Главная Коллекция "Otherreferats" Экономика и экономическая теория Основы экономики недвижимости

Основы экономики недвижимости

Расчет восстановительной стоимости здания затратным методом. Ознакомление с порядком составления сметы расчета стоимости здания. Рассмотрение особенностей выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж. Анализ потенциально-валового дохода.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид контрольная работа
Язык русский
Дата добавления 24.10.2015
Размер файла 30,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство Российской Федерации по связи и информатизации

Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики

Межрегиональный центр переподготовки специалистов

Контрольная работа

Экономика недвижимости

2015

Задача 1

Затратный метод

Исходные данные

Площадь земельного участка - 6000 м2

Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. единиц.

Таблица 1 Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)

Наименование работ

Стоимость в базовых ценах

Коэффициент пересчета

1. Проектно изыскательные работы

11,91

1800

2. Дополнительные затраты

0

-

3. Земляные работы

3,74

8283

4. Фундаменты

38,11

7452

5. Стены

72,48

9093

6. Перекрытия

26,65

8830

7. Кровля

9,12

9909

8. Полы

21,74

7256

9. Перегородки

10,05

8314

10. Лестничные марши

2,38

64,72

11. Окна

8,88

7641

12. Двери

4,21

7441

13. Отделочные работы

26,89

10949

14. Разные работы

2,54

7958

15. Отопление

7,01

11307

16. Водоснабжение

0,06

11693

17. Канализация

0,38

12768

18. Электромонтажные работы

69,98

10087

19. Водопроводные сети и водоводы

6,63

10121

20. Газовые сети

0

0

21. Канализационные сети

2,04

9951

22. Тепловые сети и горячее водоснабжение

40,12

11931

23. Дороги и тротуары

18,31

8502

24. Озеленение

2,62

8502

Таблица 2 Данные для определения физического износа здания

Наименование конструктивных элементов

Процент износа

1. Фундаменты

4

2. Стены

6

3. Перекрытия

6

4. Кровля

14

5. Полы

16

6. Перегородки

8

7. Лестничные марши

4

8. Окна

16

9. Двери

14

10. Отделочные работы

20

11. Отопление

16

12. Водоснабжение

30

13. Канализация

20

14. Электрооборудование

10

15. Водопроводные сети

18

16. Канализационные сети

12

17. Тепловые сети

50

18. Дороги

6

19. Озеленение

8

Таблица 3 Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Наименование затрат

Величина процента

1. Накладные расходы

18,4

2. Плановые накопления

41,01

3. Временные здания и сооружения

13,84

4. Среднегодовое зимнее удорожание

4,5

5. Резерв на непредвиденные расходы

3

6. Составление сметной документации

1,5

7. Налог на добавленную стоимость

2,0

Решение

1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

200*28,2*6000=33 840 000 ден. ед.

2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной стоимости здания используется таблица 4.

Таблица 4 - Расчет стоимости главного сооружения

Наименование работ

Стоимость в базовых ценах

Коэффициент пересчета

Стоимость в текущих ценах

1. Проектно изыскательные работы

11,91

1800

21 438,00

2. Дополнительные затраты

0

-

0,00

3. Земляные работы

3,74

8283

30 978,42

4. Фундаменты

38,11

7452

283 995,72

5. Стены

72,48

9093

659 060,64

6. Перекрытия

26,65

8830

235 319,50

7. Кровля

9,12

9909

90 370,08

8. Полы

21,74

7256

157 745,44

9. Перегородки

10,05

8314

83 555,70

10. Лестничные марши

2,38

64,72

154,03

11. Окна

8,88

7641

67 852,08

12. Двери

4,21

7441

31 326,61

13. Отделочные работы

26,89

10949

294 418,61

14. Разные работы

2,54

7958

20 213,32

15. Отопление

7,01

11307

79 262,07

16. Водоснабжение

0,06

11693

701,58

17. Канализация

0,38

12768

4 851,84

18. Электромонтажные работы

69,98

10087

705 888,26

19. Водопроводные сети и водоводы

6,63

10121

67 102,23

20. Газовые сети

0

0

0,00

21. Канализационные сети

2,04

9951

20 300,04

22. Тепловые сети и горячее водоснабжение

40,12

11931

478 671,72

23. Дороги и тротуары

18,31

8502

155 671,62

24. Озеленение

2,62

8502

22 275,24

Итого прямые затраты

3 511 152,75

Накладные расходы

0,184

646 052,11

Итого:

4 157 204,86

Плановые накопления

0,4101

1 439 923,74

Временные здания и сооружения

0,1384

485 943,54

Итого:

6 083 072,15

Среднегодовое зимнее удорожание

0,045

158 001,87

Итого:

6 241 074,02

Резерв на непредвиденные расходы

0,03

187 232,22

Итого:

6 428 306,24

Составление сметной документации

0,015

96 424,59

Итого:

6 524 730,83

Налог на добавленную стоимость

0,02

130 494,62

Итого по смете:

6 655 225,45

3. Определяется совокупный износ здания по формуле:

где СИ - совокупный износ здания;

Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;

d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей

стоимости здания.

Для расчета совокупного износа заполняется таблица 5.

Таблица 5

Наименование элементов

Стоимость в текущих ценах

Удельный вес стоимости, % d

Коэф. износа И

Износ здания

1. Фундаменты

283 995,72

0,0826

4

938,24

2. Стены

659 060,64

0,1917

6

7579,32

3. Перекрытия

235 319,50

0,0684

6

966,26

4. Кровля

90 370,08

0,0263

14

332,51

5. Полы

157 745,44

0,0459

16

1157,87

6. Перегородки

83 555,70

0,0243

8

162,43

7. Лестничные марши

154,03

0,0000

4

0,00

8. Окна

67 852,08

0,0197

16

214,23

9. Двери

31 326,61

0,0091

14

39,96

10. Отделочные работы

294 418,61

0,0856

20

5041,83

11. Отопление

79 262,07

0,0231

16

292,33

12. Водоснабжение

701,58

0,0002

30

0,04

13. Канализация

4 851,84

0,0014

20

1,37

14. Электрооборудование

705 888,26

0,2053

10

14491,05

15. Водопроводные сети

67 102,23

0,0195

18

235,71

16. Канализационные сети

20 300,04

0,0059

12

14,38

17. Тепловые сети

478 671,72

0,1392

50

33317,59

18. Дороги

155 671,62

0,0453

6

422,86

19. Озеленение

22 275,24

0,0065

8

11,54

Итого

3 438 523,01

1,00

65 219,54

4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

3511152,75 х 0,03 = 1053345,83 руб.

5. Определяется стоимость недвижимости.

СН= 6 655 225,45- 65 219,54+33 840 000 +1053345,83= 41 483 351,74 рублей.

Задача 2

Метод сравнения продаж (аналоговый метод)

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

· при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;

· стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

· при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;

· стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

· стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Таблица 6 Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж

1 вариант

аналоги

№1

№2

№3

№4

Стоимость объекта (ден. ед.)

160

180

150

200

Площадь м2 аналогов

220

350

290

310

Площадь объекта оцениваемого м2

300

Тип постройки

Бет. блоки

Кирпичн.

Кирпичн.

Бет. блоки

Расстояние от автозаправки, км

7

2

4

рядом

Расстояние от автозаправки объекта, км

рядом

Наличие водоснабжения

нет

нет

есть

есть

Наличие водоснабжения у объекта

нет

Наличие отопления

есть

есть

есть

нет

Наличие отопления у объекта

есть

Год постройки

1984

1997

1973

1996

Решение

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из бетонных блоков

1. Оцениваемый объект выполнен из кирпича

Таблица 7

Корректировка стоимости объекта

Оцениваемый объект

Сопоставимые объекты

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Стоимость аналогов

160

180

150

200

1. Размер м2

300

220

350

290

310

Величина корректировки

1,6

-1

0,2

-0,2

2. Расстояние от автозаправки

рядом

7

2

4

рядом

Величина корректировки

5,6

1,6

3,2

0

3. Материал изготовления

Кирпичный

Бет. блоки

Кирпичн.

Кирпичн.

Бет. блоки

Величина корректировки

-3

0

0

-3

4. Наличие коммуникаций

нет

нет

нет

есть

есть

Величина корректировки

0

0

-20

-20

5. Наличие отопления

есть

есть

есть

есть

нет

Величина корректировки

0

0

0

10

Итого корректировок

4,2

0,6

-16,6

-13,2

Стоимость после корректировки

161,6

166,72

181,08

125,1

173,6

Средняя стоимость = (166,72+181,08+125,1+173,6)/4= 161,63

1. Оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков

Таблица 8

Корректировка стоимости объекта

Оцениваемый объект

Сопоставимые объекты

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Стоимость аналогов

160

180

150

200

1. Размер м2

300

220

350

290

310

Величина корректировки

1,6

-1

0,2

-0,2

2. Расстояние от автозаправки

рядом

7

2

4

рядом

Величина корректировки

5,6

1,6

3,2

0

3. Материал изготовления

Бет. блоки

Бет. блоки

Кирпичн.

Кирпичн.

Бет. блоки

Величина корректировки

0

3

3

0

4. Наличие коммуникаций

нет

нет

нет

есть

есть

Величина корректировки

0

0

-20

-20

5. Наличие отопления

есть

есть

есть

есть

нет

Величина корректировки

0

0

0

10

Итого корректировок

7,2

3,6

-13,6

-10,2

Стоимость после корректировки

166,80

171,52

186,48

129,6

179,6

Средняя стоимость = (171,52+186,48+129,60+179,60)/4=166,8.

Задача 3

Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости

Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.

Таблица 9 Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

Показатели

ставка

Годы

1

2

3

4

5

1. Площадь помещений, м2

1600

2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2

180

3. % роста арендной платы, %

2,3

4. Степень недогрузки офисного центра, %

25

22

20

18

12

5. Операционные расходы в % от арендной платы

40

38

34

34

32

6. Резерв на замещение в % от арендной платы

2,8

7. Прочий доход, ден. ед

1200

1200

1240

1240

1240

8. Коэффициент капитализации, %

30

Решение

а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;

ПВД1=1600х180+1200=289200;

ПВД2=1600х180,00*1,023+1200=295824,00;

ПВД3=1600х184,14*1,023+1240=305291,97;

ПВД4=1600х190,03*1,023+1240=312285,16;

ПВД5=1600х194,40*1,023+1240=319439,20.

ПВД=1522040,33.

б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)

ЭВД = ПВД - D 1 ,

где D 1 - степень недогрузки (берется в % от дохода,

который будет приносить недвижимость);

ЭВД1=289200,00-288000х25%=217200,00;

ЭВД2=295824,00-288000х22%=232464,00;

ЭВД3=305291,97-288000х20%=247691,97;

ЭВД4=312285,16-288000х18%=260445,16;

ЭВД5=319439,20-288000х12%=284879,20.

ЭВД=1242680,33. затратный смета недвижимость валовый

в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ЭВД - D 2 - D 3 ,

где D 2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;

D 3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);

ЧОД1=217200-289200х30%-289200х2,8%=122342,40

ЧОД2=232464,00-295824,00х30%-295824,00х2,8%=135433,73;

ЧОД3=247691,97-305291,97 х30%-305291,97 х2,8%=147556,20;

ЧОД4=260445,16-312285,16 х30%-312285,16 х2,8%=158015,63;

ЧОД5=284879,20-319439,20 х30%-319439,20 х2,8%=180103,14.

ЧОД=743451,10.

г) определяется стоимость недвижимости по формуле:

V = J / R ,

где J - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

V1=122342,40/30%=407808,00 - 1 год

V2=135433,73/30%=451445,76 - 2 год

V3=147556,20/30%=491854,01 - 3 год

V4=158015,63/30%=526718,77 - 4 год

V5=180103,14/30%=600343,81 - 5 год

V=743451,10/30%=2478170,35 - всего за 5 лет

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Определение стоимости объекта недвижимости и бизнеса

    Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.

    контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012

  • Рыночная стоимость объектов недвижимости

    Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.

    контрольная работа [36,0 K], добавлен 14.01.2011

  • Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

    Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.

    курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016

  • Оценка рыночной стоимости кафе и бара

    Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.

    дипломная работа [611,8 K], добавлен 02.07.2006

  • Определение рыночной стоимости административного здания

    Методы оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных. Применение относительного сравнительного анализа для расчета рыночной стоимости административного здания. Оценка недвижимости затратным подходом.

    контрольная работа [25,4 K], добавлен 14.04.2014

  • Методы оценки недвижимости

    Основные подходы и принципы отбора варианта для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов застройки земельного участка. Оценка недвижимости методом капитализации дохода и затратным методом, сравнения продаж.

    контрольная работа [30,2 K], добавлен 23.09.2011

  • Оценка исторического здания "Ресторан общества трезвости" затратным методом в городе Выборг

    Методически корректное определение цены недвижимости как одно из решающих условий эффективного использования недвижимости в условиях рыночной экономики. Рассмотрение особенностей способов оценки исторического здания "Ресторан общества трезвости".

    курсовая работа [3,0 M], добавлен 30.10.2014

  • Оценка недвижимости

    Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.

    контрольная работа [47,8 K], добавлен 15.04.2012

  • Анализ сегмента загородого рынка недвижимости

    Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.

    контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014

  • Определение стоимости объекта недвижимости

    Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

    курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2025, ООО «Олбест» Все наилучшее для вас