Регулирование оценочной стоимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Особенности бизнеса как товара

2. Основные принципы оценки стоимости

3. Случаи проведения обязательной оценки в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в РФ"

4. Задачи

1. Особенности бизнеса как товара

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляется с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой его рыночную стоимость;

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов;

В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом;

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, его купли-продажи, но и формирования рыночных цен на бизнес, особенно, если речь идет о предприятии с долей государства в капитале.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, заключения сделки, внесения изменений в финансовую отчетность и т.п.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые формы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

- принятия обоснованного инвестиционного решения;

- купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

- установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;

- реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.

- разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

- налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

2. Основные принципы оценки стоимости

В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. В идеале проявляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики, На практике же ряд факторов может искажать их действие, например, государственное вмешательство и др. Несовершенство рыночных отношений, характерное для переходного периода к рыночной экономике, еще более деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения.

Можно выделить три группы принципов оценки:

1. основанные на представлениях собственника;

2. связанные с эксплуатацией собственности;

3. обусловленные действием рыночной среды.

1. Первая группа принципов. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Объект обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определенна во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить способность объекта приносить доход.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше объект оценки способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичный объект с такой же полезностью. Кроме того, за объект неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового объекта с аналогичной полезностью. К тому же, если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты. Тогда он сравнивает цены на аналогичные предприятия с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Вместе с тем покупатель имеет возможность выбрать бизнес разной направленности. Отсюда можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости -- принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость объекта оценки характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки -- принцип ожидания, или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее объекта оценки, например, бизнеса являются важными, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса представляет собой лишь исходную основу, ключ к пониманию будущего «поведения» бизнеса. Полезность любого бизнеса (предприятия) определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно отражаются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи. Здесь очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Ожидания относительно этого потока могут меняться.

Принцип ожидания -- это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.

2. Вторая группа принципов. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их взаимодействия. В формировании дохода участвует каждый из перечисленных факторов, величину такого вклада нужно знать для оценки объекта.

Отсюда следует еще один принцип оценки -- принцип вклада, заключающийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему объекта оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости объекта больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то сначала должна быть произведена компенсация за использование рабочей силы, капитала и управление, а остаточную сумму денег нужно направить на оплату за пользование земельным участком ее собственнику.

Результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты, может быть остаточная продуктивность. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход или если его положение позволяет минимизировать затраты.

Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это -- принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. Следовательно, устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно отражаться в оценке стоимости предприятия. Но при этом высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с учетом изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. оценка стоимость инвестиционный оценочный

Эти факторы должны приниматься во внимание покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Отсюда вытекает принцип оценки, суть которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача возрастет уже замедляющимися темпами.

Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принцип предельной производительности.

Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка.

3. Третья группа принципов. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, выступает соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях рынка совершенной конкуренции (совершенного рынка).

Когда рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеется избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

На длительный срок оценивания спрос и предложение являются относительно эффективными критериями при определении направления изменения цен. В короткие же промежутки времени такие факторы, как спрос и предложение, могут быть неэффективными. Рыночные искажения могут представлять собой следствие монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как отмечалось ранее, полезность определенна во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если объект оценки соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднего рыночного значения; если же он не соответствует требованиям рынка, то, как правило, цена на данный объект более низкая. Согласно принципу соответствия объекты, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принцип регрессии и принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда объект оценки характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями.

Рыночная цена такого объекта, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного объекта окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту отрасль пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости объектов оценки следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость во многом определяется не только внутренними факторами, но внешними.

Изменение политических, экономических и социальных факторов влияют на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость объекта изменяется, и его оценка должна проводиться на определенную дату.

В этом заключается принцип изменения стоимости, то есть для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного объекта, необходимо исходить из условий рыночной среды.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют способы использования данного объекта. При рассмотрении направлений развития бизнеса может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два права или более, в результате чего общая стоимость объекта возрастает.

Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик объекта является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)собственности, который юридически и технически осуществим и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

Этот принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации компании. Если же цель оценки -- расчет стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

3. Случаи проведения обязательной оценки в соответствии с Законом " Об оценочной деятельности в РФ"

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

· при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

· при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

· при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

· при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

· при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

· при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

· в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

· в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

· в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

(в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 343-ФЗ)

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

(часть вторая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ)

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

(часть третья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ)

Задача 1

Рассчитать стоимость компании с использованием показателя экономической добавленной стоимости. Эксперт имеет следующую информацию для расчета:

· Выручка от реализации составляет в 1-й год $800, во второй год $930, начиная с третьего года и далее $1050;

· Прогнозный период - 6 лет;

· Доля операционной прибыли составляет 20% от выручки;

· Налог на прибыль - 15%;

· Стоимость всего инвестированного капитала (WACC) - 15%;

· Величина инвестированного капитала в первый год $1000, во второй год $1100, с третьего года по шестой $600, в первый год постпрогнозного периода $400;

· Величина первоначального инвестированного капитала - $1049.

Расчет стоимости компании с помощью показателя EVA

Задача 2

Рассматриваются два альтернативных проекта с одинаковым периодом реализации. Необходимо выбрать наиболее эффективный проект, используя критерий NPV. Исходные данные представлены в таблице.

Решение.

Расчёт чистой текущей стоимости (NPV) произведём по формуле:

где, - денежные поступления в период времени t;

- норма дисконта;

- сумма инвестиций.

Для проекта 1:

Для проекта 2:

Ответ: наиболее эффективный проект по критерию NPV - проект 1, так как .

Задача 3

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5-го г. иметь на счете, приносящем 12% годовых, 100 000 рублей. Платежи осуществляются в конце каждого года.

Решение.

Для определения величины платежа используется формула:

где, - будущая стоимость (фонд возмещения);

- ставка процента;

- аннуитетный платёж.

Ответ: платёж должен быть равен 15 741 руб.

Размещено на Allbest.ru