Размещено на http://www.allbest.ru/

ЛЬВІВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ІВАНА ФРАНКА

08.00.03 - економіка та управління національним господарством

УДК [332.834: 330.322.16:336.763.3/.77](477)

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

УПРАВЛІННЯ ІНВЕСТИЦІЙНОЮ ДІЯЛЬНІСТЮ СУБ'ЄКТІВ ІПОТЕЧНОГО РИНКУ УКРАЇНИ

ВОЛКОВСЬКИЙ ДМИТРО

СЕРГІЙОВИЧ

Львів - 2010

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі менеджменту Львівського національного університету імені Івана Франка Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник: кандидат економічних наук, професор Яцура Володимир Васильович, Львівський національний університет імені Івана Франка, завідувач кафедри менеджменту.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор, заслужений діяч науки і техніки України Петрович Йосиф Михайлович, Навчально-науковий інститут економіки і менеджменту при Національному університеті „Львівська політехніка”, завідувач кафедри менеджменту. кандидат економічних наук, Дука Анастасія Петрівна, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, доцент кафедри менеджменту.

Захист відбудеться 12 травня 2010 р. о 13.30 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 035.051.01 у Львівському національному університеті імені Івана Франка за адресою: м. Львів, просп. Свободи, 18, ауд.115.

З дисертацією можна ознайомитись у Науковій бібліотеці Львівського національного університету імені Івана Франка за адресою: 79005, м. Львів, вул. М.Драгоманова, 5.

Автореферат розісланий 31березня 2010 р.

Учений секретар спеціалізованої вченої ради кандидат економічних наук, доцент Стасишин А.В.

1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. В умовах становлення ринкового механізму функціонування економіки значно зростає роль іпотечного ринку, що є одним із найважливіших фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи всіх суб'єктів ринку, крім того це дає також і значний соціально-економічний ефект. Розвиток досліджуваного сектору економіки України, особливо в умовах економічної кризи, потребує пошуку ефективних механізмів управлінського впливу. Саме тому управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку, що передбачає вибір і встановлення пріоритетів використання можливих джерел залучення фінансових засобів, є одним із найважливіших шляхів оптимізації економічних процесів галузі.

Значний внесок у розвиток наукових досліджень іпотечних відносин зробили такі вітчизняні вчені, як: Д.М. Гриджук, М.П. Денисенко, М.Я Дем'яненко, С.І. Дем'яненко, О.Т. Євтух, О.І. Кірєєв, В.І. Кравченко, С.І. Кручок, О.С. Любунь, В.О. Олійник, К.В. Паливода. В їх працях знайшли відображення методологічні та методичні аспекти вивчення іпотечних відносин, дослідження їх сутності, проведено класифікацію та аналіз наявних моделей іпотечного кредитування. Значний внесок у розвиток теорії інвестиційної діяльності в іпотечному кредитуванні зробили такі зарубіжні вчені: М.Дестрес, М. Коробейников, М. Прайк, І.А.Разумова, М. Хафнер, Г.А. Циліна та ін. Методологічним проблемам дослідження організаційно-економічних та соціальних механізмів управління присвячено праці І.Ансофа, О.Віханського, В.Герасимчука, Ю.Іванова, О.Ковалюка, М.Крупки, О.Кузьміна, М.Мартиненка, В.Яцури та ін.

Об'єктивна необхідність подальшого поглиблення теоретичних і методичних досліджень пов'язана з удосконаленням вибору та оцінки ефективності використання можливих джерел залучення фінансових засобів на іпотечному ринку, оцінки становлення інституційного забезпечення та пошуку ефективних інструментів управління, що і зумовило вибір теми дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження виконано в розрізі планів науково-дослідницьких робіт, що здійснюються на економічному факультеті Львівського національного університету імені Івана Франка, а саме при розробленні держбюджетної теми “Управління економічними та соціальними процесами в регіоні (Західні області України)” (номер державної реєстрації 0105U004946) та теми, яка виконується в межах робочого часу “Інституційне забезпечення стратегічного розвитку регіону” (номер державної реєстрації 0108U010561).

Мета і завдання дослідження. Мета дисертаційного дослідження полягає в науково-теоретичному обґрунтуванні й визначенні концептуальних підходів, напрямів та механізмів удосконалення управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України, стану державного регулювання в цій сфері, узагальнення міжнародного досвіду.

Для досягнення цієї мети сформульовані основні завдання дослідження:

o визначити теоретико-методологічні основи управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку, узагальнити існуючі концепції, адаптуючи їх до вітчизняних умов;

o виявити ризики, що притаманні вітчизняним іпотечним відносинам;

o проаналізувати управління та організацію інвестування в умовах іпотечного ринку України;

o проаналізувати стан нормативно-правового забезпечення іпотечного кредитування в Україні;

o оцінити реальний стан іпотечного ринку України, провести аналіз, який встановить вплив величини кредитних ресурсів на ключові характеристики іпотечного та житлового ринків;

o провести аналіз потенціалу іпотеки земель сільськогосподарського призначення та визначити головні передумови її реалізації в умовах становлення ринкової економіки України;

o розробити концептуальні підходи до формування вітчизняної іпотечної системи, узагальнити досвід інвестиційної діяльності в галузі іпотеки за кордоном, виробити практичні рекомендації щодо його застосування в українських умовах;

o обґрунтувати систему заходів держави в іпотечному секторі для створення умов для ефективної утилізації ресурсів в умовах сталого розвитку економіки України.

Об'єктом дослідження виступає сукупність економічних відносин в іпотечній сфері України.

Предметом дослідження є економічний механізм управління інвестиційною діяльністю в іпотечному секторі вітчизняної економіки в умовах становлення ринкових форм інвестування і сталого розвитку господарської системи України.

Методологія дослідження. Наукова методологія дослідження ґрунтується на використанні діалектичної логіки та системного підходу. У роботі застосовувалися загальнонаукові методи і прийоми: наукова абстракція, аналіз і синтез, групування, порівняння, якісні експертні оцінки, кореляційний аналіз, моделювання.

Теоретичну та методологічну основу дослідження склали роботи провідних вітчизняних і зарубіжних економістів, що розкривають закономірності розвитку іпотечного ринку, основи інвестиційної діяльності на ньому, місце і роль інвестиційної інфраструктури при управлінні інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного сектора. У процесі дослідження вивчені й проаналізовані загальні та спеціальні праці в галузі іпотеки, фінансів, інвестиційного менеджменту, розробки провідних організацій і методичні матеріали стосовно розглянутої проблеми, законодавчі, нормативні й інструктивні акти, матеріали наукових конференцій і семінарів.

Інформаційна база дослідження. Інформаційну базу становлять дані офіційної статистики України і зарубіжних країн, узагальнені матеріали комерційних банків, інвестиційних, страхових компаній і інших фінансово-кредитних інститутів, статистичні матеріали, зібрані вітчизняними і закордонними дослідниками, вітчизняна та закордонна монографічна література, публікації в економічній і фінансовій пресі, аналітичні й статистичні огляди, вітчизняне та зарубіжне законодавство в галузі іпотеки та інвестиційної діяльності.

У роботі використовувалися дані Держкомстату України, Міністерства економіки, Національного банку України, Асоціації українських банків, Української національної іпотечної асоціації, Державної іпотечної установи, аналітичних агентств, вибіркових досліджень і експертних оцінок науково-дослідних інститутів і центрів.

Наукова новизна отриманих результатів дисертації полягає в наступному:

уперше:

- обґрунтовано, що для вітчизняної господарської системи найбільш придатною є європейська модель іпотеки, яка ґрунтується на принципі автономності. Це зумовлено тим, що в банківській системі відсутні джерела для формування довгострокових пасивів, крім того формування відповідної інституційної інфраструктури (пенсійні фонди, тощо) перебуває лише на початковій стадії становлення;

- на основі застосування економіко-математичної моделі виявлено, що наявність спекулятивного інтересу призводить до неможливості врівноваження ціни на нерухомість до моменту досягнення максимального рівня залучення всіх можливих фінансових ресурсів на іпотечному ринку. Усунення спекулятивного капіталу з іпотечного ринку та ринку нерухомості дасть змогу стабілізувати систему на рівні, що прийнятний для всіх його учасників;

удосконалено:

- визначення й тлумачення змісту управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку та його понятійного апарату;

набули подальшого розвитку:

- теза про те, що стрімке зростання цін на житло було зумовлено значним зростанням грошової маси через розвиток іпотеки. Це підтверджує необхідність державного втручання задля запобігання зростання іпотеки темпами, які випереджають зростання життєвого рівня населення. У кінцевому підсумку це дасть змогу збалансувати інтереси суспільства та інвесторів;

- застосування комплексного підходу до проблем функціонування моделей іпотечного кредитування;

- рекомендації щодо можливості іпотеки земель сільськогосподарського призначення;

- вплив світової фінансової кризи на український іпотечний ринок.

Теоретичне і практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що основні теоретичні положення й висновки роботи доведені до рівня конкретних рекомендацій та можуть бути використані для обґрунтування й розроблення заходів державного регулювання управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України. Низку рекомендацій доцільно використовувати в макроекономічному прогнозуванні інвестиційної діяльності суб'єктів іпотечної сфери, розробленні комплексної державної концепції розвитку іпотечного ринку.

Теоретичні результати, які отримані в процесі наукового дослідження, використовуються у навчальному процесі Львівського національного університету імені Івана Франка під час викладання дисциплін “Менеджмент організацій”, “Інвестиційно-інноваційний менеджмент”, “Антикризове управління”, “Обґрунтування та експертиза бізнес-проектів” (довідка №188-11 від 26 січня 2010 року). Результати роботи використовуються в практичній діяльності банків, про що свідчать відповідні документи: АКБ “Райффайзенбанк Аваль” (довідка №04-9/1288 від 27 лютого 2009 року), “Банк Ренесанс Капітал” (довідка №08-1623 від 3 березня 2009 року), ЗАТ “Альфа-Банк” (довідка №20576-21-83559 від 25 березня 2009 року).

Особистий внесок здобувача. Усі наукові результати, викладені в дисертації, автор отримав особисто. Серед наукових праць, опублікованих у співавторстві, у дослідженні використано лише ті ідеї та положення, що є результатом особистої роботи здобувача.

Апробація результатів роботи. Основні положення й результати дослідження висвітлено і схвалено на звітних науково-практичних конференціях викладачів та аспірантів економічного факультету Львівського національного університету імені Івана Франка (Львів, 2005-2008); на Регіональній міжвузівській науково-практичній конференції “Актуальні проблеми теорії і практики менеджменту в умовах трансформації економіки” (Рівне, 2005); на Міжнародній студентсько-аспірантській науковій конференції “Філософія економіки Івана Франка й сучасні економічні проблеми” (Львів, 2006); на Регіональній міжвузівській науково-практичній конференції “Актуальні проблеми теорії і практики менеджменту в умовах трансформації економіки” (Рівне, 2006); Міжвузівській студентсько-аспірантській конференції “Перспективні напрями реформування фінансової системи України” (Львів, 2008); Міжнародній науково-практичній конференції “Сучасна парадигма управління та Острозька Біблія” (Львів, 2009).

Публікації. Основні результати наукового дослідження опубліковано в 11 наукових працях, з них 6 у фахових наукових виданнях (2,72 д.а.), 5 - у матеріалах конференцій (0,34 д.а.). Загальний обсяг публікацій становить 3,06 д.а., з них 2,91 д.а. належить особисто автору.

Структура і обсяг роботи. Дисертація складається з вступу, трьох розділів, висновків до кожного розділу, загальних висновків, додатків і списку використаної літератури за темою дослідження. Робота викладена на 201 сторінці основного тексту, містить 10 таблиць, 21 рисунок, 5 додатків, 19 формул.

2. ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЙНОЇ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність обраної теми дисертації, розглянуто стан її наукового опрацювання, сформульовані мета, предмет, об'єкт, завдання та методи дослідження, наведені основні результати дисертаційної роботи та визначено її наукову новизну, відображено теоретичне і практичне значення отриманих результатів, подано інформацію про зв'язок з науковими програмами та про апробацію основних положень роботи. Описано загальну структуру та обсяг дисертації, подано відомості про публікації за темою роботи.

У першому розділі “Теоретико-методологічні основи управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України” розглянуто підходи щодо визначення місця й значення іпотеки в системі суспільно-економічних відносин, і на цій основі розкрито сутність іпотечного ринку як важливого чинника економічного розвитку, досліджено структурну характеристику іпотечного сектору та організаційно-економічний механізм управління інвестиційною діяльністю його суб'єктів.

У результаті аналізу економічного змісту поняття “іпотеки”, зроблено висновок, що фактично це застава нерухомості задля отримання довгострокової позики за умови, що заставлене майно може залишатися у користуванні позичальника чи третьої особи. В економічному розумінні іпотечний кредит - це та сама іпотека, проте головним чином з позиції кредитування, у той час як в юридичному аспекті розуміння даного поняття акцентується на нерухомості. Для дослідження поняття “іпотечний ринок” класифіковано його об`єкти, що передбачені законодавством України.

Важливим елементом іпотечного ринку є його суб'єкти, які запропоновано класифікувати на основних та забезпечувальних. До першої категорії запропоновано відносити позичальника, кредитора, інвестора, державу та іпотечну установу другого рівня. Визначено, що діяльність забезпечувальних інститутів пов`язана із необхідністю гарантування ефективної роботи іпотечного механізму в цілому.

При дослідженні соціально-економічної природи іпотечного ринку важливо враховувати не лише характер суб'єкт-об'єктної взаємодії та інтереси учасників, але й види ринків, що беруть участь у функціонуванні іпотечного механізму. Узагальнення підходів до визначення поняття іпотечного ринку дало змогу зробити такі висновки: у „вузькому розумінні” він є результатом об'єднання ринків капіталу та нерухомості (первинний ринок); у випадку роботи сучасної іпотечної системи зі всіма її елементами формується ринок іпотечного капіталу в “широкому” розумінні (вторинний ринок). У результаті зроблено висновок, що функціонування іпотечного ринку потребує наявності адекватної, стійкої і впорядкованої структури ринків іпотечної нерухомості, довгострокових кредитів та частини ринку цінних паперів, що розвивається з урахуванням поточних потреб його учасників.

Проаналізовано поняття інвестицій та інвестиційної діяльності з позиції іпотечних відносин. У результаті запропоновано розглядати інвестиційну діяльність в іпотечній сфері двояко: з одного боку, як діяльність суб'єктів щодо вкладення ресурсів на термін чи створення реальних активів та придбання фінансових активів задля отримання прямих та непрямих доходів (мікроекономічний рівень), і, з іншого боку, у макроекономічному аспекті - як діяльність держави, що спрямована на задоволення інвестиційних потреб галузі та суспільних потреб у доступному та якісному житлі для населення. Застосовуючи положення системного, функціонального та процесійного підходів, визначено механізм управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку як систему елементів економічного, нормативно-правового, інституційного, та інформаційного характеру (рис. 1).



Рис.1 Управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України

У процесі розгляду теоретичних основ управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку управління ризиками визначено як один із найважливіших напрямів. У роботі проаналізовано різноманітні визначення категорії ризику, що в результаті дало можливість сформувати власне твердження з урахуванням специфіки іпотечного ринку. Проаналізовано і визначено суб'єктів, що відповідальні за ризик-менеджмент в іпотечній сфері, які запропоновано класифікувати за функціями та рівнями управління. Ефективний ризик-менеджмент в іпотечній сфері вимагає також чіткого визначення потенційних ризиків. На підставі дослідження наявних класифікацій ризику, було запропоноване їх групування на основі суб'єктів та моделей іпотечного ринку (рис. 2), що у кінцевому підсумку дало змогу визначити основні схеми управління ними.

Види ризиків	Позичальник	Кредитор	Емітент іпотечних цінних паперів	Інвестор	Вкладник (в моделі збалансованої автономії)
Ринковий		Х
Кредитний	Х	Х		Х	Х
Інвестиційний				Х	Х
Процентний	Х	Х		Х	Х
Ризик ліквідності		Х		Х
Рефінансування		Х	Х
Валютний	Х	Х			Х
Операційно-технологічний		Х
Ризик репутації		Х
Юридичний ризик	Х	Х		Х	Х
Політичний	Х	Х		Х	Х
Неповної інформації	Х

Зроблений теоретико-методологічний аналіз засад управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку дозволив зробити висновок, що управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку є складним процесом, що полягає в цілеспрямованому перерозподілі ресурсів ринку капіталів, нерухомості та кредитного і має на меті отримання максимального соціально-економічного ефекту. Це дозволило визначити та зафіксувати низку концептуальних положень щодо побудови оптимальної моделі управління інвестиційною діяльністю в іпотечній сфері, яка б максимально враховувала як тенденції розвитку світового ринку, так і особливості розвитку економічної системи України.

У другому розділі дисертаційної роботи “Аналіз функціонування інвестиційної діяльності суб'єктів іпотечного ринку України” на основі комплексного підходу досліджено суть та особливості формування ринкових механізмів іпотечної діяльності з огляду забезпечення їх оптимального функціонування на основі наявного потенціалу економіки України.

Важливим питанням розгляду функціонування інвестиційної діяльності суб'єктів іпотечного ринку України є дослідження нормативно-правового забезпечення іпотечного інвестування, що є вираженням економічної політики, спрямованої на збалансований розвиток у межах як внутрішнього, так і зовнішнього ринків. Зроблено висновок, що нині існує розвинуте законодавче поле, що регулює іпотечні відносини, проте відсутні єдині концептуальні засади розвитку національної системи іпотечного кредитування, які б були визначені на законодавчому рівні. Для дослідження нормативно-правового забезпечення іпотечного інвестування запропоновано його розглядати за такою структурою: регулювання приватної власності на нерухоме майно; створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень; нормативно-правова основа діяльності іпотечних банків; регулювання випуску та обігу іпотечних цінних паперів; основа функціонування допоміжних суб'єктів іпотечного ринку; регулювання іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва та інвестування будівництва житла.

Доведено, що фактично в Україні реалізується американська модель іпотечного кредитування. Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю” від 19 червня 2003 року заклав основи для розвитку європейської моделі. Однак він не дозволяє реалізувати її, оскільки акумулювання коштів передбачається тільки на час будівництва об'єкта, у той час як європейська модель передбачає триваліший термін для накопичення коштів. Отже, важливим питанням є створення законодавства про небанківські фінансово-кредитні установи, які б забезпечили функціонування в Україні системи будівельних заощаджень. Слід також передбачити поетапне ухвалення законодавчих актів з питань рефінансування іпотечних кредитів на міжнародних ринках капіталу, заходів зі стимулювання учасників іпотечного ринку, інституалізації ринку іпотеки та розвитку його інструментів, визначити функції та компетенцію в сфері іпотечного житлового кредитування центральних та місцевих органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

У межах розгляду нормативно-правової бази надзвичайно важливим є питання інвестування будівництва нового житла. Іпотека незавершеного будівництва можлива та має законодавче підґрунтя. У результаті аналізу зроблено висновок, що в сучасних умовах значного поширення здобули фонди фінансування будівництва та операції із цільовими облігаціями забудовника. Проте проведене дослідження показало, що безпечних способів інвестування в незавершене будівництво не існує, а головним критерієм при виборі девелопера повинна бути його репутація.

На підставі проведених досліджень іпотечного ринку України, автор доходить висновку, що існує значний валютний та ризик ліквідності, що пов'язаний із неспіввимірністю активів та пасивів банків за структурою валют та строковості. Подолати ці суперечності можна за допомогою введення заборони на кредитування в іноземній валюті (наприклад, в розвинених країнах іпотечне кредитування здійснюється тільки в національній валюті) та прийняття спеціального законодавства про іпотечні банки, в якому б встановлювалось обмеження на формування їх пасивної частини ресурсного забезпечення виключно за рахунок випуску довгострокових іпотечних цінних паперів. Значним кроком у розвитку іпотечного ринку України стало створення Державної іпотечної установи задля сек'юритизації іпотечних кредитів, проте її роботу потрібно спрямовувати не на залучення засобів, а на формування надійного забезпечення, що відповідатиме світовим стандартам. У результаті надійні цінні папери, що відповідатимуть вимогам ринку, будуть цікавими для інвесторів.

Аналіз параметрів земельного сегменту іпотечного ринку України засвідчив, що він має значний потенціал розвитку, проте на даний момент не готовий до функціонування в ринкових умовах. Для його використання існують значні перешкоди, серед яких найбільшою є збитковість значної кількості сільськогосподарських підприємств, що обмежує виплату іпотечних кредитів. Саме тому першочерговим завданням є підвищення рентабельності, що дозволить виплачувати іпотечний кредит та підвищить ціну землі як об'єкта застави. Запропоновано також чітко сформувати принципи оцінки землі та зробити прозорим механізм інформування громадськості про плани розвитку інфраструктури доріг, газу, що є визначальними детермінантами ціни. кредитний ресурс іпотечний житловий

Зроблено висновок, що контроль за становленням ринку землі та операціями з нею повинна здійснювати держава. Для цього слід створити Земельний банк, головним завданням якого на початковому етапі розвитку сільськогосподарської іпотеки стане регулювання ціни на землю, шляхом викупу-продажу земельних ділянок. Він також виступатиме посередником між комерційними банками як кредиторами, та позичальниками - власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Ще одним надзвичайно важливим питанням, що розглядається у реферованому розділі, є відсутність закону, який би регулював порядок відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах. Запропоновано законодавчо закріпити регулярне проведення аукціонів та конкурсів з продажу вільних земельних ділянок, який би забезпечив рівний доступ для всіх претендентів та збільшив надходження до місцевих бюджетів.

У третьому розділі дисертаційного дослідження “Основні напрями вдосконалення управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку у процесі забезпечення сталого розвитку економіки України” визначено важливі напрями підвищення ефективності управління інвестиціями в іпотечній галузі, розкриваються наслідки світової фінансової кризи та її причини, досліджуються питання використання зарубіжного досвіду управління інвестиційним ресурсом в іпотечному секторі для забезпечення сталого розвитку економіки України.

Особливу увагу в роботі приділено розгляду питання про можливості використання зарубіжного досвіду іпотечного інвестування у формуванні національної моделі іпотечного кредитування задля гармонізації державних, корпоративних та суспільних інтересів. Аналіз наукової літератури дозволив зробити висновок, що найпоширенішими є три моделі іпотечного кредитування - обмежено-відкрита (депозитна або універсальних банків), збалансованої автономії (європейська) та розширено-відкрита модель (американська). Перші дві характерні для економік, що розвиваються, а остання - для розвинених.

У процесі аналізу різних іпотечних моделей зроблено висновок, що іпотечний механізм ставав успішним тільки у разі значної підтримки з боку держави, що полягала у створенні необхідних інституцій ринку та наданні державних гарантій. Проте навіть розвиненим країнам світу знадобилось багато десятиліть для створення високорозвиненого іпотечного кредитування, що і нині є потужним джерелом розвитку. Одночасно іпотека може бути не тільки каталізатором економічного зростання, але й причиною кризових явищ, що засвідчили події 2008-2009 років.

Детальний причинно-наслідковий розгляд розгортання світової фінансової кризи дозволив виділити наступні її причини: відсутність зростання добробуту середнього класу; незначний перший внесок (один відсоток вартості житла); зростання цін на нафту, що призвело до подорожчання щоденних подорожей з житлових районів до виробничих і в результаті знизило вартість житла; кредитування сегменту субстандартної іпотеки; подорожчання вартості кредитних ресурсів, що в результаті знизило попит і відповідно вартість житла; падіння цін на житло, що збільшило відсоток проблемних кредитів за рахунок позичальників, що відмовились оплачувати кредит навіть за умови достатньої платоспроможності; швидка передача ризиків у світовій фінансовій системі за рахунок іпотечних облігацій; складність іпотечних інструментів, що не дозволяло проведення їх достовірної оцінки; недосконалість методик провідних рейтингових агенцій, що покладались не на якість окремо виданих кредитів, а на складну структуру угод сек'юритизації. Розгляд операцій з іпотечними облігаціями дозволяє стверджувати, що попит на інвестиційні продукти, який забезпечував економічне зростання країни, як виявилось був фіктивно розігрітий фінансовими компаніями та не відображав їх реальну вартість.

На підставі проведеного дослідження запропоновано такі заходи, що дозволять запобігти подібним кризам у майбутньому: 1) встановлення вимоги щодо мінімального рівня першого внеску за іпотечним кредитом; 2) ретельний аналіз доходів позичальника та його платоспроможності за поточних умов та у разі здорожчання кредитних ресурсів; 3) вплив держави на ціноутворення ринку житла для запобігання його неадекватному зростанню; 4) використання простіших іпотечних інструментів, що дозволить з одного боку, підвищити ефективність державного регулювання цієї галузі, а з іншого дасть змогу інвесторам об'єктивніше оцінювати ризики; 5) жорсткіший моніторинг методик, які використовують провідні рейтингові агенції.

Аналіз української практики засвідчив неефективність зусиль державної влади у подоланні наслідків світової фінансової кризи. Наявність лише коротких грошей, зростання валютного курсу та підвищення процентних ставок неминуче призведе до падіння промислового виробництва, будівництва та роздрібної торгівлі. Для підтримки стабілізації фінансового сектору у фазі спаду в Україні пропонується використовувати перевірені у світовій практиці такі державні заходи: 1) розширити кредитні програми та знизити процентні ставки; 2) провести тимчасову часткову націоналізацію проблемних фінансових інститутів; 3) здійснити підтримку ринку житла і позичальників; 4) надавати різні форми державних гарантій.

Проаналізовано взаємозалежність між зростанням цін на нерухомість та обсягом виданих іпотечних кредитів (табл. 1 та формула 1). Коефіцієнт кореляції 91,76% показує, що зростання цін на житло було спровоковане розвитком іпотечного кредитування, що збільшило попит на нерухомість без адекватного зростання його пропозиції.

Таблиця 1. Аналіз динаміки побудованого житла та виданих іпотечних кредитів за 2003-2008 роки

Вихідні дані	Розрахункові дані
Дата	Обсяг виданих кредитів (х), млн. грн.	Середня ціна 1 м2 житла в м. Києві (у), млн. грн.	Х2	XY	У2
01.01.2002	300	0,00153	90000	0,459	0,00000234
01.01.2003	700	0,00255	490000	1,785	0,00000650
01.01.2004	2300	0,00357	5290000	8,211	0,00001274
01.01.2005	3000	0,00510	9000000	15,3	0,00002601
01.01.2006	8300	0,00798	68890000	66,234	0.00006368
01.01.2007	27300	0,01359	745290000	371,007	0.00018468
01.01.2008	57200	0,01536	3271840000	878,592	0.00023592
Усього	99100	0,04968	4100890000	1341.588	0.00053189

У роботі досліджено вплив процесу купівлі-продажу квартир для поліпшення житлових умов на зростання ціни на нерухомість. Для моделювання були використані такі припущення: існує продавець, що продає квартиру Д1 для поліпшення житлових умов, а також другий продавець, що продає ліпшу квартиру Д2. Також припустімо, що К1=const (кількість квартир, що пропонується до продажу на ринку) та М =const (кількість грошей, яку можуть спрямувати на придбання житла інвестори), проте кількість кредитних грошей на ринку може зрости без обмеження в часі та обсягу для покриття різниці між ціною кращої квартири (Ц2) та першої (Ц1). Також встановимо, що б- відсоток перевищення вартості квартири Д2 над ціною квартири Д1. На підставі класичного рівняння Ц*К=М у результаті перетворень доведено, що за умови інвестицій від продажу квартири Д2 у галузі, що не пов'язані із нерухомістю, середня ціна квартири в результаті зменшиться на:

 = ;

Отже, при К1= const зниження ціни перебуває у прямій залежності від кількості додатково виставлених на продаж квартир, кошти від яких будуть спрямовані в інші сфери, та в оберненій залежності б (відсотку перевищення вартості квартири Д2 над ціною квартири Д1). У випадку, якщо б=100%, то падіння ціни не простежуватиметься; а при рівних цінах падіння максимальне.

За умови, що інвестиції від продажу квартири Д2 і надалі спрямовуватимуться у сектор нерухомості, середня ціна квартири збільшиться на:

= ;

Отже, при К1= const зростання середньої ціни на квартиру прямо пропорційно кількості квартир додатково виставлених на продаж, кошти від яких будуть і надалі інвестуватись у сферу нерухомості, та прямо пропорційна б (відсотку перевищення вартості квартири Д2 над ціною квартири Д1).

Для порівняння ефекту від здійснення угод задля поліпшення житлових умов та ефекту від зростання грошової маси Дм за рахунок більшої пропозиції іпотечних кредитів, запропоновано порівняти такі вирази, що отримані у результаті серії математичних перетворень:

Д к *К - Дк* Д2* б та Д 2*б* К

У формули підставлені дані, що відповідають вітчизняному іпотечному ринку і доведено, що здійснення угод для поліпшення житлових умов було одним із чинників зростання ціни, проте його вплив був меншим за вплив від зростанням пропозиції іпотечних кредитів.

Відтак проведено аналіз впливу спекулятивних інтересів учасників ринку нерухомості та іпотеки. На основі рівняння рівноваги попиту і пропозиції стверджується, що Ц (ціна) залежить від І (спекулятивний інтерес), що в кінцевому підсумку веде до ДЦ (зростання ціни). Проте аналіз вітчизняного та закордонного іпотечного ринку та нерухомості дозволяє стверджувати, що спекулятивний інтерес залежить від зростання ціни ДЦ, що в кінцевому підсумку призводить до випадку, коли змінна залежить від зростання самої себе. Отже, зростання ціни призводить до зростання спекулятивного інтересу, що у свою чергу не тільки не балансує систему, а й призводить до ще більшого зростання ціни.

Ц = F ().

Обмеженням у цьому процесі виступає тільки максимальна сума грошей, яку можуть залучити спекулятивні інвестори. Емпіричним підтвердженням результатів моделі може слугувати як криза переоцінки вартості інтернет-компаній, так і сучасна іпотечна криза. На підставі цього зроблено висновок, що потрібно усувати спекулятивні настрої з ринку нерухомості та іпотеки через державне втручання у вигляді адміністративних бар'єрів; необхідно затвердити державну політику щодо регулювання ціни на житло та сприяння будівництва нового житла.

На підставі сказаного вище обґрунтована необхідність побудови вітчизняного іпотечного ринку на основі європейської моделі, що забезпечить зниження вартості кредитних ресурсів, створить умови для врівноваження між платоспроможним попитом та пропозицією житла, дозволить ізолювати вітчизняний іпотечний ринок від впливу світового фінансового ринку, сприятиме розвитку іпотечного кредитування адекватно життєвому рівню населення.

У реферованому розділі також проаналізовано основні напрями державної політики у сфері ціноутворення на нерухомість, що стає надзвичайно важливим питанням в умовах переоцінки ролі держави у розвитку економіки. Так, запропоновано затвердити порядок проведення прозорих аукціонів з продажу земельних ділянок; дозволити продавати їх тільки компаніям, що мають досвід будівництва об'єктів нерухомості; скасувати обов'язкову вимогу щодо безкоштовної передачі частини житла економ-класу місту, а для інших видів встановити процедуру прозорого розподілу отриманого в такий спосіб житла; затвердити положення, що зробить процес розгляду та видачі дозвільної документації більш прозорим та створить механізми його контролю з боку громадськості; прийняти нормативні акти для створення сприятливих умов іноземним забудовникам для будівництва соціального житла.

У роботі обґрунтовується потреба у значній державній підтримці іпотечного ринку регіонів (областей та районів), що обумовлено низькою привабливістю предмета іпотеки для кредиторів та інституційних інвесторів. Автор пропонує реалізовувати систему заходів у цій сфері за такими напрямами: рефінансування іпотечних кредитів для громадян з низьким конкурентним статусом; рефінансування пільгових категорій громадян, які проживають на депресивних територіях; використання державною іпотечною установою кредитних ресурсів Національного банку України для рефінансування іпотечних кредиторів у регіонах.

Розвиток іпотечних відносин в Україні потребуватиме і надалі значного кредитного ресурсу для розвитку, проте процес його залучення повинен бути адекватний розвитку життєвого рівня населення. У цьому напрямку надзвичайно актуальним стає розвиток накопичувальної системи пенсійного забезпечення на додачу до наявної солідарної. В Україні зроблено певні кроки у цьому напрямі, проте повільний розвиток цієї сфери свідчить про недостатню державну підтримку.

ВИСНОВКИ

Проведене дослідження методологічних основ і практичної реалізації функції управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України в умовах розвитку ринкових відносин дало можливість сформулювати наступні основні висновки і рекомендації.

1. Основні поняття, пов'язані з управлінням інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України, є відносно новими у вітчизняній економічній теорії та практиці і мають неоднозначне трактування в різних джерелах. Враховуючи складність та багатогранність іпотечних відносин, розгляд економічної сутності інвестиційної діяльності суб'єктів іпотечного ринку був проведений з урахуванням історичного процесу виникнення, існування та розвитку іпотечних відносин.

2. Іпотечний ринок утворився в результаті взаємодії ринків іпотечної нерухомості, капіталу та частини ринку цінних паперів. У „вузькому розумінні” є результатом об'єднання ринків капіталу та нерухомості (первинний ринок); у випадку роботи сучасної іпотечної системи зі всіма її елементами формується ринок іпотечного капіталу в “широкому” розумінні (вторинний ринок). Доцільно класифікувати іпотечний ринок за такими видами: за характером предмету застави, за правовою основою, за характером використання застави, за наявністю заставного свідоцтва, за наявністю операцій із іпотечними цінними паперами, за можливістю перепродажу пулу іпотек та за видом кредитора.

3. Управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку є складним процесом, що полягає у цілеспрямованому перерозподілі ресурсів ринків капіталів, нерухомості та кредитного і має на меті отримання максимального соціально-економічного ефекту. На мікрорівні метою інвестиційної діяльності є вибір надійних іпотечних цінних паперів та формування на їх основі збалансованого портфелю з прийнятним рівнем ризику. Макрорівень характеризується цілеспрямованим впливом державних органів на процес розподілу ресурсів іпотечного ринку задля отримання максимального соціального та економічного ефекту.

4. Важливим елементом управління є іпотечний інструментарій, що є вираженням характеру суб'єкт-об'єктної взаємодії учасників ринку. Враховуючи, що управління здійснюється на двох рівнях, то інструменти також запропоновано розглядати у такій класифікації. На макрорівні управління інвестиційною діяльністю є поєднанням грошово-кредитного регулювання, інвестиційної діяльності та державного регулювання в сфері будівництва. Для цілей дослідження інструментарій мікрорівня був класифікований на основний та допоміжний, серед якого значна увага приділена механізму сек'юритизації.

5. Суб'єкти, що відповідальні за ризик-менеджмент в іпотечній сфері, класифіковані за функціями та рівнями управління: законодавчі та регулятивні органи, Національний банк України, акціонери, рада директорів, внутрішній аудит, зовнішній аудит та споживачі. Ефективний ризик-менеджмент в іпотечній сфері вимагає також чіткого визначення потенційних ризиків. Запропоновано їх групування на основі суб'єктів іпотечного ринку, що зрештою дозволило визначити основні схеми управління ними з метою мінімізації їх впливу.

6. Аналіз законодавства України засвідчив, що американська модель іпотечного кредитування отримала найбільше законодавче закріплення. У той же час Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю” від 19 червня 2003 року заклав основи для розвитку німецької моделі. Однак він не дозволяє реалізовувати її, оскільки акумулювання коштів передбачається тільки на час будівництва об'єкта, у той час як німецька система передбачає довший строк для накопичення коштів. Отже, зроблено висновок, що важливим питанням є створення законодавства про небанківські фінансово-кредитні установи, які б забезпечили функціонування в Україні системи будівельних заощаджень (європейська модель).

7. Проведені дослідження структури іпотечного ринку України дали підставу зробити висновок, що іпотечні операції вітчизняних банків характеризуються значними валютними ризиками та ризиками ліквідності. Мінімізацію вказаних ризиків можна здійснити введенням заборони на кредитування в іноземній валюті та прийняття спеціального законодавства про іпотечні банки, в якому б встановлювалось обмеження на формування їх пасивної частини ресурсного забезпечення виключно за рахунок випуску довгострокових іпотечних цінних паперів.

8. Контроль за становленням іпотечного ринку землі та операціями з нею повинна здійснювати держава через створення земельного банку. Головні завдання цього банку: регулювання ціни на землю через викуп-продаж земельних ділянок; здіснення посередницьких функцій між комерційними банками та власниками сільськогосподарських земельних ділянок.

9. Зростання цін на житло було спровоковане розвитком пропозиції іпотечного кредитування, яке збільшило попит на нерухомість без адекватного зростання його пропозиції. Необхідність побудови вітчизняного іпотечного ринку на основі європейської моделі, що дозволить знизити вартість кредитних ресурсів, створить умови для досягнення рівноваги між платоспроможним попитом та пропозицією житла, сприятиме розвитку іпотечного кредитування адекватно життєвому рівню населення.

10. Угоди для поліпшення житлових умов були одним з чинників зростання ціни, проте їхні впливи в Україні були слабшими за ефект від зростання пропозиції іпотечних кредитів. Зростання ціни на нерухомість призводить до зростання спекулятивного інтересу, що у свою чергу не тільки не зрівноважує систему, а й призводить до ще більшого зростання ціни. На підставі цього запропоновано вживати заходи із усунення спекулятивних настроїв з ринку нерухомості та іпотеки через державне втручання у вигляді адміністративних бар'єрів, затвердження державної політики із регулювання ціни на житло.

11. Необхідна значна державна підтримка іпотечного ринку регіонів, що обумовлено низькою привабливістю предмета іпотеки. Запропоновано реалізовувати систему заходів у цій сфері за такими напрямами: рефінансування іпотечних кредитів для громадян із низьким конкурентним статусом; рефінансування пільгових категорій громадян, які проживають депресивних територіях; використання державною іпотечною установою кредитних ресурсів Національного банку України для рефінансування іпотечних кредиторів у регіонах.

12. Розвиток іпотечних відносин в Україні потребуватиме і надалі значного кредитного ресурсу. Потрібно забезпечувати розвиток іпотечної системи відповідно до підвищення життєвого рівня населення. В цьому зв'язку надзвичайно актуальним є розвиток накопичувальної системи пенсійного забезпечення.

СПИСОК ПУБЛІКАЦІЙ АВТОРА ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Наукові фахові видання:

1. Волковський Д.С. Вибір моделі іпотечного кредитування в Україні / Волковський Д.С. // Вісник Тернопільського державного економічного університету / [відп. ред. Мельник А.Ф.] - 2006. - №3. - С.109-115 (0,48 д.а).

2. Яцура В.В. Інвестування будівництва нового житла як об'єкт теоретичного аналізу / Яцура В.В., Волковський Д.С. // Вісник Львівського університету. Серія економічна / [відп. ред. Панчишин С.М.] - Львів: ЛНУ імені Івана Франка, 2006. - Вип. 35. - С.267-272. (0,28 д.а).

3. Яцура В.В. Сек'юритизація як спосіб рефінансування іпотечних кредитів в Україні / Яцура В.В., Волковський Д.С. // Вісник Національного університету водного господарства та природокористування. Економіка: збірник наукових праць. Випуск 3 (35) / [відп. ред. Кожушко Л.Ф.] - Рівне 2006. - С.195-201 (0,41 д.а).

4. Волковський Д.С. Житловий іпотечний ринок України: стан та перспективи розвитку / Волковський Д.С. // Вісник Тернопільського державного економічного університету / [відп. ред. Мельник А.Ф.] - 2007. - №1. - С.46-52 (0,46 д.а).

5. Яцура В.В. Іпотечний ринок України як об'єкт теоретичного аналізу / Яцура В.В., Волковський Д.С.// Вісник Львівського університету. Серія економічна. Випуск 37(2) / [відп. ред. Панчишин С.М.] - Львів: ЛНУ імені Івана Франка, 2007. - С.466-470 (0,43 д.а).

6. Волковський Д.С. Світова фінансова криза та її вплив на іпотечний ринок України / Волковський Д.С. // Вісник Тернопільського державного економічного університету / [відп. ред. Мельник А.Ф.] - 2009. - №3. - С.36-41 (0,51 д.а).

Статті в інших виданнях та тези доповідей на конференціях:

7. Волковський Д.С. Вдосконалення критеріїв оцінки фінансового стану / Волковський Д.С.// Актуальні проблеми теорії і практики менеджменту в умовах трансформації економіки : збірник тез регіональної міжвузівської науково-практичної конференції (Рівне, 14-15 квітня 2005 р.) / [відп. ред. Л.Ф. Кожушко] - Рівне : Рівненський національний університет водного господарства та природокористування, 2005. - С.20-21 (0,06 д.а.).

8. Волковський Д.С. Сек'юритизація як спосіб рефінансування іпотечних кредитів / Волковський Д.С. // Філософія економіки Івана Франка й сучасні економічні проблеми : матеріали міжнародної студентсько-аспірантської наукової конференції (Львів, 5-6 травня 2006 р.) / [відп. ред. С.М. Панчишин] - Львів: ЛНУ імені Івана Франка, 2006. - С. 71-72 (0,07 д.а.).

9. Волковський Д.С. Іпотечна криза в США: причини та наслідки / Волковський Д.С. // Перспективні напрями реформування фінансової системи України : зб. тез наук. доп. за матеріалами XI Міжвуз. студент.-аспірант. конф. (21 листопада 2008 р.): у 2 ч. / [відп. ред. Федорова С.В.] - Львів: ЛДФА, 2008. - С.14-17 (0,07 д.а.).

10. Волковський Д.С. Іпотека сільськогосподарських земель як джерело фінансування агропромислового комплексу України / Волковський Дмитро // Формування ринкової економіки в Україні. Науковий збірник - Вип. 20. Сучасна парадигма управління та Острозька Біблія / [відп. ред. Панчишин С.М.] - Львів: ЛНУ імені Івана Франка, 2009. - С.594 (0,06 д.а.).

11. Волковський Д.С. Іпотека земель сільськогосподарського призначення / Волковський Д.С. // Сучасна парадигма управління і Острозька Біблія: Матеріали міжнародної науково-практичної конференції (Львів, 9-10 квітня 2009р) / [відп. ред. Панчишин С.М.] - Львів: ЛНУ імені Івана Франка, 2009. - С.61-62. (0,08 д.а.).

АНОТАЦІЇ

Волковський Д.С. Управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.03 - економіка та управління національним господарством/ Львівський національний університет імені Івана Франка - Львів, 2010.

Дисертаційне дослідження присвячене проблемам удосконалення механізму управління інвестиційною діяльністю суб'єктів іпотечного ринку України та розробленню теоретико-методологічних засад і рекомендацій із забезпечення ефективного функціонування національної іпотечної системи.

Обґрунтовано складники механізму управління інвестиційною діяльністю в іпотечному секторі, уточнено категорійно-поняттєвий апарат іпотечних інвестицій, досліджено процес формування національної моделі іпотечного кредитування, сформульовано основні заходи щодо вдосконалення іпотечної системи України.

Доведено необхідність розбудови національного іпотечного кредитування на основі європейської моделі для оптимального поєднання інтересів держави, інвесторів та суспільства.

Ключові слова: інвестиційна діяльність в іпотеці, іпотечний ринок, іпотечні облігації, національна іпотечна модель, світова фінансова криза.

Волковский Д.С. Управление инвестиционной деятельностью субъектов ипотечного рынка Украины. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.03 - экономика и управление национальным хозяйством. - Львовский национальный университет имени Ивана Франко. - Львов, 2010.

Диссертация посвящена исследованию проблем механизма управления инвестиционной деятельностью субъектов ипотечного рынка Украины и разработке теоретико-методологических основ и рекомендаций по созданию условий для эффективной работы национальной ипотечной системы.

В первом разделе “Теоретико-методологические основы управления инвестиционной деятельностью субъектов ипотечного рынка Украины” рассмотрены подходы к определению места и значения ипотеки в системе экономических отношений, и на этой основе раскрыта сущность ипотечного рынка как важного фактора экономического развития государства, исследованы структурные характеристики ипотечного сектора и механизм управления инвестиционной деятельностью его субъектов. Также было исследовано управление рисками, что в результате дало возможность провести их классификацию на основе субъектов и моделей ипотечного рынка, а также определить основные схемы управления рисками с целью минимизации их влияния.

Во втором разделе “Анализ управления инвестиционной деятельностью субъектов ипотечного рынка Украины” на основе комплексного подхода исследованы суть и особенности формирования рыночных механизмов ипотечной деятельности с целью обеспечения их оптимального функционирования. Исследован процесс развития ипотеки в Украине, становления рынка ипотечных ценных бумаг, а также рассмотрены основные проблемы нормативно-правового обеспечения и развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.

В третьем разделе “Основные направления усовершенствования управления инвестиционной деятельностью субъектов ипотечного рынка в процессе обеспечения стабильного развития экономики Украины” определены важные направления повышения эффективности управления ипотечными инвестициями, раскрывается проблематика мирового финансового кризиса и его причин, исследуются вопросы использования иностранного опыта управления инвестиционным ресурсом в ипотечном секторе для стабилизации макроэкономической сферы и обеспечения стабильного развития экономики Украины.

Значительное место в этой части диссертационного исследования отведено доказательству того, что национальное ипотечное кредитование должно базироваться на опыте европейской модели с целью максимального объединения интересов государства, инвесторов и общества.

Ключевые слова: инвестиционная деятельность в ипотеке, ипотечный рынок, ипотечные облигации, национальная ипотечная модель, мировой финансовый кризис.

Volkovskyy Dmytro. Management of Investment Activity of Subjects of Ukrainian Mortgage Market. - Manuscript.

The thesis for scientific degree of the candidate of economic sciences by speciality 08.00.03 - economy and management by the national economy / The Ivan Franko National University of Lviv. - Lviv, 2010.

The dissertation research is devoted to the problems of improvement of management of investment activity of subjects at Ukrainian mortgage market and development of theoretic-methodological principles and recommendations for creating favourable conditions for effective work of national mortgage system.

There is determining of component parts of management of investment activity at mortgage market, is specified the category-concept vehicle of mortgage investments, is explored process of creation of national mortgage model, are formulated main ways of improvement of mortgage system in Ukraine.

Also the dissertation proved that Ukrainian mortgage system should be based on European model which is the best option for joining interests of government, investors and society at current economic conditions.