Рынок жилья в экономике России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГБОУ ВПО МО "Академия социального управления"

Факультет управления

Кафедра экономики и финансов

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине "Экономическая теория"

Тема: Рынок жилья в экономике России

Москва 2015



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ИЗУЧЕНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Определение понятия рынка жилой недвижимости, его функции, субъекты и структура

1.2 Формирование спроса и предложения на рынке жилой недвижимости

2. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 Современное состояние рынка жилья в РФ

2.2 Государственное регулирование и перспективы развития рынка жилья в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

рынок недвижимость жилье спрос

Современный рынок жилья в Российской Федерации далек от совершенства и требует коренной модернизации. Специалистов волнуют такие показатели как: размеры жилищного фонда, средняя обеспеченность общей жилой площадью, степень износа жилищного фонда, а также темпы жилищного строительства и их соответствие запросам населения. Решение жилищного вопроса в значительной степени облегчит дальнейшие процессы преобразования социально-экономической структуры российского общества, которое необходимо провести как комплекс научно-обоснованных, последовательных мер по улучшению качества жизни и переводу общества в новое, соответствующее глобальным современным требованиям, состояние. Очевидно, что проблемы в данной сфере многочисленны и требуют, как можно более скорого решения. Конечно этим вопросом обязано заняться государство, поскольку частные компании, даже самые крупные из них, не способны предоставить достаточного количества капиталовложений, необходимых для решения жилищного вопроса. Все более актуальной является деятельность экономистов по выявлению проблем на рынке жилья в России, закономерностей и особенностей его развития, по поиску путей устранения этих проблем.

Цель данной работы: выяснить, какая ситуация сложилась на рынке жилья в РФ на данный момент, проанализировать ее и узнать, существуют ли возможности для решения самых острых проблем на рынке жилья. Для реализации этой цели ставим перед собой задачи: освоить теоретические положения о функционировании рынка жилой недвижимости, понять его характерные особенности, изучить данные о современном состоянии рынка в России, а также возможные перспективы его развития. Объектом исследования выступают процессы формирования рынка жилья как такового, формирование спроса и предложения, политика, проводимая государством в отношении жилищного вопроса. Предметом исследования считается структура рынка, субъекты рынка и их взаимодействие, факторы, влияющие на спрос и предложение, а также особенности развития рынка в современных условиях. Важно также изучить с экономической точки зрения параметры рынка и его внешние и внутренние взаимосвязи. Практически значимым является изучение его взаимодействия с государственными структурами, то есть методы государственного регулирования.

Для актуальности результатов исследования будем анализировать данные, которые были представлены Федеральной службой государственной статистики. В работе есть отсылки к различным законодательным актам, исследованиям отечественных и зарубежных экономистов, а также к высказываниям президента Российской Федерации В.В. Путина.



1. ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ИЗУЧЕНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Определение понятия рынка жилой недвижимости, его функции, субъекты и структура

Российский экономист Г.М. Стерник утверждает, что рынок недвижимости- это «сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)» [13, разд.2]. В то же время рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений между его участниками по вопросам приобретения, продажи, сдачи в аренду объектов недвижимости [4]. По мнению Г.М. Стерника, рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

1) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

2) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

3) свободное формирование цен на объекты и услуги;

4) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

5) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель [4].

Иными словами, можно выделить следующие функции рынка недвижимости: социальная, распределительная, ценообразующая, перераспределительная. Рынок жилой недвижимости также выполняет информационную функцию, т.к. аккумулирует огромные объемы информации о наличии, качестве, ценах и т.п., которая используется продавцами, покупателями (в т.ч. потенциальными), государственными органами, инвесторами и др. Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход -предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований [6];

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

На рынке недвижимости взаимодействуют две группы субъектов:

1) покупатели - ими являются как физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства - домашние хозяйства), так и юридические лица (в том числе инвесторы). Мотивами деятельности этих групп на рынке является удовлетворение потребности в жилье, либо улучшение уже существующих жилищных условий, либо инвестирование в объекты жилой недвижимости с целью получить прибыль от продажи или от сдачи в аренду.

2) продавцы ? ими являются как физические, так и юридические лица (собственники: домашние хозяйства, строительные фирмы). Основным мотивом деятельности этой группы на рынке является получение дохода за счет продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Остальных участников, осуществляющих регулирующие функции и представляющих инфраструктуру рынка жилой недвижимости, также можно разделить на две группы [2]:

- Государственные органы - на рынке недвижимости выполняют две основные функции: регулирующую (формирование целостной нормативной базы регулирования рынка) и хозяйственную (вовлечение в хозяйственный оборот недвижимой собственности с целью заработка средств для финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории). Что касается рынка жилой недвижимости, то для него характерно выполнение государственными органами преимущественно первой функции, что на практике осуществляется посредством правового и экономического регулирования, а также инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет недвижимого имущества, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, лицензирование профессиональной деятельности, судебный контроль и арбитраж, антимонопольные меры, функциональное и правовое зонирование территории и т.д.). К регулирующим государственным органам на рынке жилой недвижимости относятся:

- Ростехинвентаризация, Федеральное бюро технической инвентаризации (БТИ) - предприятие аккредитовано на проведение работ по техническому учету и инвентаризации на всей территории России и является федеральным государственным предприятием.

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Основными функциями на рынке жилой недвижимости являются: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдача информации о зарегистрированных правах, кадастровый учет и оценка объектов недвижимости и др.

- Нотариальные конторы. Из раздела II Федерального закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.12.2011) можно выделить следующие основные функции нотариусов на рынке жилой недвижимости: удостоверение имущественных сделок, выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, наложение и снятие запретов отчуждения имущества, свидетельство верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода документов с одного языка на другой, удостоверение факта нахождения гражданина в живых, в определенном месте, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии, времени предъявления документов, передача заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам, принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг и др., выдача свидетельств о праве на наследство и принятие мер к охране наследственного имущества, удостоверение доверенности, а также оказание физическим и юридическим лицам содействия в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснение им права и обязанностей, предупреждение «о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред» [7].

- Налоговые инспекции. Основные функции на рынке жилой недвижимости: взимание налогов на имущество и земельного налога, взимание налогов на доходы от продажи или сдачи в аренду объектов недвижимости, а также взимание налогов с юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические функции на рынке недвижимости и осуществляющих строительство, реконструкцию, реставрацию и др.[5]

- Жилищные инспекции. Основные функции на рынке жилой недвижимости: «осуществление государственного контроля за содержанием жилищного фонда и качеством предоставляемых населению коммунальных услуг». Причем, проверяются жилые дома, независимо от формы их собственности[3].

- Арбитражные суды, учреждения Минюста РФ, а также другие органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы и др.[1]

Посредники и участники рынка, обеспечивающие функционирование инфраструктуры рынка жилья. Основным мотивом их деятельности является получение дохода на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с минимальным риском совершить требуемую операцию на рынке недвижимости. К ним относят:

-риэлторские фирмы

-агентства независимой оценки

-страховые компании

-банки

-регистраторы

-рекламные и маркетинговые агентства

Структура рынка жилой недвижимости весьма неоднородна. На основе различных критериев внутри него можно выделить сегменты, характеризующиеся собственными моделями поведения. Так, по целям приобретения жилья рынок можно разделить на потребительский и инвестиционный сегменты. Для потребительского сегмента целью покупателей жилья является изменение параметров потребительского выбора, сопровождающееся улучшением (иногда ухудшением) жилищных условий. Жилье, приобретаемое в потребительских целях, приносит его владельцу полезность. На инвестиционном сегменте жилая недвижимость рассматривается как актив, способный приносить спекулятивный доход (при продаже) либо ренту (при сдаче жилья в аренду). На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и вторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой часть рынка жилой недвижимости, на котором продаваемые объекты (частные жилые дома или квартиры в строящихся или только что сданных в эксплуатацию домах) еще не эксплуатировались по назначению, и права собственности на такие объекты еще не зарегистрированы в уполномоченном государственном органе. После сдачи объекта жилой недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на него, и с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности данный объект является предметом сделок уже в сегменте вторичного рынка жилья. Вторичный рынок жилой недвижимости охватывает оставшуюся часть рынка жилой недвижимости - здесь представлены объекты жилой недвижимости, уже имеющие «историю»: предыдущих собственников [13].

Таким образом, сегментация рынка жилой недвижимости может производиться по различным признакам в зависимости от задач исследования: целям приобретения жилья, первичности (вторичности) вхождения на рынок, особенностям введения в эксплуатацию объектов жилой недвижимости и регистрации прав собственности, технологиям возведения и материалам стен и др. В дальнейшем исследовании мы будем опираться на три основных обобщающих классификации рынка жилья: по целям приобретения жилья, его участию в обороте и по качеству жилья (определяемому в том числе его категорийностью).

1.2 Формирование спроса и предложения на рынке жилой недвижимости

Равновесие на рынке жилья формируется как под влиянием спроса на него, так и под влиянием его предложения. А также на этот процесс оказывает влияние то, к какому типу рыночной структуры относится рынок жилой недвижимости. Рассмотрим эти составляющие рынка жилой недвижимости по отдельности. Формирование спроса на рынке жилья Спрос на жилье - это зависимость желаемых объемов его приобретения, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены за единицу жилой площади. Общий рыночный спрос определяется суммированием спроса со стороны индивидуальных покупателей. Однако высокая дифференциация товара на рынке жилья делает это суммирование условным. Вид функции спроса на жилье зависит от ценовой эластичности спроса, которая, в свою очередь, определяется действием эффекта замещения и эффекта дохода. С одной стороны, жилье - товар, у которого практически нет заменителей. Из-за низкого эффекта замещения спрос на жилье менее эластичен по цене. С другой стороны, жилье - дорогостоящий товар, поэтому эффект дохода оказывает существенное влияние на его приобретение. При повышении цен на жилье реальный доход (или реальная сумма накоплений) покупателей значительно снижается, поэтому объем спроса на него падает. В силу разного влияния данных эффектов для групп покупателей с разной покупательной способностью и разными предпочтениями, эластичность спроса по цене на элитное жилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнес- и тем более эконом- класса. Теперь назовем факторы, влияющие на спрос на жилую недвижимость (так называемые детерминанты спроса):

1) предпочтения и вкусы потребителей. Спрос на недвижимость - понятие динамическое. По мере развития рынка жилья происходит изменение стандартов потребительского поведения.

2) качество товара (услуги). Качество объектов жилой недвижимости представляет собой совокупность свойств, характеризующих степень его пригодности к использованию по назначению и удовлетворению разных запросов потребителя: эффективность, долговечность, эргономичность, экологичность, безопасность, эстетичность и др.

3) доходы покупателей. Спрос на жилье зависит как от прошлых, так от текущих и ожидаемых в будущем доходов. Ожидаемые в будущем доходы зависят от настроений в обществе (преобладание оптимизма или пессимизма).

4) цены на другие товары и услуги.

5) фактор времени. Спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Традиционно он увеличивается весной (в большей степени в это время спрос растет на загородную недвижимость) и осенью (спрос растет на городские квартиры). Также необходимо учитывать, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому совершаются в дни работы органов Росреестра. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 13 п. 3), «государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав». Такой большой срок на регистрацию прав приходится учитывать в случаях купли-продажи недвижимости со спекулятивными целями.

6) количество покупателей. Прежде всего, на количество покупателей жилья влияет увеличение рождаемости, которое приводит к необходимости улучшения жилищных условий: либо за счет покупки жилья большей площади, либо приобретения отдельного жилья молодыми семьями. В последнее время наблюдается позитивная динамика: происходит сокращение отрицательного естественного прироста населения. На спрос на жилье влияют также факторы внешней и внутренней миграции населения, как постоянной, так и временной. Эмиграция сопровождается ростом потребности в постоянном жилье. В отличие от эмиграции, миграция (в том числе трудовая) увеличивает потребительский спрос на рынке аренды жилья. Так, в курортных городах в разгар туристического сезона в силу роста спроса на временное жилье стоимость аренды жилья повышается значительно: в Анапе и Геленджике она увеличивается в среднем на 40% в июле и на 60% в августе, по сравнению с ценами мая и июня. Миграционные процессы, вызывают также вторичные явления на рынке жилья. Так, в последние годы появился особый сегмент покупателей жилья в коммерческих целях, целью которых является его сдача в аренду трудовым и прочим мигрантам ради получения дохода. Таким образом, временная миграция также приводит к увеличению спроса на рынке жилья.

7) ожидания потребителями каких-либо политических или экономических перемен.

8) налоги и дотации (субсидии) покупателям. Увеличение налогов на покупку или содержание жилья приводит к сокращению спроса на него. В то же время увеличение налогов, уплачиваемых продавцами недвижимости, приводит к уменьшению предложения жилья. Однако современная экономическая теория свидетельствует о том, что с точки зрения нового равновесия и распределения налогового бремени не имеет значения, кто именно (покупатель или продавец) уплачивает налог. Налоговые вычеты, используемые при покупке недвижимости, действуют в обратном направлении: способствуют увеличению спроса на жилье, и их эффект, согласно экономической теории, также распределяется между продавцом и покупателем.

9) шоки совокупного спроса. Примером шока спроса является беспрецедентный рост среднедушевых реальных доходов населения в РФ в 2004-2006 годах, вызванный увеличением доходов от экспорта. По данным ФСГС РФ, в эти годы объем российского экспорта в стоимостном выражении вырос на 35%, 33% и 25%, соответственно. Приток денег в российскую экономику обеспечил общий рост доходов и расходов российского населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, расходы российских домохозяйств выросли в 2006 г. на 55% по сравнению с 2004 годом в номинальном исчислении, и на 22% в реальном выражении [12].

Предложение жилья - это зависимость желаемых объемов его продажи, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены единицы жилой площади. Можно выделить следующие факторы, влияющие на предложение жилой недвижимости (детерминанты предложения):

1) цены и доступность ресурсов (факторов производства)

2) новые (более производительные) технологии. Новые технологии позволяют существенно снизить издержки производства единицы товара на рынке жилой недвижимости, сократить сроки строительства, повысить доступность жилья для более широких слоев населения.

3) налоги и дотации (субсидии) на продавцов. Как известно из экономической теории, косвенные налоги рассматриваются производителями как дополнительные издержки и увеличивают цену предложения, само предложение при этом падает. Что касается прямых налогов, их влияние на цену предложения является опосредованным. Эти условия справедливы как для производителей (заказчиков, застройщиков), так и для продавцов (посредников, риэлторов), работающих на первичном рынке недвижимости.

4) цены на товары, связанные в производстве. На цены предложения того или иного товара влияют цены товаров, связанных с ним в производстве.

5) количество продавцов данного товара (услуги). Здесь необходимо уточнить следующее: на первичном рынке жилья продавцами выступают застройщики, которые либо действуют самостоятельно, либо, чаще всего, продают недвижимость через посредников; а на вторичном рынке продавцами выступают домашние хозяйства, которые также чаще всего действуют через посредников. Ужесточение строительных норм и правил, а также требований лицензирования и сертификации может привести к сокращению количества продавцов на первичном рынке недвижимости. В то же время проводимая в последние годы политика государства, направленная на снижение административных барьеров, приведет к проникновению в отрасль жилищного строительства фирм из смежных отраслей, в частности занимающихся возведением промышленных объектов [3]. На изменение количества продавцов на вторичном рынке могут повлиять следующие факторы:

- планируемое введение с 2017 года в РФ налога на недвижимость, равно как и существенное изменение в стоимости содержания жилья: если содержать свободную недвижимость дорого и величина арендной платы не покрывает все издержки в достаточной степени, некоторые домохозяйства пожелают избавиться от излишней жилплощади;

- изменение численности населения, например, увеличение смертности или интенсивная эмиграция, приведут к высвобождению свободных жилых площадей, что, в свою очередь, увеличит предложение. Увеличится предложение со стороны тех домашних хозяйств, которым дорого или неудобно содержать высвободившуюся жилплощадь.

6) внешние шоки предложения. Роль такого шока могут играть отраслевые кризисы (например, описанный выше цементный кризис), так и макроэкономические кризисы, влияющие на финансовое состояние строительной отрасли и поставщиков ресурсов для нее. Предложение жилья характеризуется низкой ценовой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой ценовой эластичностью в долгосрочном периоде [8, c.134]. Низкая эластичность в краткосрочном периоде объясняется наличием множества процедур допуска к строительству и длительностью отраслевых производственных циклов. Более высокая эластичность в долгосрочном периоде объясняется проникновением на рынок новых фирм, разработкой новых технологий и появлением новых материалов.

Рыночное равновесие на рынке жилой недвижимости - это ситуация, при которой объем спроса на этом рынке равен объему предложения (Qd = Qs), а цена спроса равна цене предложения (Pd = Ps).

На Рисунке 1 представлено, как реагирует предложение на первичном рынке недвижимости на увеличение спроса.



Рисунок 1 - Реакция предложения на первичном рынке недвижимости на увеличение спроса (с входными барьерами и без)

P - средняя цена на 1 квадратный метр объекта жилой недвижимости; Q - количество квадратных метров объектов жилой недвижимости; D1 - первоначальная кривая спроса; D2 - новая кривая спроса; S1 - первоначальная кривая предложения; S2 - новая кривая предложения; ES1 - первоначальное равновесие в краткосрочном периоде; ES2 - новое равновесие в краткосрочном периоде; EL2 - новое равновесие в долгосрочном периоде. В целом спрос на недвижимость эластичен, а предложение неэластично по цене. В краткосрочном периоде при сдвиге кривой спроса из положения D1 в положение D2 кривая предложения S1 не изменит своего наклона, а равновесие сместится из точки ES1 в точку ES2 соответственно.

В результате в краткосрочном периоде либо увеличится цена, либо будет наблюдаться дефицит. В долгосрочном периоде это изменение спроса приведет к увеличению количества продавцов: на рынок жилой недвижимости начнут проникать строительные компании из смежных рынков, поскольку посчитают его более выгодным эластичным. В результате равновесная цена уменьшится, а объем продаж увеличится.



2. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 Современное состояние рынка жилья в РФ

Представим исследование параметров российского рынка жилой недвижимости в динамике и выявим ряд закономерностей. Для анализа изменения цен и объемов на рынке жилой недвижимости РФ используем данные Федеральной службы государственной статистики РФ о среднегодовой стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости в 2000- 2012 годах, при этом разделим рынок на два основных сегмента: первичный и вторичный. Анализируемый период времени также разделим на два интервала: 2000-2008 годы и 2009-2012 годы [14].

Анализ данных (Рисунок 2) позволяет выявить следующие тенденции:

Рисунок 2 - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ

С 2000 по 2009 год средняя цена за 1 кв. метр жилья продолжала расти, пока не достигла своей пиковой отметки в (приблизительно) 58000 рублей. Далее заметен некоторый спад цен и снова рост. В 2009-2011 годах на рынке жилья наблюдается повышенная волатильность - краткосрочные спады цен чередуются с их подъемами, что свидетельствует о вхождении рынка в состояние турбулентности. В 2012 году тенденция роста цен возобновляется.

Теперь проанализируем динамику продаж на рынке жилой недвижимости. Обобщающей информации по объемам продаж на первичном и вторичном рынках статистические органы не представляют. Однако о масштабах рынка первичной недвижимости свидетельствует показатель ввода жилых домов (Рисунок 3).

Рисунок 3 - Стоимость, цена и объемы производства первичного жилья в Российской Федерации

Из рисунка 3 видно, что на данном сегменте имел место интенсивный рост объемов предлагаемой к продаже общей площади. С 2000 по 2008 год этот показатель увеличился более чем в 2,1 раза. При этом цены первичной недвижимости выросли почти в 6,1 раз. Опережающий рост цен по отношению к росту объемов:

- свидетельствует о преимущественном росте спроса на жилье по сравнению с предложением жилья;

- характерен для рынка продавца и для ситуации товарного дефицита на первичном рынке жилой недвижимости;

- является индикатором перегрева рынка.

Большинство экспертов считают, что для российской недвижимости наступают тяжёлые времена. Все помнят предыдущий кризис на рынке недвижимости, который произошёл в 2008 году. Тогда цены снизились на 30-40 %, причём падение продолжалось около двух лет, вплоть до 2011 года, и подешевев, жильё не стало более доступным: вместе с девальвацией национальной валюты обесцениваются сбережения и зарплаты, а банки поднимают ставки по ипотеке и неохотно выдают кредиты, снижаются темпы строительства. Большинство экспертов не считают, что прошлый кризис можно сравнивать с тем, что происходит на рынке недвижимости сейчас, но и по поводу ближайшего будущего ни у кого особого оптимизма нет. Первый квартал 2015 не будет сколько-нибудь показательным, обычно рынок «раскачивается» к весне (хотя зима и начало весны 2014 года были отмечены бурным ростом спроса на жильё). Этот сценарий вполне может повториться и в 2015 году. Отложенный спрос на жильё в массовом сегменте ещё не исчерпан. Впрочем, многое зависит и от выхода на реализацию нескольких масштабных объектов в Москве, в том числе и в первом квартале. Если старт продаж состоится, как и запланировано, это скажется на среднем уровне цен на новостройки - они снизятся. Если же новые проекты в первом квартале не выйдут, стоит рассчитывать на повышение средней цены 1 кв. метра в связи с вымыванием с реализации более доступного жилья на низкой стадии готовности. В ближайший год цены будут расти. Это связано с увеличением инвестиционного спроса и повышением себестоимости проектов, происходящим из-за значительного удорожания доллара по отношению к рублю. Более того, ценам падать некуда, и застройщики, которые начнут давать внушительные скидки, будут просто-напросто торговать в убыток. С учётом корреляции рост цен в течение года может достигнуть 15-20 %. Однако касаться это будет только высоколиквидных проектов с оптимальными ценами, продуманной концепцией и хорошим расположением. В условиях кризисных ситуаций сильнее всего пострадает малообеспеченная часть населения. Что касается загородной недвижимости, она реагирует на изменения в экономике медленнее, но и на этом рынке уже чувствуются изменения: интерес покупателей в данный момент нацелен на таунхаусы и дома в непосредственной близости от главных дорог страны, квартиры в черте города, а не на коттеджи на большом удалении от крупных городов: их будет труднее продать и, кроме того, сложнее сдать в аренду.

Динамика рынка жилой недвижимости отражает циклические процессы в экономике, а цены на рынке жилья меняются в зависимости от стадии экономического цикла и ожиданий людей относительно будущих доходов и занятости [15, c.186]. В связи с этим некоторые экономисты обнаруживают циклический характер и самого рынка жилой недвижимости. В теории строительных циклов С. Кузнеца именно подъемы и спады активности на рынке жилья выступают в качестве точек роста экономики. Неслучайно искусственный «разогрев» экономик развитых стран, приведший в конечном счете к кризису, был связан прежде всего с активизацией ипотечных программ при активной поддержке государства. Спад в экономике сопровождается увеличением безработицы, снижением реальных доходов населения и негативными ожиданиями относительно будущей занятости и будущих доходов. По словам Родионовой Н.В., «особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены»

По данным исследования Г.В. Лукьянчикова средняя продолжительность цикла на рынке недвижимости США составляет 6-8 лет. Другое его исследование, проведенное по 18 странам ОЭСР за 1970-2005гг., выявило циклы продолжительностью 10 лет, что вполне соответствует классическим промышленным циклам К. Жугляра - К. Маркса, при этом максимальное изменение цен составило в Нидерландах: +98,4% в стадии подъема и -50,4% - в стадии спада [10]. На российском рынке недвижимости цикличность проявляется главным образом в значительном изменении количества совершаемых сделок, в то время как колебания цен оказываются гораздо меньшими. Обычно происходит ускорение или замедление темпов прироста цен, в то время как абсолютное снижение цен в рублевом эквиваленте на российском рынке недвижимости наблюдается только в короткие периоды и, как правило, незначительное. Заметим также, что рынку недвижимости присуща сезонная составляющая, которая может имитировать краткосрочный цикл. В 2009-2010 годах Правительство РФ активно проводило политику по борьбе с последствиями мирового финансового кризиса, одними из реализуемых первоочередных мер которой являлись: содействие занятости населения, жилищное строительство и содействие гражданам на рынке жилья. На начало 2010 года наблюдалось уменьшение численности безработных с одновременным увеличением доступности объектов жилой недвижимости, что свидетельствовало об эффективности проводимой политики.

На состояние рынка жилья и его динамику оказывают влияние следующие факторы:

1) количество заключенных браков и бракоразводных процессов - этот показатель свидетельствует о росте или сокращении числа домохозяйств, соответственно, влияет на изменение величины спроса на отдельные единицы жилья (квартиры, индивидуальные жилые дома) на рынке жилой недвижимости;

2) рождаемость - влечет за собой рост числа членов домохозяйств, что влияет на увеличение спроса на дополнительные площади жилых помещений. Как правило, это достигается либо за счет увеличения объемов спроса на многокомнатные квартиры с одновременным увеличением объемов предложения однокомнатных квартир; либо за счет реконструкции уже имеющихся индивидуальных жилых домов путем строительства дополнительных единиц жилой площади в виде пристроек к основному строению.

3) смертность - этот показатель может свидетельствовать как о сокращении числа членов существующих домохозяйств, что может сопровождаться увеличением объемов предложения многокомнатных квартир с одновременным увеличением объемов спроса на квартиры с меньшим количеством комнат; так и о сокращении количества самих домохозяйств, что сопровождается увеличением предложения отдельных единиц жилья на рынке.

4) миграционные процессы - прибывшее из других стран трудоспособное население, как правило, нуждается в жилье. Поскольку потребность в жилье возникает сразу по прибытии, важное значение приобретает рынок аренды жилой недвижимости, который позволяет без серьезных потерь отсрочить во времени приобретение объектов жилой недвижимости. При этом сдача жилья в аренду становится самостоятельным бизнесом, а используемые для этого квартиры изымаются с рынка жилья. Появляется особый слой инвесторов, приобретающих жилую недвижимость с целью получения дохода от его использования.

Состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяется особенностями реагирования различных его сегментов на изменение макроэкономической ситуации в стране, уровня доходов и накоплений людей, а также их ожиданиями и настроениями. Значительное влияние на рынок жилой недвижимости оказывают демографические процессы и характеристики проводимой государством жилищной политики. Рынок жилья демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также с повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны. Текущее состояние и тенденции рынка жилой недвижимости в России определяются доставшимся в наследие жилым фондом, а также технологическими и институциональными условиями предпринимательства в данной сфере. Происходящие на рынке жилой недвижимости процессы отражают функционирование взаимосвязанных с ним рынков: рынков факторов производства (труда, капитала), финансового рынка, а также рынков товаров и услуг, выступающих в качестве субститутов или комплементов данного блага. Поэтому в следующем параграфе рассмотрим эти взаимосвязи применительно к российскому рынку жилой недвижимости.

2.2 Государственное регулирование и перспективы развития рынка жилья в России

Эффективная политика государства необходима для развития цивилизованного рынка жилой недвижимости в РФ. При этом важно правильно определить степень и формы государственного регулирования экономики. Существуют разные походы к государственному регулированию рынков. С точки зрения неоклассической теории, государственное вмешательство в функционирование рынка жилой недвижимости необходимо там, где присутствует неспособность рыночных механизмов обеспечить эффективное использование ресурсов, т.е. рынок демонстрирует «провалы». Однако государство вправе вмешиваться только для компенсации «провалов» рынка, причем это должно производиться самым эффективным способом, при котором будут наблюдаться наилучшие результаты при наименьших затратах. Различают следующие типы неэффективных ситуаций, свидетельствующих о «провалах рынка», при которых требуется государственное вмешательство, которые мы рассмотрим применительно к рынку жилья.

1) монополизация рынка - происходит, когда рынок не способен поддерживать конкурентную среду. Монополизация не способствует Парето- эффективному распределению ресурсов в экономике, а также ведет к потерям в общественном благосостоянии, поэтому для преодоления негативных последствий государство призвано проводить политику, направленную на поддержание конкурентной среды и ограничение монопольной практики. Как и на всяком другом рынке, на рынке первичной жилой недвижимости производителям выгодно ограничивать объем предложения, поддерживая высокие цены. Поэтому они заинтересованы в ограничении проникновения на этот рынок конкурентов.

2) информационная асимметрия присутствует на рынке жилой недвижимости в виде большей информированности о характеристиках объекта недвижимости продавца и меньшей осведомленности покупателя. Например, покупатель может самостоятельно оценить удобство и комфорт жилья при осмотре, однако продавец знает больше о качестве самих материалов и выполненных (в т.ч. скрытых) работах. Государственное регулирование в этом случае осуществляется административными методами путем принятия соответствующих стандартов, правил и норм, разработки требований к сертификации и лицензированию. Однако это не способствует в полной мере снижению издержек оппортунистического поведения застройщика, поскольку за ним сохраняется возможность выбора материалов, исполнителей работ, а также принятия решений об исправлении брака. Например, известны случаи, когда застройщик вместо комнаты, куда сбрасывается мусор по мусоропроводу, вносил изменения в проект в виде дополнительной комнаты в квартиру для продажи, в результате чего жилой многоквартирный дом функционирует без мусоропровода. Также в индивидуальном жилищном строительстве застройщики, стремясь заработать на престижности проектов, часто увлекаются использованием экзотических пород древесины для создания отдельных элементов конструкций зданий, качественные характеристики которых не всегда хороши в российских климатических условиях.

3) внешние эффекты. Как известно, рынок не всегда оптимальным способом решает проблемы, связанные с пересечением прав собственности, в результате чего в рыночной экономике наблюдается недопроизводство благ с положительными внешними эффектами и перепроизводство благ с отрицательными внешними эффектами. Жилье относится к разряду социально значимых благ. Положительные эффекты (социальные выгоды) развития рынка жилья проявляются как на макроуровне, так и на микроуровне. Так, получаемые обществом положительные экстерналии от развития рынка жилой недвижимости проявляются прежде всего в том, что улучшение жилищных условий населения в целом положительно сказывается на улучшении демографической обстановки, повышении уровня жизни населения, образования, здравоохранения, снижении криминогенной ситуации пр. Примерами положительных экстерналий на микроуровне могут являться: благоустройство и озеленение территорий жилых районов, проекты комплексного развития территорий, регулирующие точечную застройку, программы волнового переселения и реновации промышленных территорий, улучшения транспортной доступности (за исключением случаев, когда дорога проходит в непосредственной близости от объекта жилой недвижимости) и др. Государство должно управлять положительными эффектами, в том числе путем принятия генеральных планов развития территорий, организации строительства инфраструктурных объектов различного назначения и т.д. Также оно должно участвовать в их софинансировании и компенсации затрат [9]. Примерами отрицательных экстерналий (социальных издержек) развития рынка жилой недвижимости на микроуровне могут служить:

- изменение в образе исторической части города вследствие нерегулируемой градостроительной активности, в результате чего может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики. Так, например, уменьшатся доходы гостиничного бизнеса, культурного сектора, отрасли общественного питания, общественного транспорта и др.;

- ухудшение экологической обстановки, например, в результате перевода земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда в земли поселений, дальнейшее их освоение и застройка объектами жилой недвижимости. Это влечет за собой загрязнение природной среды различными выбросами и отходами, необратимую деградацию флоры и фауны на данном земельном участке в результате нарушений геологического строения местности и гидрологических режимов, негативное изменение сложившихся социальных условий жизнедеятельности коренного населения и др.

- незавершенное строительство, в т.ч. долгострои, которые портят архитектурный облик города, ухудшают криминогенную ситуацию, повышают риск травматичности среди подростков и др.

- «точечная застройка» на уже плотно застроенных территориях, сопровождающаяся ухудшением условий жизни для пользователей близлежащих объектов жилой недвижимости, а также создается дополнительная нагрузка на существующие инфраструктурные объекты.

4) производство общественных благ не регулируется законами рынка, поэтому на себя эту функцию берет государство.

Для российского рынка жилья характерен ряд проблем, которые не могут быть решены без участия государства:

а) дефицит качественного жилья, проявляющийся в: высоком уровне физического и морального износа существующего жилого фонда; недостаточной решенности проблемы ветхого и аварийного жилья; несоответствии современным стандартам части объектов жилой недвижимости.

б) низкие темпы инновационного развития отрасли по причинам: отсутствия экономических стимулов и дороговизны применения новых строительных технологий; низкой квалификации подрядчиков; устаревания регламентов; антиинновационной атмосферы в обществе и консервативного мышления лиц, принимающих управленческие решения в строительстве.

в) недоступность жилья для большинства населения из-за высокой стоимости объектов жилой недвижимости в крупнейших городах РФ, дороговизны ипотечных кредитов, а также слабых результатов реализации программ обеспечения населения доступным жильем. Важное влияние на решение проблемы доступности жилья оказывает политика государства в жилищной сфере. По словам Президента РФ В.В. Путина, сегодня в крупнейших городах России стоимость жилья завышена, из- за чего даже ипотека недоступна для большей половины среднего класса. По словам Президента РФ, необходимо снижать «стоимость строительства за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес. Он сегодня буквально тонет в согласованиях. Наверное, две трети усилий и затрат специалистов строительных фирм приходятся на прохождение разнообразно выстроенных бюрократических барьеров, а не на организацию производства. В совокупности мы можем снизить цены на современное комфортабельное жилье не менее чем на 20%, а в отдельных регионах - до 30%».В настоящее время уровень доходов большей части населения РФ не позволяет им приобретать жилье за счет собственных средств без привлечения кредитов и применения мер государственной поддержки [11].Таким образом, мерами государственного регулирования, направленными на решение этой проблемы являются: снижение административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, снижение стоимости ипотечных кредитов. Главным инструментом реализации политики государства по обеспечению населения доступным жильем стала федеральная целевая программа «Жилище», реализуемая в 2002-2010 годах и в 2011-2015 годах. Она представляет собой комплекс мероприятий, направленных на увеличение объемов ввода объектов жилой недвижимости экономкласса, а также увеличение количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия. На рисунке 4 показаны объемы финансирования этой программы.



Рисунок 4 - Общий объем финансирования ГП «Жилище»

По словам Президента РФ В.В. Путина, представленные меры в совокупности дадут возможность к 2020 году решить проблему доступности нового жилья для 60% российских семей, а не для четверти, как в настоящее время; к 2030 году предполагается решить данную проблему полностью.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный в работе анализ показал, что для исследования рынка жилой недвижимости применим ряд теорий и концепций как неоклассического, так и неоинституционального направлений экономической мысли, которые позволяют выявить в единстве его микроэкономические, макроэкономические и институциональные основы, объединить экономический и правовой аспект исследования прав собственности на этом рынке.

В первой главе даны теоретические положения, необходимые для изучения рынка жилья в целом. Жилье является экономическим, материальным, комплексным благом, в разных случаях потребительским или инвестиционным. Это частное благо с отдельными характеристиками коллективных и общественных благ. Кроме того, оно порождает как положительные, так и отрицательные внешние эффекты на микроуровне и макроуровне. В микроэкономической теории потребительского поведения домохозяйство, действуя рационально, выбирает для себя оптимальный объем потребления блага «жилая недвижимость» при равенстве предельной полезности и предельных издержек.

На рынке жилья выделяются сегменты первичного и вторичного жилья; жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. В работе показано, что на состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В первой главе проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Выявлено, что спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене, и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на объекты жилой недвижимости характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде.

Подробно изучены следующие факторы предложения на рынке жилой недвижимости: цены и доступность ресурсов (факторов производства), новые (более производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шоки предложения. Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой - в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль.

Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок - от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции. Было проанализировано текущее состояние рынка жилья в Российской Федерации. Данный анализ показывает, что существуют значительные проблемы, такие как: дефицит качественного жилья, низкие темпы инновационного развития, недоступность жилья для большинства населения в силу завышенных цен. Отдельным вопросом стоит излишняя бюрократизация в строительных организациях, которая влечет за собой коррупцию на местном уровне, что также усугубляет ситуацию в стране.

Многие экономисты задаются вопросами, поставленными в данной работе. В процессе исследования было установлено, что существуют специальные государственные программы, целью которых является установление приемлемых условий развития рынка жилой недвижимости. Эти программы призваны улучшить положение малообеспеченных слоев общества за счет снижения административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, снижение стоимости ипотечных кредитов. В частности, программа «Жилище», реализация которой должна быть закончена в этом году, представляет собой комплекс мероприятий, направленных на увеличение объемов строительства объектов жилой недвижимости экономкласса и увеличение количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В подобных программах предполагается, что все жилищные вопросы будут решены в период с 2020 по 2030 годы. Однако прогнозы большинства экспертов не утешительны: предсказывается рост тарифов жилищно-коммунальных услуг, а также увеличение налога на недвижимость. Представленные в работе данные дают основания предполагать, что перспективы развития современного рынка жилья в России могут быть неудовлетворительными для населения, если государство не окажет прямого воздействия на эту сферу экономики. Необходимо провести ряд мер по увеличению темпов жилищного строительства, доступности жилья, улучшению качества возводимых объектов жилой недвижимости. Только в случае успешной реализации всех запланированных государственных программ будут разрешены все существующие на данные момент проблемы рынка жилой недвижимости.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Законодательные материалы и нормативные документы

1 Конституция Российской Федерации 12.12.1993 Документ предоставлен Консультант плюс www.consultant.ru

2 Гражданский кодекс Российской Федерации 01.01.2008 Документ предоставлен www.consultant.ru

3 Жилищный кодекс Российской Федерации 29.12.2004 Документ предоставлен www.consultant.ru

4 Земельный кодекс Российской Федерации 25.10.2001 Документ предоставлен www.consultant.ru

5 Налоговый кодекс Российской Федерации 31.07.1998 Документ предоставлен www.consultant.ru

6 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 Документ предоставлен www.consultant.ru

7 Федеральный закон «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» 11.02.1993 N 4462-1 www.consultant.ru

Экономическая учебная и специальная литература

8 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник 2003 - 294 с.

Электронные ресурсы

9 Лебедева О.И. Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в Российской экономике Статья 2012 Режим доступа: www.uecs.ru

10 Лукьянчиков Г.В. Циклы рынка жилья в США Статья май 2009 Режим доступа: www.indexrussia.ru

11 Путин В.В. Строительство справедливости. Социальная политика для России Комсомольская правда 13.01.2012 Режим доступа: www.kp.ru

12 Родионова Н.В. Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости Статья 2009 Режим доступа: www.auditfin.com

13 Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости Доклад Г.М. Стерника на конференции СЕРЕАН, Киев, 15.10.2005 Режим доступа: www.realtymarket.ru

14 Федеральная служба государственной статистики Режим доступа: www.gks.ru

15 Дж. Фридман, Н. Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Учебник 1995 - 236с. http://estud.ru/

Размещено на Allbest.ru