Удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин у сільському господарстві

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин у сільському господарстві

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Ефективний розвиток сільського господарства України значною мірою залежить від принципових змін у земельних відносинах. Земельна реформа, як невід'ємна складова аграрної реформи, має важливе значення для забезпечення продовольчої безпеки та підвищення добробуту населення країни. Проте проведення реформи не вичерпало всіх питань щодо удосконалення земельних відносин. Зокрема, актуальним залишається теоретико-методологічне обґрунтування та удосконалення організаційного механізму оренди земельних угідь й підвищення ефективності роботи нових агроформувань ринкового спрямування. У період здійснення аграрної реформи оренда виступає основою формування земельних відносин, однією з форм реалізації права власності селян-власників паїв і вагомим елементом їх соціального захисту.

Необхідність теоретико-методологічного обґрунтування організаційного механізму орендних земельних відносин зумовлює актуальність обраної теми дисертаційного дослідження, його наукове та практичне значення.

Суть, природу та розвиток орендних земельних відносин у сільському господарстві України вивчали В.Г. Андрійчук, А.М. Анфімов, П.І. Гайдуцький, І.Г. Кириленко, М.Й. Малік, В.Я. Месель-Веселяк, О.М. Нечипоренко, О.М. Онищенко, С.М. Плетенецька, А.Є. Данкевич, Д.С. Добряк, П.Т. Cаблук, М.М. Федоров, Г.І. Шмельов, В.В. Юрчишин, В.Д. Яровий та інші. Проте ринкове середовище вимагає поглиблення теоретичних основ орендних земельних відносин і запровадження принципово нових підходів до здійснення аграрної реформи.

При достатньому законодавчому забезпеченні орендних земельних відносин виникає низка питань у процесі застосування оренди. Так, невирішеними залишаються питання врахування якісних показників земельних ділянок при передачі їх в оренду та при поверненні власникові після довгострокової оренди; нарахування орендної плати; встановлення взаємовигідних відносин суб'єктів договору оренди землі.

Потреба удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин з метою підвищення ефективності діяльності новостворених сільськогосподарських підприємств визначила вибір теми дисертаційної роботи.

Зв`язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана у відповідності із програмою наукових досліджень відділу земельних відносин Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки» Української академії аграрних наук на 2006-2010 роки за темою: «Розробити науково-методологічні засади розвитку земельних відносин та підвищення ефективності використання сільськогосподарських земель у ринкових умовах господарювання» (державний реєстраційний номер 0106U006644). Внесок автора при виконанні науково-дослідних робіт полягає в обґрунтуванні пропозицій щодо удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є теоретико-методологічне обґрунтування організаційного механізму орендних земельних відносин у сільському господарстві та розробка пропозицій щодо його удосконалення в умовах здійснення аграрної реформи в Україні. Для досягнення поставленої мети в роботі вирішувалися такі завдання:

- розкрити соціально-економічну сутність орендних земельних відносин;

- вивчити історико-економічні аспекти розвитку орендних земельних відносин в Україні;

- узагальнити передовий зарубіжний досвід розвитку орендних земельних відносин;

- проаналізувати сучасний стан розвитку орендних земельних відносин в Україні та визначити чинники, які на нього впливають;

- провести аналіз нормативно-правового забезпечення орендних земельних відносин в Україні;

- обґрунтувати теоретико-прикладні питання орендної плати та визначити вплив окремих факторів на її розмір;

- розробити прогноз розміру земельної орендної плати за ймовірними сценаріями розвитку сільського господарства України;

- систематизувати пропозиції щодо удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин у сільському господарстві.

Об`єктом дослідження є процес удосконалення орендних земельних відносин у сільському господарстві України.

Предметом дослідження є теоретичні, методичні та практичні аспекти удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин.

Методи дослідження. Методичною та теоретичною основою дослідження є праці вітчизняних і зарубіжних вчених економістів-аграрників. Відповідно до поставлених завдань застосовувалися такі методи економічних досліджень: абстрактно-логічний (теоретичні узагальнення і формулювання висновків), монографічний (поглиблене дослідження функціонування орендних відносин у сільськогосподарському виробництві, вивчення передового досвіду), графічний (діаграми, графіки), порівняння (встановлено відмінність розвитку орендних відносин та орендної плати по областях України), а також економіко-математичні методи (прогнозування розміру орендної плати по Київській області та Україні в цілому).

Інформаційною базою дослідження були закони України, Укази Президента України, аналітичні матеріали Міністерства аграрної політики України, офіційні дані Державного комітету статистики України, Державного комітету України із земельних ресурсів, дані Проекту підтримки приватизації землі в Україні та Українського освітнього центру реформ, спеціальна наукова література, оперативна інформація сільськогосподарських підприємств.

Наукова новизна результатів дослідження полягає в обґрунтуванні теоретико-методологічних засадах організаційного механізму орендних земельних відносин у сільському господарстві та розробці рекомендацій щодо його удосконалення в умовах здійснення аграрної реформи України. Найбільш важливими науковими результатами, що відображають ступінь і характер новизни дослідження і виносяться на захист є такі:

вперше:

- обґрунтовано зміну величини доходу сільськогосподарських підприємств внаслідок підвищення орендної плати за землю у відсотках з метою диференційованого визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди землі залежно не лише від нормативної грошової оцінки земель, а й від прибутку орендаря;

удосконалено:

- організаційний механізм орендних земельних відносин у сільському господарстві за рахунок посилення прогнозної функції, що дозволить обґрунтувати розміри орендної плати за землю в розрахунку на 1 га за ймовірними сценаріями розвитку галузі;

- зміст Типового договору оренди землі щодо відповідальності сторін за використання земель і дотримання умов договору;

дістали подальший розвиток:

- теоретичні, методологічні та методичні аспекти розвитку орендних земельних відносин у системі організаційного механізму функціонування сільськогосподарських підприємств;

- пропозиції щодо формування юридичних структур при районних, селищних радах для надання безкоштовних консультацій з питань оренди землі, що дозволить удосконалити організаційний механізм орендних земельних відносин;

- положення договору оренди землі, що підвищують відповідальність сторін за невиконання умов договору.

Практичне значення одержаних результатів. Висновки та пропозиції, що містяться в дисертації, мають важливе практичне значення для удосконалення організаційного механізму оренди земель у сільськогосподарських формуваннях ринкового спрямування. Запропоновані дисертантом рекомендації щодо удосконалення орендних земельних відносин у сільському господарстві знайшли практичне застосування в системі функціонування сільськогосподарських підприємств різних форм власності та були використані органами державного управління на галузевому рівні (довідка Департаменту розвитку сільських територій Міністерства аграрної політики України №17-4/ 243 від 22.12.2008 р., довідка Державного комітету України із земельних ресурсів №14-26-4/14167 від 08.12.2008 р., довідка Асоціації «Земельна спілка України» №2012-7 від 20.12.2008 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є завершеним науковим дослідженням, виконаним самостійно відповідно до поставлених мети і завдань щодо розв'язання проблеми удосконалення земельних орендних відносин у сільському господарстві. Наукові результати, висновки та пропозиції, які були викладені в дисертаційній роботі та публікаціях, одержані автором особисто.

Апробація результатів дослідження. Основні теоретичні положення, висновки та практичні рекомендації дисертаційного дослідження доповідались і обговорювались на міжнародних та всеукраїнських науково-практичних конференціях, зокрема: «Ефективність використання ресурсного потенціалу в умовах сталого розвитку сільського господарства» (м. Харків, 2007 р.); «Ринкова трансформація економіки АПК» (м. Харків, 2007 р.); «Актуальні питання та інноваційний розвиток ступеневої освіти та дорадництва в сільськогосподарському виробництві» (м. Київ, 2008 р.); «Аграрний форум - 2007» (м. Суми, 2007 р.); «Формування і функціонування аграрних ринків та їх інфраструктури» (м. Мелітополь, 2007 р.); «Конкурентоспроможність продукції АПК України та вимоги СОТ» (м. Київ, 2007 р.); «Проблеми економіки, управління, фінансів та обліку в період становлення ринку землі» (АР Крим, м. Сімферополь, 2007 р.); «Стратегічна реструктуризація регіональної економіки та соціальної сфери (у контексті вступу України до СОТ)» (м. Вінниця, 2006 р.).

Публікації. Результати дисертаційного дослідження опубліковані у 7 одноосібних працях загальним обсягом 2,75 друк. арк., у тому числі 5 - у наукових фахових виданнях обсягом 2,5 друк. арк.

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних літературних джерел із 189 найменувань. Викладена на 190 сторінках комп'ютерного тексту, з них основний текст займає 162 сторінок. Містить 20 таблиць на 8 стор., 22 рисунки на 10 стор., 10 додатків на 28 стор.

Основний зміст дисертаційної роботи

орендний земельний плата економічний

У першому розділі - «Теоретичні основи орендних земельних відносин у сільському господарстві» - розкрито сутність поняття «оренда землі», виявлено особливості й основні тенденції її розвитку, розглянуто історичний розвиток оренди земельних угідь, узагальнено передовий зарубіжний досвід розвитку орендних земельних відносин з можливістю його застосування в умовах України.

Основою організаційного механізму орендних земельних відносин у сільському господарстві є національне законодавство, зокрема Закон України «Про оренду землі». Механізм орендних земельних відносин реалізується через договірні зобов'язання між орендарем та орендодавцем, базою для яких виступає нормативно-правове забезпечення оренди землі. Організаційний механізм орендних земельних відносин можна відобразити за допомогою схеми (рис. 1).

Ефективність організаційного механізму орендних земельних відносин залежить від налагодженої взаємодії всіх його складових, а саме: дотримання Закону України «Про оренду землі»; укладення договору оренди земельної ділянки та ретельного обґрунтування всіх його пунктів; використання земельної ділянки за цільовим призначенням і підвищення родючості ґрунтів; своєчасна виплата орендної плати у формі, передбаченій договором; контроль орендодавцем використання земельної ділянки; повернення орендодавцю земельної ділянки у належному стані після закінчення строку оренди.

Авторський висновок полягає в тому, що різноманітність визначень економічної категорії «оренда» свідчить про те, що вона відображає соціальний, економічний та управлінський аспекти суспільних відносин. Оренда - надзвичайно багатогранне явище, тому однозначне її трактування завжди буде неповним. Вона виступає через сукупність правомочностей: володіння, користування і розпорядження, а також як вид підприємництва, що дозволяє раціонально поєднувати матеріально-технічні, фінансові та трудові ресурси, запроваджувати нові технології у виробництві, ефективно організовувати господарську діяльність. Орендним відносинам належить важливе місце в сучасних економічних процесах, що здійснюються у сільському господарстві України. У перебудові відносин власності в АПК нашої держави, в процесі проведення аграрної реформи, оренда стала невід'ємною частиною цього процесу. У системі заходів щодо удосконалення виробничих відносин та якісного оновлення продуктивних сил оренда відіграє важливу роль як форма використання земельних і майнових паїв. Отже, орендні відносини є однією із важливих складових ринкової економіки. Оренда розглядається нами як альтернатива купівлі-продажу земельних угідь сільськогосподарського призначення на сучасному етапі розвитку ринкових відносин.

Оренда землі, як свідчить історичний розвиток, бере свій початок з часу зародження приватної власності на землю. Поступово поширюючись по країнах світу, вона була започаткована і в Україні, де одержала порівняно широкий розвиток у другій половині XVIII - на початку XIX ст. У 1923 р. орендний фонд СРСР становив 3,25 млн. га, у 1926 р. - 10,9 млн. га. Тобто, за три роки площа орендованої землі збільшилась в 3,4 раза. У 1925 р. в Українській РСР було 6,9% сільськогосподарських підприємств, які мали посіви на орендованій землі, що становило 4,7% до загальної площі посіву: відповідно на Правобережній Україні - 3,2 і 1,7%, на Лівобережній - 5,3 і 1,7%, а в Південно-степовій частині республіки - 11,9 і 7,2%.

Постановою ЦВК і РНК СРСР від 4 червня 1937 року «Про заборону здачі в оренду земель сільськогосподарського призначення» оренду було заборонено. В СРСР тільки у деяких обмежених випадках дозволялась оренда місцевих земель і земель спеціального призначення для зведення тимчасових торговельних, складських і подібних споруд.

Поступове відродження оренди починається із середини 80-х років минулого століття. Основною формою оренди на той час був орендний підряд, який обмежувався рамками підприємства. В Україні оренду землі було законодавчо врегульована з прийняттям 18 грудня 1990 року Земельного кодексу УРСР (ст. 8).

В економічно розвинутих країнах світу держава визначає права землевласників стосовно оренди землі, обмежуючи та контролюючи її ринковий обіг. Приватна власність на землю, за загальним поняттям, повинна відповідати інтересам суспільства. Тому в цих країнах державними органами контролюється не тільки обіг, а й використання землі.

Значний досвід орендних відносин нагромаджено у країнах з розвинутою ринковою економікою, де оренда земель є найпоширенішою формою їх використання. У країнах Європейського Союзу поширена практика, коли фермер обробляє власну й орендовану землю. Високою є частка орендованої землі в Бельгії, Франції, Люксембурзі, Швеції, 40% земель орендується також у США. Тут фермери при розширенні господарства традиційно надають перевагу не купівлі землі, а оренді. Це обходиться їм значно дешевше, а заощаджені кошти вони вкладають у виробництво.

Пріоритет інтересів орендаря перед інтересами власника покладено в основу законодавства про оренду земельних угідь в багатьох економічно розвинутих країнах. Однак цей принцип не є актуальним для вітчизняного законодавства.

У другому розділі - «Орендні земельні відносини на етапі реформування сільського господарства України» - проаналізовано розвиток орендних земельних відносин під час проведення земельної реформи, теоретичні і прикладні питання орендної плати за землю й визначено вплив окремих факторів на її розмір. Проаналізовано орендні земельні відносини у Кагарлицькому районі Київської області, розраховано частку доходу від орендної плати в сукупному місячному доході власника земельного паю.

З'ясовано, що в результаті проведення земельної реформи - складової аграрної реформи України, держава вже не є монопольним власником землі: недержавнi сiльськогосподарськi підприємства безкоштовно отримали 27,2 млн. га земель; суб'єктами вiдносин земельної власності є понад 21 млн. власникiв i користувачiв. За даними Державного комітету України із земельних ресурсів, станом на 1.01.2008 року в результаті реформування земельних відносин відбулися значні організаційні зміни (рис. 2): на базi 11,9 тис. колишнiх КСП створено 32,5 тис. нових агроформувань, які господарюють на засадах приватної власності на землю. В їх структурі 10,7 тис. (34%) фермерських господарств; 5,2 тис. (16%) приватних (приватно-орендних) підприємств; 7,3 тис. (22%) товариств з обмеженою відповідальністю (ТОВ); 0,7 тис. (2%) акціонерних товариств (АТ); 1,3 тис. (4%) сільськогосподарських кооперативів і 7,2 тис. (22%) інших агроформувань. Станом на 1 січня 2008 року в Україні видано 6162,2 тис. державних актів на право власності на землю.

Середній розмір земельної частки (паю) в Кагарлицькому районі Київської області станом на 15.09.2007 р. становив 3,31 га. Близько 17 358 тис. га земельних часток (паїв) орендується в селян, у тому числі згідно з державними актами - 13194 тис. га, відповідно в Київській області - 782,4 і 479,4 тис. га. За даними Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України із земельних ресурсів, станом на 1 січня 2008 року площа переданих в оренду земельних паїв становила 18,8 млн. га. З власниками укладено 4,8 млн. договорів оренди земельних паїв, у тому числі 2,6 млн. - із селянами-пенсiонерами. При цьому в Київській області за 2007 рік укладено 395 тис. договорів оренди землі з її власниками, у тому числі 144 тис. - із селянами-пенсіонерами.

Як свідчать дані табл. 1 рівень виконання договірних зобов`язань по виплаті орендної плати у 2007 р. підвищився порівняно з 2004 р. по Київській області на 23%, а по Україні - на 13%. При цьому, згідно з укладеними договорами, суми невиплаченої орендної плати по Київській області з кожним роком зменшуються. У 2007 р. сума невиплаченої орендної плати в досліджуваній області зменшилась майже на 5% порівняно з 2004 роком. Це є позитивною тенденцією, оскільки при орендних відносинах виконання договірних зобов`язань означає гармонійні відносини між орендарями та орендодавцями.

Моніторинг виплати орендної плати при оренді землі в Україні, 2004-2007 р.

На основі проведеного дослідження зроблено висновок, що за останні п'ять років кількість договорів оренди землі, укладених на строк більше 10 років, у цілому по Україні зросла на 5%, від 6 до 10 років - на 8%, відповідно кількість договорів оренди землі на 4-5 років - на 6%. При цьому кількість договорів з терміном 1-3 роки зменшилась на 19%. Це свідчить про те, що власники земельних ділянок більш впевнено віддають свою землю на триваліший термін оренди. При цьому в договорі можна зазначити строки періодичності перегляду орендної плати та відповідальність орендаря за завдані ним збитки, тобто, врахувати форс-мажорні обставини, рівень інфляції, обумовивши це в договорі оренди землі.

В дисертаційному дослідженні зазначено, що величина строку договору оренди землі - предмет постійного спору між орендодавцем та орендарем, оскільки перші зацікавлені у його скороченні, а другі - у подовженні. При коротшому терміні можливо швидше переглянути розмір орендної плати на користь землевласника та інші умови договору. Чим термін довший, тим більше орендар має можливостей отримати дохід від заходів збереження та підвищення родючості ґрунту.

Орендар повинен сам мотивувати зацікавленість власника земельної ділянки у подовжені терміну договору оренди землі, перш за все як дбайливий господар. Він може запропонувати вирішення ряду проблем соціальної сфери села, в якому живе власник орендованої ним земельної ділянки.

У Кагарлицькому районі Київської області станом на 1 березня 2008 року існували три форми орендної плати за земельний пай: натуральна, грошова та відробіткова. В основному господарства здійснюють виплату кількома формами орендної плати. При цьому є невелика кількість господарств, які ведуть виплату або тільки натурою, або тільки грішми. Найбільш поширеною формою виплати орендної плати при оренді землі протягом останніх трьох років як по Україні, так і в Київській області була натуральна.

Якщо проаналізувати співвідношення різних форм орендної плати в досліджуваному районі Київської області, то найбільший відсоток припадає на натуральну форму - 75%, а найменший - на відробіткову - 1%. Натуральна форма передбачає виплату в основному зерном - 56%, а решта - іншою продукцією - 19%.

Розмір орендної плати має істотне значення як для орендодавців, так і для орендарів. Багато власників землі пропонують підвищити орендну плату, збільшити розмір плати за оренду сільськогосподарських земель до 10% від нормативної грошової оцінки землі. Згідно з Указом Президента України №725/2008 від 19 серпня 2008 року «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) повинен бути не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості такої орендованої земельної ділянки, земельної частки (паю).

Можливість збільшення розміру плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення розглянуто в дисертаційному дослідженні на прикладі 13 господарств Кагарлицького району Київської області, сформованих у дві групи: І група - це підприємства, які виплачують орендну плату в розмірі до 3% від нормативної грошової оцінки землі, ІІ група - більше 3%.

За результатами дослідження зроблено такі висновки:

· при збільшенні орендної плати до 4% від нормативної грошової оцінки землі із 13-ти залишаються зі збитками 3 підприємства (причому, два з них вже збиткові з 2007 року);

· якщо орендну плату збільшити до 5%, то кількість збиткових підприємств зросте до 5;

· можливе збільшення орендної плати в Кагарлицькому районі Київської області до 5% від нормативної грошової оцінки землі у 8 господарствах з 13-ти досліджуваних.

У дисертаційному дослідженні запропоновано проводити диференційоване збільшення орендної плати за землю залежно від прибутку орендаря. Доцільним є збільшення орендної плати тим підприємствам, які мають прибуток з 1 га орендованої землі в розмірі 1000 грн. і більше. Запропоновано орендарю самостійно вирішувати питання стосовно можливого підвищення орендної плати.

Як свідчать результати дослідження, величина орендної плати суттєво коливається як по окремих адміністративних районах, так і сільськогосподарських підприємствах Кагарлицького району. Станом на 15.09.2007 р. найнижча орендна плата на 1 га, згідно з договорами, була в Леонівській селищній раді - 124 грн., а найвища - у Слобідській селищній раді - 411,5 грн. Середній відсоток орендної плати до вартості земельної частки (паю) по селищних радах коливається в межах від 2,8 до 1,2%.

У дисертації запропоновано при укладенні договорів оренди землі для забезпечення ефективних орендних відносин ретельно опрацьовувати всі положення договору, беручи за основу Типовий договір оренди землі.

У третьому розділі - «Удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин у сільському господарстві» - розроблено пропозиції щодо удосконалення орендних земельних відносин у сільському господарстві та налагодження взаємовигідних і безконфліктних відносин між орендарем та орендодавцем, вивчені недоліки нормативно-правового забезпечення орендних земельних відносин. Запропоновано удосконалення Типового договору оренди землі та створення юридичних консультацій для інформування й надання допомоги суб'єктам орендних земельних відносин. Визначена процентна частка доходу від орендної плати в сукупному доході власника земельного паю за місяць. Проведено прогнозування тенденції зміни величини орендної плати при орендних відносинах у сільському господарстві за ймовірними сценаріями розвитку земельної реформи.

Відносини між орендодавцем та орендарем необхідно регулювати за допомогою законодавчих актів. Однак, на практиці інколи виникають проблеми саме через недосконалість нормативно-правової бази орендних земельних відносин. Запропоновано більш чітко визначити в Законі України «Про оренду землі» права й обов'язки орендаря та орендодавця землі, зокрема відповідальність орендаря за зниження родючості орендованої землі та методи економічного і податкового стимулювання при проведенні орендарем заходів щодо охорони земель та підвищення родючості ґрунтів. Установити економічно обґрунтований і диференційований, залежно від місця розташування та якості (родючості) землі, розмір орендної плати. Недосконалість нормативно-правової бази орендних земельних відносин негативно впливає на їх розвиток, ускладнює відносини суб'єктів орендних земельних відносин. Закони та нормативні акти про оренду землі повинні забезпечити для орендарів і орендодавців ефективні та взаємовигідні умови, а для цього слід суттєво удосконалити нормативно-правову базу.

В дисертаційній роботі зроблено висновок, що важливою складовою організаційних процесів здійснення орендних відносин є належне оформлення й узгодження умов орендних угод. Щоб запобігти виникненню конфліктних ситуацій між сторонами орендних угод, потрібно ретельно опрацьовувати всі пункти й положення договору, уникати в його трактуванні нечіткостей, правильно оформляти угоди згідно з вимогами чинного законодавства із залученням, по можливості, юристів-консультантів. Важливу роль у цьому процесі відіграють безкоштовні юридичні консультації та районні засоби масової інформації (ЗМІ). Необхідність таких заходів зумовлена виникненням ряду суперечок між суб`єктами орендних відносин з приводу невиконання однією із сторін договірних зобов`язань. Дуже часто це стосується випадків невиконання орендарями умов розрахунків з орендодавцями. Орендар повинен нести матеріальну відповідальність за невиконання умов договору оренди незалежно від наслідків господарської діяльності, а також бути відповідальним у плані соціальної захищеності орендодавців за мінімізацію негативних наслідків від настання форс-мажорних обставин, які можуть призвести до їх неплатоспроможності.

Теоретичні засади орендних відносин потребують методичних роз'яснень у практичній площині. Орендарі та орендодавці постійно потребують якісної юридичної консультації з питань оренди земельних. Для того, щоб зменшити кількість суперечок, які можуть виникнути в процесі орендних відносин, в роботі запропоновано доопрацювати Типовий договір оренди землі, доповнивши його такими умовами:

· вказувати розмір штрафу при зміні цільового призначення;

· зазначати розмір відшкодування при погіршенні якості орендованої землі;

· обов'язкове проведення оцінки якості землі до та після підписання угоди оренди;

· чітко визначати перелік можливих робіт по підвищенню родючості ґрунтів, а також суму відшкодувань (наприклад 50%);

· штрафні санкції у разі невиплати орендної плати;

· визначення права чи заборону суборенди;

· зазначати в договорі можливість змінювати форму орендної плати через певні строки.

Першою пропозицією суб'єктам орендних земельних відносин щодо їх удосконалення є обов'язкове укладення договору, а також ретельне його заповнення, враховуючи вищенаведені доповнення до типового договору. По-друге, це максимальне врахування можливих негативних наслідків, які можуть виникнути в процесі дії договору. По-третє, визначення форми (грошової, натуральної чи відробіткової) орендної плати, яка задовольнятиме обидві сторони. Можливе запровадження нової форми орендної плати - частиною від урожаю (здольно). Щоб мати достовірну інформацію про врожай чи прибуток, орендодавець може вимагати зазначення в договорі оренди землі можливості ознайомлення з документацією орендаря.

У процесі дисертаційного дослідження визначено відсоток орендної плати в сукупному доході орендодавця СВК агрофірми «Перемога» с. Бурти Кагарлицького району Київської області в середньому по 9 групах. Досліджено різні групи власників земельних паїв, з яких 965 осіб здають свої паї в оренду СВК агрофірмі «Перемога» за 600 грн., з них 300 - працюють у господарстві. Практично всі мають своє підсобне господарство і займаються тваринництвом.

Найбільший відсоток середнього сукупного доходу селянина, який здає свою земельну частку (пай) в оренду, становить прибуток від ведення особистого господарства - 43%. Надто малий відсоток у сукупному доході припадає на орендну плату за земельну частку (пай) - 3% (рис. 4). Дохід від зданого в оренду земельного паю коливається в межах від 2 до 5% (відповідно - 3 і 6 групи). Єдиним виправданням такого невеликого доходу є те, що власник не несе ніяких витрат для отримання орендної плати за оренду власної землі.

В ході дисертаційного дослідження було проведено анкетне опитування жителів с. Бурти, які є власниками земельних паїв. Таких у селі нараховується 975 осіб, з них 965 - здали свої паї в оренду СВК агрофірмі «Перемога», а решта 10 осіб - працюють одноосібно. Із загальної кількості власників земельних паїв для 93 осіб це джерело доходів має дуже важливе значення, для 217 - суттєве, а для 665 - незначне (рис. 5). При цьому 18% власників бажають віддати свою земельну ділянку в оренду за гроші, а 28% - за процент від урожаю.

Для ефективного розвитку орендних відносин і подальшої їх перспективи доцільно застосовувати такий метод, як прогнозування. В дисертації розроблено прогноз зміни розміру орендної плати за землю до 2015 року на основі методу екстраполяції тренду. Вибір рівняння для прогнозування сценаріїв розвитку галузі здійснено з урахуванням тенденції зміни рівнів динамічного ряду та коефіцієнтів детермінації.

При прогнозуванні використано фактичні дані Міністерства аграрної політики України: площа земель, переданих в оренду, та плата за оренду землі в Україні та Київській області протягом 1999-2008 рр. Розроблено прогнози плати за оренду землі в розрахунку на 1 га на період до 2015 року за ймовірними сценаріями (песимістичним, оптимістичним та очікуваним) розвитку сільського господарства.

Оптимістичний сценарій передбачає нарощування обсягів виробництва сільськогосподарської продукції з 1 га сільськогосподарських угідь, він описується експоненціальним трендом y = 49,557e ^0,1194x при коефіцієнті детермінації R² = 0,701. За песимістичним прогнозом показники орендної плати з 1 га також мають тенденцію до підвищення, проте за менших темпів приросту. Логарифмічний тренд описує песимістичний сценарій: y = 43,126 Ln(x) + 37,067 при коефіцієнті детермінації R² = 0,9662. Очікуваний сценарій визначений на основі середніх значень між оптимістичним і песимістичним сценаріями (степеневий тренд y = 35,937x ^0,675, R² = 0,9371).

Кожний із вищезазначених сценаріїв розвитку передбачає збільшення орендної плати в цілому по Україні. При песимістичному прогнозі у 2015 р. орендна плата порівняно з 2009 р. збільшиться в 1,4 раза, при оптимістичному - удвічі (в Київській області - у 2,1 раза), а очікуваний прогноз дає збільшення її в 1,7 раза (1,8 - у Київській області). При цьому вище значення коефіцієнта детермінації означає більшу ймовірність реалізації даного сценарію.

За схожим сценарієм розроблено прогнози орендної плати в розрахунку на 1 га для Київської області. За результатами прогнозування у Київській області, як і по Україні в цілому, всі три сценарії розвитку ситуації прогнозують зростання орендної плати: при песимістичному прогнозі у 2015 р. орендна плата порівняно з 2009 р. збільшиться у 1,4 раза, при оптимістичному - у 2,1 раза, очікуваний прогноз дає збільшення її у 1,8 раза.

Як свідчать прогнози, спостерігаються схожі тенденції щодо можливого підвищення орендної плати в розрахунку на 1 га. Проте, в Київській області відповідні прогнозні показники дещо вищі.

Кожний власник земельної ділянки, отримавши Державний акт на право приватної власності на землю, може самостійно господарювати на своїй землі. Це може викликати ряд проблем, особливо якщо його пай розташований посеред поля, або, якщо дістатися до решти ділянок можливо тільки через земельний наділ даного власника. Для вирішення проблем, які виникнуть в орендарів сусідніх ділянок, в дисертації запропоновано використання сервітуту, а також при виході одного з власників земельного паю з приватно-орендного підприємства, земельна ділянка якого розташована посередині орендованого поля, законодавчо установити порядок надання йому рівноцінного наділу із земель державного запасу чи комунальної власності.

В дисертації зазначається, що одним із важливих чинників ведення високопродуктивного, сільськогосподарського виробництва є збереження та підвищення родючості ґрунтів, запобігання деградаційним процесам, що обумовлено дбайливим і сумлінним використанням орендованої землі. Економічне стимулювання раціонального землекористування передбачає виділення коштів власникам землі та землекористувачам з метою компенсації витрат на підвищення родючості ґрунтів і запобігання негативних явищ у землекористуванні. Крім того, можуть бути передбачені та застосовуватись відповідні штрафи у розмірах, адекватних витратам, необхідним для усунення негативних процесів у землекористуванні.

Ефективність подальшого розвитку орендних земельних відносин у сільському господарстві залежить від врегулювання всіх організаційних і правових проблем через підвищення рівня поінформованості учасників орендних відносин як одного з важливих напрямів ведення сільськогосподарського виробництва на сучасному етапі.

Висновки

У результаті проведеного дослідження теоретично узагальнено й запропоновано нове вирішення наукового завдання щодо удосконалення організаційного механізму орендних земельних відносин в умовах здійснення аграрної реформи в Україні, що дало змогу сформулювати наступні висновки:

Земельна реформа, як невід'ємна складова аграрної реформи, має важливе значення для забезпечення продовольчої безпеки та підвищення добробуту населення країни. Проте проведення реформи не вичерпало всіх питань щодо удосконалення земельних відносин та не зробило селян більш заможними. У період здійснення аграрної реформи оренда виступає основою формування земельних відносин, однією з форм реалізації права власності селян-власників паїв і вагомим елементом їх соціального захисту.

Дослідження історико-економічних аспектів орендних земельних відносин свідчить про їх тривалий розвиток та удосконалення, а також про можливість ефективного застосування оренди в умовах ринкової економіки. Через заборону в Радянському Союзі, оренда в Україні певний час не мала практичного розвитку на відміну від інших країн. Використання передового зарубіжного досвіду оренди земельних угідь зможе допомогти уникнути численних помилок при орендних земельних відносинах в Україні. Під час дії мораторію на капіталізацію земельних ресурсів оренда є ефективною формою землекористування в сучасних умовах розвитку сільського господарства України.

Орендні відносини стали для багатьох селян необхідністю, фактором економічної підтримки, особливо людей похилого віку та осіб, що не мають постійного місця роботи. Кількість укладених у 2007 році договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв) по Україні становила 4 458 140, з них зареєстрованих - 4 094 022 (площа земель, переданих в оренду - 17 358,2 тис. га). Переважна більшість договорів укладена із сільгосппідприємствами, які надали орендодавцям земельні паї, або їхніми правонаступниками, що дасть змогу уникнути парцеляції землі.

Середній розмір земельної частки (паю) в Кагарлицькому районі Київської області станом на 15.09.2007 року становив 3,31 га. Близько 17 358 тис. га земельних паїв орендується в селян, у тому числі згідно з державними актами - 13194 тис. га, відповідно в Київській області - 782,4 і 479,4 тис. га. З власниками укладено 4,8 млн. договорiв оренди земельних часток, у тому числi 2,6 млн. - із селянами-пенсiонерами. Це дає підставу стверджувати про динамічний та прогресивний розвиток орендних земельних відносин.

При оренді земельних угідь, особливо при короткому терміні договору оренди землі, мотивація до збереження, а тим більше до підвищення родючості ґрунту є мінімальною, що зменшує доходи як орендарів, так і власників земельної ділянки. Орендар повинен сам мотивувати зацікавленість власника у подовженні терміну договору оренди землі, перш за все як дбайливий господар, а також вирішенням ряду проблем соціальної сфери села, в якому живе власник орендованої ним земельної ділянки.

У процесі становлення орендних земельних відносин у сільському господарстві постає багато проблем, спричинених відсутністю належного правового й організаційного забезпечення оренди. Недосконалість нормативної і правової бази призводить до появи конфліктних ситуацій між орендодавцем та орендарем, що негативно впливає на ефективне функціонування орендного механізму. Щоб забезпечити ефективні, безконфліктні орендні відносини, при укладанні договору оренди землі слід ретельно опрацьовувати всі його положення, беручи за основу Типовий договір оренди землі.

Розроблений у дисертації прогноз плати за оренду землі відображає тенденцію до збільшення розміру орендної плати з кожним роком, що важливо для власників орендованих паїв, а також дає можливість планування доходів орендарями. За результатами проведеного дослідження зроблено висновок про можливість збільшення орендної плати в Кагарлицькому районі Київської області до 5% від нормативної грошової оцінки землі у 8 господарствах з 13-ти досліджуваних. В роботі запропоновано проводити диференційоване підвищення орендної плати залежно від прибутку орендаря.

Основою ефективності орендних відносин є механізм орендної плати. При сучасних орендних відносинах встановлений розмір орендної плати не впливає суттєво на формування доходів власників земельних паїв. У дисертаційному дослідженні запропонована можливість виплати орендної плати частиною від урожаю (здольно).

Зважаючи на низький рівень інформованості власників землі, які бажають здати свою земельну ділянку (пай) в оренду, їх недосвідченість в юридичних питаннях, а також на велику кількість несумлінних орендарів, які використовують необізнаність орендодавців у своїх цілях, у дисертації запропоновано: створити при сільських радах юридичні служби, які б надавали безкоштовну допомогу при укладенні договорів оренди та юридичні консультації. В цій службі доцільно сформувати базу даних орендарів та орендодавців. У дисертаційному дослідженні викладено пропозиції для учасників орендних відносин стосовно удосконалення типового договору оренди землі.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Кірейцева О.В. Розвиток земельно-орендних відносин в Україні / О.В. Кірейцева // Економіка АПК. - 2000. - №2. - С. 66-70.

2. Кірейцева О.В. Ефективність використання орендних земельних ресурсів / О.В. Кірейцева // Вісник ХНАУ. - Х.: ХНАУ ім. В.В. Докучаєва, 2007. - №4 (серія «Економіка АПК і природокористування»). - С. 107-111.

3. Кірейцева О.В. Сучасна оренда землі / О.В. Кірейцева // Вісник Харк. нац. техн. ун-ту сільського господарства: Економічні науки. Вип. 54. - Харків: ХНТУСГ, 2007. - С. 85-91.

4. Кірейцева О.В. Вплив формування ринку землі на орендні відносини в сільському господарстві / О.В. Кірейцева // Наукові праці вчених Південного філіалу «Кримський агротехнологічний університет» Національного аграрного університету. - Випуск 106. - Сімферополь, 2007. - С. 342-347.

5. Кірейцева О.В. Регіональні особливості орендних земельних відносин в Україні / О.В. Кірейцева // Регіональна бізнес-економіка та управління. - Вінниця, 2007. - №4 (16). - С. 69-74.

Размещено на Allbest.ru