Рынок недвижимости: предложение и перспективы развития

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок недвижимости: предложение, перспективы развития



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятия рынка недвижимости, спроса, предложения

1.2 Структура, функции и особенности рынка недвижимости

1.3 Современное состояние рынка недвижимости России

2. ПРИЧИНЫ СПАДА ТЕМПОВ РОСТА ВВОДА ЖИЛЬЯ

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Этим определяется актуальность данной работы.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятия рынка недвижимости, спроса, предложения

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

Национальные и культурные условия, традиции населения.

Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

продуктивностью земли;

ценой конечного продукта.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

за счет изменения типа использования;

за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Рента - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого взаем капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Может взиматься и за использование иного имущества, в т.ч. жилых помещений.

1.2 Структура, функции и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

объектов недвижимости;

экономических субъектов, оперирующих на рынке;

процессов функционирования рынка;

инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода, федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

оценка инвестиционного проекта;

оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер - это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки - пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка - процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

Организация системы развития недвижимости;

Развитие территорий;

Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов недвижимости;

Организация системы товарного оборота недвижимости;

Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

Исследование рынка;

Формирование и развитие рынка;

Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

законодательную и нормативную базы рынка;

систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

значительно меньшее число сделок купли-продажи;

владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

рынок недвижимости несовершенен.

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

продукт на рынке должен быть однородным;

на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

спрос и предложение эластичны по цене;

издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Низкие транзакционные издержки - издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

1.3 Современное состояние рынка недвижимости России

Состояние рынка жилья в России в 2009 г. подобно остальным секторам экономики определялось весьма негативной динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая набрала силу еще с осени 2008 г.

Прежде всего, стоит отметить большой внешний долг России, составивший к началу октября 2008 г. более 540 млрд долл. (43% ВВП). Он образовался в основном за счет получения российскими банками и компаниями реального сектора (в том числе значительная доля - застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов за рубежом. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов российских заемщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь, ипотечное.

После двух лет положительного сальдо в движении капитала (2006-2007 гг.) возобновился чистый отток капитала частного сектора, составивший по итогам 2008 г. 132,4 млрд. долл. в основном за счет показателей последнего IV квартала (в первом полугодии еще продолжался приток, прекратившийся в основном в сентябре). В 2009 г. сальдо оттока составило 52,4 млрд долл. при разнонаправленной динамике в первом и втором полугодиях. Если в I и II кварталах 2009 г. отток продолжался (38,0 и 30,8 млрд долл. соответственно), то затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд долл. в III и IV кварталах). рынок недвижимость торговля имущество

После относительно плавного ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г., в течение 2009 г. и первые месяцы 2010 г., началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале и 28,13 руб. в декабре 2008 г., соответствуя обменному курсу декабря 2003 г.

В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на ресурсы средняя мировая цена нефть «Юралс» к декабрю упала до 286,3 долл. за тонну или в 3,3 раза по сравнению с максимумом в 946,9 долл./т в июле 2008 г. после роста за пять с половиной лет более чем в 5 раз. Однако в дальнейшем происходило неожиданно быстрое повышение цен на нефть: если в апреле ее цена составила 356,4 долл./т, то в декабре - 537,9 долл./т.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. С сентября 2008 г. началось нарастающее помесячно падение реально располагаемых денежных доходов по отношению соответствующим периодам 2007 г. В декабре оно превысило 11%. В январе 2009 г. они снизились на 5,6% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Далее начался их рост, продолжавшийся до июня 2009 г. Кратковременное падение в июле-августе вновь сменилось ростом. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост реально располагаемых денежных доходов, однако его величина (2,3%), как и в 2008 г. (1,9%), оказалась в 5-6 раз меньшей, чем в период 2002-2007 гг., когда ежегодно составляла 10-15%.

Наметившийся рост доходов все еще не обеспечил повышения склонности населения к расходованию сбережений, поскольку сохраняется недоверие к стабильности и благоприятной динамике экономической ситуации. По результатам обследований, проведенных Росстатом, доля респондентов, делающих сбережения с целью покупки недвижимости, составлявшая в I-III кварталах 2009 г. 23-25%, в IV квартале превысила 28% (против 15,6% в последнем квартале 2008 г.).

На сегодняшний день рынок недвижимости в России расположился на такой ступени своего развития, которая способствует его перспективному расширению. При этом стоит отметить тот факт, что такой рынок недвижимости России, который мы видим сегодня начал формироваться еще в начале девяностых годов. А точнее с появлением тогда Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Сейчас человек уже начинает рассматривать недвижимость как некий объект возможной собственной инвестиционной деятельности, а не как объект первой необходимости для удовлетворения определенного рода потребностей. Так, например, это может быть жилье, офисы для собственных нужд и прочее. Некоторые люди, приобретая недвижимость, начинают сдавать её в аренду. Тем самым они получают прибыль от своего вложения средств. Именно от таких вложений во многом и зависит современное состояние рынка недвижимости в нашей стране.

Вообще на сегодняшний день на рынке недвижимости России особое место занимает именно жилищная сфера. Во многом это связано с тем, что именно жилью людей уделяется достаточно большое количество внимания в экономике нашей страны. Именно по качественным и количественным признакам жилого фонда вполне можно определить состояние уровня жизни жителей России. Также это может свидетельствовать об их неком достаточном благосостоянии. Так, например порядка 20% граждан нашей страны не довольны состоянием и уровнем содержания своего жилого фонда.

При этом, стоит отметить, что за последние три года значительно возросло количество жилых домов. Это свидетельствует о регулярном приращении темпов возведения зданий. Так, например, только за прошлый год весь жилой фонд России был увеличен приблизительно на 8 - 9% от общего объема фонда. В основном такой прирост происходит за счет строительства жилья по специализированным целевым федеральным или же региональным программам. Отмечается даже тот факт, что сегодняшний спрос незначительно, но превышает предложение. Данная картина складывается в свете развития именно таких программ, а также в связи с повышением общего уровня благосостояния жителей нашей страны. Но помимо этого, здесь еще присутствует и регулярное выбытие части жилого фонда. Выбраковывается в основном старое, ветхое и непригодное для проживание жильё. Чаще всего оно направляется на капитальную реконструкцию или же совсем под снос.

Таким образом, на рынке жилья происходит накопление отложенного спроса, и переход этой потенциальной финансовой подпитки рынка в реальную зависит не только от общеэкономической ситуации, но и от внутренних факторов рынка недвижимости.



2. ПРИЧИНЫ СПАДА ТЕМПОВ РОСТА ВВОДА ЖИЛЬЯ

Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 года в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом исторического развития экономики России. В начале девяностых годов рынок недвижимости, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё начал оживать раньше, чем спрос на многих других рынках, поскольку потребность в жилье не может откладываться навечно. В итоге рынок оказался в сложной ситуации:

государственные инвестиции, составлявшие 100% финансирования в советскую эпоху, прекратились;

банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.

В таких условиях единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом этой ситуации стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

Сегодня для привлечения средств под строительство жилья в России существует четыре источника.

Средства граждан, желающих приобрести жильё - долевых участников строительства

Средства крупных инвесторов

Средства участников фондового рынка

Кредитные средства

Если развитие долевого финансирования в начале 90-х годов было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисный и торговые здания предполагают долгосрочную эксплуатацию и генерируют доход в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности с начала 90-ых годов привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств.

После вступление в силу 1 апреля 2005 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. По замыслу закона, его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

Но о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона.

Из следующего графика (Рис. 2.20) видно, что в 2004 году даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в 2004 году преобладающей.

Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы с данными за 2004 г., так как основаны на разных опросах. Данные 2004 года описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 года включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству. Однако, даже если отбросить долю индивидуального строительства, легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства. Многие экспертные оценки (в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города») указывают на то, что вместе с введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок не готов к более цивилизованным схемам финансирования.

Что касается другого источника финансирования - банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер. Можно сказать, что банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных:

В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБРФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге - банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Важной характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта. Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части:

Поэтапный метод - средства выделяются по мере завершения создания некоторых частей объекта, при этом предоставляя следующий транш кредитор приобретает права на готовую часть объекта.

Метод драфта - кредитор предоставляет следующую часть средств только после получения подтверждения архитектора или другого лица, осуществляющего надзор за строительным процессом.

Система ваучеров - кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.

С точки зрения девелопера, это служит еще одним тормозом в управлении инвестиционно-строительным проектом.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств.

Российские строительные компании начали прибегать к выпуску облигаций не так давно. Основной причиной, побудившей их к этому шагу, стала описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 года на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний. В условиях начавшегося мирового финансового кризиса этот факт поставил данные компании в зону наивысшего риска.

Итак, уже в первой половине 2008 года стабильность финансового состояния строительных компаний заметно ухудшилась. Структура капитала компаний удовлетворяет стандартам строительной отрасли. Но проблема состоит в том, что слишком большая доля задолженности является краткосрочной.

Результаты финансового анализа свидетельствуют о том, что в условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в развитие новых проектов. При этом компании пренебрегали заботой о поддержании финансовой устойчивости компании.

Этот феномен можно объяснить особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

В условиях быстрого роста рынка компании сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Но для этого существует естественное ограничение в виде земли, а также - сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.

Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.

Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.

Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Необходимо отметить ещё один фактор, повлиявший на развитие сектора жилищного строительства в России. Это институт земельного обращения. Очевидно, что земля - ключевой ресурс для девелопера, и система обращения земли - важный фактор функционирования строительного рынка. На этапе становления рыночных отношений в России тормозящим фактором для жилищного строительства была система распределения земли, оставлявшая широкий простор для коррупции и бюрократии, и главное отсутствие прав собственности на землю.

В западной практике распространённой является модель, согласно которой подготовка проекта и приобретение (аренда) земельного участка осуществляется за счёт собственных средств девелопера и средств инвесторов. Финансирование самого строительства и прочих расходов осуществляется за счёт долга. Однако, в России данная схема трудно реализуема. Девелопер чаще всего не обладает достаточными активами для предоставления их в качестве обеспечения по кредиту: земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него отсутствуют, залог строящихся объектов затруднён, стоимость оборудования, принадлежащего девелоперу, по оценке экспертов рынка в среднем составляет менее 10% стоимости возводимых объектов. В таких условиях основным источником финансирования становятся средства прямых инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жильё.



3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Напомним, что в условиях наступления финансово-экономического кризиса в начале осени 2008 г. все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости по состоянию на начало октября сводилось к четырем сценариям.

Сценарий №1 - умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 г. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 г. требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.

Сценарий №2 - кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический - через сокращение персонала в финансовом секторе, торговле, строительстве, а затем по цепочке - сокращение заказов и увольнения в промышленности (включая производство строительных материалов) и экономике в целом. В результате падает платежеспособность населения и соответственно - спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 г. в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря - на 30-35%. В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью.

В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда - L).

Рублевые цены в 2009 г. также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13-14%, то снижение цен на жилье будет не более чем 10-15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20-40%, то снижение рублевых цен на жилье может перейти в их повышение. И тогда снижение цен в 2009 г. в долларовом эквиваленте также уменьшится до 20-25%.

Объемы ввода жилья в 2009-2010 гг. снизятся. Произойдет изменение структуры жилищного строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, поскольку в сегменте жилья эконом-класса заметно больший удельный вес могло занять жилье, реализуемое органам власти всех уровней в рамках программ государственной поддержки строительных компаний, а потому не поступающее на открытый рынок.

К концу 2010 г., в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, мог начаться новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего девелоперам приемлемую рентабельность инвестирования.

Средняя доходность строительного бизнеса снижалась и в дальнейшем уже не возвращалась на прежний запредельный уровень. Крупные игроки, выжившие на рынке, должны были расстаться с прежней агрессивной стратегией и стать более осторожными при просчете вариантов бизнеса. В целом рынок же мог совершить новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

В качестве обсуждаемой экспертами «экзотики» рассматривался и Сценарий №3 - катастрофический: несмотря на меры, предпринятые США, Евросоюзом, и поддержанные другими странами (в том числе Россией), мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени.

Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

Содержание всех трех сценариев развития ситуации на российском рынке жилья дополнялось вероятностными оценками их реализации, позволявшими рассчитать наиболее вероятный как средневзвешенный из трех.

Явная неполнота, запаздывающий характер и слабая эффективность предпринимавшихся властями антикризисных мер сделали необходимым при подготовке прогноза на 2009 г. пересмотр вероятностей реализации каждого из сценариев. Следствием этого стала оценка прогноза №2 (кризисного), как единственно вероятного, который и начал реализовываться с ноября-декабря 2008 г. Сценарий же №3 (катастрофический) к осени 2009 г. потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Имеющиеся прогнозы развития мировой и российской экономики на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством России консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета на 2010-2011 гг. позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2011 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Ожидаются колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен - в пределах от +5% до -10% в рамках годичного временного интервала с возможным понижением на 5% к концу года по сравнению с декабрем 2009 г.

Можно заметить, что для российского рынка жилья 2010 г. стал периодом завершения кризиса и вхождения в фазу стабилизации, на что указывает наступившая стагнация цен на вторичном рынке, где было постепенное повышение объема продаж и начало выхода из кризиса. При этом на первичном рынке возможны понижение цен и отсрочка восстановления оборотов не ранее 2011-2012 гг.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Д.В. Виноградов РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

2. Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. - Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08

3. Мальгинов Г. Н. (ИЭПП), Стерник Г.М. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В 2009 ГОДУ: ОТ КРИЗИСНОГО ПАДЕНИЯ К СТАГНАЦИИ Статья написана для Сборника ««Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы». Выпуск 31». - М.: ИЭПП, 2010.

Размещено на Allbest.ru