Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти і науки України

Полтавський Національний Технічний Університет

імені Юрія Кондратюка

УДК 332.72:332.14

Спеціальність 08.00.05 - розвиток продуктивних сил

і регіональна економіка

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Формування ринку землі в умовах реалізації

державної регіональної політики

Свистун Людмила Анатоліївна

Полтава - 2010

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Полтавському національному технічному університеті імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України

Науковий керівник

доктор економічних наук, професор, Дубіщев Віктор Петрович, Полтавський національний технічний університет імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри економічної теорії та регіональної економіки.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Бистряков Ігор Костянтинович, Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України (м. Київ), завідуючий відділом просторового розвитку та земельних відносин;

кандидат економічних наук Песцова-Світалка Оксана Станіславівна, Полтавська державна аграрна академія Міністерства аграрної політики України (м. Полтава), доцент кафедри економічної теорії та економічних досліджень.

Захист відбудеться "9" квітня 2010 р. о 14-30 на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 44.052.03 у Полтавському національному технічному університеті імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України за адресою: 36011, м. Полтава, Першотравневий проспект, 24, ауд. 218

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України за адресою 36011, м. Полтава, Першотравневий проспект, 24

Автореферат розісланий "4" березня 2010 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради О.В. Комеліна

Анотації

Свистун Л.А. Формування ринку землі в умовах реалізації державної регіональної політики. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - Розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. - Полтавський національний технічний університет імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України. - Полтава, 2010.

Дисертацію присвячено дослідженню процесу формування ринку землі в умовах реалізації державної регіональної політики. У роботі обґрунтовано зміст, завдання, інструменти і напрями реалізації регіональної земельної політики. Визначено теоретико-методологічні засади процесу формування ринку землі, проведено дослідження його складових, функцій та особливостей. Проаналізовано основні соціально-економічні і правові чинники, що стимулюють та стримують розвиток ринку землі в регіонах України. Виявлено регіональні особливості формування ринку землі. Розроблено модель ринку землі та проведено рейтингову оцінку регіонів за рівнем сприятливості його розвитку. Сформульовано концептуальні положення та визначено пріоритети розроблення і реалізації земельної політики на регіональному рівні. Обґрунтовано основні напрями удосконалення організаційно-інституційного та фінансово-інвестиційного забезпечення функціонування ринку землі на регіональному рівні.

Ключові слова: державна регіональна політика, регіональна земельна політика, ринок землі, земельна іпотека, організаційно-інституційне забезпечення ринку землі. ринок земля регіональний

Свистун Л.А. Формирование рынка земли в условиях реализации государственной региональной политики. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Развитие производительных сил и региональная экономика. - Полтавский национальный технический университет имени Юрия Кондратюка Министерства науки и образования Украины. - Полтава, 2010.

Диссертация посвящена исследованию процесса формирования рынка земли в условиях реализации государственной региональной политики. В работе обоснованы сущность, задачи, инструменты и механизмы реализации региональной земельной политики. Выделены теоретико-методологический, организационно-правовой и практический уровни реализации политики.

Определены теоретико-методологические основы процесса формирования рынка земли. Сформулировано авторское определение понятия "рынок земли" и раскрыто его содержание путем обобщения совокупности передающихся на рынке прав. Проведено исследование составляющих рынка земли, его функций, особенностей и факторов, определяющих спрос. Факторы спроса имеют общегосударственный, региональный и локальный характер. Обобщен мировой опыт развития и регулирования земельных отношений с целью определения направлений реализации земельной политики. Обоснована необходимость государственного регулирования процессов на рынке земли.

Проанализированы основные социально-экономические и правовые факторы, стимулирующие и сдерживающие развитие рынка земли в регионах Украины. Определены основные тенденции формирования рынка земли. Выявлены региональные особенности формирования рынка земли. Определено, что ключевыми факторами, определяющими степень развития рынка, являются доходы населения, уровень предпринимательства и динамика строительной отрасли. Разработана модель рынка земли и проведена рейтинговая оценка регионов Украины исходя из уровня благоприятствия его развитию. Данная рейтинговая оценка дает возможность определить потенциальные инвестиционные возможности региональных рынков земли.

Сформулированы концептуальные положения и определены приоритеты разработки и реализации земельной политики на региональном уровне исходя из учета интересов субъектов земельных отношений. Обоснованы основные направления усовершенствования организациионно-институционного и финансово-инвестиционного обеспечения функционирования рынка земли.

Ключевые слова: государственная региональная политика, региональная земельная политика, рынок земли, земельная ипотека, организационно-институционное обеспечение рынка земли.

Svistun L. Forming of land market in terms of state regional policy implementation. - Manuscript.

The thesis is to gain research candidate's degree of economic science in speciality 08.00.05 - the development of productive forces and regional economics. - Poltava National Technical University by Yuri Kondratyuk of Ministry of Education and Science of Ukraine. - Poltava, 2010.

The thesis covers scientific research of the process of land market forming in terms of state regional policy implementation. In the research there were described theoretical and methodological foundations of the process of land market forming in terms of state regional policy implementation. There were proved the content, tasks instruments and directions of regional land policy realization. The research of the components of the land market, its functions, features and factors that determine demand was carried out. There were analyzed socio-economic and legal factors that stimulate and restrain the development of land market in Ukrainian regions. There were discovered regional characteristics of land market formation. There was worked out the market model and made the rate appraisal of regions to its favorable level of development. There were defined conceptual regulations and prioritized the development and realization of land policy on a regional level. There were proved basic directions of improvement of organizational, institutional, financial and investment support of land market operation.

Keywords: the state regional policy, the regional land policy, the land market, the earth mortgage, оrganizational and institutional support of the land market.Загальна характеристика роботи

Актуальність дослідження. Механізм реалізації державної регіональної політики в Україні має багатогранний соціально-економічний зміст. Однією з ключових складових реалізації державної регіональної політики в сучасних умовах є реформування земельних відносин. Указом Президента України "Про затвердження Концепції державної регіональної політики" в частині вдосконалення державного регулювання розвитку регіонів передбачається здійснення системи заходів із розбудови ринку землі. Формування ринку землі та його інфраструктури забезпечує підвищення ефективності управління процесами розвитку регіонів і впливає на оптимізацію територіальної організації державної влади та місцевого самоврядування. Передбачається, що регіональний ринок землі має відповідати світовим принципам його розвитку та стратегічним орієнтирам, закладеним Концепцією державної регіональної політики.

Поглиблення регіональних відносин в державі на основі зміцнення фінансової та матеріальної бази передбачає використання потенціалу земельних ресурсів через їх уведення у ринковий обіг. Тобто формування ринкових земельних відносин на регіональному рівні є першим етапом до визначення ринкової ціни землі, яка має бути врахована в системі факторів оцінки потенціалу регіону. Саме розв'язанню задач першого етапу - формування ринку землі на регіональному рівні - присвячено дане наукове дослідження.

У науковій вітчизняній і зарубіжній літературі розроблено теоретико-методологічні засади розвитку земельних відносин, зокрема у працях таких українських учених як Ю.Д. Білик, І.К.Бистряков, П.І.Гайдуцький, В.В. Гришко, Г.Д. Гуцуляк, А.С. Даниленко, Д.С. Добряк, О.В. Комеліна, Б.Я. Кузняк, В.Я. Месель-Веселяк, Л.Я. Новаковський, О.С. Песцова, П.Т. Саблук, В.М. Трегобчук, А.М. Третяк, М.М. Федоров та ін. А також російських вчених І.М. Буздалова, В.А. Горємикіна, Є.С. Карнаухової, та ін. Проблемам формування регіональної політики та сталого розвитку регіонів присвячені праці З.С. Варналія, Б.М. Данилишина, М.І. Долішнього, С.І. Дорогунцова, З.В. Герасимчук, Т.А. Заяць, В.О. Онищенка, В.І. Пили, В.А. Поповкіна, В.К. Симоненка, Д.М. Стеченка, Л.І. Яковенко та ін.

Разом з тим, теоретико-методологічні, методичні та практичні питання подальшого формування, функціонування і регулювання ринку землі, змісту земельної політики потребують дослідження з урахуванням сучасних соціально-економічних процесів, зокрема на регіональному рівні. Значимість проблематики дослідження обумовила вибір теми дисертаційної роботи, її мету та завдання.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота пов'язана з науковими дослідженнями Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка, зокрема із темами: "Інноваційний зміст сталого розвитку регіонів України" (номер державної реєстрації 0105U000770), у межах якої обґрунтовано методичні підходи формування і реалізації регіональної земельної політики на регіональному рівні; "Механізм формування фінансово-інвестиційного потенціалу регіонів в умовах сталого розвитку України" (номер державної реєстрації 0105U00769), де автором обґрунтовано механізми формування інвестиційних ресурсів в регіонах України на основі земельного іпотечного кредитування; "Фінансово-економічні пріоритети формування інноваційної моделі розвитку регіонів" (номер державної реєстрації 0108U001475), у якій автор обґрунтував шляхи вдосконалення фінансово-інвестиційного забезпечення розвитку ринкових земельних відносин у регіоні.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є наукове обґрунтування процесу формування ринку землі у відповідності зі змістом та механізмами реалізації державної регіональної політики.

Для досягнення поставленої мети були поставлені такі завдання:

- обґрунтувати теоретико-методологічні засади формування регіональної земельної політики як складової державної регіональної політики;

- розкрити економічну сутність та функції ринку землі у системі реалізації регіональної земельної політики, дослідити передумови та особливості формування і функціонування ринку;

- узагальнити досвід регулювання земельних відносин і розвитку інфраструктури ринку землі у світовій практиці господарювання;

- проаналізувати соціально-економічні та правові засади формування ринку землі в регіонах України;

- виявити регіональні особливості становлення ринку землі та основні чинники його розвитку;

- розробити методичні підходи оцінки сприятливості розвитку ринку землі на етапі його становлення;

- обґрунтувати концептуальні засади формування й реалізації регіональної земельної політики з урахуванням цілей учасників земельних відносин;

- визначити організаційно-інституційні важелі регулювання ринку землі в процесі здійснення регіональної земельної політики;

- обґрунтувати напрями фінансового забезпечення функціонування ринку землі в регіоні.

Об'єктом дослідження є процес формування ринку землі в Україні.

Предметом дослідження є науково-методичні засади формування ринку землі на регіональному рівні відповідно до стратегічних напрямів державної регіональної політики України.

Методи дослідження. Методологічною основою дослідження є системний підхід, що розкриває ринок землі у постійному русі, розвитку та дозволяє розглядати проблему його формування в історико-економічному аспекті. В роботі використовувалися такі наукові методи досліджень: абстрактно-логічний, монографічний, історичний - для визначення теоретичних основ становлення ринку землі та механізму формування регіональної земельної політики, узагальнення досвіду регулювання земельних відносин у країнах світу; економіко-статистичний, порівняльний, групування - під час аналізу процесу трансформації земельних відносин та сучасного стану земельного ринку; факторний, функціональний, математичного моделювання та оптимізаційного планування - при розробленні заходів управління ринком на регіональному рівні.

Інформаційною базою дослідження слугували законодавчі та нормативно-правові акти України, офіційні матеріали Державного комітету статистики України, дані Державного комітету України по земельних ресурсах, періодична та довідкова література, наукові праці вітчизняних і зарубіжних учених.

Наукова новизна одержаних результатів. Наукову новизну дисертаційного дослідження визначають такі теоретико-методологічні й прикладні результати:

вперше:

- розроблено концептуальні засади формування й реалізації регіональної земельної політики на основі врахування пріоритетів суб'єктів земельних відносин і знаходження компромісу інтересів влади, бізнесу та суспільства, що знайшли відображення у методиці, яка дозволяє вибрати тип і напрями реалізації земельної політики у регіоні;

удосконалено:

- наукові засади ринку землі, що дозволили обґрунтувати його місце у структурі взаємодії фінансового, товарного і ресурсного ринків; провести чітке розмежування між поняттями "ринок землі" та "обіг землі"; уточнити складові ринку, який включає відносини з приводу купівлі-продажу, оренди та іпотеки; обґрунтувати специфічні ознаки ринку землі, виходячи з характеристик землі як товару, та розкрити його функції; виділити тактичні та стратегічні передумови формування ринку землі в регіонах України; узагальнити загальнодержавні, регіональні і локальні чинники формування попиту;

- теоретико-методологічні засади регіональної земельної політики, зокрема обґрунтовано її сутнісне поняття й доведено доцільність виділення в її складі державної регіональної земельної політики та земельної політики регіонів; визначено мету, принципи, завдання, інструменти й суб'єкти політики, що дало змогу запропонувати механізм її реалізації;

- методичні підходи рейтингового оцінювання регіонів України, а саме на основі врахування рівня сприятливості соціально-економічних факторів розвитку ринку землі, що забезпечує можливість визначення потенційних інвестиційних можливостей регіональних земельних ринків та обґрунтувати напрями регіональної земельної політики щодо регулювання ринку;

- систему інструментів та механізмів фінансового забезпечення земельних відносин, зокрема запропонований механізм використання інвестиційного земельного потенціалу територіальних громад через створення земельних заставних фондів, випуск та обіг муніципальних земельних цінних паперів;

дістали подальшого розвитку:

- засади організаційно-інституційного забезпечення функціонування ринку землі, що визначають необхідність створення інформаційних баз даних, використання конкурсних інструментів ринку і дали змогу розробити схему побудови аукціонних відносин;

- механізми земельної іпотеки, які, на відміну від існуючих, дозволили розробити схему руху фінансових потоків ринку землі регіону за участю Державного земельного іпотечного банку, обґрунтувати порядок і джерела формування первісного капіталу та схем поповнення фінансових ресурсів банку.

Практичне значення одержаних результатів. Висновки та пропозиції, що містяться в дисертації, мають практичне значення для удосконалення земельних відносин як важливої складової економіки регіону. Проведене дослідження спрямоване на розкриття науково-методичних основ створення і функціонування регульованого земельного ринку в Україні та формування й реалізації земельної політики у регіонах, а його результати можуть бути використані Комітетом з питань аграрної політики і земельних відносин Верховної Ради України при розробці законопроектів стосовно розвитку земельних відносин та органами Державного комітету по земельних ресурсах у практичній роботі з регулювання ринку землі.

Основні положення та висновки дисертації впроваджені у практику роботи Головного управління Держкомзему у Полтавській області під час підготовки інформаційно-аналітичних довідників, розробки пропозицій по внесенню поправок до проекту закону "Про ринок земель" та при обґрунтуванні основних засад земельної політики регіону (лист №01-03/2895 від 10.11.2009р.). Полтавська обласна державна адміністрація використала результати дослідження при розробці Стратегії розвитку Полтавської області на період до 2015 року у частині визначення рівня розвитку ринку, соціально-економічних передумов його формування у регіоні (лист №01/1247 від 19.10.2009 р.). У роботі Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру (лист №01-14/5799 від 9.12.2009 р.) та Зіньківської районної ради (лист №01-27/917 від 14.12.2009 р.) використовуються висновки щодо проблем та особливостей формування ринку несільськогосподарських земель у населених пунктах Полтавського регіону. Окремі аспекти дослідження використовуються у навчальному процесі Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка при викладанні курсів "Оцінка нерухомості", "Місцеві фінанси", "Банківська справа", підготовці студентських дипломних робіт та відображені у навчальному посібнику з грифом МОН України "Оцінка об'єктів нерухомості" (лист №52-9-2123 від 20.10.2009р.).

Особистий внесок здобувача. Висвітлені в дисертації положення та висновки, що виносяться на захист, отримані автором особисто, знайшли відображення в опублікованих роботах і є його внеском у розвиток теорії й практики розвитку і розміщення продуктивних сил та регіональної економіки. З наукових праць, опублікованих у співавторстві, використані лише ідеї та положення, що належать особисто здобувачеві.

Апробація результатів роботи. Основні положення дисертаційної роботи та результати проведених досліджень були оприлюднені й отримали позитивну оцінку на 11 Міжнародних і Всеукраїнських науково-практичних конференціях, зокрема: "Економіко-математичні методи прийняття управлінських рішень на сучасному етапі" (м. Дніпропетровськ, 2004 р.), "Теорія і практика сучасної економіки" (м. Черкаси, 2004 р.), "Проблеми сучасної економічної науки" (м. Запоріжжя, 2005 р.), "Регіональні аспекти організації і управління фінансовими ресурсами" (м. Івано-Франківськ, 2005 р.), "Науковий потенціал світу - 2005" (м. Дніпропетровськ, 2005 р.), "Організаційні та економічні проблеми розвитку муніципальних утворень" (м. Тернопіль, 2006 р.), "Загальноекономічні та фінансові аспекти формування інноваційного потенціалу регіону" (м. Полтава, 2007 р.), "Проблеми економіки й управління у промислових регіонах" (м. Запоріжжя, 2008 р.), "Розвиток фінансових ринків та інститутів в умовах міжнародної інтеграції" (м. Полтава 2009 р.), "Стратегія регіонального розвитку: формування та механізми реалізації" (м. Одеса, 2009р.), "Проблеми й перспективи розвитку академічної та університетської науки" (м. Полтава, 2009 р.), а також на конференціях професорсько-викладацького складу Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка.

Публікації. Основні положення дисертації представлені у 18 наукових публікаціях, з них - 7 наукових статей у фахових виданнях (у тому числі 2 у співавторстві), 11 тез у матеріалах наукових конференцій, загальним обсягом 4,19 друк. арк., з яких особисто автору належить 3,73 друк. арк.

Структура дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Повний обсяг дисертації - 280 сторінок. У дисертації міститься 25 таблиць, 34 рисунка, 15 додатків на 41 сторінці, список використаних джерел з 261 найменування на 23 сторінках.

Основний зміст роботи

У першому розділі "Теоретико-методологічні засади формування ринку землі в умовах реалізації державної регіональної політики" обґрунтовано методологічні основи формування регіональної земельної політики як складової державної регіональної політики; розкрито соціально-економічний зміст ринку землі в системі реалізації регіональної політики; проведено узагальнення світового досвіду розвитку і регулювання земельних відносин з метою визначення напрямів здійснення земельної політики.

Узагальнення і систематизація існуючих досліджень земельних відносин і регіонального розвитку дало змогу сформувати наступні вихідні положення роботи. Земля є природним багатофункціональним ресурсом, що виступає просторовою базою життєдіяльності людей, розміщення виробництва, засобом і предметом праці у сільському господарстві, основою об'єктів нерухомості і привабливим напрямом інвестування коштів. Земельні ресурси є вагомою складовою продуктивних сил та основою регіонального природо-ресурсного потенціалу, раціональне і ефективне використання яких є необхідною передумовою забезпечення економічного зростання регіонів. Розроблення механізмів ефективного використання земельного потенціалу, диференційованого за регіонами, вимагає формування і втілення регіональної земельної політики.

Регіональна земельна політика визначається як система організаційно-правових та економічних заходів, що здійснюються центральними та регіональними органами влади із регулювання земельних відносин на регіональному рівні на основі ефективного використання наявного земельно-ресурсного потенціалу. Її складовими є державна регіональна земельна політика та земельна політика регіонів. Суб'єктами регіональної земельної політики на загальнодержавному рівні виступають: Верховна Рада, Президент, Кабінет Міністрів, Державний комітет по земельних ресурсах, Міністерство охорони навколишнього природного середовища. На регіональному рівні земельну політику розробляють, організовують і здійснюють: органи місцевого самоврядування, обласні і районні державні адміністрації, територіальні органи земельних ресурсів Держкомзему України. Метою здійснення регіональної земельної політики є забезпечення раціонального й ефективного використання та підвищення цінності земельних ресурсів, створення умов для суттєвого збільшення соціального, інвестиційного і виробничого потенціалів землі, перетворення її у провідний фактор економічного зростання регіону.

Регіональна земельна політика має здійснюватися економічними та адміністративними методами на принципах конституційності й законності, рівноправності та непорушності права власності, включення землі у ринковий обіг, поєднання економічної ефективності й екологічної безпеки використання земель, платності, цільового призначення використання, пріоритету загальнодержавних інтересів, диференційованого управління землями різних категорій і регіонів. На основі узагальнення завдань, принципів, методів та інструментів реалізації регіональної земельної політики сформовано механізм її реалізації, який включає теоретико-методологічний, організаційно-правовий та практичний рівні.

Одним із найголовніших напрямів регіональної земельної політики в сучасних умовах є сприяння розвитку ринку землі. Регульований ринок землі у поєднанні з платою за землю забезпечує перерозподіл земельних ресурсів, стимулює раціональне й ефективне їх використання, збереження природної родючості, упорядкованості території власниками землі, які зацікавлені в постійному високому рівні її споживчих якостей. Зміст поняття "ринок землі" відображається через сукупність прав, що передаються на ринку. Тобто ринок землі - це система організаційно-правових і економічних відносин, що виникають у процесі перерозподілу земель та прав на них між суб'єктами цього ринку на основі конкурентного попиту і пропозиції. Недоцільним є звуження поняття ринку землі лише до відносин купівлі-продажу, оскільки на ринку об'єктом виступає не лише повне право власності на земельну ділянку, а й окремо права володіння, користування і розпорядження нею. Це та врахування класичних атрибутів ринку дає можливість виділити три самостійні складові ринку землі: купівлі-продажу, оренди й іпотеки.

Основними функціями ринку землі визначено: регулюючу, посередницьку, інформаційну, ціноутворюючу, інвестиційну, стимулюючу та фіскальну. Специфічні властивості землі як товару дають змогу обґрунтувати специфічні ознаки ринку землі, серед яких і те, що внаслідок абсолютної обмеженості землі і нееластичності пропозиції ціна землі і рівень розвитку ринку визначається переважно платоспроможним попитом. У свою чергу попит формується на загальнодержавному, регіональному і локальному рівнях під впливом загальноекономічних, соціально-демографічних, якісно-фізичних та функціонально-правових факторів. Дослідження сучасного стану земельних відносин дозволило виділити тактичні й стратегічні передумови формування в Україні повноцінного ринку землі (табл. 1).

Таблиця 1 Передумови формування ринку землі в регіонах України

Про необхідність державного контролю функціонування ринків землі, встановлення обмежень використання і розпорядження землями через реалізацію заходів земельної політики державного і регіонального рівня свідчить і досвід країн Європи, Америки та Азії. Встановлено домінування орендних та іпотечних відносин по відношенню до операцій купівлі-продажу, забезпечення пріоритету інтересів держави і територіальних громад, контролю раціонального використання та збереження якості земель.

У другому розділі "Особливості формування ринку землі на регіональному рівні" проаналізовано соціально-економічні чинники та правове поле, що визначають динаміку формування ринку землі в Україні; виявлено особливості й тенденції становлення складових ринку землі на рівні Полтавського регіону; встановлено основні фактори, які сприяють розвиткові ринку купівлі-продажу землі.

Аналіз динаміки економічних та соціально-демографічних чинників формування попиту на землю, що склалися в Україні та її регіонах, свідчить про створення сприятливих передумов розвитку ринкових земельних відносин протягом 2000 - 2008 рр., а саме: відбувалося поступове економічне зростання (щорічно ВВП у розрахунку на одну особу збільшувався в середньому на 7 - 10%), збільшення числа нових суб'єктів господарювання, в т.ч. малого бізнесу (лише кількість малих підприємств зросла на 30% в Україні і на 50% - у Полтавському регіоні). Такі зміни супроводжувалися зростанням потреб щодо створення просторової бази виробництва на правах власності чи оренди та відповідним підвищенням попиту на ринку землі.

Розширення господарської діяльності, купівля землі пов'язані із залученням значних обсягів фінансових ресурсів. Стабілізація валютного курсу й істотне зниження облікової ставки НБУ починаючи з 2000 р. сприяли розвитку банківської системи (на кінець 2008 р. діяло 198 банків), зростанню темпів (до 30% щорічно) та обсягів (734022 млн.грн. у 2008 р. проти 19574 млн.грн. у 2000 р.) кредитування, у т.ч. й довгострокового, зниженню процентних ставок по кредитам з 40,3 до 17,8% у національній валюті, що значно впливають на доступність фінансово-кредитних ресурсів і є важливим чинником формування попиту на ринку землі. Розвиток іпотечного кредитування (на яке у 2008 р. припадало 14,5% загального кредитного портфеля банків) дав поштовх розвитку первинного ринку житла та нарощенню обсягів будівництва (у Полтавському регіоні у 2008 р. збудовано 261 тис.м 2 проти 169 тис.м 2 у 2000 р.) і зростанню попиту на земельні ділянки під забудову.

З іншого боку, погіршення соціально-демографічних чинників Полтавського регіону за досліджуваний період свідчить про необхідність розвитку земельних відносин на більш ефективних засадах. Зменшення чисельності населення, особливо сільського (на 15,6% у 2000 - 2008 рр.), скорочення питомої ваги осіб працездатного віку, низький рівень народжуваності, старіння населення та міграція в міста обумовили процес обезлюднення сільських територій та скорочення кількості поселень. Низький рівень доходів працівників сільського господарства та аграрних підприємств свідчить про неефективне використання потенціалу земельних ресурсів. Крім того, розгортання в Україні у ІІ півріччі 2008 р. фінансово-економічної кризи призвело до формування негативних тенденцій економічної динаміки та втрати можливості активного розвитку земельних відносин.

Пропозиція на ринку землі визначається наявним у регіоні земельним фондом, розподіленим за власниками і користувачами, що мають юридичні підстави реалізації майнових прав на землю. У Полтавському регіоні понад 65% громадян володіють земельними ділянками на праві приватної власності, здобутої в ході приватизації чи викупу і посвідченої державними актами на 92%. Тобто категорія землевласників сформована не повністю. Загалом, 53% земель регіону перебуває у приватній власності. Землі в користуванні сільськогосподарських підприємств складають 42,5%.

Питання раціонального використання земель ефективними власниками є актуальним у зв'язку з трансформацією структури земель за категоріями, зокрема у 1993 - 2008 рр. відбулося зменшення площі сільськогосподарських земель на 17969 га, скорочення питомої ваги ріллі (з 83,84 до 81,3%) та особливо цінних земель. Натомість зростають площі забудованих земель (на 11,4%), зокрема під житловою забудовою.

Альтернативою приватизації є купівля землі. Первинний ринок купівлі-продажу землі Полтавського регіону (за яким він посідає 5 місце в Україні) розвивається нерівномірно (табл. 2) і лише в сегменті земель несільськогосподарського призначення (в основному для комерційного використання під приватизованою нерухомістю та під забудову). У 2008 р. найбільшим є обсяг надходжень від продажу (83,4%) у містах обласного підпорядкування, де ціна найвища, а також у Хорольському, Полтавському, Шишацькому районах з розвинутою інфраструктурою і вигідним транспортним розташуванням. Рівень цін свідчить про необхідність функціонування ринку в організованій формі на базі аукціону або відкритих торгів. Узагальнення інформації за результатами функціонування вторинного ринку можливе лише при запровадженні системи державного земельного кадастру та системи реєстрації речових прав згідно з вимогами законодавства.

За результатами дослідження встановлено, що на кінець 2008 р. 51,5% земельного фонду Полтавського регіону обертається на ринку оренди (з них 97,8% - сільськогосподарські землі) і лише 0,05% - на ринку купівлі-продажу, в той час, як іпотечний сегмент ринку землі лише формується.

Таблиця 2 Динаміка продажу земель несільськогосподарського призначення на первинному ринку у Полтавському регіоні*

* Оперативні дані Держкомзему та розрахунки автора

На основі вищевикладеного розроблено методичний підхід рейтингової оцінки рівня сприятливості розвитку ринку купівлі-продажу земель, основою для якої стало визначення рівня впливу на стан ринку факторів формування попиту і який може бути покладений в основу прогнозних розрахунків розвитку ринку землі з урахуванням перебігу соціально-економічних процесів у регіоні. Алгоритм реалізації підходу передбачає заміну індивідуальних значень сукупності загальноекономічних та соціально-демографічних показників відносними величинами, визначення значущості їх впливу на обсяги ринкових земельних операцій та перевірку на мультиколінеарність. Це дало змогу залишити три ключових фактори (введення в експлуатацію житла - ВДЖ, кількість малих підприємств - КМП, середньомісячна заробітна плата - СЗП) і вивести рівняння залежності обсягів ринкових операцій із землею (Yk)

.

Про достовірність результатів свідчить відображення змінними рівняння структури функціонального призначення проданих земель, що реально склалися на ринку (це ділянки під забудову та комерційне використання) до зняття мораторію. Найвищий коефіцієнт детермінації має фактор, що визначає обсяги житлового будівництва. Отже, на даному етапі формування земельного ринку одним з найсуттєвіших є сегмент земельних ділянок, призначених під забудову.

На основі визначених факторів сформовано комплексний коефіцієнт сприятливості розвитку ринку землі, за рівнем якого проведено рейтингову оцінку і типологізацію регіонів України. Виявлені диспропорції дають можливість визначити напрями регіональної земельної політики щодо регулювання стану ринку. Так, у регіонах з низьким та нижче середнього рівнем сприятливості розвитку ринку земель несільськогосподарського призначення земельну політику пропонується спрямовувати на активізацію розвитку ринкових процесів, у регіонах з середнім та вищим від середнього рівнем - реалізовувати з урахуванням існуючих передумов, а в регіонах з високим рівнем - направляти на збереження сприятливих умов розвитку ринкових земельних відносин.

У третьому розділі "Основні напрями функціонування та реалізації земельної політики у регіоні" розроблено концептуальні положення формування земельної політики на регіональному рівні та методику вибору напрямів її реалізації; обґрунтовано основні напрями удосконалення організаційного забезпечення ринку землі; визначено механізми та інструменти фінансово-інвестиційного забезпечення розвитку ринку землі.

На основі оптимізаційного аналітичного планування та виходячи з європейського досвіду, положень нормативних документів України, визначено основні характеристики регіональної земельної політики та розроблено авторську концепцію її формування і реалізації на рівні регіону, що враховує цільові інтереси всіх суб'єктів ринку в умовах регіональних особливостей. Концептуальний підхід передбачає наступну послідовність етапів формування регіональної земельної політики:

1. Аналіз стану земельних відносин, оцінка впливу на них загальноекономічних, організаційно-правових, соціально-демографічних та природо-кліматичних чинників та виявлення проблемних моментів.

2. Формування ієрархії цілей учасників та визначення пріоритетності забезпечення їх реалізації відповідно до сформованих варіантів сценаріїв земельної політики.

3. Вибір форм правового, організаційного та фінансово-економічного забезпечення реалізації поставлених цілей.

4. Розробка заходів реалізації політики в рамках доступних інструментів із втіленням їх у регіональних програмах.

Підхід враховує роль суб'єктів в ієрархії, дає основу для знаходження компромісу багатьох інтересів, що вступають між собою у протиріччя. За допомогою методу експертних оцінок встановлено сучасні цільові пріоритети суб'єктів ринку землі та розроблено ієрархію процесу формування земельної політики в регіоні. Перший рівень ієрархії - це мета, фокус (програма реалізації регіональної земельної політики). Другий рівень - суб'єкти земельних відносин: держава, регіон, землевласники, землекористувачі, професійні учасники ринку. Третій рівень - цілі суб'єктів, на досягнення яких має бути направлена політика. Четвертий рівень - напрями реалізації земельної політики (нейтральний, стимулюючий, адаптаційний). П'ятий рівень - узагальнення - це вплив земельної політики на майбутні земельні відносини у регіоні. На кінцевому рівні інтегруються окремі напрями реалізації політики з метою оцінки їх наслідків для діяльності суб'єктів земельних відносин. Розрахунки за шкалою відносних переваг Т. Сааті дали змогу визначити, що пріоритет формування земельної політики відносно інших суб'єктів земельних відносин належить державі (39,2% у сукупному пріоритеті).

Головними пріоритетами реалізації майбутньої земельної політики регіону мають стати: збереження родючості, екологічного стану та споживчих якостей землі (23,2%), раціональне та ефективне використання земельного потенціалу регіону (19,3%), облік і узагальнення інформації про земельні ділянки та операції з ними (9,7%), контроль за цільовим і якісним використанням землі (6,5%), забезпечення гарантій прав власності на землю (6,5%), використання фінансово-інвестиційного потенціалу землі через механізм іпотеки (5,4%), розбудова інфраструктури земельного ринку (3,5%). Реалізація цих напрямів цілком відповідає завданням земельного ринку. Встановлено, що стимулюючий тип реалізації земельної політики, який передбачає всебічне сприяння активному розвиткові ринкових процесів, є пріоритетним (66%) для Полтавського регіону на сучасному етапі земельних відносин.

Забезпечення комплексного розвитку регіону на основі використання його земельного потенціалу можливе шляхом запровадження механізму реалізації регіональної земельної політики.

Основними напрямами реалізації земельної політики щодо сприяння завершенню формування ринку землі у регіонах та подальшого його розвитку є організаційно-правові заходи та доступність фінансового забезпечення. Організаційне забезпечення ринку доцільно розвивати в першу чергу у напрямі створення системи обліку і державної реєстрації прав на землю та правочинів, місцевих, регіональних та загальних інформаційних банків даних кон'юнктури ринку, спрощення дозвільної процедури переходу прав на земельні ділянки, організації ринку через проведення аукціонів або відкритих торгів, забезпечення громадського контролю за набуттям прав власності й користування землями сільськогосподарського призначення. Запропоновано механізм організації та проведення земельних аукціонів і конкурсів.

Рис. 1. Складові процесу реалізації регіональної земельної політики

Створення Державного земельного іпотечного банку дозволяє сформувати фінансово-інвестиційні ресурси для забезпечення функціонування ринку землі, підвищити платоспроможний попит, використати інвестиційний потенціал землі завдяки механізму іпотечного кредитування та систематизувати фінансові потоки, які виникають між суб'єктами земельних відносин регіону.

Для банку обґрунтовано акціонерну організаційно-правову форму функціонування за умови державного контрольного пакета, джерела формування первісного капіталу, схеми поповнення ресурсів та перелік функцій.

Органам місцевого самоврядування з метою формування довгострокових інвестиційних ресурсів доцільно використовувати фінансовий потенціал земельних ресурсів територій, для чого у якості альтернативи продажу пропонується застосування розробленого механізму створення земельних заставних фондів та випуску земельних векселів, щодо яких окреслено схему обігу.

Висновки

Розроблення у дисертаційній роботі наукових засад формування ринку землі відповідно до змісту державної регіональної політики дозволило отримати наступні теоретико-методологічні, методичні та практичні висновки:

1. Доведено, що методологічною основою регулювання земельних відносин в структурі державної регіональної політики є регіональна земельна політика. Виходимо з того, що земля відноситься до визначальних природних ресурсів та продуктивних сил і складає основу природо-ресурсного потенціалу України, а головною метою державної регіональної політики є економічне зростання та збільшення національного багатства за рахунок раціонального використання природо-ресурсного потенціалу кожного регіону. Визначено теоретико-методологічні засади формування регіональної земельної політики та виділено три рівні механізму її реалізації.

2. Визначено, що основним напрямом реалізації регіональної земельної політики у структурі державної регіональної політики є розвиток ринку землі, який підвищує ефективність використання земельної власності, збереження природної родючості землі, сприяє зростанню національного багатства. Ринок землі забезпечує виявлення у конкурентному середовищі такого власника землі, який зацікавлений у раціональному та найефективнішому використанні її потенціалу. Доведено існування трьох складових ринку землі - ринок купівлі-продажу, оренди та іпотеки, виходячи зі складу прав, що передаються при укладанні угод. Дослідження еволюції земельних відносин, розкриття змісту землі як особливого природного ресурсу, просторового базису і засобу виробництва, товару й об'єкту інвестування дало змогу встановити триєдиний зміст ринку землі.

3. Визначено, що регіональний ринок землі в Україні знаходиться на стадії формування, оскільки через дію мораторію не сформовано ринок земель сільськогосподарського призначення та практично відсутні операції земельної іпотеки. Встановлено, що в силу специфіки земельних ресурсів як товару (їх природної обмеженості і неможливості штучного відтворення) основною рушійною силою розвитку ринку землі є наявність стійкого платоспроможного попиту, який визначається загальноекономічними, соціально-демографічними, якісно-фізичними та функціонально-правовими чинниками загальнодержавного, регіонального та індивідуального характеру, впливаючи на які, можливо регулювати земельні відносини в регіоні.

4. Доведено, виходячи з принципу пріоритетності державних інтересів та дослідження зарубіжного досвіду земельних відносин, що вирішальну роль у регулюванні процесом формування ринку землі та забезпеченні передумов його розвитку має відігравати держава шляхом реалізації заходів земельної політики загальнодержавного і регіонального рівня. Встановлено домінування у країнах світу орендних та іпотечних відносин по відношенню до операцій купівлі-продажу, забезпечення пріоритету інтересів держави і територіальних громад, контролю раціонального використання та збереження якості земель, що досягається законодавчим, інформаційним, організаційним та фінансовим забезпеченням.

5. Виявлено, що протягом 2000 - 2008 рр. в Україні формувалися в цілому сприятливі соціально-економічні передумови розвитку земельних відносин на ринкових засадах. Зокрема, зростання рівня національних та індивідуальних доходів, розвиток підприємництва, стабілізація фінансового ринку, здешевлення фінансових ресурсів і збільшення їх доступності, розвиток банківського сектору та супутніх галузей визначали загальне зростання економіки та попиту на земельні ресурси. Проте все ще низький рівень платоспроможного попиту на землю, недостатнє організаційне, фінансове, правове забезпечення та наслідки світової фінансово-економічної кризи гальмують процеси формування земельних відносин на ринкових засадах. За весь період земельної реформи не завершено формування нормативно-правової бази регулювання земельних відносин на ринкових засадах.

6. Доведено, що пропозиція на ринку землі визначається якісно-фізичними характеристиками наявного у регіоні земельного фонду, розподіленого за власниками і користувачами, які мають юридичні підстави реалізації майнових прав на землю. Виявлено, що внаслідок нерозмежованості земель права державної і комунальної власності, не забезпечується право територіальної громади на використання фінансово-інвестиційного потенціалу земель.

7. Встановлено, що найрозвинутішою складовою ринку землі у регіонах залишається орендний ринок, проте не забезпечується право власників на одержання відповідного якості земель рівня оплати за їх використання. Під ринком купівлі-продажу до зняття мораторію доцільно розуміти лише операції із землями несільськогосподарського призначення (в основному під забудову), які обертаються на первинному ринку (викуп з державної та комунальної власності). Іпотечні відносини з приводу землі практично не виникають. В цілому ринок землі в Україні перебуває на стадії формування.

8. Обґрунтовано, що ключовими факторами, які спричиняють рівень розвитку ринку землі регіону, є результати діяльності будівельної галузі, рівень розвитку малого підприємництва та рівень доходів населення. Розроблено авторську модель ринку купівлі-продажу землі, методичні підходи визначення комплексного показника рівня сприятливості розвитку ринку землі в регіоні й оцінки його інвестиційної привабливості та проведено групування регіонів України, яке дає можливість визначити заходи регіональної земельної політики щодо оптимізації розвитку ринку землі.

9. Розроблено авторську концепцію формування і реалізації земельної політики на рівні регіону, що враховує цільові інтереси суб'єктів ринку в умовах регіональних особливостей. За допомогою методу експертних оцінок встановлено сучасні цільові пріоритети суб'єктів ринку землі. За авторською методикою обґрунтовано, що оптимальним для Полтавського регіону є стимулюючий тип реалізації земельної політики, який визначається заходами правового, організаційного та фінансово-економічного характеру.

10. Обґрунтовано, що пріоритетами реалізації земельної політики відповідно до державної регіональної політики є розбудова системи організаційно-інституційного та фінансового забезпечення розвитку ринку. Визначено, що організаційне забезпечення ринку має включати інституціональну інфраструктуру, зокрема систему земельного кадастру та реєстрації, інформаційний банк даних кон'юнктури ринку, аукціонну форму проведення операцій, Державний земельний іпотечний банк. Іпотечний банк дозволяє впорядкувати фінансові потоки, що виникають між суб'єктами земельних відносин та формує фінансово-інвестиційні ресурси для забезпечення роботи ринку, підвищення платоспроможного попиту та використання інвестиційного потенціалу землі.

11. Запропоновано механізм створення земельних заставних фондів та випуску земельних векселів у якості альтернативного продажу варіанту використання земельного потенціалу території при формуванні інвестиційних ресурсів органів місцевого самоврядування, що є перспективним в сучасних умовах господарювання і розвитку земельних відносин.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Свистун Л.А. Методологічні основи формування земельного ринку в умовах розвитку регіональних систем / Л.А. Свистун // Економіка: проблеми теорії і практики. Збірник наукових праць. Вип.191 в 4 т. Том ІІІ. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2004. - С.891-897.

2. Дубіщев В.П. Організаційно-економічні передумови формування ринку оренди землі в умовах реалізації державної регіональної політики в Україні / В.П. Дубіщев, Л.А. Свистун // Економіка і регіон: наук. вісн. - Полтава: ПолтНТУ. - 2004. - №2. - С.67-70. Особистий внесок: обґрунтовано поняття орендного земельного ринку, визначені особливості прояву конкуренції на ньому, встановлено переваги орендних відносин та напрями державного і місцевого їх регулювання.

3. Дубіщев В.П. Перспективи розвитку іпотечних земельних відносин в регіонах України / В.П. Дубіщев, Л.А. Свистун // Економіка і регіон: наук. вісн. - Полтава: ПолтНТУ. - 2005. - №1. - С.124-128. Особистий внесок: сформовано схему зв'язку іпотечного ринку з ринками землі, цінних паперів і капіталів та обґрунтовано перешкоди розвитку іпотеки землі в Україні.

4. Свистун Л.А. Сучасний стан та проблеми розвитку ринку землі Полтавського регіону / Л.А. Свистун // Землевпорядний вісник. - 2006. - №4. - С.45-49.

5. Свистун Л.А. Основи формування регіональної земельної політики держави / Л.А. Свистун // Економіка і регіон: наук. вісн. - Полтава: ПолтНТУ. - 2006. - №4. - С.82-86.

6. Свистун Л.А. Фінансове забезпечення функціонування ринку землі в регіоні / Л.А. Свистун // Проблеми економіки й управління у промислових регіонах: зб. наук. праць: в 2 т. / НАН України, Ін-т економіко-правових досліджень / відп. ред. В.К. Мамутов. - Запоріжжя: ЗНТУ, 2008. - С.220-224.