5

Взвешенное значение

2,2%

Суммарный уровень риска

11.76%

Безрисковая ставка для расчетов принята на уровне средневзвешенной ставки эффективной доходности по ГКО-ОФЗ на 1 октября 2015 года.

Таблица 8. Долгосрочная ставка доходности по ГКО-ОФЗ

Дата

Ставка, % годовых

Безрисковая ставка на дату оценки, %

24.10.2015

12,25

12,12

25.10.2015

12,23

28.10.2015

12,25

29.10.2015

12,26

30.10.2015

12,21

01.10.2015

12,14

02.09.2015

12,17

05.09.2015

12,09

06.09.2015

11,99

07.09.2015

11,85

08.09.2015

11,91

Надбавка за низкую ликвидность это безрисковая ставка разделенная на срок экспозии (продажи), т.е. 12,21/3,5=3,48

Ставка доходности = 12,12 + 11,76 + 1,8 + 3,48=29,16

Ставка возврата Rv расчитывается по методу Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rнорм возвр=100%/n,

где n оставшийся срок экономической жизни, в годах;

Примем условия инвестирования на срок 20 лет; Д 100%.

Таким образом, ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 6,67%, так как за 20 лет будет списано 100% актива (100: 20 = 5 ).

Итого коэффициент капитализации составит у=29,16+5= 34.16% = 0,3416

Для того, чтобы определить нормативный срок строительства используется СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Со=1, т.к. нормативный срок строительства равен 4 месяца, т.е. меньше 1 года.

Таким образом,

Ппр = [1+0,3416*+1(1+*0,333)]0,3416=

=2,0452*0,056 =0,1145

11,45%

3.3 Расчет накопленного износа здания

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

1. Нормативный метод.

Данный метод позволяет определить величину износа на основании технического обследования здания с последующими сопоставлением его с описанием изношенности элементов по сборнику ВСН 53-86(р). Признаки износа объекта оценки взяты из технического паспорта здания.

Таблица 9. Определение устранимого физического износа

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес, %

Восстановительная стоимость, руб.

Износ, %

Скорректированный износ, %

Износ, руб.

Восстановительная стоимость с учетом устранимого износа, руб.

1

2

3

4

5

6

7

Фундамент

16

8063,5632

14

2,24

124.9

767.17

Стены

23

11591,372

25

5,75

320.6

961.75

Перекрытия

19

9575,4813

16

3,04

169.5

889.82

Крыша

5

2519,8635

45

2,25

125.4

153.32

Полы

20

10079,454

15

3

167.3

947.81

Проемы

8

4031,7816

7

0,56

31.2

414.81

Внутренняя отделка

2

1007,9454

н/д

-

-

-

Электро- и сантехустройство

2

1007,9454

30

0,6

33.45

78.05

Прочие работы

5

2519,8635

5

0,25

13.94

264.53

Итого

100

50397,27

17.69

986.3

4477.56

Расчет восстановительной стоимости производится исходя из стоимости нового строительства и величины прибыли предпринимателя.

2. Стоимостной метод

Определяется величина затрат на устранение физического износа. Рассчитывается устранимый износ по укрупненным показателям в текущих ценах.

Внешнее устаревание связано с негативным влиянием рыночной среды на стоимость или использование объекта. Проявляется в снижении ставки аренды, может быть использован метод капитализации потерь арендной платы, метод срока жизни, если объект будет снесен раньше, чем закончится срок жизни и метод сравнения продаж.

3. Метод срока жизни

Метод используется для неустранимого физического износа. Формула для доходных объектов, по которой рассчитывается износ:

Изн=ЭВ/ЭЖ,

где ЭВ - эффективный возраст объекта оценки, ЭЖ - экономическая жизнь объекта оценки.

Срок службы определяется по Приложению «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

Таблица 10. Расчет неустранимого физического износа для короткоживущих конструктивных элементов

Наименование конструктивного элемента

ВС с учетом устранимого физического износа

ХВ

Нормативный срок службы

Износ, %

Износ, руб.

1

2

3

4

5

6

Проемы

414.81

24

25

96

398,2

Внутренняя отделка

-

24

30

80

-

Электро- и сантехустройство

78.05

24

30

80

62,44

Крыша

153,32

24

80

30

45,9

Полы

947,81

24

20

120

1137,37

Прочие работы

264.83

24

20

120

317,79

Итого

1858.82

1961,82

Таблица 11. Расчет неустранимого физического износа для долгоживущих конструктивных элементов

Наименование конструктивного элемента

ВС с учетом устранимого физического износа

ХВ

Нормативный срок службы

Износ, %

Износ, руб.

1

2

3

4

5

6

Фундамент

767,1682687

24

25

96

736,481538

Стены

961,7480113

24

30

80

769,398409

Перекрытия

889,8259861

24

30

80

711,8607889

Итого

2618,742266

2217,740736

Функциональное устаревание у оцениваемого объекта отсутствует.

Таблица 12. Итоговая таблица

№

Наименование показателя

Значение

1

Стоимость нового строительства

3749362,84

2

Прибыль предпринимателя, %

11,45%

3

Стоимость воспроизводства или замещения

429302.04

4

Устранимый физический износ

986,28

5

Неустранимый физический износ короткоживущих к/э

1961,8

6

Неустранимый физический износ долгоживущих к/э

2217,7

7

Итого физический износ

5165,8

8

Стоимость земельного участка, руб.

755333,1

9

Итого, руб.

1179469.35

Таблица13. Срок службы здания по капитальности

Группа зданий

Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий

Срок службы здания, лет

I

Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами

175

3.4 Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в обще виде по формуле:

Сз = SУч. * Цз * Кг,

Сз = 156*1360 = 979200 руб/ м2 ,

где SУч.- площадь оцениваемого участка земли в м2, принимается как площадь застройки по выражению SУч.=L*B

Цз- показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб/ м2

Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта производятся по форме:

Таблица14. Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта

Объекты-аналоги, проданные за последнее время

1

2

3

Цена

500 000

1 200 000

590 000

Площадь

140

200

168

Цена продажи за 1 м2

3571,4

6000

3889.6

Условия рынка

продажа

продажа

продажа

Кор. на условия рынка

1

1

1

Скор. цена продажи

Корректировка на размер объекта

0,98

1,28

1,07

Скор. цена продажи

Местоположение

инд

инд

инд

Кор. на местоположение

1

1

1

Скор. цена продажи

Кор. на трансп. доступность

0,95

1,15

0,95

Скор. цена продажи

Кор. на условия зонирования

1

1

1

Итого скор. цена продажи

3324,97

8832

3953,78

Вывод: получив итого скорректированную цену продажи 3 зданий можно найти удельную стоимость 1м2. Она равна 4662,55 руб/м2

Итого стоимость земельного участка = 162 кв.м. * 5370,25 руб/кв.м. = 869980,5 руб.

4. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

4.1 Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

4.2 Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже:

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI=S1э*Са ; где

S1э- площадь одного этажа, м2

Са- ставка аренды, руб/м2/год

PGI = 156*1512=235872,

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L=PGI*+PGI*kL (10)

V+L = 235872*(0,9/12)+ 235872*0,07 = 34201,44руб.,

где tо- общее число арендных периодов в течении рассматриваемого срока

kL- коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы

3. Прочие доходы

Объект не приносит дополнительного дохода

4. Действительный валовой доход

EGI=PGI - (V+L)

EGI = 235872- 34201,44 =201670,56 руб.

5. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI=EGI - OE,

где OE - эксплуатационные расходы.

Операционные расходы определяются по формуле:

OE=FE+VE+RR

OE= 10000+5000+2618,74 =17618,74 руб.,

где FE- постоянные расходы; VE- переменные расходы; RR- расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

NOI = 201670,56 - 17618,74 = 184051,82 руб.

Итого, стоимость объекта оценки = 184051,82 / 0,3416 = 538793,38 руб.

4.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

Реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РСдп = 184051,82 / 0,3416 = 538793,4 руб.,

где NOI- чистый операционный доход объекта оценки, руб.

R- коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

Таблица 15. Расчет замещения (резерв)

Наименование конструктивного элемента

ВС, руб.

Нормативный срок жизни, г.

Множительный фактор, SFF

Размер резерва, руб.

Короткожив. к.э.:

Проемы

414,81

25

0,007362

3,05

Внутренняя отделка

-

30

0,004048

-

Электро- сантехустройство

78,05

30

0,004048

0,31

Крыша

153,32

80

0,001970

0,30

Полы

947,81

20

0,013687

12,97

Прочие работы

264,83

20

0,013687

3,62

Итого

1858,82

20,27

Множительный фактор рассчитывается по формуле: SFF = ((1+y)^n)/y, где y=Rf=0,1212 - безрисковая ставка.

5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Страница:


Подобные документы

  • Оценка объекта недвижимости

    Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023

  • Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

    Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

    дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012

  • Оценка стоимости объекта недвижимости

    Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

  • Определение стоимости объекта недвижимости

    Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

    Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.

    дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011

  • Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

    Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.

    курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014

  • Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

    Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

    курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014

  • Оценка стоимости объекта недвижимости

    Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

    дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010

  • Оценка недвижимости

    Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.

    дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009

  • Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

    Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены