Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти і науки України

Луцький національний технічний університет

УДК 332.85

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Ціноутворення на регіональних ринках житлової нерухомості

08.00.05 - Розвиток продуктивних сил

і регіональна економіка

Рейкін Віталій Самсонович

Луцьк - 2009

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Луцькому національному технічному університеті Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник: кандидат економічних наук, доцент Войтович Сергій Ярославович, Луцький національний технічний університет, доцент кафедри менеджменту та маркетингу.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Мельник Алла Федорівна, Тернопільський національний економічний університет, проректор з наукової роботи;

кандидат економічних наук, доцент Кривов'язюк Ігор Володимирович, Луцький національний технічний університет, професор кафедри економіки і підприємництва.

Захист дисертації відбудеться «18» грудня 2009 р. об 11⁰⁰ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 32.075.03 у Луцькому національному технічному університеті Міністерства освіти і науки України за адресою: 43018, м. Луцьк, вул. Львівська, 75.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Луцького національного технічного університету Міністерства науки і освіти України за адресою: 43018, м. Луцьк, вул. Львівська, 75.

Автореферат розісланий «17 » листопада 2009 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В.Л. Галущак

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Становлення ринкових умов господарювання в Україні спричинило нерівномірність розвитку регіональних ринків житлової нерухомості та суттєву диференціацію у рівнях доходів населення, що призвело до негативних економічних і соціальних наслідків у державі. Тому виникає об'єктивна необхідність свідомого регулювання таких процесів, яке забезпечить збалансований розвиток регіонів та підвищить рівень доступності житла для населення. Важливим інструментом регулювання регіональних ринків житлової нерухомості (РРЖН) є процес ціноутворення. У зв'язку з цим дослідження тенденцій та умов формування ринкової ціни об'єктів регіонального ринку житлової нерухомості має важливе теоретичне та практичне значення.

Дослідженням засад регіонального розвитку, що є основою функціонування регіональних ринків, присвячена значна кількість праць вітчизняних та зарубіжних вчених, зокрема Е. Алаєва, В. Барнза, І. Бережної, П. Бубенка, З. Варналія, І. Вахович, З. Герасимчук, Ю. Гладкого, О. Гонти, Б. Данилишина, М. Долішнього, В. Захарченка, Т. Качали, Л. Ковальської, В. Куценко, Л. Ледебура, А. Мельник, В. Мікловди, Н. Мікули, Л. Петкової, В. Семенова, Л. Семів, В. Симоненка, Ю. Стадницького, А. Чистобаєва та ін.

Вагомий внесок у вивчення процесів ціноутворення на ринку житлової нерухомості (РЖН) зробили Л. Воротіна, І. Геллер, С. Грибовский, С. Давимука, В. Єлейко, І. Кривов'язюк, Ю. Манцевич, Н. Ордуей, С. Сівєц, Г. Стернік, Дж. Фрідман, Г. Харрісон, П. Юнацкевич та ін.

Однак не повною мірою досліджені теоретико-методичні та практичні засади ціноутворення на регіональному РЖН. Зокрема, не розроблені методичні підходи щодо формування та реалізації регіональної політики ціноутворення на РЖН, більш детального вивчення потребує процес прогнозування динаміки цін на житлові об'єкти в регіонах і формування інформаційної системи функціонування регіонального РЖН. У зв'язку з цим дослідження тенденцій та умов формування ринкової ціни об'єктів регіонального ринку житлової нерухомості має важливе теоретичне та практичне значення, оскільки безпосередньо впливає на рівень доступності житла для населення, що обумовило актуальність та вибір теми дисертаційної роботи, окреслило мету та завдання дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана відповідно до плану науково-дослідних робіт Луцького національного технічного університету "Механізми реалізації політики сталого розвитку регіону" (номер державної реєстрації 0106U000610). У межах держбюджетної теми особисто автором розроблено розділ "Формування та реалізація регіональної політики ціноутворення на ринку житлової нерухомості".

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є обґрунтування теоретичних положень, розробка методичних та прикладних рекомендацій щодо підвищення ефективності функціонування регіонального РЖН на основі удосконалення процесів ціноутворення з ціллю забезпечення доступності житла для населення регіону.

Досягнення поставленої мети обумовило необхідність вирішення таких завдань:

- дослідити взаємозв'язок регіональних та вартісних теорій з метою уточнення економічної сутності поняття "ціноутворення на регіональному ринку житлової нерухомості";

- розкрити зміст і особливості регіонального РЖН та обґрунтувати вибір найбільш доцільного методу визначення ринкової ціни житлових об'єктів у регіоні;

- виявити кон'юнктурні чинники, які спричиняють найбільш вагомий вплив на динаміку та рівень цін об'єктів регіонального РЖН;

- вивчити стан та кон'юнктуру регіональних РЖН в Україні;

- проаналізувати регіональні тенденції цінової асиметрії об'єктів РЖН та чинники, що її визначають;

- розробити імітаційну економіко-математичну модель прогнозування та здійснити розрахунок динаміки цін об'єктів регіонального РЖН;

- обґрунтувати засади формування та механізм реалізації регіональної політики ціноутворення на РЖН;

- сформувати інформаційну систему на регіональному РЖН.

Об'єктом дослідження є регіональний ринок житлової нерухомості як економічне явище.

Предметом дослідження виступають теоретичні та методико-прикладні положення процесу ціноутворення як інструмента регулювання регіонального ринку житлової нерухомості.

Методи дослідження. Вирішення поставлених у дисертаційній роботі завдань здійснено з використанням таких загальнонаукових прийомів і методів дослідження: діалектичного методу пізнання економічних явищ - для дослідження взаємозв'язку регіональних та вартісних теорій (п. 1. 1); логічного узагальнення, аналізу та порівняння - для визначення сутності понять "регіональний ринок житлової нерухомості", "ціноутворення на регіональному РЖН" (п. 1.1, 1.2); синтезу - для розробки кон'юнктурного методу ціноутворення (п. 1.2); методу системного аналізу - для обґрунтування визначальних чинників впливу на динаміку ринкової ціни житлової нерухомості (п. 1.3, 2.3); методу індукції - для формування інформаційної системи функціонування регіонального РЖН (п. 3.3); прийомів статистичного аналізу, а саме: середніх та відносних величин - для визначення структури попиту та пропозиції регіонального РЖН (п. 2.1), порівняння - для встановлення цінової диференціації житлових об'єктів на регіональних РЖН (п. 2.2), кореляційного аналізу - для визначення рівня спряженості впливу чинників на зміну середньозваженої ціни 1кв.м житлової нерухомості в Україні, індексного аналізу - для визначення індикаторів-регуляторів доступності придбання житла, попиту, динаміки зростання економічних показників (п. 2.2, 2.3); моделювання - для розробки моделі прогнозування величини ціни 1кв.м вторинного сегменту РЖН на основі теорії нечіткої логіки (п. 3.1); системного підходу - для формування регіональної політики ціноутворення на РЖН.

Емпіричною і фактологічною основами проведеного дослідження стали праці вітчизняних та зарубіжних вчених, у яких висвітлено основні положення, принципи та проблеми розвитку сучасного регіонального ринку житлової нерухомості, супроводжуючих його процесів ціноутворення і прогнозування цін.

Інформаційною та правовою базою дослідження стали законодавчі та нормативно-правові акти України, які регламентують функціонування регіональних ринків нерухомості; матеріали Державного комітету статистики України: статистичні щорічники, бюлетені, дані Волинського обласного управління статистики; науково-практичні та методичні публікації в періодичній пресі, дані асоціації фахівців нерухомості України (ріелтерів), результати авторських спостережень.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у наступному:

вперше:

- запропоновано диференційований підхід до формування та реалізації регіональної політики ціноутворення на РЖН, який базується на збалансуванні цінової асиметрії житлових об'єктів та спрямований на підвищення рівня їх доступності для населення;

удосконалено:

- підхід до економіко-математичного моделювання динаміки рівня цін житлових об'єктів, що базується на застосуванні теорії нечіткої логіки, адаптований до умов функціонування регіонального РЖН, дозволяє проводити розрахунок прогнозного середнього рівня відносних цін на житлові об'єкти та використовується для групування регіонів за рівнем доступності житла;

- понятійно-термінологічний апарат дослідження, зокрема обґрунтовано сутність ціноутворення на регіональному ринку житлової нерухомості, що, на відміну від існуючих, відображає взаємодію попиту та пропозиції на житлову нерухомість в окремому регіоні як ринку з чітко встановленими територіальними межами та визначається містоцентричністю, спеціалізацією та концентрацією виробництв;

- кон'юнктурний метод визначення ціни об'єктів РЖН на регіональному рівні, який дозволяє поєднувати переваги ринкового ціноутворення, що базується на використанні даних поточної цінової кон'юнктури окремого регіону та індивідуального експертного оцінювання, що передбачає моніторинг характеристик житлових об'єктів міських агломерацій;

- підходи до визначення рівня доступності придбання житла, що включає розрахунок модифікованого показника "термін накопичення", який, на відміну від існуючих, враховує специфіку здійснення "ланцюгових" операцій при покращенні житлових умов населенням та застосовується як критерій віднесення регіонів до утворених кластерів;

дістали подальший розвиток:

- наукові положення щодо обґрунтування сукупності регіональних кон'юнктурних чинників, які застосовуються для прогнозування рівня цін на житлові об'єкти, що полягає у їх відборі на основі емпіричного підходу; у визначенні напряму їх дії та синхронізації змін шляхом застосування порівняльного аналізу; виявленні тісноти зв'язку щодо ринкової ціни об'єктів вторинного РЖН проведенням кореляційного аналізу;

- підхід до проведення цінового моніторингу об'єктів вторинного регіонального РЖН, який, на відміну від існуючих, дозволяє встановити рівень цінової асиметрії об'єктів регіональних РЖН шляхом: експертного відбору первинних достовірних даних про житлові об'єкти, що ґрунтується на застосуванні зонального принципу місцерозташування та проведення порівняльного аналізу розрахованих середніх абсолютних і відносних цін на житлову нерухомість;

- підхід до формування інформаційної системи регіонального РЖН на основі комплексного забезпечення (організаційного, методичного, програмного, технічного, технологічного, кадрового), що передбачає своєчасність, повноту, прозорість і контрольованість інформаційних потоків, які застосовуються органами влади адміністративно-територіальних одиниць з метою розробки та реалізації ефективної регіональної політики ціноутворення на РЖН.

Практичне значення одержаних результатів. Практична цінність результатів дослідження полягає у доведенні теоретичних та методичних положень до рівня конкретних рекомендацій, що дозволяє забезпечити ефективність функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, прогнозувати динаміку цін житлових об'єктів з урахуванням ринкової кон'юнктури. Наукові розробки автора використані Головним управлінням економіки облдержадміністрації у Волинській області (довідка про впровадження № 1160/09-05 від 13.11.09 року); департаментом економіки Луцької міської ради (довідка про впровадження № 609/21-7 від 8.07.09 року); аналітичним центром рекламно-інформаційного тижневика "Експрес-нерухомість" м. Луцька (довідка про впровадження № 16 від 15.06.09 року); Луцьким інститутом розвитку людини Університету "Україна" при викладанні дисциплін "Маркетинг ринку нерухомості", "Розвиток продуктивних сил та регіональна економіка" (довідка про впровадження у навчальний процес № 69/2 від 25.06.09 року).

Особистий внесок здобувача. Усі наукові результати, що виносяться на захист, одержані дисертантом самостійно. З наукових праць, опублікованих у співавторстві, у роботі використані лише ті ідеї та положення, які є особистим внеском здобувача.

Апробація результатів дисертації. Основні положення дисертаційної роботи розглянуті та схвалені на: XХII науково-технічній конференції Луцького державного технічного університету (м. Луцьк, 2007 р.); Міжнародній науково-практичній конференції "Научный потенциал мира - 2008" (Дніпропетровськ-Пшемишль, 12-20 вересня 2008 р.); Міжнародній науково-практичній конференції "Перспективи та пріоритети розвитку економіки України та її регіонів" (Луцьк, 10-11 жовтня 2008 р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції "Економіка та фінанси в умовах глобалізації: досвід, тенденції та перспективи розвитку" (Макіївка, 22-24 квітня 2009 р.); Міжнародній науково-практичній конференції "Передовые научные разработки" (Прага, 27 липня - 5 серпня, 2009 р.).

Публікації. За результатами виконаного дослідження опубліковано 14 наукових праць, з них 10 публікацій у фахових виданнях, загальним обсягом 4,1 друк. арк., з яких належать особисто автору - 3,6 друк. арк.

Обсяг та структура роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків. Повний обсяг дисертації становить 250 сторінок комп'ютерного набору, у тому числі основного тексту - 191 сторінка, що містить 26 таблиць (з них 5 повністю займають площу сторінки) і 27 рисунків (з них 1 повністю займає площу сторінки), список використаних джерел з 175 найменувань на 16 сторінках, 19 додатків на 43 сторінках.

Основний зміст дисертаційної роботи

У першому розділі "Теоретико-методичні засади ціноутворення на регіональному ринку житлової нерухомості" представлено взаємозв'язок теорій регіонального розвитку та вартісних теорій; узагальнено та уточнено тлумачення економічних понять "регіональний ринок житлової нерухомості", "ціноутворення на регіональному ринку житлової нерухомості"; наведено системну характеристику регіонального РЖН, його сегментів, операцій на ньому, регіональних особливостей та властивостей об'єктів; запропоновано для застосування на регіональному РЖН кон'юнктурний метод визначення ринкової ціни житлових об'єктів; здійснено теоретичне узагальнення сутності та напрямів впливу регіональних чинників на процес формування ціни об'єктів РЖН.

В роботі доведено, що одночасне застосування теорій регулювання та просторової економічної рівноваги дозволяє розглядати ціну як інструмент впливу не лише на окремий ринок, а на соціально-економічний розвиток регіонів загалом. Визначено, що теорія ринкового ціноутворення на регіональних ринках ґрунтується на синтезі положень теорій трудової вартості та маржиналізму, які доповнюють одна одну.

Дослідження взаємозв'язку регіональних та вартісних теорій дозволило сформулювати поняття ціноутворення на регіональному РЖН як процес формування, встановлення та зміни діючих цін, що відображає взаємодію попиту та пропозиції на житлову нерухомість в окремому регіоні як ринку з чітко встановленими межами та визначається містоцентричністю, спеціалізацією та концентрацією виробництв.

На основі критерію стаціонарного зв'язку із земельною ділянкою розмежовано поняття "ринок житла" та "ринок житлової нерухомості". Виходячи з цього уточнено сутність регіонального РЖН як системи економічних, соціально-правових відносин щодо об'єктів житлової нерухомості на території окремих локальних поселень, у межах якої формується ринкова кон'юнктура окремого регіону.

Дослідження довели, що регіональний РЖН функціонує як просторово-організована ієрархічна система, найбільш суттєвими особливостями якої є фактична відсутність міжрегіональної конкуренції, що пояснюється стаціонарною властивістю житла як товару; локальність, обумовлена його регіональними ознаками як просторової системи; висока ступінь містоцентричності, що визначається сукупністю промислових підприємств та наявністю територіально-виробничих комплексів; нерівномірність розвитку окремих сегментів регіонального РЖН, що обумовлена специфікою структури економіки регіонів (незбалансованим розвитком виробничих факторів); низький рівень ліквідності та еластичності попиту на житло, які є наслідком відсутності реальної альтернативи житлу як соціальному благу.

Прояв ціноутворення на регіональному РЖН відбувається у його сегментах, серед яких основними є ринок купівлі-продажу, первинний та вторинний ринки, ринок квартир та будинків.

Встановлено, що для визначення ринкової вартості об'єктів регіонального РЖН використовується методика індивідуального експертного оцінювання, в межах якої найбільш універсальним є метод прямого порівняння продажів. Обґрунтовано, що ціноутворення на регіональному РЖН доцільно здійснювати із застосуванням методів ринкового ціноутворення та індивідуальної експертної оцінки об'єктів нерухомості. На основі синтезу методів поточних ринкових цін та прямого порівняння продажів запропоновано кон'юнктурний метод для визначення ціни об'єктів регіонального РЖН. Його застосування дозволяє поєднувати переваги ринкового ціноутворення, що базується на використанні даних поточної цінової кон'юнктури окремого регіону, та індивідуального експертного оцінювання, що передбачає моніторинг характеристик житлових об'єктів міських агломерацій.

Розрахунок вартості житлового об'єкту згідно запропонованого кон'юнктурного методу здійснюється шляхом визначення середньої ціни 1 кв.м в окремому сегменті регіонального ринку та її коригування щодо якісних характеристик і загальної площі житлової нерухомості. Використання цього методу обумовлене необхідністю володіння специфікою поточної ринкової кон'юнктури регіональних ринків.

Визначення ціни житлової нерухомості в якості результуючого показника повинне здійснюватись з урахуванням регіональних особливостей і ситуації на ринку в певний період часу. Шляхом теоретичних узагальнень та на основі емпіричного підходу визначено сукупність чинників впливу на процес ціноутворення об'єктів регіонального РЖН, до яких віднесено доходи населення, обсяги іпотечного кредитування, валовий регіональний продукт, ціну первинного сегменту об'єктів РЖН, житлові інвестиції, спекулятивний чинник, трудову міграцію. Напрям, ступінь та пріоритетність впливу кожного з наведених чинників є диференційованими щодо окремих регіонів. Регіональні аспекти прояву цих чинників мають певні особливості: 1) диференціація доходів населення за територіальною ознакою є однією із важливих причин цінової асиметрії об'єктів РЖН на рівні регіонів країни; 2) обсяги іпотечного кредитування відіграють роль регіонального каталізатора, що переводить потенційний латентний попит у платоспроможний; 3) цінова динаміка на регіональному РЖН, як правило, синхронізована із тенденціями зміни валового регіонального продукту; 4) на окремих регіональних ринках ціноутворення у первинному сегменті має непрозорий та закритий інформаційний характер внаслідок нижчого ступеня його розвитку та існування ознак олігополії; 5) спекулятивний чинник характерний для розвинутих міських агломерацій із найбільшою кількістю здійснених угод у регіоні; 6) внутрішньо-міграційні процеси, які відбуваються в нашій країні, мають здебільшого однобічний характер, оскільки здійснюються в основному в напрямку великих міст та столичного регіону; 7) міграційний капітал є диференційованим щодо окремих територій, тому його інвестування у нерухомість відбувається у тих регіонах, де ці процеси є найбільш активізованими.

Таким чином доведено, що процес ціноутворення на регіональному РЖН відповідає стійким закономірностям формування ціни: ринкова ціна об'єктів житлової нерухомості є результатом впливу комплексної взаємодії кон'юнктурних чинників.

У другому розділі "Аналіз динаміки цін та ціноутворюючих чинників на регіональних ринках житлової нерухомості України" здійснено оцінку кількісних та якісних показників стану житлового фонду регіонів України та рівня забезпеченості населення житлом; наведено структуру попиту та пропозиції житлових об'єктів на вторинних РЖН; за модифікованою методикою проведено дослідження доступності придбання житла населенням для усіх областей України; розвинуто загальну методику проведення цінового моніторингу регіональних РЖН; проведено аналіз цінової динаміки об'єктів вторинного сегменту РЖН та ранжування обласних центрів за її величиною; встановлено ступінь та напрям впливу визначених кон'юнктурних чинників на цінову динаміку об'єктів регіонального РЖН.

Особливістю сучасного реального стану житлового фонду регіонів України є значна невідповідність між якістю житлової нерухомості та її ціною. Виявлено, що основним чинником, який спричиняє високий рівень потенційного попиту на регіональних РЖН України, є низький рівень забезпеченості населення житлом. Середній рівень забезпеченості населення житловою площею в регіонах України на 7 кв.м менший від мінімального порогового значення ООН, що становить 30 кв.м на одну особу. Найнижче значення цього показника зафіксовано у АР Крим та Волинській області - 20 кв.м.

Попит і пропозиція на регіональних РЖН розбалансовані за структурою та диференційовані за величиною. Загальна структура потенційного попиту на прикладі сегменту квартир у м. Луцьку в період 2004-2008 років змінювалась з поступовим зростанням питомої ваги однокімнатного житла із 40 до 48% за рахунок скорочення частки дво- та трикімнатних об'єктів. Підвищений попит на однокімнатні квартири пояснюється низькою купівельною спроможністю та відсутністю у переважної більшості споживачів власного житла в якості стартового активу для покращення умов проживання.

Структура пропозицій квартир у регіонах України протягом п'яти років не зазнала суттєвих змін, що пояснюється значним наявним обсягом житлового фонду та недостатнім обсягом первинної складової. Досягнутий рівень введення в експлуатацію житла становить лише 0,23 кв.м на особу та 5,3 одиниць житла на 1000 домогосподарств. Найнижчі темпи за цим показником протягом 2004-2008 років зафіксовані в Донецькій, Миколаївській та Кіровоградській областях.

Проведена оцінка доступності придбання житла за допомогою модифікованої методики розрахунку індикатора "термін накопичення" показала, що купівля житла лише за рахунок власних коштів практично неможлива для більшості домогосподарств. Загальний стан доступності купівлі житла на рівні регіонів можна охарактеризувати як незадовільний, оскільки отримані величини цього показника є дуже високими і перевищують рекомендоване значення ООН (4 роки) більш ніж у 4 рази: від 16,5 року для обласного центру Сумської області до 37 років у м. Севастополі (на кінець 2008 року).

Результати розрахунку показника "термін накопичення" з урахуванням "ланцюгових" операцій для м. Луцька як представника регіонів із найнижчим рівнем доступності дають змогу стверджувати, що зростання розрахованого показника відбувалось у середньому на 25% протягом кожного з чотирьох років, що в абсолютному вираженні становило від 9 до 18 років приросту залежно від вторинного сегменту РЖН. Постійне зменшення платоспроможного попиту населення на об'єкти регіонального РЖН обумовлене переважаючими темпами цінового зростання порівняно з темпами збільшення його сукупних доходів.

Результати моніторингу вторинного сегменту регіональних РЖН у період 2004-2008 років показали підвищення ринкової вартості житлових об'єктів та ціни їх 1 кв.м. Загалом спостерігається суттєва цінова асиметрія щодо об'єктів регіональних РЖН: середня ринкова ціна 1 кв.м у м. Києві (3100 дол. США) у 3,8 рази більша, ніж у м. Кіровограді (825 дол. США) станом на кінець 2008 року, де зафіксовано найнижчу ринкову вартість квартир серед усіх обласних центрів України.

За останні 5 років відбулось орієнтовно чотирикратне зростання середніх ринкових цін фактично у всіх сегментах квартир. Нестійкість кон'юнктурної рівноваги досягалася неадекватним постійним ціновим зростанням, що призвело до зміни цінового тренду в усіх регіонах України в кінці 2008 року.

Проведений порівняльний та кореляційний аналіз підтвердив, що зростання показника ціни 1 кв.м житлової нерухомості вторинного сегменту спричинене збільшенням доходів населення, розвитком іпотечного кредитування, капіталовкладеннями трудових мігрантів, підвищенням відносної ціни об'єктів первинного сегменту, збільшенням грошової маси в обігу та обсягів житлових інвестицій і ВРП. Комбіноване поєднання усіх розглянутих чинників впливу створює загальний тренд цінової динаміки на регіональному РЖН.

У третьому розділі "Регіональна політика ціноутворення на ринку житлової нерухомості" обґрунтовано переваги теорії нечіткої логіки щодо її прикладного застосування в існуючих умовах невизначеності процесів ціноутворення на регіональному РЖН та одержано прогнозні значення цінової динаміки 1 кв.м житлових об'єктів; проведено розподіл регіонів України на кластери за критерієм "термін накопичення"; представлено основні положення формування та реалізації регіональної політики ціноутворення на ринку житлової нерухомості; розроблено підходи до формування інформаційної системи регіонального РЖН.

З метою визначення майбутнього значення рівня цін на житлові об'єкти розроблено та адаптовано до існуючих умов функціонування регіонального РЖН імітаційну економіко-математична модель прогнозування цінової динаміки на засадах теорії нечіткої логіки у вигляді нечіткої нейронної мережі, що враховує нечіткоформалізовані зв'язки. Із застосуванням сформованої експертним методом бази знань здійснено прогнозне моделювання цінової динаміки, замінюючи нечіткі лінгвістичні терми значеннями функцій належності.

Фрагмент реалізації скомпонованої бази знань, що відповідає лінгвістичному терму "високе зниження" для ціни , наведено у формулі 1:

(1)

де (у) - ступінь належності елемента "у" до нечіткої множини, розрахований за квазідзвоноподібною функцією,

- проміжна змінна результуючої бази знань для ціни "", що відображає вплив групи вхідних кон'юнктурних чинників,

- ваговий коефіцієнт, що відповідає i-му логічному правилу сформованої бази знань,

"", "" означають відповідно висловлювання "та", "або" нечітких логічних операцій.

t - період прогнозування, міс.

Одержані прогнозні значення ринкової ціни одного квадратного метра житла, розраховані на прикладі сегменту квартир вторинного РЖН усіх обласних центрів та міст Києва і Севастополя на кінець 2009 року, що відповідають терму "середнє" та "дуже високе зниження", відображають зменшення порівняно із середньою ціною кінця 2008 року від -24% до - 42%.

Моделювання цінової динаміки дозволило встановити прогнозне значення ціни одного квадратного метра житлової нерухомості на 2009 рік, відповідно до якої проводиться розрахунок показника "термін накопичення" для придбання житла, згідно якого проведено кластеризацію регіонів України. Зведені результати прогнозування та кластеризації регіонів України наведені у табл. 1.

регіональний житловий нерухомість ціновий

Таблиця 1. Результати прогнозування ціни 1 кв.м об'єктів регіональних РЖН та кластеризація регіонів України за критерієм "термін накопичення"¹

Обласний центр	Показники
	Середня ціна 1 кв.м на 1.01.2009 р., дол. США	Прогноз динаміки цін на 01.01.2010 р., %	Прогнозована ціна 1 кв.м квартир станом на 01.01.2010 р., дол. США	Термін накопичення (Тнак.), років	Віднесення регіону до кластеру за Тнак.
1. Суми	918	-24,1	697	12,6	I
2. Кіровоград	825	-25,3	616	12,7	I
3. Чернігів	944	-27,8	682	12,8	I
4. Луганськ	1099	-26,5	808	14,4	I
5. Вінниця	1048	-28,8	746	14,9	I
6. Миколаїв	1123	-30	786	15	I
7. Черкаси	1118	-29,2	792	15,9	I
8. Запоріжжя	1566	-32,1	1063	16,8	II
9. Київ2	3100	-42,2	1792	16,8	II
10. Чернівці	989	-25,5	737	17,2	II
11. Полтава	1359	-28,6	970	17,3	II
12. Дніпропетровськ	1898	-39,2	1154	17,7	II
13. Харків	1627	-36,4	1035	18	II
14. Донецьк	1765	-35,1	1145	18,1	II
15. Івано-Франківськ	1217	-26,4	896	18,9	II
16. Хмельницький	1311	-27,3	953	19	II
17. Херсон	1242	-26,7	910	19,2	II
18. Житомир	1362	-29,5	960	19,4	II
19. Рівне	1288	-28,7	918	19,8	II
20. Тернопіль	1307	-28,1	940	21,1	III
21. Сімферополь	1487	-27,6	1077	21,5	III
22. Одеса	1874	-39,6	1132	22,3	III
23. Львів	1784	-37,9	1108	22,4	III
24. Луцьк	1523	-31,4	1045	23,2	III
25. Севастополь2	1917	-34,3	1259	24,3	IV
26. Ужгород	1386	-28,1	996	24,4	IV

Примітка: ¹ - розраховано автором на основі даних Асоціації фахівців нерухомості України; ² - міста державного підпорядкування.

З урахуванням утворених кластерів проведено формування та представлено механізм реалізації регіональної політики ціноутворення на ринку житлової нерухомості.

Регіональну політику ціноутворення на ринку житлової нерухомості визначено як систему соціально-економічних та організаційно-правових заходів, спрямованих на підвищення доступності об'єктів житлової нерухомості шляхом збалансування їх цінової асиметрії, яка реалізовується органами влади адміністративно-територіальних одиниць. Реалізація регіональної політики ціноутворення досягається шляхом проведення заходів з метою згладжування міжрегіональних відмінностей цінової асиметрії регіональних ринків житлової нерухомості.

Заходи регіональної політики ціноутворення ринку житлової нерухомості, відповідно до проведених розрахунків показника "термін накопичення", запропоновано для чотирьох утворених кластерів регіонів. Представниками першого кластеру є 7 регіонів, для яких термін накопичення становить до 16 років: Сумська, Кіровоградська, Чернігівська, Луганська, Вінницька, Миколаївська та Черкаська області. До другого кластеру (термін накопичення становить 16-20 років) відноситься 12 регіонів: м. Київ, Запорізька, Київська, Чернівецька, Полтавська, Дніпропетровська, Харківська, Донецька, Івано-Франківська, Хмельницька, Херсонська, Житомирська та Рівненська області. Третій кластер утворюють такі 5 регіонів (термін накопичення - 20-24 роки): АР Крим, Тернопільська, Одеська, Львівська та Волинська області. Четверту групу формують Закарпатська область та м. Севастополь, які мають найвищий показник терміну накопичення - понад 24 роки.

З метою підвищення можливостей регулювання регіонального РЖН запропоновано введення податку на володіння житловою нерухомістю та децентралізацію застосування методів оцінки житлових об'єктів для цілей оподаткування. Впровадження цього податку пропонується здійснювати з урахуванням кластеризації регіонів за показником "термін накопичення" для придбання житлової нерухомості, а також встановленої ринкової ціни на об'єкти РЖН. Запропоновано встановити такі величини: ставка оподаткування для регіонів I групи - 2%, II групи - 1,5%, III групи - 1%, IV групи - 0,5%. Введення в дію податку на нерухомість дасть змогу суттєво збільшити дохідну частину місцевих бюджетів у всіх регіонах України.

З метою забезпечення ефективності прийняття рішень органами управління адміністративно-територіальних одиниць, які реалізовуватимуть регіональну політику ціноутворення, запропоновано підходи до формування інтегрованої інформаційної системи регіональних РЖН. Її ефективне функціонування на регіональних РЖН можливе лише за наявності таких основних видів забезпечення: методичного, програмного, технічного, організаційного, кадрового та інформаційного. Використання цієї системи забезпечує своєчасність, повноту, прозорість та контрольованість інформаційних даних про об'єкти та ціни житлової нерухомості окремих підсистем нижчого локального рівня. Її запровадження створить умови для здійснення системного моніторингу соціально-економічного розвитку територій, зокрема цінової динаміки та характеристик об'єктів регіональних РЖН, що дозволить приймати оптимальні рішення адміністративно-територіальними органами влади для ефективної реалізації регіональної політики ціноутворення на РЖН.

Висновки

У дисертації наведено теоретичне узагальнення і вирішено наукову задачу обґрунтування теоретичних положень, розробка методичних та прикладних рекомендацій щодо підвищення ефективності функціонування регіонального РЖН на основі удосконалення процесів ціноутворення з метою забезпечення доступності житла для населення регіону. У процесі дослідження зроблені такі висновки:

1. Встановлено, що одночасне застосування теорій регулювання та просторової економічної рівноваги дозволяє розглядати ціну як інструмент впливу не лише на окремий ринок, а й на соціально-економічний розвиток регіонів загалом. На основі уточнення та синтезу понять "житло", "регіональний ринок житлової нерухомості", "ринкова ціна" подано трактування поняття "ціноутворення на регіональному РЖН" як процес формування, встановлення та зміни діючих ринкових цін, що відображає взаємодію попиту та пропозиції на житлову нерухомість в окремому регіоні як ринку із чітко встановленими територіальними межами та визначається містоцентричністю, спеціалізацією та концентрацією виробництв.

2. Проведена структуризація сегментів регіонального РЖН дозволила стверджувати, що його необхідно розглядати як просторово-організовану ієрархічну систему із притаманними йому регіональними особливостями. Аргументовано, що визначення ринкової ціни об'єктів регіонального РЖН доцільно здійснювати шляхом застосування кон'юнктурного методу, який дозволяє поєднувати переваги ринкового ціноутворення, що базується на використанні даних поточної цінової кон'юнктури окремого регіону, та індивідуального експертного оцінювання, що передбачає моніторинг характеристик житлових об'єктів міських агломерацій.

3. У роботі доведено, що ціноутворення на регіональних РЖН відображає прояв дії ринкових економічних законів, що передбачають формування ціни житлових об'єктів під впливом кон'юнктурних чинників. На основі застосування емпіричного підходу і логічного аналізу визначено та обґрунтовано, що чинниками впливу на величину та динаміку цін об'єктів житлової нерухомості у регіоні виступають: доходи населення, обсяги іпотечного кредитування в межах окремої території, трудові міграційні надходження регіону, ціновий рівень первинного сегменту регіонального РЖН, валовий регіональний продукт, обсяги грошової маси, рівень інфляції у регіоні, житлові інвестиційні капіталовкладення адміністративно-територіальних одиниць, спекулятивний та психологічний чинники, сезонність, локальні чинники якості житлової нерухомості за територіальною ознакою.

4. Аналіз стану житлового фонду регіональних РЖН виявив низький рівень забезпеченості населення житлом усіх областей України. Визначено, що до регіонів із найнижчим рівнем забезпеченості житлом належать Волинська, Львівська, Рівненська області, АР Крим та міста Київ і Севастополь. Проведений розрахунок коефіцієнта доступності придбання житла та модифікованого показника "термін накопичення" є значно нижчим від порогового значення ООН у всіх регіонах України.

5. Проведений ціновий моніторинг регіональних РЖН протягом 2004-2008 років дав змогу встановити, що спільними для усіх обласних центрів України були тенденції зростання цін на житлові об'єкти у 4-5 разів, а відмінними - існуюча асиметрія абсолютного значення ринкової ціни 1 кв.м житлової нерухомості. З'ясовано, що найвищі темпи зростання рівня цін притаманні Кіровоградській, Донецькій, Запорізькій, Житомирській областям та м. Севастополь. Проведені порівняльний та кореляційний аналізи аргументують твердження, що цінову асиметрію об'єктів регіональних РЖН спричиняють попередньо визначені кон'юнктурні чинники.

6. Доведено, що прогнозування динаміки цін на житлові об'єкти в регіоні доцільно здійснювати за допомогою імітаційного економіко-математичного моделювання із застосуванням теорії нечіткої логіки. Проведений розрахунок динаміки прогнозних цін 2009 року на об'єкти житлової нерухомості виявив зниження величини ринкової вартості 1 кв.м від 24% до 42% для усіх регіонів України.

7. Аргументовано, що розробку та реалізацію регіональної політики ціноутворення на РЖН доцільно здійснити на основі проведеної кластеризації регіонів України за критерієм "термін накопичення" для придбання житлової нерухомості. Впровадження цієї регіональної політики для чотирьох груп регіонів, на думку автора, спричинить підвищення загального рівня доступності об'єктів житлової нерухомості шляхом збалансування та оптимізації їхньої цінової асиметрії для територій усіх регіонів України. До пріоритетних цільових заходів та інструментів реалізації регіональної політики ціноутворення на РЖН віднесено: формування фонду соціального житла шляхом викупу об'єктів у вторинному сегменті для окремої групи регіонів, субсидування первинного внеску при іпотечному кредитуванні певних територій, стимулювання програми компенсації молодіжного фонду житлового будівництва в регіонах України, субвенції окремим регіонам при підвищенні рівня доступності житла, розширення джерел рефінансування державної іпотечної установи, введення ліцензування та обов'язкового страхування ріелтерської діяльності в регіонах, збільшення граничної частки інвестування у житлову нерухомість недержавними регіональними пенсійними фондами.

8. Обґрунтовано, що регулювання регіональної політики ціноутворення доцільно здійснювати шляхом прийняття ефективних рішень органами управління адміністративно-територіальних одиниць із застосуванням сформованої інтегрованої інформаційної системи, яка забезпечує своєчасність, повноту, прозорість та контрольованість інформаційних потоків про об'єкти та ціни регіональних РЖН.

Список опублікованих праць за темою дисертації

Публікації у наукових фахових виданнях

1. Рейкін В.С. Ринок житлової нерухомості - як інтегрована економічна категорія / С.Я. Войтович, В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. "Економічні науки". - Серія "Економіка та менеджмент". - Випуск 4 (14). - Луцьк: ЛДТУ, 2007. - С. 40-50. Особистий внесок здобувача: проаналізовано особливості ринку житлової нерухомості як складного системного утворення.

2. Рейкін В.С. Теоретичні основи ціноутворення / С.Я. Войтович, В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. "Економічні науки". - Серія "Економічна теорія та економічна історія". - Випуск 4 (15). - Луцьк: ЛДТУ, 2007. - С. 71-82. Особистий внесок здобувача: досліджено генезу становлення теорій вартості та ціни як методологічної бази ціноутворення.

3. Рейкін В.С. Аналіз цінової динаміки ринку житлової нерухомості м. Луцька / В.С. Рейкін // Галицький економічний вісник. - 2008. - №6(21). - С. 68-75.

4. Рейкін В.С. Вплив факторів на ціну об'єктів ринку житлової нерухомості / В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. "Економічні науки". - Серія "Регіональна економіка". - Випуск 5 (17). - Ч. 3. - Луцьк: ЛНТУ, 2008. - С. 161-172.

5. Рейкін В.С. Аналіз та оцінка доступності придбання житла в Україні / В.С. Рейкін // Зб. наук. праць ДНУ. - Випуск 248. - Том ІІ. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2009. - С. 364-372.

6. Рейкін В.С. Дослідження впливу макроекономічних факторів на динаміку цінових трендів житлового сегменту ринку нерухомості / В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. ЧДТУ. - Серія: "Економічні науки". - Випуск 22. - Ч. 2. - Черкаси: ЧДТУ, 2009. - С. 210-216.

7. Рейкін В.С. Застосування теорії нечіткої логіки для прогнозування ціноутворення на ринку житлової нерухомості / В.С. Рейкін, С.Я. Войтович // Культура народов Причерноморья. - 2009. - №163. - С. 34-39. Особистий внесок здобувача: розроблено схему прогнозної моделі у вигляді нечіткої нейронної мережі.

8. Рейкін В.С. Формування регіональної політики ціноутворення на ринку житлової нерухомості / В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. "Економічні науки". - Серія "Регіональна економіка". - Випуск 6 (21). - Ч. 2. - Луцьк: ЛНТУ, 2009. - С. 100-111.

9. Рейкін В.С. Ціноутворення у контексті регіональних та вартісних теорій / В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. "Економічні науки". - Серія "Економічна теорія та економічна історія". - Випуск 6 (23). - Ч. 2. - Луцьк: ЛНТУ, 2009. - С. 136-143.

10. Рейкін В.С. Формування інформаційної системи на регіональному ринку житлової нерухомості / В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. "Економічні науки". - Серія "Економіка та менеджмент". - Випуск 6 (15). - Ч. 2. - Луцьк: ЛНТУ, 2009. - С. 143-154.

Публікації в інших виданнях

11. Рейкін В.С. Методичні основи цінового моніторингу ринку житлової нерухомості / В.С. Рейкін // IV Міжнародна науково-практична конференція "Научный потенциал мира - 2008". - Том 7. - Дніпропетровськ-Пшемишль: Наука і студія. - 2008. - 12-20 вересня. - С. 98-100.

12. Рейкін В.С. Вплив мотиваційно-психологічного чинника на ціноутворення об'єктів ринку житлової нерухомості / В.С. Рейкін // Зб. наук. пр. викладачів ЛІРоЛ Університету "Україна". - Том 3. - Луцьк: ПВД "Твердиня". - 2009. - С. 245-248.

13. Рейкін В.С. Погляди українських вчених у контексті генезису вартісних теорій / В.С. Рейкін // V Міжнародна науково-практична конференція "Передовые научные разработки". - Том 2. - Дніпропетровськ- Прага: Освіта і наука. - 2009. - 27 липня - 5 серпня. - С. 56-62.

14. Рейкін В.С. Вплив фактору трудової міграції на процес ціноутворення ринку житлової нерухомості в Україні / В.С. Рейкін // I Міжнародна науково-практична конференція "Економіка та фінанси в умовах глобалізації: досвід, тенденції та перспективи розвитку". - Том 3. - Макіївка: МЕГІ, 2009. - 22-24 квітня. - С. 172-174.

Анотація

Рейкін В.С. Ціноутворення на регіональних ринках житлової нерухомості. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - Розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. - Луцький національний технічний університет, Луцьк, 2009.

У дисертації сформульовано теоретико-методичні засади процесу ціноутворення на регіональному ринку житлової нерухомості. Представлено тлумачення поняття "ціноутворення на регіональному ринку житлової нерухомості". Розроблено та запропоновано для використання кон'юнктурний метод визначення ринкової ціни об'єктів житлової нерухомості. Досліджено стан та кон'юнктуру регіональних РЖН України. Обґрунтовано перелік кон'юнктурних чинників, які впливають на цінову динаміку об'єктів регіонального РЖН. Розроблено адаптовану імітаційну економіко-математичну модель прогнозування цінової динаміки 1 кв.м житлової нерухомості. Представлено засади формування та механізм реалізації регіональної політики ціноутворення на РЖН. Запропоновано підходи до формування інтегрованої інформаційної системи регіонального РЖН та види її забезпечення.

Ключові слова: регіональний ринок житлової нерухомості, ціноутворення на регіональному РЖН, модель прогнозування динаміки цін житлових об'єктів, регіональна політика ціноутворення на РЖН, інформаційна система регіональних РЖН.

Аннотация

Рейкин В.С. Ценообразование на региональных рынках жилищной недвижимости. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Развитие производительных сил и региональная экономика. - Луцкий национальный технический университет, Луцк, 2009.

В диссертации обоснованы теоретические, методические положения, разработаны прикладные рекомендации по повышению эффективности функционирования регионального РЖН на основании усовершенствования процессов ценообразования с целью обеспечения доступности жилища для населения региона. Сформулированы теоретико-методические основания процесса ценообразования на региональном рынке жилищной недвижимости. Уточнены понятия "жилищная недвижимость", "региональный рынок жилищной недвижимости", "ценообразование на региональном рынке жилищной недвижимости". Произведена системная характеристика регионального рынка жилищной недвижимости: его структура, операции, особенности. Разработаны подходы к классификации рынка жилищной недвижимости по ряду критериев. Исследованы возможности использования рыночных методов ценообразования и методики индивидуальной оценки объектов жилищной недвижимости в регионе. Разработан и предложен для использования конъюнктурный метод определения рыночной цены объектов жилищной недвижимости.

Исследованы состояние и конъюнктура регионального рынка жилищной недвижимости. Проанализированы количественные и качественные показатели состояния жилищного фонда и уровня обеспеченности жильем населения регионов Украины. Изучена структура спроса и предложения жилищных объектов на примере вторичного рынка жилищной недвижимости. Проведен расчет доступности покупки жилья населением. Развита методика ценового мониторинга исследования регионального рынка жилищной недвижимости. Проведен анализ ценовой динамики по территориальным уровням рынка. Путем использования сравнительного и корреляционного анализа обоснован перечень конъюнктурных факторов, влияющих на ценовую динамику объектов регионального рынка жилищной недвижимости.

Сформулированы базовые положения теории нечеткой логики, обоснованы ее преимущества для практического использования в существующих условиях неопределенности ценовой динамики. Разработана адаптированная к условиям функционирования регионального рынка жилищной недвижимости имитационная экономико-математическая модель прогнозирования изменения цены 1 кв.м жилищной недвижимости в виде нечеткой нейронной сети на основании взаимосвязей количественных и качественных факторов. Получены результаты прогнозирования и проведена их верификация.

Обоснованы меры по формированию и механизмы реализации региональной политики ценообразования на РЖН для отдельных кластеров регионов Украины с помощью критерия "срок накопления" для покупки жилья.

Предложены рекомендации для усовершенствования регулирования ценообразования на региональном рынке жилищной недвижимости путем введения в действие налога на владение жилищной недвижимостью.

Разработаны подходы к формированию интегрированной информационной системы регионального рынка жилищной недвижимости и виды ее обеспечения: методическое, программное, техническое, организационное, кадровое, информационное, которые удовлетворяют условиям эффективного функционирования интегрированной системы. Ее внедрение создаст условия для проведения системного мониторинга социально-экономического развития регионов.

Ключевые слова: региональный рынок жилищной недвижимости, ценообразование на РЖН, модель прогнозирования динамики цен жилищных объектов, региональная политика ценообразования на РЖН, информационная система региональных РЖН.

Summary

Reykin V.S. Price forming on Regional Markets of Housing Real Estate. - Manuscript.

The dissertation for awarding candidate degree of economics on speciality 08.00.05 - Development of Productive Forces and Regional Economics. - Lutsk National Technical University, Lutsk, 2009.

In the dissertation theoretical and methodological bases of price forming process on regional market of housing real estate are formulated. Conjuncture method of definition of market price for housing real estate objects are developed and offered for using. An interpretation of category "price forming on a regional market of housing real estate" is presented. The condition and conjuncture of regional market of housing real estate in Ukraine are researched. List of conjuncture factors, that influence price dynamics of the objects of regional market of housing real estate, is grounded. Adapted imitating economic and mathematical model of forecasting price change of 1 square metre of housing real estate is developed. Ways of forming and mechanism of realizing regional politics of price forming on the housing real estate market are presented. Approaches to forming integrated information system of regional market of housing real estate and types of its providing are offered.

Key words: regional market of housing real estate, price forming on regional market of housing real estate, model of forecasting price dynamics of habitation, regional politics of price forming on the market of housing real estate, information system on regional markets of housing real estate.

Размещено на Allbest.ru