Главные задачи оценщика

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Ясное понимание феномена стоимости и навыки в применении методики ее определения для принятия верных решений в бизнесе являются предпосылками успеха в современной конкурентной среде.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью - задачей оценки. Четкая грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выявить и учесть все важные факторы, влияющие на стоимость, и выбрать методы оценки.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. д. Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремятся реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. Как правило, цель оценки состоит в определении какой либо оценочной стоимости, которая необходима заказчику для принятия решения.

Для того чтобы определить стоимость предприятия, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Необходимо обращать внимание на то, что одни и те же факторы в зависимости от конкретной задачи оценки могут играть доминирующую либо второстепенную роль. Выявить в каждом конкретном случае главные факторы - основная обязанность оценщика. Для этого оценщик должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца имущественных прав на объект оценки.

Прибыль, которую может получить собственник от реализации имущественных прав, зависит от характера его операционной деятельности, определяемой соотношением доходов и расходов, и возможности получить прибыль от самой продажи данного предприятия.

Важнейшей совокупностью факторов, влияющих на стоимость предприятия, являются факторы спроса на его продукцию (товары, услуги). Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые, в первую очередь, зависят от полезности товара. С этим связаны будущие прибыли предприятия, время их получения, степени риска, с которым сопряжено их получение.

На доход предприятия влияют объем продаж и цены реализации, которые также зависят от платежеспособности спроса и его эластичности. Эластичность спроса определяется отраслевой принадлежностью продукции и наличием товаров заменителей и дополняющих товаров. На цены оказывают влияние также уровень конкуренции на рынке, степень монополизации рынка и доля оцениваемого предприятия на нем. На величину платежеспособного спроса влияют уровень доходов потребителей, состояние экономики, прогноз на будущее. Спрос на продукцию зависит от стадии его жизненного цикла. На объем выручки влияет качество продукции, определяемое состоянием активов предприятия и технологией производства. В совокупности это позволяет определить ценность предприятия в его существующем реальном состоянии.

Объем сбыта предприятия ограничивается его производственными мощностями. В случае их недостатка нужны дополнительные инвестиции в расширение производственных мощностей для того, чтобы предприятие вышло на возможный, с точки зрения потребностей рынка, сбыт. В этом случае возможен расчет и оценка потенциальной, будущей стоимости предприятия, полученной в результате модернизации, реализации инвестиционного плана, реорганизации и т.п.

Другим важным фактором, определяющим рыночную цену, является стоимость активов или ликвидность собственности. Рынок предполагает премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери стоимости.

Стоимость акций ликвидных предприятий (а значит, и стоимость самих предприятий), как правило, выше, чем неликвидных. С этим положением связано правило: акции открытых акционерных обществ стоят выше акций закрытых. Разница порой весьма значительна (35-50%), что обусловлено многими причинами, в том числе и затратами на публичное размещение акций.

Одним из важнейших факторов, влияющих на рыночную стоимость предприятия, является степень контроля, которую получает новый собственник. Предприятие может быть куплено в индивидуальную частную собственность полностью (100%-ный пакет акций или долей) или приобретается контрольный пакет акций (меньший размер пакета акций или долей, но позволяющий контролировать принятие всех решений в органах управления компанией). В этих случаях говорят о полном контроле над предприятием и, соответственно, полной стоимости действующего предприятия (бизнеса). В остальных случаях, когда оцениваемый пакет акций или доля не позволяют полностью контролировать решения компании, говорят о неконтрольном или миноритарном пакете акций (доле). Оценка миноритарных пакетов акций может основываться на оценке полных пакетов, но имеет свои особенности и в данных методических указаниях не рассматривается.

Дополнительно рассматривается еще ряд факторов, которые в определенных случаях могут оказывать существенное влияние на стоимость предприятия. Так, например, рыночная стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то его рыночная цена будет ниже, чем при отсутствии таких ограничений.

Стоимость предприятия в значительной степени зависит от квалификации управленческого персонала, и это учитывается экспертом оценщиком при выборе оценочного мультипликатора либо при подборе коэффициента капитализации, либо на этот фактор делается специальная корректировка (скидка или премия) к общей расчетной стоимости предприятия.

Отсутствие вертикальной производственной интеграции также значительно влияет на стабильность функционирования предприятия. Например, если предприятие производит какой-либо элемент для сборки оборудования или машины, а покупатель этого элемента, осуществляющий сборку, принимает решение организовать собственное производство данного элемента, то первое предприятие рискует лишиться всех доходов. Данное обстоятельство отражается на стоимости предприятия и должно учитываться при его оценке.

Наличие научной базы, интеллектуальной собственности (лицензий, патентов), масштабы и качество активов, в том числе прогрессивность и изношенность машин и оборудования, также влияют на стоимость предприятий, что следует учесть при его оценке.

И, конечно же, рыночная цена предприятия зависит от того, каковы перспективы предприятия: или оно будет развиваться, или имеет ограниченный срок существования и будет закрыто в силу своей неэффективности либо по причинам законодательного характера (банкротство, государственные инициативы или решения собственников).

Таким образом, оценщик обязан рассмотреть всю совокупность факторов, влияющих на экономическую деятельность предприятия, на осуществление имущественных прав собственника предприятия (его доли или пакета акций) и, соответственно, на итоговое значение стоимости предприятия (бизнеса).

акция инвестиция капитал



1. Общие сведения

Постановка задания на оценку.

Краткое изложение основных фактов

Открытое акционерное общество «4» расположено по адресу: Россия, Свердловская область. Параметры задания для расчета приведены в табл. 1.

ОАО «4» - салон красоты по оказанию услуг.

В настоящее время уставный капитал ОАО «4» составляет

250 000 руб. Обществом выпущены в обращение 100 штук обыкновенных именных акций. Номинальная стоимость одной акции - 2 500 рублей. Государственный регистрационный номер выпуска ценных бумаг (обыкновенных акций): 65-3-4444.

В ходе выполнения данной работы необходимо определить стоимость контрольного пакета обыкновенных акций ОАО «4» в количестве 80 штук (80%), принадлежащих ЗАО «Y». Балансовая стоимость объекта оценки составляет 200 000 руб. Поскольку этот пакет предполагается использовать в имущественной сделке, то целью и задачей данной работы является определение его рыночной стоимости и, соответственно, обоснование расчетной цены для целей налогообложения. Оценку необходимо произвести по состоянию на 01 января 2011 года.

Последовательность определения стоимости пакета акций предприятия

Акция является носителем стоимости действующего предприятия, поэтому стоимость полного 100% -го пакета акций и составляет фактическую стоимость самого предприятия. Для меньших пакетов акций (неконтрольных и единичных акций) степень управления предприятием уменьшается, и потому при их оценке применяют скидки, учитывающие размер оцениваемого пакета. Размер скидок на неконтрольный характер, в зависимости от размера пакета и сопутствующих факторов, определяющих степень влияния оцениваемого пакета на возможность участвовать в управлении компанией, варьируется между 25% и 50%. В данном случае оценивается контрольный пакет, поэтому, рассматривая стоимость акций через оценку самого предприятия, скидок на неконтрольность вводить не следует.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Оценку действующего предприятия осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Сопоставление стоимостей, полученных с использованием указанных подходов, позволяет получить в итоге обоснованную рыночную стоимость предприятия. По оценочным нормам для объективной оценки необходимо использовать не менее двух подходов в оценке.

Сравнительный подход к оценке предприятия базируется на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями сопоставимых предприятий. Сравнительный подход в данной работе использовать нецелесообразно по следующим причинам:

· отсутствие достаточной открытости рынка и доступности информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, для проведения финансового анализа и внесения поправок, поэтому для оценки невозможно применение метода оценочных мультипликаторов;

· ненадежность имеющейся открытой финансовой документации аналогичных предприятий, которая не отражает реальную стоимость чистых активов предприятий, не позволяет получить достоверные данные о прибылях или денежных потоках предприятий.

На основании изложенного сравнительный подход в данном случае не применяется.

Для определения рыночной стоимости рассматриваемого предприятия используем подходы, наиболее полно характеризующие показатели состояния и деятельности самого предприятия ОАО «4», то есть доходный подход и затратный подход (метод чистых активов).

Метод стоимости чистых активов позволяет оценить предприятие с учетом издержек на его создание при условии, что предприятие остается действующим. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая стоимость показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

В соответствии с требованиями нормативных документов по оценке чистых активов акционерных обществ и для расчетов по затратному методу использованы данные бухгалтерского баланса ОАО «4» за прошедший год.

Доходный подход позволяет определить рыночную стоимость предприятия в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.

Для расчета будущих поступлений и доходов проведен анализ показателей финансово-экономической деятельности ОАО "4" за предыдущие годы и определен прогнозный доход.

При оценке обоснованной рыночной стоимости предприятия учитывались:

1. Состояние и перспективы развития предприятия, его рынков сбыта.

2. Текущее экономическое и финансовое положение предприятия.

3. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия.

4. Прогнозные оценки будущих доходов предприятия.

Исходя из изложенных общих принципов, а также принимая во внимание все сопутствующие и влияющие факторы, определяем следующую последовательность определения стоимости объекта оценки:

· Изучение материалов и документов, предоставленных руководством организации, при допущении, что они верно отражают хозяйственное и финансовое состояние предприятия. Эти материалы включали: годовые бухгалтерские отчеты предприятия, краткосрочные прогнозы предприятия о будущих денежных потоках при осуществлении своей деятельности.

· Обзор состояния отрасли, прогноз развития предприятия, исходя из имевшихся в нашем распоряжении документов, результатов встреч с руководством предприятия.

· Изучение основных фондов предприятия, ознакомление с составом прочих активов.

· Определение рыночной стоимости недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств на дату оценки.

· Анализ и оценка прочих активов, пассивов предприятия, их корректировка и последующая оценка предприятия методом чистых активов.

· Обсуждение с руководством организации будущих объемов доходов и расходов предприятия, составление прогноза денежных поступлений и последующая оценка бизнеса доходным методом.

· Сведение результатов, принятие заключения об обоснованной рыночной стоимости организации.

· Сведение результатов, принятие заключения об обоснованной рыночной стоимости оцениваемого контрольного пакета акций.

2. Определение рыночной стоимости пакета акций через стоимость действующего предприятия

Экономические условия работы организации

Анализ фондового рынка РФ

Акций оцениваемого предприятия (ОАО «4») или предприятий - аналогов на фондовом рынке РФ не выявлено.

Краткий обзор состояния отрасли

Оцениваемая организация занимается оказанием услуг. На сегодняшний день российский рынок услуг по праву считается одним из самых перспективных направлений бизнеса.

При современном ритме жизни сфера услуг развивается довольно стремительно. В нее входят предприятия торговли и транспорта, страхования и финансирования, посреднические и учебные. А кто из нас не пользовался услугами гостиниц, ресторанов, парикмахерских, консультационных фирм? И это далеко не полный перечень сервисов, предоставляемых сегодня малым и средним бизнесом.

Не приходится удивляться, что наиболее востребованы услуги салонов красоты и парикмахерских, медицинских и фитнес центров, турагентств, ресторанов и кафе. Ведь красота, здоровье и отдых - важнейшие составляющие нашей жизни, то, чем люди особенно дорожат. Причем здесь мнение потребителей совпадает с данными статистики.

Эти фирмы, благодаря постоянно растущему спросу на их услуги, приносят владельцам надежную прибыль. Как показывает практика, затраты на их приобретение быстро окупаются, а перспективы дальнейшего развития стабильны.

Хорошие мастера, правильно выбранное помещение, современное оборудование и качественный сервис - все это объективные элементы успеха. Умелое и творческое их применение - надежная основа существования и развития бизнеса по предоставлению услуг красоты.

Краткая характеристика предприятия ОАО «4»

Данный салон красоты один из крупнейших в Свердловской области. Организация начала свою деятельность в 1998 году. Салон красоты за годы работы в данной отрасли укрепил свои позиции, обзавелся определенной репутацией, что безусловно дает ему преимущество среди конкурентов. Салон красоты имеет свою страницу в интернете, на котором с регулярной периодичностью появляются новости, а также специальные предложения акции и бонусы для постоянных клиентов. Одними из главных преимуществ данной организации являются: разнообразие предоставляемых услуг, большая клиентская база, а также доступность всех косметических процедур любому сегменту потребителей. Миссия организации - работать для людей, создавая для них лучшее качество жизни. Для обретения внутренней гармонии и душевного равновесия каждой личности. Каждый клиент салона красоты обслуживается по индивидуальной программе, разработанной специально для него. Такие удобства и контроль за качеством предоставляемых услуг позволяет организации удерживать достойные позиции в отрасли на протяжении уже долгого периода времени, несмотря на периодически возникающие трудности.

Партнерами и поставщиками организации являются:

1. ИП «БИGOODИ»;

2. ОАО «Акцент»;

3. ООО «Звезда»;

4. ОАО «Татьяна».

Конкурентами на рынке услуг являются:

1. ОАО «Эгоист»;

2. ОАО «Эстет»;

3. ОАО «EUROPA»;

4. OAO «PARADOX».

Выводы по разделу: Таким образом, положение оцениваемого предприятия в настоящее время можно охарактеризовать как удовлетворительное.

Анализ производственно-хозяйственной деятельности предприятия

Анализ финансового состояния ОАО «4» включает в себя анализ бухгалтерских отчетов и отчетов о финансовых результатах работы оцениваемого предприятия за три года, предшествующих проведению оценки, для выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей. Оценщики полагались на финансовые документы предприятия без их дополнительной проверки и подтверждения. В табл. 2 и 3 приведены формы 1 и 2 бухгалтерского баланса.

Имущество предприятия, находящееся в данный момент времени в распоряжении предприятия - это экономические активы предприятия.

Финансовая устойчивость - это определенное состояние предприятия, гарантирующее постоянную платежеспособность. Финансовая устойчивость отражает уровень риска деятельности организации и ее зависимость от заемного капитала. По результатам расчетов финансовой устойчивости можно сделать вывод об интенсивности использования заемных средств, степени зависимости от краткосрочных обязательств.

Ликвидность - способность предприятия превращать активы в денежные средства для покрытия необходимых платежей по мере наступления их срока.

Оборотные средства - средства, которые предприятие может использовать в обороте.

Собственные оборотные средства - есть разница между капиталом и внеоборотными активами. Этот показатель характеризует чистый оборотный капитал.

Оборачиваемость активов определяет потенциал компании по получению дохода при существующем уровне инвестиционных и структурных активов.

Рентабельность активов (имущества) - прибыль, получаемая с каждого рубля, вложенного в активы.

Коэффициент маневренности собственного капитала - отношение собственных оборотных средств к капиталу предприятия; показывает с финансовой точки зрения мобильность собственных средств. Оптимальное значение 0,5.

Коэффициент финансирования (Ф1) показывает какой процент активов финансируется за счет собственных средств владельцев компании.

Коэффициент автономии (Ф2) соизмеряет отношение собственных и заемных средств:

Коэффициент абсолютной ликвидности (срочности) показывает, какая часть текущих обязательств может быть погашена средствами, имеющими абсолютную ликвидность, т.е. деньгами или ценными бумагами со сроком погашения до одного года. Нормальные ограничения этого коэффициента должны быть 0,20 - 0,70.

Оборачиваемость оборотных средств (Л4) показывает количество оборотов, совершаемых оборотными средствами за определенный промежуток времени, либо определяет среднюю продолжительность (в днях) производственно-коммерческого цикла.

Рентабельность продукции определяется отношением прибыли (убытка) от продажи товаров, продукции к понесенным затратам на производство продукции.

Рентабельность активов (Р4) представляет собой процент чистой прибыли на единицу активов, находящихся в распоряжении предприятия.

В табл. 4 приведен расчет показателей, характеризующих оцениваемое предприятие.

Выводы: в результате анализа показателей финансовой устойчивости предприятия мы выяснили, что величина собственных оборотных средств растет, что безусловно положительно сказывается на общем состоянии организации, однако коэффициенты показывают, что доля собственных средств крайне мала ( = 0.3983, при норме от 0,5), что говорит о финансовой зависимости предприятия от внешних источников. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств говорит о том же (< 0,7), такое превышение данного показателя говорит о зависимости предприятия от внешних источников и потере его финансовой устойчивости.

Определение стоимости предприятия с позиций затратного подхода

Затратный подход в практике оценки предприятий представлен двумя основными методами:

методом чистых активов.

Мы оцениваем действующее предприятие, поэтому рассматриваем только метод чистых активов.

Расчет стоимости чистых активов проведен в соответствии с общепринятой в теории оценки бизнеса методологией. Метод накопления чистых активов в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Для осуществления корректировки баланса предприятия предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Оценка основных фондов предприятия

В состав оцениваемой группы имущества предприятия в данном разделе ОАО «4» вошли следующие виды основных фондов:

здания,

сооружения и передаточные устройства,

машины и оборудование,

земля.

Для оценки стоимости зданий производственного назначения был использован затратный метод оценки, поскольку он является основным с точки зрения затрат на их воспроизводство. Доходный метод и метод сравнительных продаж были исключены в силу специфических условий, сложившихся на данном предприятии, и отсутствия на рынке недвижимости Свердловской области сопоставимых объектов - аналогов.

Расчет стоимости зданий с позиции затратного подхода можно произвести несколькими способами. Один из них - метод прямого счета фактических затрат на строительство оцениваемого здания. Другой - метод укрупненных показателей строительства в ценах на дату оценки, т.е. определение стоимости нового строительства по существующим расценкам. В данной работе расчет стоимости с позиции затратного подхода определяется по методу прямого счета фактических затрат на строительство объектов недвижимости.

Составной частью оценки недвижимости является оценка земельного участка на котором расположен имущественный комплекс оцениваемого предприятия. При этом существенную роль играет наличие оформленного в соответствии с действующим законодательством права собственности на землю. Для большинства предприятий характерной является ситуация, когда земельные участки оцениваемых предприятий все еще находятся на праве бессрочного пользования, что было определено планами приватизации. Однако, в соответствии с требованиями Земельного Кодекса, многие предприятия производят необходимое оформление земельных участков либо в собственность (через процедуру выкупа по нормативной цене), либо заключают с государством долгосрочные договоры аренды. Учитывая это, оценщик производит оценку рыночной стоимости права собственности на земельный участок или права долгосрочной аренды в соответствии с методиками оценки земельных участков. Для упрощения данной расчетной работы принимается, что у оцениваемого предприятия имеется оформленное право собственности на земельный участок и его рыночная стоимость берется как известная величина (указанная в балансе).

Для оценки стоимости сооружений и передаточных устройств использовался также только затратный подход в силу того, что представленные в составе этой группы объекты являются индивидуальными на каждом предприятии и не сопоставимыми для сравнения. Исключение доходного метода объясняется тем, что сами по себе указанные объекты доход не приносят, а только создают условия для осуществления той или иной производственной деятельности.

Стоимость машин и оборудования, транспортных средств определялась через затратный подход. Порядок нахождения стоимости имущества затратным методом предполагает определение восстановительной стоимости каждой единицы имущества через стоимость такого же нового или аналогичного объекта. Затем полную стоимость необходимо уменьшить на величину обесценения, связанного с накопленным износом конкретного объекта. Скорректированная полная стоимость на величину фактического износа позволяет определить остаточную стоимость каждой единицы оборудования.

Оценка объектов недвижимости ОАО «4»

Описание оцениваемых объектов недвижимости (зданий, сооружений и передаточных устройств) и краткие конструктивные характеристики приведены в табл. 5.

Определение стоимости объектов недвижимости

Расчет произведен в соответствии с методологией оценки недвижимости, описанной выше.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов недвижимости, получение восстановительной стоимости.

Определение величины накопленного износа объектов недвижимости.

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму фактического износа для получения остаточной стоимости объектов недвижимости.

Составной частью затратного подхода к оценке недвижимости является определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты ОАО «4». Площадь земельного участка - 2 760 . Оцениваемое право - право собственности. В соответствии с Методическими рекомендациями /18/ оценка земельного участка произведена с позиции сравнительного подхода (анализ продаж) и доходного подхода (метод остатка).

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли земельного участка в соответствие с постановлением Правительства Свердловской области от 26.11.2004 г. № 1370 - ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Свердловской области» составляет 723,95 руб./ м².

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка ОАО «4» составляет 2 млн. руб.

Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости

Оценка недвижимости производится в соответствии с известными методиками оценки недвижимости, по которым сначала определяется стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки, а затем вычитается накопленный износ. Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете определение восстановительной стоимости (ВС) объектов недвижимости ОАО «4» проведено по методу сравнительной единицы на основе расчетов по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС).

Исходными данными для расчета стоимости нового строительства являются: функциональное назначение сооружения, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность), состав основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Расчеты восстановительной стоимости объектов приведены в табл. 6. Восстановительная стоимость объектов недвижимости ОАО «4» на дату проведения оценки составляет 52 581 800 руб.

Определение величины накопленного износа

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в связи с утратой им способности выполнять свои функции. Различают несколько видов износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует современным строительным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Излишний фундамент, излишняя толщина стен, излишнее оборудование можно отнести к неустранимому функциональному износу.

Внешний (или экономический) износ объекта оценки или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости объекта оценки вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Оцениваемые объекты в настоящее время используются по своему прямому назначению, т.е. оснований для того, чтобы говорить о функциональном или внешнем износе не имеется. Поэтому в данном случае рассматриваем только показатели физического износа.

Оценка физического износа объектов недвижимости

Оценка физического износа зданий, сооружений и передаточных устройств ОАО «4» выполнена для каждого объекта с учетом износа основных конструктивных элементов и их удельного веса. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций взяты из расчетов восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Результаты расчета приведены в приложении к отчету.

После уменьшения значений восстановительной стоимости на величину фактического износа (табл. 7) получаем стоимость объектов недвижимости, определенную затратным подходом оценки. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости по состоянию на дату проведения оценки составляет 31 980 251 руб.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Объектами оценки в данном разделе являются: машины и оборудование ОАО «4». Машины и оборудование салона красоты в себя включают: Легковой автомобиль, оборудование хозяйственного назначения, аппараты и абонентские устройства телефонные, источники питания.

Сравнительный подход к оценке стоимости оцениваемого имущества представлен методом прямого сравнения продаж. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие, частичное конструкторско-технологическое сходство и примерно одинаковую величину накопленного износа. Данный подход может применяться только к новому, не использовавшемуся оборудованию.

Стоимость остального оцениваемого движимого имущества определялась через затратный подход. Данный подход предполагает определение восстановительной стоимости объекта оценки через стоимость такого же нового или аналогичного имущества. Затем восстановительная стоимость уменьшается на величину обесценения, связанного с накопленным износом. Величина накопленного износа определена экспертным путем по результатам осмотра фактического состояния объектов оценки.

Восстановительная стоимость машин и оборудования (табл. 9) на дату проведения оценки составляет 822 760 руб.

Фактический износ определялся в зависимости от ожидаемого оставшегося срока службы машин и оборудования, их технического состояния, степени устаревания, условий эксплуатации, исходя из характеристики состояния оборудования, полученной в результате консультаций со специалистами предприятия, по общепринятым в практике оценки машин и оборудования методикам.

Определение остаточной стоимости производилось путем вычитания из восстановительной стоимости фактического накопленного износа. Результаты расчета стоимости машин и оборудования с позиции затратного подхода представлены в табл. 10. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость машин и оборудования ОАО «4» на дату проведения оценки составляет 517 332 руб.

Обобщение результатов и итоговое заключение о стоимости основных фондов

Результаты сделанных расчетов по оценке основных фондов, принадлежащих ОАО "4", на дату проведения оценки составляют:

Стоимость земельного участка - 2 000 000 руб.

стоимость объектов недвижимости -31 980 251 руб.;

стоимость машин и оборудования -517 332 руб.;

Итого рыночная стоимость оцениваемых основных фондов на дату проведения оценки составляет 32 497 583 руб.

Оценка прочих активов и обязательств предприятия

В балансе предприятия имеются активы, которые также подлежат оценке в зависимости от возможного их использования. Содержание активов, их возникновение и объективность отражения в учете обсуждались с бухгалтерией ОАО «4».

По статье 130 «Незавершенное строительство» отражены фактические затраты предприятия на незавершенное строительство (капитальные вложения). Объекты незавершенные строительством вводятся в эксплуатацию поэтапно, как правило, в течение нескольких лет. Поэтому стоимость объектов, незавершенных строительством и числящихся на балансе предприятия определяем путем приведения фактически произведенных предприятием затрат к текущим рыночным ценам с применением показателей изменения стоимости строительства Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве. Найденная итоговая стоимость объектов незавершенных строительством (табл. 11) составляет 1 634 294 руб.

В группе статей 140 «Долгосрочные финансовые вложения» отражаются финансовые вложения (инвестиции) предприятия на срок более одного года. К таким инвестициям предприятия относится покупка акций СКБ-Банка на сумму 60 000 руб. (приобретены по номиналу).

По строке 211 «Сырье, материалы и другие аналогичные ценности» показывается фактическая себестоимость товарно-материальных запасов (сырья и материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, покупных полуфабрикатов, комплектующих изделий, топлива, тары, запасных частей и др.).

Анализ данной статьи показал: балансовая стоимость этих оборотных активов соответствует их рыночной стоимости, т.е. эти статьи баланса не требуют корректировки и составляют 3 340 тыс. руб.

По строке 214 «Затраты в незавершенном производстве» отражаются затраты по незавершенному производству в той оценке, которая установлена учетной политикой предприятия. К незавершенному производству относится продукция, не прошедшая всех стадий производственного процесса. На 01.01.2011 г., по данным бухгалтерского баланса, затраты в незавершенном производстве равны 1 010 тыс. руб. Рыночную стоимость затрат в незавершенном производстве принимаем равной балансовой стоимости -

1 010 тыс. руб.

По строке 215 «Готовая продукция» показывают фактическую производственную себестоимость готовой продукции. При этом готовой продукцией считается такая продукция, которая прошла все стадии, предусмотренные технологическим процессом, а также укомплектованные и прошедшие испытания и технологическую приемку изделия. На дату проведения оценки стоимость готовой продукции и товаров для перепродажи равна 250 тыс. руб.

По строке 217 «Расходы будущих периодов» отражаются затраты, которые признаны в бухгалтерском учете в отчетном периоде, но фактически относятся к будущим периодам. Естественно, что в себестоимость продукции в отчетном периоде их включить нельзя. К таким расходам относятся: расходы по неравномерно производимому ремонту основных средств, расходы на рекламу, подготовку кадров, подписку на периодические издания и пр. Расходы будущих периодов, поскольку есть вероятность получить от них какой-либо доход, оцениваются по номинальной стоимости 400 тыс. руб.

Группа статей 240 «Дебиторская задолженность» включает в себя: задолженность покупателей и заказчиков за проданные им товары, услуги, которая числится в бухгалтерском учете на дату проведения оценки.

Дебиторская задолженность ОАО «4» на 01 января текущего года равна 2 500 тыс. руб., основную долю которой - 2 400 тыс. руб. - составляют покупатели и заказчики.

Оценка дебиторской задолженности покупателей и заказчиков заключалась в ее анализе: был составлен список всех дебиторов, определены сроки возврата долга. В результате анализа дебиторской задолженности и консультаций с руководством предприятия по каждому дебитору была определена возможность возврата долга (табл. 12).

По данным бухгалтерии ОАО «4», у предприятия имеется сомнительная и просроченная задолженность. На дату проведения оценки невозвратной признана задолженность одного дебитора на сумму 67 500 руб.

Итоговая рыночная стоимость дебиторской задолженности ОАО «4» равна 2 375 тыс. руб.

Рыночную стоимость быстроликвидных средств предприятия - денежные средства и краткосрочные финансовые вложения - принимаем равной балансовой -12 600 тыс. руб.

Обязательства. Изучение структуры краткосрочной задолженности позволило сделать вывод: платежи по этим задолженностям являются обязательными и корректировку данной статьи проводить не следует

(табл. 13). Таким образом, сумма обязательств ОАО «4» на 01 января текущего года составляет 21 700 тыс. руб.

Расчет стоимости чистых активов (по скорректированным рыночным показателям) проведен в соответствии с существующей методикой и представлен в табл. 14.

Стоимость собственного акционерного капитала ОАО «4», определенная с позиций затратного подхода (метод чистых активов), на дату проведения оценки составляет 37 161 т. р.

Таким образом, стоимость 100%-ного пакета обыкновенных голосующих акций на дату проведения оценки, определенная с позиции затратного подхода (метод чистых активов), составляет 37 161 (тридцать семь тысяч сто шестьдесят один) т. р.

Данная стоимость не является итоговой рыночной стоимостью предприятия и не может рассматриваться отдельно от стоимости, полученной доходным подходом. Согласование результатов приводится далее на стр. 29.

Определение стоимости предприятия с позиций доходного подхода

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости предприятия, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Он предусматривает:

а) составление прогноза будущих доходов;

б) оценку риска, связанного с получением доходов;

в) определение времени получения доходов.

Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Оценка предприятия по его доходности во многом зависит от того, каковы перспективы рассматриваемого предприятия. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. При этом допускается использовать данные как до, так и после налогообложения. Расчет стоимости может быть произведен либо методом капитализации дохода, либо путем анализа дисконтированных потоков поступлений и платежей. Метод дисконтированных денежных потоков чаще всего применяется для определения стоимости предприятий, находящихся на стадии роста или стабильного развития либо при оценке инвестиционных программ, т.е. тогда, когда потоки доходов по годам неоднородны. Метод капитализации наиболее приемлем для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее изменения будут постоянными).

На основании проведенного выше анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия можно сделать вывод, что размеры денежных потоков оцениваемого предприятия не одинаковы и постоянно растут разными темпами от года к году. Проведенный анализ и результаты бесед со специалистами предприятия показали, что складывающиеся тенденции сохранятся и в будущем, т.е. в данном случае при использовании доходного подхода применение метода дисконтированных денежных потоков будет обоснованным и наиболее объективным.

Денежные потоки строятся по модели денежного потока для собственного капитала.

В данной работе принимаем длительность прогнозного периода равной трем годам. Такая небольшая величина прогнозного периода объясняется тем, что в нашей стране на сегодняшний день законы рыночной экономики работают очень слабо, сама экономика отличается нестабильностью, товарным рынкам присущи несбалансированность и аномальные колебания спроса и предложения, к тому же руководство далеко не многих российских предприятий сегодня осуществляет долгосрочное планирование и прогнозирование, опять-таки в силу названных выше причин. Поэтому достоверность прогноза, сделанного на период свыше трех лет, является весьма сомнительной.

Какой бы по продолжительности ни был прогноз, вероятность отклонения от прогноза фактических показателей деятельности предприятия очень велика. Поэтому в данной работе составлен спектр прогнозов: оптимистический - оценка доходности компании при ее функционировании в наиболее благоприятных условиях; оптимальный - оценка доходности компании, исходя из наиболее вероятных условий ее функционирования, и пессимистический - оценка доходности компании при ее функционировании в неблагоприятных условиях. Варианты закрытия компании через четыре года или перепрофилирование на новые виды продукции в данной работе не рассматривались.

Полученные таким образом результаты используются для расчета итоговой величины стоимости акционерного капитала предприятия по формуле

Е = (А*2 + 3*m + В) / 6 (1)

где А - величина дохода, которую можно получить при самых неблагоприятных условиях (наиболее пессимистическая оценка);

m - величина дохода при наиболее вероятной оценке;

В - величина дохода, которую можно получить при самых благоприятных условиях (наиболее оптимистическая оценка).

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки и расходов

Прогноз выручки оцениваемого предприятия осуществляется на основании бухгалтерских балансов за период с 01 по 03 гг. и сведений, полученных от специалистов планово-экономического отдела о выпуске в натуральном и стоимостном выражении по видам продукции, а также результатов собственных исследований и анализа.

Проведенный анализ бухгалтерской отчетности и данных планово-экономического отдела ОАО «4» показал, что сегодня доминирующую роль в формировании денежного потока играет спрос на оказание услуг (около 70%).

В данной работе выручка от реализации и себестоимость оказанной услуги приводится с последующей корректировкой на прочую реализацию. При этом в прогнозе закладывались рост спроса на оказываемые услуги как в натуральном, так и в стоимостном выражении.

В целом, если говорить о закладываемых в прогнозах тенденциях, то можно отметить, что прогнозирование было произведено таким образом, что затраты на 1 рубль товарной продукции при пессимистическом варианте останутся на существующем уровне, при оптимальном и оптимистическом прогнозах они будут снижаться, но с разными темпами.

Результаты расчета выручки и себестоимости оказываемых услуг сведены в табл. 15.

На основании произведенного анализа ретроспективной информации (форма № 2 бухгалтерских балансов) можно сделать вывод о том, что коммерческие и управленческие расходы за рассматриваемый период имеют высокий процент от выручки (13-20% от выручки), поэтому в оптимистическом прогнозе закладываем данные расходы чуть ниже, суммы, полученной на момент проведения оценки. Таким образом, процент коммерческих и управленческих расходов колеблется от 8 до 15%.

Анализ и прогноз инвестиций

Уровень спроса на оказываемые услуги стабильно достаточно высокий, именно поэтому в прогнозных периодах оценщиками заложена относительно невысокая сумма затрат на капитальные вложения (табл. 16).

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного и постпрогнозного периодов

Расчет денежных потоков для каждого года прогнозного и постпрогнозного периодов приведен в зависимости от типа прогноза в табл. 17.

Определение ставки дисконта

Ставку дисконта, как указано в задании, определяем по методу кумулятивного построения. Для сравнения можно сделать по методу САРМ.

Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой должна быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска. Как показатель доходности безрисковых операций, в настоящем проекте выбрана усредненная ставка по долгосрочным депозитам наиболее надежных российский банков. На дату проведения оценки она составляет 10%.

Полученная ставка является реальной, т. е. не учитывающей темп инфляции. Однако в расчетах необходимо использовать номинальную ставку, потому что рост валовой выручки при прогнозировании закладываем темпами, зависящими в большинстве своем от роста цен, т. е. инфляции. Номинальная безрисковая ставка дохода (R₀) по формуле Фишера при прогнозируемой величине инфляции в 8,25 % составит:

R = 0,1+0,1*0,0825+0,0825 = 0,19075.

R = 19,075 %.

При учете риска вложений в конкретную компанию необходимо учитывать премию за размер компании, премию за риск финансовой структуры, диверсифицированность клиентуры, диверсифицированность производства, качество управления и ряд других факторов. Размер данной премии за риск осуществляется экспертным путем в интервале от 0 до 5 %.

ОАО «4» не является достаточно крупным предприятием, однако для предприятий своей отрасли оцениваемое предприятие нельзя отнести к малому. Поэтому премию за риск инвестирования в отношении оцениваемого предприятия принимаем - 1%.

Риск финансовой структуры можно оценить, проанализировав технико-экономические и финансовые показатели деятельности предприятия в условиях спада или кризиса в экономике страны, а особенно отрасли. Самым ярким кризисом за последние несколько лет стал финансовый кризис 2008 г. В период кризиса у ОАО «4» снизилась чистая прибыль, что в принципе в тот период было характерно для большинства российских предприятий данной отрасли, однако выручка от реализации сохранилась на прежнем уровне. На основании приведенной аргументации можно заключить, что величина риска финансовой структуры при расчете ставки дисконтирования не является значительной и может находиться в пределах 1 %.

Поскольку предприятие специализируется на оказании услуг, то перепрофилирование организации на выпуск продукции практически невозможно. Однако у предприятия есть огромные возможности привлечения новых клиентов, что во многом зависит от организации службы маркетинга и сбыта. Учитывая все факторы внутреннего и внешнего воздействия, считаем целесообразным принять премию за риск диверсификации производства и премию за риск диверсификации клиентуры равной 4 %.

Предприятие работает относительно стабильно. Однако финансовый анализ деятельности предприятия показывает невысокий уровень планирования в данной организации, поэтому премия за риск, связанный с качеством менеджмента, составляет - 4 %.

Таким образом, ставка дисконта для расчета стоимости акционерного капитала ОАО «4» с позиций доходного подхода методом дисконтированных денежных потоков составит:

R = 19,075 % + 1% + 1% + 4% +4% = 29,075 %.

Примечание: Ставка дисконтирования выражает мнение оценщика о совокупности рисков, связанных с данным предприятием и, будучи построенной по общему правилу, получается индивидуальной для каждого объекта и для каждой даты проведения оценки.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды

Определив в прогнозный период годовые величины денежных потоков, необходимо каждый из них продисконтировать и, суммируя полученные значения, рассчитать на дату оценки приведенную стоимость компании за прогнозный период.

где V_t - приведенная стоимость денежных потоков прогнозный период,

n - количество прогнозных периодов,

CFi - денежный поток в i-й период,

R - ставка дисконта,

i = 1,2…n

Величина 1/(1+R)^i-1/2 называется коэффициентом дисконтирования.

Показатель Ѕ учитывает, что поступление денежных средств происходит равномерно и расчет делается на середину расчетного периода.

Для постпрогнозного периода делается допущение, что среднегодовой денежный поток становится величиной постоянной и его стоимость рассчитывается по формуле капитализации с учетом долгосрочного темпа прироста чистой прибыли (в данной работе за основу взят реальный темп роста прибыли). Расчет постоянного ежегодного денежного потока приведен в таб. 17.

Ставку дисконта для постпрогнозного периода рассчитываем по модели Гордона. По модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода, как правило, принимается равным годовому доходу за последний прогнозный период и капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта R (при этом она берется реальной - без учета инфляции -20,825%) и долгосрочными темпами роста чистой прибыли. Темпы роста чистой прибыли в постпрогнозном периоде составят для оптимистичного прогноза - 5 %, для пессимистичного - 1 % и 3% для оптимального прогноза.

Расчет стоимости в постпрогнозный период в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V_f = G_n * (1+g) / (R - g),

= 7 448*(1+0,05) / (0,20825 - 0,05) = 49 416

где V_f -стоимость компании в постпрогнозный период;

G_n - денежный поток последнего года прогнозного периода;

R - ставка дисконта;

g - ожидаемые (долгосрочные) темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде.

Затем полученную стоимость постпрогнозного периода необходимо также привести к дате проведения оценки (текущей стоимости) и прибавить продисконтированную стоимость предприятия в постпрогнозном периоде.

Дисконтирование стоимости постпрогнозного периода должно производиться по коэффициенту дисконтирования постпрогнозного периода (в нашем случае коэффициент дисконтирования определяется на начало постпрогнозного периода) по формуле

r = 1 / (1 + R,

r = 1 / (1 + 0,20825 = 0,51576

где r - коэффициент дисконтирования постпрогнозного периода;

R - ставка дисконта;

n - число прогнозных периодов.

После этого полученная величина от дисконтирования стоимости компании в постпрогнозном периоде прибавляется к приведенной стоимости чистых денежных потоков, определённых за прогнозный период. Результатом является рыночная стоимость собственного капитала предприятия, определенная с позиций доходного подхода по методу дисконтированных денежных потоков до внесения поправок. В результате произведенных расчетов рыночная стоимость собственного капитала до внесения поправок в зависимости от типа прогноза составит:

при оптимистичном прогнозе -32 124 тыс. руб.;

при пессимистичном прогнозе - 3 236 тыс. руб.;

при оптимальном прогнозе -14 052 тыс. руб.

Итоговая величина стоимости акционерного капитала предприятия, определенная по формуле (1), составляет 13 459 тыс. руб.

Таким образом, стоимость акционерного капитала ОАО «4» (100% пакета обыкновенных голосующих акций), определенная с позиции доходного подхода, на дату проведения оценки составляет 13 459 (тринадцать тысяч четыреста пятьдесят девять) тысяч рублей.

Данная стоимость не является итоговой рыночной стоимостью предприятия и не может рассматриваться отдельно от стоимости, полученной методом накопления чистых активов. Согласование результатов на стр. 44.

Обобщение и сведение результатов оценки стоимости предприятия

Для определения стоимости предприятия были использованы метод стоимости чистых активов с позиций затратного подхода и метод дисконтированных денежных потоков с позиций доходного подхода. В результате применения этих методов получены два значения стоимости акционерного капитала оцениваемого предприятия. Для получения итоговой величины было проведено сопоставление обоих подходов и определен весовой коэффициент для каждого из них.