Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

Луцький національний технічний університет

УДК 332.1;332.8

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Формування та функціонування ринку житлової нерухомості: регіональний аспект

Спеціальність 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка

СУРАЙ АННА СТАНІСЛАВІВНА

Луцьк - 2011

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Черкаському державному технологічному університеті Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України

Науковий керівник:

доктор економічних наук, професор

Черевко Олександр Володимирович,

Університет банківської справи НБУ,

професор кафедри банківської справи.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, доцент

Кондрашихін Андрій Борисович,

Академія муніципального управління Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України,

завідувач кафедри державних та місцевих фінансів;

кандидат економічних наук, доцент

Хвищун Надія Віталіївна,

Луцький національний технічний університет

Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України,

заступник декана факультету бізнесу.

Захист дисертації відбудеться «2» липня 2011 р. о 10⁰⁰ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 32.075.03 у Луцькому національному технічному університеті МОНМС України за адресою: 43018, м. Луцьк, вул.Львівська, 75.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Луцького національного технічного університету МОНМС України за адресою: 43018, м. Луцьк, вул. Львівська, 75.

Автореферат розісланий «2» червня 2011 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради В.Л. Галущак

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Процеси формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості характеризуються нестабільністю, непередбачуваністю та стихійністю. В умовах неспроможності держави фінансувати житлове будівництво в обсязі, що відповідає потребам населення, особливого значення набуває необхідність розвитку ринку житлової нерухомості як основного елемента державної політики в сфері реалізації її соціальних функцій.

Особливості формування регіональних ринків житлової нерухомості (РРЖН) обумовили виникнення різних точок зору щодо визначення сутності та змістовного наповнення цього поняття, їх класифікації, механізмів регулювання. Теоретичним та прикладним аспектам формування ринку житлової нерухомості присвячені роботи як вітчизняних вчених - Г. Висоцької, З. Герасимчук, В. Дубіщева, А. Гойка, Н. Горлача, В. Дурицького, Т. Завори, В. Залуніна, Т. Качали, Ю. Манцевича, Т. Молодченко-Серебрякової, К. Пали-води, М. Педана, Є. Тарасевича та інших, так і зарубіжних - О. Амосова, О. Асаула, Дж. К. Еккерта, Л. Елвуда, Н. Ордуея, Г. Стерника, В. Тітяєва, О. Тищенка, В. Торкатюка, Дж. Фрідмана, Г. Харрісона та інших, де визначені закономірності становлення та функціонування ринку житлової нерухомості, в тому числі в територіальному аспекті, проблеми оцінки нерухомого майна, діяльності ріелторських організацій, моделювання ринкової вартості нерухомості, оцінки інвестиційної привабливості регіонів з позицій розвитку регіонального ринку житла тощо.

Водночас постійні суттєві зміни зовнішнього середовища, широкий діапазон вимог до товару цього ринку вимагають розробки нових підходів до науково-методичного забезпечення формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості. Важливість вказаних проблем, їх практична значимість обумовили актуальність теми, мету, завдання, структуру й зміст дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Обраний напрям досліджень відповідає тематиці держбюджетних науково-дослідних програм, передбачених планом науково-дослідних робіт Черкаського державного технологічного університету „Регіональні аспекти інноваційної та інвестиційної діяльності і їх роль у вирішенні соціально-економічних проблем регіону” (номер державної реєстрації 0107U003252).

Автором обґрунтовано методологічні засади формування та функціонування ринку житлової нерухомості в регіонах України, проаналізовано особливості функціонування ринку житлової нерухомості Черкаської області, запропоновано шляхи підвищення ефективності його розвитку.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є формування теоретичних, методичних засад і практичних рекомендацій щодо забезпечення ефективного формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості.

Досягнення мети дослідження зумовило необхідність визначення і розв'язання таких завдань:

- розробити та обґрунтувати сучасну концепцію розвитку регіонального ринку житлової нерухомості;

- розкрити сутність та дослідити сучасні реалії функціонування регіонального ринку житлової нерухомості;

- уточнити змістовне наповнення регіональної житлової нерухомості, розробити підходи до її класифікації;

- обґрунтувати можливості удосконалення фінансово-економічних інструментів регулювання регіонального ринку житлової нерухомості;

- розробити методику аналізу та оцінки функціонування регіонального ринку житлової нерухомості;

- проаналізувати основні тенденції розвитку регіональних ринків житлової нерухомості;

- визначити перспективи розвитку та напрями підвищення ефективності функціонування регіональних ринків житлової нерухомості в Україні;

- провести статистичне моделювання процесу ціноутворення на заміську житлову нерухомість на основі теорії нейрочітких мереж.

Об'єктом дослідження є процес формування, функціонування та розвитку регіонального ринку житлової нерухомості.

Предметом дослідження є теоретико-методичні засади формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості.

Методи дослідження. Теоретичною та методологічною основами дослідження стали фундаментальні положення економічної теорії, теорії регіональної економіки, роботи відомих вітчизняних і зарубіжних вчених з питань функціонування ринку житлової нерухомості. У процесі наукового дослідження використано такі методи:

– аналізу, синтезу, порівняння та логічного узагальнення - для узагальнення теоретичних засад формування, функціонування та розвитку регіонального ринку житлової нерухомості (розділ 1, п. 1.1, п. 1.2) та обґрунтування показників формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості (розділ 2, п. 2.1);

– графічний - для представлення результатів емпіричних досліджень у наочній формі (розділ 2, розділ 3, п. 3.3);

- системного аналізу - для визначення впливу чинників на ефективність функціонування регіонального ринку житлової нерухомості (розділ 2, п.2.1, п. 2.3);

– статистичні - для опрацювання статистичних даних (розділ 2, п. 2.2);

– кластерний та дискримінантний аналіз - для обробки статистичних даних при здійсненні аналізу рівня розвитку ринків житлової нерухомості в регіонах України (розділ 2, п. 2.2);

– економіко-математичне моделювання - для визначення ринкової вартості житлової нерухомості окремого регіону;

– структурно-функціональний - для вибору стратегічних напрямів підвищення ефективності функціонування регіональних ринків житлової нерухомості в Україні та побудови комплексної моделі регіонального ринку житлової нерухомості (розділ 3, п. 3.1, п. 3.2).

Інформаційною основою дослідження слугували закони України, укази Президента України, постанови Верховної Ради і Кабінету Міністрів України, нормативні матеріали Державного комітету статистики, Міністерства фінансів і Державної податкової адміністрації України, вітчизняні й зарубіжні періодичні видання, аналітичні розрахунки автора, виконані в процесі дослідження.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в розвитку теоретичних та методичних засад формування і функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, розробці пропозицій щодо підвищення ефективності його розвитку. Найбільш суттєвими результатами, які характеризують новизну дослідження та особистий внесок автора, є такі:

вперше: нерухомість моделювання регіональний ціноутворення

- розроблено сучасну концепцію розвитку регіонального ринку житлової нерухомості, яка базується на структурно-функціональному та кластерному аналізі сутності житлових відносин та інституціональній теорії прав власності, та дає змогу отримати системне уявлення про регіональний ринок житлової нерухомості як економічне поняття й застосовувати його у якості елементу соціально-економічних відносин та трансформації відносин власності в регіоні.

удосконалено:

- підходи до виявлення властивостей регіональної житлової нерухомості, які, на відміну від існуючих, поділяються на специфічні (соціальна значущість, місткість, капіталомісткість, місце розташування, зміна вартості в часі, реєстрова система обліку) та загальні (нерухомість, унікальність, довговічність, наявність постійних доходів та витрат на утримання, різноманіття форм власності та документальна форма їх підтвердження), що дало можливість врахувати їх як об'єктивну характеристику товару РРЖН при визначенні ринкової вартості;

- схему позиціонування РЖН при формуванні попиту та пропозиції, визначенні форм та рівнів регулювання на основі стратегічного аналізу РРЖН згідно розробленого набору чинників зовнішнього та внутрішнього середовища, що враховують регіональні особливості формування цих ринків;

- методичні підходи до аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості, які, на відміну від інших, базуються на рейтинговій оцінці та кластеризації за допомогою карт (мереж Кохонена) за інтегральним показником формування та функціонування РРЖН;

дістали подальший розвиток:

- понятійний апарат, зокрема трактування регіонального ринку житлової нерухомості як регіональної ринкової системи, яка включає сукупність об'єктів житлової нерухомості, що позиціонуються за рівнем доступності в межах регіону, функціонують в єдиному інформаційному, правовому колі, кліматичних, інвестиційних, соціальних умовах та відносини між покупцями і продавцями на основі стійкого попиту та ринкового ціноутворення на однорідну нерухомість;

- обґрунтування слабких та сильних сторін, класифікаційних ознак регіональних ринків житлової нерухомості з метою визначення найпривабливіших сегментів цього ринку (за ознаками прибутковості, особливостей розміщення, інвестиційної мотивації) для інвестування та обґрунтування механізмів регулювання розвитку на рівні регіону;

- суб'єкт-об'єктна структура РРЖН, яка, на відміну від інших, конкретизує сферу впливу різних суб'єктів на процеси його функціонування, забезпечуючи взаємодію та регулювання на державному, регіональному та локальному рівнях;

- механізм іпотечного кредитування за рахунок розвитку накопичувальних схем, що дозволить підвищити доступність іпотечних кредитів, купівельну спроможність населення, стимулюватиме до зростання пропозиції житлової нерухомості;

- методичний інструментарій до побудови комплексної моделі регіонального ринку житлової нерухомості, яка демонструє структуру і зв'язки на регіональному ринку та може бути використана для визначення особливостей ціноутворення на об'єкти житлової нерухомості, виявлення перспективних сегментів ринку, відстеження клієнтських переваг, вирішення завдань регіонального управління.

Практичне значення одержаних результатів. Висновки та пропозиції, що містяться в дисертаційній роботі, використані в діяльності органів виконавчої й законодавчої влади в процесі удосконалення державного регулювання розвитку ринку житлової нерухомості в регіонах Україні та при розробці державної економічної політики в сфері формування та реалізації регіональної житлової політики. Зокрема, при розробці програми формування та реалізації житлової політики в регіоні використані методичні вказівки до визначення особливостей ціноутворення на об'єкти житлової нерухомості, виявлення перспективних сегментів ринку, відстеження клієнтських переваг ринку житлової нерухомості Черкащини (довідка Черкаської обласної державної адміністрації № 115/01-11 від 15.07.2010 р.).

Одержані результати дослідження знайшли відображення в науково-дослідній темі Черкаського державного технологічного університету „Регіональні аспекти інноваційної та інвестиційної діяльності і їх роль у вирішенні соціально-економічних проблем регіону ”, де використано результати виявлення основних тенденцій розвитку регіональних ринків житлової нерухомості та розроблені автором стратегічні напрями розвитку в контексті нарощення інноваційної та інвестиційної привабливості регіонів України (акт впровадження № 1017/01-03 від 23.06.2010 р.)

Положення та висновки дисертації стосовно формування регіональних ринків житлової нерухомості, їх особливостей та принципів функціонування, оцінки та аналізу рівня розвитку РРЖН, обґрунтування основних стратегічних напрямів їх розвитку впроваджено у навчальний процес Черкаського державного технологічного університету при викладанні навчальних дисциплін „Муніципальний менеджмент”, „Управління регіональним розвитком”, „Менеджмент підприємств міського господарства” (довідка № 993/01-03 від 21.06.2010 р.).

Особистий внесок здобувача. Усі наукові результати, які викладені в дисертації і виносяться на захист, отримані автором особисто. З наукових праць, опублікованих у співавторстві, в дисертації використані лише ті ідеї та положення, які є результатом особистої роботи здобувача.

Апробація результатів дисертації. Основні наукові результати дисертаційного дослідження апробовано на п`яти українських і міжнародних науково-практичних конференціях, зокрема: “Облік, контроль і аналіз в управлінні підприємницькою діяльністю” (Черкаси, 2010 р. ); „ Проблеми та перспективи розвитку регіональної ринкової економіки” (Кременчук, 2010 р.); “Теорія і практика сучасної економіки” (Черкаси, 2010 р ); “ Сучасна наука в мережі “інтернет” (Київ, 2011 р ); “ Менеджмент-освіта в контексті трансформаційних перетворень в суспільстві” (Донецьк, 2011 р.).

Публікації. За результатами проведених досліджень автором опубліковано 12 наукових праць (з них 7 - у фахових виданнях; 5 - тези конференцій), загальним обсягом 3,4 д.а., з яких 3,4 д.а. належать особисто автору.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків. Повний обсяг дисертації складає 223 сторінки комп`ютерного набору, що містить 13 таблиць (з них 3 - на окремих сторінках) і 34 рисунки (з них 5 - на окремих сторінках); 7 додатків на 15 сторінках; список використаних джерел, що налічує 184 найменування на 14 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, визначено мету, об'єкт і предмет, сформовано основні завдання дослідження. Вказані зв'язок роботи з науковими програмами; наукова новизна та практичне значення отриманих результатів, рівень їх апробації.

У першому розділі „Теоретико-методичні засади формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості” розроблено концепцію розвитку РРЖН, розкрито сутність та досліджено особливості функціонування регіонального ринку житлової нерухомості; уточнено змістовне наповнення регіональної житлової нерухомості, розроблено підходи до її класифікації; обґрунтовано можливості удосконалення фінансово-економічних інструментів регулювання цього ринку.

Узагальнення результатів аналізу сучасного стану регіональних ринків житлової нерухомості дозволило встановити, що жодна операція з об'єктом житлової нерухомості не відбувається без правового впливу (наприклад, юридичне оформлення прав власності) та соціальних змін (зміна статусу покупця нерухомості на власника, зміна цільового призначення об'єкта нерухомості тощо). Запропоновано розглядати регіональний ринок житлової нерухомості з урахуванням соціальних та правових відносин як регіональну ринкову систему, яка включає: сукупність об'єктів житлової нерухомості, що позиціонуються за рівнем доступності в межах регіону, функціонують в єдиному інформаційному, правовому колі, кліматичних, інвестиційних, соціальних умовах та відносини між покупцями і продавцями на основі стійкого попиту та рівноважного ціноутворення на однорідну нерухомість.

Визначено характерні властивості житлової нерухомості регіону, які автором поділяються на специфічні (соціальна значущість, місткість, капіталомісткість, місце розташування, зміна вартості в часі, реєстрова система обліку) та загальні (нерухомість, унікальність, довговічність, наявність постійних доходів та витрат на утримання, різноманіття форм власності та документальна форма їх підтвердження), що дало можливість врахувати їх як об'єктивну характеристику товару РРЖН при визначенні ринкової вартості.

У роботі розроблено концепцію розвитку регіонального ринку житлової нерухомості в системі економічних відносин регіону, що базується на структурно-функціональному та кластерному аналізі сутності житлових відносин та інституціональній теорії прав власності, спеціальних принципах управління майном, дає змогу отримати системне уявлення про регіональний ринок житлової нерухомості як економічне поняття та застосовувати його у якості елементу соціально-економічних відносин та трансформації відносин власності в регіоні. Запропонована система чинників формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості дозволила визначити, в якому середовищі формується регіональний ринок житлової нерухомості та яким чином зовнішнє середовище впливає на ринкові процеси. В межах концепції розвитку регіонального ринку житлової нерухомості визначено найбільш значущі фактори, що впливають на територіальні уподобання (екологія, рівень озеленення, віддаленість промислових зон, наявність розвиненої соціальної інфраструктури і зон відпочинку, соціальна однорідність та інші, які загалом визначають якість місця розташування); представлено схему позиціонування РЖН при формуванні попиту та пропозиції, визначенні форм та рівнів регулювання на основі стратегічного аналізу РРЖН згідно розробленого набору чинників зовнішнього та внутрішнього середовища, що враховують регіональні особливості формування цих ринків.

Доведено, що основну роль у створенні належних умов функціонування регіонального ринку нерухомості відіграє управління нерухомістю, функціонування якої рекомендовано спрямувати на впровадження довгострокової комплексної політики регулювання відносин навколо земельно-майнового комплексу на державному та регіональному рівнях; розробка заходів з стимулювання надходження інвестиційних коштів в регіони країни; зростання надходжень до бюджету, насамперед місцевого; підтримка розвитку та утворення базових структурних елементів ринку житлової нерухомості в регіоні.

Обґрунтовано роль органів місцевого самоврядування у процесі формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості і стимулювання його інституційно-інформаційного забезпечення, що дозволило розробити комплекс заходів щодо збалансування існуючих регіональних диспропорцій.

В основі побудови ефективної системи регулювання ринку нерухомості на регіональному рівні запропоновано використовувати кластерний підхід до формування даних, а саме організацію оцінки ринкових процесів на регіональному рівні з побудовою просторової сегментації ринку на основі розбивки на однорідні групи. Основними організаційними елементами цієї системи є служба моніторингу ринку житлової нерухомості, єдина база даних з нерухомості, що містить економічну, технічну та правову інформацію; система статистичного обліку; система оподаткування, яка ґрунтуватиметься на зонуванні території муніципального утворення залежно від цінності землі, законотворча діяльність, що регулюватиме оборотоздатність нерухомості в регіоні; регіональна ринкова інфраструктура.

Доведено, що розвиток іпотечного кредитування в регіоні стимулюватиме появу регенераційних банківських ресурсів як результат мультиплікативного впливу іпотечного кредитування на економіку регіонів. Великі обсяги ресурсів, спрямовані на іпотечне житлове кредитування, сприятимуть зниженню відсотка за кредит, таким чином значна частина населення отримає можливість ним скористатись, як результат - зросте попит на житлову нерухомість та інші товари, стимулюватиметься загальна економічна активність регіонів.

Напрацювання розділу дозволять обґрунтувати та удосконалити підходи до аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості та розробити стратегії, направлені на підвищення ефективності їх розвитку.

У другому розділі „Аналіз та оцінка формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості” удосконалено підходи до аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості; досліджено сучасний стан ринку житлової нерухомості в регіонах України, деталізовано окремі аспекти його функціонування в Черкаській області.

На основі узагальнення існуючого досвіду здійснення аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості вітчизняними та зарубіжними вченими обґрунтовано доцільність використання кластерного аналізу та кластеризації за допомогою карт (мереж Кохонена), які самоорганізуються, особлива роль яких виявляється в умовах ринків, що динамічно розвиваються, а також в умовах відсутності закономірностей, що надзвичайно актуально в умовах нестабільного розвитку вітчизняних ринків житлової нерухомості.

З метою групування регіональних ринків житлової нерухомості за рівнем розвитку, дослідження впливу визначених чинників на динаміку його розвитку та подальшої розробки заходів, направлених на удосконалення системи управління ринком для кожного кластера, на основі п`яти компонентів проведено розрахунок інтегрального показника розвитку регіональних ринків житлової нерухомості:

Кінтег. = Кврп. * Кзаб.житл. * Кмігр. * К вв.експ. * К дох. (1)

де Кврп. - коефіцієнт валового регіонального продукту;

Кзаб.житл. - коефіцієнт забезпечення житлом населення регіону;

Кмігр. - коефіцієнт міграції населення;

К вв.експ. - коефіцієнт введення в експлуатацію житла в регіоні;

К дох. - коефіцієнт доходів населення регіону.

Результати обчислень для регіонів подані в таблиці 1.

Таблиця 1 Розрахунок інтегрального коефіцієнта розвитку ринку житлової нерухомості в регіонах України на базі п`яти індикаторів (2009 р.)

Регіон	Кзаб.житл.	Кмігр.	К дох.	К вв.експ.	Кр. інтег.
АР Крим	0,85	1,0005	0,9019	1,63404	1,26
Вінницька	1,15	0,9993	0,9103	0,72357	0,75
Волинська	0,88	0,9999	0,8184	0,58518	0,42
Дніпропетровська	1,00	0,9993	1,2240	0,71893	0,88
Донецька	0,97	0,9987	1,2780	0,72989	0,90
Житомирська	1,05	0,9992	0,9107	0,37465	0,36
Закарпатська	0,97	0,9995	0,7374	0,71386	0,51
Запорізька	0,96	0,9998	1,1893	0,42697	0,49
Івано-Франківська	1,00	0,9999	0,8835	1,60577	1,42
Київська	1,32	1,0009	1,1093	2,86938	4,21
Кіровоградська	1,05	0,9987	0,8645	0,28057	0,25
Луганська	1,02	0,9989	1,0565	0,14809	0,16
Львівська	0,90	0,9998	1,0042	1,65218	1,49
Миколаївська	0,93	0,9994	0,9778	0,36368	0,33
Одеська	0,96	1,0014	0,9280	2,26647	2,01
Полтавська	1,06	1,0000	1,08438	0,65606	0,76
Рівненська	0,90	0,9993	0,84790	0,41473	0,32
Сумська	0,99	0,9993	1,00410	0,58476	0,58
Тернопільська	0,98	0,9994	0,78922	0,61683	0,48
Харківська	0,98	1,0007	1,09577	1,80364	1,93
Херсонська	1,00	0,9993	0,85342	0,31727	0,27
Хмельницька	1,06	0,9997	0,90681	1,12276	1,08
Черкаська	1,13	1,0000	0,91210	0,61092	0,63
Чернівецька	0,96	1,0003	0,75555	0,69532	0,51
Чернігівська	1,09	0,9999	0,95560	0,44216	0,46
м.Київ	0,90	1,0065	2,04358	3,99924	7,43
м.Севастополь	0,92	1,0006	0,95765	0,64341	0,57

На основі отриманих результатів здійснено кластеризацію регіонів за п`ятьма групами (рис. 1).

Рис. 1. Групування регіонів України за інтегральним коефіцієнтом розвитку регіональних ринків житлової нерухомості в 2009 році

Дослідження показало, що закономірності концентрації регіонів за географічним принципом не спостерігається. Так, група з найвищим рівнем інтегрального коефіцієнта розвитку регіональних ринків житлової нерухомості (група 5) за запропонованою системою представлена Одеською, Київською, Харківською областями та м. Києвом. Група 4 включає Львівську, Івано-Франківську область та Автономну Республіку Крим. Група 3 представлена Вінницькою, Полтавською, Дніпропетровською, Донецькою, Хмельницькою областями. Найбільш широко представлена група 2 - група слабкого розвитку ринку житлової нерухомості. Аутсайдерами в розвитку ринку житлової нерухомості (група 1) стали Кіровоградська, Луганська та Херсонська області.

Аналіз чинників і тенденцій розвитку регіональних ринків житлової нерухомості дозволив зробити висновок про те, що він демонструє «депресивну стабілізацію» тільки з травня 2010 року. Доведено, що найважливішою особливістю інвестицій в житлове будівництво в регіонах України є те, що їх окупність здійснюється завдяки дії соціальних чинників: покращення добробуту сімей, зміцнення їх побуту і здоров'я, підвищення продуктивності праці в усіх сферах суспільного виробництва тощо.

Проведений аналіз показав високе соціальне значення регіонального ринку житлової нерухомості, оскільки він має відношення до всіх верств населення без винятку: місце проживання, роботи та сфера прикладання праці. Крім того, розвиток первинного ринку житлової нерухомості, пов'язаного з будівельною сферою, істотним чином впливає на скорочення безробіття, підвищення зайнятості, збільшення надходжень до бюджету, а отже підвищує рівень соціального забезпечення регіону.

Результати проведеного аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості стали передумовою розробки стратегій, направлених на підвищення ефективності його розвитку та визначення дієвого інструментарію їх впровадження.

У третьому розділі „Основні напрями удосконалення формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості” визначені перспективи формування регіонального ринку житлової нерухомості та запропонований алгоритм заходів, направлених на підвищення ефективності його функціонування; удосконалено алгоритм визначення вартості регіональної житлової нерухомості з використанням статистичного моделювання ціноутворення, елементи якого спрямовані на мінімізацію ризиків всіх учасників ринку та проведено його апробацію на прикладі ринку житлової нерухомості Черкаської області.

За результатами дослідження визначено сучасні тенденції розвитку РРЖН: придбання нерухомості як об'єкта інвестицій; монополізація будівельної галузі та витіснення дрібних забудовників; реорганізація міських території, освоєння прилеглих; диференціація житлової нерухомості на дорогу та дешеву за якісними параметрами з урахуванням місця розташування, комфортності, престижності, що відповідають сучасним вимогам проектування, використання нових будівельних матеріалів, обладнання, технологій; зміни в джерелах фінансування будівництва нерухомості; вплив міжнародної фінансової кризи на ринок іпотечного кредитування.

Обгрунтовано, що перспективи подальшого розвитку регіональних ринків житлової нерухомості визначаються такими чинниками: обмежені можливості державного та муніципальних бюджетів; недостатня платоспроможність значної частини жителів регіонів України; недосконалість заходів щодо запобігання впливу світової фінансової кризи в сфері житлової нерухомості; жорстка залежність від реалій сучасного стану економіки України; висока інфляція; незбалансованість кредитної системи.

Доведено, що основна умова підвищення ефективності формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості - це розробка ефективної політики, суть якої полягає в активізації довгострокових чинників зростання ринку житлової нерухомості завдяки підвищенню його інвестиційної привабливості, розвитку конкурентного середовища та підприємництва, науки і технологій, підвищення кваліфікації робочої сили.

При цьому важливим чинником є формування повноцінної системи охорони прав власності, яка повинна включати підсистему реєстрації права та підсистему кадастру нерухомості. Доведено, що обидві підсистеми в організаційному сенсі повинні представляти єдине ціле, з єдиним законодавством і адміністрацією. На основі проведеного узагальнення досвіду найбільш розвинених країн Європи та США, історичних особливостей розвитку їх ринків нерухомості та організації системи охорони прав на нерухомість, запропоновано створення нової багатофункціональної інформаційної системи з метою картографування регіонів, містобудівного регулювання, управління державним і муніципальним майном, регіональним ринком житлової нерухомості загалом.

На основі проведеного аналізу факторів, що впливають на формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, розрахунків інтегрального показника формування та функціонування регіонального ринку жилової нерухомості та групування (кластерного та мереж Кохонена) запропоновано комплекс заходів, спрямованих на підвищення ефективності формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості: організація оцінки ринкових процесів на регіональному рівні з побудовою просторової сегментації ринку; система оподаткування, яка повинна ґрунтуватися на зонуванні території муніципального утворення; на регіональному рівні повинні опрацьовуватися заходи з розвитку ринкової інфраструктури; повинна бути сформована спільна концепція регулювання ринкових відносин, пов'язаних з обігом житлової нерухомості.

В межах структурної перебудови будівельного комплексу важливого значення набуває нормативно-законодавче регулювання роботи цієї сфери, що спрямоване на: контроль за цільовим використанням централізованих капітальних вкладень, формування інвестиційної єдиної програми держави; проведення взаємозв'язаних податкової, бюджетної, цінової регіональних політики; забезпечення цільового використання амортизаційних відрахувань; забезпечення державної підтримки індивідуального житлового будівництва, залучення заощаджень населення на інвестування в регіональні проекти; розвиток системи правового забезпечення і гарантій діяльності приватних іноземних інвесторів; міжгалузева інтеграція, створення фінансово-будівельних і фінансово-промислових компаній, лізингових, холдингових груп, розвиток малого бізнесу в регіоні.

Удосконалено алгоритм визначення вартості регіональної житлової нерухомості з використанням статистичного моделювання ціноутворення, елементи якого спрямовані на мінімізацію ризиків всіх учасників цього ринку. Алгоритм оцінки позиціонується як математична інтерпретація функціонування ринку житлової нерухомості в певний проміжок часу, що дає можливість відтворювати функціонування ринку житлової нерухомості на значній географічній території та може бути використаним для визначення особливостей ціноутворення на об'єкти заміської житлової нерухомості, виявлення перспективних сегментів ринку, відстежування клієнтських переваг і вирішення багатьох інших завдань управління.

Пропозиції щодо удосконалення алгоритму визначення вартості регіональної житлової нерухомості та заходів, направлених на підвищення ефективності функціонування ринку такої нерухомості, дозволять відтворювати функціонування ринку житлової нерухомості на значній географічній території з метою вирішення багатьох завдань управління на базі створення нової багатофункціональної інформаційної системи з метою картографування регіонів, містобудівного регулювання, управління державним та комунальним майном.

ВИСНОВКИ

У дисертації наведено теоретичне узагальнення і запропоновано нове вирішення наукової задачі формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, що дозволить забезпечити ефективність його розвитку як суспільно значущої сфери діяльності завдяки запропонованим заходам. У процесі дослідження зроблені такі висновки:

1. Систематизовано і узагальнено теорії, концепції формування та розвитку регіональних ринків житлової нерухомості, що дозволило розробити сучасну концепцію розвитку регіонального ринку житлової нерухомості.

2. На основі дослідження еволюції наукової думки щодо трактування сутності ринку житлової нерухомості обґрунтовано дефініцію регіонального ринку житлової нерухомості як регіональної ринкової системи, що включає сукупність об'єктів житлової нерухомості, які позиціонуються за рівнем доступності в межах регіону, функціонують в єдиному інформаційному, правовому колі, кліматичних, інвестиційних, соціальних умовах та відносини між покупцями і продавцями на основі стійкого попиту та ринкового ціноутворення на однорідну нерухомість.

3. Узагальнення існуючих напрацювань дозволило удосконалити суб'єкт-об'єктну структуру РРЖН, яка конкретизує сферу впливу різних суб'єктів на процеси його функціонування, забезпечуючи взаємодію та регулювання на державному, регіональному та локальному рівнях, дозволяє обґрунтувати слабкі та сильні сторони, класифікаційні ознаки регіональних ринків житлової нерухомості з метою визначення найпривабливіших сегментів цього ринку (за ознаками прибутковості, особливостей розміщення, інвестиційної мотивації) для інвестування та обґрунтування механізмів регулювання розвитку на рівні регіону.

4. Уточнення змістовного наповнення регіональної житлової нерухомості здійснено шляхом виявлення її властивостей, які поділяються на специфічні (соціальна значимість, місткість, капіталомісткість, місце розташування, зміна вартості в часі, реєстрова система обліку) та загальні (нерухомість, унікальність, довговічність, наявність постійних доходів та витрат на утримання, різноманіття форм власності та документальна форма їх підтвердження), що дало можливість вважати їх як об'єктивну характеристику товару РРЖН при визначенні ринкової вартості та розробити схему позиціонування ринку житлової нерухомості при формуванні попиту та пропозиції, визначенні форм та рівнів регулювання на основі стратегічного аналізу РРЖН згідно розробленого набору чинників зовнішнього та внутрішнього середовища, що враховують регіональні особливості формування цих ринків.

5. В дисертації обґрунтовано можливості удосконалення механізму іпотечного кредитування за рахунок розвитку накопичувальних схем, що дозволить підвищити доступність іпотечних кредитів, купівельну спроможність населення, стимулюватиме до зростання пропозиції житлової нерухомості.

6. Розроблені автором методичні підходи до аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості базуються на рейтинговій оцінці та кластеризації за допомогою карт (мереж Кохонена), що дозволили виділити однорідні групи регіонів України за інтегральним показником формування та функціонування РРЖН, та використати аналогічні підходи до ціноутворення та регулювання цих ринків, визначити напрями удосконалення їх розвитку.

7. Запропонована система заходів спрямована на підвищення ефективності формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості на державному рівні - формування ефективної системи реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості, розвиток і зміцнення фінансово-банківської системи країни, розвиток конкуренції, зняття бар'єрів для входу на ринок, підтримка підприємництва, заохочення інвестицій, у тому числі іноземних. На регіональному - організація оцінки ринкових процесів з побудовою просторової сегментації ринку; заходи щодо розвитку ринкової інфраструктури регіону; система оподаткування (місцеві податки); структурна перебудови будівельного комплексу регіону.

8. Представлена комплексна модель регіонального ринку житлової нерухомості, яка демонструє структуру і зв`язки в ринку житлової нерухомості може бути використана для визначення особливостей ціноутворення на об`єкти житлової нерухомості, виявлення перспективних сегментів ринку, відстеження клієнтських переваг, визначення ринкової вартості регіональної житлової нерухомості з використанням статистичного моделювання ціноутворення, елементи якого спрямовані на мінімізацію ризиків всіх учасників даного ринку що дає можливість відтворювати функціонування регіонального ринку, житлової нерухомості з врахуванням регіональних особливостей.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті в наукових фахових виданнях

1. Сурай А.С. Історичний розвиток теорій та понятійної бази дефініції «нерухоме майно» /А.С. Сурай // Зб. наук. пр. Черкаського державного технологічного університету. - Вип. 24. - Серія «Економічні науки». - Черкаси: ЧДТУ, 2009. - С. 340-343.

2. Сурай А.С. Регіональний розвиток: методологія та досвід регулювання / А.С. Сурай // Зб. наук. пр. Кіровоградського національного технічного університету. - Випуск 16. - Ч. 2. - Серія «Економічні науки». - Кіровоград: КНТУ. - 2009. - С. 265-269.

3. Сурай А.С. Макроекономічне середовище функціонування регіональних ринків житлової нерухомості / А.С. Сурай // Вісник Хмельницького національного університету. - Вип. 1. - Том 2. - Серія «Економічні науки». - Хмельницький: ХНТУ, 2010. - С. 241-244.

4. Сурай А.С. Етапи розвитку регіональних ринків житлової нерухомості: досвід України та Росії / А.С. Сурай // Зб. наук. пр. «Економіка: проблеми теорії та практика». - Вип. 263. - Дніпропетровськ: ДНУ. - 2010.- С. 2299-2304.

5. Сурай А.С. Статистичне моделювання регіонального ринку житлової нерухомості / А.С. Сурай // Міжнар. зб. наук. пр. - Вип. 3. - Ч.1. - Серія «Економічні науки». - Житомир: ЖДТУ, 2010. - С. 349-251.

6. Сурай А.С. Регіональний ринок житлової нерухомості в соціальному комплексі регіону / А.С. Сурай // Зб. наук. пр. Черкаського державного технологічного університету. - Вип. 25. - Ч. 3. - Серія «Економічні науки». - Черкаси: ЧДТУ, 2010. - С. 242-246.

7. Сурай А.С. Аналіз регіонального ринку житлової нерухомості: сучасний погляд / А.С. Сурай // Зб. наук. пр. Черкаського державного технологічного університету. - Вип. 26. - Ч. 2. - Серія «Економічні науки». - Черкаси: ЧДТУ, 2010. - С. 174-178.

Матеріали наукових конференцій

8. Сурай А.С. Умови і напрями підвищення ефективності розвитку регіонального ринку житлової нерухомості / А.С. Сурай // Матеріали VІІ міжнародної науково-практичної конференції «Облік, контроль і аналіз в управлінні підприємницькою діяльністю». - 14-16 квітня. - Черкаси: ЧДТУ, 2010. - С. 213-214.

9. Сурай А.С. Методики аналізу регіонального ринку житлової нерухомості / А.С. Сурай // Матеріали V міжнародної науково-практичної конференції «Проблеми та перспективи розвитку регіональної ринкової економіки». - 13-15 травня. - Кременчук: КІ ДУЕП, 2010. - С. 230-231.

10. Сурай А.С. Аналіз розвитку ринку житлової нерухомості Черкаського регіону/ А.С. Сурай // Матеріали ХІ міжнародної науково-практичної конференції «Теорія і практика сучасної економіки». - 6-8 жовтня. - Черкаси: ЧДТУ, 2010. - С. 125-127.

11. Сурай А.С. Розрахунок інтегрального показника рівня розвитку ринку житлової нерухомості в регіонах України / А.С. Сурай // Матеріали VІІ всеукраїнської науково-практичної конференції «Сучасна наука в мережі інтернет». - 22-24 лютого. - Київ, 2011. - С. 19-22.

12. Сурай А.С. Алгоритм заходів, спрямованих на підвищення ефективності функціонування регіональних ринків житлової не рухомості / А.С. Сурай // Матеріали VII всеукраїнської науково-практичної конференції «Менеджмент-освіта в контексті трансформаційних перетворень в суспільстві». - 20-22 квітня. - Донецьк: ДонДУУ, 2011. - С. 138-143.

АНОТАЦІЯ

Сурай А.С. “Формування та функціонування ринку житлової нерухомості: регіональний аспект”. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - Розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. - Луцький національний технічний університет, Луцьк, 2011.

У дисертації розроблено теоретичні та методичні засади формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, розкрито сутність регіонального ринку житлової нерухомості, регіональної житлової нерухомості як товару, розроблено підходи до її класифікації; обґрунтовано можливості удосконалення фінансово-економічних інструментів регулювання цього ринку. Удосконалено підходи до аналізу та оцінки формування та функціонування регіональних ринків житлової нерухомості; досліджено сучасний стан ринку житлової нерухомості регіонів України.

Визначено перспективи формування регіонального ринку житлової нерухомості та розроблено заходи щодо підвищення ефективності його функціонування. Розроблено модель оцінки вартості регіональної житлової нерухомості, елементи якої спрямовані на мінімізацію ризиків всіх учасників ринку та проведено її апробацію на прикладі ринку житлової нерухомості Черкаської області.

Ключові слова: регіональний ринок житлової нерухомості; регіональна житлова нерухомість; формування та функціонування регіонального ринку житлової нерухомості; розвиток регіонального ринку житлової нерухомості; ціноутворення на регіональному ринку житлової нерухомості; методи статистичного моделювання та прогнозування.

АННОТАЦИЯ

Сурай А.С. “Формирование и функционирование рынка жилищной недвижимости: региональный аспект”. - Рукопись.

Диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Развитие производительных сил и региональная экономика. - Луцкий национальный технический университет, Луцк, 2011.

В диссертации разработаны теоретические и методические основы формирования и функционирования регионального рынка жилищной недвижимости, раскрыта сущность и исследованы особенности функционирования регионального рынка жилищной недвижимости; уточнена сущность региональной жилищной недвижимости, разработаны подходы к ее классификации; обоснованы возможности усовершенствования финансово-экономических инструментов регуляции этого рынка на основе ипотечного кредитования за счет развития накопительных схем, которое позволит повысить доступность ипотечных кредитов, покупательную способность населения, будет стимулировать к росту предложения жилищной недвижимости.

Усовершенствованы подходы к анализу и оценке формирования и функционирования региональных рынков жилищной недвижимости; исследовано современное состояние рынка жилищной недвижимости регионов Украины, детализированы отдельные аспекты его функционирования в Черкасской области.

Определены перспективы формирования регионального рынка жилищной недвижимости. Предложена система мероприятий, направленных на повышение эффективности формирования и функционирования региональных рынков жилищной недвижимости на государственном уровне - формирование эффективной системы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, развитие и укрепление финансово-банковской системы страны, развитие конкуренции, снятие барьеров для входа на рынок, поддержка предпринимательства, поощрение инвестиций, в том числе иностранных; на региональном - организация оценки рыночных процессов на региональном уровне с построением пространственной сегментации рынка; развитие рыночной инфраструктуры региона; структурная перестройка строительного комплекса региона.

Разработана модель определения стоимости региональной жилищной недвижимости, элементы которой направлены на минимизацию рисков всех участников рынка, проведено ее апробацию на примере рынка жилищной недвижимости Черкасской области.

Ключевые слова: региональный рынок жилищной недвижимости; региональная жилищная недвижимость; формирование и функционирование регионального рынка жилищной недвижимости; развитие регионального рынка жилищной недвижимости; ценообразование на региональном рынке жилищной недвижимости; методы статистического моделирования и прогнозирования.

summury

Suray A.S. The formation and operation of residential real estate market: the regional dimension. - Manuscript.

Thesis for a degree in economics in specialty 08.00.05 - The development of productive forces and regional economy. - Lutsk National Technical University, Lutsk, 2011.

Theoretical and methodical principles of forming and functioning of regional market of the housing real estate are developed in dissertation, essence of regional market of the housing real estate, regional housing real estate, is exposed as to the commodity, going is developed near its classification; possibilities of improvement of finanсial-ekonomichal instruments of adjusting of this market are grounded. Going is improved near an analysis and estimation of forming and functioning of regional markets of the housing real estate; investigational modern market of the housing real estate of regions of Ukraine condition. Certainly prospects of forming of regional market of the housing real estate and measures are developed on the increase of efficiency of his functioning.

The model of estimation of cost of the regional housing real estate, the elements of which are directed on minimization of risks of all participants of market and its approbation is conducted on the example of market of the housing real estate of the Tcherkasy area, is developed.

Keywords: regional market of the housing real estate; regional housing real estate; forming and functioning of regional market of the housing real estate; regional market of the housing real estate development; pricing at the regional market of the housing real estate; methods of statistical design and prognostication.

Размещено на Allbest.ru