Організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД

«ПРИДНІПРОВСЬКА ДЕРЖАВНА АКАДЕМІЯ

БУДІВНИЦТВА ТА АРХІТЕКТУРИ»

УДК 351.778.532:332.82

Організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики

08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка

АВТОРЕФЕРАТ дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Разумова гАнна Вікторівна

Дніпропетровськ 2010

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Державному вищому навчальному закладі «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури» Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор Тян Рево Борисович, Державний вищий навчальний заклад «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури», завідувач кафедри фінансів та маркетингу

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор Дубіщев Віктор Петрович, Полтавський національний технічний університет імені Юрія Кондратюка, професор кафедри економічної теорії та регіональної економіки;

кандидат економічних наук Сейдаметова Лейля Діляверівна, Республіканський вищий навчальний заклад «Кримський інженерно-педагогічний університет», старший викладач кафедри обліку і аудиту.

Захист відбудеться 23 червня 2010 р. о 11⁰⁰ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 08.085.04 у Державному вищому навчальному закладі «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури» за адресою: 49600, м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 24^а, ауд. 202.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Державного вищого навчального закладу «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури» за адресою: 49600, м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 24^а.

Автореферат розісланий 21 травня 2010 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Г.В. Дугінець

загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Як у період планової економіки, так і з набуттям ринкового статусу економікою України ситуація в житловій сфері перманентно загострюється. З одного боку, відбулося різке зниження бюджетного фінансування, стан житлового фонду та інженерно-комунальної інфраструктури знизився до рівня аварійнонебезпечного, зросли регіональні перекоси попиту на житло та дієвості програм його забезпечення на місцевому рівні.

З іншого боку, під впливом світової фінансової кризи та збільшення вартості позичкового капіталу загальмувались національні та регіональні програми іпотечного кредитування. Банківські кредити надаються населенню переважно на придбання житла на вторинному ринку, що не сприяє збільшенню обсягів житлового будівництва та зниженню його вартості.

В цих умовах, коли головним джерелом фінансування будівництва та придбання житла є власні кошти населення, а регіональні розбіжності в платоспроможності залишаються суттєвими, збільшується прошарок громадян, які можуть розраховувати тільки на допомогу держави у вирішенні житлової проблеми. Тому, однією з найважливіших задач регіональних органів влади та місцевого самоврядування є формування відповідних умов для підвищення доступності житла для населення. Вирішення цього питання чи принаймні зниження його гостроти призведе до зменшення соціальної напруженості у регіоні, підвищення рівня життя населення та поліпшення демографічних показників.

Важливість вказаної проблеми, її практична значущість обумовили актуальність обраної теми, мету, завдання та зміст дисертаційного дослідження.

Вихідний теоретичний матеріал та методичні підходи автора засновані на критичному узагальненні результатів наукових досліджень проблем регулювання соціально-економічного розвитку регіонів, які знайшли відображення в працях багатьох вітчизняних та зарубіжних вчених, таких як: Є. Алаєв, О. Амоша, І. Бутирська, М. Бутко, В. Василенко, Н. Верхоглядова, З. Герасимчук, Ю. Гладкий, А. Гошко, Б. Данилишин, М. Долiшній, С. Дорогунцов, В. Дубницький, А. Єпiфанов, Л. Зайцева, В. Залунiн, В. Захарченко, С. Злупко, Б. Клияненко, В. Куценко, Дж. Лемпел, В. Ляшенко, А. Мазур, Т. Максимова, Л. Масловська, В. Мiкловда, О. Невелєв, Я. Олiйник, Ю. Орловська, В. Павлов, Т. Пепа, В. Пила, В. Поповкiн, І. Сало, В. Симоненко, Д. Стеченко, М. Фащевський, Л. Чернюк, А. Чистобаєв, М. Чумаченко, Ю. Шаров та інших. Оцінюванню стану окремих складових житлової політики регіонів присвячені праці П. Бубенка, В. Дубіщева, О. Кухленка, П. Рогожина, Т. Момот та інших.

Разом з тим варто визначити, що проблематика доступності житла та механізмів її розв'язання на регіональному рівні залишається недостатньо дослідженою. Існує необхідність розробки організаційно-економічного механізму формування житлової політики, спрямованої на підвищення доступності житла для населення, яка враховувала б позитивний зарубіжний досвід та регіональні особливості формування та розвитку житлової сфери в Україні. Потребує вдосконалення та систематизації підходи до оцінки доступності житла з урахуванням існуючої нормативно-правової бази.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота відповідає спрямованості та завданням Указу Президента України від 8 листопада 2007 року «Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом» та Розпорядження Кабінету Міністрів України від 5 листопада 2008 року «Про схвалення Концепції Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2009-2016 роки» та проводилась у рамках держбюджетної теми «Розробка організаційно-економічного механізму рішення регіональної проблеми забезпечення житлом населення» (номер державної реєстрації 0107U001022), в рамках якої автором запропоновано методичний підхід до оцінки доступності житла для населення.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є розробка організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики, спрямованої на підвищення доступності житла для населення.

Досягнення цієї мети обумовило необхідність рішення наступних завдань:

- дослідити теоретичні аспекти та методичні особливості функціонування ринку житла на регіональному рівні та формування регіональної житлової політики;

- проаналізувати вітчизняний та закордонний досвід рішення проблеми забезпечення житлом населення;

- удосконалити методичний підхід до оцінки доступності житла для населення та оцінити забезпеченість населення житлом в регіонах України;

- проаналізувати стан та особливості ринку житла та житлового будівництва на регіональному рівні;

- розробити організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики на основі будівництва муніципальних орендних будинків з метою підвищення доступності житла для населення регіону;

- запропонувати практичні рекомендації щодо забезпечення реалізації проектів будівництва муніципальних орендних будинків на прикладі Дніпропетровської області;

- запропонувати практичні рекомендації щодо визначення розміру плати за користування муніципальним орендним житлом.

Об'єктом дослідження є процес формування регіональної житлової політики. будівництво житло регіон оцінка

Предметом дослідження є теоретичні, методичні та науково-практичні аспекти організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики, спрямованої на підвищення доступності житла.

Методи дослідження. Теоретичною основою дисертаційного дослідження є аналіз законодавчих і нормативних актів України, а також наукові та методичні розробки провідних вітчизняних та закордонних вчених у сфері управління містобудуванням, житловою та інвестиційною політикою на державному, регіональному та місцевому рівні.

Інформаційно-емпіричною базою дослідження стали також дані та аналітичні матеріали Держкомстату України, Міністерства регіонального розвитку та будівництва України, Міністерства фінансів України, НБУ, Дніпропетровської обласної ради, Головного управління статистики у Дніпропетровській області, дані агенцій нерухомості й оціночних фірм м. Дніпропетровська, матеріали, опубліковані у періодичній печаті, результати економічних та соціологічних досліджень, а також інформаційні ресурси «Internet».

Для рішення поставлених завдань в роботі використані системно-структурний і функціональний методи (для дослідження структурної організації ринка житла України та особливостей його функціонування), сукупність історичного і логічного підходів (для дослідження закономірностей становлення ринку житла та формування житлової політики), процесний і ситуаційний підходи (при дослідження стану ринка житла та житлової політики), порівняльний аналіз, метод узагальнення даних (для дослідження особливостей оцінки доступності житла), кореляційно-регресійний аналіз (при прогнозуванні розміру орендної плати в регіоні), метод експертної оцінки (для оцінки соціальної та економічної ефективності реалізації проектів будівництва муніципальних орендних будинків).

Наукова новизна отриманих результатів полягає в наступних основних положеннях:

вперше:

- запропоновано організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики на підставі реалізації концептуального підходу до забезпечення житлом, який засновано на будівництві муніципальних орендних будинків, що дозволить підвищити доступність житла в регіоні;

удосконалено:

- методичний підхід до оцінки доступності житла для населення, який відрізняється від існуючих тим, що є комплексною оцінкою, яка враховує нормативну площу житла, що дозволяє найбільш повно оцінити існуючий потенціал купівельної спроможності населення на ринку житла регіону;

- класифікацію житлового фонду, яка відрізняється виокремленням муніципальних та приватних орендних будинків як спеціальних типів житла для законодавчого регулювання та спеціального оподаткування, що забезпечує подальший розвиток відносин у сфері оренди житла;

дістали подальший розвиток:

- теоретичне обґрунтування поняття «організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики», яке відрізняється тим, що засновано на вивчені та уточнені категорій «ринок житла» та «регіональна житлова політика», що дозволяє розкрити його вплив на розвиток регіону;

- практичні рекомендації щодо визначення розміру плати за житло у муніципальних орендних будинках, особливістю яких є дотримання балансу між комерційною та соціальною спрямованістю організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики, що дозволяє забезпечити соціальну та економічну ефективність житлової політики регіону.

Практичне значення отриманих результатів. Науково-методичні та практичні рекомендації, розроблені автором у рамках дисертаційного дослідження, можуть бути використані при розробці програм житлового будівництва як на державному, так і на регіональному рівнях. Розроблені теоретичні та методичні положення можуть бути застосовані у науково-дослідній та практичній діяльності наукових і проектних організацій, а також при підготовці та підвищенні кваліфікації спеціалістів по економіці та управлінню будівництвом. На основі отриманих результатів розроблені «Методичні рекомендації з оцінки доступності житла для населення». Результати наукового дослідження використані в програмі курсу «Проектне фінансування» кафедри фінансів та маркетингу ДВНЗ «ПДАБА» (довідка від 19.09.2009 р.).

Ряд положень дисертаційної роботи впроваджені в практичну діяльність Київською міською державною адміністрацією (довідка № 002-237 від 04.03.2010р.), Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, м. Київ (довідка № 01-12741 від 20.11.2009р.), Управлінням містобудування та архітектури Дніпропетровської обласної державної адміністрації (довідка № 14/8-10 від 12.03.2010 р.).

Особистий внесок здобувача. Положення та рекомендації, викладені в тексті дисертації та представлені на захист, отримані особисто автором. Висновки та положення дисертації мають самостійний характер. З робіт, що опубліковані у співавторстві, в дисертації використані тільки ті результати, що отримані автором особисто.

Апробація результатів дисертації. Основні положення і результати дослідження доповідались автором на науково-практичних конференціях: ІІІ Міжнародна науково-практична конференція «Науковий простір Європи» (м. Дніпропетровськ, 2007 р.), Перша міжнародна науково-практична конференція «Якість економічного розвитку: глобальні та локальні аспекти» (м. Дніпропетровськ, 2007 р.), ІІ Miкdzynarodowej naukowi-praktycznej konferencji «Perspektywiczne opracowania nauki i techniki - 2007» (Przemyњl, 2007), Міжнародна науково-практична конференція «Соціально-економічна політика та розвиток регіонів в умовах переходу до постіндустріального суспільства» (м. Дніпропетровськ, 2008 р.), V Міжнародна науково-практична конференція «Соціально-економічні реформи в контексті інтеграційного вибору України» (м. Дніпропетровськ, 2008 р.), IV Міжнародна науково-практична конференція «Альянс наук: вчений - вченому» (м. Дніпропетровськ, 2009 р.).

Публікації. Основні положення і результати дисертаційного дослідження опубліковані в 15 наукових працях, у том числі 8 наукових статей в наукових фахових виданнях, 6 тезисів докладів загальним обсягом 5,47 д.а., з яких особисто автору належить 3,42 д.а.

Обсяг та структура роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, додатків та списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації становить 161 сторінку комп'ютерного тексту, який включає 28 таблиць та 30 рисунків. Список використаних джерел з 176-ти найменувань на 19-ти сторінках, 8 додатків - на 18-ти сторінках.

Основний зміст дисертації

У вступі розкрито актуальність теми дисертації, визначено її мету і завдання, предмет і об'єкт дослідження, показано його наукову новизну та практичне значення. Викладено практичне значення результатів дисертації, підтверджено їх апробацію на науково-практичних конференціях та в організаціях.

У першому розділі - «Теоретико-методичні основи формування регіонального ринку житла та регіональної житлової політики» на базі аналізу наукових досліджень вітчизняних та закордонних вчених було здійснене уточнення змісту категорій «регіональний ринок житла» та «регіональна житлова політика». Так, сутність регіонального ринку житла пропонується розуміти як економіко-правовий простір, на якому відбувається взаємодія між суб'єктами ринку житла, що діють під впливом головних факторів, які регулюють попит і пропозицію та обумовлюють територіальні особливості його формування та функціонування.

Основними факторами, що мають вплив на формування регіонального ринку житла, визначено наступні: політичні, економічні, соціальні, демографічні, науково-технічні та екологічні. Для найбільш реалістичного аналізу необхідно враховувати усі перераховані вище фактори, які визначають територіальні особливості формування та функціонування регіональних ринків житла.

Диференціація стану соціально-економічного розвитку регіонів України обумовила необхідність формування і регулювання житлової політики на основі, насамперед, особливостей розвитку конкретного регіону. Регіональна житлова політика розглядається в дисертації як система взаємозалежних заходів, спрямованих на формування та регулювання фінансових, адміністративно-правових, господарчих та майнових відносин, що складаються в регіоні із приводу будівництва, придбання, володіння та користування житлом.

Узагальнення категорій «регіональний ринок житла» та «регіональна житлова політика» дозволило визначити сутність організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики, який пропонується розуміти як сукупність реалізованих принципів, методів та інструментів управлінського впливу регіональних і місцевих органів влади на розвиток регіонального ринку житла в рамках стратегічних програм розвитку регіону.

Головними умовами при розробці програм розвитку регіону пропонується вважати: спрямованість на підвищення добробуту населення та захист їх інтересів у всіх сферах діяльності. Відповідно до цього має формуватися стратегічна мета розвитку регіону, яку в дисертації визначено як створення високорозвиненої соціально орієнтованої економіки, що забезпечує стабільне зростання і рішення соціально-економічних завдань із метою задоволення життєвих потреб і підвищення якості життя населення регіону. Реалізація цих завдань повинна ґрунтуватися на врахуванні регіональних особливостей, які впливають на формування регіонального ринку житла, а саме: соціально-економічних, технічних, природно-кліматичних та інших особливостей окремих регіонів, що зумовлюють низку факторів, які стоять на заваді максимального розкриття потенціалу та сталого розвитку кожного регіону. Масштабність та комплексність заходів щодо усунення цих перешкод, зокрема потреба в узгодженні загальнодержавних та регіональних інтересів, роблять необхідним формування і здійснення цілісної та ефективної житлової політики.

В дисертації доведено, що існуючи методики оцінки доступності житла не враховують інформаційну базу, необхідну для проведення аналізу, що дозволить найбільш повно оцінити ступінь доступності житла для населення. Тому важливим питанням є вдосконалення методичного підходу до оцінки доступності житла на основі існуючих підходів, з урахуванням нормативно-законодавчої бази України.

У другому розділі «Методичний підхід до оцінки доступності житла та формування житлової політики в регіоні» оцінено доступність житла для населення на основі запропонованого методичного підходу та забезпеченість населення регіонів України житлом, проаналізовані показники соціально-економічного розвитку та ефективність житлової політики на прикладі Дніпропетровської області.

Для досягнення головної мети дослідження - підвищення доступності житла для населення - запропоновано використовувати комплексні показники, що дозволять визначити ступінь доступності житла у регіоні. Параметри доступності житла відображають збалансованість попиту та пропозиції на житловому ринку, співвідношення доходів населення та цін на житло. Головним критерієм доступності житла є його вартість, вплив якої відображається при усіх формах придбання житла.

Ключовим моментом оцінки ступеня доступності житла для населення є формування комплексної оцінки, що містить три етапи. Пропонується при оцінюванні доступності житла окремо розглядати придбання нового житла та поліпшення існуючих умов проживання. При цьому запропоновано враховувати нормативні показники щодо забезпеченості житлом.

На першому етапі пропонується розрахувати показник, який дозволяє визначити кількість квадратних метрів, які може собі дозволити сім'я при існуючому рівні доходів (кв. м загальної площі на сім'ю у рік) - доступність житла або відповідність доходу сім'ї її потребі у поліпшенні житлових умов:

1) варіант придбання нового житла:

(1)

де - доступність житла при придбанні нового житла, кв. м;

- чистий сукупний дохід сім'ї у рік, грн.;

- прожитковий мінімум сім'ї на рік, грн.;

- середня ринкова вартість 1 кв. м житла визначеного класу, грн.

2) варіант поліпшення житлових умов з продажем існуючого житла:

(2)

де - доступність житла при поліпшенні умов проживання, кв. м;

- кошти від продажу існуючого житла, грн.

Показник визначає кількість квадратних метрів, яку може придбати сім'я у рік при існуючому рівні доходів та цін на житло (можливість придбання); показник - можливість поліпшення існуючих умов проживання.

Доступність житла, розраховану згідно з цим показником слід оцінювати виходячи зі строку накопичення коштів для його придбання (табл. 1).

Таблиця 1

Визначення доступності житла на основі відповідності рівня чистого доходу домогосподарства пропозиції на ринку житла та строку накопичення коштів на його придбання

Склад сім'ї	Площа житла відповідно до норми, кв. м	Строк нагромадження коштів для придбання житла , років	Значення показника , кв. м у рік	Рівень доступності
1 людина	31,5	< 5	> 6,3	доступно
		5 - 10	3,15 - 6,3	середня доступність
		>10	< 3,15	недоступно
2 людини	52,5	< 5	> 10,5	доступно
		5 - 10	5,25 - 10,5	середня доступність
		>10	< 5,25	недоступно
3 людини	73,5	< 5	> 14,7	доступно
		5 - 10	7,35 - 14,7	середня доступність
		>10	< 7,35	недоступно
4 людини	94,5	< 5	> 18,9	доступно
		5 - 10	9,45 - 18,9	середня доступність
		>10	< 9,45	недоступно

Отримані результати визначення кількості квадратних метрів житла, доступних для придбання сім'єю з двох осіб на ринку житла у областях України на 01.01 2009 р. (рис. 1) свідчать, що для всіх областей житло не є доступним (значення показника не перевищує 10,5 кв. м у рік). При цьому найгірша ситуація спостерігається у Київській області, а середня доступність зафіксована у Луганській та Полтавській областях. Для населення інших областей України придбання житла є недоступним, що потребує термінового втручання держави для запобігання соціальних конфліктів.

Рис. 1 Визначення кількості кв. м загальної площі житла, яку має змогу придбати сім'я у регіонах України на 01.01.2009 р

На другому етапі пропонується розрахувати показник, що відображає період накопичення коштів для придбання житла та поліпшення існуючих умов проживання при встановленій нормі забезпечення житлом та вартості 1 кв. м. У якості норми забезпечення житлом пропонується використовувати встановлений законодавством України граничний показник забезпечення доступним житлом - 21 кв. м загальної площі на одну особу та додатково 10,5 кв. м на сім'ю:

1) варіант придбання нового житла:

, (3)

де - період накопичення коштів для придбання нового житла, років;

- норма забезпечення житлом, кв. м.

2) варіант поліпшення умов проживання із продажем існуючого житла:

, (4)

де - період накопичення коштів для поліпшення існуючих умов проживання, років.

Показник пропонується оцінювати у відповідності з табл. 1. Так, доступним вважається житло, строк накопичення коштів на придбання якого не перевищує 5 років. Середня доступність досягається при значенні показника на рівні 5-10 років, період понад 10 років пропонується оцінювати як недоступний.

Проведені в дисертації розрахунки показали, що області України за показником періоду накопичення коштів для придбання житла розподілилися на таки групи: з середнім строком доступності - Івано-Франківська, Луганська та Полтавська, з недоступним терміном - всі інші області України.

На третьому етапі пропонується оцінити ступінь доступності житла для сім'ї на основі зіставлення доступної для придбання житлової площі, розрахованої на першому етапі, до законодавчо встановленої норми. Таким чином, коефіцієнт доступності нормативної площі житла має наступний вигляд:

1) варіант придбання нового житла:

, (5)

де - коефіцієнт доступності нормативної площі житла при придбанні нового житла, %;

- період накопичення коштів, роки.

2) варіант поліпшення умов проживання із продажем існуючого житла:

, (6)

де - коефіцієнт доступності нормативної площі житла при поліпшені існуючих умов проживання, %.

Коефіцієнти та показують наскільки житлова площа, доступна для придбання чи поліпшення існуючих умов проживання, відрізняється від встановленої норми.

Оцінка ступеня доступності житла для областей України при 5-річному періоді накопичення коштів засвідчила, що найбільш доступним, тобто таким, що відповідає нормі забезпечення, є житло у Івано-Франківській, Луганській та Полтавській областях. Крім цих областей середня доступність спостерігається у Вінницький, Закарпатській, Кіровоградський, Миколаївський, Рівненській та Харківській областях. Для населення інших областей України житло є недоступним.

Така регіональна диференціація стану житлової політики формує певні орієнтири соціальної політики для держави та регіональної економічної політики в сфері будівництва та придбання житла в регіоні. Вирішення проблеми на рівні окремого регіону повинно виходити з існуючого рівня виконання державних програм житлової політики та оцінки забезпеченості житлом на рівні адміністративно-територіальних одиниць.

Так, для Дніпропетровської області в дисертації визначено, що потреба населення в поліпшенні умов проживання на початок 2009 р. складає 65,7 тис. сімей (на 0,02 % менш, ніж у попередньому році), що знаходились на квартирному обліку на надання соціального житла. Упродовж 2008 р. всього 0,8 % черговиків поліпшили свої умови проживання. Крім того, незадоволеними своїми житловими умовами у різному ступені майже 50 % домогосподарств області.

Аналіз рівня забезпеченості населення житлом в Дніпропетровській області показав, що на 01.01.2009 р. в середньому на 1 особу приходиться 23,4 кв. м загальної площі житла. При цьому для 41 % домогосподарств Дніпропетровської області показник забезпеченості не перевищує 13,65 кв. м житла на 1 особу. Проте, згідно рекомендаціям ООН, показник реального забезпечення житловою площею повинен складати 30 кв. м на 1 особу.

Аналіз регіональної програми «Програма розвитку житлового будівництва в Дніпропетровській області на 2005-2009 роки» показав, що обсяги фінансування за 2007-2008 рр. майже відповідають запланованим, у той час як обсяги будівництва житла не досягають й половини від запланованих. Така тенденція є результатом нераціонального планування та використання бюджетних коштів.

Результати розрахунку періоду накопичення коштів для придбання житла у районах Дніпропетровської області на 01.01.2009 р. (рис. 2) свідчать про суттєву асиметрію потенціалу забезпеченості населення житлом.

Рис. 2 Період накопичення коштів для придбання житла у районах Дніпропетровській області на 01.01.2009 р. (років)

На розв'язання проблеми забезпеченості житлом населення має бути спрямований ефективний організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики.

У третьому розділі «Прогноз реалізації механізму регіональної житлової політики на прикладі Дніпропетровської області» запропоновано організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики та виконано на його основі прогнозування соціально-економічного розвитку Дніпропетровської області; а також запропоновано практичні рекомендації щодо визначення розміру плати за житло у муніципальних орендних будинках та розроблено модель вартості оренди житла.

У дисертації запропоновано у якості альтернативи приватному володінню житловою нерухомістю, розвивати ринок орендного житла. У багатьох розвинутих країнах орендне житло складає приблизно 40-60 % всього житлового фонду. При цьому орендодавцем - власником житла виступають як приватні особи, так і муніципалітет.

З метою підвищення доступності житла розроблено організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики, який засновано на будівництві муніципального орендного житла (рис. 3).

Рис. 3 Організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики, спрямованої на підвищення доступності житла для населення регіону

Запропонований механізм спирається на систему оціночного, аналітичного та регулюючого інструментарію, що дає можливість найбільш ефективно досягти поставленої мети - підвищити доступність житла для населення. Даний механізм може бути адаптований під особливості соціально-економічного розвитку будь-якого регіону України. В проведеному дослідженні реалізація механізму була розглянута на прикладі Дніпропетровської області.

Відповідно до запропонованого організаційно-економічного механізму муніципальне орендне житло повинно бути орієнтовано на ту частину населення, що потребує поліпшення умов проживання, але не має можливості його придбати за рахунок власних коштів. При цьому, рівень доходів сім'ї пропонується встановити згідно з законодавчо встановленими вимогами щодо надання права на отримання державної підтримки для забезпечення доступним житлом. Так, середньомісячний сукупний дохід у розрахунку на одну особу повинен бути вище прожиткового мінімуму, що не дає права на отримання соціального житла. Верхньою межею сукупного доходу сім'ї є чотирикратний розмір заробітної плати в регіоні.

Розмір орендної плати пропонується визначати як середню ціну пропозиції на ринку орендного житла в визначеному районі міста. Шляхом проведення експертної оцінки було встановлено, що оптимальним розміром орендної плати є така сума, що не перевищує 40 % сукупного доходу домогосподарства. Перегляд суми орендної плати рекомендується робити не щорічно, а раз у три роки у відповідності до існуючої цінової політики на ринку орендного житла на момент закінчення трирічного періоду оренди. Таким чином, враховуються ринкова та соціальна спрямованість проекту, тобто досягається баланс між максимізацією прибутку та підвищенням доступності житла для населення.

Для оцінки соціальної та економічної ефективності реалізації проектів будівництва муніципальних орендних будинків в дисертації запропоновано визначити прогнозні значення розміру орендної плати в регіоні в залежності від найбільш впливових факторів. Для розрахунку ефективності проекту будівництва муніципального орендного житла, пропонується розробити модель вартості орендної плати, на основі якої можливо розрахувати прогнозні значення зміни її рівня. Для цієї цілі застосовано апарат кореляційно-регресійного аналізу. Модель вартості оренди житла, засновану на показниках розвитку Дніпропетровської області, побудовано у вигляді функції:

(7)

де - вартість оренди житла, грн.;

- інвестиції в основний капітал у житлове будівництво, млн. грн.;

- середньомісячна номінальна заробітна плата, в розрахунку на одного працівника, грн.

Результати розрахунків свідчать про те, що економічна ефективність реалізації проекту будівництва муніципального орендного будинку становить: індекс рентабельності - 1,11, період окупності проекту - 11,5 років.

Разом з економічною ефективністю проекту будівництва муніципального орендного будинку розраховані прогнозні значення соціального ефекту на підґрунті можливих сценаріїв здійснення програми. Так, при реалізації оптимістичного сценарію (будівництво 5-6 будинків у рік) на протязі 2010-2014 рр. можливість поліпшити умови проживання з'явиться у 2700-3240 домогосподарств Дніпропетровської області; при реалізації песимістичного сценарію (будівництво 1 будинка у рік) - 540 домогосподарств; при реалізації реалістичного (будівництво 2-4 будинків у рік) - 1080-2160 домогосподарств.

Таким чином, організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики, заснований на будівництві муніципальних орендних будинків, дозволить знизити соціальну напругу у регіоні та сприятиме появі додаткового джерела надходження коштів у місцеві бюджети у довгостроковій перспективі.

ВИСНОВКИ

У дисертаційній роботі здійснено теоретичне узагальнення та запропоновано організаційно-економічний механізм рішення науково-прикладної задачі щодо підвищення доступності житла для населення. Результати проведеного дисертаційного дослідження дозволяють зробити такі висновки:

1. На підґрунті вивчення та уточнення категорій «ринок житла» та «регіональна житлова політика» теоретично обґрунтовано поняття «організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики», що дозволяє розкрити його вплив на розвиток регіону. Сутність організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики пропонується розуміти як сукупність реалізованих принципів, методів та інструментів управлінського впливу регіональних і місцевих органів влади на розвиток регіонального ринку житла в рамках стратегічних програм розвитку регіону.

2. За результатами аналізу закордонного досвіду забезпечення населення житлом запропоновано розширення орендних відносин в Україні з метою підвищення доступності житла. Встановлено, що досягнення цієї мети при максимальному розкритті потенціалу кожного регіону неможливе без врахування соціально-економічних, технічних, природно-кліматичних та інших особливостей окремих регіонів та узгоджені загальнодержавних та регіональних інтересів, що робить необхідним формування цілісної та ефективної державної регіональної політики.

3. Для дослідження рівня забезпеченості населення регіонів України житлом запропоновано методичний підхід до оцінки доступності житла, який на відмінну від існуючих, є комплексною оцінкою, яка враховує доступність нормативної площі житла, що дозволяє найбільш повно оцінити існуючий потенціал купівельної спроможності населення на ринку житла регіону. За результатами аналізу виявлено значні розбіжності в рівнях доступності житла для регіонів України. Встановлено, що найбільш доступним житло є у Луганській та Полтавській областях, найменш доступним - у Київській області.

4. У результаті дослідження рівня забезпеченості населення міст та районів Дніпропетровської області житлом виявлено суттєву асиметрію, яка пов'язана, насамперед, із близькістю до обласного центру та щільністю населення. Встановлено, що світова фінансова криза, яка негативно вплинула на стан будівельної галузі, призвела до значних змін на ринку житла: пропозиція на ринку житла м. Дніпропетровська перевищувала попит у 4,8 рази, що викликало зниження вартості житла та орендних ставок. Але, у зв'язку із загальним спадом економіки та зменшенням платоспроможності населення, зниження цін на житло не підвищило його доступність. Встановлено, що темпи житлового будівництва в м. Дніпропетровську та Дніпропетровській області скоротилися за перше півріччя 2009 р. більш, ніж в 2 рази у порівнянні з аналогічним періодом 2008 р. Проведений аналіз потреби населення Дніпропетровської області у поліпшенні умов проживання на 01.01.09 р. засвідчив, що незадоволеними у різному ступені власними умовами є 50 % населення області. Встановлено, що середній рівень забезпеченості житлом в області на 01.01.2009 р. становить 23,4 кв. м на 1 особу. Але, середнє значення не відображає реальної ситуації. Так, для 41 % домогосподарств регіону показник забезпеченості не перевищує 13,65 кв. м загальної площі житла на 1 особу, що значно нижче мінімальної норми.

5. Для підвищенні доступності житла на регіональному рівні запропоновано організаційно-економічний механізм формування житлової політики на підставі реалізації концептуального підходу до забезпечення житлом, що спирається на систему оціночного, аналітичного та регулюючого інструментарію. Регіональна житлова політика, заснована на будівництві муніципальних орендних будинків, дозволить знизити соціальну напругу у регіоні та сприятиме появі додаткового джерела надходження коштів у місцеві бюджети у довгостроковій перспективі.

6. У дисертації розроблено алгоритм реалізації організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики, заснованого на будівництві муніципальних орендних будинків, на прикладі Дніпропетровської області. Для забезпечення подальшого розвитку відносин у сфері оренди житла запропоновано розширити структуру житлового фонду, яка на відміну від існуючої, включає муніципальні та приватні орендні будинки як спеціальні типи житла для законодавчого регулювання та спеціального оподаткування.

7. Запропоновано практичні рекомендації щодо визначення розміру плати за житло у муніципальних орендних будинках, що ґрунтуються на дотриманні балансу між комерційною та соціальною спрямованістю розробленого організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики. У дисертації визначено прогнозну економічну та соціальну ефективність реалізації проектів будівництва муніципальних орендних будинків у Дніпропетровській області на основі розробленої моделі вартості оренди житла.

Список опублікованих праць за темою дисертації

Статті в наукових фахових виданнях:

1. Божанова В. Ю. Влияние основных классификаторов жилья на качественные показатели спроса на рынке недвижимости Украины / В. Ю. Божанова, А. В. Разумова // Економічний простір: Збірник наукових праць. Д.: ПДАБА, 2007. №5. С. 75-86. Особистий внесок автора: виконано аналіз існуючих класифікацій на ринку житла України та зарубіжних країн.

2. Разумова А. В. Проблемы формирования и развития рынка доступного жилья в Украине на примере города Днепропетровска / А. В. Разумова // Економіка: проблеми теорії та практики: Збірник наукових праць. Д.: ДНУ, 2008. Вип. 236, Т. V. С. 1197-1203.

3. Тян Р. Б. Влияние структуры спроса и предложения на ценообразование на рынке недвижимости на примере г. Днепропетровска / Р. Б. Тян, А. В. Разумова // Економічний простір: Збірник наукових праць. Д.: ПДАБА, 2008. № 10. С. 60-70. Особистий внесок автора: визначено основні фактори, що мають вплив на ціноутворення на ринку житла.

4. Разумова А. В. Анализ моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике, и возможности их применения на ипотечном рынке Украины / А. В. Разумова // Економічний простір: Збірник наукових праць. Д.: ПДАБА, 2008. №20/1. С. 90-98.

5. Разумова А. В. Управление социально-экономическим развитием муниципалитета на основе организации арендных отношений в Украине / А. В. Разумова // Економіка: проблеми теорії та практики: Збірник наукових праць. Д.: ДНУ, 2009. Вип. 255. Т. 8. С. 2016-2024.

6. Разумова А. В. Определение критериев оценки и степени доступности жилья для населения / А. В. Разумова // Економічний простір: Збірник наукових праць. Д.: ПДАБА, 2009. № 30. С. 106-114.

7. Божанова В. Ю. Оценка доступности жилья для населения в Днепропетровской области / В. Ю. Божанова, А. В. Разумова // Вісник Дніпропетровського національного університету залізничного транспорту імені академіка В.Лазаряна. Д.: Дніпропетр. нац. ун-т залізн. трансп. ім. акад. В. Лазаряна, 2009. Вип. 27. С. 234-238. Особистий внесок автора: оцінено стан ринка житла у Дніпропетровській області.

8. Божанова В. Ю. Критерій оцінки доступності іпотечних кредитів для населення / В. Ю. Божанова, Г. В. Разумова // Вісник Донецького національного університету економіки і торгівлі ім. М. Туган-Барановського. Донецьк: ДонНУЕТ ім. М. Туган-Барановського, 2009. Вип. 3 (43). С. 202-208. Особистий внесок автора: запропоновано для використання критерії оцінювання іпотечних кредитів.

Публікації в інших виданнях:

9. Божанова В. Ю. Анализ структуры жилищного фонда Днепропетровского региона и пути его обновления / В. Ю. Божанова, А. В. Разумова, М. И. Русинко // Материалы III Международной научно-практической конференции «Научное пространство Европы - 2007», Днепропетровск, 16-30 апр. 2007 г. Д.: Наука и образование, 2007. Т. 4. Экономические науки. С. 28-34. Особистий внесок автора: запропоновано рекомендації щодо відновлення житлового фонду у Дніпропетровській області.

10. Божанова В. Ю., Разумова А. В. Пути повышения доступности жилья для населения / В. Ю. Божанова, А. В. Разумова // Будівництво, матеріаловедення, машинобудування: Збірник наукових праць. Д.: ПГАСА, 2007. Вип. 40. С. 133 - 137. Особистий внесок автора: обґрунтована необхідність підвищення доступності житла для населення у Дніпропетровській області.

11. Божанова В. Ю. Объективная необходимость разработки государственной целевой программы обеспечения населения жильем / В. Ю. Божанова, А. В. Разумова // Перша міжнародна науково-практична конференція «Якість економічного розвитку: глобальні та локальні аспекти»: Збірник наукових праць, Дніпропетровськ, 24-25 трав. 2007 р. Д.: ПГАСА, 2007. Т. 1. С. 46-48. Особистий внесок автора: запропоновано рекомендації по формуванню та розробці державної цільової програми забезпечення населення житлом.

12. Razumova A. V. Improvement of purchase conditions of dwelling by the population / A. V. Razumova // Materiaіz ІІ Miкdzynarodowej naukowi-praktycznej konferencji «Perspektywiczne opracowania nauki i techniki - 2007» - Тym 5. Economiczne nauki. Paсstwowy zarz№d: Przemyњl. Nauka i studia, 2007. Str. 22-24.

13. Тян Р. Б. Определение потребности населения в улучшении жилищных условий / Р. Б. Тян, А. В. Разумова // Соціально-економічна політика та розвиток регіонів в умовах переходу до постіндустріального суспільства: Тези Міжнар. наук.-практ. конф., Дніпропетровськ, 21 бер. 2008 р. Д.: ДДФА, 2008. Т. ІІ. С. 32-33. Особистий внесок автора: виконана оцінка забезпеченості населення Дніпропетровської області житлом.

14. Тян Р. Б. Корпоративная ипотека как способ решения жилищного вопроса / Р. Б. Тян, А. В. Разумова // V Міжнародна науково-практична конференція «Соціально-економічні реформи у контексті інтеграційного вибору України» Збірник наукових праць, Дніпропетровськ, 15-16 трав. 2008 р. Д.: ПДАБА, 2008. Т. 3.- С. 105-107. Особистий внесок автора: проаналізовано можливість рішення житлової проблеми на основі розвитку корпоративної іпотеки.

15. Божанова В. Ю. Оценка доступности ипотечных кредитов для населения / В. Ю. Божанова, А. В. Разумова // IV Міжнародна науково-практична конференція «Альянс наук: вчений - вченому»: Збірник наукових праць, Дніпропетровськ, 18-19 бер. 2009 р. Д.: ПДАБА, 2009. Т. 2. С. 3-5. Особистий внесок автора: запропоновано використання коефіцієнта доступності іпотечних кредитів, що враховує доходи населення та умови іпотечного кредитування.

АНОТАЦІЯ

Разумова Г. В. Організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики. - Рукопис.

Дисертація на здобуття вченого ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіки. - Державний вищий навчальний заклад «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури». - Дніпропетровськ, 2010.

Дисертацію присвячено розробці організаційно-економічного механізму формування регіональної житлової політики, спрямованої на підвищення доступності житла для населення, на прикладі Дніпропетровської області.

У дисертаційній роботі теоретичне обґрунтовано поняття «організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики». Обґрунтовано необхідність вдосконалення житлової політики, спрямованої на підвищення доступності житла для населення, з урахуванням регіональних відмінностей.

Запропоновано організаційно-економічний механізм формування регіональної житлової політики, який засновано на будівництві муніципальних орендних будинків та практичні рекомендації щодо визначення розміру плати за житло у цих будинках. Запропоновано методичний підхід до оцінки доступності житла для населення. Вдосконалено класифікацію житлового фонду.

Ключові слова: доступність житла, регіональна житлова політика, організаційно-економічний механізм, ринок житла.

АННОТАЦИЯ

Разумова А. В. Организационно-экономический механизм формирования региональной жилищной политики. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - развитие продуктивных сил и региональная экономики. - Государственное высшее учебное заведение «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры». - Днепропетровск, 2010.

Диссертация посвящена разработке организационно-экономического механизма формирования региональной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья для населения, на примере Днепропетровской области.

В диссертационной работе теоретически обосновано понятие «организационно-экономический механизм формирования региональной жилищной политики», сущность которого предлагается понимать как совокупность реализованных принципов, методов и инструментов управленческого воздействия региональных и местных органов власти на развитие регионального рынка жилья в рамках стратегических программ развития региона.

Необходимость формирования жилищной политики на региональном уровне обусловлена существующей в Украине глубокой дифференциацией социально-экономического развития регионов, которая имеет тенденцию усиления при наличии территориальных отличий экологических, социально-экономических и технических условий.

Основными факторами, влияющими на формирование регионального рынка жилья, предлагается считать следующие: политические, экономические, социальные, демографические, научно-технические и экологические. Для наиболее реалистического анализа необходимо учитывать все вышеперечисленные факторы, которые определяют территориальные особенности формирования и функционирование региональных рынков жилья.

Проведенный анализ потребности населения Днепропетровской области в улучшении условий проживания показал, что неудовлетворенными в разной степени условиями проживания на 01.01.09 г. является 50 % населения. При этом, для 41 % домохозяйств региона показатель обеспеченности не превышает 13,65 кв. м общей площади жилья на 1 человека, что значительно ниже минимальной нормы. Для оценки доступности жилья для населения предложен методический подход, который является комплексной оценкой, учитывающей нормативную площадь жилья, что позволяет наиболее полно оценить существующий потенциал покупательской способности населения на региональном рынке жилья.

В качестве одного из методов решения жилищной проблемы предлагается расширение практики аренды жилья. Учитывая характерное в настоящее время снижение покупательской способности населения и замедление темпов жилищного строительства в условиях мирового финансового кризиса, своевременным стоит вопрос о передаче части строящегося жилья местным органам власти для его сдачи в аренду по приемлемой цене.

Муниципальное арендное жилье должно быть ориентировано на ту часть населения, которая нуждается в улучшении условий проживания, но не имеет возможности его приобрести за счет собственных средств. Главным условием предоставления жилья в муниципальных арендных домах является размер совокупного дохода семьи, который предлагается оценивать согласно законодательно установленным требованиям, предъявляемым к гражданам на получение государственной поддержки для обеспечения доступным жильем. Так, среднемесячный совокупный доход в расчете на один человека должен быть выше прожиточного минимума, который не дает права на получение социального жилья. Верхней границей совокупного дохода семьи есть четырехкратный размер заработной платы в регионе.

С целью повышения доступности жилья для населения и соблюдения баланса между коммерческой и социальной направленностью организационно-экономического механизма формирования региональной жилищной политики предложены практические рекомендации по определению размера платы за жилье в муниципальных арендных домах. Размер арендной платы предлагается определять как среднюю цену предложения на рынке арендного жилья в определенном районе города. Сумма арендной платы не должна превышать 40 % совокупного дохода домохозяйства. Пересмотр суммы арендной платы рекомендуется проводить раз в три года в соответствии с существующей ценовой политикой на рынке жилья на момент окончания трехлетнего периода аренды.

Ключевые слова: доступность жилья, региональная жилищная политика, организационно-экономический механизм, рынок жилья.

Annotation

Razumova G. V. Managerial and economic mechanism of regional housing policy formation. Manuscript.

Dissertation on the receipt of scientific degree of candidate of economic sciences after specialty 08.00.05 is development of productive forces and regional economy. SHEE «PSABofA». Dnipropetrovs'k, 2010.

The thesis is devoted to the development of the managerial and economic mechanism of regional housing policy formation, aimed at the increase of housing availability for the population on the example of Dnipropetrovs'k region.

The conception «managerial and economic mechanism of regional housing policy formation» has been theoretically substantiated in the thesis. The necessity of housing policy improvement aimed at the increase of housing availability for the population has been substantiated.

The managerial and economic mechanism of regional housing policy formation, based on the municipal rented houses construction and the practical recommendation for determining the rent in these houses have been performed. The methodical approach for evaluation of housing availability for population has been proposed. The housing fund classification has been improved.

Key terms: housing availability, regional housing policy, managerial and economic mechanism, housing market.

Размещено на Allbest.ru