Орендні відносини та їх еволюція

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗАКАРПАТСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

Факультет економіки та туризму

Кафедра економічної теорії та менеджменту

КУРСОВА РОБОТА

з економічної теорії

на тему:

Орендні відносини та їх еволюція

Олександра Сергіївна

студентки 2 курсу

заочної форми навчання

Ужгород 2013



План

Вступ

Розділ 1. Теоретичні основи орендних відносин

Розділ 2. Сучасний стан орендних відносин в Україні

Розділ 3. Нормативно-правове регулювання орендних відносин

Розділ 4. Обґрунтування розміру орендної плати за землю

Висновки

Список використаних джерел



Вступ

Розвиток ринкових відносин в Україні та розвиток малого і середнього бізнесу є основними рушійними чинниками розвитку орендних відносин в Україні. Адже, для ведення діяльності, малим і середнім підприємствам потрібні офісні і складські приміщення, а також приміщення для ведення виробничої діяльності. Але нерухомість сьогодні коштує дуже дорого і придбавши її підприємствам ні за що буде розвивати свою діяльність. Саме тому оренда є найбільш оптимальним рішенням для початку діяльності такими підприємствами.

Основними орендодавцями, як засвідчує практика, є підприємства реорганізовані з державних в акціонерні і виробнича діяльність яких розвивається без завантаження їх площ на 100 %. Тому частину своїх площ такі підприємства віддають в операційну оренду, а частину використовують в виробничій діяльності. Також важливу частину ринку орендованого майна займає комунальне і державне майно. Орендодавцями в цьому випадку виступає: управління комунального майна і приватизації і Фонд державного майна України і особі його регіональних відділень. Не дуже велику частку займає оренда приміщень у фізичних осіб-орендодавців, майно якими було придбане на аукціонах.

Дослідження законодавчого регулювання орендних операцій вказує на необхідність його систематизації, так як орендні операції регулюються різними нормативно-правовими актами, які іноді трактують одну і ту ж операцію по-різному, породжуючи при цьому неоднозначне трактування оренди як економічної категорії.

В спеціальній економічній літературі обліку орендних відносин приділено досить багато уваги, але основний напрямок досліджень направлений на їх податковий аспект і при цьому розвитку бухгалтерського обліку, а особливо обліку орендних операцій в сільському господарстві, залишається не повністю дослідженим.

Актуальність теми курсової роботи, її наукове та практичне значення обумовлене необхідністю вивчення процесу розвитку орендних відносин, проблем, які при цьому виникають, і пошуком шляхів їх вирішення.

Теоретичні аспекти розвитку орендних відносин досліджувались вітчизняними та зарубіжними вченими. Значну увагу даній тематиці приділили відомі вчені економісти : Базилевич В.Д., Бутук А. И., Климко Г.Н., Несторенко В.П., Тихонов А.Г., Паламарчук Л.В., Саблук П.Т., та ін.

Водночас потребують подальшого дослідження питання розвитку орендних земельних відносин у напрямі формування конкурентного середовища, відпрацювання взаємовигідних правил гри між суб'єктами договору оренди: встановлення оптимального розміру орендної плати, форм її виплати, термінів оренди, реалізація суб'єктами їх правомочностей, зокрема, запровадження застави права оренди. Крім того, існує ряд дискусійних питань, які потребують додаткових досліджень.

Метою курсової роботи є суть орендних відносин та їх еволюція.

Для досягнення поставленої мети необхідно виконати наступні завдання:

- ознайомитись із теоретичними основами орендних відносин;

- висвітлити сучасний стан орендних відносин в Україні;

- ознайомитись із нормативно-правовим регулюванням орендних відносин;

- Обґрунтувати розмір орендної плати за землю.

орендний землекористування правовий плата



Розділ 1. Теоретичні основи орендних відносин

Орендне підприємство - це господарська одиниця, яка самостійно здійснює підприємницьку та іншу діяльність на основі строкового платного володіння і користування майном, переданим в оренду орендареві за договором.

Об'єктами оренди є:

1) цілісні майнові комплекси державних підприємств, організацій (господарський об'єкт із закінченим циклом виробництва продукції, робіт, послуг) або їхні структурні підрозділи (філіали, цехи, дільниці);

2) окреме індивідуально визначене майно державних підприємств, організацій.

Орендарями можуть бути:

1) організації орендарів, створені членами трудових колективів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів;

2) громадяни та юридичні особи України;

3) громадяни іноземних держав;

4) міжнародні організації;

5) особи без громадянства.

Отже, оренда як економічна категорія є формою відносин між власником, котрий безпосередньо не веде господарство на даному державному підприємстві, в організації, та юридичне вільним , і економічно самостійним суб'єктом - підприємцем, якому власник (орендодавець) передає за орендну плату майно на основі договору в строкове платне володіння і користування. Згідно із Законом України "Про оренду",[1.] введеним у дію 14 березня 1995 р., державне підприємство може бути орендодавцем у відношенні до майна тільки зі згоди Фонду державного майна України, його регіональних відділень і представництв або органів уповноважених місцевими радами. Існують два типи орендних відносин: 1) оренда як форма приватизації об'єктів державної власності; 2) оренда як форма економічних відносин у недержавному секторі економіки. Другий тип оренди сьогодні ще не дуже поширений, хоч підприємства, які базуються на недержавних формах власності, і почали активно розвивати орендні відносини.

Головною умовою розвитку й ефективного функціонування оренди є перетворення відносин власності і системи соціально-економічних відносин у цілому, ліквідація адміністративно-командної системи управління. Оренда може стати тією перехідною формою, яка допоможе перейти від державно-монополістичної власності до різноманітних форм власності, вільного підприємництва.

Розвиток орендних відносин у сучасних умовах зустрічає численні перепони, які ставляться фактично ще існуючою адміністративно-командною системою. Адже сам процес упровадження оренди відбувається під керівництвом і контролем цієї системи і передусім в її інтересах, а не в інтересах орендарів. Тому в багатьох випадках оренда неефективна.

Орендні відносини для ефективного розвитку повинні мати як економічні, так і політико-правові засади. Що стосується останніх, то їх має забезпечити закон про оренду. Крім того, щоб діяв цей закон, потрібний ще і механізм його реалізації.

Для розвитку орендних відносин передусім необхідно провести роздержавлення об'єктів власності, реалізувати економічну самостійність кожної форми власності як форми господарювання. Об'єктивно оренда реалізується через систему певних організаційно-економічних відносин, через певну форму господарювання.

Конкретний механізм розвитку орендного підприємства визначається істотними умовами договору оренди. Цими умовами є:

І) об'єкт оренди (склад і вартість майна);

2) строк, на який укладається договір;

3) орендна плата;

4) порядок використання амортизаційних відрахувань;

5) відновлення орендованого майна та умови його повернення;

6) виконання зобов'язань.

Орендна плата є важливим елементом механізму функціонування орендного підприємства. Вона виступає економічною формою доходу орендодавця-власника, який він одержує за своє майно, передане у строкове платне володіння і користування орендарю. Основним складовим елементом орендної плати є амортизаційні відрахування, тобто відшкодування орендодавцю вартості орендного майна. Другий елемент орендної плати - відсоток від доходу орендаря, оскільки майно береться в оренду з метою одержання доходу. А одержати доход орендар може лише за умови передачі йому майна орендодавцем у тимчасове користування.

Передаючи в оренду майно, орендодавець розглядає його як певну вартісну величину, що зростає. У цьому полягає суть його інтересів. Тому величина орендної плати непостійна. У розвинутих країнах за базу для визначення величини доходу береться банківський відсоток. Проте в Україні через формальну роль банків у господарському житті, суб'єктивізм у встановленні позичкового відсотка це зробити об'єктивно неможливо. Така можливість з'явиться тоді, коли буде проведена докорінна реформа фінансово-кредитної системи. Вона повинна перетворитися із централізовано керованого кредитора у справжнього стимулятора виробництва на основі економічних регуляторів. Адже рух позичкового відсотка є барометром, що відображає рівень економічного потенціалу системи, її стан. Абсолютна величина і строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Існують грошова форма орендної плати, натуральна і грошово-натуральна. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, які передбачені законодавчо.

Після відрахування з виручки від реалізації продукції (робіт, послуг) вартості матеріальних витрат, амортизації (якщо вона не входить в орендну плату), орендної плати, податків і платежів у бюджети різних рівнів, розрахунків з іншими партнерами утворюється орендний доход. Усі платежі повинні бути строго фіксованими, що ставить величину орендного доходу

тільки у залежність від ефективності та якості діяльності орендного колективу. З орендного доходу формуються такі фонди:

1) ризику (фінансовий резерв),

2) розвитку виробництва, науки і техніки,

3) соціального розвитку,

4) єдиний фонд оплати праці.

Найперспективнішою формою оренди, яка широко застосовується в західних країнах, є лізинг. Лізинг - це довгострокова оренда машин, устаткування тощо. Вона являє собою по суті новий спосіб фінансування й активізації збуту, що ґрунтується на збереженні права власності на товар за орендодавцем.

Механізм даної форми оренди полягає в тому, що компанія-орендодавець спеціально закуповує для конкретного орендаря на його прохання майно у виробника, фінансує його, здійснює технічне обслуговування наданих в оренду засобів праці.

Переваги лізингу пов'язані з тим, що він дає можливість швидко переходити на нову технологічну базу, не вимагає значних одноразових затрат, дає змогу звільнитися від обслуговування і зосередити всі зусилля на ефективному використанні нової техніки. Стрімкий розвиток лізингу у країнах із ринковою економікою пояснюється передусім необхідністю активізації інвестиційної політики. У 80-х роках спеціалізовані лізингові фірми поступалися тільки інформаційним. В Японії щорічний приріст лізингових операцій становить 25-30%, а за деякими видами наукоємної, високотехнічної продукції - ще вищий.

Комплексна робота щодо розвитку лізингу проводиться і в Україні. В 1991 р. функціонувало понад 200 підприємств, які надавали у тимчасове користування різні засоби праці. Певний досвід роботи у цьому напрямі вже нагромаджений Республіканським комерційним центром. Це - орендне підприємство, метою якого є всебічне сприяння формуванню ринку засобів виробництва і матеріально-технічних ресурсів.

Оренда як економічна категорія проявляється через договірної характер відносин між орендодавцем і орендарем. Оскільки йдеться у разі, про гнучкою правової формі, у якому можуть наділятися різні характером громадські взаємовідносини.

Основний обов'язком орендаря договору є своєчасне внесення і щодо оплати користування майном. Ця обов'язок виникає тільки тоді, як орендодавець виконає свій обов'язок з надання йому об'єкта оренди у користування (передасть річ). Ці обов'язки розглядаються як зустрічні, тому орендодавець, який виконав зобов'язання щодо передачі зданої у найм речі в останній момент підписання договору чи іншого встановлений договором термін, вправі вимагати від орендаря внесення орендної плати тільки після фактичної передачі речі. Якщо ж вона передав майно частинами, без приладь й аналізу документів, яка дозволяє використати його за призначенням у цілому або частково, то орендної плати заборонена стягненню у цілому або у відповідній частини [ 17, - с. 565.].

Якщо фактичне користування майном почалося до підписання договору оренди, орендар зобов'язаний сплатити би за таке користування відповідно до умовами договору про орендну плату лише тоді, якщо боку дійшли згоди про застосування до відносинам, сформованим до підписання договору, умов про обов'язок орендаря внесення орендної плати.

Порядок, умови і продовжити терміни внесення орендної плати визначаються договором. У договорі, в такий спосіб, має бути вказано, як і формі буде встановлено орендної плати - грошима, в натурі чи іншого. Загальна формула ринкової економіки: «товар - гроші - товар», тому, якщо оплата товару виробляється у будь-якій іншій, не грошовій формі, вказівку її у має міститися у договорі. Натуральна форма орендної плати є передачу орендодавцю на праві власності певної кількості виробленої продукції або отриманих плодів. І тут слід уточнити всі умови розрахунків, зокрема: яка частина обрахованої продукції або плодів становитиме орендної плати, яким чином вона мусить бути передано орендодавцю - із доставкою чи шляхом вибірки зі складу, як розподіляються Витрати доставку, якщо вона передбачена, тощо. У цій частині сторони мали б керуватися відповідними правилами зобов'язання про передачу майна у власність, зокрема умовами якості і т.п.

Сторони повинні узгодити терміни внесення платежів. Це може бути разові платежі, коли майно орендується терміном. Якщо передбачається оренда майна досить термін, то орендної плати вноситься частинами. І тут боку встановлюють періодичність платежів (разів на тиждень, в декаду, на місяць, в квартал, в півріччя, на рік), термін платежу, розмір платежу [ 23; с. 8-21.].

При разовому платежі оплату виконують після закінчення договору оренди, при періодичних платежах - після закінчення встановленого періоду користування. Сторони, проте, можуть умовитися попередню оплаті, зокрема і 100-відсоткової. Такий аванс вноситься або за укладанні договору, або за наданні майна, чи через певний період після зазначених дій. Якщо боку не викинули у договорі порядок, умови і продовжити терміни внесення орендної плати, це, зазвичай, не лишає її юридичної сили. І тут діє правило, за яким орендної плати повинна вноситися настільки впорядковане, за умов й у такі терміни, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставин, передусім обставин часу й місця.

Орендну плату може бути встановлена на орендоване майно загалом. Це стосується як до простого майну (однієї речі), і до складеному (сукупності речей) - головною речі й приналежності, складної речі, зокрема майновому комплексу. Що стосується останнього виду майна припустимо встановлення орендної і щодо оплати користування кожної з його складових частин. Наприклад, при оренді будинку разом із земельною ділянкою можливо встановлення окремих платежів за приміщення і за землю.

Форми оплати багатоваріантні. По-перше, оплата може бути оцінена твердої сумою платежів (в абсолютні цифри) або у частках чи відсотках від які є результатом використання орендованого майна продукції, плодів або доходів (в відносних цифрах). У обох випадках оплата може здійснюватися як і грошової, і у натуральному вигляді. Тверда сума частіше встановлюється для розрахунків у грошової форми, а долева - для розрахунків у натурі. Так, часткою продукції може оплачуватися оренда устаткування, підприємства, часткою плодів - оренда земельних ділянок для сільськогосподарського виробництва, водойми для рибництва тощо. Якщо розрахунки досліджують вигляді відрахувань від рівня прибутків, це грошова форма оплати.

Розрахунки користування орендованим майном можливі у вигляді послуг, наданих орендарем орендодавцю. Найбільш доцільно використати цю форму у разі, коли орендар є професіоналом у сфері надання таких послуг, у яких потребує орендодавець. Комментірована стаття не називає як орендної плати виробництво робіт. Але це означає, що використання такої форми суперечило б закону, оскільки договором може бути передбачені якихось інших форм крім переказаних у коментованій статті. Використання такого виду платежу має потребу врегулювання підрядних взаємин у частини проведення робіт у межах договору оренди.

Сторони можуть домовитися про взаємній зобов'язанні здати у найм одна одній таке майно, у якому тимчасово кожна з яких потребує. І тут оплата здійснюватиметься у вигляді надання такого майна у найм. У випадку можна говорити про об'єднання щодо одного договорі взаємних зобов'язань за оренду. Кожна сторона у своїй набуває дедалі правничий та обов'язки орендаря стосовно одержаному майну та повне право й обов'язки орендодавця стосовно зданого майну. Якщо передане і одержуване майно не рівноцінні, маємо врегульовані відносини, пов'язані з компенсацією (доплатою у будь-якому з переказаних у даному пункті вигляді) [ 12; c. 568.].

Можна передбачити оплату у вигляді передачі майна над оренду, а власність. У цьому боку можуть керуватися нормами договору продажу-купівлі при регулювання відносин, що з передачею такого майна орендарем у власність орендодавцю.

Якщо договором оренди передбачені заходи щодо поліпшенню орендованого майна (виробництво меліоративних робіт на ділянці, модернізація виробничого устаткування чи підприємства міста і т.п.), то орендної плати то, можливо представленій у вигляді покладання на орендаря обумовлених договором витрат за таке поліпшення. У цьому не відіграє ролі, хто виробляти ці поліпшення - орендар чи орендодавець, важливо лише, аби на поліпшення відповідали встановленої сторонами сумі.

У той самий час деякі обов'язки орендаря що неспроможні розглядатися як форми оплати, зокрема покладання на орендаря витрат за оплаті комунальних послуг в. Законом декому договорів оренди встановлений лише грошова форма оплати (наприклад, прокат) [ 11; c. 28. ].

Розмір орендної плати допускається переглядати достроково на вимогу однієї зі сторін у разі зміни централізовано встановлюваних цін, і тарифів та інших випадках, регламентованих законодавчими актами. Передане у найм майно залишається власністю орендодавця, а вироблена продукція, доходи, матеріальні та інші цінності, вироблені поліпшення орендованого майна, непередбачений договором оренди, є власністю орендаря.

Не віддільні без шкоди орендованого майна поліпшення (технічне переозброєння виробництва, реконструкція, заміна чи модернізацію устаткування та інших.), виконані орендарем за узгодженням із орендодавцем, але власним коштом, можуть бути затребуваними першим після припинення договору оренди. Витрати ті ж роботи, вироблені орендарем без погодження з орендодавцем, відшкодовуватися нічого не винні.

Окремі і невіддільні поліпшення, виконані з допомогою амортизаційних відрахувань від орендованого майна, є власністю орендодавця, видатки них збільшують залишкову вартість орендованого майна. Якщо технічний стан повернутого майна після закінчення терміну договору оренди погіршилося, то орендар відшкодовує орендодавцю завдані збитки відповідно до чинним законодавством. Так само орендар відшкодовує збитки орендодавцю за передчасне (раніше повного амортизаційного терміну) вибуття з експлуатації майна як недонесеної орендної плати, і навіть інші збитки. Якщо інше не передбачено договором, то орендодавець виплачує орендарю компенсацію використання орендного майна після закінчення обумовленого договором терміну.

Орендар проти неї частково чи цілком викупити орендоване майно, якщо обмеження чи заборони не передбачені законодавчими актами. Суперечки дозволяються державним арбітражем чи судом. Викуп - це акт купівлі-продажу державних підприємств у колективну чи індивідуальну власність. Викуп здійснюється внесенням орендарем орендодавцю всієї належної йому орендної плати зі вартості зданої на повний амортизаційний термін майна, і відшкодування орендних платежів з залишкової вартості майна, оренда якого згідно з договором припинено до завершення повного амортизаційного терміну. Джерелами викупу можуть бути будь-які кошти, наявні в орендного підприємства. Викуп дозволяє орендному підприємству у вирішенні колективу перетворити їх у колективне підприємство, кооператив, товариство [ 22; с. 288.]

Терміни оренди визначаються договором. Зміна умов договору оренди, його розірвання і припинення можливі при угоді сторін. За вимогою однієї зі сторін, договір, то, можливо, розірвано у вирішенні державного арбітражу чи суду, причому у випадки порушень іншим боком умов договору. Договір вважається подовженим той самий термін і тих самих умовах, якщо жодна зі сторін не заявили про її припинення або зміну. І тут умови договору може бути уточнені чи змінені за згодою сторін.

Розділ 2. Сучасний стан орендних відносин в Україні

В умовах інвестиційної кризи, що в Україні прийняла майже чи не найбільш гострі форми серед країн СНД, цілком закономірний той всебічний інтерес, що виявляється до специфічної форми економічно-правових відносин, що отримала назву "оренда".

Розкриття сутності орендних відносин бере свого початку ще за часів Арістотеля, з того часу, більше ніж за 2300 років після того орендний бізнес світу є одним із найприбутковіших видів діяльності.

В Україні розвиток орендних операцій почався з 1990 року у зв'язку з переведення підприємств на орендні форми господарювання.

Орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, яке необхідне орендареві для здійснення його підприємницької діяльності.

В міжнародній практиці існує декілька видів оренди:

- довгострокова - терміном від трьох років, яку називають "лізингом".

- середньострокова - від 1 до 3 років, яку називають "хайрингом".

- короткострокова - до 1 року, яку називають рейтингом.

В практиці зарубіжних країн поняття "лізингу" носить зміст вітчизняного поняття "оренда". Міжнародна фінансова корпорація, що займається розвитком орендних відносин в Україні, часто називає орендні операції України - лізингові. Варто зазначити, що дане переплутування назв фігурує не тільки в "народі". Законодавчі акти України також не чітко розмежовують поняття лізингу та оренди, в наслідок чого виникають суперечки, та недостовірні дані.

Аналізуючи стан орендних відносин України варто сказати, що українська економіка має великий потенціал для залучення іноземних коштів, особливо це стосується міжнародних орендних операцій [ 13; c. 301.].

Дослідження показують, що із зростанням валового внутрішнього продукту в 2010 році в Україні є нагальна потреба в оновленні та заміні застарілого обладнання. Згідно з офіційними даними близько 50% основних засобів усіх підприємств є застарілими, в той час як рівень морального зносу техніки, транспортних засобів наблизився до 90%.

З одного боку, банківський сектор України демонструє хороші темпи зростання і є найбільш розвиненим порівняно з іншими фінансовими секторами. З іншого - обсяги та структура власного капіталу, зобов'язань та активів банків свідчать що вони є замалими порівняно з потребами економіки країни і, у тому числі ринку оренди.

Здійснюючи характеристику орендних відносин слід здійснити аналіз договорів оренди. Отже станом на 01.10. 2010р. загальна кількість договорів оренди земельних ділянок, земельних часток (паїв) становить -4603116. З них: договорів з відсотком виплати орендної плати до 1,5% - 303096; з відсотком виплати орендної плати від 1,5-3% - 2257033; з відсотком виплати орендної плати від 3% і більше - 2042987. При цьому найбільша кількість договорів оренди укладено у Вінницькій області - 408454, а найменшу у Закарпатській - 14421 [26]. Дані показники свідчать про невисокі ставки орендної плати, що є негативним показником для економіки.

Отже, діяльність підприємств, що займаються наданням послуг оренди є досить прибутковою та перспективною в Україні [ 20; c. 122.].

Все більше підприємств України, що надавали майно в оренду роблять ставку на розвиток лізингової діяльності. Закупівлі об'єктів лізингу для подальшої їх здачі в лізинг. Проте сьогодні є чимало проблем, які пов'язані з лізинговими операціями, по-перше: існує суттєва термінологічна плутанина. Зокрема, не досить чітко розмежовані поняття "лізинг", "оренда" тощо. По друге, чи не найбільшою вадою законодавства є те, що основним регулюючим параметром у лізингових угодах встановлено термін амортизації. У цьому питанні "Закон про лізинг" суперечить чинному закону "Про оподаткування прибутку підприємств". По-третє, чинне законодавство розглядає лізинговане майно як товар. І якщо воно ввозиться на митну територію України на термін, більший за один рік, доводиться сплачувати всі передбачені в таких випадках платежі - ПДВ, акциз тощо. Крім того в "Законі про лізинг" зовсім не відображена проблема сублізингу, що стримує реалізацію міжнародних лізингових проектів [24; с. 224.].



Розділ 3. Нормативно-правове регулювання орендних відносин

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди державного майна регулюються, в першу чергу, Законом України «Про оренду державного та комунального майна»,[2.] особливість якого полягає в тому, що він регулює дві групи відносин:

- організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їх структурних підрозділів, а також комунального майна;

- майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного та комунального майна.

Зазначений закон, не зважаючи на його назву, має універсальний характер, оскільки його положеннями (якщо інше не передбачене законодавством та договором оренди) може регулюватися оренда майна інших форм власності (комунальної, приватної).

Важливе значення для регулювання орендних відносин мають інші акти законодавства України, зокрема, як зазначалось у попередніх питаннях, Цивільний кодекс (глава 25 «майновий найом»),[3.] декрети Кабінету Міністрів України «Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами і організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг» від 29 грудня 1992 р. № 17 - 92 [4.] та «Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності» від 11 січня 1993 р. № 5 - 93,[5.] постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» від 10 серпня 1995 р. № 629; [6.] Типовий договір оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. № 457, а також ряд інших нормативних актів.

Закон «Про оренду державного та комунального майна» визначає, яке саме майно може бути об'єктом оренди. В першу чергу об'єктами оренди за цим законом є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (цехів, дільниць, філій). Під цілісним майновим комплексом закон (п. 1 ст. 4) розуміє господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданої йому земельною ділянкою на який він розміщений, автономними інженерними комунікаціями та системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільний баланс[ 18; c. 29.].

Оскільки майну підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні засоби та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, «кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України»2. Кошти та цінні папери надаються орендареві у кредит на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренду, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто не кошти і не цінні папери) орендар викуповує згідно з договором купівлі-продажу який укладається одночасно з договором оренди. Плату за придбані оборотні матеріальні засоби орендар вносить протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби у кредит за умови оплати ним не менше як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати 1 року з дати укладання договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Об'єктами оренди за Законом України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути також нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно (машини, устаткування та інші облікові одиниці основних засобів, нематеріальні активи, малоцінні та швидкозношувані предмети, виробничі запаси, незавершене будівництво, готова продукція, незавершене капітальне будівництво, та інші цінності що виділяються у самостійні об'єкт оренди).

При розмежуванні нерухомого майна від рухомого, так як повноцінне визначення у законодавстві відсутнє можна керуватися Методичними рекомендаціями по застосуванню Комерційними банками Закону України про «заставу» (затверджені інструкцією МБУ від 08.10.93 р. № 23015/11).[7.] У них нерухоме майно визначається через зв'язок з землею і до нього віднесені: будівлі, споруди, квартири, підприємства (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, багаторічні насадження та інше майно, «віднесено законодавством до нерухомого та на яке може бути звернене стягнення і яке може бути відчужене»3. Рухоме майно - майно, яке не віднесене до нерухомого, не пов'язане з землею, що вільно пересувається (транспортні засоби, сільськогосподарські машини, устаткування, що не потребує монтажу, тощо). Готова продукція, згідно вищевказаних рекомендацій є товаром в обороті або переробці, до яких віднесені сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби; тобто це повністю закінчені на даному підприємстві і в даному періоді готові вироби, що випускаються на сторону [25] .

До нежитлових споруд, які можуть бути об'єктами оренди, відносяться споруди, що використовуються для виробничих, торгових, адміністративних, культурно-просвітницьких, науково-дослідних, учбових, лікувальних, складських і інших цілей. Так, «Кабінет Міністрів України» має право приймати рішення про розміщення центральних державних органів, створюваних Верховною Радою України, Президентом України та Кабінетом Міністрів України, а також дипломатичних представництв і консульств іноземних держав в Україні в адміністративних будинках і нежитлових приміщеннях, що є у державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, для здійснення вищевказаними державними органами зазначених цілей».

Відомо, що житлові приміщення можуть включати в себе нежитлові приміщення (поліклініки, магазини, столові і т.п.). Рідше нежитлові приміщення можуть мати житлові приміщення (службові квартири у споруді, яке використовується під контору).

Слід зазначити, що відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 31.08.1996 р. №1029 «Про вдосконалення порядку здачі в оренду житлових приміщень5»[9.] здача квартир, житлових будинків в оренду фізичним та юридичним особам здійснюється їх власниками або наймачами на підставі оформлення договорів оренди, що підлягають обов'язковій реєстрації у житлово-комунальних підприємствах за місцем проживання орендодавця. Здача в оренду житлових приміщень суб'єктам підприємницької діяльності не потребує переведення житлового фонду в нежитловий.

Споруди, розміщені на земельній ділянці, ділять на основні і службові. До основного відносять споруду, яка є головним по капітальності побудови, архітектурним ознакам і по своєму призначенню. «Будівля, яка виконує обслуговуючу роль по відношенню до основної споруди, зараховують до службового (сараї, майстерні, гаражі і т.п.)».6 Крім того, до споруд які є об'єктами орендних відносин, відносяться: теплові вузли, під естакадні простори, мости, оранжереї, колодязі, навіси, портики, окремі елементи зовнішнього благоустрою, трансформатори і деякі інші інженерні споруди. У договорі оренди споруди або будівлі повинні бути вказані індивідуально визначені ознаки об'єкту оренди, які дозволяють твердо встановити майно, яке підлягає передачі орендатору. При порушенні цих вимог у договорі об'єкт оренди рахується не погодженим сторонами, а відповідний договір - не укладеним.

Об'єктом оренди за Законом є і майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації). Разом з тим не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України «Про підприємство». Це діяльність пов'язана з виготовленням і реалізацією наркотичних засобів, психотропних речовин і прекурсорів, виготовленням і реалізацією військової зброї та боєприпасів до неї, вибухових речовин, видобуванням бурштину, охорону окремих особливо важливих об'єктів державної власності, перелік яких визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку. Зазначена діяльність може здійснюватись тільки державними підприємствами і організаціями, а проведення ломбардних операцій - також і повними товариствами.

Законодавчими актами України може бути доповнено перелік державних підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди. Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» від 31 грудня 1992 р. № 26 - 92 [8.] не допускається, зокрема, передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та об'єктів, що становлять загальнодержавну систему зв`язку, а також об`єкти, що забезпечують зв'язком органи законодавчої та виконавчої влади; магістральні лінії, електропередачі, магістральні трубопроводи; магістральні залізниці, автомобільні шляхи державного значення, метрополітени; водосховища і водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди, об'єкти Національного космічного агентства України при Кабінеті Міністрів України; гідро - і атомні електростанції; протирадіаційні споруди, майнові комплекси, що забезпечують постійне розміщення і зберігання державних резервів і мобілізаційних запасів; пенітенціарні заклади; кладовища, крематорії. Декретом також встановлено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів [21].

Досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди майна Закон України «Про оренду державного та комунального майна». Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна, підприємств, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з Переліком документів, необхідних для укладання договору оренди майна цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу), затвердженим наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р., відповідному орендодавцеві.

Зазначений Перелік включає, зокрема, такі документи:

- заява на ім'я керівника органу, уповноваженого законодавством виступати орендодавцем державного майна, про намір взяти в оренду майно (подається фізичними та юридичними особами);

- проект Договору оренди майна;

- витяг з протоколу загальних зборів (конференції) працівників підприємства про рішення взяти в оренду майновий комплекс підприємства;

- витяг з протоколу загальних зборів (конференції) працівників підприємства про рішення щодо створення господарського товариства та затвердження його статуту;

- діючий статут підприємства та баланс господарської діяльності з формами річної звітності № 2, 3.

Відомості про орендаря та об'єкт оренди в обсягах, передбачених для придбання цілісного майнового комплексу, відповідно до додатків № 2 та № 3 до Положення про порядок розгляду заяв на одержання згоди органів Антимонопольного комітету України на створення, реорганізацію (злиття, приєднання) придбання активів (цілісних майнових комплексів) або часток (акцій, паїв) ліквідацію господарюючих суб'єктів (про контроль за економічною концентрацією), затвердженого розпорядженням Антимонопольного комітету України від 9 грудня 1994 р. № 15-р та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 2 березня 1995 р. за № 51/58 (у випадках, передбачених чинним законодавством).

- статут господарського товариства, створеного працівниками підприємства, майно якого передається в оренду. Інші документи, які засвідчують право підприємницької діяльності орендаря;

- відомості про орендаря та об'єкт оренди (ТЕП, керівний склад підприємства, посадові особи господарського товариства).

Слід зазначити, що слід додати наказ орендодавця про інвентаризацію майна державного підприємства, що передається в оренду, та призначення інвентаризаційної комісії, протокол засідання інвентаризаційної комісії та передаточний баланс; акт оцінки майна, що передається в оренду; розрахунок орендної плати; висновки органу Антимонопольного комітету щодо можливості оренди та умов договору оренди; лист органу уповноваженого управляти державним майном про погодження умов договору оренди [ 10; c. 3-4.].

Акт оцінки майна, що передається в оренду, складається згідно Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Порядок оцінки цього майна здійснюється за відновною вартістю з урахуванням його зносу відповідно до поданої заяви про оренду. Оцінка провадиться щодо підприємства як цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) або іншого окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства комісією, що утворюється орендодавцем. До складу комісії, в обов'язковому порядку, включаються представники орендодавця та осіб, які бажають укласти договір.

Так, оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється таким чином:

1) проводиться повна інвентаризація майна;

2) розробляється передаточний баланс;

3) готуються вихідні дані для оцінки вартості цілісного майнового комплексу, згідно з "Додатком 18";

4) складається акт оцінки цілісного майнового комплексу.

Під час оцінки визначається вартість і склад майна, що передається в оренду; що викуповується орендарем; що надається орендареві на умовах кредиту[ 15; c. 518. ].

Повна інвентаризація провадиться відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158. Приналежність майна до основних та оборотних засобів визначається згідно з Положенням про організацію бухгалтерського обліку і звітності в Україні, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 3 квітні 1993 р. № 250. Оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється станом на перше число того місяця, в якому провадиться інвентаризація майна та складається передаточний баланс. До 15 числа зазначеного місяця передаточний баланс та вихідні дані, необхідні для оцінки, подаються до комісії яка здійснює таку оцінку (зазначений термін може бути продовжений за рішенням орендодавцями). Вартість майна цілісного майнового комплексу визначається за формулою, згідно вищевказаної Методики.

Оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється в 15-дений термін з дня подання вихідних даних та завершується складанням акта встановленого зразка «Додаток 2»10 до акта додаються передаточний баланс та зазначені вихідні дані. Перший примірник документації зберігається у орендодавця, другий - орендаря. У разі коли орендодавець цілісного майнового комплексу, структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) є державне підприємство, акт оцінки погоджується з відповідним органом, визначеним у аб. 2 і 3 ст. 5 Закону України «Про оренду державного і комунального майна».

Розділ 4. Обґрунтування розміру орендної плати за землю

Плата за землю справляється у виді земельного податку та орендної плати. Земельний податок - це обов'язковий платіж, що справляється із юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками.

Оподаткуванню підлягають не всі землі, а ті, які дають прибуток. Слід зауважити, що в певних умовах всі землі почнуть давати прибуток, тому законодавство чітко розрізняє землі, які оподатковуються, а розмір податку диференціюється в залежності від місця розміщення, способу використання та цільового призначення земельної ділянки [ 14; c. 28.].

Орендна плата - це платіж, який орендар (той хто бере землю) вносить орендодавцеві (тому хто здає землю в оренду) за користування певною земельною ділянкою. Розмір І форма орендної плати встановлюється за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки. Типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від З березня 2004 р. № 220.

Відповідно до Закону України "Про плату за землю" розмір земельного податку залежить від місця розміщення, функціонального використання і площі земельної ділянки. Звичайно розраховують ставку податку.

Ставка податку - це законодавчо визначений розмір плати за одиницю площі оподатковуваної земельної ділянки. Закон передбачає окремі підходи до визначення розміру земельного податку для земель: сільськогосподарського призначення; в межах населених пунктів та інші землі за межами населених пунктів.

В основу розрахунку ставок земельного податку покладена грошова оцінка земель, яка визначається відповідно до методик розроблених Держкомземом України на виконання постанов Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №2 13 та від ЗО травня 1997 р. № 525. Грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Порядок визначення розмірів ставок земельного податку та орендної плати. Розглянемо більш детально систему розрахунку ставок плати за землю. Так для земель сільськогосподарського призначення ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюються для ріллі, сіножатей та пасовищ в розмірі 0,01 відсотка їх грошової оцінки, а для багаторічних насаджень - 0,03 відсотка. За сільськогосподарські угіддя, що надані у встановленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, незалежно від того до якої категорії земель вони віднесені, земельний податок справляється як за землі сільськогосподарського призначення [ 19; c. 861.].

За землі в населених пунктах ставки земельного податку встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки, за винятком сільськогосподарських угідь про які було вже сказано та окремих випадків, які обумовлені в Законі України "Про плату за землю".

Зокрема, податок за земельні ділянки, зайняті:

- житловим фондом;

- кооперативними автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян;

- гаражно-будівельними і дачно-будівельними кооперативами;

- індивідуальними гаражами і дачами громадян;

- земельними ділянками, наданими для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісового господарства, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами земельний податок справляється у розмірі трьох відсотків суми обчисленої в загальному за землі в населених пунктах [ 16; c.128.].

Податок за земельні ділянки, надані для потреб лісового господарства, за винятком ділянок, зайнятих виробничими, культурно-побутовими, жилими будинками та господарськими будівлями і спорудами, справляється як складова плати за використання лісових ресурсів, що визначається лісовим законодавством.

Податки за земельні ділянки на територіях та об'єктах природоохоронного, оздоровчого та рекреаційного призначення, зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими будівлями (спорудами), що не пов'язані з функціональним призначенням цих об'єктів, справляється у п'ятикратному розмірі відповідного земельного податку, встановленого в загальному за землі в населених пунктах.

При визначенні розміру податку за земельні ділянки, зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими будівлями і спорудами, розташованими на територіях та об'єктах історико-культурного призначення, що не пов'язані з функціональним призначенням цих об'єктів, застосовуються такі коефіцієнти до відповідного земельного податку, встановленого за землі в населених пунктах:

- міжнародного значення - 7,5;

- загальнодержавного значення - 3,75;

- місцевого значення -1,5.

Податок за частину площ земельних ділянок, наданих підприємствам, установам і організаціям (за винятком сільськогосподарських угідь), що перевищують норми відведення, справляється у п'ятикратному розмірі.

Податок за земельні ділянки, надані для військових формувань, утворених відповідно до законів України, крім Збройних Сил України та Прикордонних військ України, залізниць, гірничодобувних підприємств, а також за водойми, надані для виробництва рибної продукції, справляється у розмірі 25 відсотків суми земельного податку за землі в населених пунктах.

Якщо грошову оцінку земельних ділянок в населених пунктах не встановлено, середні ставки земельного податку встановлюються залежно від чисельності населення та спеціального коефіцієнту для міст Києва, Сімферополя, Севастополя та міст обласного підпорядкування (табл. 4.1) Ставки коливаються від 1,5 до 21,0 коп. за квадратний метр.

В цьому випадку у населених пунктах, віднесених Кабінетом Міністрів України до курортних, до ставок земельного податку, застосовуються наступні коефіцієнти:

- на Південному узбережжі Автономної Республіки Крим - 3,0;

- на Південно-східному узбережжі Автономної Республіки Крим - 2,5;

- на Західному узбережжі Автономної Республіки Крим - 2,2;

- на Чорноморському узбережжі Миколаївської, Одеської та Херсонської областей - 2,0;

- у гірських та передгірних районах Закарпатської, Львівської, Івано-Франківської та Чернівецької областей - 2,3, крім населених пунктів, які Законом України "Про статус гірських населених пунктів України" віднесені до категорії гірських;

- на узбережжі Азовського моря та в інших курортних місцевостях 1,5.

Таблиця 4.1. Середні ставки податку за земельні ділянки в межах населених пунктів.

Групи населених пунктів з чисельністю населення (тис.чол).	Середня ставка податку.	Коефіціент, що застосовується у містах Києві, Сімферополі, Севастополі та містах обласного підпорядкування.
До 0,2	1,5
Від 0,2 до 1	2,1
Від 1 до 3	2,7
Від 3 до 10	3,0
Від 10 до 20	4,8
Від 20 до 50	7,5	1,2
Від 50 до 100	9,0	1,4
Від 100 до 250	10.5	1,6
Від 250 до 500	12,0	2,0
Від 500 до 1000	15,0	2,5
Від 1000 і більше	21,0	3,0



Ставки земельного податку для земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) диференціюють та затверджують відповідні сільські, селищні, міські ради, виходячи із середніх ставок податку, функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки, але не вище ніж у два рази від середніх ставок податку з урахуванням наведених вище коефіцієнтів.

Плата за землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення, а також: за землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення та землі лісового і водного фондів (за межами населених пунктів) має свої особливості.

Податок за земельні ділянки, надані для підприємств промисловості, транспорту, зв'язку та іншого призначення, за винятком сільськогосподарських угідь, земельних ділянок залізничного транспорту, культурного призначення та військових формувань утворених відповідно до Законів України справляється з розрахунку 5 % від грошової оцінки одиниці площі ріллі області.

Податок за земельні ділянки, надані для залізничного транспорту, військових формувань, створених відповідно до законів України, крім Збройних Сил України та Прикордонних військ України справляється у розмірі 0,02 відсотка від грошової оцінки одиниці площі ріллі області, крім земель військових сільськогосподарських підприємств, з яких земельний податок справляється як за землі сільськогосподарського призначення.

У разі використання залізничним транспортом, військовими формуваннями, утвореними відповідно до законів України, крім Збройними Силами України та Прикордонними військами України, земель не за цільовим призначенням, податок справляється у розмірі 5 відсотків від грошової оцінки одиниці площі ріллі області.

Податок за земельні ділянки, надані на землях лісового фонду, за винятком сільськогосподарських угідь справляється як складова плати за використання

лісових ресурсів, що визначається лісовим законодавством. Причому податок за земельні ділянки, що входять до складу земель лісового фонду і зайняті виробничими, культурно-побутовими, жилими будинками та господарськими будівлями і спорудами, справляється у розмірі 0,3 відсотка від грошової оцінки одиниці площі ріллі області.

Податок за земельні ділянки, надані на землях водного фонду, за винятком сільськогосподарських угідь, що надані у встановленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, справляється у розмірі 0,3 відсотка від грошової оцінки одиниці площі ріллі області.



Висновок

На основі курсової роботи зроблено наступні висновки.

Головною умовою розвитку й ефективного функціонування оренди є перетворення відносин власності і системи соціально-економічних відносин у цілому, ліквідація адміністративно-командної системи управління. Оренда може стати тією перехідною формою, яка допоможе перейти від державно-монополістичної власності до різноманітних форм власності, вільного підприємництва.

Розвиток орендних відносин у сучасних умовах зустрічає численні перепони, які ставляться фактично ще існуючою адміністративно-командною системою. Адже сам процес упровадження оренди відбувається під керівництвом і контролем цієї системи і передусім в її інтересах, а не в інтересах орендарів. Тому в багатьох випадках оренда неефективна.

Орендні відносини для ефективного розвитку повинні мати як економічні, так і політико-правові засади. Що стосується останніх, то їх має забезпечити закон про оренду. Крім того, щоб діяв цей закон, потрібний ще і механізм його реалізації.

Форми оплати багатоваріантні. По-перше, оплата може бути оцінена твердої сумою платежів (в абсолютні цифри) або у частках чи відсотках від які є результатом використання орендованого майна продукції, плодів або доходів (в відносних цифрах). У обох випадках оплата може здійснюватися як і грошової, і у натуральному вигляді. Тверда сума частіше встановлюється для розрахунків у грошової форми, адолевая - для розрахунків у натурі (издольщина). Так, часткою продукції може оплачуватися оренда устаткування, підприємства, часткою плодів - оренда земельних ділянок для сільськогосподарського виробництва, водойми для рибництва тощо. Якщо розрахунки досліджують вигляді відрахувань від рівня прибутків, це грошова форма оплати.