Оценка объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Сведения об оцениваемом объекте

Тип оцениваемого объекта недвижимости	Здание офисного типа
Адрес	Город N, улица Цветочная, дом 5
Правовой режим объекта	Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли
Собственники недвижимости	Собственник здания -- ООО «Бизнес-сервис»; собственник земли - государство
Местоположение объекта	Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1090 кв.м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога -- 0,07 тыс. руб. за 1 кв.м.
Описание здания	Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общеим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад. нормативный срок эксплуатации здания -- 100 лет; строительный объем здания -- 10090 куб.м; полезная (арендная) площадь здания -- 2890 кв.м; полезная (арендная) площадь подвала -- 190 кв.м; прямые затраты на строительство данного типа здания в текущих ценах -- 0,90 тыс. руб. за 1куб.м; коэффициент отличий оцениваемого здания от типового -- 1,05 Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания. Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,1 % от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания	Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади здания -- 0,30 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв.м площади подвала -- 0,100 тыс. руб. в месяц. Расположенное на первом этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20,00 тыс. руб. в месяц. Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещения. Стоимость ремонта в текущих ценах -- 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ -- 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещение можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдавать в аренду 70% площадей; во второй - 85%; в третий -- 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%. Расходы на эксплуатацию всего здания включают: заработную плату персонала (фонд оплаты труда -- ФОТ) в размере 40,00 тыс. руб. в месяц; начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26,4% от ФОТ; оплату коммунальных услуг -- 0,05 тыс. руб. в месяц в расчете на 1 кв.м полезной площади здания; прочие расходы в размере 0,03 тыс. руб. в месяц в расчете на 1 кв.м полезной площади здания; налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания; амортизационные отчисления на восстановление здания -- 1% от полной восстановительной стоимости здания. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе: арендная плата -- на 8%; чистый доход -- на 2%; заработная плата -- на 5%; коммунальные услуги и прочие расходы -- на 3% Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% - для второго года; 27% - для третьего года; 29% - для четвертого и 30% - для пятого года.
Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектом	Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта -- А, Б, В, Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г 1 месяц назад. Объект А расположен в центре города, объекты Б,В,Г -- на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше.
Показатели	А	Б	В	Г
Полезная (арендная) площадь здания, кв.м	1590	2090	3290	1890
Цена продажи, тыс. руб.	9250	9440	17140	10350
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	2960	2832	5820	3312

2. Вводная часть

2.1 Краткая характеристика объекта

Объектом недвижимости, подлежащем оценке, является 5-ти этажное кирпичное здание, введенное в эксплуатацию 5 лет назад, являющееся зданием офисного типа. Имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общеим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели.

Здание располагается в центральной части города на участке земли 1090 кв.м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием, сообщающаяся с центральной магистралью города.

Собственником здания является Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-сервис», при этом оно имеет право долгосрочной аренды участка земли (49 лет), находящегося в собственности государства.

2.2 Цель оценки

Целью осуществления оценки недвижимого объекта является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующего распоряжения этим объектом, наиболее целесообразного с экономической точки зрения: продажа, аренда, ликвидация и прочее.

недвижимость земельный оценка



2.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости, сформировавшийся в городе N, представлен несколькими сегментами, из которых наиболее весомым и значимым является офисная недвижимость. Этот сегмент рынка последние несколько лет переживает бурный рост предложения, но при этом спрос также пока не имеет тенденцию к снижению. Как и во все времена, основополагающим критерием престижности здания является его месторасположение. Объекты, расположенные в центральной части города, наиболее активной и плотнозаселенной, являются интересным предложением для хозяйствующих субъектов, начинающих свою деятельность относительно недавно и имеющих потребность в формировании потребительского спроса на свою продукцию или услуги. Такие лица готовы арендовать помещения для размещения своих офисов.

Одной из особенностей рынка офисной недвижимости в городе N является стабильность высоких цен за арендуемые площади. При этом ценообразование определяется как классом самого офисного здания, так и следующими параметрами: месторасположением, возрастом здания, конструктивными и архитектурными решениями, внутренней и внешней отделкой, качеством инженерии и развитости инфраструктуры, системой жизнеобеспечения, наличием управляющей системы.

2.4 Понятие стоимости, ее виды. Методы оценки недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей для собственников данного объекта. При этом понятие лучшее и наиболее эффективное использование подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта применяют такие критерии:

Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Законодательная разрешенность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является объект недвижимости, который изначально проектировался, как здание офисного типа в центральной части города, то его использование в качестве офисного помещения является очевидным, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве помещений для осуществления коммерческой деятельности.

3. Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли и рассчитывается как произведение 95-ти кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка:

V_L=95*T_L*S_L=95*0,07*1090=7248,5 тыс. руб.

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 7248,5 тыс. руб.

4. Оценка объекта затратным методом

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли. На активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на метод сравнительных продаж или на метод капитализации доходов. Затратный метод отступает на второй план. Но в большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой для составления вывода окончательной величины стоимости объекта.

Оценка объекта затратным методом:

1) Полная восстановительная стоимость определяется как сумма значений прямых затрат, косвенных затрат и предпринимательской прибыли:

V_R=C_D+C_I+P=9335+3814+4005=17154 тыс. руб.

При этом прямые затраты определяются:

C_D=C^ID*B_V*K=0,90*10090*1,05=9535 тыс. руб.

C^ID - прямые затраты на 1 куб.м строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб;

B_V - строительный объем оцениваемого здания, куб.м

К -- коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

Косвенные затраты составляют 40% от прямых затрат:

C_I = 0,4*9535=3814 тыс. руб.



Предпринимательская прибыль рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. Процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат:

Р=0,3*(9535+3814)=4005 тыс. руб.

2) Накопленный износ здания определяется как сумма значений физического износа здания, функционального износа и его внешнего износа:

D=D_P+D_F+D_E= 2372,11+ 205,85+ 17,15=2595,11 тыс. руб.

Физический износ оцениваемого здания, тыс. руб.

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстанов. стоимости	Восстановит.стоимость элемента	Фактический срок эксплуатац.	Нормальный срок эксплуатации	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа (гр.3/гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	1200,78	5	100	0,05	60,04
Наружные стены	16	2744,64	5	100	0,05	137,23
Перекрытия	14	2401,56	5	100	0,05	120,08
Кровля	8	1372,32	5	50	0,1	137,23
Перегородки	8	1372,32	5	80	0,06	85,77
Внутрення отделка	6	1029,24	5	5	1	1029,24
Наружная отделка	3	514,62	5	60	0,08	42,88
Система водоснабжения и канализации	10	1715,4	5	50	0,1	171,54
Система электроснабжения	7	1200,78	5	40	0,13	150,1
Система отопления	9	1543,86	5	50	0,1	154,39
Система вентиляции	2	343,08	5	40	0,13	44,6
Система пожаротушения	3	514,62	5	50	0,1	51,46
Система телефонизации	2	343,08	5	40	0,13	44,6
Лифты	5	857,7	5	30	0,17	142,95
ВСЕГО:	100	17154	5	-	-	2372,11

Физический износ здания составляет D_P= 2372,11 тыс. руб.

Функциональный износ составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания:

D_F=0,6*343,08=205,85 тыс. руб.

Внешний износ здания составляет 0,1% от полной восстановительной стоимости здания:

D_E=0,001*17154=17,15 тыс. руб.

3) Остаточная стоимость здания:

V_rem=V_R-D=17154- 2595,11=14558,89 тыс. руб.

4) Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости, определяемая по методу затрат, является суммарным значением остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

V_CA= V_rem+V_L= 14558,89+ 7248,5 =21807,39 тыс. руб.

5. Оценка объекта по методу сравнения продаж

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов на действующем рынке недвижимости. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними, характеризующиеся местоположением, физическими характеристиками и состоянием, обременениями и условиями финансирования, временем продажи.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Характеристики объектов-аналогов

Показатели	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	9250	9440	17140	10350
Полезная площадь здания, кв.м	1590	2090	3290	1890
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше



Корректировка цен продажи сопоставимых объектов

А	№	Показатели	Б	В	Г
5,8	1	Цена продажи в расчете на 1 кв.м полезной площади здания, тыс. руб.	4,5	5,2	5,5
0,9	2	Величина корректировки по времени продажи	0,9	0,3	0,3
6,7	3	Скорректированная по времени продажи цена	5,4	5,5	6,8
-	4	Величина корректировки по местоположению	+1,3	+1,2	+0,1
6,7	5	Скорректированная по местоположению цена	6,7	6,7	6,9
-	6	Величина корректировки по состоянию объекта	-	-	-0,2
6,7	7	Скорректированная по всем показателям сравнения цена	6,7	6,7	6,7

Корректировка цен продаж сопоставимых объектов проводится потому, что они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв.м полезной площади здания.

В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи за 1 кв.м сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв.м. полезной площади оцениваемого здания.

Стоимость оцениваемого здания:

V_B=P_C*S_B=6,7*2890=19363 тыс. руб.

Стоимость всего оцениваемого объекта по методу сравнения продаж составит:

V_SC= V_B + V_L = 19363+ 7248,5=26611,5 тыс. руб.

6. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем. Как правило, потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения капитала с целью получения в будущемсоответствующего дохода. Современный и общепринятый взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду и часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов необходимо проанализировать доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.

Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов.

Наименование показателей	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	2	3	4	5	6
Полезная площадь здания, кв.м	2890	2890	2890	2890	2890
Полезная площадь подвала, кв.м	190	190	190	190	190
Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	0,3	0,32	0,35	0,38	0,41
Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.	0,10	0,11	0,12	0,13	0,14
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	10404,00	11097,60	12138,00	13178,40	14218,80
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс. руб.	228,00	250,80	273,60	296,40	319,20
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб.	10632,00	11348,40	12411,60	13474,80	14538,00
Коэффициент заполняемости	0,70	0,85	0,90	0,95	0,95
Действительный валовой доход, тыс. руб.	7442,40	9646,14	11170,44	12801,06	13811,10
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.	480,00	504,00	529,20	555,66	583,44
Отчисления на социальные нужды, тыс. руб.	126,72	133,06	139,71	146,69	154,03
Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.	1734,00	1786,02	1839,60	1894,79	1951,63
Прочие расходы, тыс. руб.	1040,40	1071,61	1103,76	1136,87	1170,98
Остаточная стоимость здания, тыс. руб.	14558,89	14387,35	14215,81	14044,27	13872,73
Налог на имущество, тыс. руб.	291,18	287,75	284,32	280,89	277,45
Амортизационные отчисления, тыс. руб.	171,54	171,54	171,54	171,54	171,54
Итого текущие операционные расходы, тыс. руб.	3843,84	3953,97	4068,13	4186,44	4309,07
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	3598,56	5692,17	7102,32	8614,62	9502,03
Чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.	240	240	240	240	240
Денежный поток, тыс. руб.	3838,56	5932,17	7342,32	8854,62	9742,03
Ставка дисконтирования, %	0,22	0,25	0,27	0,29	0,30
Коэффициент дисконтирования	0,82	0,64	0,49	0,36	0,27
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	3147,62	3796,59	3597,73	3187,66	2630,35
Инвестиции (затраты на ремонт), тыс. руб.	1200,00
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс. руб.	8219,84
Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, тыс. руб.	23379,79

Потенциальный валовой доход рассчитывается при условии, что в аренду сдается

100 % помещений здания в том числе подвальные помещения полностью.

За первый год потенциальный валовой доход от аренды составит:

PGI₁ = (r_B*S_B+ r_b*S_b ) * m = (2890*0,30+190*0,10)*12 = (867+19)*12=10632 тыс. руб.

За второй год потенциальный валовой доход от аренды составит:

PGI₂ = (r_B*S_B+ r_b*S_b ) * m = (2890*0,32+190*0,11)*12 = (924,8+20,9)*12=11348,4 тыс. руб.

За третий год потенциальный валовой доход от аренды составит:

PGI₃ = (r_B*S_B+ r_b*S_b ) * m = (2890*0,35+190*0,12)*12 = (1011,5+22,8)*12=12411,6 тыс. руб.

За четвертый год потенциальный валовой доход от аренды составит:

PGI₄ = (r_B*S_B+ r_b*S_b ) * m = (2890*0,38+190*0,13)*12 = (1098,2+24,7)*12=13474,8 тыс. руб.

За пятый год потенциальный валовой доход от аренды составит:

PGI₅ = (r_B*S_B+ r_b*S_b ) * m = (2890*0,41+190*0,14)*12 = (1184,9+26,6)*12=14538 тыс. руб.

Действительный валовой доход от аренды за первый год составит:

ЕGI₁ =PGI₁* k =10632*0,70=7442,40 тыс. руб.

Действительный валовой доход от аренды за второй год составит:

ЕGI₂ =PGI₂* k =11348,40*0,85=9646,14 тыс. руб.

Действительный валовой доход от аренды за третий год составит:

ЕGI₃ =PGI₃* k =12411,6*0,90= 11170,44 тыс. руб.

Действительный валовой доход от аренды за четвертый год составит:

ЕGI₄ =PGI₄* k =13474,80*0,95= 12801,06 тыс. руб.

Действительный валовой доход от аренды за пятый год составит:

ЕGI₅ =PGI₅* k =14538,00*0,95= 13811,10 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания за первый год:

V_rem1 = 14558,89 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания за второй год:

V_rem2 = 14387,35 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания за третий год:

V_rem3 = 14215,81 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания за четвертый год:

V_rem4 = 14044,27 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания за пятый год:

V_rem5 = 13872,73 тыс. руб.

Чистый операционный доход определяется как разность действительного валового дохода и текущих операционных расходов:

NOI₁ = EGI - COE

за первый год NOI₁ = 7442,40-3843,84=3598,56 тыс. руб.

за второй год NOI₁ = 9646,14-3953,97=5692,17 тыс. руб.

за третий год NOI₁ = 11170,44-4068,13=7102,32 тыс. руб.

за четвертый год NOI₁ = 12801,06-4186,44=8614,62 тыс. руб.

за пятый год NOI₁ = 13811,10-4309,07=9502,03 тыс. руб.

Денежный поток от хозяйственной деятельности составит общий чистый операционный доход от здания и дополнительного чистого операционного дохода от кафе, расположенного на 1 этаже здания:

за первый год CF = NOI₁ + NOI₂ = 3598,56+240=3838,56 тыс. руб.

за второй год CF = NOI₁ + NOI₂ = 5692,17+240=5932,17 тыс. руб.

за третий год CF = NOI₁ + NOI₂ = 7102,32+240=7342,32 тыс. руб.

за четвертый год CF = NOI₁ + NOI₂ = 8614,62+240=8854,62 тыс. руб.

за пятый год CF = NOI₁ + NOI₂ = 9502,03+240=9742,03 тыс. руб.

Коэффициент дисконтирования рассчитывается

k_d = 1/(1+i)ⁿ

в первом году k_d = 1/(1+0,22)¹ = 0,82

во втором году k_d = 1/(1+0,25)² = 0,64

в третьем году k_d = 1/(1+0,27) ³ = 0,49

в четвертом году k_d = 1/(1+0,29)⁴ = 0,36

в пятом году k_d = 1/(1+0,30)⁵ = 0,27

Дисконтированный денежный поток рассчитывается как произведение денежного потока и коэффициента дисконтирования:

DCF = CF* k_d

за первый год DCF = CF* k_d = 3838,56*0,82 =3147,62 тыс. руб.

за второй год DCF = CF* k_d = 5932,17*0,64 =3796,59 тыс. руб.

за третий год DCF = CF* k_d = 7342,32 *0,49 =3597,73 тыс. руб.

за четвертый год DCF = CF* k_d = 8854,62 *0,36 =3187,66 тыс. руб.

за пятый год DCF = CF* k_d = 9742,03 *0,27 =2630,35 тыс. руб.

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования:

PV_r = DCF_m / R ,

как отношение дисконтированного денежного потока 5-го года и коэффициента капитализации.

R = (2960/9250 + 2832/9440 + 5820/17140 + 3312/10350) / 4 = (0,32+0,30+0,34+0,32)/4

R =0,32

Следовательно,

PV_r =2630,35 / 0,32 = 8219,84 тыс. руб.

Текущая стоимость здания по методу дисконтирования доходов составляет

PV_B = -1200 + 3147,62 + 3796,59 + 3597,73 + 3187,66 + 2630,35 + 8219,84

PV_B = 23379,79 тыс. руб.

Стоимость всего объекта недвижимости по методу дисконтирования доходов:

V_DI = PV_B + V_L = 23379,79 + 7248,50 = 30628,29 тыс. руб.

7. Согласование результатов

Каждый из примененных методов имеет свои достоинства и недостатки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

Наименование подхода	затратный	сравнение продаж	доходный
Полученная рыночная стоимость, тыс. руб.	21807,39	26611,5	30628,29
Весовая доля	0,2	0,3	0,5
Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. руб.	27659,07

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки недвижимости, определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после составляет 27659,07 тыс. руб.

Список использованной литературы

1. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2004г.

2. Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред. В. И. Ресина. - М.: Дело, 2007г.

3. www . appraiser .ru

4. www.miel.ru

5. www.mian.ru

6. www.arn.ru

7. www . snimi .ru

Размещено на Allbest.ru