Статистичний аналіз ринку житлової нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД «КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ВАДИМА ГЕТЬМАНА»

Спеціальність 08.00.10 - Статистика

УДК 311.3:332

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

СТАТИСТИЧНИЙ АНАЛІЗ РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

Галаган Дмитро

Васильович

Київ - 2011

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі статистики ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана” Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України, м. Київ.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор Єріна Антоніна Михайлівна, ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана”, професор кафедри статистики

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, доцент Ковтун Наталія Василівна, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, зав. кафедри статистики та демографії кандидат економічних наук Чуприн Костянтин Сергійович, Харківський національний університет імені В.Н. Каразіна, доцент кафедри статистики, обліку та аудиту

Захист відбудеться “18” квітня 2011 р. о “16” годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.006.07 ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана” за адресою: 03680, м. Київ, проспект Перемоги 54/1, ауд. 203.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана” за адресою: 03113, м. Київ, вул. Дегтярівська, 49-Г, к. 601.

Автореферат розіслано “16” березня 2011 року

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради, кандидат технічних наук, професор О. Д. Шарапов

1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Ринок житлової нерухомості є невід'ємною складовою економіки країни. Він має важливе як економічне, так і соціальне значення, оскільки задовольняє одну з базових потреб людей - потребу у житлі Для значної частини населення нашої країни житло є головним багатством, базисом збереження родини, підтримки психологічної рівноваги та впевненості.

Забезпеченість житлом - один з найважливіших соціальних показників, що відображає рівень життя населення. В умовах планової економіки проблема забезпеченості житлом вирішувалась шляхом перерозподілу суспільних благ на основі формування відповідного обліку - квартирної черги, в умовах ринкової економіки держава має створити такі механізми державної підтримки у розв'язанні житлової проблеми, які б забезпечили доступність житла і житлових послуг громадянам відповідно до їх платоспроможного попиту.

В Україні формування ринку житлової нерухомості відбувалося в 90-і роки. З розгортанням процесу приватизації житла з'явилися основні елементи ринку: попит, пропозиція, ціна. Зі зростанням споживчого й інвестиційного попиту на житло в умовах обмеженої пропозиції ціни неухильно зростали. Останнім часом темпи зростання цін на житло випереджали темпи зростання доходів населення та обсягів житлового будівництва, що загострило проблему забезпеченості населення якісним та доступним житлом і актуалізувало необхідність дослідження закономірностей функціонування ринку житлової нерухомості, виявлення тенденцій попиту та пропозиції житла, оцінювання впливу різних ціноутворюючих факторів на кон'юнктуру ринку, розробки ефективних механізмів державного регулювання ринку, спрямованих на досягнення оптимальних співвідношень між економічними і соціальними складовими системи забезпечення населення належними умовами проживання.

Проведене дослідження ґрунтується на фундаментальних працях відомих вчених у галузі ринкових відносин і ринкової кон'юнктури: В. Базилевича, В. Карпова, М. Кондратьєва, С. Мочерного, Є. Слуцького, А. Чухна та ін., а також на роботах, присвячених проблемам організації, функціонування та регулювання ринку нерухомості: А. Асаула, О. Гриценко, І. Балабанової, Ю. Манцевича, Я. Маркуса, А. Михайлова, В. Назирова, Б. Новікова, С. Сивця, Г. Стерника, С. Чиркіна, С. Шуляка. Запропоновані в дисертації методологічні аспекти статистичного аналізу та прогнозування основних параметрів ринку житлової нерухомості базуються на загальних положеннях статистики ринків, кон'юнктурної статистики, статистичного моделювання та прогнозування, викладених у наукових працях українських і російських вчених: І. Беляєвського, І. Геллера, С. Герасименка, А. Головача, А. Єріної, В. Захожая, Н. Ковтун, І. Манцурова, Н. Парфенцевої, Л. Рождественської, Л. Свистун-Золотаренко, К. Чуприна.

Віддаючи належне напрацюванням вчених економістів з питань розвитку та регулювання ринку нерухомості, слід зауважити, що для вітчизняної статистики ринок житлової нерухомості, якому властиві риси ринків товарів, послуг та інвестицій, залишається малодослідженим. Відсутність офіційних статистичних досліджень національного ринку житлової нерухомості та необхідність удосконалення методологічних засад аналізу закономірностей формування попиту та пропозиції на ринку житла, оцінювання його стану і прогнозування подальшого розвитку зумовили вибір теми дисертаційної роботи, її логіку та структуру.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана згідно з планом науково-дослідних робіт кафедри статистики ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана” в межах розділу 3 “Статистичні дослідження ринку товарів та послуг” комплексної теми “Методологія статистичного дослідження економічного розвитку та конкурентоспроможності країни в умовах трансформаційної економіки” (реєстраційний номер 0106U004339). Роль автора у виконанні цих тем полягала в обґрунтуванні інформаційно-аналітичного забезпечення аналізу тенденцій пропозиції на ринку житлової нерухомості, в оцінюванні стану вітчизняного ринку житлової нерухомості та обґрунтування рекомендацій по його удосконаленню.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є обґрунтування теоретико-методологічних засад та розробка науково-практичних рекомендацій щодо аналізу тенденцій функціонування ринку житлової нерухомості, розкриття механізму формування цінової динаміки, оцінювання сучасного стану, перспектив розвитку і засобів державного регулювання ринку житлової нерухомості.

Досягнення поставленої мети зумовило необхідність вирішення таких основних завдань:

- розкрити сутність і особливості ринку житлової нерухомості як об'єкта статистичного дослідження;

- здійснити статистичний аналіз тенденцій розвитку і сучасної кон'юнктури національного ринку житлової нерухомості;

- проаналізувати вплив макроекономічних факторів на стан і розвиток ринку нерухомості.

- визначити особливості структури пропозиції на ринку оренди житлової нерухомості;

- оцінити вплив основних ціноутворюючих факторів на динаміку та варіацію цін на житло на вторинному ринку нерухомості;

- адаптувати модель АRIMA для короткострокового прогнозування цінової динаміки на ринку житлової нерухомості.

Об'єкт дослідження - явища і процеси економічного характеру, що відбуваються на ринку житлової нерухомості.

Предмет дослідження - тенденції та закономірності функціонування ринку житлової нерухомості.

Методи дослідження базуються на загальнонаукових засадах і фундаментальних положеннях економічної теорії, маркетингу та статистики. У процесі дослідження для вирішення поставлених задач використано такі загальнонаукові методи пізнання: діалектичний, системного аналізу, спостереження, порівняння, узагальнення, моделювання; а також статистичні методи, необхідність застосування яких визначена метою та завданнями дослідження: табличний, графічний; аналіз інтенсивності та тенденцій розвитку, прогнозування; групування; аналіз таблиць спряженості; кореляційно-регресійний та дисперсійний аналіз. Дисертаційна робота виконана з використанням пакетів статистичних програм Statistica, SPSS, AMOS та інструментів аналізу даних MS Excel.

Інформаційну базу дослідження становлять нормативно-методичні матеріали органів державної влади України з питань регулювання ринку нерухомості, дані обласних управлінь статистики, статистична інформація Держкомстату України, міністерств і відомств, бази даних та інформаційно-аналітичні матеріали агентств нерухомості та девелоперських компаній, опубліковані в періодичних та спеціальних виданнях, а також розміщені в мережі Інтернет.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у комплексному аналізі закономірностей функціонування ринку житлової нерухомості, основних факторів ціноутворення, статистичному моделюванні та прогнозуванні цінової динаміки на житлову нерухомість.

Найбільш вагомі наукові результати, що характеризують новизну дослідження і особистий внесок автора, такі:

вперше:

- запропоновано методологічний підхід до вимірювання взаємозв'язків цінової динаміки первинного і вторинного ринків житлової нерухомості за різної соціально-економічної ситуації на основі крос-кореляційного аналізу, що дає можливість виявити реакцію різних сегментів ринку на дисбаланс попиту і пропозиції та визначити пріоритети регуляторної політики держави щодо збалансованого розвитку ринку;

удосконалено:

- методологічні положення щодо статистичного оцінювання впливу макроекономічних факторів на динаміку цін на житлову нерухомість в рамках моделі структурних рівнянь, які дозволяють розкрити специфіку формування тренд-циклічної компоненти цінової динаміки на ринку житлової нерухомості і виявити загрози стабільності ринку;

- інструментарій декомпозиції часового ряду середніх цін на житло з використанням процедури Сensus II, застосування якого дає можливість виявити циклічні коливання цін на житло під впливом соціально-економічних факторів і за результатами аналізу розробити систему заходів, спрямованих на стабілізацію ситуації на ринку нерухомості, та визначити напрями стимулювання реалізації відкладеного попиту на житло;

дістали подальшого розвитку:

- трендові моделі, які описують сучасні тенденції розвитку цінової динаміки на житлову нерухомість і слугують інформаційним підґрунтям для прогнозування кон'юнктури ринку і прийняття суб'єктами ринку виважених рішень щодо купівлі-продажу (чи оренди) житла;

- методологічні положення щодо використання моделі АRIMA в аналізі цінової динаміки на вторинному ринку житлової нерухомості, що забезпечує необхідну точність короткострокових прогнозів кон'юнктури ринку і створює базис для обґрунтування тактичних рішень щодо регулювання ринку з боку держави.

Практичне значення одержаних результатів полягає у тому, що вони можуть бути використані при розробці економічної та соціальної політики органами державної влади, а також агентствами нерухомості, ріелторами, брокерами та населенням в процесі купівлі-продажу нерухомості.

Методологічні та методичні розробки щодо аналізу тенденцій на ринку житлової нерухомості використовуються в аналітичній роботі Державного комітету статистики (довідка № 03/5 - 4/920 від 12.10.2010); науково-методичні підходи до аналізу закономірностей формування кон'юнктури ринку житлової нерухомості - компанією “ThyssenKrupp Elevator Ukraine” - в процесі розробки маркетингової стратегії розвитку компанії (довідка №27/09-03 від 27.09.2010). Окремі методологічні положення дослідження впроваджено у навчальний процес ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана” при викладанні дисциплін “Статистика ринків” і “Статистичне моделювання та прогнозування” (довідка від 14.05.2010).

Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійною завершеною науковою роботою, комплексним дослідженням стану та тенденцій основних параметрів ринку житлової нерухомості. Викладені в роботі наукові результати, висновки та пропозиції щодо оцінювання його стану та прогнозування подальшого розвитку отримані автором одноосібно.

Апробація результатів дисертації. Основні висновки та положення дисертації доповідались та обговорювались на Другій Всеукраїнській науково-практичній конференції “Сучасні проблеми моделювання складних економічних систем” (м. Кривий Ріг, 22 квітня 2010 р.); VІІ міжнародній науково-практичній конференції “Теорія та практика економіки та підприємництва” (м. Алушта, 11 травня 2010 р.); Другій Міжнародній науково-практичній конференції “Інформаційні технології та моделювання в економіці” (м. Черкаси, 19 травня 2010 р.), Всеукраїнській науково-практичній конференції “Статистична оцінка соціально-економічного розвитку” (м. Хмельницький, 20 травня 2010 р.), Міжнародній науково-практичній конференції “Соціально-економічний розвиток України і її регіонів: проблеми науки і практики” (м. Харків, 27 травня 2010 р.).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 10 наукових праць загальним обсягом 2,4 друк. арк., з них - 5 статей у наукових фахових виданнях, 5 - в інших виданнях.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Основний обсяг дисертації становить 157 сторінок. Робота містить 17 таблиць на 18 сторінках, 63 рисунки на 57 сторінках. Список використаних джерел налічує 175 найменувань.

2. ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження, сформульовано мету та завдання роботи, визначено об'єкт, предмет та методи дослідження, розкрито наукову новизну та практичне значення одержаних результатів, подані відомості щодо апробації результатів дослідження.

У розділі 1 “Ринок житлової нерухомості як об'єкт статистичного дослідження” розглянуто теоретико-методологічні аспекти аналізу закономірностей функціонування та розвитку ринку житлової нерухомості; визначено його функції, структуру та взаємозв'язки з іншими елементами економічного середовища; здійснено огляд інформаційного забезпечення як бази прийняття рішень суб'єктами ринку та органами державного регулювання соціального розвитку.

Ринок житлової нерухомості визначено як складну систему соціально-економічних та правових відносин, що виникають між суб'єктами ринку з приводу створення нових житлових об'єктів, використання існуючих та обігу прав на них. Зважаючи на складну та розгалужену структуру ринку, аналіз закономірностей його функціонування і розвитку ґрунтується на сегментації ринку за різними ознаками. За способом укладення угод ринок житлової нерухомості поділяють на первинний і вторинний. На первинному ринку здійснюють операції з новим житлом, яке переходить від забудовника до покупця; на вторинному - операції з купівлі-продажу чи оренди існуючого житла. В дисертації розкрито специфіку кожного сегменту ринку як об'єкта статистичного дослідження; встановлено, що структура пропозиції житла за цими сегментами ринку впливає на тенденції його розвитку і характер ціноутворення. Значна увага приділена сегментації ринку за якісними параметрами житла, які відповідають потребам цільових груп споживачів та рівню їхньої платоспроможності.

Співвідношення попиту і пропозиції на ринку житлової нерухомості формується під впливом соціально-економічних, демографічних, законодавчо-правових та інших факторів і в кожний конкретний момент визначає ринкову ціну (рис. 1). Сукупний платоспроможний попит на житло складається зі споживчого та інвестиційного. Доведено, що в умовах обмеженої та нееластичної пропозиції надлишковий інвестиційний попит (часто зі спекулятивними ознаками) провокує надмірне зростання цін на житлову нерухомість. Щоб зменшити вплив спекулятивного фактора на інвестиційний попит на ринку житлової нерухомості, необхідно прискорити розвиток альтернативних ринків для вкладання і збереження накопичених коштів, вдосконалювати методики оцінювання об'єктів купівлі-продажу та оптимізувати рівень податкового навантаження.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Фактори, що впливають на цінову динаміку на ринку житлової нерухомості.

Огляд інформаційної бази стосовно ринку житлової нерухомості засвідчив, що більшість статистичних показників відноситься до категорії високо агрегованих: з боку пропозиції - це обсяг і стан житлового фонду, обсяги інвестицій в житлове будівництво, загальна площа введеного в експлуатацію житла і т. ін.; з боку попиту - забезпеченість населення житлом, кількість сімей, що перебувають на квартирному обліку, доходи населення тощо. Виходячи з потреб аналізу і прийняття суб'єктами ринку інвестиційних рішень, в дисертації запропоновано: індекс доходності житла - для оцінки економічної доцільності інвестицій у житло; індекс цінового очікування - для короткострокового прогнозування ринкової кон'юнктури.

У розділі 2 “Закономірності формування кон'юнктури на вторинному ринку житлової нерухомості” розкрито причинно-наслідкові зв'язки, які визначають формування пропозиції житла на вторинному ринку; проаналізовано зміни в структурі пропозиції; оцінено вплив макроекономічних факторів та параметрів якості житла на цінову динаміку ринку; показано роль ринку житлової нерухомості в розвитку інвестиційних процесів.

Закономірності функціонування ринку житлової нерухомості найбільш виразно виявляються на ринку вторинного житла, якому властиві достатньо високий рівень ринкової конкуренції та механізм ціноутворення через співвідношення попиту і пропозиції. За кількістю угод щодо переходу прав власності на житло від одного суб'єкта до іншого частка вторинного ринку в Україні сягає понад 80%. Для вторинного ринку нерухомості характерна значна неоднорідність об'єктів пропозиції за техніко-економічними параметрами житла, а відтак і за цінами (квадратичний коефіцієнт варіації цін становить 49,6 %).

За допомогою моделі багатофакторного дисперсійного аналізу вартості 1 кв. м житла на ринку купівлі-продажу квартир визначено ефекти впливу на вартість таких факторів, як: територіальне розташування об'єкту купівлі-продажу, проектна серія будинку, наявність ремонту. Згідно з результатами аналізу, 40,4% загальної варіації ринкових цін пов'язано з територіальним розташуванням об'єктів. Проектна серія будинку та наявність ремонту, які визначають рівень комфортності житла, пояснюють близько 13,0% загальної варіації цін. Істотним виявився також ефект взаємодії “масив - проектна серія будинку”.

Встановлено, що зниження цін та скорочення платоспроможного попиту після кредитного буму 2004 - 2008 рр., коли за допомогою позикових коштів купували 80-90% квартир, спричинило перерозподіл пропозиції на ринку нерухомості. Так, за даними АН “Благовіст”, у 2008 р. значна частина житлової нерухомості зі вторинного ринку купівлі-продажу потрапила на ринок оренди. В пропозиції житла на ринку оренди, як і на ринку купівлі-продажу, найбільша частка (35%) припадає на “спецпроекти” - нові, сучасні монолітно-каркасні, цегляні та бетонні будинки, введені в експлуатацію в останні роки. За допомогою карт спряженості проаналізовано внутрішню структуру пропозиції житла на ринку оренди за техніко-економічними параметрами об'єктів оренди та районами міста.

Серед ціноутворюючих факторів на ринку житлової нерухомості важливу роль відіграють макроекономічні фактори. Використовуючи графи зв'язку і системи структурних рівнянь регресії, виокремлено дві групи макроекономічних факторів, які одночасно впливають і на попит, і на пропозицію житла. Першу групу факторів можна ідентифікувати як рівень ділової активності. Активний розвиток економіки, з одного боку, сприяє підвищенню рівня зайнятості та доходів населення, а відтак розширює платоспроможний попит на житло, з другого, - збільшуючи обсяги житлового будівництва, розширює пропозицію житла. Друга група факторів пов'язана з кредитно-грошовими потоками та інфляційним процесом. Зростання виробничих та споживчих цін спричиняє зростання вартості будівництва нового житла, інфляційні очікування змушують населення шукати альтернативні засоби збереження власних заощаджень та доходів і в умовах недостатньо розвинутого ринку цінних паперів та недовіри до фінансово-банківських установ стимулює їх вкладати кошти в нерухомість на менш ризиковому вторинному ринку житла.

Розглядаючи ринок нерухомості в контексті інвестиційного процесу, встановлено переваги житла як фінансового активу, здатність його захистити вкладені кошти від інфляції та надійно зберегти капітал. Характерною ознакою ринку житлової нерухомості за період 2004-2007 рр. був надлишковий інвестиційний попит з боку населення, який стимулював стрімке зростання цін на нерухомість. Відсутність відповідного регулювання інвестиційних процесів на ринку житлової нерухомості з боку держави негативно позначилась на функціонуванні ринку. В роботі доведено необхідність державного регулювання інвестиційного попиту на ринку житлової нерухомості.

За час фінансової кризи на ринку житлової нерухомості відбулося скорочення і споживчого, й інвестиційного попиту. Знецінення національної валюти, скорочення зайнятості, суттєве зменшення обсягів іпотечного кредитування позбавили значну частину населення можливості придбати житло. Зі зниженням цін житло втратило привабливість як фінансовий актив, що спричинило відтік інвестицій на інші ринки - ринок золота, фондовий ринок, ринок депозитів. Взаємозв'язок між показниками ринку житлової нерухомості та ринками інших фінансових активів підтверджують наведені в табл. 1 коефіцієнти кореляції. Наддіагональні елементи кореляційної матриці показують щільність зв'язку в період економічної стабільності, піддіагональні - в період економічного спаду.

Таблиця 1 Матриця коефіцієнтів кореляції між показниками ринків нерухомості та фінансових активів*

хі	х1	х2	х3	х4	х5
х1	1	0,97	0,75	-0,56	0,82
х2	-0,65	1	0,87	-0.49	0,86
х3	0,99	-0,55	1	-0,16	0,86
х4	0,97	-0,60	0,98	1	-0,11
х5	0,76	-0,98	0,67	0,69	1

* х1 -середня ціна 1 кв. м. житла на первинному ринку, х2 - середня ціна 1 кв. м. житла на вторинному ринку, х3 - обсяги залучених домашніми господарствами депозитів, .х4 - індекс ПФТС, х5 - офіційна ціна за 1 тройську унцію золота. Джерело: розраховано за даними Національного Банку України, АН “Благовіст”, порталу “Rialt.ua”.

В період економічної стабільності зв'язок між цінами первинного і вторинного ринків житла наближається до функціонального, в період економічного спаду щільність зв'язку між ними помітно слабшає і змінюється його напрям. Первинний і вторинний сегменти ринку житлової нерухомості по різному реагують на економічний спад, що виявляється різноспрямованим напрямом зв'язку і суттєвими відмінностями в щільності зв'язку з іншими ринками фінансових активів.

У розділі 3 “Аналіз динаміки та прогнозування цін на ринку житлової нерухомості” досліджено тенденції цінової динаміки на вторинному ринку житлової нерухомості; розкрито особливості взаємозв'язків цінової динаміки на первинному і вторинному сегментах ринку за різної макроекономічної ситуації; доведено адекватність моделі ARIMA для короткострокового прогнозування рівня цін на ринку купівлі-продажу квартир; визначено напрями, методи та форми державного регулювання ринку, спрямовані на забезпечення його збалансованого розвитку.

Ринковий механізм, прагнучи зрівноваження попиту і пропозиції, призводить до циклічних коливань масштабів, пропорцій ринку та цін. Вплив макроекономічних факторів, пов'язаних зі станом та розвитком економіки країни, виявляється довготривалими циклами, інші фактори (обсяги іпотечного кредитування, зміна валютних курсів, міграційні процеси, інфляційні очікування населення тощо) визначають середньострокові та короткострокові цикли. На рис. 2 представлена скоригована за процедурою Census ІІ тренд-циклічна (ТС) компонента часового ряду помісячних середніх цін 1 кв. м. столичного житла за 2000-2007 рр. Тренд апроксимується параболою ІІ-го порядку (=0.5402-0.0201t+0.0008t) з коефіцієнтом детермінації R2 = 0,9848. Циклічні коливання цін навколо тренду - це результат перерозподілу впливу окремих ціноутворюючих факторів. З боку пропозиції житла одним з основних ціноутворюючих факторів є витрати (матеріальні, трудові, фінансові), які несе забудовник; з боку попиту - доходи населення. Зі зростанням ціни пропозиції посилюється вплив платоспроможності населення.

Рис. 2. Динаміка середніх цін 1 кв. м. столичного житла

Як видно на рис. 2, відносно стабільна цінова ситуація у 2000-2003 рр. стрімко змінюється у другому півріччі 2004 р. В умовах політичної та економічної нестабільності житло стало привабливим як фінансовий актив. Зниження початкового внеску на іпотечні кредити, збільшення максимального строку кредитування та зниження відсоткової ставки з боку банків суттєво збільшили платоспроможний попит населення, що за умов обмеженої пропозиції виявилося стрімким зростанням цін на житло. Новий стрибок цін у 2006 р. зумовлений розширенням обсягів іпотечного кредитування. В цілому за 2001-2008 рр. середня ціна 1 кв. м. житла на вторинному ринку нерухомості у м. Києві зросла більше, ніж у 10 разів

В означений період продавці і первинного, і вторинного житла були зацікавлені у постійному зростанні цін заради прибутків. Відтак зростання цін на одному з ринків неодмінно стимулювало зростання цін на іншому, що підтверджує крос-кореляція між часовими рядами помісячних середніх цін 1 кв. м. житла на первинному і вторинному ринках. При визначенні крос-кореляційної функції з кожного часового ряду за процедурою нерегулярну компоненту. Як видно на рис. 3, піки і западини цінових коливань в часі збігаються; додатні і від'ємні значення коефіцієнтів крос-кореляції з імовірністю 0,95 істотні для часових лагів p = 0; 1; 2. При цьому найбільше значення коефіцієнта виявляється для нульового лагу (r0 = 0,9625). Такий характер крос-кореляції вказує на схему зростання цін “за принципом спіралі”.

Рис. 3. Крос-кореляція середніх цін 1 кв. м. житла на первинному та вторинному ринках в період зростання цін

Світова фінансова криза внесла негативні корективи в розвиток економіки України: падіння виробництва, знецінення національної валюти, скорочення зайнятості населення і суттєве зменшення обсягів іпотечного кредитування спричинили скорочення споживчого й інвестиційного попиту на житло. Кількість угод купівлі-продажу житла скоротилася в десятки разів.

За відсутності достатньої фінансової підтримки галузі будівництва суттєво зросли інвестиційні ризики первинного сегменту ринку: зриви термінів введення в експлуатацію нових об'єктів, заморожування будівництва тощо. За 2009 р. в столиці введено в експлуатацію житла вдвічі менше порівняно з попереднім роком, а на кінець року через нестачу фінансування заморожено понад 75% житлових проектів. Уникаючи можливих збитків, продавці первинного житла не знижуючи ціни, намагаються залучити потенційних покупців привабливими програмами купівлі житла у розстрочку, зниженням початкового внеску, іншими неціновими стимулами.

На вторинному ринку, де діють ринкові механізми ціноутворення, перевищення пропозиції житла над платоспроможним попитом населення призвело до поступового зниження цін. Різну тактику продавців вторинного і первинного житла в умовах фінансової кризи відображає крос-корелограма, зображена на рис. 4. Коефіцієнти крос-кореляції середньої ціни 1 кв. м. житла на первинному і вторинному ринках різноспрямовані відносно мінімального рівня для нульового лагу (r0 = -0,031), значення їх з імовірністю 0,95 неістотні, тобто спад цін, на відміну від їх зростання, відбувається не “за принципом спіралі”. Крос-кореляційний аналіз цінової динаміки засвідчує, що реакція на дисбаланс пропозиції і попиту на різних сегментах ринку житлової нерухомості різна. Вторинний ринок має можливість використовувати фактор ціни, первинний, зважаючи на його капіталомісткість та негнучкість щодо реагування на зміну поточної кон'юнктури, вирішує проблему виживання за допомогою нецінових інструментів. житловий нерухомість ціноутворюючий макроекономічний

Рис. 4. Крос-кореляція середніх цін 1 кв. м. житла на первинному та вторинному ринках в період фінансової кризи

Отже, на різних етапах розвитку ринку житлової нерухомості кожний сегмент може виступати як в ролі того, хто наслідує цінові тенденції на суміжному ринку, так і в ролі того, хто провокує їх зростання. Наразі обидва сегменти ринку перебувають у прямій залежності від кредитної політики банків та загального добробуту населення. Обмежений доступ до іпотечного кредитування і зниження реальних доходів населення є основними причинами стагнації ринку житлової нерухомості.

Враховуючи інерційність і стохастичний характер вторинного ринку житлової нерухомості, для моделювання цінової динаміки адаптовано статистичну модель ARIMA з параметрами (1,1,0), на основі якої визначено короткостроковий прогноз середніх цін на одно-, дво- та трикімнатні квартири у м. Києві. Параметри моделей ARIMA наведено в табл. 2.

Таблиця 2 Оцінка параметрів ARIMA моделей

	Параметр	Станд. похибка.	t-критерій	Істотність	Нижня межа	Верхня межа
p (1-кімн.)	0,825	0,052	15,831	0,000	0,722	0,928
p (2-кімн.)	0,859	0,048	18,274	0,000	0,766	0,952
p (3-кімн.)	0,788	0,056	13,902	0,000	0,675	0,900

Джерело: розраховано за даними АН “Благовіст”

Точність прогнозу досить висока: похибка апроксимації не перевищує 2%, коефіцієнт розбіжності Г. Тейла наближається до нуля. Це свідчить про адекватність моделі ARIMA виявленим тенденціям цінової динаміки на вторинному ринку житлової нерухомості, а відтак, про доцільність її використання в короткостроковому прогнозуванні кон'юнктури ринку.

В дисертації встановлено, що методи ринкового саморегулювання на вторинному ринку житла в умовах економічної та політичної нестабільності і за відсутності альтернатив інвестування не забезпечують збалансованості попиту і пропозиції. Досягти збалансованості ринку можна лише за умови поєднання ринкових механізмів та інструментів державного регулювання. При чому державного регулювання потребують одночасно як попит, так і пропозиція житла. Жодний інструмент регуляторної політики з боку держави не впливає на кон'юнктуру ринку прямо, безпосередньо. Регулювання відбувається опосередковано за допомогою створення необхідних умов для повноцінного функціонування ринку. Напрями регулювання ринку житлової нерухомості з боку попиту і з боку пропозиції наведено на рис. 5.

Комплексному державному регулюванню підлягають процеси на первинному ринку житлової нерухомості, на ринку праці, в сфері іпотечного кредитування. Політика держави на ринку житлового комплексу має бути спрямована на створення ринкових структур, які зможуть забезпечити фінансування житлового будівництва (бірж, інвестиційних фондів), введення державного регулювання процентних ставок у банківських структурах тощо.

Поступове відновлення виробництва, скорочення рівня безробіття, зростання рівня реальних доходів, зменшення інфляції, відновлення іпотечного кредитування з часом можуть призвести до стабілізації ситуації на ринках нерухомості та стимулювати реалізацію відкладеного попиту на житло.

Рис. 5. Напрями регулювання ринку житлової нерухомості

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення та запропоновано нове вирішення наукової задачі щодо удосконалення методологічних засад комплексного статистичного дослідження закономірностей функціонування та розвитку ринку житлової нерухомості. Проведене дослідження дозволило сформулювати такі висновки і пропозиції методологічного та прикладного характеру.

1. Забезпеченість сімей якісним житлом є актуальною проблемою для значної частини нашого суспільства. Важливу роль у розв'язанні цієї проблеми відіграє ринок житлової нерухомості.

Ринок житлової нерухомості визначено як складну систему соціально-економічних та правових відносин, що виникають між суб'єктами ринку з приводу створення нових житлових об'єктів, використання існуючих та обігу прав на них. В дисертації розкрито специфіку первинного та вторинного ринків житлової нерухомості як об'єктів статистичного дослідження; встановлено, що закономірності функціонування ринку житлової нерухомості найбільш виразно виявляються на ринку вторинного житла, якому властиві достатньо високий рівень ринкової конкуренції та механізм ціноутворення через співвідношення попиту і пропозиції, значна неоднорідність об'єктів пропозиції за техніко-економічними параметрами житла, а відтак і за цінами. Враховуючи специфіку ринку житлової нерухомості, здійснено класифікацію факторів, які впливають на співвідношення попиту і пропозиції на ринку і визначають його цінову динаміку: макроекономічні, соціально-демографічні, законодавчо-правові фактори та техніко-економічні параметри житла.

2. Виходячи з потреб аналізу і прийняття суб'єктами ринку інвестиційних рішень, в дисертації чинну систему агрегованих показників, що характеризують попит і пропозицію житла, доповнено спеціальними показниками для оцінювання економічної доцільності інвестицій у житло (індекс доходності житла) та короткострокового прогнозування ринкової кон'юнктури (індекс цінового очікування).

3. Виявлено структурні зрушення в пропозиції житлової нерухомості на вторинному ринку купівлі-продажу і ринку оренди, спричинені погіршенням кон'юнктури ринку через світову фінансову кризу 2008 р. Характер змін в структурі пропозиції в період економічного спаду підтвердив інвестиційні мотиви придбання нового житла у попередні роки. Сезонні коливання обсягів пропозиції житлової нерухомості пояснюються коливаннями ділової активності суб'єктів ринку протягом року та їх очікуваннями щодо зміни цінових тенденцій.

4. З'ясовано відмінності внутрішньої структури пропозиції житла на ринку оренди, пов'язані зі специфікою маркетингового позиціювання квартир орендодавцями за основними параметрами якості житлової нерухомості (територіальне розташування, проектна серія будинку, наявність ремонту тощо), що важливо для агентств нерухомості. Аргументовано переваги карт спряженості порівняно з іншими інструментами аналізу внутрішньої структури пропозиції житла на ринку оренди.

5. Встановлено, що визначальним фактором варіації цін на вторинному ринку житлової нерухомості є територіальне розташування об'єкта нерухомості (близько 40% варіації). Проектна серія будинку та наявність ремонту, які визначають рівень комфортності житла та умови проживання в ньому, пояснюють 13% загальної варіації цін.

6. На основі графів зв'язку і структурних рівнянь регресії окреслено групи факторів макроекономічного рівня, які одночасно впливають на попит і на пропозицію житлової нерухомості:

1) Активний розвиток економіки, з одного боку, сприяє підвищенню рівня зайнятості та доходів населення, а відтак розширює платоспроможний попит на житло, з другого, - збільшуючи обсяги житлового будівництва, розширює пропозицію житла.

2) Зростання виробничих та споживчих цін спричиняє зростання вартості будівництва нового житла, водночас інфляційні очікування змушують населення шукати альтернативні засоби збереження власних заощаджень та доходів і в умовах недостатньо розвинутого ринку цінних паперів та недовіри до фінансово-банківських установ вкладати кошти в житлову нерухомість.

7. Доведено, що характерною ознакою ринку в період з 2004 р. по-2008 р. був надлишковий інвестиційний попит з боку населення і комерційних організацій, який стимулював стрімке зростання цін на нерухомість. Відсутність відповідного регулювання інвестиційних процесів на ринку житлової нерухомості з боку держави негативно позначилось на функціонуванні ринку і можливостях більшої частини населення вирішити питання забезпечення житлом для проживання. В період економічного спаду житло втратило привабливість як фінансовий актив, що спричинило відтік інвестицій на інші ринки - ринок золота, фондовий ринок, ринок депозитів.

8. Доведено, що цінова динаміка на ринку житлової нерухомості - це складна структура різних за довжиною циклів. Вплив макроекономічних факторів, пов'язаних із станом та розвитком економіки країни, виявляється довготривалими циклами, інші фактори (обсяги іпотечного кредитування, зміна валютних курсів, міграційні процеси, інфляційні очікування населення тощо) визначають середньострокові та короткострокові цикли. Тренд помісячних середніх цін 1 кв. м. столичного житла за 2000-2007 рр. апроксимується параболою ІІ-го порядку.

9. На основі крос-кореляційного аналізу виявлено реакцію первинного і вторинного сегментів ринку житлової нерухомості на дисбаланс попиту і пропозиції за різної соціально-економічної ситуації та визначено пріоритети регуляторної політики держави щодо збалансованого розвитку ринку. Зростання цін на обох сегментах ринку відбувається однаковими темпами, в період економічної кризи тактика продажу житла за сегментами різниться. Вторинний ринок має можливість використовувати фактор ціни, первинний, зважаючи на його капіталомісткість та негнучкість щодо реагування на зміну поточної кон'юнктури, вирішує проблему виживання за допомогою нецінових інструментів.

Встановлено, що основними причинами стагнації ринку житлової нерухомості є обмежений доступ до іпотечного кредитування і зниження реальних доходів населення, отож обидва сегменти ринку перебувають у прямій залежності від кредитної політики банків та загального добробуту населення.

10. Доведено адекватність статистичної моделі ARIMA з параметрами (1,1,0) для описування цінової динаміки на вторинному ринку житлової нерухомості і доцільність її використання в короткостроковому прогнозуванні кон'юнктури ринку.

11. Встановлено, що методи ринкового саморегулювання на вторинному ринку житла в умовах економічної та політичної нестабільності і за відсутності альтернатив інвестування не забезпечують збалансованості попиту і пропозиції. Досягти збалансованості ринку можна лише за умови поєднання ринкових механізмів та інструментів державного регулювання (бюджетно-нормативної, цінової, тарифної, кредитно-фінансової та фіскальної політики). Державного регулювання потребують одночасно як попит, так і пропозиція на ринку житлової нерухомості. В дисертації обґрунтовано напрями регулювання ринку житлової нерухомості.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

у наукових фахових виданнях:

1. Галаган Д.В. Циклічні коливання цін на вторинному ринку житлової нерухомості / Д.В. Галаган // Економіка та підприємництво: збірник наукових праць молодих учених та аспірантів - Вип. 20. К.: КНЕУ. - 2008. -С. 363-372. (0,4 д.а.)

2. Галаган Д.В. Моделювання цінової динаміки на вторинному ринку житлової нерухомості /Д. В. Галаган // Моделювання та інформ. системи в економіці: Зб. наук. праць - Київ. - 2009. - Вип. 79. - С. 220-227. (0,3 д.а.)

3. Галаган Д.В. Взаємозв'язок цінової динаміки на ринках житлової нерухомості в період економічного зростання та кризи / Д.В. Галаган // Економіка та підприємництво: збірник наукових праць молодих учених та аспірантів - Вип. 24. К.: КНЕУ. - 2010. - С. 304-312. (0,5 д.а.)

4. Галаган Д.В. Ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку / Д. В. Галаган // Інвестиції: практика та досвід: науково-практичний журнал. - 2010. - №9. - С. 19-21. (0,3 д.а.)

5. Галаган Д.В. Структура пропозиції на ринку оренди житлової нерухомості / Д.В. Галаган // Прикладна статистика: проблеми теорії та практики. Збірник наукових праць. Випуск 6. К.: ДАСОА. - 2010. - С. 286-293. (0,4 д.а.)

в інших наукових виданнях:

6. Галаган Д. В. Вплив соціально-економічних факторів на цінову динаміку на ринку житлової нерухомості /Д. В. Галаган // Статистична оцінка соціально-економічного розвитку: зб. текстів доповідей за матеріалами Всеукраїнської наук.-практ. конф., 20 травня 2010 р. - Хмельницький: Хмельницький університет управління та права, 2010. - С.208-209. (0,1 д.а.)

7. Галаган Д. В. Аналіз цінової динаміки на ринках житлової нерухомості /Д. В. Галаган // Інформаційні технології та моделювання в економіці: зб. наук. пр. Другої Міжнародної науково-практичної конференції; Черкаси 19-21 травня 2010 р. - Черкаси: Брама-Україна, 2010. - С.81-82. (0,1 д.а.)

8. Галаган Д. В. Моделювання інвестиційних рішень на ринку нерухомості / Д. В. Галаган // Теория и практика экономики и предпринимательства: материалы VІІ Междун. научн.-практ. конф. (Алушта, 11-13 мая 2010 г.) - Симферополь - 2010. - С.41-42. (0,1 д.а.)

9. Галаган Д.В. Модель ARIMA як засіб моделювання цінової динаміки на ринку нерухомості / Д.В. Галаган // Сучасні проблеми моделювання складних економічних систем: Збірник наукових тез ІІ Всеукраїнської науково-практичної конференції. - Кривий Ріг, КЕІ ДВНЗ “КНЕУ ім. Вадима Гетьмана”, 2010. - С.7-9. (0,1 д.а.)

10. Галаган Д.В. Аналіз особливостей структури пропозиції на ринку оренди житлової нерухомості / Д.В. Галаган // Соціально-економічний розвиток України і її регіонів: проблеми науки і практики: Тези доповідей Міжнародної науково-практичної конференції 27-28 травня 2010 р. - Х.: ВД “ІНЖЕК”, 2010.- 300 с. Укр. мова, рос. мова, англ. мова. - С.258-260. (0,1 д.а.)

АНОТАЦІЯ

Галаган Д.В. Статистичний аналіз ринку житлової нерухомості. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.10. - Статистика. - ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана”, Київ, 2011.

Дисертація присвячена статистичному аналізу закономірностей функціонування та розвитку ринку житлової нерухомості. Розкрито сутність і особливості ринку житлової нерухомості як об'єкта статистичного дослідження; обґрунтовано комплекс факторів, що впливають на співвідношення попиту і пропозиції на ринку і визначають його цінову динаміку. Здійснено оцінювання впливу окремих груп факторів на рівень цін на вторинному ринку житла: факторів макроекономічного рівня - на основі структурних рівнянь регресії, факторів, що відображають параметри якості житла - на основі моделі багатофакторного дисперсійного аналізу.

Досліджено сучасні цінові тенденції на ринку житлової нерухомості, що дозволило визначити перспективи його розвитку. Доведено адекватність статистичної моделі ARIMA з параметрами (1,1,0) для описування динаміки цін на вторинному ринку житлової нерухомості і доцільність її використання в короткостроковому прогнозуванні кон'юнктури ринку.

Запропоновано методологічний підхід до вимірювання взаємозв'язків цінової динаміки первинного і вторинного ринків житлової нерухомості за різної соціально-економічної ситуації на основі крос-кореляційного аналізу, що дає можливість виявити реакцію різних сегментів ринку на дисбаланс попиту і пропозиції та визначити пріоритети регуляторної політики держави щодо збалансованого розвитку ринку.

Ключові слова: ринок житлової нерухомості, первинний ринок, вторинний ринок, попит, пропозиція, цінова динаміка, тенденція розвитку, модель ARIMA, крос-кореляційний аналіз.

АННОТАЦИЯ

Галаган Д.В. Статистический анализ рынка жилой недвижимости. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук за специальностью 08.00.10. - Статистика. - ГВУЗ “Киевский национальный экономический университет имени Вадима Гетьмана”, Киев, 2011.

Диссертация посвящена статистическому анализу тенденций функционирования и развития рынка жилой недвижимости. Раскрыта сущность и особенности рынка жилой недвижимости как объекта статистического исследования. Определены характеристики жилой недвижимости как товара, услуги и инвестиционного актива. Раскрыта роль рынка жилой недвижимости в экономической системе. Предложена классификация основных факторов, влияющих на ценовую динамику на рынке жилой недвижимости, в общей системе взаимосвязей, согласно которой выделены законодательно-правовые, макроэкономические, социально-демографические факторы в сочетании с параметрами качества жилья. Рынок жилой недвижимости рассматривается как сложная социально-экономическая система, с характерными для неё циклическими колебаниями цены, которые отличаются как по величине амплитуды, так и по продолжительности периодов.

В диссертации приведена сегментация рынка жилой недвижимости на основе таких критериев, как способы и виды совершения сделок, объекты жилья, дополненная статистическими группировками и классификациями, которые используются агентствами недвижимости и брокерами в профессиональной деятельности.

В работе раскрыто особенности функционирования первичного и вторичного рынков жилья, определена специфика ценообразования, формирования спроса и предложения, изучена динамика и тенденции процессов, рассмотрены аспекты регулирования рынков государственными органами. Усовершенствована система показателей статистического анализа вторичного рынка жилой недвижимости, что позволило более глубоко и всесторонне оценить его состояние и тенденции развития.

В диссертации выполнен анализ динамики и структуры предложения жилья на рынке, раскрыта специфика сезонных колебаний, определены структурные сдвиги в предложении жилой недвижимости в зависимости от типа строения, срока экспозиции, количества комнат и территориального расположения. Обоснована взаимосвязь вторичного рынка недвижимости с рынком аренды на основе перераспределения предложения жилой недвижимости в условиях изменения рыночной конъюнктуры под влиянием действия макроэкономических факторов. На основе многофакторного анализа вариации цен на жилую недвижимость дана оценка влияния таких факторов как микрорайон расположения жилья, наличие ремонта, проектная серия здания, материал стен строения.

Усовершенствованы методологические аспекты оценивания влияния макроэкономических факторов на динамику цен на рынке жилой недвижимости в рамках модели структурных уравнений, что дало возможность раскрыть специфику формирования тренд-цикличной компоненты ценовой динамики на рынке жилой недвижимости.

В диссертационной работе рынок недвижимости рассматривается как разновидность рынка инвестиций с характерной для него спецификой формирования спроса и предложения. Обосновано, что динамичный рост цен в 2000-2008 гг., как на первичном, так и на вторичном рынках жилой недвижимости, в условиях слабого развития альтернативных вариантов вложения свободных средств сделал жильё одним из самых прибыльных инвестиционных активов.

В работе предложена периодизация процесса развития столичного вторичного рынка жилой недвижимости в 2000-2010 гг. на основе абсолютных и относительных характеристик ценовой динамики, в соответствии с которыми выделено 12 этапов. Дана характеристика каждого из этапов, выделены основные факторы, повлиявшие на динамику процессов на рынке жилой недвижимости.

Принимая во внимание инерционный характер процессов на рынке, обосновано адекватность статистической модели ARIMA с параметрами (1,1,0) для описания ценовой динамики на вторичном рынке жилой недвижимости и целесообразность её применения для определения прогнозного уровня цен в краткосрочном периоде.

Предложен методологический подход в измерении взаимосвязи ценовой динамики первичного и вторичного рынков на основе кросс-корреляционного анализа, что даёт возможность определить реакцию разных рыночных сегментов на дисбаланс спроса и предложения, а также обозначить приоритеты государственной регуляторной политики относительно сбалансированного развития рынка.

Определены современные тенденции на рынке жилой недвижимости, что позволило оценить перспективы его развития в контексте государственного регулирования, выявить аспекты функционирования, требующие поддержки со стороны государственных органов. В работе сделан акцент на необходимости влияния государства на рынок жилой недвижимости с целью достижения его сбалансированного функционирования и развития. Обоснованы экономико-финансовые и социальные предпосылки для снижения количества спекулятивных операций с жилой недвижимостью и раскрыта необходимость существенного увеличения объёмов строительства доступной для населения недвижимости .

Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, первичный рынок, вторичный рынок, спрос, предложение, ценовая динамика, тенденция развития, кросс-корреляционный анализ.

Galagan D.V. Statistical analysis of the housing market. - Manuscript.

Dissertation for degree of candidate of economic sciences, specialty 08.00.10. - Statistics. - SHEE “Vadym Hetman Kyiv National Economic University”, Kyiv, 2011.

The dissertation is devoted to statistical analysis of patterns of functioning and development of the housing market. It discloses the nature and characteristics of the housing market as an object of statistical study. The housing market as complex social-economic system that has periodic price fluctuations differed by duration and amplitudes are researched.

Methodological approach of evaluation influencing the price dynamics and trends of the housing market within structure equal modelling are improved that provides possibility to explore the nature of creating trend-cycle component of price dynamics in the housing market. Current trends of the main features of the housing market, which enabled it to assess prospects of development in the context of state regulation are detected.

Analysis of the price dynamics capital housing market is done, correlation of price of the primary and secondary markets is found. ARIMA model to determine the predict volume of price in short-term is proposed.

Keywords: housing market, primary market, secondary market, price dynamics, demand, supply, trend development, ARIMA model, cross correlation analysis.

Размещено на Allbest.ru