Анализ рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

1) Роль рынка недвижимости тяжело переценить, в виду огромного её значения на рынке капиталов, сферы предпринимательской деятельности, проживания населения, создания досуга, освоение околоземного пространства, перевозки различных грузов, благоустройства и развития территорий, и многое ещё полезного, обязательно нужного для жизнедеятельности человека.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по организации и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости, как и другие рынки выполняет функцию сведения вместе покупателей и продавцов, но имеет свои характерные особенности.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, имеющих индивидуальные характеристики.

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов продавцов и покупателей.

Рынок недвижимости - это большой период реализации товаров.

2) Особенности оценки жилых объектов заключается не только в специальных умениях, знаниях, навыков в отрасли недвижимости или, например, строительстве, а также и в других научных корреляциях.

Например: Экономика различных масштабов, плоскостей и измерений, социология, психология, материаловедения, правоведения + постоянно непрерывное обновление законодательной базы, не только основного инструмента ФЗ «Об оценочной деятельности», но и множество смежных законов, кодексов и актов на различных уровнях власти и регионов.

Рынок жилья характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов.

Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир.

3) Развитие оценочной деятельности в России происходило с дореволюционных времён, когда ещё существовали разные формы собственности и, соответственно специалисты по её оценки.

В толковом словаре В. И. Даля, составленном в середине прошлого века, есть такие термины, как «оценочное дело», «оценочная комиссия», «присяжные оценщики в городах» и другое. В 1893 г. были утверждены Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами. Оценка производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями, и земскими управами с использованием, в основном доходного подхода.

После 1917г. вся собственность стала принадлежать государству.

Оценочная деятельность потеряла значение, остались только некоторые её виды, закреплённые за Бюро Технической Инвентаризацией (БТИ) и Земельным Кадастром. Была сформирована нормативная база для расчёта сметной стоимости строительства объектов производственного и непроизводственного назначения. Расчётом занимались специалисты -сметчики, которые использовали, в основном, затратный подход к оценке.

После приватизации государственного имущества (1992-1994г.) и появления разных форм собственности возникла необходимость подготовки специалистов по оценки стоимости имущества с учётом его доходности.

В 1996г. была утверждена новая специальность «Антикризисное управление». В рамках этой специальности предусмотрены две профильные специализации: «Арбитражное управление» и «Оценка недвижимости и бизнеса».

Позже в Постановлении Правительства РФ от 01.04.1997г. № 363 «О порядке регистрации индивидуальных проектов приватизации федерального имущества» было отмечено, что приватизация должна проводится с привлечением независимого финансового консультанта с целью оценки рыночной стоимости приватизируемого имущества. В виду сильного занижения реальной стоимости объектов, так как оценка основывалась на балансовой стоимости активов.

Значительно возрос интерес к оценочной деятельности с принятием ФЗ № 127, «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г.

До 01 июля 2006 года оценочная деятельность относилась к лицензируемым видам деятельности. Лицензии на проведение оценочной деятельности выдавались физическим (индивидуальные предприниматели) и юридическим лицам. Лицензирование оценочной деятельности прекращено в соответствии с Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 200-ФЗ, которым были внесены изменения в ст. 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".

День оценщика -- неофициальный профессиональный праздник российских оценщиков, отмечаемый 27 ноября.

В этот день, в 1996 году Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации была утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик» (эксперт по оценке имущества).

Праздновать именно в этот день (27 ноября) профессиональный праздник оценщиков было предложено участниками ведущего интернет - портала российских оценщиков appraiser.ru в 1999 году.

23 ноября 2010 г. петербургские оценщики совместно отпраздновали условный юбилей оценочной деятельности в Санкт-Петербурге. Организовало и провело мероприятие, заручившись поддержкой других СРО оценщиков города, руководство Санкт-Петербургского отделения РОО.

В настоящее время курсы по антикризисному управлению существуют в более чем в 30 региональных центрах. Ведётся такая подготовка и в ВУЗах СПб, в том числе в Санкт-Петербургском государственном университете морского и речного флота.

4) На территории Российской Федерации деятельность оценки руководствуется Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.12.2009)

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

5) В данной курсовой работе с помощью доходного подхода к определению рыночной стоимости объекта я проведу анализ жилого помещения - двухкомнатной квартиры в Петроградском районе г. Санкт - Петербурга, расположенной на втором этаже пятиэтажного дома. Тип застройки - старый фонд. Объект оценки расположен в шаговой доступности от ближайшей станции метро.

Для проведения оценки заданного жилого объекта необходимо;

Во-первых, проанализировать ситуацию на рынке жилой недвижимости в Петроградском районе города Санкт-Петербурга в целом, а также на рынке аналогичных объектов.

Во-вторых, важно выявить перечень основных факторов, влияющих на рыночную стоимость жилого объекта, поскольку они понадобятся для проведения оценки стоимости объекта. Рассмотрению вышеперечисленных вопросов посвящена первая глава курсовой работы.

Во второй главе рассмотрены существующие подходы к оценке, и особое внимание среди них уделено доходному подходу, поскольку задача данной работы состоит в определении стоимости будущего дохода, который принесет недвижимость, сдаваемая в аренду, для арендодателя.

Третья глава целиком посвящена расчету стоимости недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, а также пошаговое пояснение расчета стоимости оцениваемой квартиры, приведенного в виде таблицы.

недвижимость квартира стоимость жилой

Глава 1. Анализ рынка недвижимости

Петроградский район чрезвычайно разнообразен в структуре предложения. Здесь присутствует формирующаяся как элитная зона Островов, на Петроградской стороне также сформировались очень дорогие кварталы, с другой стороны, остается огромное количество ветхого жилья и коммунальных квартир. К тому же на Петроградской стороне особенно активно происходят преобразования на территориях, занятых промышленностью. Этот район - пока самый перспективный для вывода предприятий и жилого или коммерческого строительства: здесь есть пресловутая «историчность», по-прежнему привлекательная как для бизнеса, так и для жизни. Больше того, преобразования начались достаточно давно - настолько, что здесь уже приходит время следующей проблемы: соответствующей появляющемуся статусу инфраструктуры. Особенно это касается Островов.

Граничит с районами:

Приморским - по оси реки Большая Невка;

Выборгским - по оси реки Большая Невка;

Василеостровским - по оси реки Малая Нева;

Центральным - по оси реки Нева.

Площадь района - 2,4 тысячи га.

Население района - 160 тысяч человек.

Транспорт

а) Станции метро:

Московско-Петроградская линия (2) - «Петроградская», «Горьковская»;

Правобережная линия (4) - «Чкаловская», «Спортивная», «Крестовский остров».

б) Основные транспортные магистрали: главными транспортными магистралями и основными торговыми улицами Петроградского района являются Каменноостровский и Большой проспекты. Второстепенные транспортные магистрали: Чкаловский проспект, Малый проспект.

Все острова, входящие в Петроградский район связывают между собой пятнадцать мостов.

в) Связь с другими районами города:

Петроградский - Василеостровский - через мосты Строителей (бывший Биржевой) и Тучков;

Петроградский - Приморский - через Ушаковский и 3-й Елагин мосты;

Петроградский - Выборгский - через мосты Сампсониевский, Гренадерский и новый Кантемировский;

Петроградский - Центральный - через Троицкий мост.

Экология района

Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 34,4%.

Загрязнение почв. Самое грязное место в районе - Петроградская набережная - весьма интенсивное загрязнение. Остальная часть района - «интенсивное» и «умеренное». На островах - «слабое».

Экологическая обстановка считается благоприятной для проживания, за исключением территории, расположенной к юго-востоку от стадиона "Динамо". Там показатели по NO2, пылевому загрязнению и содержанию фенола в воздухе превышены, и составляют более 1,8 ПДК. Самая грязная воздушная среда в районе пересечения Каменноостровского проспекта и Большого проспекта, вокруг улицы Профессора Попова, вдоль проспекта Медиков.

По уровню шума - самые шумные: Каменноостровский проспект, Песочная набережная, проспект Медиков, Аптекарская и Петроградская набережные, Ждановская улица, Большой проспект, Большая пушкарская улица.

Радиационный фон в части Петроградского района находится на пределе допустимого - 12мкР/ч.

Жилой фонд

Петроградская сторона:

Обеспеченность населения жильем в районе очень высокая, но значительная часть жилой площади приходится на коммунальные квартиры.

Петроградский остров

Застройка Каменноостровского и Большого проспектов представлена, большей частью, доходными каменными домами в стиле модерн постройки конца XIX - начала XX века.

Большинство объектов жилой недвижимости на Петроградской стороне - дома старого фонда. Большинство зданий прошли капитальный ремонт. Дореволюционная постройка в большинстве своем состоит из домов конца XIX - начала ХХ века, то есть с металлическими перекрытиями. Порядка 5% домов - "сталинские". Это довоенные дома на Кронверкском и Каменноостровском проспектах, несколько домов на Каменном острове, на улице Профессора Попова. Послевоенные "сталинские" дома расположены на набережной Адмирала Лазарева, петровской набережной, на Малом и Левашовском проспектах. Нечасто, но встречаются на Петроградской стороне и обычные пятиэтажные кирпичные "хрущевки" (ул. Красного Курсанта, Колпинская). Современных домов всего несколько десятков.

«Элитный сегмент» жилищного фонда района представляют дома с «видовыми» квартирами на Петровской набережной, а также апартаменты вдоль Каменноостровского проспекта. На Каменноостровском проспекте что ни дом, то памятник.

Аптекарский остров

В советские годы в разных частях Аптекарского острова были созданы большие жилые массивы.

Петровский остров

В 1960-70-е годы на острове стали бурно развиваться промышленные предприятия, жилых домов здесь практически нет.

Острова между Большой, Средней и Малой Невками:

Крестовский

На сегодняшний день жилой фонд Крестовского острова составляет около 108 000 кв. м общей площади. 60% жилья признано ветхим и даже аварийным. Под снос планируется, в соответствии с Концепцией развития острова около 38 000 кв. м.

Постройки так называемого тахитектона - экспериментального материала советских конструктивистов - образуют кварталы вдоль Морского и Крестовского проспектов. Чудо эпохи первых пятилеток устарело и физически, и морально.

Предложение:

Предложение жилья на Петроградской стороне невелико. Практически невозможно купить видовые квартиры на Петроградской набережной, Мытнинской набережной, в районе Троицкой площади. Совсем мало предложений квартир с видом на "малую" воду (Карповка, Большая Невка, Ждановка, Малая Невка). Достаточное количество предложений по продаже квартир у промзон и улиц, не пользующихся спросом из-за обилия транспорта, отсутствия зелени и их узости. Много предложений на большие квартиры.

Спрос:

Спрос обратно пропорционален предложению.

Хорошим спросом пользуются Крестовский и Каменный остров. Низким спросом пользуются квартиры рядом с промзонами, большие квартиры на непрестижных улицах. Спрос на 2-4 комнатные квартиры по тихим улицам с зеленью без общественного транспорта - удовлетворительный. С видом на "малую" воду и на островах, а также на некоторых престижных улицах спрос хороший.

Промышленность

Главными отраслями промышленности района являются машиностроение, легкая промышленность и полиграфия.

Наука и образование

Петроградский район занимает первое место в городе по количеству медицинских учреждений

В районе находится Ботанический институт Российской Академии наук со старейшим в стране ботаническим садом.

В районе имеются учреждения культуры и искусства:

«Балтийский Дом» - Санкт-Петербургский государственный театр;

«Мюзик-холл» - Санкт-Петербургский государственный театр;

«Русская антреприза» - театр имена Андрея Миронова и др.

На территории Александровского парка находятся Планетарий и Зоологический сад

Спортивные сооружения:

Стадион имени Ленина;

Стадион «Петровский»;

Стадион «Динамо»;

Дворец спорта «Юбилейный».

Анализ ситуации на рынке недвижимости в Петроградском районе Санкт-Петербурга.

Средняя цена квадратного метра в Петроградском районе выше, чем средняя по городу.

По состоянию на 18 мая 2015, средняя цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке в районе Петроградский составляет 139 319 руб., за прошедшую неделю цена снизилась на -0.07% ( -103 руб.)

Средняя цена на Квартиры в районе Петроградский -- 13 397 785 руб, что выше среднерыночной стоимости квартир на вторичном рынке в регионе Санкт-Петербург на 44.22 % (5 924 893 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 2 комнатной квартиры -- 147 548 руб., что ниже данных за прошлую неделю на -0.09% (-138 руб.), а также выше среднерыночной стоимости квадратного метра на 27.31% (40 297 руб.).

А так как, есть корреляция спроса вторичного и первичного рынка, интересно взглянуть на общую картину ввода жилья в эксплуатацию в городе и регионе.

Объем работ по виду экономической деятельности «Строительство» за январь-сентябрь 2014 года в Санкт-Петербурге достиг 300,3 млрд руб. (рост к аналогичному периоду 2013 года составляет 102,7%). Доля Санкт-Петербурга в общероссийском объеме работ по виду экономической деятельности «Строительство» составляет 7,6%, а по Северо-Западному федеральному округу - 54,0%.

Из имеющихся данных видно, что не смотря на общую отрицательную динамику в полит- экономике, темпы роста развития региона остаются.

Но как мне кажется, это своего рода инерция развития. В ближайшем будущем я вижу стагнацию рынков, из-за падения доходов населения, вызванной ростом ключевой ставки ЦБ. Вслед за этим будет создаваться дефицит денежной массы, что приведёт к возрастанию ценности денег. При отсутствии эмиссии.

И тут я усматриваю возможное снижение цен. Но как показывает история, долгосрочные прогнозы экономики подобны, долгосрочным прогнозам погоды. Скорее всего приток спроса на жильё останется на том же уровне, либо возможно незначительное падение спроса, т.к. спрос на жилье в историческом центре не подвержено сильным изменениям.

Глава 2. Обоснование и выбор подхода

Для оценки стоимости объектов недвижимости существует три основных подхода:

Затратный подход состоит в определении стоимости объекта оценки и стоимости воспроизводства всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств.

Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом.

Как видно, оценка недвижимости - это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта, который напрямую зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, а для жилой - сравнительный и затратный.

В нашем случае оценивается объект жилой недвижимости, предполагающий извлечение прибыли, а значит, рационально использование доходного подхода. Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Однако стоит помнить, что при применении затратного подхода полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней, в то время как сравнительный подход предполагает работу с реально существующими рыночными ценами.

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущего дохода, который принесет недвижимость, сдаваемая в аренду.

Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализация доходов, т.е. это процесс приведения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Величина капитализированной стоимости зависит от суммы будущих доходов, времени и частоты получения; также от структуры этих доходов, способов их капитализации.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.

Глава 3. Расчет стоимости состоит из ряда этапов

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды жилья для сравниваемых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой.

На данном этапе необходимо учесть фазу развития рынка недвижимости. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти - шести годам.

Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдача в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Если оценивается новый жилой объект, то велика вероятность недогрузки объекта в первые два года. В последующие годы объем недогрузки снижается, но процент потерь при сборе арендной платы все же остается.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддерживанию в рабочем состоянии. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включают ипотечные платежи, проценты и т.д.

Полученный чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:

капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

Ст = Дч/К,

где Ст - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, в рублях;

Дч - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

К - коэффициент капитализации.

Для определения Дч необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (Дв) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду и равен:

Дв = Аст Ч t = 16000 Ч 12 = 192000 рублей.

Дв - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

Дв определяется за год с учётом ставок аренды.

Действительный валовой доход (Дд) - это величина, равная Дв, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

П= Дв Ч t = 16000 Ч 4 = 64000

В нашем случае из 12 месяцев в году 4 месяца помещение не сдается.

Дч представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (Эз) и резервов.

Расчет Дч осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в нашем случае он составляет:

Дд = Дв -П = 192000 - 64000 = 128000 рублей.

Определим чистый валовый доход по формуле

Дч=Дд - Эз = 128000 - 30% = 89600 рублей.

Коэффициент капитализации равен 0,12 (данные из задания).

Теперь, используя формулу Ст=Д/К, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

Ст = 89600/0,12=746667 рублей.

Расчет рыночной стоимости жилого объекта, сдаваемого в аренду

№ п/п	Показатели	Обозначения	Формула
1	Потенциальный валовой доход	Дв.	192000
2	Потери объекта от не занятости	П	64000
3	Действительный валовой доход	Дд.	128000
4	Операционные расходы	Эз	30%
5	Чистый операционный доход	Дч	89600
6	Коэффициент капитализации		0.12
7	Стоимость оцениваемого объекта	Ст	746667

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности. [1, c. 651]

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.

При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную Ст =746667 р.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости.

Список используемых источников информации

1. http://www.bsn.ru/

2. http://gov.spb.ru/gov/terr/reg_petrograd/

3. http://www.mxcity.ru/

4. http://realty.dmir.ru

5. http://krasno-selsky.ru/

6. Курошева Г.В. Теория и практика оценочной деятельности: учебное пособие.- СПб.: СПБГУВК, 2010.-271 с.

7. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107с.

Размещено на Allbest.ru