Рынок недвижимости как экономическая среда функционирования объекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Рынок недвижимости как экономическая среда функционирования объекта

Инфраструктура и механизм функционирования рынка недвижимости

Список литературы

Рынок недвижимости как экономическая среда функционирования объекта

рынок недвижимость конкуренция инфраструктура

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости, как саморегулируемая в установленной правовой среде система, состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения.

Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Экономическую среду создает система факторов производства, рынка капитала, рынка товара, а так же взаимоотношение этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Рынок недвижимости в экономике выполняет следующие функции:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости, как сектора рыночной экономики подтверждается:

Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований.

Во-вторых, достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте.

В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).

В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Экономическую среду определяет:

- уровень жизни населения и динамика покупательской способности потребителей;

- уровень развития бизнеса

- доступность финансовых средств (субсидии, льготы)

- уровень операционных издержек для объектов недвижимости

- уровень инфляции

- уровень обеспечения объекта инфраструктуры

Рыночная система отношений имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества рынка:

1. Эффективность распределения ресурсов между субъектами рынка и видам пользования

2. Возможность функционирования при недостатке информации (цена - издержки)

3. Приспосабливаемость к изменениям условий функционирования

4. Стимулирование повышения качества товара и услуг

Недостатки рынка:

1. Игнорируются потенциальные негативные последствия

2. Не гарантируется права на труд и доход

3. Отсутствует механизм защиты, в том числе окружающей среды

Рынок недвижимости - рынок не совершенной конкуренции, для которого характерны следующие особенности:

- Уникальность

- Условие финансирования

- Сложность юридических прав

- Низкая ликвидность

Характеристика рынка не совершенной конкуренции:

- не стандартные товары, т.е. каждый объект уникален (рынок несовершенной конкуренции, товары однородные и неделимые, ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правилами, характерно для надежного объекта)

- отсутствие в полном объеме информации о сделках

- высокие операционные издержки (низкие операционные издержки), у рынка совершенной конкуренции понижены.

Развитие рынка недвижимости определяется:

1. Экономическим ростом или ожиданием такого роста

2. Финансовым возможностям для приобретения недвижимости, что связано с развитием регионов (стадии кризиса, застоя, промышленного развития)

3. Взаимосвязи между стоимостью недвижимости и перспективой экономического развития того или иного района.

Структура рынка недвижимости.

1. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на:

- первичный

- вторичный.

2. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи недвижимости;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

3. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

4. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

5. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

6. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

7. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Цели анализа рынка недвижимости, обусловлены необходимостью решать следующие вопросы:

а) целесообразностью инвестирования в новое строительство или реконструкцию, модернизацию.

в) определение уровня риска кредитора в связи с финансированием сделок с недвижимостью

с) формирование наиболее перспективного сегмента рынка недвижимости или поиска активов, позволяющие получить высокие доходы при минимальном риске.

Инфраструктура и механизм функционирования рынка недвижимости

Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой вспомогательные, технологические, организационные, экономические, процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций - инфраструктурная база, т. е. совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.

Уровни инфраструктуры различны:

- народнохозяйственный - макроуровень (на уровне национального рынка недвижимости);

- региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

- локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

- объектный (отдельный объект недвижимости).

Условно можно выделить четыре таких механизма:

1. Социальный механизм, включающий в себя:

а) законодательную и нормативную базы рынка;

б) систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, являются: законодательные, представительные органы власти управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка, в лице их юридических подразделений.

2. Методологический (макро-рыночный) механизм, включающий в себя:

а) систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

б) специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка недвижимости, в частности:

в) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

г) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

3. Инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

- эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

- стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

- единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

- законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

- нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

- банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

4. Психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

В национальной экономике рынок недвижимости выполняет следующие функции:

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Таким образом, рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Несомненно, рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:

- Высокая доля недвижимости валовом национальном продукте;

- Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной недвижимости в ряде регионов и городов;

- Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;

- Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.



Список литературы

1. Виноградов Д.В. Структура рынка недвижимости. - М, 2006.

2. Паранюшкин Д.В. Структура рынка недвижимости в России, 2003.

3. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости - М, 2000.

4. Экономическая теория: Учебник. - Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С. Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2004. - 672с.

5. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебники для вузов. Специальная литература - СПб.: Издательство «Лань», 2001. - 480с.

6. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002. - 320с.

Размещено на Allbest.ru