Свойства недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретический аспект недвижимости

1.1 Особенности недвижимости как товар

1.2 Свойства недвижимости

Заключение

Список используемой литературы

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации.

Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего полтора десятилетия назад, хотя этот термин появился в российском законодательстве ещё во времена правления Петра I.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к краткому указанию одних существенных признаков, а является суммой знаний о предмете. В общем случае недвижимость - это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи по целесообразности распространения на них социального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Оговорка по поводу отдельных видов недвижимого имущества вовсе неслучайна. Дело в том, что они, эти отдельные виды, достаточно разнородны. Если понимать под недвижимым имуществом здания, сооружения, производственные комплексы, то эти виды недвижимости принципиально отличаются от такого рода активов, как, например, воздушные и морские суда, которые согласно нашему гражданскому законодательству также относятся к недвижимому имуществу.

Согласно экономической теории, данные различия позволяют относить эти виды активов к различным группам основных фондов предприятия: одна их часть - пассивная, другая - активная. Перечисленные факторы, помимо которых существует множество других, субъективных и объективных, безусловно, создают определенные неясности и сложности для экономического определения и оценки тех же воздушных и морских судов.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин утвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 года. В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки, связанные с этим видом собственности, подлежат только контролю и регистрации со стороны государства.

Целью данной работы является изучить особенности недвижимости как товар. Задачи реферата состоит в том, что бы рассмотреть недвижимость как товар.

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Особенности недвижимости как товар

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служат базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности.

С другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гараж и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а так же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Российские законы и указы Президента РФ, выпущенные после 1990 года, обеспечили включение рыночных механизмов в сфере недвижимости, и сегодня уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

В связи с тем, что все большее количество граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара.

Опираясь на это знание, каждый может более разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью, ведь у большинства наших граждан принадлежащее им жильё или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (см. таб. 1.1).

Таблица 1.1

Специфические свойства земли как товара

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользования. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический отбор как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товар в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Собственность на землю вмести с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включают и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает, в конечном счете, от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и нечего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня - психологическими и социальными. Ведь земля - одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, земледелец уже не может жить без своего доброго дела - не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается ( см. рис.1).

1.2 Свойства недвижимости

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает недвижимость инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из - за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Сложный процесс передачи прав собственности на недвижимость обуславливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара. Государство реализует функции, связанные с учётом недвижимости и регистрацией операций с ней для зашиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные: о его размерах и форме, о внесённых улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Стационарность и материальность недвижимости являются её существенными характеристиками. К тому же, это товар особого рода - наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта. Полезность объекта характеризуется степенью удовлетворения потребностей потребителя в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, в обеспечении комфортности и экологичности помещения и района. На цену объекта недвижимости оказывают влияние его полезность, а также социальные стандарты, экономические и политические тенденции, законы и правительственные решения, состояние окружающей природной среды, параметры инфраструктуры и др.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяется на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются с течением срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из - за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из - за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающей среды.

Разнородность, уникальность и неповторимость образуют ещё одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света.

Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:

- очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;

- период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;

- ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это - обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана, текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные и профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользователь недвижимостью затрагивает интересы других граждан и /или юридический лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:

1) право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

2) право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

3) право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

4) право представлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

5) право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все выше перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учёт их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более проверенного и обоснованного решения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

земля недвижимость право собственность

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организация.

Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

1) дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

2) вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;

3) учит человека глубоко и искренне любить труд и землю, свой дом и Родину;

4) укрепляет семью и вовлекает всех ее членов в созидательный труд, поскольку совместная собственность требует максимальной мобилизации их интеллектуальных и физических способностей;

5) раскрывает людям внутреннюю глубину экономических процессов и способствует, как подчеркивал известный русский мыслитель И.А. Ильин, божественному восприятию природы и мира;

6) создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

7) пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Основной, базовым объект недвижимости - земля - занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

При рассмотрении темы следует уяснить, что любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Учебная литература:

1) Асаун, А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд./А.Н. Асаун - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.: ил. - (Серия «Учебник для вузов»);

2) Васильева, Л.С. Экономика недвижимости: учебник/Л.С. Васильева - М.: Эксмо, 2008. - 480с. - (Высшее экономическое образование);

3) Горемыкин, В.А. Экономика и управление недвижимостью: учебник/

В.А. Горемыкин - М.: МГИУ, 2007. - 345 с.;

4) Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник - 4-е изд., перераб. и доп./В.А. Горемыкин - М.: Высшее образование, 2007. - 655 с. - (Кристалл знаний);

5) Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебн. - 3-е изд., перераб. и доп. - Г67/ В.А. Горемыкин - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. - 848 с.;

6) Крутик, А.Б., Горенбургов, М.А., Горенбургов, Ю.М. Экономика недвижимости/ А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов - СПб.: Лань, 2005. - 240 с.;

7) Курноскина, О.Г. Сделка с недвижимостью - 2-е изд., перераб. и доп./

О.Г. Курноскина - М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. - 224 с. (Серия «Деловая библиотека»);

8) Миронова, Н.Н., Шутьков, С.А. Экономика недвижимости. Серия «Высшее образование»/Н.Н. Миронова, С.А. Шутьков - Ростов н/Д: Феникс, М.: Национальный институт бизнеса, 2006. - 160 с.;

9) Тарануха, Ю.В. Экономика отраслевых рынков ( в структурно - логических схемах): Учебно - методическое пособие/Ю.В. Тарануха; под общей ред. д.э.н., проф. А.В. Сидоровича; МГУ им. М.В. Ломоносова - М.: Издательство «Дело и Сервис», 2005. - 240 с. - (Серия «Учебники МГУ им. М.В. Ломоносова);

10) Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления/ Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 463 с.;

11) Тэпмен, Л.Н. Оценка недвижимости/ Л.Н. Тэпмен - М.: ЮНИТИ, 2006. -

360 с.;

12) Рой, Л.В., Третьяк, В.П. Анализ отраслевых рынков: учебник/ Л.В. Рой, В.П. Третьяк - М.: ИНФРА - М, 2008. 442 с. - (Учебник экономического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова);

13) Шевчук, Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций/Д.А. Шевчук - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 256 с. - (Зачет и экзамен).

Размещено на Allbest.ru