Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ИНВЕСТИЦИЙ

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

На тему «Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости»

Студент Ю.Л. Цырукина

Направление, группа 38.03.01 (080100) «Экономика», гр. 451

Руководитель работы А.Б. Коган

Работа защищена _____________

Оценка_______________

Новосибирск 2015



ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. Основы оценки эффективности инвестиционных проектов

1.1 Основы оценки эффективности инвестиционных проектов

1.2 Показатели эффективности инвестиционных проектов

2. Расчет чистого денежного потока по базовому и альтернативному проекту

2.1 Расчет результатов по операционной и инвестиционной деятельности

2.2 Расчет чистого денежного потока

3. Оценка эффективности и выбор наилучшего варианта проекта

3.1 Оценка эффективности и чувствительности базового и альтернативного варианта проекта

3.2 Оценка чувствительности базового и альтернативного проекта

Заключение

Литература

Приложения



ВВЕДЕНИЕ

Современный рынок недвижимости России неразрывно связан с инвестиционной деятельностью, интерес к которой постоянно растет. Приступая к реализации инвестиционного проекта, инвестор стремится оценить его эффективность, основным критерием которой является рентабельность.

Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли для ее участников.

При оценке проекта к расходам относят капитальные и текущие затраты на строительство, а к доходам -- выручку от реализации возведенной недвижимости. Расчет коммерческой эффективности проекта основывается, как правило, на движении денежных потоков, то есть всех доходов и расходов.

Инвестиционные проекты могут быть как коммерческими, так и некоммерческими. Даже при некоммерческих проектах есть возможности затраченные и есть возможности полученные.

Отличие инвестиционных проектов от текущей деятельности заключается в том, что затраты, предназначенные для однократного получения каких-то возможностей, не относятся к инвестициям. Получается, инвестор -- это лицо, которое вкладывает свои возможности для многократного использования, заставляя их работать для создания новых возможностей.

В основе принятия решений инвестиционного характера лежит оценка экономической эффективности инвестиций. Рыночная экономика требует учета влияния на эффективность инвестиционной деятельности факторов внешней среды и фактора времени, которые не находят полной оценки в расчете указанных показателей.

Показатели эффективности инвестиций можно классифицировать по следующим признакам:

1) по виду обобщающего показателя, выступающего в качестве критерия экономической эффективности инвестиций (абсолютные, относительные, временные)

2) по методу сопоставления разновременных денежных затрат и результатов: (статические, динамические).

К группе статических относятся методы: срока окупаемости инвестиций; коэффициента эффективности инвестиций .

К динамическим методам относятся: чистый дисконтированный доход, чистая текущая стоимость; индекс рентабельности инвестиции; внутренняя норма рентабельности; модифицированная внутренняя норма рентабельности, дисконтированный срок окупаемости инвестиции.

Цель данного курсового проекта заключается в оценке эффективности базового и альтернативного вариантов инвестиционного проекта создания объекта коммерческой недвижимости, а также выборе наилучшего варианта проекта.

Задачами курсового проекта являются:

– закрепление теоретических знаний, полученных при изучении курса «Инвестиционный анализ»;

– развитие навыков оценки эффективности инвестиционных проектов;

– приобретение навыков самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономических задач.

Данный курсовой проект состоит из 3 разделов. В первом разделе приведены основы оценки эффективности инвестиционных проектов. Во втором разделе приведены расчеты чистого денежного потока и расчеты по операционной и инвестиционной деятельности. Также приведены расчеты по затратам на финансирование проекта. Третий раздел посвящен расчету показателей экономической эффективности проекта и выбору наилучшего варианта проекта.

Все обоснования, расчеты и выводы в курсовом проекте выполняются с использованием условных исходных данных, приведенных в таблице А и таблице Б в приложении к курсовому проекту.



ГЛАВА 1ю ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

1.1 Основы оценки эффективности инвестиционных проектов

Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (проценты, индексы, коэффициенты) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.

Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).

Показатели экономической эффективности - это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К ним относятся следующие показатели:

- чистая текущая стоимость (NPV);

- внутренняя ставка доходности (IRR);

- период окупаемости (Pb);

- индекс доходности инвестиций (PI).

Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги - отрезки времени, в пределах которых производится обобщение данных, используемых для оценки финансовых показателей [5]. Шаги нумеруются: 0, 1, … n, … Продолжительность шагов может быть различной - месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году. Расчетный период может быть ограничен несколькими факторами, в частности:

- моментом износа основных средств;

- максимальной продолжительностью периода прогнозирования;

- сроком жизни продукта, реализуемого в рамках инвестиционного проекта.

Износ основных средств приводит к невозможности производства продукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительные капитальные вложения в ремонт и модернизацию основных средств.

Состояние экономики ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, в нестабильной среде прогноз возможен только на короткие периоды.

Срок жизни продукта в условиях современной экономики сокращается, например, в сфере электроники, одежды срок жизни продукта составляет менее года. Требования потребителей к недвижимости изменяются в течение существенно большего периода времени.

Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществление трех видов деятельности:

- инвестиционной - деятельности, связанной с долгосрочными вложениями капитала в основные и оборотные активы;

- операционной - деятельности по производству продукции или услуг;

- финансовой - деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.

По каждому виду деятельности рассчитываются денежные потоки. Денежный поток рассчитывается для каждого шага по трем составляющим:

- поступление денег;

- выплата денег;

- сальдо - разница между поступлениями и выплатами.

Выплаты по инвестиционной деятельности включают:

- затраты на создание или приобретение основных средств и нематериальных активов;

- затраты на ликвидационные мероприятия;

- затраты на финансирование оборотных средств.

Поступления по инвестиционной деятельности включают:

- доходы от условной или фактической продажи активов в течение реализации проекта или в момент его завершения;

- суммы, на которые уменьшаются оборотные средства.

Поступления по операционной деятельности включают:

- доходы от реализации;

- внереализационные доходы;

Выплаты по операционной деятельности включают:

- расходы (за исключением амортизации);

- НДС, налог на прибыль.

Поступления по финансовой деятельности включают суммы, получаемые из всех источников финансирования. Выплаты по финансовой деятельности включают возврат привлеченных денег и процентов по долговым обязательствам (кредиты, векселя, облигации), а также суммы дивидендов. Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (NCF_t). Чистый денежный поток является основой для расчета большинства показателей эффективности. Для его расчета используются следующие формулы:

ПЧист_t- чистая прибыль, получаемая на t-м шаге, которая рассчитывается по формуле:

ПЧист_t = Приб_t - НПриб_t (1)

где Приб_t - прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;

НПриб_t- сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:

НПриб_t = Приб_t *СНПриб (2)

где СНПриб - ставка налога на прибыль, %. Ставка налога на прибыль указана в ст. 284 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) [3].

Прибыль рассчитывается по формуле:

Приб_t = (Д_t - НДС_t^Исх) - (З_t - НДС_t^вход) (3)

где Д_t-доходы, получаемые на t-м шаге;

НДС_t^Исх - сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при получении доходов;

З_t-затраты, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются в соответствии со ст. 252-270 НК РФ по формуле:

З_t =Р_t +НДС_t^вход (4)

где НДС_t^вход-«входящий» НДС, уплаченный поставщикам и иным контрагентам при осуществлении затрат на t-м шаге, р.;

Р_t-расходы на t-м шаге, р. (в соответствии с НК РФ это документально подтвержденные, экономически обоснованные затраты).

Р_t = МатР_t + РОТ_t + А_t + ПрР_t (5)

где МатР_t-материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;

РОТ_t - расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;

ПрР_t - прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

Сумма амортизации на t-м шаге (А_t) определяется по формуле:

А_t = ?A_j (6)

где A_j - сумма ежемесячной амортизации, р.

При этом сумма ежемесячной амортизации определяется по формуле:

A_j = Ф х К (7)

где Ф - первоначальная стоимость объекта, р.;

К - норма амортизации, %.

По правилам НК РФ первоначальная стоимость (Ф) определяется как сумма затрат на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС [7].

В соответствии с НК РФ, норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле [7]:

К = [1/n] · 100 (8)

где n - срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

1.2 Показатели эффективности инвестиционных проектов

Основными показателями оценки эффективности инвестиционного проекта являются:

- чистый дисконтированный доход (NPV);

- индекс доходности (PI);

- внутренняя норма доходности (IRR, %);

- модифицированная внутренняя ставка доходности (MIRR, %);

- период окупаемости первоначальных затрат (РР);

- период окупаемости первоначальных затрат, рассчитанный с учетом дисконтирования денежных потоков (DPP).

Чистый дисконтированный доход (NPV). Этот показатель равен разнице между суммой имеющихся в данный момент времени денежных поступлений (инвестиций) и суммой необходимых денежных выплат на погашение кредитных обязательств, инвестиций или на финансирование текущих потребностей проекта. Разница рассчитывается исходя из фиксированной ставки дисконтирования.

В целом, NPV -- это результат, который можно получить незамедлительно, после того, как решение об осуществлении проекта принято. Чистая текущая стоимость рассчитывается без учета фактора времени. Показатель NPV сразу дает возможность оценить перспективы проекта:

- если больше нуля -- проект принесет инвесторам прибыль;

- равен нулю -- возможно увеличение объемов выпуска продукции без риска снижения прибыли инвесторов;

- ниже нуля -- возможны убытки для инвесторов. Среди факторов, влияющих на размер NPV, стоит отметить: темпы производственного процесса. Выше прибыль - больше выручка, ниже затраты - больше прибыль, ставка дисконтирования, масштаб предприятия - это объем инвестиций, выпуска продукции, продаж за единицу времени.

IRR или внутренняя норма прибыли (рентабельности). Данный показатель рассчитывается в зависимости от величины NPV. IRR -- это максимально возможная стоимость инвестиций, а также уровень допустимых расходов по конкретному проекту. Измеряется этот показатель в процентах. Если IRR меньше ожидаемой доходности, то инвестиции неэффективны, если равен ожидаемой доходности, то инвестиции эффективны, но инвестор не получит прирост стоимости акций. Также если IRR больше ожидаемой доходности, то инвестиции эффективны и инвестор получит прирост стоимости акций. Если IRR меньше ожидаемой доходности, то и NPV меньше нуля. Если IRRравен ожидаемой доходности, то NPV=0. Если IRRбольше нуля, то и NPVбольше нуля. Можно сделать вывод о том, что чем больше внутренняя норма прибыли, тем эффективнее инвестиции. Из нескольких альтернативных проектов выгоднее тот, у которого IRR больше.

Внутренняя норма рентабельности - это процентная ставка, при которой чистая приведённая стоимость (чистый дисконтированный доход -- NPV) равна 0.

Чтобы обеспечить доход от инвестированных средств или хотя бы их окупаемость, необходимо подобрать такую процентную ставку дисконтирования, которая обеспечит получение положительного (или по крайней мере нулевого) значения чистого приведенного дохода. Таким барьерным коэффициентом выступает внутренняя норма рентабельности.

Внутренняя норма рентабельности - это:

- такое положительное число, что при норме дисконта равной этому числу чистый дисконтированный доход проекта превращается в 0

- такая норма дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Индексы доходности могут вычисляться как для дисконтированных, так и для не дисконтированных денежных потоков. При расчете индексов доходности могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию.

Значения PI:

- для эффективного проекта PI должен быть больше 1

- индексы доходности превышают 1, если для этого потока NV положителен

- индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность по сравнению с другими вариантами инвестиций. При оценке инвестици­онных проектов с учетом временного фактора используются следующие показатели:

- период (срок) окупаемости проекта;

- чистая текущая стоимость доходов;

- ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта;

- внутренняя ставка доходности проекта;

- модифицированная ставка доходности;

- ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, устраняемые в процессе расчета другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиционного проекта, поэтому только совокупность расче­тов позволит принять правильное инвестиционное решение.



ГЛАВА 2. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО БАЗОВОМУ И АЛЬТЕРНАТИВНОМУ ВАРИАНТУ ПРОЕКТА

2.1 Расчет результатов по операционной и инвестиционной деятельности

Для расчета чистого денежного потока заполняются табл. 1-6.

Строка 1 табл. 1 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных (приложение 1). В строке 2 для каждого шага указывается количество месяцев, в течение которых объект будет сдаваться в аренду. В строке 3 для каждого шага прогнозируется доля площадей, сдаваемых в аренду. При этом необходимо выполнить следующие условия:

- доля площадей, сдаваемых в аренду, находится в диапазоне от 85 до 100 %;

- на том шаге, на котором начинается эксплуатация объекта, эта доля минимальна, со следующего шага - возрастает (может быть одинаковой на шагах до 7-го включительно), с 8-го шага снижается. Расчеты будут выполнены в базовых ценах, т.е. на всех шагах этот показатель одинаков. Строка 6 определяется как произведение строк 2, 4 и 5.

Таблица 1. - Поступления по операционной деятельности

Показатель	Шаг (момент реализации проекта)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.Полезная площадь объекта недвижимости, м2			900	900	900	900	900	900	900	900	900
				1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200
2.Количество месяцев эксплуатации объекта (сдачи в аренду)			12	12	12	12	12	12	12	12	12
				11	12	12	12	12	12	12	12
3.Доля площадей, сдаваемых в аренду, %			0,85	0,87	0,89	0,9	0,93	0,93	0,93	0,93	0,93
				0,87	0,89	0,9	0,93	0,93	0,93	0,93	0,93
4.Количество площадей, сдаваемых в аренду, м2 в месяц			765	783	801	810	837	837	837	837	837
				1044	1068	1080	1116	1116	1116	1116	1116
5.Цена сдачи в аренду 1 м2 ( в том числе НДС)			1350	1350	1350	1350	1350	1350	1350	1350	1350
				1450	1450	1450	1450	1450	1450	1450	1450
6.Доходы от сдачи объекта в аренду (в том числе НДС)			12393	12685	12976	13122	13559	13559	13559	13559	13559
				16652	18583	18792	19418	19418	19418	19418	19418

Постоянные выплаты (строка 1 табл. 2) для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных эксплуатационных выплат (строка 5 прил. 1) на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге (строка 2 табл. 1). Так же рассчитывается сумма НДС (строка 1.1 табл. 2 на основе строки 5.1 прил. 1). Переменные выплаты (строка 2 табл. 2) для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных выплат (строка 6 прил. 1) на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге (строка 4 табл. 1) и количество месяцев (строка 2 табл.1). Так же рассчитывается сумма НДС (строка 2.1 табл. 2 на основе строки 6.1 прил. 1).

Постоянные и переменные выплаты включают материальные расходы, расходы на оплату труда, прочие расходы и не включают амортизацию. Строка 3 табл. 2 рассчитывается как сумма постоянных и переменных выплат (строки 1 и 2). Строка 3.1 табл. 2 рассчитывается как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные выплаты (строки 1.1, 2.1).

В данной работе предполагается, что продолжительность одного оборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого, размер оборотных средств (строка 4 табл. 2) принимается равным сумме постоянных и переменных выплат за два месяца.

Таблица 2. - Постоянные и переменные выплаты по проекту

Показатель	Шаг (момент реализации проекта)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Постоянные выплаты, в том числе:			1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440
				1430	1560	1560	1560	1560	1560	1560	1560
1.1. НДС			168	168	168	168	168	168	168	168	168
				165	180	180	180	180	180	180	180
2. Переменные выплаты. В том числе:			918	940	961	972	1004	1004	1004	1004	1004
				1034	1153	1166	1205	1205	1205	1205	1205
2.1. НДС			73	75	77	78	80	80	80	80	80
				69	77	78	80	80	80	80	80
3. Итого выплаты, в том числе:			2358	2380	2401	2412	2444	2444	2444	2444	2444
				2464	2713	2726	2765	2765	2765	2765	2765
3.1.НДС			241	243	245	246	248	248	248	248	248
				234	257	258	260	260	260	260	260
4. Сумма оборотных средств			393	397	400	402	407	407	407	407	407
				448	452	454	461	461	461	461	461

При расчете строки 1 табл. 3 первоначальная стоимость амортизируемого имущества формируется за счет затрат на создание объекта (строка 1 прил.1). Первоначальная стоимостьуказывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет. При расчете табл. 4 доходы от эксплуатации объекта (строка 1) принимаются по данным табл. 1, сумма НДС (строка 1.1) рассчитывается самостоятельно, исходя из того, что инициатор проекта использует общую систему налогообложения, т.е. является плательщиком НДС. Постоянные и переменные платежи по проекту (строка 2 табл. 4) принимаются по данным табл. 2, амортизация (строка 3 табл. 4) по данным строки 2 табл. 3. Прибыль, налог на прибыль, чистая прибыль (строки 4, 5, 6 табл. 4) рассчитываются самостоятельно (формулы приведены в разделе 3.2).

Таблица 3. - Расчет амортизационных отчислений

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.Первоначальная стоимость амортизируемого имущества			16780	16780	16780	16780	16780	16780	16780	16780	16780
				23136	23136	23136	23136	23136	23136	23136	23136
2.Начисленная амортизация по проекту			559	559	559	559	559	559	559	559	559
				606	661	661	661	661	661	661	661
3.Накопленный износ			559	1119	1678	2237	2797	3356	3915	4475	5034
				606	1267	1928	2589	3250	3911	4572	5233
4.Остаточная стоимость амортизируемого имущества			16220	15661	15102	14542	13983	13424	12864	12305	11746
				22530	21869	21208	20547	19886	19225	18564	17903

Таблица 4. - Финансовые результаты операционной деятельности

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Доходы от эксплуатации объекта, в т.ч.:			12393	12685	12976	13122	13559	13559	13559	13559	13559
				16652	18583	18792	19418	19418	19418	19418	19418
1.1. НДС			1890	1935	1979	2002	2068	2068	2068	2068	2068
				2540	2835	2867	2962	2962	2962	2962	2962
2.Постоянные и переменные платежи по проету,в т.ч.:			2358	2380	2401	2412	2444	2444	2444	2444	2444
				2464	2713	2726	2765	2765	2765	2765	2765
2.1. НДС			360	363	366	368	373	373	373	373	373
				376	414	416	422	422	422	422	422
3.Амортизация			559	559	559	559	559	559	559	559	559
				606	661	661	661	661	661	661	661
4.Финансовый результат (прибыль)			7945	8174	8403	8517	8860	8860	8860	8860	8860
				11418	12788	12954	13452	13452	13452	13452	13452
5.Налог на прибыль			1589	1635	1681	1703	1772	1772	1772	1772	1772
				2284	2558	2591	2690	2690	2690	2690	2690
6. Чистая прибыль			6356	6539	6722	6814	7088	7088	7088	7088	7088
				9134	10230	10363	10761	10761	10761	10761	10761

При расчете табл. 5 используются следующие подходы. Принимается, что финансирование создания объекта недвижимости осуществляется по принципу «деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года». Таким образом, в базовом варианте все затраты на создание объекта недвижимости отражаются в текущий момент времени. В альтернативном варианте две трети затрат финансируется в текущий момент времени, а оставшаяся сумма - в конце первого шага. Затраты на создание объекта недвижимости (строка 1 табл. 5) принимаются по исходным данным (строка 1 прил. 1). При заполнении строки 2 потребность в оборотных средствах t-го шага, рассчитанная в строке 4 табл. 2, финансируется в конце шага t - 1. Если по данным табл. 2 на шаге t + 1 потребность в оборотных средствах увеличивается, то такой прирост отражается в строке 2 табл. 5 на шаге t. Если на шаге t + 1 потребность в оборотных средствах уменьшается, то это означает высвобождение оборотных средств, такое сокращение отражается в строке 5 табл. 5 на шаге t. Строка 3 рассчитывается как сумма строк 1 и 2.Поступления от продажи основных средств и нематериальных активов (строка 4 табл. 5) отражаются на последнем шаге. Предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости, а стоимость нематериальных активов (НМА) равна 0 (строка 4 табл. 3).На последнем шаге необходимо отразить поступления от высвобождения оборотных средств. Строка 6 рассчитывается, как сумма строк 4 и 5.

Таблица 5. - Денежный поток по инвестиционной деятельности

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Выплаты
1.Затраты	19800
	18200	9100
2.Формирование оборотных средств		393	4	4	2	5
			448	4	2	6
3. Итого-выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС)	19800	393	4	4	2	5
	18200	9100	448	4	2	6
Поступления
4. Возврат излишне уплаченного НДС				1407
					39223
5.Продажа основных средств и НМА											11746
											17903
6.Высвобождение оборотных средств											407
											461
7. Итого поступления по инвестиционной деятельности	0	0	0	1407	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39223	0	0	0	0	0	18363

2.2 Расчет чистого денежного потока

При расчете табл. 6 поступления по операционной деятельности (строка 1) принимаются по данным строки 6 табл. 1, выплаты (строка 2) по данным табл. 4. Выплаты включают постоянные и переменные платежи (строка 2 табл. 4), налог на прибыль (строка 5 табл. 4), а также НДС, перечисляемый в бюджет. Сумма НДС, перечисляемого в бюджет, определяется как разница между НДС, входящего в состав платежей арендаторов (строка 1.1 табл. 4) и НДС, возникающего в составе постоянных и переменных платежей (строка 2.1 табл. 4). Сальдо (строка 3) рассчитывается как разница между поступлениями и выплатами.

Поступления и выплаты по инвестиционной деятельности принимаются по данным табл. 5. Чистый денежный поток (строка 7 табл.6) рассчитывается как сумма сальдо от операционной (строка 3 табл.6) и инвестиционной (строка 6 табл.6) деятельности.

Таблица 6. - Чистый денежный поток

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Денежный поток от инвестиционной деятельности
1.Поступления			12393	12685	12976	13122	13559	13559	13559	13559	13559
				16652	18583	18792	19418	19418	19418	19418	19418
2.Выплаты			5478	5586	5695	5749	5912	5912	5912	5912	5912
				6911	7692	7768	7996	7996	7996	7996	7996
3.Сальдо			6915	7098	7281	7373	7647	7647	7647	7647	7647
				9740	10891	11024	11422	11422	11422	11422	11422
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4.Поступления	0	0	0	1407	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39223	0	0	0	0	0	18363
5.Выплаты	19800	393	4	4	2	5	0	0	0	0	0
	18200	9100	448	4	2	6	0	0	0	0	0
6.Сальдо	-19800	-393	-4	1404	-2	-5	0	0	0	0	12153
	-18200	-9100	-448	-4	39221	-6	0	0	0	0	18363
7.Чистый денежный поток (NCFt)	-19800	-393	6912	8502	7280	7367	7647	7647	7647	7647	19801
	-18200	-9100	-448	9736	50112	11018	11422	11422	11422	11422	29786

Расчет затрат на финансирование проекта осуществляется на основе оценки «потребности в финансировании» и средневзвешенной стоимости капитала (WACC), рассчитываемой по формуле:

WACC= (9)

где w_j- доля j-го источника финансирования;

k_j- стоимость j-го источника финансирования;

m - количество источников финансирования.

kd=17% (1 - 20%)

kd=14%

WACC_баз=0,15; WACC_альт=0,16

Стоимость заемных средств (kd), измеряемая в %, рассчитывается по формуле:

K_d=(1-T), (10)

где- номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T - ставка налога на прибыль, %

Номинальное значение процентов по долговым обязательствам примем равным 17%, тогда kd=17%(1-20%), kd = 14%.

Потребность в финансировании определяется по данным табл. 6 как сумма выплат, не перекрываемых поступлениями. Поскольку денежный поток формируется на конец шага, то нужно исключить ситуацию, когда выплаты, фактически осуществляемые в начале периода, формально перекрываются (уменьшаются) поступлениями, фактически получаемыми в конце этого же периода.

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается в табл. 7.

Для базового варианта расчет осуществляется на основе структуры капитала, приведенной в прил. 2. Эта структура условна, она заносится в столбец 2 табл. 7, затем рассчитывается столбец 3.

Стоимость источников финансирования определяется студентом самостоятельно по ситуации в Новосибирске на момент расчетов. Первоначально определяется стоимость кредитов, от нее определяется стоимость остальных источников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколько процентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколько процентов меньше стоимости кредитов. При расчете средневзвешенной стоимости капитала по альтернативному варианту предполагается, что разница между «потребностью в финансировании по базовому варианту» и «потребностью в финансировании по альтернативному варианту» покрывается за счет привлечения новых акционеров. Таким образом, при расчете табл. 7 (для альтернативного варианта) вначале заполняется столбец «Сумма источника», на основе которого рассчитывается столбец «Доля источника». При этом суммы, привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, в базовом и альтернативном вариантах одинаковые - меняется только размер акционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантов одинакова.

Таблица 7. - Расчет средневзвешенной стоимости капитала фирмы

Наименование источника	Доля источника,%	Сумма источника, р.	Стоимость источника,% годовых
Собственные средства
1.Акционерный капитал	50%	10097	17%
	63%	17204	17%
Заемные и привлеченные средства
2.Кредиты банков	40%	8077	14%
	30%	8077	14%
3.Собственные векселя и облигации	10%	2019	12%
	7%	2019	12%
4.Итого	100%	20193
	100%	27300



3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ И ВЫБОР НАИЛУЧШЕГО ВАРИАНТА ПРОЕКТА

3.1 Оценка эффективности базового и альтернативного варианта проекта

Расчет показателей осуществляется для базового и альтернативного вариантов проекта.Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается на основе табл. 8 по формуле:

NPV = (11)

где t - номер шага;

n - продолжительность расчетного периода.

При этом коэффициент дисконтирования (PVIF_k, _t) рассчитывается по следующей формуле:

PVIF_k,t= (12)

где k - ставка дисконта. Ставка дисконта принимается равной значению WACC.

Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по данным таблицы 6 на основе следующей формулы:

инвестиционный проект альтернативный базовый

(13)

где CIF_t - положительные значения чистого денежного потока (притоки) на t-м шаге (строка 7 таблицы 6);

- это отрицательные значения чистого денежного потока (оттоки) на t-м шаге (строка 7 таблицы 6), учитываемые в данной формуле по модулю.

Период окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 8. Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).

Таблица 8. - Расчет дисконтированного чистого денежного потока

Показатель	Шаг (момент реализации проекта)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.Чистый денежный поток (NCF)	-19800	-393	6912	8502	7280	7367	7647	7647	7647	7647	19801
	-18200	-9100	-448	9736	50112	11018	11422	11422	11422	11422	12783
2. То же нарастающим итогом (CNCF)	-19800	-20193	-13281	-4779	2500	9868	17515	25163	32810	40457	60258
	-18200	-27300	-27748	-18012	32101	43118	54541	65963	77386	88808	101591
3.Коэффициент дисконтирования (PVIF)	1	0,867	0,752	0,652	0,566	0,491	0,426	0,369	0,320	0,278	0,241
	1	0,864	0,746	0,645	0,557	0,481	0,416	0,359	0,310	0,268	0,232
4.Дисконтрированный чистый денежный поток (DNCF)	-19800	-341	5199	5547	4119	3616	3255	2823	2448	2124	4769
	-18200	-7862	-334	6279	27924	5304	4751	4105	3547	3064	2963
5. То же нарастающим итогом (CDNCF)	-19800	-20141	-14942	-9395	-5276	-1661	1594	4417	6866	8989	13758
	-18200	-26062	-26397	-20117	7806	13111	17862	21967	25513	28577	31540

Период окупаемости (Pb) состоит из двух частей: количества лет (y) и количества месяцев (m) и рассчитывается по следующей формуле:

Pb = y + m (14)

Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:

(15)

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

CNCF_l= (16)

Количество месяцев до момента окупаемости (m) определяется по формуле:

m = (17)

Схожим образом рассчитывается и дисконтированный период окупаемости (DPb). Расчёт этого показателя ведётся по строке 5 таблицы 8.

Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается, исходя из следующего равенства:

(18)

Внутренняя ставка доходности рассчитывается в табл. 9 в несколько этапов. На первом этапе задается любое значение ставки дисконта, рассчитываются коэффициенты дисконтирования и NPV. На втором этапе если NPV имеет отрицательное значение, то ставка дисконта уменьшается и расчеты повторяются, если NPV имеет положительное значение, ставка дисконта увеличивается и расчеты повторяются, если NPV равна 0, то расчеты прекращаются и IRR принимается равной такой ставке дисконта.

Таблица 9. - Расчет внутренней ставки доходности

Показатель	Шаг (момент реализации проекта)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Чистый денежный поток (NCF)	-19800	-393	6912	8502	7280	7367	7647	7647	7647	7647	19801
	-18200	-9100	-448	9736	50112	11018	11422	11422	11422	11422	12783
2. Коэффициент дисконтирования (PVIF)	1	0,784	0,614	0,482	0,378	0,296	0,232	0,182	0,143	0,112	0,088
	1	0,728	0,530	0,385	0,280	0,204	0,148	0,108	0,079	0,057	0,042
3. Дисконтированный чистый денежный поток	-19800	-308	4247	4095	2749	2181	1774	1391	1090	855	1735
	-18200	-6622	-237	3752	14052	2248	1696	1234	898	654	532
4. То же нарастающим итогом (CDNCF)	-19800	-20108	-15861	-11766	-9017	-6837	-5062	-3672	-2581	-1727	8
	-18200	-24822	-25059	-21307	-7255	-5007	-3311	-2077	-1178	-525	7

NPV инициатора проекта - это та часть NPV проекта, которую получит инициатор проекта. Другую часть NPV проекта получит партнер. Таким образом, NPV инициатора проекта определяется как произведение NPV на долю инициатора проекта в финансировании, рассчитываемой по данным табл.7. Поскольку в базовом варианте проекта привлечение партнеров не осуществляется, то эта доля равна 1. IRR_базов.=0,2757, а IRR_{альтер.}=0,3828.

Индекс скорости удельного прироста (IS) стоимости рассчитывается по следующей формуле:

IS = (19)

Расчеты показателей эффективности выполнялись для базового и альтернативного вариантов и отражаются в табл. 10. Для более полной оценки проекта рассчитывается точка безубыточности (ТБУ) по следующей формуле:

ТБУ = (20)

где ПостР - постоянные расходы - постоянные выплаты (строка 5 прил.1) плюс амортизация за соответствующий период;

НДСПостР - налог на добавленную стоимость, входящий в постоянные расходы (строка 5.1 прил.1); Цена ед. - цена единицы продукции (строка 4 прил.1);

НДСЦена - налог на добавленную стоимость, входящий в цену единицы продукции;

УПерР - удельные переменные расходы (строка 6 прил.1);

НДСУперР - налог на добавленную стоимость, входящий в удельные переменные расходы.

Единицы измерения ТБУ - единицы продукции в период, за который выражены постоянные выплаты.

Таблица 10. - Показатели эффективности инвестиционного проекта

Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1.NPV	тыс.р.	13758
	тыс.р.	31540
2. NPV инициатора	тыс.р.	13758
	тыс.р.	18511
3.IRR	%	27,57%
	%	37,42%
4.Pb	г./мес.	3г,8мес
	г./мес.	3г,4мес
5.PI	р./р.	1,68
	р./р.	2,19
6.IS		0,068
		0,127
7.ТБУ	м2/мес.	145
	м2/мес.	149

Таблица 11. - Проверка точки безубыточности

Проверка ТБУ:	объем	объем
Показатель:	145	149
Постоянные	166610	185085
Ндс	14000	15000
Переменные	14506	13371
Ндс	1160	891
Доходы	195827	215426
Ндс	29872	32862
Общие	181116	198456
Ндс	15160	15891
Прибыль	0	0

По итогам анализа рассчитанных показателей наилучшим вариант проекта является первый (базовый вариант) проект.

3.2 Анализ чувствительности проекта

Для анализа чувствительности проекта необходимо повторить расчет табл. 4, 5, 6 для базового и альтернативного вариантов проекта. Расчет осуществляется для раздельного анализа следующих ситуаций:

- роста доходов на 5 % (таблица 4);

- снижения доходов на 5 %;

- роста расходов на 5 % (таблица 2);

- снижения расходов на 5 %;

- роста затрат на создание объекта на 5 %;

- уменьшения затрат на создание объекта на 5 %;

- роста WACC на 5 %;

- уменьшения WACC на 5 %.

Для каждой вышеуказанной ситуации рассчитывается значение NPV (для базового варианта) и NPV инициатора проекта (для альтернативного варианта) и оценивается ее процентное изменение. В приложении необходимо описать таблицы 6, пересчитанные для первых шести ситуаций (всего 12 таблиц).

Результаты сводятся в табл. 13 и иллюстрируются графиком. По итогам анализа чувствительности делается вывод о том, какие факторы являются наиболее значимыми.

Таблица 12 .- Значения NPV в связи с изменением факторов

Фактор	Рост значения фактора на 5%	Снижение значения фактора на 5%
Доходы	15508	12008
	33527	29554
Расходы	13423	14093
	31245	31836
Инвестиции	12768	14748
	31169	31998
WACC	12549	15031
	29606	33570

Таблица 13. - Темп прироста NPV в связи с изменением факторов

Фактор	Рост значения фактора на 5%	Снижение значения фактора на 5%
Доходы	12,7	-12,7
	6,3	-6,3
Расходы	-2,4	2,4
	-0,9	0,9
Инвестиции	-7,2	7,2
	-1,2	1,5
WACC	-8,8	9,3
	-6,1	6,4



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполнения данной курсовой работы были закреплены знания, полученные при изучении курса «Инвестиционный анализ», а также изучены основные методы оценки, показатели по которым можно выбрать наиболее выгодный проект.

Цель, поставленная в данном курсовом проекте, была достигнута. Проведена оценка эффективности базового и альтернативного вариантов инвестиционного проекта создания объекта коммерческой недвижимости, а так же в выбран наилучший вариант проекта, а именно выбран проект второй (альтернативный) по итогам анализа. Также выполнены все задачи, поставленные в начале работы.

Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли для ее участников.

В основе принятия решений инвестиционного характера лежит оценка экономической эффективности инвестиций. Рыночная экономика требует учета влияния на эффективность инвестиционной деятельности факторов внешней среды и фактора времени, которые не находят полной оценки в расчете указанных показателей.

По итогам анализа исследования проектов, были выявлены следующие факты.

Наиболее значимым показателем по итогам анализа чувствительности являются доходы. При росте данного фактора NPV увеличивается на 12,7 % в базовом проекте и на 6,3 % в альтернативном. Так же в программе Excel были построены графики на основе таблицы темпа прироста значения NPV в связи с изменением факторов.

Экономический смысл чистой текущей стоимости можно представить как результат, получаемый немедленно после принятия решения об осуществлении данного проекта, т.к. при ее расчете исключается воздействие фактора времени. Положительное значение NPV считается подтверждением целесообразности инвестирования денежных средств в проект, а отрицательное, напротив, свидетельствует о неэффективности их использования.

Показатель NPV в базовом проекте меньше, чем в альтернативном, и составляет, соответственно, 13758 тыс. р. и 31540 тыс. р. Из этого следует, что в альтернативный проект эффективен.

Оба проекта являются эффективными, так как индекс скорости удельного прироста IS больше 0. В базовом проекте IS равен 0,068 р./р. в год, а в альтернативном 0,127 р./р. в год. Из этого можно сделать вывод, что альтернативный проект лучше, так как показатель IS в нём больше.

Индекс доходности PI указывает на то, что оба проекта являются эффективными, но альтернативный проект более эффективен, так как его показатель PI выше. В базовом проекте PI равен 1,68 р./р. в год, а в альтернативном PI равен 2,19 р./р. в год. При этом оба проекта стоит принять в реализацию.

Показатель ТБУ в базовом варианте меньше и соответственно лучше, чем в альтернативном. В альтернативном проекте срок окупаемости меньше, чем в базовом, так как показатель IRR принимает наибольшее значение.

Из вышеприведённых доводов и чисел, можно сделать вывод о том, что альтернативный проект является лучше базового почти по всем показателям.



ЛИТЕРАТУРА

1. Ивашенцева Т.А. Правила оформления электронных документов : метод. указания по оформлению курсовых работ, рефератов, индивидуальных заданий, выполняемых по кафедре ЭСИ, для студентов направлений 080100.62 «Экономика» и 080200.62 «Менеджмент» всех форм обучения / Т.А. Ивашенцева. - Новосибирск: НГАСУ, 2014. - 32с.

2. ГОСТ 7.1-2003. Библиографическая запись. Библиографическое описание. Общие требования и правила составления. - Взамен ГОСТ 7.1-84, ГОСТ 7.16-79, ГОСТ 7.18-79, ГОСТ 7.34-81, ГОСТ 7.40-82 ; введ. 01.07.2004. - М. : ИПК Изд-во стандартов, 2004. - 48 с.

3. Ивашенцева Т.А. Анализ эффективности реальных инвестиций: учеб. пособие [Электронный ресурс] / Т.А.Ивашенцева, А.Б.Коган: Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т (Сибстрин). - Новосибирск: НГАСУ (Сибстрин), 2013. - 1 электрон.-оптич.диск (CD-R).

4. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция, исправленная и дополненная) (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. N ВК 477) - М. : Экономика, 2000.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/nalog1/ (дата обращения 21 июля 2014 года).

6. СТП НИСИ 07.01.90. Стандарт предприятия: проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. - Новосибирск : НИСИ, 1990. - 12 с.

7. Бригхэм Ю. Финансовый менеджмент : пер. с англ. / Ю. Бригхэм, М. Эрхардт ; под ред. Е. А. Дорофеева. - 10-е изд. - СПб. : Питер, 2007. - 960 с.

8. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций : пер. с англ. / В. Беренс, П. М. Хавранек. - изд. перераб. и доп. - М. : АОЗТ «Интерэксперт», ИНФРА-М, 1995. - 528 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Таблица А. - Исходные данные по варианту 4

№ п/п	Показатель	Базовый проект	Альтернативный проект
1	Затраты на создание объекта в т.ч. НДС, тыс. р.	19800	27300
2	Продолжительность строительства, мес.	12	25
3	Полезная площадь объекта недвижимости, м2	900	1200
4	Цена сдачи в аренду 1м2, в т.ч. НДС, р./мес.	1350	1450
5	Постоянные эксплуатационные выплаты, тыс. р./мес.	120	130
5.1	В т.ч. НДС, р./мес.	14	15
6	Удельные переменные эксплуатационные выплаты, р./м2 в мес.	100	90
6.1	В т.ч. НДС, р./м2 в мес.	8	6
7	Срок полезного использования объекта, мес.	360	420

Таблица Б. - Структура капитала

Наименование источника	Доля источника, %
Собственные средства
1. Акционерный каптал	50
Заемные и привлеченные средства
2. Кредиты банков	40
3. Собственные векселя	10

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Рост доходов:

Таблица 4. - Финансовые результаты операционной деятельности

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Доходы от эксплуатации объекта, в т.ч.:			13012,65	13319	13625	13778	14237	14237	14237	14237	14237
				17484	19512	19732	20389	20389	20389	20389	20389
1.1. НДС			1985	2032	2078	2102	2172	2172	2172	2172	2172
				2667	2976	3010	3110	3110	3110	3110	3110
2.Постоянные и переменные платежи по проету,в т.ч.:			2358	2380	2401	2412	2444	2444	2444	2444	2444
				2464	2713	2726	2765	2765	2765	2765	2765
2.1. НДС			360	363	366	368	373	373	373	373	373
				376	414	416	422	422	422	422	422
3.Амортизация			559	559	559	559	559	559	559	559	559
				606	661	661	661	661	661	661	661
4.Финансовый результат (прибыль)			8470	8711	8952	9073	9435	9435	9435	9435	9435
				12124	13575	13750	14275	14275	14275	14275	14275
5.Налог на прибыль			1694	1742	1790	1815	1887	1887	1887	1887	1887
				2425	2715	2750	2855	2855	2855	2855	2855
6. Чистая прибыль			6776	6969	7162	7258	7548	7548	7548	7548	7548
				9699	10860	11000	11420	11420	11420	11420	11420

Таблица 6. - Чистый денежный поток

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Денежный поток от инвестиционной деятельности
1.Поступления			13012,65	13319	13625	13778	14237	14237	14237	14237	14237
				17484	19512	19732	20389	20389	20389	20389	20389
2.Выплаты			5677	5791	5904	5960	6130	6130	6130	6130	6130
				7180	7991	8070	8309	8309	8309	8309	8309
3.Сальдо			7335	7528	7721	7818	8107	8107	8107	8107	8107
				10305	11521	11661	12081	12081	12081	12081	12081
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4.Поступления	0	0	0	1308	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39082	0	0	0	0	0	1361
5.Выплаты	19800	393	4	4	2	5	0	0	0	0	0
	18200	9100	448	4	2	6	0	0	0	0	0
6.Сальдо	-19800	-393	-4	1305	-2	-5	0	0	0	0	12153
	-18200	-9100	-448	-4	39079	-6	0	0	0	0	1361
7.Чистый денежный поток (NCFt)	-19800	-393	7332	8833	7719	7812	8107	8107	8107	8107	20260
	-18200	-9100	-448	10300	50601	11655	12081	12081	12081	12081	13442

Снижение доходов:



Таблица 4. - Финансовые результаты по операционной деятельности

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Доходы от эксплуатации объекта, в т.ч.:			11773,35	12050	12327	12466	12881	12881	12881	12881	12881
				15819	17654	17852	18447	18447	18447	18447	18447
1.1. НДС			1796	1838	1880	1902	1965	1965	1965	1965	1965
				2413	2693	2723	2814	2814	2814	2814	2814
2.Постоянные и переменные платежи по проекту,в т.ч.:			2358	2380	2401	2412	2444	2444	2444	2444	2444
				2464	2713	2726	2765	2765	2765	2765	2765
2.1. НДС			360	363	366	368	373	373	373	373	373
				376	414	416	422	422	422	422	422
3.Амортизация			559	559	559	559	559	559	559	559	559
				606	661	661	661	661	661	661	661
4.Финансовый результат (прибыль)			7420	7636	7853	7961	8286	8286	8286	8286	8286
				10712	12001	12158	12629	12629	12629	12629	12629
5.Налог на прибыль			1484	1527	1571	1592	1657	1657	1657	1657	1657
				2142	2400	2432	2526	2526	2526	2526	2526
6. Чистая прибыль			5936	6109	6282	6369	6628	6628	6628	6628	6628
				8570	9600	9726	10103	10103	10103	10103	10103

Таблица 6. - Чистый денежный поток

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Денежный поток от инвестиционной деятельности
1.Поступления			11773,35	12050	12327	12466	12881	12881	12881	12881	12881
				15819	17654	17852	18447	18447	18447	18447	18447
2.Выплаты			5278	5382	5486	5538	5694	5694	5694	5694	5694
				6643	7393	7465	7683	7683	7683	7683	7683
3.Сальдо			6495	6668	6841	6928	7188	7188	7188	7188	7188
				9176	10261	10387	10764	10764	10764	10764	10764
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4.Поступления	0	0	0	1506	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39365	0	0	0	0	0	1361
5.Выплаты	19800	393	4	4	2	5	0	0	0	0	0
	18200	9100	448	4	2	6	0	0	0	0	0
6.Сальдо	-19800	-393	-4	1503	-2	-5	0	0	0	0	12153
	-18200	-9100	-448	-4	39363	-6	0	0	0	0	1361
7.Чистый денежный поток (NCFt)	-19800	-393	6492	8171	6840	6923	7188	7188	7188	7188	19341
	-18200	-9100	-448	9172	49624	10381	10764	10764	10764	10764	12125

Рост расходов:

Таблица 2. - Постоянные и переменные выплаты по проекту

Показатель	Шаг (момент реализации проекта)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Постоянные выплаты, в том числе:			1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440
				1430	1560	1560	1560	1560	1560	1560	1560
1.1. НДС			168	168	168	168	168	168	168	168	168
				165	180	180	180	180	180	180	180
2. Переменные выплаты. В том числе:			918	940	961	972	1004	1004	1004	1004	1004
				1034	1153	1166	1205	1205	1205	1205	1205
2.1. НДС			73	75	77	78	80	80	80	80	80
				69	77	78	80	80	80	80	80
3. Итого выплаты, в том числе:			2476	2499	2521	2533	2567	2567	2567	2567	2567
				2587	2849	2863	2904	2904	2904	2904	2904
3.1.НДС			241	243	245	246	248	248	248	248	248
				234	257	258	260	260	260	260	260
4. Сумма оборотных средств			412,65	416	420	422	428	428	428	428	428
				470	475	477	484	484	484	484	484

Таблица 6. - Чистый денежный поток

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Денежный поток от инвестиционной деятельности
1.Поступления			12393	12685	12976	13122	13559	13559	13559	13559	13559
				16652	18583	18792	19418	19418	19418	19418	19418
2.Выплаты			5558	5667	5776	5831	5995	5995	5995	5995	5995
				6995	7784	7860	8090	8090	8090	8090	8090
3.Сальдо			6835	7018	7200	7291	7565	7565	7565	7565	7565
				9657	10799	10932	11329	11329	11329	11329	11329
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4.Поступления	0	0	0	1426	0	0	0	0	0	0	12174
	0	0	0	0	39244	0	0	0	0	0	1384
5.Выплаты	19800	412,65	4	4	2	6	0	0	0	0	0
	18200	9100	470	5	2	7	0	0	0	0	0
6.Сальдо	-19800	-412,65	-4	1422	-2	-6	0	0	0	0	12174
	-18200	-9100	-470	-5	39242	-7	0	0	0	0	1384
7.Чистый денежный поток (NCFt)	-19800	-412,65	6832	8439	7198	7285	7565	7565	7565	7565	19738
	-18200	-9100	-470	9652	50041	10925	11329	11329	11329	11329	12713

Снижение расходов:

Таблица 2. - Постоянные и переменные выплаты по проекту

Показатель	Шаг (момент реализации проекта)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Постоянные выплаты, в том числе:			1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440	1440
				1430	1560	1560	1560	1560	1560	1560	1560
1.1. НДС			168	168	168	168	168	168	168	168	168
				165	180	180	180	180	180	180	180
2. Переменные выплаты. В том числе:			918	940	961	972	1004	1004	1004	1004	1004
				1034	1153	1166	1205	1205	1205	1205	1205
2.1. НДС			73	75	77	78	80	80	80	80	80
				69	77	78	80	80	80	80	80
3. Итого выплаты, в том числе:			2240	2261	2281	2291	2322	2322	2322	2322	2322
				2340	2578	2590	2627	2627	2627	2627	2627
3.1.НДС			241	243	245	246	248	248	248	248	248
				234	257	258	260	260	260	260	260
4. Сумма оборотных средств			373,35	377	380	382	387	387	387	387	387
				426	430	432	438	438	438	438	438

Таблица 6. - Чистый денежный поток

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Денежный поток от инвестиционной деятельности
1.Поступления			12393	12685	12976	13122	13559	13559	13559	13559	13559
				16652	18583	18792	19418	19418	19418	19418	19418
2.Выплаты			5398	5506	5613	5667	5829	5829	5829	5829	5829
				6828	7600	7675	7902	7902	7902	7902	7902
3.Сальдо			6995	7179	7363	7455	7730	7730	7730	7730	7730
				9824	10983	11117	11516	11516	11516	11516	11516
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4.Поступления	0	0	0	1389	0	0	0	0	0	0	12133
	0	0	0	0	39203	0	0	0	0	0	1338
5.Выплаты	19800	373,35	3	3	2	5	0	0	0	0	0
	18200	9100	426	4	2	6	0	0	0	0	0
6.Сальдо	-19800	-373,35	-3	1385	-2	-5	0	0	0	0	12133
	-18200	-9100	-426	-4	39201	-6	0	0	0	0	1338
7.Чистый денежный поток (NCFt)	-19800	-373,35	6992	8564	7361	7450	7730	7730	7730	7730	19863
	-18200	-9100	-426	9820	50184	11110	11516	11516	11516	11516	12854

Рост затрат:

Таблица 5. - Денежный поток по инвестиционной деятельности

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Выплаты
1.Затраты	20790
	19110	8599,5
2.Формирование оборотных средств		393	4	4	2	5
			448	4	2	6
3. Итого-выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС)	20790	393	4	4	2	5
	19110	8599,5	448	4	2	6
Поступления
4. Возврат излишне уплаченного НДС				1407
					39223
5.Продажа основных средств и НМА											11746
											900
6.Высвобождение оборотных средств											407
											461
7. Итого -поступления по инвестиционной деятельности	0	0	0	1407	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39223	0	0	0	0	0	1361

Таблица 6. - Чистый денежный поток

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Денежный поток от инвестиционной деятельности
1.Поступления			12393	12685	12976	13122	13559	13559	13559	13559	13559
				16652	18583	18792	19418	19418	19418	19418	19418
2.Выплаты			5478	5586	5695	5749	5912	5912	5912	5912	5912
				6911	7692	7768	7996	7996	7996	7996	7996
3.Сальдо			6915	7098	7281	7373	7647	7647	7647	7647	7647
				9740	10891	11024	11422	11422	11422	11422	11422
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4.Поступления	0	0	0	1407	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39223	0	0	0	0	0	1361
5.Выплаты	20790	393	4	4	2	5	0	0	0	0	0
	19110	8599,5	448	4	2	6	0	0	0	0	0
6.Сальдо	-20790	-393	-4	1404	-2	-5	0	0	0	0	12153
	-19110	-8599,5	-448	-4	39221	-6	0	0	0	0	1361
7.Чистый денежный поток (NCFt)	-20790	-393	6912	8502	7280	7367	7647	7647	7647	7647	19801
	-19110	-8599,5	-448	9736	50112	11018	11422	11422	11422	11422	12783

Снижение затрат:



Таблица 5. - Денежный поток по инвестиционной деятельности

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Выплаты
1.Затраты	18810
	17290	9510
2.Формирование оборотных средств		393	4	4	2	5
			448	4	2	6
3. Итого-выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС)	18810	393	4	4	2	5
	17290	9509,5	448	4	2	6
Поступления
4. Возврат излишне уплаченного НДС				1407
					39223
5.Продажа основных средств и НМА											11746
											900
6.Высвобождение оборотных средств											407
											461
7. Итого поступления по инвестиционной деятельности	0	0	0	1407	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39223	0	0	0	0	0	1361



Таблица 6. - Чистый денежный поток

Наименование	шаг проекта (момент)
	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Денежный поток от инвестиционной деятельности
1.Поступления			12393	12685	12976	13122	13559	13559	13559	13559	13559
				16652	18583	18792	19418	19418	19418	19418	19418
2.Выплаты			5478	5586	5695	5749	5912	5912	5912	5912	5912
				6911	7692	7768	7996	7996	7996	7996	7996
3.Сальдо			6915	7098	7281	7373	7647	7647	7647	7647	7647
				9740	10891	11024	11422	11422	11422	11422	11422
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4.Поступления	0	0	0	1407	0	0	0	0	0	0	12153
	0	0	0	0	39223	0	0	0	0	0	1361
5.Выплаты	18810	393	4	4	2	5	0	0	0	0	0
	17290	9509,5	448	4	2	6	0	0	0	0	0
6.Сальдо	-18810	-393	-4	1404	-2	-5	0	0	0	0	12153
	-17290	-9509,5	-448	-4	39221	-6	0	0	0	0	1361
7.Чистый денежный поток (NCFt)	-18810	-393	6912	8502	7280	7367	7647	7647	7647	7647	19801
	-17290	-9509,5	-448	9736	50112	11018	11422	11422	11422	11422	12783

Размещено на Allbest.ru