Затратный подход при оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «САРАТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ГАГАРИНА Ю.А.»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

на тему: «Затратный подход при оценке недвижимости»

Слушатель:

Крыжановский В.В.

САРАТОВ - 2014 год



Содержание

Введение

Глава 1. Общие сведения о недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Недвижимость как объект оценки

Глава 2. Оценка недвижимости

2.1 Законодательство в оценочной деятельности

2.2 Содержание процедуры оценки недвижимости и основные подходы

Глава 3. Технология применения затратного подхода

3.1 Оценка стоимости земельного участка

3.2 Определение величины износа

3.3 Расчет итоговой стоимости объекта оценки

Глава 4. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования

4.1 Основные положения по определению стоимости строительства

4.2 Методы определения стоимости строительства

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Так в приведенном выше определении недвижимости, закрепленным Гражданским кодексом РФ, следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно отнести к недвижимости: «…всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». К сожалению, наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем, отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Однако, существует совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Эти отношения являют собой рынок недвижимости. Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости ? физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости. Право собственности в РФ определяется 17-ой главой ГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него.

В рыночных условиях необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решения о реализации и финансирования проектов строительства и реконструкции объектов недвижимости, их внесения в уставный капитал и т.д., является независимая профессиональная оценка имущества.

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). На протяжении всего советского периода нашей истории практически единственным для определения стоимости недвижимости использовался затратный подход. Именно этот подход лежит в основе определения инвентаризационной стоимости, которую рассчитывали предприятия технической инвентаризации (БТИ, ПТИ и др.) а также для расчетов налогооблагаемой базы многих объектов. В настоящее время он также присутствует в методике расчетов при определении рыночной стоимости недвижимости и является предметом изучения настоящей работы.

Работа состоит из четырех глав и приложения.

Первая глава посвящена раскрытию понятия "недвижимость", в ней приведены основные виды классификации и рассмотрены особенности недвижимости как объекта оценки.

Во второй главе рассмотрены основные положения и общие требования к проведению оценки объекта недвижимости, а также основные подходы, используемые оценщиками.

В третьей главе представлена собственно технология применения затратного подхода.

Четвертая глава раскрывает понимание "стоимости строительства", без которого невозможно прийти к определению верной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Целью настоящей работы является проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости. Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, изучения периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

При написании аттестационной работы использованы нормативно - правовые акты, материалы СМИ и Интернет, специальная и учебная литература.



Глава 1. Общие сведения о недвижимости

Интересно порассуждать над тем, что же все-таки представляет собой недвижимость.

Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок" Данный термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич , заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.

Хотя в 1730 году этот закон был отменен, термин "недвижимость" сохранился.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданскогоправа, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие "основные фонды". После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие "недвижимость" вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР " О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г., в связи с установлением частной собственности на землю и Осмновами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1990 г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст.1) и окончательно законодвтельно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации 30 ноября 1994 г.(ст.130).

1.1 Понятие недвижимости

В процессе изучения темы настоящей работы значительные усилия были приложены для поиска наиболее точного определения термина "недвижимость". Масса источников трактует это понятие как: "Недвижимость - это земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Наглядно представим это в виде схемы.

Объект общих социальных отношений(земля)

место обитания людей всех поколений

невосполнимый природный ресурс

пространственные базис размещения других объектов

защищается на благо всех людей

основа свободы и независимостиусловие жизни людей

источник благ

престижность владения

основа гордости и славы

многофункцинальное назначение

Таким образом, можно выделить следующие признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

- недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически,

но и юридически;

- долговечность объекта инвестирования;

-каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

- информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

- полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

- строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Если попытаться сформулировать определение недвижимости, исходя из её специфики, то

Недвижимость - это материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости.

Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако именно оно фактически применяется на практике.

1.2 Недвижимость как объект оценки

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная» полезность), так и социальной формой ее использования («социально-экономическая» полезность)( см. рис.1)

«Естественная» полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной» (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека. Например, месторождение железной руды является источником сырья для производства железа; дом может служить жильем; строение может выполнять функции торгового или производственного помещения; участок леса является потенциальным источником строительных материалов или топлива, а может быть использован и как зона отдыха (средство восстановления рабочей силы человека) или как заповедная зона (средство сохранения среды обитания человека).

«Социально-экономическая» полезность недвижимости.

Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.

Собственность на недвижимость (особенно на землю) является одним из ключевых отношений между людьми, которое придает недвижимости комплекс новых свойств. Эти свойства, в отличие от «естественных», можно было бы назвать «социальными». Если попытаться представить процесс появления «социальных» свойств недвижимости в логической последовательности, то картина выглядела бы следующим образом.

Присвоение недвижимости требует особой юридической процедуры и юридического оформления -- она называется «формирование объекта недвижимости». Формирование объекта (предмета) недвижимости -- юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которой объекту недвижимости присваивают технические и экономические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из всех других аналогичных объектов на территории населенного пункта.

После того, как юридические права определены и оформлены соответствующим образом, собственник объекта недвижимости получает возможность использовать его в экономических и иных целях. Соответственно, возникает необходимость определения стоимости объекта недвижимости. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Поэтому оценка земли или стоимости отдельных прав в отношении земельного участка, выделенного для эксплуатации объекта, всегда является важной составной частью оценки недвижимости. Использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости.

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижи-мости, имеющие сходные характеристики функционирования, что опреде-ляет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследо¬ванию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которая приведена ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п. Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1. Функциональному назначению:

земельные участки, предназначенные для застройки;

природные комплексы (для эксплуатации);

постройки

комнаты и квартиры;

здания и помещения под магазины и офисы;

частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);

производственные помещения, склады;

прочие.

2. По происхождению:

Земельные массивы,

Отдельные земельные участки,

Комплексы зданий и сооружений

Жилые многоквартирные дома

Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)

Подъезд (секция).

Этаж в подъезде.

Квартира.

Комната.

Летняя дача

Комплекс административных зданий.

Здание.

Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к эксплуатации

Готовые объекты.

Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.

Объекты, требующие завершения строительства.

Если речь идет только о земле, то земельный фонд в России по экономическому назначению разделен на 7 категорий

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли городов и населенных пунктов;

Земли промышленности;

Земли особо охраняемых территорий;

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

Для оценки и учета земля может рассматривается в двух квалификационных признаках : 1)текущее использование земельного участка, и 2)земельный участок в обороте.

Отдельно к объектам жилой недвижимости также можно применить классификацию по физическим и социальным признакам.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на

- приносящую доход и

-создающую условия для извлечения дохода- индустриальную(промышленную).

Существуют и многие другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты (а именно: земельные участки, здания, сооружения) можно поделить на две категории:

-неспециализированная недвижимость;

-специализированная недвижимость.

Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов. Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение.

К классификации обращается специалист по оценке при определении стоимости объекта недвижимости на этапе сбора и анализа информации, когда идентифицирован объект и имущественные права на него. Рассмотрим подробней содержание процесса оценки недвижимости.



Глава 2. Оценка недвижимости

Оценка -- это деятельность специалиста, имеющая целью оп-ределение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.

2.1 Законодательство в оценочной деятельности

Оценочная деятельность в соответствии с Федеральным зако¬ном «Об оценочной деятельности в Российской Федерации » №135-ФЗ от 29.07.1998 г состоит в деятельности по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости. Законом определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии с этим законом Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. были приняты "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности"(далее Стандарты оценки). Эти стандарты регламентируют определение видов стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы, устанавливают требования к проведению оценки. Указанный закон и стандарты в настоящее время являются основными документами, которые регламентируют оценочную деятельность в России.

Сфера оценочной деятельности включает операции при куп¬ле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимос¬ти, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглоще¬нии предприятий, при установлении цены размещения эмитируе¬мых акций, при исполнении прав наследования и судебного при¬говора, оценки бизнеса и услуг.

Объект оценочной деятельности (объект оценки) может включать:

недвижимое имущество;

предприятия в целом, как действующие, так и находящие¬ся в процессе ликвидации;

движимое имущество;

машины и оборудование;

ценные бумаги;

имущественные права, не овеществленные в ценных бума¬гах и могущие, в соответствии с действующим гражданским законодательством, являться предметами сделок до их от¬чуждения;

интеллектуальная собственность и нематериальные активы;

различные услуги.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. В отдельных случаях оценка объекта оценки, в том числе и повторная, может быть проведена на основании суда, арбитражного суда, третейского суда.

Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Наличие страхового полиса , подтверждающего страхование гражданской ответственности оценщика, является обязательным условием для заключения договора об оценке.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, на доступ к информации и коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов, а также право на отказ от оценки. Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспаривания содержащихся в отчете сведений.

Законом предусмотрены обязанности оценщика, который должен соблюдать закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

Оценщик должен быть независимым, т.е. у него должен отсутствовать имущественный и другой интерес в оцениваемом объекте.

Независимая оценка недвижимости необходима при совершении большинства действий, связанных с недвижимостью:

Сделки по купле-продаже недвижимости;

Раздел имущества при разводе;

Кредитование под залог недвижимого имущества;

Выяснение арендной стоимости недвижимости;

Приватизация недвижимости;

Оценка и переоценка активов предприятия;

Определение страховых сумм по недвижимости;

Передача недвижимости по доверенности;

Наследование недвижимого имущества;

Судебные разбирательства и имущественные споры;

Вклад в уставной капитал предприятия;

Оптимизация налогообложения;

Реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.

Оценка недвижимости делится на типы, исходя из объектов недвижимого имущества:

Оценка жилой недвижимости;

Оценка квартиры, оценка дома или комнаты;

Оценка зданий культурного или социального значения;

Оценка производственных комплексов и промышленных объектов;

Оценка офисов в частности или оценка других объектов коммерческой недвижимости;

Оценка складов и производственных помещений;

Оценка объектов незавершенного строительства;

Оценка земли и земельных участков;

Оценка дачи;

Оценка многолетних насаждений;

Оценка дорог, резервуаров, мостов и ограждений.

2.2 Содержание процедуры оценки недвижимости и основные подходы

Процесс оценки- это последовательность действий, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки расчета.

Оценка стоимости недвижимости состоит из нескольких последовательных этапов:

1. Постановку задания на оценку;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

недвижимости;

4. Выбор уместных методов оценки и их применение;

5.Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Когда идентифицирован объект недвижимости и имущественные права, известна сфера применения или назначение результата оценки, необходимо обозначить цель оценки. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Стандартами оценки предусмотрено использование следующих видов стоимости объекта оценки:

рыночной стоимости;

инвестиционной стоимости;

ликвидационной стоимости;

кадастровой стоимости.(3)

В соответствии с вышеназванными Стандартами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки- стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Ликвидационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость, как правило, ниже рыночной. Чаще всего ликвидационная стоимость используется при заключении сделок по продаже недвижимости в сжатые сроки.

Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами (пользователями отчета) вид стоимости должен быть указан в задании на оценку.

Используемый в процессе оценки объекта недвижимости вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки, а также выбор подходов и методов оценки.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия. Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ. Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить. В отчете об оценке это должно быть указано и обосновано.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Рассмотрим суть этих подходов.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не

подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения. Что это такое?

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

-оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения( см. Затратный подход)

- сбалансированности, т.е, чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

- спроса и предложения, т.е основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

-корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход ? это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода ? это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V ? стоимость недвижимости,

I ? ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно

подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить

недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли ? это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации ? норма дохода, отражающая взаимосвязь

между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход

и ставка капитализации.

Ставка капитализации ? это отношение рыночной стоимости имуществак приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении

периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования ? норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

? условно-постоянные;

? условно-переменные (эксплуатационные);

? резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Доходный подход является наиболее предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, особенно при оценке коммерческой недвижимости с развитым рынком аренды. Применяется для расчета стоимости в пользовании, то есть для конкретного собственника или инвестора, а также для расчета инвестиционной стоимости, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Недостатки доходного подхода:

Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

Из анализа достоинств и недостатков вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что использование каждого из них требует тщательного обоснования. В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые разные ситуации. Каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные подходы и методы. Для этого необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производиться оценка, и т.д. Если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного подхода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный подход.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. Данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Поскольку существует возможность применять к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации различные методы оценки, можно произвести «взвешивание» оценок, рассчитанных по разным методикам. Весовые коэффициенты значимости оценок по разным методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу.

Окончательная оценка стоимости может быть определена по формуле:



V = ? Vi * Zi , где

Vi - оценка стоимости предприятия i-м методом;

i =1,.., n- множество применимых в данном случае методов оценки;

Zi - весовой коэффициент метода номер i.

Очевидно, что при этом разумное выставление коэффициентов Zi является одним из главных свидетельств достаточной квалифицированности и непредвзятости оценщика.

Таким образом, были приведены основные моменты трех основных подходов к оценке стоимости недвижимости для выбора подходов и проведения будущих оценок.



Глава 3. Технология применения затратного подхода

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, неподдающихся оценке методами доходного подхода.

Этапы затратного подхода:

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

3. Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн).

4.Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

5. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.



3.1 Оценка стоимости земельного участка

В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды. Теория оценки стоимости земельного участка выделяет здесь пять основных методов определения стоимости:

1. капитализация земельной ренты (доходный подход);

2. метод соотнесения (переноса);

3. метод развития (освоения);

4. техника остатка для земли;

5. метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В России мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. При этом нормативная цена земли неадекватна ее рыночной стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Следующим этапом применения затратного подхода является определение восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли:

метод сравнения продаж;

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

метод распределения (соответствует методу разнесения);

Метод распределения -- определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

метод выделения (соответствует методу извлечения);

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности. Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости.

Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

СЗ = С ? СУ , где

Сз, -- стоимость земельного участка,

С -- стоимость объекта,

Су -- стоимость улучшений

метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории). Подход с точки зрения развития используется при оценке земли, пригодной, например, для разделения на индивидуальные участки.

метод остатка;

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Моделирование потенциального дохода от использования данного участка для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды).

Определение и расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости

Восстановительная стоимость (ВС) - рассчитываемая в текущих ценах, стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата .

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - представляет собой смету затрат на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять.

Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей "в пользовании".

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а так же

Прямые затраты это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- заработную плату рабочих;

- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

- стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - это расходы, имеющее косвенное отношение к строительству объектов и не включаемые в прямые строительные затраты. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Предпринимательское вознаграждение - представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. [9]

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- Метод сравнительной единицы.

- Метод разбивки по компонентам.

- Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.). недвижимость цена земельный рыночный

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость квадратного метра типичного сооружения. Расчет может быть произведен по следующей формуле:

Со = С кв. м *So *Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

Скв.м - стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату;

So - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (Бюро технической инвентаризации), строительной площади (Кп " (1,1 - 1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве", представляющее собой межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России. [3]