Кадастровая оценка земель населённых пунктов Моховского района Пермского края

для населенных пунктов до 100 чел.: Рнорм = Ni / 4,8

для населенных пунктов от 101 до 200 чел.: Рнорм = Ni / 4,2

для населенных пунктов от 201 до 500 чел.: Рнорм = Ni / 3,7

для населенных пунктов от 501 до 1000 чел.: Рнорм = Ni / 3,2

для населенных пунктов от 1001 до 2000 чел.: Рнорм = Ni / 2,8

для населенных пунктов от 2001 до 5000 чел.: Рнорм = Ni / 2,5

для населенных пунктов от 5001 чел. и выше: Ркорм = Ni / 2,2

Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.

2) Второй способ основан на сведениях о численности безработных. Рассчитывается удельный вес безработных среди трудоспособного населения в поселении. Тогда балл за обеспеченность рабочими местами рассчитывается по формуле:

Бnp.i=100- Ei(20)

где Ei - удельный вес (в %) безработного самодеятельного населения в i-ом населенном пункте.

Расчеты балла за производственную инфраструктуру через удельный вес безработного населения ведем в таблице 13.

Таблица 13 - Расчет баллов за производственную инфраструктуру

Название населенного пункта	Численность трудоспособного населения, чел.	Численность безработных, чел.	Удельный вес безработного населения, Еi ,%	Балл за произ-водственную ин-фраструктуру, Бпр.i
Жилинская
1.Балалы	14	4	28,6	71,4
2.Березово	6	2	33,3	66,7
3.Блиново	4	0	0	100,0
4.Голубята	2	1	50,0	50,0
5.Жилино	154	23	14,9	85,1
6.Камышево	13	3	23,1	76,9
7.Лудино	5	1	20,0	80,0
8.Масленники	61	19	31,1	68,9
9.Понаморевка	20	4	20,0	80,0
10.Турай	3	0	0	100
11.Хохлово	5	0	0	100
Моховская
1.Поновка	228	123	53,9	46,1
2.Шаква	163	48	29,4	70,6
3.Подкаменное	9	4	44,4	55,6
4.Бабина-Гора	34	13	38,2	61,8
5.Сылвенск	136	82	60,3	39,7
6.Кисели	89	74	83,1	16,9
7.Иренский	38	20	52,6	47,4
8.Дейково	66	40	60,6	39,4
9.Моховое	827	239	28,9	71,1
10.Плашкино	13	9	69,2	30,8
11.Липово	94	45	47,9	52,1

3.5 Расчет баллов за размещение (локализацию) населённых пунктов

На привлекательность проживания в поселении влияют такие условия как, например, размещение относительно транспортных магистралей, и в тоже время, наличие рекреационных условий для отдыха населения. Выделяют следующие формы локализации поселений:

- придорожная (с разбивкой на подформы);

- приречная (размещение у реки, озера, пруда);

- при лесных массивах;

- ландшафтная.

Величина балла за размещение населенного пункта (Бразм.) определяется в зависимости от следующих факторов: расстояние до магистральной автомобильной дороги, расстояние до железнодорожной станции, наличие крупных водных источников и лесных массивов.

Необходимые характеристики для расчета баллов данной группы факторов, которые не были отражены в паспорте населенного пункта, устанавливаются с использованием карты расположения поселений.

3.5.1 Размещение населенного пункта у магистральной дороги областного, районного значения

Значения баллов присваиваются исходя из расстояния до магистральной дороги по шкале:

не более 2 км-100

от 2 до 3 км-50

от 3 до 5 км-30

более 5 км-0

3.5.2 Размещение населенного пункта у железнодорожной станции

Значения баллов присваиваются исходя из расстояния до железнодорожной станции по шкале:

не более 1 км-100

от 1 до 3 км-70

от 3 до 5 км-50

от 5 до 10 км-30

более 10 км-0

3.5.3 Размещение поселения у крупных водных источников (реки, озера,

пруда), т. е. приречная форма локализации (Б3) оценивается по шкале:

- У реки протяженностью свыше 100 км

или озера, пруда с акваторией более 1 км - 100

- У реки протяженностью от 30 до 100 км

или озера, пруда с акваторией менее 1 км - 50

- Отсутствие крупных водных источников - 0

3.5.4 Размещение поселения при лесных массивах (Б4), имеющих рекреационное значение оценивается в 100 баллов, в противном случае показатель не учитывается - 0 баллов.

Общий балл за размещение рассчитывается как среднеарифметическое значение показателей локализации по формуле:

Бразм= (Б1+Б2+Б3+Б4)/4*Кпопр(21)

Расчет баллов за размещение поселения приведен в таблице 14.

Таблица 14 - Расчет баллов за размещение населенного пункта

Название населенного пункта	Формы локализации	Балл за размещение, Бразм.
	у магистраль-ной дороги, БI	у ж/д стан-ции, БII	у водного источника, БIII	при лесном массиве, БIV
Жилинская
1.Балалы	0	0	100	0	25,0
2.Березово	100	70	100	0	67,5
3.Блиново	0	70	100	0	42,5
4.Голубята	0	70	100	0	42,5
5.Жилино	50	70	100	0	55,0
6.Камышево	100	70	100	100	92,5
7.Лудино	100	100	100	0	75,0
8.Масленники	0	70	100	0	42,5
9.Понаморевка	50	70	100	0	55,0
10.Турай	100	100	100	100	100,0
11.Хохлово	0	0	100	100	50,0
Моховская
1.Поповка	0	100	0	0	25.0
2.Шаква	0	30	100	0	32.5
3.Подкаменное	0	30	100	0	32.5
4.Бабина-Гора	0	50	100	0	37.5
5.Сылвенск	0	70	100	0	42.5
6.Кисели	0	100	100	0	50.0
7.Иренский	0	100	100	0	50.0
8.Дейково	0	50	100	0	37.5
9.Моховое	0	100	100	100	75.0
10.Плашкино	0	30	100	100	57.5
11.Липово	0	50	100	0	37.5

3.6 Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения

Анализ численности населения за ряд лет в каждом населенном пункте устанавливает определенные закономерности. По каждому из поселений с использованием статистических моделей и программ рассчитывается показатель ежегодного изменения населения (людности). Необходимость включения этого показателя связана с выявлением перспектив развития сельских поселений. Естественно, что без знания развития каждого из населенных пунктов невозможно определить кадастровую стоимость земли. Без прогноза численности людей можно лишь определить стоимость земельного участка в населенном пункте на сегодняшний день, но в результате, например, массового оттока населения из данного поселения уже в следующем году цена резко упадет. И, наоборот, при увеличении численности населения стоимость земли будет возрастать.

Для расчета показателя ежегодного изменения людности используем демографические данные численности населения поселений (таблица 15) за последний ряд лет.

Динамический ряд, несмотря на колебания, отображает тенденцию изменения людности (прирост или убыль) в населенных пунктах, которая будет сохраняться в ближайший период времени.

Период, в течение которого установленная тенденция сохраняется с достаточной надежностью, называется периодом (сроком) упреждения прогноза. Период упреждения прогноза не должен превышать продолжительность анализируемого динамического ряда (базисного периода). Установлено, что наиболее надежны прогноз приходится на срок, составляющий 1/3 базисного периода.

На основании анализа динамического ряда рассчитывается тенденция изменения людности, отраженная математической функцией (уравнением). Наиболее простым и наглядным уравнением в данном случае является эмпирическое уравнение прямой:

Npacч i= Аi b*Х (22)

где Npacч i - расчетная численность населения в i-ом населенном пункте, чел;

Аi - начальная (усредненная) численность населения в i-ом поселении, чел;

± b - темпы ежегодного изменения людности 1-го поселения, чел.;

Х - расчетный год или индекс расчетного года.

Параметры прямой определяются по формуле:

А (23)

b (24)

где Ni - численность населения в i-ом населенном пункте на каждый год анализируемого динамического ряда, чел.;

n - число лет анализируемого периода.

Для расчета параметров математического уравнения можно воспользоваться специальными компьютерными программами. Например, программой «Stobr4».

Таблица 15 - Динамика численности населения в разрезе поселений, чел

Название населенного пункта	Годы индекс года
	1991 1	1992 2	1993 3	1994 4	1995 5	1996 6	1997 7	1998 8	1999 9	2000 10
Жилинская
1.Балалы	46	51	52	59	39	46	47	46	43	43
2.Березово	32	40	40	41	41	41	40	40	39	37
3.Блиново	12	12	12	12	13	13	12	10	10	10
4.Голубята	5	5	5	6	7	7	6	4	4	5
5.Жилино	261	256	256	271	273	276	279	281	284	288
6.Камышево	36	37	37	38	38	37	36	38	36	32
7.Лудино	12	12	12	12	11	10	11	11	10	11
8.Масленники	151	150	159	155	156	159	158	158	142	149
9.Понаморевка	30	30	39	44	47	47	48	48	52	54
10.Турай	23	23	24	24	24	24	23	21	21	10
11.Хохлово	10	10	10	10	10	10	9	10	9	9
Моховская
1.Поповка	179	173	137	208	223	247	294	301	300	331
2.Шаква	277	253	255	263	265	269	268	273	270	274
3.Подкаменное	19	21	25	19	17	18	19	18	17	16
4.Бабина-Гора	66	68	65	61	67	71	69	69	71	67
5.Сылвенск	286	244	263	217	250	254	239	228	225	244
6.Кисели	94	99	106	104	102	109	108	106	110	115
7.Иренский	60	52	54	59	52	58	58	49	52	54
8.Дейково	116	117	113	119	116	120	113	116	112	115
9.Моховое	1582	1443	1445	1380	1367	1379	1352	1359	1361	1354
10.Плашкино	37	38	38	31	28	25	28	28	24	25
11.Липово	175	171	176	160	159	161	168	164	167	168

На основании полученного темпа ежегодного изменения людности в каждом поселении (±Ь) определяется удельный показатель изменения численности населения в расчете на 1000 жителей (D,):

Di= ± b /Ni *1000 (25)

где +Ь - темпы ежегодного изменения людности i-ro поселения, чел. за анали зируемый период;

Ni - существующая численность населения в i-ом поселении на год оценки, чел. Балл за тенденцию изменения людности рассчитывается по формуле:

Бтенд=(Di-Dmin)/(Dmax-Dmin)*100 (26)

где Di - удельный показатель изменения людности 1-го поселения в расчете на 1000 жителей;

Dmax- удельный показатель изменения людности в расчете на 1000 жителей в населенном пункте района (администрации) с максимальным значением данного показателя;

Dmin - удельный показатель изменения людности в расчете на 1000 жителей в населенном пункте района (администрации) с минимальным значением данного показателя.

Расчеты балла за тенденцию изменения численности населения приведены в таблице 16.

Таблица 16 - Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения

Название населенного пункта	Параметры математической функции, чел.	Удельный показатель изменения людности, Di	Балл за тенденцию изменения численности населения, Бтенд.i	Перспективная численность населения N2005
	А	±b
Жилинская
1.Балалы	51,9	-0,9	-20,9	44,9	37
2.Березово	35,8	0,6	16,2	58,8	51
3.Блиново	13	-0,3	-30,0	41,4	-2
4.Голубята	10,5	-0,7	-140,0	0	-4
5.Жилино	252,8	3,6	12,5	57,4	313
6.Камышево	38,0	-0,3	-9,4	49,2	23
7.Лудино	12,3	-0,2	-18,2	49,2	-1
8.Масленники	155,9	-0,4	-2,7	51,7	141
9.Понаморевка	52,1	0,6	-11,1	48,5	38
10.Турай	25,1	-0,6	-60,0	30,1	11
11.Хохлово	14,5	-0,7	-77,8	23,4	0
Моховская
1.Поповка	125,9	20,6	62,2	76,2	441
2.Шаква	77,3	34,4	125,5	100	603
3.Подкаменное	21,9	-0,5	-31,3	41,9	7
4.Бабина-Гора	64,8	0,5	7,5	55,6	80
5.Сылвенск	265,5	-3,7	-15,2	47,0	206
6.Кисели	98,8	1,7	14,8	58,3	126
7.Иренский	57,3	-0,5	-9,3	49,2	43
8.Дейково	117,1	-0,3	-2,6	51,9	103
9.Моховое	1506,5	-19,0	-14,0	47,5	1222
10.Плашкино	39,1	-1,6	-64,0	28,6	10
11.Липово	171,1	-0,8	-4,8	50,9	157

3.7 Расчет баллов за экологическое состояние территории

Информация об экологической обстановке в конкретном поселении формируется на основе обработки паспортов. Учитываются экологические и шумовые загрязнители, источники загрязнения. В дальнейшем данные показатели следует уточнить, ввести степень и размер загрязнений.

В условиях отсутствия прямой информации об экологическом состоянии в поселениях (количественные показатели степени загрязнения), можно воспользоваться данными о наличии видов источников загрязнения. Тогда баллы, характеризующие негативное влияние источников загрязнения окружающей среды, устанавливаются по следующей шкале:

Сельскохозяйственное производство (Бс.-х.) - 15

Местные промышленные предприятия (Бпром) - 20

Железная дорога (на расстоянии до 1 км) (Бж/д) - 30

Автомагистраль (на расстоянии до 2 км) (Ба.д.) - 35

Общий балл за экологическое состояние (Бэкол.) рассчитывается по формуле:

Бэкол=100-Бj(27)

или

Бэкол=100- (Бс.-х + Бпром+ Бж/д+ Ба.д.)(28)

где Бэкол. - балл, характеризующий j-й вид источника загрязнения окружающей среды в поселении.

Расчеты ведем в таблице 17

Таблица 17 - Расчет баллов за экологическое состояние окружающей среды

Названия населенных пунктов	Виды источников загрязнения
	Сельскохо-зяйственное производство, (Бс.-х.)	Местные промыш-ленные предприятия, (Бпром.)	Железная дорога, (Бж.д.)	Автома-гистраль, (Ба.д.)	Балл за экологи-ческую обстановку, (Бэкол.)
Жилинская
1.Балалы					100
2.Березово					100
3.Блиново					100
4.Голубята					100
5.Жилино					100
6.Камышево					100
7.Лудино					100
8.Масленники					100
9.Понаморевка					100
10.Турай					100
11.Хохлово					100
Моховская
1.Поновка					100
2.Шаква	15				75
3.Подкаменное					100
4.Бабина-Гора		20			80
5.Сылвенск					100
6.Кисели	15	20			65
7.Иренский			30		70
8.Дейково					100
9.Моховое					100
10.Плашкино					100
11.Липово	15				75

3.8 Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства

Данная группам факторов включает сведения о гидрогеологии, наличии карстов, подтопляемости и заболоченности территории. Величины баллов устанавливаются аналогично пропорциональности коэффициентов относительной ценности территории, приведенных в пособии «Комплексное ценовое зонирование населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога».

Балл за инженерно-геологические условия определяется исходя из шкалы:

Высокий уровень стояния грунтовых вод (Бг.в.) - 20

Заболоченность территории (Бзабол.) - 20

Подтапливание территории (Бподт.) - 20

Скальные грунты (Бскал) - 20

Карстовые провалы (Бкарст) - 20

Общий балл, отражающий инженерно-геологические условия строительства (Бгеол), определяется по формуле:

Бгеол=100-Бj (29)

или

Бгеол=100-(Бг.в. + Бзабол + Бподт. + Бскал. + Бкарст.) (28)

где Б'j - балл, характеризующий наличие j-ro вида неблагоприятного инженерно-геологического условия строительства в поселении.

Расчет баллов, характеризующих инженерно-геологические условия строительства, ведется в таблице 18.

В случае отсутствия данных по конкретному населенному пункту, принимаются среднерайонные показатели.

Таблица 18 - Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства

Названия населенных пунктов	Инженерно-геологические условия строительства	Балл за инженерно-геол. Усл. Строительства, Бгеол
	Высокий уровень грунтовых вод, Бг.в.	Заболоченность территории, Бзабол.	Подтапливание территории, Бподт	Скальные грунты, Бскал.	Карстовые провалы, Бкарст.
1.Балалы						100
2.Березово						100
3.Блиново						100
4.Голубята						100
5.Жилино						100
6.Камышево						100
7.Лудино						100
8.Масленники						100
9.Понаморевка						100
10.Турай						100
11.Хохлово						100
1.Поповка						100
2.Шаква						100
3.Подкаменное						100
4.Бабина-Гора						100
5.Сылвенск						100
6.Кисели						100
7.Иренский						100
8.Дейково						100
9.Моховое						100
10.Плашкино						100
11.Липово						100

3.9 Расчёт баллов за наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий

При определении исторической ценности населённого пункта как места сосредоточения памятников истории и культуры учитывается количество и площади, занимаемые историко-культурными, рекреационными объектами на территории населённого пункта. К территориям под объектами данной группы факторов также относятся их охранные зоны.

Историко-культурная и рекреационная ценность земель населённого пункта определяется по формуле:

Бист. i = ? Pi / Si * 100 (30)

где Бист. i - балл, характеризующий историко-культурную и рекреационную ценность i-го населённого пункта;

? Pi - сумма площадей соответствующих объектов и их охранных зон, га;

Si - общая площадь i-го населённого пункта, га.

4. Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли, на основе корреляционного анализа

При оценке земель населенных пунктов особое внимание следует уделять анализу и отбору показателей, влияющих на рыночную цену, а, следовательно, и на стоимость земли. Недостаточно одного лишь логического объяснения для включения того или иного показателя в оценочную шкалу. Естественно, что факторы, учитываемые при оценке, оказывают влияние на стоимость земли, но величина этого влияния, его направленность будут неодинаковы в разных природно-климатических и экономических условиях.

Оценка степени влияния каждого из факторов на цену земли является одной из главных задач. Для этого применяем метод корреляционного анализа.

Задачей проведения корреляционного анализа является выявление факторов, которые действительно влияют на цену земли в конкретных условиях (в границах административного района), и исключение из дальнейших расчетов тех факторов, которые не являются определяющими в данных условиях. Таким образом, из всего многообразия показателей проводится отбор тех, которые действительно оказывают влияние на результирующий показатель (рыночную цену земли) и при этом не коррелируют между собой.

Основанием для включения или исключения конкретной группы факторов из дальнейших расчетов кадастровой стоимости земли, является коэффициент корреляции - r. Коэффициент парной корреляции определяет направление и величину связи между двумя показателями, и меняется в интервале от +1,0 до -1,0.

Для корреляционно-регрессионный анализ применяем статистическую компьютерную программу “Statistika”.

Предварительно составляется сводная таблица бальной оценки земель поселений, содержащая баллы по группам факторов и рыночную цену земли (таблица 19), которая является исходной для проведения корреляционного анализа. Рыночная цена земли обозначена переменной - Y, а пенообразующие факторы являются независимыми переменными - Хi.

В результате расчетов с помощью компьютерной программы «Statistika» формируется косоугольная матрица коэффициентов корреляции (таблица 20). Достоверность получаемых коэффициентов, согласно правилам статистики, напрямую зависит от количества анализируемых объектов (наблюдений), которых должно быть не менее 10. Поэтому для расчетов берутся все поселения оцениваемого района или сельской администрации.

Таблица 19 - Бальная оценка земель населенных пунктов

Название населенного пункта	Рыночная цена земли, руб. за 1 м2	Баллы
		Балл за местопо-ложение, Бмест	Балл за ин-женер-ную инфра-струк., Бинж	Балл за соц. ин-фрастр., Бсоц.	Балл за произ-водственную ин-фраструктуру, Бпр.i	Балл за размещение, Бразм	Балл за тенденцию изменения численности населения, Бтенд.i	Балл за экологи-ческую обстановку, (Бэкол.)	Инж.-геологические условия, Бгеол.
	У	Х1	Х2	Х3	Х4	Х5	Х6	Х7	Х8
Жилинская
1.Балалы	5,52	74,2	25,0	67,5	71,4	25,0	44,9	100	100
2.Березово	4,28	0	0,6	95,1	66,7	67,5	58,8	100	100
3.Блиново	4,84	0	0	66,5	100,0	42,5	41,4	100	100
4.Голубята	4,84	0	0	67,5	50,0	42,5	0	100	100
5.Жилино	13,06	0	5,7	83,0	85,1	55,0	57,4	100	100
6.Камышево	5,45	0	2,3	83,0	76,9	92,5	49,2	100	100
7.Лудино	4,04	73,5	20,3	83,0	80,0	75,0	49,2	100	100
8.Масленники	5,16	75,7	23,3	72,5	68,9	42,5	51,7	100	100
9.Понаморевка	4,14	72,7	24,0	78,0	80,0	55,0	48,5	100	100
10.Турай	3,89	74,2	20,3	83,0	100	100,0	30,1	100	100
11.Хохлово	5,67	0	7,5	72,5	100	50,0	23,4	100	100
Моховская
1.Поповка	25,14	60,9	41,5	55,0	46,1	25.0	76,2	100	100
2.Шаква	6,00	94,6	42,0	66,5	70,6	32.5	100	75	100
3.Подкаменное	10,52	107,6	25,3	41,0	55,6	32.5	41,9	100	100
4.Бабина-Гора	7,29	71,5	30,0	77,0	61,8	37.5	55,6	80	100
5.Сылвенск	9,46	75,5	28,5	66,5	39,7	42.5	47,0	100	100
6.Кисели	8,21	97,0	26,7	77,0	16,9	50.0	58,3	65	100
7.Иренский	8,81	70,8	82,5	77,0	47,4	50.0	49,2	70	100
8.Дейково	8,81	91,5	29,2	66,5	39,4	37.5	51,9	100	100
9.Моховое	38,58	70,7	77,8	77,0	71,1	75.0	47,5	100	100
10.Плашкино	8,81	114,0	16,9	41,0	30,8	57.5	28,6	100	100
11.Липово	7,57	91,5	29,3	77,0	52,1	37.5	50,9	75	100

Таблица 20 - Матрица парных коэффициентов корреляции

Число показателей - 8

Число наблюдений - 22

	Рыночная цена земли	Бмест	Бинж	Бсоц	Бпр	Бразм	Бтенд	Бэкол
	Y	X1	X2	X3	X4	X5	X6	X7
Y	1,00	0,12	0,60	-0,17	-0,16	-0,01	0,19	-0,11
X1		1,00	0,49	-0,51	-0,55	-0,23	0,23	0,31
X2			1,00	-0,08	-0,30	-0,12	0,35	0,42
X3				1,00	0,39	0,53	0,11	0,14
X4					1,00	0,38	-0,10	-0,32
X5						1,00	-0,24	-0,28
X6							1,00	0,43
X7								1,00

Знак коэффициента корреляции указывает направление зависимости переменных, а его абсолютная величина - степень зависимости (тесноту связи). В земельно - кадастровых работах используют следующую шкалу градации коэффициентов корреляции:

- до + 0,15 - отсутствие связи между признаками;

- + 0,16 - + 0,20 - плохая связь;

- + 0,21 - + 0,30 - слабая;

- + 0,31 - + 0,40 - средняя;

- + 0,41 - + 0,60 - хорошая;

- + 0,61 - + 0,80 - высокая;

- + 0,81 - + 0,90 - очень высокая;

- + 0,91 и выше - полная или функциональная связь.

Делая анализ парных коэффициентов корреляции, можно выявить зависимость рыночной цены земли от балльной оценки земель населённых пунктов. Таким образом, на рыночную цену земель населённых пунктов в данном муниципальном районе не влияет местоположение, т.к. коэффициент корреляции здесь меньше 0,15, что и говорит об отсутствии связи между признаками. Слабое влияние на цену земли оказывает размещение. Балл за инженерную инфраструктуру имеет хорошую связь и, тем самым оказывает значительное влияние на рыночную цену земли населённых пунктов Моховского района.

Достоверность коэффициента корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

mr, (31)

где: m r - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;

r - коэффициент корреляции;

n - число наблюдений (поселений).

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента (tф) определяется по формуле:

r

tф = ----- (32)

m r

Если фактическое значение критерия Стьюдента (tф) больше 2,5, то коэффициент корреляции считается достоверным.

Из дальнейших расчетов должны быть исключены факторы, не коррелирующие с ценой земли, т.е., имеющие коэффициент корреляции от 0 до + 0,15 или tф<2,5, а также и те, между которыми наблюдается автокорреляция.

Исходя из коэффициентов регрессии при переменных уравнения и среднерайонных значений баллов по группам факторов, определяем вклад каждой группы факторов в формирование рыночной цены (стоимости) земли. Расчеты приведены в таблице 20.

Таблица 21 - Коэффициента вклада факторов в формирование стоимости земель населенных пунктов Моховского района

Группы факторов	Коэфф. вклада, Кj	Людность поселений, чел.
		до 50	51-100	101-200	2001-500	501-1000	1001 и более
1Местоположение	Кмест	0,30	0,27	0,23	0,19	0,15	0,12
2Инженерная инфр-ра	Кмест	0,13	0,15	0,17	0,23	0,24	0,25
3Социальная инфр-ра	Кмест	0,02	0,04	0,14	0,18	0,18	0,20
4Производственная инфр-ра	Кмест	0,06	0,06	0,07	0,08	0,10	0,15
5Локализация поселения	Кмест	0,25	0,24	0,15	0,08	0,07	0,05
6Тенденция изменения численности	Кмест	0,10	0,10	0,10	0,07	0,07	0,03
7Экологическая обстановка	Кмест	0,10	0,10	0,10	0,11	0,12	0,13
8Инженерно-геолог-е условия	Кгеол	0,02	0,02	0,02	0,04	0,05	0,05

5. Расчет совокупного балла ценности земель населённых пунктов

Совокупный (суммарный) балл комплексно выражает ценность земель конкретного поселения. Величина совокупного балла рассчитывается с учетом влияния базовых (коррелирующих) групп факторов, вклад которых в стоимость земли зависит от размера поселения (таблица 20). Расчет совокупного балла ценности земель i-го поселения (Бсов.) ведется в таблице 21 по формуле:

Бсов = ?кij * Бij (33)

где: кij - коэффициент вклада j - ой группы факторов в стоимость

(ценность) земель i-го поселения;

Бij - величина балла, характеризующего ценность земель соответст-

вующей j - ой группы факторов в i-ом поселении.

Для наглядности восприятия и упрощения графического отражения величин совокупных баллов строится шкала интервалов.

Количество интервалов определяется формулой:

К = 1 + 3,221 * logN (34)

где: К - количество интервалов (целое число);

N - число оцениваемых поселений.

Шаг интервала (шкалы) определяется по формуле:

Б max - Б min

Р = ----------- (35)

К

где: Р - шаг интервала;

Б max - максимальное значение совокупного балла среди оцениваемых

поселений;

Б min - минимальное значение совокупного балла среди оцениваемых

поселений.

Составление шкалы производится по формуле:

Б min + Р * К (36)

Результаты балльной оценки земель населённых пунктов, сгруппированные по интервалам выровненной шкалы, могут быть использованы для проведения оценочного зонирования поселений района (таблица 21).

Таблица 22 - Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов Моховского района

Название населенного пункта	Численность населения	Местоположе- ние	Инженер-ная инфра-ра	Социаль- ная инфр-ра	Произ- водствен- ная инфрастр-ра	Локализа-ция населённого пункта	Тенден-ция изменения людности	Экологическое состояние	Инж.-геол. усл. стр.	Совокупный балл,Бсов
		Кмест	Бмест	Кинж	Бинж	Ксоц	Бсоц	Кпр	Бпр	Кразм	Бразм	Ктенд	Бтенд	Кэкол	Бэкол	Кгеол	Бгеол
1.Балалы	43	0,30	74,2	0,13	25,0	0,02	67,5	0,06	71,4	0,25	25,0	0,10	44,9	0,10	100	0,02	100	53,88
2.Березово	37	0,30	0	0,13	0,6	0,02	95,1	0,06	66,7	0,25	67,5	0,10	58,8	0,10	100	0,02	100	40,74
3.Блиново	10	0,30	0	0,13	0	0,02	66,5	0,06	100	0,25	42,5	0,10	41,4	0,10	100	0,02	100	34,10
4.Голубята	5	0,30	0	0,13	0	0,02	67,5	0,06	50,0	0,25	42,5	0,10	0	0,10	100	0,02	100	44,98
5.Жилино	288	0,19	0	0,23	5,7	0,18	83,0	0,08	85,1	0,08	55,0	0,07	57,4	0,11	100	0,04	100	46,48
6.Камышево	32	0,30	0	0,13	2,3	0,02	83,0	0,06	76,9	0,25	92,5	0,10	49,2	0,10	100	0,02	100	46,62
7.Лудино	11	0,30	73,5	0,13	20,3	0,02	83,0	0,06	80,0	0,25	75,0	0,10	49,2	0,10	100	0,02	100	66,89
8.Масленники	149	0,23	75,7	0,17	23,3	0,14	72,5	0,07	68,9	0,15	42,5	0,10	51,7	0,10	100	0,02	100	59,89
9.Понаморевка	54	0,27	72,7	0,15	24,0	0,04	78,0	0,06	80,0	0,24	55,0	0,10	48,5	0,10	100	0,02	100	61,20
10.Турай	10	0,30	74,2	0,13	20,3	0,02	83,0	0,06	100	0,25	100,0	0,10	30,1	0,10	100	0,02	100	72,57
11.Хохлово	9	0,30	0	0,13	7,5	0,02	72,5	0,06	100	0,25	50,0	0,10	23,4	0,10	100	0,02	100	32,27
1.Поповка	331	0,19	60,9	0,23	41,5	0,18	55,0	0,08	46,1	0,08	25.0	0,07	76,2	0,11	100	0,04	100	57,04
2.Шаква	274	0,19	94,6	0,23	42,0	0,18	66,5	0,08	70,6	0,08	32.5	0,07	100	0,11	75	0,04	100	67,10
3.Подкаменное	16	0,30	107,6	0,13	25,3	0,02	41,0	0,06	55,6	0,25	32.5	0,10	41,9	0,10	100	0,02	100	64,04
4.Бабина-Гора	67	0,27	71,5	0,15	30,0	0,04	77,0	0,06	61,8	0,24	37.5	0,10	55,6	0,10	80	0,02	100	47,95
5.Сылвенск	244	0,19	75,5	0,17	28,5	0,14	66,5	0,07	39,7	0,15	42.5	0,10	47,0	0,10	100	0,02	100	54,35
6.Кисели	115	0,23	97,0	0,17	26,7	0,14	77,0	0,07	16,9	0,15	50.0	0,10	58,3	0,10	65	0,02	100	60,64
7.Иренский	54	0,27	70,8	0,13	82,5	0,02	77,0	0,06	47,4	0,25	50.0	0,10	49,2	0,10	70	0,02	100	54,35
8.Дейково	115	0,23	91,5	0,17	29,2	0,14	66,5	0,07	39,4	0,15	37.5	0,10	51,9	0,10	100	0,02	100	60,89
9.Моховое	1354	0,12	70,7	0,25	77,8	0,20	77,0	0,15	71,1	0,05	75.0	0,03	47,5	0,13	100	0,05	100	78,07
10.Плашкино	25	0,30	114,0	0,13	16,9	0,02	41,0	0,06	30,8	0,25	57.5	0,10	28,6	0,10	100	0,02	100	75,68
11.Липово	168	0,23	91,5	0,17	29,3	0,14	77,0	0,07	52,1	0,15	37.5	0,10	50,9	0,10	75	0,02	100	60,67

Результаты балльной оценки земель населённых пунктов, сгруппированные по интервалам выровненной шкалы, могут быть использованы для проведения оценочного зонирования поселений района (таблица 23).

Таблица 23 - Группировка населенных пунктов по результатам балльной оценки

Интервалы шкалы	Число населенных пунктов	Удельный вес населенных пунктов в интервале , %
до 40	2	9
40,1-50,0	5	23
50,1-60,0	5	23
60,1-70,0	7	31
более 70,0	3	14
Всего	22	100

Размер совокупного балла и степень вклада каждой группы факторов в стоимость земли показываются на карте кадастровой оценки земель поселений в виде цветной круговой диаграммы (рисунок 2). Диаметр круговой диаграммы соответствует значению интервала, на который приходится величина совокупного балла ценности земель поселения.

Рис. 2 - Структура формирования балла ценности земель населённого пункта

Ч - численность населения

1,2,3…..9 - вклад отдельной группы факторов в формирование ценности земель населённого пункта.

6. Определение кадастровой стоимости земли

На основе совокупного балла, выражающего относительную ценность земель, можно произвести переход к абсолютному показателю, в частности, к кадастровой или стоимостной оценке земель населённого пункта.

Расчет кадастровой стоимости земли возможен двумя методами: средней цены и совокупных баллов.

1) Метод средней цены базируется на сведениях о рыночных ценах земли в ряде населенных пунктов района, на основе которых определяется цена одного балла. Данным методом определяют стоимость земли при наличии отдельных разрозненных сведений по земельному рынку.

Расчет кадастровой стоимости земли производится по формуле:

Сi = ЦБ * Бi (35)

где: Сi - кадастровая стоимость земли в i-ом поселении, руб./м2;

ЦБ - цена 1 балла в стоимостном выражении, руб./ балл;

Бi - совокупный балл ценности земель i-го поселения.

Цена 1 балла определяется по следующей формуле:

?У

ЦБ = ------- (36)

? Бсов

где: У - рыночная цена земли оцениваемых поселений, руб.;

Бсов - значение совокупных баллов соответствующих поселений.

2) Метод совокупных баллов применяется при наличии достаточной информации по рынку земли. В основе метода лежит подбор уравнения, которое наилучшим образом описывает зависимость влияния цены от величины совокупного балла. Расчет кадастровой стоимости производится на основе статистических методов, позволяющих подобрать и оценить влияние балла на цену земли. Подбор уравнения (производственной функции) проводится по коэффициенту детерминации. Выбранная эмпирическая формула распространяется только для поселений в границах района, по данным рыночных цен в которых она рассчитана.

Для вычисления кадастровой стоимости земли можно использовать производственную функцию вида:

У = а + b * Х (37)

где: У - кадастровая стоимость земли в поселении, руб./м2;

Х - совокупный балл ценности земель соответствующего поселения;

а - усредненная безрентная стоимость для оцениваемых земель

поселений;

b - прирост кадастровой стоимости земли на единицу совокупного

балла.

Параметры «а» и «b» рассчитываются по формулам:

?ХУ - nХУ

b = ------------ (38)

?Х2 - nХ2

а = У - bХ (39)

где: n - общее количество поселений с данными о рыночной цене земли;

У - среднее значение рыночных цен в соответствующих поселениях

(У = ?У /n);

Х - среднее значение совокупных баллов (Х = ?Х/n).

Кадастровую стоимость земли в оцениваемом поселении рассчитывается как среднее двух значений, вычисленных по вышеприведенным методам:

(С1 + С2)

С = ---------- (40)

2

где: С - средняя кадастровая стоимость земли в поселении, руб./м2;

С1 - кадастровая стоимость земли, вычисленная по первому методу,

руб./м2;

С2 - кадастровая стоимость земли, вычисленная по второму методу,

руб./м2.

Расчеты оформляем в таблице 23.

Величина кадастровой стоимости земли каждого поселения отражается на карте кадастровой оценки столбчатой диаграммой.

Таблица 23 - Расчет кадастровой стоимости земель населённых пунктов

Название населенного пункта	Рыночная цена земли, руб./м2 У	Совокупный балл, Х	Кадастровая стоимость, руб./м2	Среденее значение кадастроваой стомости, С руб./м2
			Метод средней цены, С1	Метод совокупных баллов, С2
1.Балалы	5,52	53,88	8,70	8,53	8,62
2.Березово	4,28	40,74	6,58	5,51	6,05
3.Блиново	4,84	34,10	5,50	3,98	4,74
4.Голубята	4,84	44,98	7,26	6,49	6,88
5.Жилино	13,06	46,48	7,50	6,83	7,17
6.Камышево	5,45	46,62	7,52	6,86	7,19
7.Лудино	4,04	66,89	10,80	11,52	11,16
8.Масленники	5,16	59,89	9,67	9,91	9,79
9.Понаморевка	4,14	61,20	9,88	10,22	10,05
10.Турай	3,89	72,57	11,71	12,83	12,27
11.Хохлово	5,67	32,27	5,26	3,56	4,41
1.Поповка	25,14	57,04	9,21	13,12	11,165
2.Шаква	6,00	67,10	10,83	11,57	11,2
3.Подкаменное	10,52	64,04	10,34	10,87	10,605
4.Бабина-Гора	7,29	47,95	7,74	7,17	7,455
5.Сылвенск	9,46	54,35	8,77	8,64	8,705
6.Кисели	8,21	60,64	9,79	10,09	9,94
7.Иренский	8,81	54,35	8,77	8,64	8,705
8.Дейково	8,81	60,89	9,83	10,14	9,985
9.Моховое	38,58	78,07	12,60	14,10	13,35
10.Плашкино	8,81	75,68	12,22	13,55	12,885
11.Липово	7,57	60,67	9,79	10,10	9,945
Итого	200,09	1240,4	Ч	Ч	Ч
В среденем	9,10	56,38	Ч	Ч	Ч
Цена балла, ЦБ		0,161

Заключение

Кадастровая оценка земли, вычисленная по методике бальной оценки, и адаптированная затем к земельному рынку, представляет собой адекватную стоимостную величину, рассчитанную на основе социально-экономического потенциала Моховского района Пермского края и соответствующих факторов ценообразования.

По вычисленной кадастровой стоимости можно выделить такие факты, как то, что самая высокая величина приходится на п. Моховое - 13,35 руб./м2. Это обусловлено тем, что это центр сельской администрации, здесь самый высокой совокупный балл - 78,07, а в частности за инженерную инфраструктуру, за экологическую обстановку, за инженерно-геологические условия. Рыночная цена гораздо выше кадастровой и составляет 38,58 руб./м2, что самый высокий показатель по району.

Самая низкая кадастровая стоимость в д. Блиново - 4,74 руб./м2. Деревня далеко от центра и инженерная инфраструктура здесь совсем не развита, зато здесь высокие баллы за экологическую обстановку и инженерно-геологические условия. Совокупный балл по всем показателям ценности земли этого населенного пункта 34,10, что, почти, самый низкий показатель. Рыночная цена так же низкая.

В целом по району кадастровая стоимость выше рыночной. Это тенденция наблюдается в д. Балалы, д. Березово, д. Голубята, д. Камышево, д. Лудино, д. Масленники, д. Понаморевка, д. Турай, д. Шаква, д. Кисели, д. Дейково, д. Плашкино, д. Липово. Кадастровая стоимость ниже в д. Жилино, д. Хохлово, д. Поповка, с. Сылвенск и соответственно в с. Моховое.

Результат кадастровой оценки земель необходим для установления ставок налога на землю, определения размера арендной платы, для экономического стимулирования производства, ипотечного кредитования, получения налогов при сделках с недвижимостью (купля-продажа, дарение, вступление в наследство и т. д.).

Список литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 25.10.2001 №136-ФЗ)// С.П.П. "Консультант Плюс"

2. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г.

№ 945 «О государственной кадастровой оценки земель»//С.П.П. "Консультант Плюс"

3. Чешев А. С., Фесенко И. П. Земельный кадастр.// М.: «Издательство ПРИОР».- 2001.-368с.

4.Желясков А.Л. Кадастровая оценка земель поселений муниципального образования: Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов землеустроительного факультета/ А.Л. Желясков, А.Н.Поносов - Пермь.- 2002.

5. Желясков А.Л. Оформление текстовых и графических материалов: Методические указания для студентов землеустроительного факультета/

А.Л. Желясков, Н.П. Шалдунова, Т.Г. Орлова - Пермь.-2001.

Размещено на Allbest.ru