Розвиток первинного ринку землі в містах України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Донецький державний університет управління

УДК 332.22 : 332.72

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Спеціальність 08.00.06 - Економіка природокористування та охорони навколишнього середовища

Розвиток первинного ринку землі в містах України

Соловцова Олена Петрівна

Донецьк - 2011

Дисертація є рукописом

Робота виконана в Донецькому національному технічному університеті Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України (м. Донецьк).

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор Богачов Сергій Валентинович, Донецький національний технічний університет Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України (м. Донецьк), професор кафедри менеджменту та господарського права

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор Бабміндра Дмитро Івано Запорізький класичний приватний університет (м. Запоріжжя), професор кафедри землевпорядкування і кадастру. кандидат економічних наук Мартин Андрій Геннадійович, Національний університет біоресурсів і природокористування України Кабінету Міністрів України (м. Київ), докторант.

Захист відбудеться “17” червня 2011 року о 13 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 11.128.01 в Донецькому державному університеті управління Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України за адресою: 83015, м. Донецьк, пр. Б. Хмельницького, 108.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Донецького державного університету управління Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Челюскінців, 163 а.

Автореферат розісланий “11” травня 2011 року.

Вчений секретарспеціалізованої вченої ради І.В. Шкрабак.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми дослідження. Земельні відносини посідають чільне місце в життєдіяльності суспільства, пронизуючи всі сфери суспільного відтворення - виробництво, розподіл, обмін і споживання. Урбаністична концентрація населення та подальший розвиток виробництва зумовлюють особливу цінність міських земель, які в сучасних умовах стають унікальним ресурсом економічного та соціального розвитку держави. Високий рівень усуспільненості земельних відносин в містах покладає на органи місцевого самоврядування відповідальність за реалізацію інтересів територіальної громади та забезпечення цілеспрямованого розвитку міста при прийнятті рішень щодо розпорядження міськими землями. Тож результатом реалізації земельної політики у містах повинно стати створення гармонічного середовища, яке відповідає соціальним, економічним, фізичним та іншим потребам населення, а також ефективне та раціональне використання земельних ресурсів.

До 1991 року всі землі в Україні належали державі. З проголошенням земельної реформи почався процес розвитку первинного ринку землі. Однією із основних форм відчуження земель у власність приватних і юридичних осіб став продаж урбанізованих ділянок землі. На протязі двадцяти років земельної реформи в України напрацьовувались шляхи та процедури продажу земельних ресурсів. Вагомий внесок у розвиток теорії і практики функціонування первинного ринку землі зробили В.Р. Бєлєнький, Ю.Д. Білик, А.О. Волинець, В.П. Галушко, О.В. Глотова, А.С. Даниленко, Д.С. Добряк, О.С. Дорош, Н.І. Креснікова, В.В. Кулінич, Т.М. Ліщенюк, М.Г. Лихогруд, Г.К. Лоїк, А.Г. Мартин, І.Р. Михасюк, В.В. Носік, Л.В. Паламарчук, Ю.М. Палеха, О.С. Поважний, А.Г. Тихонов, А.М. Третяк, М.А. Хвесик, Г.О. Черніченко, В.П. Яніцький. Проблематика розвитку земельних відносин у містах знаходить свої відображення в працях О.М. Азарян, Д.І. Бабміндри, Л.В. Батченко, С.В. Богачова, Ю.П. Губара, І.В. Дідовець, В.М. Другак, П.Ф. Козьмука, Ю.П. Кулаковського, В.О. Леонця, О.О. Лукьянченка, А.М. Муховикова, Л.Я. Новаковського, О.С. Петраковської, М.С. Федорченка, М.І. Шквира.

Однак існуючий в Україні механізм продажу міських земель не може вважатися довершеним і досконалим. Так, чинна нормативно-правова база, в рамках якої діє згаданий механізм, не врегульовує ряд важливих питань щодо відчуження земель державної та комунальної власності, зокрема відсутній єдиний загальнодержавний порядок організації та проведення земельних торгів. Методи ціноутворення на первинному ринку землі не в повній мірі відповідають ринковим принципам і не сприяють обґрунтованості формування цін на земельні ділянки. Потребують доопрацювання організаційно-процедурні аспекти функціонування первинного ринку землі в містах. Малодослідженим залишається вплив ряду умов на функціонування механізму продажу міських земель, а саме - інформаційної підтримки продажу міських земель, розмежування земель державної та комунальної власності, встановлення меж населених пунктів, визначення нормативної грошової оцінки земель у містах, розробки та затвердження містобудівної документації.

Сказане зумовлює необхідність здійснення наукових досліджень, спрямованих на розвиток первинного ринку землі. Актуальність, теоретична і практична значимість проблеми, її недостатня розробленість у науковій літературі обумовили вибір теми дослідження, визначили його мету і завдання.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана відповідно до планів науково-дослідних робіт Інституту економіко-правових досліджень НАН Україні за 2009-2012 роки у рамках теми «Економіко-правові засади господарювання міста» (ДР 0109U001024), де автором визначено умови, необхідні для функціонування механізму аукціонного продажу міських земель та обґрунтовано їх вплив на дієздатність зазначеного механізму; Донецького національного технічного університету за 2008-2012 роки у рамках теми «Теоретико-методологічні проблеми вдосконалення управлінського та правового забезпечення діяльності промислових підприємств (Н 6-08), де автором систематизовано позитивні та негативні ефекти від продажу міських земель, запропоновано шляхи підсилення позитивних і нейтралізації негативних ефектів.

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є розробка теоретичних положень і науково-методичних засад розвитку первинного ринку землі в містах України. Для досягнення мети в роботі поставлено та виконано такі завдання:

обґрунтувати роль землі як фундаменту соціально-економічного розвитку населених пунктів, визначити специфіку міських земель;

проаналізувати можливі способи розпорядження землями територіальної громади у містах;

дослідити існуючі форми продажу земельних ділянок на первинному ринку та визначити основні соціально-економічні ефекти від роздержавлення урбанізованих земель;

узагальнити іноземний досвід функціонування первинного ринку землі;

дослідити організаційно-економічний та інституціонально-правовий механізм продажу міських земель в Україні;

проаналізувати динаміку продажу земельних ділянок і тенденції ціноутворення на первинному ринку землі в Україні;

розробити методичний підхід до вибору економічно-доцільного способу розпорядження міськими землями;

сформулювати науково-методичні положення розвитку соціально-спрямованого механізму продажу міських земель та виявити умови, необхідні для його функціонування.

Об'єктом дослідження є процес управління розвитком первинного ринку землі в Україні.

Предмет дослідження - теоретичні і науково-методичні положення розвитку первинного ринку землі у містах.

Методи дослідження. В роботі використано загальнонаукові, конкретно-наукові і спеціальні методи дослідження, серед яких - метод системного аналізу, який покладено в основу дослідження інституціональної структури земельного ринку, процедури продажу земель державної та комунальної власності, умов функціонування механізму продажу міських земель; метод порівняльного аналізу, за допомогою якого визначено можливість застосування зарубіжного досвіду продажу урбанізованих земель, досліджено альтернативні способи розпорядження землями територіальної громади, форми продажу міських земель та методи ціноутворення на земельному ринку; метод статистичного аналізу, який застосовано при оцінці стану та тенденцій розвитку первинного ринку землі в Україні, аналізі надходжень до Державного та місцевих бюджетів від продажу земель несільськогосподарського призначення; метод математичного моделювання, що використовується для розробки методичного підходу до вибору економічно-доцільного способу розпорядження міськими землями.

Теоретичну основу дослідження склали роботи вітчизняних і зарубіжних вчених економістів, а також фахівців у галузі економіки та земельних відносин.

Нормативно-правовою основою дослідження є Конституція України, Земельний кодекс України, Закони України, Укази Президента України, Постанови Кабінету Міністрів України, Рішення органів місцевого самоврядування та нормативно-правові документи інших держав, що регулюють земельні відносини.

Емпіричну основу дослідження склали офіційні данні щодо функціонування первинного ринку землі в Україні, надані Головними управліннями земельних ресурсів в областях.

Наукова новизна отриманих результатів полягає в поглиблені теоретичних положень і науково-методичних засад функціонування первинного ринку землі у містах України шляхом вдосконалення вітчизняного механізму продажу міських земель, що сприятиме прозорості та обґрунтованості відчуження земель державної та комунальної власності в містах, ефективному та раціональному використанню урбанізованих земель. Наукова новизна дослідження розкривається в наступному:

вперше:

запропоновано методичний підхід до вибору найбільш доцільного з економічної точки зору способу розпорядження міськими землями, що базується на економіко-математичному моделюванні майбутніх доходів від здійснення альтернативних операцій із землею та дозволяє підвищити обґрунтованість рішень органів місцевого самоврядування щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності;

удосконалено:

теоретичні положення економіки землекористування шляхом визначення поняття «механізм продажу земель», під яким пропонується розуміти взаємодію учасників земельного ринку щодо планування, організації та здійснення продажу земельних ділянок, що регламентується системою правових норм;

методичний підхід до аналізу механізму продажу міських земель, який передбачає дослідження зазначеного механізму в комплексі з умовами його функціонування, що сприятиме дієвості цього механізму.

організаційно-методичні засади проведення земельних торгів в Україні за рахунок диференціації терміну експозиції земельних ділянок в залежності від їх цільового призначення, що сприятиме створенню конкурентного середовища на земельних торгах;

дістали подальшого розвитку:

теоретичні положення інституціоналізму за рахунок обґрунтування доцільності віднесення до інституціональної структури земельного ринку закладів, що складають інфраструктуру ринку землі та громадських організацій, які контролюють дотримання законодавчих вимог при роздержавленні міських земель, завдяки чому поглиблюється розуміння ролі цих закладів в діяльності первинного ринку землі;

науково-практичні рекомендації щодо підсилення позитивних і нейтралізації негативних ефектів від продажу міських земель, які включають відведення земельних ділянок під будівництво згідно нормативів забудови; заборону на перепродаж земельної ділянки, проданої під забудову до введення в експлуатацію об'єкта містобудування; запровадження плати за несвоєчасне освоєння землі, що підвищує ефективність та раціональність використання проданих земель;

методи ціноутворення на ринку міських земель за рахунок удосконалення процедур експертного оцінювання земельних поліпшень, формування стартової ціни ділянок державної та комунальної власності, визначення нормативної грошової оцінки незабудованих земель, що запобігає штучному завищенню або заниженню цін на міські землі;

науково-практичні рекомендації щодо врахування інтересів територіальної громади при прийнятті органами місцевого самоврядування рішень про продаж земельних ділянок, що полягають у встановленні ряду обов'язкових вимог до покупців міських земель, виконання яких сприятиме соціально-економічному розвитку населених пунктів та підвищенню добробуту їх мешканців.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що результати дисертаційної роботи можуть бути використані в діяльності:

органів місцевого самоврядування - при розробці Програм розвитку земельних відносин в населених пунктах; при прийнятті рішень щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності у містах; в процесі організації та проведення земельних торгів;

Державного агентства земельних ресурсів України, його структурних і територіальних підрозділів - при формуванні земельної політики держави та регулюванні земельних відносин в населених пунктах; при здійсненні інформаційної підтримки земельної реформи у містах;

Верховної Ради України - в законотворчому процесі спрямованому на регламентацію відносин щодо купівлі-продажу земельних ділянок на первинному ринку землі.

Землеоціночних організацій - в процесі виконання експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Результати дисертаційної роботи впроваджено в практичній діяльності:

управління земельних ресурсів Донецької міської ради (довідка № 756 від 20.04.2010 р.) - використано науково-практичні рекомендації щодо більш повного врахування інтересів територіальної громади при прийнятті рішень щодо продажу земельних ділянок;

Комунального підприємства «Донецькі міські земельні ресурси» (довідка № 458 від 14.05.2010 р.) - використано запропонований методичний підхід до вибору економічно-доцільного способу розпорядження міськими землями;

Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» (довідка № 4/363 від 13.05.2010 р.) - використано методичні рекомендації щодо інформаційної підтримки функціонування первинного ринку землі в містах України.

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаним науковим дослідженням, спрямованим на розвиток теоретичних, методичних і практичних засад функціонування первинного ринку землі в містах України. Внесок здобувача в наукові роботи, опубліковані в співавторстві, конкретизований у списку публікацій за темою дисертації.

Апробація результатів дисертації. Основні положення та результати дисертаційного дослідження були апробовані на міжнародних науково-практичних конференціях «Місто, регіон, держава: економіко-правові проблеми містознавства» (м. Донецьк, 2007 р., 2009 р.); «Проблеми економічного і соціального розвитку в умовах світової кризи» (м. Донецьк, 2009 р.), а також міжвузівській науково-практичній конференції «Актуальні проблеми сучасності» (м. Донецьк, 2010 р.).

Публікації. Основні положення і висновки дисертації знайшли відображення у 15 наукових працях, серед яких розділ в колективній монографії, 11 статей у фахових наукових виданнях і 3 друковані праці наукових конференцій. Загальний обсяг публікацій складає 6,53 д. а., з яких особисто автору належить 4,94 д. а.

Обсяг і структура дисертаційної роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Загальний обсяг дисертації становить 197 стор. комп'ютерного тексту, на яких містяться 25 таблиць, 28 рисунків. Обсяг рисунків і таблиць, розміщених на окремих сторінках роботи становить 17 стор. Список використаних джерел займає 19 стор., додатки - 50 стор.

Основний зміст роботи

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, сформульовано мету, завдання, об'єкт, предмет та методи дослідження, розкрито наукову новизну і практичне значення роботи, вказано відомості про апробацію результатів дослідження та публікації за темою дисертації.

У розділі 1 - «Теоретичні засади формування первинного ринку землі у містах» визначено роль та особливості земельних ресурсів, зокрема міських земель, сутність первинного ринку землі. Досліджено основні соціально-економічні ефекти роздержавлення земельної власності. Проаналізовано існуючі в Україні форми продажу міських земель. Узагальнено іноземний досвід функціонування первинного ринку землі.

Земля представляє собою біологічне середовище та просторовий базис для розселення людей і розміщення продуктивних сил, є одним із головних факторів виробництва. До ХІХ-ХХ сторіччя земля використовувалась переважно в сільськогосподарських цілях. Сьогодні в більшості розвинених країн світу спостерігається тенденція до скорочення сільськогосподарських площ і як наслідок - розвиток міського господарства. Урбаністична концентрація населення та подальший розвиток виробництва роблять міські землі унікальним ресурсом економічного та соціального розвитку держави.

Визначено специфіку міських територій. Так, на урбанізованих землях взаємодіють природні та техногенні компоненти, змінені в тій чи іншій мірі всі природні складові: рельєф, геологічні, гідрологічні, кліматичні умови. Земельні ділянки в містах мають високий рівень капіталізації та багатофункціональне призначення. Використання урбанізованих земель не обмежується лише їх поверхнею, як у сільськогосподарському або лісогосподарському виробництві, а включає надземний і підземний простір. Це зумовлює можливість використання однієї і тієї ж ділянки різними особами відмінними способами протягом різних строків. Використання земель у містах характеризується високим рівнем усуспільненості, через це розпорядження міськими землями повинно відбуватися з урахуванням інтересів усіх суб'єктів земельних відносин: держави, територіальної громади, приватних осіб.

Досліджено можливі способи розпорядження міськими землями. Узагальнено основні соціально-економічні ефекти від продажу міських земель (рис. 1, 2). Обґрунтовано, що більшість негативних ефектів від продажу землі у приватну власність є слідством недосконалого механізму продажу міських земель. Надано авторське визначення терміну «механізм продажу землі» - це взаємодія учасників земельного ринку щодо планування, організації та здійснення продажу земельних ділянок, що регламентується системою правових норм.

Досліджено дві форми продажу земельних ділянок - продаж на конкурентних засадах шляхом проведення аукціону та безпосередня продаж за рішенням відповідного органу місцевого самоврядування. Доведено, що запровадження конкурентних засад продажу земельних ділянок має ряд позитивних моментів. По-перше, земельні торги - це запорука відкритості і прозорості операцій на ринку землі. По-друге, земельні торги є одним із найважливіших джерел фінансового забезпечення розвитку населених пунктів. По-третє, земельні торги - це своєрідний інструмент виконання плану забудови міських територій. По-четверте, набуття земельних ділянок на відкритих торгах значно економить час інвесторів, оскільки ділянки виставляються на аукціон зі вже готовою землевпорядною документацією. По-п'яте, земельні торги за умови адекватного маркетингу дозволяють визначити ринкову ціну землі.

Узагальнено досвід продажу урбанізованих ділянок державної та муніципальної власності в Європейських країнах, країнах СНД, Сполучених Штатах Америки та Японії. Дослідження іноземного досвіду управління земельними ресурсами дозволяє виділити

декілька основних типів земельної політики, що проводиться в різних країнах світу - від повної заборони на продаж міських земель до їх безперешкодного відчуження. З огляду на те, що земельне питання є питанням державної безпеки, особливо багато суперечок виникає навколо доцільності продажу земельних ресурсів закордонним інвесторам. В більшості країн світу це питання врегульоване шляхом встановлення обмежень на купівлю землі іноземними особами.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Позитивні ефекти від продажу землі у приватну власність

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2. Негативні ефекти від продажу землі у приватну власність

У розділі 2 - «Стан і тенденції розвитку первинного ринку землі в Україні» досліджено вітчизняний механізм продажу міських земель, а саме його інституціонально-правову, економічну та організаційну сторони. Проаналізовано досвід функціонування первинного ринку землі в Україні.

Специфіка земельних відносин полягає в тому, що вони є жорстко регламентованими, санкціонованими суспільною владою і підтримуваними силоміць цією владою. Інституціональне забезпечення земельних відносин будується в першу чергу на законодавчо-нормативній базі і на тих інститутах, які здійснюють виконання нормативно-правових актів. Обґрунтовано доцільність віднесення до інституціональної структури земельного ринку закладів, що складають інфраструктуру ринку землі та громадських організацій, які контролюють дотримання законодавчих вимог при роздержавленні земель (рис. 3).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Інституціональна структура ринку міських земель України

Дослідження інституціональної структури вітчизняного ринку землі показало, що на сьогоднішній день чинне законодавство не забезпечує адекватного регулювання відносин, що виникають з приводу продажу земель державної та комунальної власності в населених пунктах. Через це більшість міст Україні керується власними положенням щодо проведення земельних торгів, закріпленими на місцевому рівні, або ж зовсім відмовляється від проведення аукціонів. Не сприяє продажу землі на конкурентних засадах і відсутність належної інфраструктури ринку землі, зокрема тривала відсутність (до 2011 року) ліцензованих організацій - виконавців земельних торгів. Як наслідок, кількість актів купівлі-продажу земельних ділянок, здійснених за рішеннями органів місцевого самоврядування, переважає над кількістю проведених земельних торгів.

Здійснено аналіз динаміки продажу земель несільськогосподарського призначення в 11 областях України починаючи з 2001 року (рис. 4).



Рис. 4. Сумарна площа земельних ділянок несільськогосподарського призначення, проданих в областях України в період з 2001 по 2008 роки

Досліджено структуру продажів, в результаті чого виявлено, що значний інтерес покупців викликають земельні ділянки комерційного використання. Їх доля в загальній кількості проданих по Україні земель становить 86,5%. Решта приходиться на ділянки під виробничими об'єктами (13,1%), землі житлової забудови (0,4%) та інші. Більша частина земель державної та комунальної власності продається в містах. Наприклад, в Донецькій області з початку земельної реформи станом на 01.11.2009 р. продано 2405 земельних ділянок несільськогосподарського призначення. З них 1912 земельні ділянки (80%) продано у містах.

Проведено аналіз системи ціноутворення на первинному ринку землі. Встановлено, що неоднаковість рівня економічного розвитку регіонів призводить до суттєвої різниці у вартості землі в різних областях. Найвищі ціни на землю - в Автономній Республіці Крим, Київській, Донецькій, Харківській областях. Найнижчі - в Тернопільській, Чернігівській, Волинській областях. Також існує чимала відмінність у вартості земельних ділянок в різних населених пунктах: ціни на землю в обласних центрах України в 7,5 разів перевищують ціни в селищах та в 10 разів вищі, ніж у селах. Зважаючи на те, що частина земельних ресурсів продається з розстроченням сплати їх вартості, річні надходження до бюджетів від продажу землі коливаються від 40% до майже 150% загальної вартості проданих ділянок.

Досліджено організаційно-економічний механізм продажу міських земель в Україні. Окрему увагу приділено механізму продажу вітчизняних земель іноземним інвесторам. Підкреслюється, що погодження таких операцій з Кабінетом Міністрів чи Верховною Радою України передбачається лише на первинному ринку землі. Набуття іноземними інвесторами земельних ділянок на вторинному ринку відбувається без погодження із будь-ким. Відомими є механізми, коли, користуючись цим упущенням, іноземні компанії через підставних осіб стають власниками земельних ділянок державної чи комунальної власності, минаючи процедуру погодження. міський земля продаж розпорядження

Недосконалість земельного законодавства, невідпрацьованість механізму продажу міських земель, відсутність належної інфраструктури ринку землі не сприяють прозорості операцій із землею, обґрунтованості ціноутворення на ринку міських земель, створюють передумови для злочинних діянь при перерозподілі земельних ресурсів. Сказане зумовлює необхідність розробки науково-методичних положень розвитку первинного ринку землі в містах України.

У розділі 3 - «Науково-методичні положення розвитку первинного ринку землі в містах» запропоновано методичний підхід до вибору найбільш доцільного з економічної точки зору способу розпорядження міськими землями. Надано пропозиції щодо вдосконалення механізму продажу міських земель. Визначено умови, необхідні для функціонування цього механізму. Надано науково-практичні рекомендації щодо підсилення позитивних та нейтралізації негативних ефектів від продажу міських земель.

Вирішуючи долю кожної конкретної ділянки землі, органи місцевого самоврядування зіштовхуються з питанням, як доцільніше розпорядитися нею: продати чи передати в оренду.

Відповідь на ці питання дає запропонований в роботі методичний підхід до вибору найбільш доцільного з економічної точки зору способу розпорядження міськими землями, що базується на економіко-математичному моделюванні майбутніх доходів від здійснення альтернативних операцій із землею.

Передбачається обчислення точки рівнодоходності , в якій доход від продажу земельної ділянки та надання її в оренду однаковий, та порівняння її з передбачуваним терміном можливого перебування земельної ділянки в оренді .

де - коефіцієнт перевищення фактичної ціни земельної ділянки над стартовою; - коефіцієнт перевищення фактичної ціни права оренди земельної ділянки над нормативною грошовою оцінкою цієї ділянки; a - ставка орендної плати за землю; b - ставка податку на землю; q - ставка нарощування (в даному випадку - норма індексації нормативної грошової оцінки).

Якщо , доцільним є відчуження ділянки шляхом продажу; якщо , доцільним є надання ділянки в оренду.

Розрахунок передбачуваного доходу від продажу земельної ділянки та доходу від надання її в оренду пропонується здійснювати за формулами:

де - нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент її продажу; n - порядковий номер року;

Запропонований методичний підхід враховує зміну нормативної грошової оцінки у часі та може бути використаний при двох можливих сценаріях, передбачених законодавством України: земельна ділянка продається чи надається в орендну на конкурентних засадах; земельна ділянка продається чи надається в орендну за рішенням органу місцевого самоврядування. Методичний підхід апробовано на прикладі земельної ділянки, розташованої у м. Донецьку (кадастровий номер - 1410136600 : 00 : 019 : 0012). За результатами проведених розрахунків визначено, що найбільш доцільним способом розпорядження цією ділянкою є продаж. Значення сумарного доходу від продажу ділянки з урахуванням надходжень земельного податку від нового власника та індексації нормативної грошової оцінки землі наведені в табл. 1.

Таблиця 1 Прогнозований дохід від продажу земельної ділянки

Термін перебування земельної ділянки у власності	Сумарний доход від продажу ділянки з урахуванням надходжень земельного податку, тис. грн. ()
1	3281,77
5	3327,71
10	3416,20
15	3558,72
20	3788,25
25	4157,90
30	4753,23
35	5712,01
40	7256,15
45	9742,99
50	13748,07

Удосконалено організаційно-методичні засади продажу міських земель, шляхом доопрацювання процедури продажу земельних ділянок як системи заходів з планування, підготовки та здійснення продажу. В частині планування продажу: обґрунтовано необхідність розробки в містах Концепції продажу міських земель, де б знаходили відображення питання про те, які землі і як багато планується відчужувати в приватну власність. В частині організації продажу: запропоновано повернутись до практики встановлення стартової ціни міських земель на рівні експертної грошової оцінки,; при оцінці забудованої ділянки|грунт| вартість землі|грунт| встановлювати окремо від вартості будівель і споруд; доведено, що термін оприлюднення офіційної інформації про проведення земельних торгів має бути диференційованим в залежності від цільового призначення земельних ділянок. В частині здійснення продажу: запропоновано розширити повноваження органів місцевого самоврядування в частині проведення земельних торгів, встановити розмір гарантійного внеску на рівні половини стартової ціни земельної ділянки.

З метою більш повного врахування інтересів територіальної громади при прийнятті органами місцевого самоврядування рішень щодо продажу земельних ділянок запропоновано встановлення обов'язкових вимог до суб'єктів підприємницької діяльності - покупців міських земель, серед яких: рівень заробітної плати не нижчий за середню заробітну плату по місту; відсутність заборгованості із заробітної плати; своєчасна сплата податків; використання еколого-безпечних технологій виробництва.

Для запобігання негативним наслідкам продажу міських земель запропоновано: встановлювати мінімальний відсоток біологічної площі на земельних ділянках, що продаються; оцінювати проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок з точки зору нормативів забудови; ввести заборону на перепродаж земельної ділянки, проданої під забудову, до введення в експлуатацію об'єкта, що планується побудувати на ній згідно умов аукціону; запровадити плату за несвоєчасне освоєння землі; встановити обмеження на обсяги земельних ресурсів, що можуть бути придбані іноземними інвесторами; ввести заборону на продаж іноземним інвесторам ділянок, що знаходяться|перебувати| на прикордонних територіях; запровадити практику погодження з відповідним органом місцевого самоврядування продажу земельних ділянок іноземним інвесторам на вторинному ринку землі.

Вдосконалення механізму продажу міських земель пропонується здійснювати в комплексі з покращенням умов його функціонування. Серед таких умов виділено: інформаційну підтримку продажу міських земель, розмежування земель державної та комунальної власності, встановлення меж населених пунктів, визначення нормативної грошової оцінки земель у містах, розробку та затвердження містобудівної документації (рис. 5).

Впровадження пропозицій з розвитку первинного ринку землі сприятиме прозорості та обґрунтованості продажу земель державної та комунальної власності в містах; максимальному врахуванню інтересів територіальної громади при прийнятті органами місцевого самоврядування рішень щодо продажу міських земель; соціально-економічному розвитку міст, ефективному та раціональному використанню земельних ресурсів.

Висновки

У дисертації запропоновано вирішення актуального завдання розвитку первинного ринку землі в містах України. В результаті здійснених досліджень отримано наступні науково-практичні висновки і результати.

1. Розкрито роль та специфіку урбанізованих земель. Зважаючи на те, що в містах зосереджений основний виробничий, інтелектуальний і духовний потенціал, урбанізовані землі мають особливу інвестиційну привабливість, високий рівень капіталізації і багатофункціональне призначення. Землі міст займають 2,09% території України, при цьому надходження від плати за їх використання складають 50% земельного податку та орендної плати, що стягується в цілому по країні. Використання урбанізованих земель не обмежується лише їх поверхнею, як у сільськогосподарському або лісогосподарському виробництві, а включає надземний і підземний простір.

2. Дослідження теоретико-методологічних засад розпорядження міськими землями дозволило виділити два способи розпорядження землями ресурсами, які приносять прибуток територіальній громаді міста - продаж земельних ділянок та надання їх в оренду. Перевагами продажу землі є великі одноразові надходження грошових коштів, зацікавленість землевласників у здійсненні капіталовкладень в поліпшення земельних ділянок, що купуються, прискорене вирішення задач соціально-економічного розвитку міста. Перевагами надання земельних ділянок в оренду є щорічні надходження орендної плати, можливість дострокового розірвання договору оренди через невиконання орендарем умов цього договору, контроль над просторовим розвитком міста.

3. Продаж міських земель на первинному ринку в Україні відбувається за рішенням відповідного органу місцевого самоврядування або на конкурентних засадах шляхом проведення аукціону. Аналіз соціально-економічних ефектів від продажу міських земель дає підстави стверджувати, що поширення приватної власності на землю позитивно впливає на розвиток підприємництва, благоустрій територій, вирішення соціально-економічних проблем населених пунктів. Серед можливих негативних ефектів від роздержавлення міських земель виділено неефективне, нераціональне використання землі новими власниками; хаотичність забудови; обмеженість або неможливість доступу населення до територій, що знаходяться в приватній власності.

4. За результатами аналізу іноземного досвіду функціонування земельного ринку обґрунтовано доцільність впровадження у вітчизняну практику продажу міських земель засобів інформаційної підтримки діяльності первинного ринку землі, інструментів запобігання спекуляції земельними ресурсами, методик визначення вартості земельних ділянок, обмежень на продаж земель закордонним інвесторам, практики залучення громадськості до вирішення земельних питань, що існують в розвинених країнах світу.

5. Надано визначення поняттю «механізм продажу земель», під яким пропонується розуміти взаємодію учасників земельного ринку щодо планування, організації та здійснення продажу земельних ділянок, що регламентується системою правових норм. Аналіз вітчизняного організаційно-економічного та інституціонально-правового механізму продажу міських земель дозволив виділити наступні його недоліки: відсутність єдиного порядку організації та проведення земельних торгів; недостатнє врахування інтересів територіальної громади при прийнятті рішень щодо продажу міських земель; недосконалість методів ціноутворення на первинному ринку землі; відсутність належної інфраструктури земельного ринку. Обґрунтована доцільність віднесення до інституціональної структури первинного ринку землі закладів, що складають інфраструктуру земельного ринку та громадських організацій, які контролюють дотримання законодавчих вимог при продажу міських земель.

6. Аналіз динаміки продажу земельних ділянок різного цільового призначення та тенденцій ціноутворення на первинному ринку землі в Україні свідчать про те, що більша частина земель державної та комунальної власності продається в містах. Найбільшим інтересом у покупців користуються ділянки комерційного призначення. Незважаючи на переваги конкурентної форми продажу міських земель, кількість операцій здійснених за процедурою викупу все ще переважає над кількістю проведених земельних торгів. Формування цін відбувається на базі нормативної грошової оцінки для земельних ділянок, що виставляються на торги та експертної грошової оцінки для ділянок, що продаються поза аукціону.

7. Розроблено методичний підхід до визначення економічно-доцільного способу розпорядження земельними ділянками, що базується на економіко-математичному моделюванні майбутніх доходів від здійснення альтернативних операцій із землею і враховує зміну вартості земельних ресурсів у часі. Використання запропонованого методичного підходу можливе як при проведенні земельних торгів, так і у разі відведення земельної ділянки поза аукціону та дозволяє органам місцевого самоврядування підвищити обґрунтованість рішень щодо продажу земельних ділянок.

8. Запропоновано вдосконалення механізму продажу міських земель за рахунок: визначення терміну експозиції земельних ділянок в залежності від їх цільового призначення; розширення повноважень місцевих органів влади в частині проведення земельних торгів; визначення мінімального відсотку біологічної площі на ділянках, що продаються; встановлення заборони на перепродаж ділянок, проданих під забудову, до введення в експлуатацію об'єктів містобудування; запровадження плати за несвоєчасне освоєння землі; введення практики погодження з органами місцевого самоврядування продажу землі іноземним інвесторам на вторинному ринку; встановлення вимог до покупців міських земель, виконання яких сприятиме соціально-економічному розвитку міста; удосконалення процедури експертного оцінювання земельних поліпшень, формування стартової ціни ділянок державної і комунальної власності, визначення нормативної грошової оцінки незабудованих земель;

9. Доведено, що функціонування механізму продажу міських земель залежить від виконання ряду умов, а саме: наявності якісної інформаційної підтримки продажу міських земель, проведення робіт із розмежування земель державної та комунальної власності, встановлення меж населених пунктів, визначення нормативної грошової оцінки земель у містах, розробки та затвердження генеральних планів та іншої містобудівної документації.

Список праць, опублікованих за темою дисертації

Монографії

1. Богачев С.В. Проблемы стратегического развития города: теория и практика: моногр. / С.В. Богачев, М.В. Мельникова, А.А. Лукьянченко, Е.П. Соловцова и др.; И-нт экономико-правовых исследований НАН Украины. - Донецк: изд-во «Вебер», 2009. - 270 с.

Особистий внесок здобувача: в рамках окремого розділу надано науково-практичні рекомендації щодо розробки стратегії використання міських земель.

Статті у наукових фахових виданнях

2. Соловцова О.П. Шляхи збільшення доходів місцевих бюджетів за рахунок вдосконалення механізму управління земельними ресурсами / С.В. Богачов, О.П. Соловцова // Прометей: регіональний збірник наукових праць з економіки / Донецький економіко-гуманітарний ін-т МОН України; Ін-т економіко-правових досліджень НАН України. - Вип. 1(25). - Донецьк: ДЕГІ, 2008. - С. 332-335.

Особистий внесок здобувача: визначено шляхи збільшення доходів міського бюджету за рахунок земельного податку та орендної плати за землю.

3. Таран О.П. Економіко-правові аспекти продажу міських земель в Україні та закордоном / С.В. Богачов, О.П. Таран // Науковий вісник Буковинської державної фінансової академії: [зб. наук. праць]. Вип. 2(11): Економічні науки. - Чернівці, 2008. - С. 466-471.

Особистий внесок здобувача: узагальнено досвід Європейських країн в частині продажу міських земель юридичним особам та громадянам.

4. Таран О.П. Грошова оцінка земельної ділянки несільськогосподарського призначення як базис для визначення її вартості / С.В. Богачов, О.П. Таран // Економічний простір: [зб. наук. праць]. - № 19. - Дніпропетровськ: ПДАБА, 2008 - С. 99-109.

Особистий внесок здобувача: здійснено систематизацію принципів і методів грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення.

5. Таран О.П. Економіко-математична модель вибору альтернативного варіанта використання міських земель / С.В. Богачов, О.П. Таран // Схід. - 2009. - № 1(92). - С. 49-53.

Особистий внесок здобувача: розроблено економіко-математичну модель вибору економічно-доцільного способу розпорядження міськими землями.

6. Таран О.П. Конкурентні засади набуття прав на землю: нормативно-правове забезпечення 2008 р. / С.В. Богачов, О.П. Таран // Землевпорядний вісник. - 2009. - № 2. - С. 52-54.

Особистий внесок здобувача: проведено аналіз законодавчих документів, прийнятих з метою розвитку конкурентних засад набуття прав на землю та визначено напрямки подальшого розвитку земельного законодавства України.

7. Соловцова О.П. Продаж міських земель на первинному ринку: позитивні ефекти / О.П. Соловцова // Схід. - 2009. - № 4(95). - С. 6-8.

8. Соловцова О.П. Приватна власність на урбанізовані землі: аргументи за і проти / О.П. Соловцова // Наукові праці Донецького національного технічного університету. Серія: економічна. - Вип. 36-1. - Донецьк: ДонНТУ, 2009. - С. 47-51.

9. Соловцова О.П. Організація та проведення земельних торгів в умовах відсутності ліцензованих виконавців / О.П. Соловцова // Схід. - 2010. -№ 1(101). - С. 66-68.

10. Соловцова О.П. Продаж земель державної та комунальної власності у містах: інформаційне забезпечення та його вплив на результати аукціону / О.П. Соловцова // Землевпорядний вісник. - 2010. - № 4. - С. 28-30.

11. Соловцова О.П. Організація продажу земельних ділянок державної та комунальної власності / О.П. Соловцова // Економіка будівництва і міського господарства. - 2010. - № 1 (Т. 6). - С. 39-45.

12. Соловцова О.П. Продаж міських земель як інструмент соціально-економічного розвитку населених пунктів / О.П. Соловцова // Прометей. - 2010. - № 1(31). - С. 130-132.

Друковані праці наукових конференцій

13. Соловцова О.П. Проблеми законодавчого забезпечення проведення земельних торгів в Україні / О.П. Соловцова // Город, регион, государство: экономико-правовые проблемы градоведения: [сб. науч. трудов]. / НАН Украины. И-нт экономико-правовых исследований. - Донецк: ООО «Юго-Восток, Лтд», 2007. - Т.1 - С. 330-337.

14. Соловцова О.П. Ціноутворення на ринку міських земель України / О.П. Соловцова // Город, регион, государство: экономико-правовые проблемы хозяйствования: в 2-х т. Т.2: сб. науч. трудов / НАН Украины. И-нт экономико-правовых исследований. - Донецк: изд-во «Ноулидж», 2009 - С. 215-220.

15. Актуальні проблеми сучасності: колективна монографія. - Донецьк: Донецька філія Європейського університету; СПД Куприянов, 2010. - 500 с.

Особистий внесок здобувача: досліджено особливості продажу земельних ресурсів іноземним особам в закордоном, запропоновано шляхи вдосконалення вітчизняної процедури продажу земель іноземним особам.

Анотація

Соловцова О.П. Розвиток первинного ринку землі в містах України. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.06 - економіка природокористування та охорони навколишнього середовища. - Донецький державний університет управління Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України, Донецьк, 2011.

Дисертація присвячена дослідженню та розвитку первинного ринку землі в містах України. В рамках роботи розкрито роль та специфіку урбанізованих земель. Досліджено способи розпорядження міськими землями. Запропоновано методичний підхід до вибору найбільш доцільного з економічної точки зору способу розпорядження міськими землями, що базується на економіко-математичному моделюванні майбутніх доходів від здійснення альтернативних операцій із землею. Надано визначення терміну «механізм продажу земель». Визначено основні соціально-економічні ефекти від продажу урбанізованих земель на первинному ринку та надано науково-практичні рекомендації щодо підсилення позитивних і нейтралізації негативних ефектів. Здійснено аналіз іноземного досвіду функціонування первинного ринку землі. Досліджено механізм продажу міських земель в Україні в комплексі з умовами його функціонування. Надано пропозиції щодо вдосконалення вітчизняного механізму продажу міських земель.

Ключові слова: первинний ринок землі, місто, міські землі, державна і комунальна власність, продаж, механізм продажу.

Аннотация

Соловцова Е.П. Развитие первичного рынка земли в городах Украины. - Рукопись

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.06 - экономика природопользования и охраны окружающей среды. - Донецкий государственный университет управления Министерства образования и науки, молодежи и спорта Украины, Донецк, 2011.

Диссертация посвящена исследованию и развитию первичного рынка земли в городах Украины. Раскрыта роль и специфика урбанизированных земель, особенности земельного рынка. Исследованы способы распоряжения городскими землями, которые приносят прибыль территориальной громаде города - продажа в собственность физических и юридических лиц и предоставление в аренду. Разработан методический подход к определению экономически целесообразного способа распоряжения земельным участком, который базируется на экономико-математическом моделировании будущих доходов от осуществления альтернативных операций с землей. Он учитывает изменение стоимости земельных ресурсов во времени и справедлив для обоих возможных сценариев - проведения земельных торгов и отведения земельного участка вне аукциона. Осуществлен анализ динамики продажи земельных участков, а также тенденций ценообразования на первичном рынке земли в городах Украины. Выявлено, что наибольшим интересом у покупателей пользуются участки коммерческого назначения. Невзирая на преимущества конкурентной формы продажи городских земель, количество операций осуществленных по процедуре выкупа все еще преобладает над количеством проведенных земельных торгов. Формирование цен происходит на базе нормативной денежной оценки (для земельных участков, которые выставляются на торги) и экспертной денежной оценки (для земельных участков, которые продаются по процедуре выкупа). В работе усовершенствована процедура экспертного оценивания земельных улучшений, формирования стартовой цены участков государственной и коммунальной собственности, определения нормативной денежной оценки незастроенных земель. Определены основные социально-экономические эффекты от продажи городских земель на первичном рынке. Среди возможных негативных эффектов от разгосударствления городских земель выделено неэффективное, нерациональное использование земли новыми собственниками; хаотичность застройки; ограниченность или невозможность доступа населения к территориям, которые находятся в частной собственности. Даны научно методические рекомендации по нейтрализации негативных эффектов от продажи городских земель, среди которых установление минимального процента биологической площади на земельных участках, которые продаются; оценка проектов землеустройства с точки зрения нормативов застройки; запрет на перепродажу земельного участка, проданного под застройку, до введению в эксплуатацию объекта градостроительства; внедрение плату за несвоевременное освоение земли; согласование с соответствующим органом местного самоуправления продажи земельных участков иностранным инвесторам на вторичном рынке земли. Дано определение понятию «механизм продажи земель», под которым предлагается понимать взаимодействие участников земельного рынка относительно планирования, организации и осуществления продажи земельных участков, которое регламентируется системой правовых норм. Исследован отечественный механизм продажи земель государственной и коммунальной собственности в городах. Определенно, что основными недостатками данного механизма являются отсутствие единственного общегосударственного порядка организации и проведения земельных торгов; недостаточный учет интересов территориальной громады при принятии органами местного самоуправления решений о продаже городских земель; несовершенство методов ценообразования на первичном рынке земли; отсутствие надлежащей инфраструктуры земельного рынка. С целью совершенствования механизма продажи городских земель предложено определять срок экспозиции земельных участков в зависимости от их целевого назначения; расширить полномочия органов местного самоуправления в части проведения земельных торгов; установить требования к покупателям городских земель, выполнение которых будет содействовать социально-экономическому развитию населенного пункта и повышению благосостояния его жителей. По результатам анализа иностранного опыта функционирования земельного рынка обосновано целесообразность внедрения в отечественную практику продажи городских земель способов информационной поддержки деятельности первичного рынка земли, инструментов недопущения спекуляции земельными ресурсами, методик определения стоимости земельных участков, практики привлечения общественности к решению земельных вопросов, которые существуют в развитых странах мира. Доказано, что дееспособность механизма продажи городских земель зависит от выполнения таких условий: наличия качественной информационной поддержки продажи городских земель, проведения работ по разграничению земель государственной и коммунальной собственности, установления границ населенных пунктов, определения нормативной денежной оценки земель в городах, разработки и утверждения генеральных планов и другой градостроительной документации. Обоснована целесообразность отнесения к институциональной структуре первичного рынка земли учреждений, которые составляют инфраструктуру рынка земли и общественных организаций, которые контролируют соблюдение законодательных требований при разгосударствлении городских земель.

Ключевые слова: первичный рынок земли, город, городские земли, государственная и коммунальная собственность, продажа, механизм продажи.

Summary

Solovtsova O.P. Development of the primary land market in Ukrainian cities. - Manuscript.

The thesis for acquiring the degree of candidate of economical sciences. Specialty 08.00.06 - economics of natural resources usage and environmental protection. -Donetsk State University of Management. Ministry of education and science, youth and sports of Ukraine, Donetsk, 2011.

The thesis is devoted to investigation and development of the primary land market in Ukrainian cities. In this work the role and specificity of city lands is showed. The ways of urban lands management are investigated. The methodical approach which helps to choose the way of urban lands management is proposed. This approach is based on the economic and mathematical modeling of future income from the different ways of urban lands management. The definition of the term “mechanism of lands sale” is given. The main economic and social effects of urban lands sale are determined. The propositions dealt with the strengthening of positive effects and decreasing of negative effects are given. The analysis of foreign practice of state and municipal lands sale is made. The Ukrainian mechanism of urban lands sale is investigated together with the conditions which are required for the mechanism's functioning. The propositions concerning the improvement of the mechanism of urban lands sale are given.

Key words: primary land market, city, urban lands, state and municipal property, sale, mechanism of sale.

Размещено на Allbest.ru